Beleidskader woningbouw

1.Bestaande besluiten over woningbouwprojecten

Bestaande projecten en projecten waarover in de vier voormalige gemeenten onomkeerbare stappen zijn gezet, worden uitgevoerd mits ze binnen eerder gestelde kaders zijn te realiseren. Voorzover mogelijk en van toepassing worden projecten in overeenstemming gebracht met dit beleidskader en afgestemd op de behoeften van inwoners. Belangrijke wijzigingen van projecten worden ter kennis van de gemeenteraad gebracht voordat over dergelijke wijzigingen wordt besloten respectievelijk daarover toezeggingen worden gedaan. Wijzigingen waardoor het aantal woningen voor starters en senioren toeneemt worden door de gemeenteraad positief tegemoet getreden.

2.Doelgroepenbouw; voorrang voor jongeren en senioren

Met betrekking tot nieuwe plannen wordt voorrang gegeven aan het bouwen voor de doelgroepen jongeren en senioren. De behoefte aan woningen voor jongeren en senioren dient te worden afgestemd op de demografische gegevens per kern, een onafhankelijk behoefteonderzoek en de dorpsontwikkelingsplannen.

3.Verdeling woningbouwplannen over de kernen

Met betrekking tot de verdeling van nieuwe woningbouwplannen over de kernen geldt als hard uitgangspunt dat van de vanaf het expireren van de vigerende regionale woonvisies (1jan10 resp. 1jan11) totaal aantal te bouwen woningen minimaal 50% wordt gebouwd in de acht, naar inwonertal per 1 januari 2007 gemeten, kleinste kernen. Dit zijn: Ell, Neeritter, Kelpen-Oler, Hunsel, Buggenum, Heibloem, Nunhem en Haler (de Regionale woonvisie Roermond loopt tot en met 2009, de Regionale woonvisie Weerterkwartier tot en met 2010). Als maatstaf dienen nieuwe projectovereenkomsten en vanaf 1 januari 2007 afgegeven en af te geven bouwvergunningen.

Van deze verdeling wordt slechts afgeweken wanneer uit een inventarisatie per kern blijkt dat er geen behoefte bestaat aan woningbouw. Dorpsraden worden bij dergelijke inventarisaties betrokken. De gemeente is terughoudend met hoogbouw en de bouw van stapelwoningen om de typische kenmerken van de dorpen te behouden. De gemeente bevordert het duurzaam bouwen en het bouwen van levensloop bestendige woningen.

Sociale verbanden in de kernen mogen niet uit elkaar worden getrokken door de woningbouwplannen. Bij grotere uitleggebieden dient nadrukkelijk aandacht te zijn voor voldoende binding tussen de nieuwe en oude inwoners.

4.Inbreiding gaat voor uitbreiding

Gelet op de omgevingswaarden (landschap, natuur) verdient bij nieuwe projecten bebouwing binnen de kernen voorrang boven uitbreiding van bebouwing naar het buitengebied. Weg te saneren bedrijven mogen tot op zekere hoogte geld kosten, die hoogte dient in redelijke verhouding te staan tot het te realiseren doel. Indien bebouwing binnen de kern niet mogelijk is of specifieke omstandigheden dat niet wenselijk maken, is uitbreiding van bebouwing buiten de kern mogelijk.

Daarbij wordt gezocht naar gebieden waar natuur- en landschapswaarden slechts ondergeschikte betekenis hebben. Gebieden met reeds aanwezige natuur- en landschapswaarden alsmede gebieden met potentiële natuur- en landschapswaarden, voorzover die zijn aangeduid en vastgelegd in beleid, worden niet bebouwd. In te bebouwen gebieden geldt dat er volledige compensatie plaatsvindt van door de bouwplannen te beschadigen/beschadigde natuur- en landschapswaarden, bij voorkeur in en nabij het gebied zelf zodat voldoende groen en ruimte binnen de kernen aanwezig blijft maar in elk geval binnen de gemeentegrenzen. De mate van compensatie wordt berekend aan de hand van de bestaande provinciale berekeningsmethoden; indien die ophouden te bestaan dan wel niet van toepassing zijn maakt de gemeente daartoe zelf een regeling.

5.Beperking grondspeculatie

De gemeente voert een actief beleid tegen grondspeculatie. Dat houdt concreet in dat de gemeente tijdig grondposities inneemt of voorkeursrechten vestigt en dat grondspeculatie in geen geval wordt beloond. Voorzover door de gemeente gronden worden verworven ten behoeve van woningbouw mag er slechts sprake zijn van aankoop tegen de reële verkeerswaarde van die gronden. Voorzover gronden door projectontwikkelaars en/of door speculatie zijn verkregen, vormt de agrarische waarde uitgangspunt voor de exploitatie. Indien plannen door derden worden ontwikkeld worden winsten die verder gaan dan een redelijke vergoeding volledig afgeroomd.

6.Verrekening tussen winstgevende en verliesgevende projecten en exploitaties

Er wordt gestreefd naar verrekening tussen enerzijds winstgevende projecten en exploitaties en anderzijds verliesgevende projecten en exploitaties. In overeenkomsten over te realiseren projecten en bij het sluiten van exploitatieovereenkomsten wordt die verrekening benoemd. Voor reeds bestaande overeenkomsten geldt dat die verrekening duidelijk moet zijn op het moment dat de Wet tot Wijziging van de Wet ruimtelijke ordening inzake de grondexploitatie in werking treedt. Winsten worden ingezet ten behoeve van sociale huurwoningen en ten behoeve van woningbouwprojecten in kleine kernen die anders niet van de grond zouden komen. Ook kan woningbouw als financieringsbron een rol spelen bij beëindiging en verplaatsing van bedrijven in en nabij dorpskernen die hinder veroorzaken. Een derde mogelijkheid is dat opbrengsten van woningbouw als financieringsbron worden ingezet ten behoeve van aanleg en beheer van natuur en landschap. Aangesloten kan worden bij de verrekensystemen zoals die in de voormalige gemeente Heythuysen zijn ontwikkeld. Ook ideeën en initiatieven van elders kunnen nuttig zijn. Het college werkt daartoe modaliteiten uit die aan de gemeenteraad voor besluitvorming worden voorgelegd.

7.Bejegening van plannen van groepen zelfbouwers

De gemeente stelt zich positief op tegenover initiatieven en plannen van groepen zelfbouwers. Tevens zorgt de gemeente er voor dat in bestemmingsplannen voldoende ruimte wordt gecreëerd voor individuele woningbouw, door particulieren, op eigen of door hen te verwerven eigen kavels.

8.Wonen, zorg en welzijn

De gemeente bevordert nieuwe woon-zorg-welzijn initiatieven, stelt zich positief op tegenover kleinschalige initiatieven met betrekking tot seniorenhuisvesting en ontwikkelt concreet en uitvoeringsgericht huisvestingsbeleid met betrekking tot mantelzorg, zowel binnen kernen als in het buitengebied. De beleidsnota die in de voormalige gemeente Heythuysen gold, kan daarbij een nuttige opstap zijn.

Woningen voor senioren dienen bij voorkeur in de nabijheid van voor hen van belang zijnde voorzieningen te worden gebouwd. Woon-zorg-welzijns-initiatieven dienen in beginsel niet buiten de kernen te worden gerealiseerd, met uitzondering van geïndiceerde zorg.

9.Prestatieafspraken met woningbouwcorporaties

Met de woningbouwcorporaties worden overeenkomsten gesloten waarin harde en toetsbare afspraken worden gemaakt over de verbetering en sanering van bestaande woningen, over nieuwbouw, over het toewijzingsbeleid, over de omgevingskwaliteit en over bijdragen van corporaties aan sociale bouwplannen en aanvullende en sociale welzijnsfuncties. Bewoners krijgen gelegenheid inbreng te leveren.

10.Overleg gemeente met Stichting Wonen voor Ouderen, met jongeren, met dorpsraden

Met de Stichting Wonen van Ouderen wordt in redelijkheid naar beider behoefte overlegd. De Stichting wordt actief en tijdig betrokken bij nieuwe plannen. Ook met jongeren respectievelijk starters wordt overlegd. Ook dorpsraden dienen bij woningbouw te worden betrokken.

11.Afstemming woningbouwplannen met de regio

In regionaal verband vindt afstemming plaats over de woningbouwplannen in de diverse gemeenten. Die afspraken hebben met name betrekking op de verhouding tussen woningbouw in de steden en op het platteland. Er worden maatregelen getroffen om te zekeren dat gemaakte afspraken worden nagekomen.

12.Actieve voortgangsinformatie van college aan de gemeenteraad

Het college wordt gevraagd over de voortgang van de uitvoering van het woningbouwbeleid, zowel algemeen als met betrekking tot grotere projecten, de gemeenteraad tijdig en regelmatig te informeren.