Gewijzigd beleid splitsen en omzetten (kamergewijze verhuur) van woningen en uitvoeringsregels

Het gewijzigde beleid voor splitsen en omzetten van woningen is gebaseerd op:

• -

  de door Companen uitgevoerde evaluatie en aanbevelingen voor aanvullend beleid;

• -

  het door Companen uitgevoerde onderzoek naar de Huisvestingsverordening;

• -

  de uitkomsten van de stadsronde van 19 april 2016;

• -

  de uitkomsten van de bijeenkomst met stakeholders van 2 juni 2016.

Er wordt een onderscheid gemaakt in gewijzigd beleid voor a) nieuwe aanvragen (aanvragen waar op de peildatum van 21 mei 2013 geen sprake was van kamergewijze verhuur of woningsplitsing) en b) bestaande situaties (legalisatie).

Bij de invulling van het gewijzigde beleid is gebruik gemaakt van de ervaringen van andere studentensteden. Elke stad kiest daarin haar eigen mix van maatregelen. Ook is gebruik gemaakt van de uitspraken van de Raad van State over de relatie tussen leefbaarheid en kamergewijze verhuur. Dit voorstel is specifiek geënt op de Maastrichtse situatie. Ten aanzien van de legalisatie gaat Maastricht daarin bovendien verder dan menig andere studentenstad. De aanpak hiervan kan dienen als voorbeeld voor andere studentensteden.

A. Nieuwe aanvragen

Hiervoor wordt een drietrapsbenadering gevolgd:

A1 Een programma studentenhuisvesting op stadsniveau

Beperkte toevoeging van nieuwe eenheden als onderdeel van de woonprogrammering 2016-2020:

• -

  40 eenheden per jaar door kamergewijze verhuur (omzetting van woningen);

• -

  40 eenheden per jaar door het splitsen van woningen in zelfstandige eenheden;

• -

  40 eenheden per jaar via herbestemming van (met name monumentale) niet-woongebouwen. Dit kunnen zowel kamers als zelfstandige appartementen zijn. De zogenaamde “40-40-40-regeling”.

De ingediende plannen voor omzetting, splitsing en herbestemming worden op een lijst geplaatst, zodat gevolgd kan worden wanneer maximum is bereikt. Dit volgens het principe: Wie het eerst komt, wie het eerst maalt. Voor de manier waarop hier op zal worden getoetst, wordt hier verwezen naar de uitvoeringsparagraaf bij de woonprogrammering. Deze is door het college op 31 mei 2016 vastgesteld.

Aan het programma kan getoetst worden na vaststelling van het woonprogramma door de Raad (naar verwachting in het laatste kwartaal 2016). De afgelopen maanden is er sprake van een toename van het aantal aanvragen (op dit moment ongeveer 80 à 90 aanvragen per maand, zowel legalisering van bestaande situaties als nieuwe aanvragen). Deze aanvragen zijn afkomstig van partijen die voor de voorgenomen invoering van het beperkte programma nog een aanvraag indienen en zo toetsing aan het programma voorkomen.

Dit leidt mogelijk tot een sterke toename van kamergewijze verhuur op korte termijn. Daarnaast leidt het toegenomen aantal aanvragen tot een zwaardere belasting van de ambtelijke capaciteit (als gevolg van het beoordelen van bestaande én nieuwe situaties). De verwachting is dat het aantal aanvragen de komende periode verder zal toenemen tot datum vaststelling resp. bekendmaking van het raadsbesluit woonprogrammering 2016-2020.

Status herbestemming niet-woongebouwen

De categorie ‘herbestemming niet-woongebouwen’ valt feitelijk niet onder het beleid splitsen en omzetten, omdat het niet om verandering van een bestaand woongebouw gaat. De ervaring in andere studentensteden is dat herbestemming van niet-woongebouwen als een ontsnappingsmogelijkheid voor ontwikkelaars wordt gezien, op het moment dat de criteria voor woningsplitsing en -omzetting worden verscherpt.

Op die manier kunnen partijen zonder al te veel kwaliteitseisen alsnog kamers toevoegen. Daarom wordt voorgesteld om de categorie herbestemming van niet-woongebouwen op dezelfde wijze te behandelen als splitsing en omzetten van woningen. De eis van 110m2 wordt daarbij niet gesteld, omdat deze eis alleen betrekking heeft op de grootte van reeds bestaande woonruimte.

Deze eisen gelden ook voor de grootschalige locaties voor studentenhuisvesting die via herbestemming tot stand komen. Programmatisch zijn deze locaties voor grootschalige studentenhuisvesting reeds concreet benoemd in het raadsvoorstel woonprogrammering (Carré, Student Hotel Eiffelgebouw en Bonnefantencollege). De overige eisen van het beleid voor woningsplitsing (110m2, maximering per straat) gelden niet voor deze locaties. Er worden immers geen bestaande woningen omgezet of gesplitst.

Extra criterium: planschade-overeenkomst

Gelijk aan de behandeling van andere aanvragen voor woningbouw wordt voorgesteld om de initiatiefnemer van een nieuw plan een overeenkomst te laten tekenen inzake de financiële aansprakelijkheid voor mogelijke planschade als gevolg van de realisatie van een plan.

Op die manier wordt het financiële risico van een planschadeverzoek als gevolg van veronderstelde waardedaling van omliggende woningen bij de planontwikkelaar gelegd.

A2 Voorkomen concentraties kamergewijze verhuur

Als een nieuwe aanvraag voor woningomzetting past binnen het kwantitatieve stadsbrede programma, wordt de aanvraag getoetst aan een maximumpercentage aan kamergewijze verhuur per straat. Dit maximumpercentage is uitgesplitst in drie gebieden gebaseerd op de woonmilieukaart uit de Structuurvisie Maastricht 2030:

• a)

  geen maximum in het centrumstedelijk woonmilieu;

• b)

  30% in het stedelijk woonmilieu;

• c)

  15% in het stadsrand woonmilieu.

Voor de duidelijkheid: met dit voorstel wordt geen onderscheid gemaakt in bevolkingsgroepen. Er wordt onderscheid gemaakt in verschillende woningtypen. Vergelijk dit bijvoorbeeld met de gangbare praktijk dat de gemeente op basis van de woningbehoefte en de gewenste opbouw van de woningvoorraad regels stelt voor het aandeel sociale huurwoningen of de verhouding tussen huur en koop.

Het percentage is de uitkomst van het aandeel woonadressen met kamergewijze verhuur in relatie tot het totaal aantal woonadressen in een straat. De percentages zijn bepaald aan de hand van het rapport RO-groep “Inventarisatie kameraanbod Maastricht” van 27 maart 2016 (bijlage 7).

Om het percentage per straat te bepalen gaan wij uit van het totaal aantal kamergewijs verhuurde adressen met een woonbestemming, zowel legale als illegale situaties. Lange straten (van 500 meter of meer) worden opgeknipt tot “blokken” van gelijke afstand. Bijvoorbeeld een straat van 600 meter wordt 2 maal 300 meter. De onderlegger is een kaart met een heldere begrenzing van de woonmilieus.

Het rapport van de RO-groep geeft een eerste indicatie van het aanbod aan kamergewijs verhuurde panden in de stad, maar kan afwijken van de praktijk. De verwachting is dat het werkelijke percentage per straat in de praktijk hiervan kan afwijken. Daarom wordt voorgesteld op korte termijn een steekproef uit te voeren waarin het aandeel kamergewijze verhuur op straatniveau voortkomend uit de analyse van de RO-groep wordt getoetst aan de praktijk. Hiervoor zal capaciteit vrijgemaakt moeten worden om in een x-aantal straten het aantal kamergewijs verhuurde panden te inventariseren.

Op basis van deze steekproef moet bepaald worden of het noodzakelijk is om een praktijktoets voor alle straten in Maastricht uit te voeren (nulmeting). Dit in het geval er een grote afwijking is tussen de uitkomsten rapport RO-groep en de praktijk. Met deze meting als basis en door het honoreren van nieuwe aanvragen ontstaat een actueel overzicht van kamergewijs verhuurde panden per straat.

Het uitvoeren van een dergelijke omvangrijke meting vergt de nodige capaciteit zowel in tijd als mankracht. Afhankelijk van de beschikbare capaciteit moet rekening worden gehouden met een termijn van een half jaar voordat de nulmeting in kaart is gebracht. De kosten van een nulmeting moeten nog in kaart worden gebracht.

Totdat de nulmeting is afgerond, worden nieuwe aanvragen geweigerd in straten waar een duidelijke indicatie is dat het percentage kamergewijs verhuurde panden boven het voorgenomen maximum per woonmilieu ligt, geweigerd. Hiervoor wordt de inventarisatie van het aanbod kamergewijs verhuurde panden van de RO-groep als uitgangspunt genomen.

Op deze manier is er tijd om een goed onderbouwde nulmeting uit te voeren en kan in het eerste half jaar rekening worden gehouden met de toenemende druk op leefbaarheid en beschikbaarheid van zelfstandige woningen in de buurten.

A3 Behoud van kleinere woningen

De minimum woninggrootte waaraan een woning moet voldoen om in aanmerking te komen voor splitsing en omzetting is gericht op het behoud van kleine woningen. De norm van 110 m2 is gebaseerd op een gemiddeld geschikte kleinere woning gerelateerd aan een klein huishouden (max. 3 personen). De norm is bepaald op basis van het vraagpatroon van kleinere huishoudens en de kenmerken van de bestaande woningvoorraad en nieuwbouw. Eenzelfde norm voor de hele stad betekent eenvoudigheid, helderheid in beleid en uitvoering. Daarbij wordt, in afwijking van de huidige uitvoeringsregels, niet meer getoetst op gebruiksoppervlak (GBO), maar woningoppervlak (WO). Dat is in de nieuwe uitvoeringsregels verwerkt.

Ondanks dat er bij sommige partijen de wens leeft om de norm te differentiëren, wordt desondanks voorgesteld de norm van 110 m2 te handhaven. De redenen daarvoor zijn als volgt:

• -

  Het programma studentenhuisvesting in het concept woonprogrammering 2016-2020 introduceert een beperkte toevoeging van eenheden per jaar.

• -

  Het voorgestelde maximumpercentage per straat topt de toevoeging in straten waar al veel studentenhuisvesting is.

Differentiatie van de 110 m2 norm zou hierdoor nog weinig extra bescherming toevoegen. Daarnaast blijft het argument staan dat één norm in de uitvoering goed toepasbaar is voor zowel de grondgebonden als gestapelde woningen in ongeacht welke marktsector. En meerdere verschillende normen komen de eenvoudigheid en helderheid zowel in beleid als uitvoering niet ten goede.

Met deze norm spelen we deels ook in de leefbaarheid. De norm van 110 m2 leidt ertoe dat veel kleinere flats (gedacht kan worden aan de portieketageflats in Belfort of de Via Regia) worden beschermd tegen woningsplitsing. Met name de flats in Belfort zijn oudere (portieketage-)flats met een slechte geluidsisolatie, waar de leefstijlen van kamerbewoners en andere bewoners vaak onverenigbaar blijken.

Het hanteren van een vierkantemeternorm op zich staat overigens niet ter discussie: het beschermen van kleinere woningen staat onverkort overeind.

Woningcorporatie Servatius heeft een verzoek tot een pilot woningsplitsing ingediend. Zij willen beginnen met twee projecten in Limmel en Pottenberg. Afgesproken is dit mee te nemen als onderdeel van de meerjarenafspraken over onder andere de gewenste omvang van de betaalbare woningvoorraad. Daarbij wordt de eis gesteld dat de huurprijs van de gesplitste eenheden een huurprijs hebben tot maximaal de kwaliteitskortingsgrens van de huurtoeslag (€ 410; goedkope huursegment).

Een apart woord voor appartementencomplexen met VvE’s is hier op zijn plaats. Veel omzetting en splitsing vindt plaats in dergelijke complexen. Publiekrechtelijk stuurt de gemeente hierop via dit beleid. Daarnaast kan de VvE privaatrechtelijk hierop sturen. Dit moet zij doen binnen de regelgeving van het appartementenrecht en de besluitvorming binnen de vereniging. Wat het eerste betreft lijkt het opnemen van een verbod of toestemming onder voorwaarden in het reglement van de vereniging een aantrekkelijke optie. In de praktijk blijkt echter dat het appartementenrecht hieraan sterke beperkingen stelt. Wat het laatste betreft kan er spanning zijn tussen het collectieve belang van de vereniging bij een goed woonklimaat en het persoonlijke belang van de eigenaar om zo min mogelijk met verkoopbeperkende voorwaarden te worden geconfronteerd. De gemeente heeft in het verleden met meerdere VvE’s op hun verzoek overleg hierover gevoerd en zal dat op verzoek ook blijven doen.

B. Legalisatie bestaande situaties

Als uitgangspunt voor bestaande situaties van kamergewijze verhuur wordt gezien: panden die op de peildatum 21 mei 2013 voor kamergewijze verhuur in gebruik waren. In het collegebesluit 7 juli 2015 is naast beleid voor nieuwe situaties ook een overgangsregeling voor deze bestaande situaties vastgesteld. Bestaande situaties moeten om voor legalisatie in aanmerking te komen voldoen aan alle eisen van het op 7 juli 2015 vastgestelde beleid met uitzondering van de norm 110 m2.

De einddatum van de overgangsperiode is in het besluit van 7 juli 2015 gekoppeld aan het moment dat het college het ontwerp facetbestemmingsplan ter visie legt. Daarbij is toen de verwachting uitgesproken dat dit moment in juli 2016 zou aanbreken en de overgangsperiode dus ongeveer een jaar zou gaan duren. Naar betrokkenen in de stad is ook altijd het tijdstip van juli 2016 genoemd als moment waarop de huidige overgangsperiode zou eindigen. Mocht blijken dat de overgangsperiode langer zou moeten zijn dan één jaar, dan zou het college kunnen besluiten om het ontwerp later ter visie te leggen.

Het is van belang om na de huidige overgangsperiode aan te geven hoe met de legalisatie wordt omgegaan. Daarbij is op voorhand duidelijk dat twee opties niet reëel zijn:

a. Het geheel beëindigen van de legalisering. De voortgang van het project Veilige Kamers, gericht op de brandveiligheid, ligt op schema. Doel is dat dit project eind 2017 is afgerond. De legalisatie is verbreed met de thematiek van strijdigheid met het bestemmingsplan. Deze "brede" legalisatie is nog niet afgerond.

Tot nu toe zijn ruim 600 panden gelegaliseerd. Naar verwachting zijn er zeker nog honderden panden die strijdig zijn met het huidige beleid en dus gelegaliseerd moeten worden om het gebruik voort te kunnen zetten. Het is maatschappelijk onaanvaardbaar om grote aantallen panden te sluiten met als gevolg dat honderden studenten op straat zouden komen te staan.

b. Het ongewijzigd doorzetten van de huidige legalisering . Een overgangsperiode houdt per definitie in dat deze tijdelijk is. Na afloop hiervan worden in de regel de spelregels aangescherpt omwille van de effectiviteit en de geloofwaardigheid.

Voorgesteld wordt de huidige overgangsregeling getrapt aan te scherpen. De keuze voor een getrapte aanscherping van de eisen die aan bestaande situaties worden gesteld, is primair gebaseerd op de overweging dat in de communicatie tot nu toe de aandacht primair is uitgegaan naar eigenaren met panden met 5 kamers of meer. Communicatie richting eigenaren met minder dan 5 kamers is tot nu toe beperkt gebleven. Het getrapt invoeren van extra eisen is een stimulans voor met name deze laatste groep eigenaren om zich snel bij de gemeente te melden met een aanvraag voor legalisatie. En de gemeente zal deze periode benutten om via de algemene informatiekanalen met name eigenaren van panden met minder dan 5 kamers er (nogmaals) op te wijzen dat zij een aanvraag moeten indienen om voor legalisatie in aanmerking te komen.

Het voorstel is aanvragen die voor datum van ter inzage legging van het door de raad vastgestelde facetbestemmingsplan bij de gemeente worden ingediend (raadsbehandeling voorzien december 2016) te behandelen volgens de overgangsregeling die in juli 2015 is vastgesteld.

Voor aanvragen die na deze datum worden ingediend gaan extra eisen gelden, waardoor aan legalisatie dezelfde eisen gesteld gaan worden als aan nieuwe situaties:

• 1.

  Norm van 110 m2 (met minimaal 2,1 meter hoogte) wat betreft het minimale woningoppervlak van de woning.

• 2.

  Aanvragen voor bestaande situaties zullen (net als bij nieuwe situaties) een overeenkomst moeten tekenen inzake financiële aansprakelijkheid voor mogelijke planschade.

Wie als eigenaar van een pand niet aan de extra eisen kan en/of wil voldoen krijgt een redelijke termijn om de woning weer in de oude situatie terug te brengen (zelfstandige woning). Wat redelijk is, wordt per geval bepaald.

Voor de duidelijkheid: voor bestaande situaties die een aanvraag voor een vergunning indienen is het maximum per straat niet van toepassing. Deze bestaande situaties, of er nu sprake is van een illegale situatie of niet, maken immers al onderdeel uit van het geïnventariseerde percentage kamergewijs verhuurde panden per straat.

Als alternatief voor de vierkantemeternorm is de invoering van een leefbaarheidstoets voor bestaande situaties onderzocht. Hiervan is om aantal redenen afgezien:

• -

  Een leefbaarheidstoets is deels te objectiveren, maar de uiteindelijke afweging is en blijft subjectief. Vanuit het oogpunt van helderheid en eenvoudigheid is een norm te verkiezen boven een subjectieve maatwerktoets.

• -

  Uit ervaringen van andere steden met de leefbaarheidstoets blijkt dat de sturende werking hiervan gering is. Er worden in de praktijk slechts in zeer geringe mate aanvragen voor splitsen of omzetten geweigerd vanwege een negatief advies over de leefbaarheid. Over de preventieve werking van een leefbaarheidstoets kunnen geen onderbouwde uitspraken worden gedaan.

• -

  De gemeente heeft op zich een ruime beslissingsbevoegdheid bij de beoordeling van de effecten van kamergewijze verhuur op de leefbaarheid. Maar uit jurisprudentie blijkt dat de uitkomst van een leefbaarheidstoets in veel gevallen niet stand houdt bij de Raad van State. Reden hiervoor is dat zij de gegevens die ten grondslag liggen aan het oordeel van de gemeente in veel gevallen onvoldoende objectief en/of foutief acht. Met andere woorden: er ligt een hele zware bewijslast bij de gemeente.

• -

  Een leefbaarheidstoets is erg arbeidsintensief. Capaciteit hiervoor is niet beschikbaar. Dit klemt des te meer, omdat bij de legalisatie er in korte tijd zeer grote aantallen toetsen zouden moeten worden uitgevoerd. Bovendien speelt dit alleen bij de vergunningverlening, maar ook bij de handhaving hierop.

Een en ander tegen elkaar afgewogen leidt tot de conclusie dat een voor leefbaarheidstoets veel werk moet worden verzet terwijl daar maar een beperkt effect tegenover staat.

Het precieze effect van het stellen van de norm van 110 m2 bij bestaande situaties is moeilijk te bepalen. We kunnen immers per definitie niet weten hoeveel bestaande situaties nu illegaal zijn en/of in strijd zijn met het bestemmingsplan.

Een schatting op basis van ervaringen bij het project Veilige Kamers bij de beoordeling van ruim 600 panden komt uit op een aantal van 1,6% van de panden die kleiner zijn dan 110m2. Vertaald naar het totaal aantal panden in Maastricht die kamergewijs aan studenten worden verhuurd (op basis van het onderzoek van de RO-groep is dat bijna 2.900), komt het aantal woningen dat niet door de norm van 110 m2 komt uit op ca. 50. Omdat het project Veilige Kamers betrekking heeft op panden met 5 kamers of meer (dus in de regel panden > 110 m2), is dit te zien als een minimum.

Een schatting op basis van een 1:1 extrapolatie van de kenmerken van de gehele woningvoorraad naar de kenmerken van Maastrichtse voorraad panden die kamergewijs aan studenten worden verhuurd komt uit op ca. 650 panden. Dit is te zien als de bovengrens.

In opdracht van de VVWM is door bureau Tonnaer eveneens onderzoek gedaan naar het aantal niet-legale panden kleiner dan 110m2. Hun schatting komt met een aantal van 380 panden uit op ongeveer het midden tussen deze uitersten.

Uitgaande van gemiddeld 3 studenten per pand onder de 110m2 hebben deze schattingen betrekking op respectievelijk 180, 1.140 en 1.950 studenten.

Al met al een aanzienlijke marge en daarmee onzekerheid, die we hopen terug te brengen door de steekproefsgewijze controle van het onderzoek van de RO-groep. Bij dit onderzoek kunnen we immers ook de vraag meenemen naar de mogelijke illegaliteit/strijdigheid met het bestemmingsplan en de woninggrootte.

Uitvoeringsregels woningsplitsing, woningomzetting en herbestemming monumentale niet voor bewoning bestemde gebouwen

Gezien het voorstel aan Burgemeester en Wethouders van Maastricht van 18 december 2018; korr.no. 2018-40215;

Behorend bij de collegenota “Gewijzigd beleid splitsen en omzetten van woningen”, d.d. 12 juli 2016.

Behorend bij de collegenota “Aanpassing beleid kamergewijze verhuur”, d.d. 14 maart 2017.

Behorend bij de collegenota “Aanpassing uitvoeringsregels woningomzetting: uitkomsten nulmeting en experiment afstandscriterium”, d.d. 18 april 2017.

Behorend bij de collegenota “Uitkomsten nulmeting kamergewijze verhuur”, d.d. 19 december 2017.

Behorend bij de collegenota “Beleid splitsen en omzetten: nulmeting kamergewijze verhuur 2018 en evaluatie beleid”, d.d. 18 december 2018.

Aansluitend bij de raadsnota “Woonprogrammering Maastricht; onderdeel studentenhuisvesting”.

Inleiding

In het “Gewijzigd beleid splitsen en omzetten van woningen”, vastgesteld 12 juli 2016 en in werking getreden 22 juli 2016, is aangeduid hoe het beleidsinstrumentarium t.a.v. het splitsen en omzetten van woningen en het herbestemmen van niet voor bewoning bestemde gebouwen eruit ziet. Dit is vastgelegd in uitvoeringsregels.

Middels het collegebesluit “Aanpassing beleid kamergewijze verhuur”, vastgesteld 14 maart 2017 en in werking getreden 24 maart 2017, zijn enkele wijzigingen hierop aangebracht en is op experimentele basis een aanvullend beleidsinstrument (afstandscriterium) toegevoegd. Dit laatste instrument is toegevoegd op verzoek van en breed gedragen door diverse maatschappelijke stakeholders. Het is toegevoegd voor een periode beperkt tot en met 31 december 2018.

Middels het collegebesluit “Aanpassing uitvoeringsregels woningomzetting, vastgesteld 18 april 2017 en in werking getreden 28 april 2017, zijn deze wijzigingen, alsmede de uitkomsten van de stadsbrede nulmeting, opgenomen in gewijzigde uitvoeringsregels.

Middels het collegebesluit “Beleid splitsen en omzetten: nulmeting kamergewijze verhuur 2018 en evaluatie beleid”, vastgesteld 18 december 2018 en in werking getreden 8 januari 2019, is de werkingsduur van het afstandscriterium verlengd, zijn de de definities in de uitvoeringsregels afgestemd op de definities in het facetbestemmingsplan ‘Woningsplitsing en woningomzetting’ en zijn de uitkomsten van de stadsbrede nulmeting 2018 vertaald in een nieuwe bijlage A.

Met deze uitvoeringsregels wordt invulling gegeven aan de concrete toepassing van de diverse beleidsinstrumenten uit zowel de collegenota “Gewijzigd beleid splitsen en omzetten van woningen”, de collegenota “Aanpassing beleid kamergewijze verhuur” de collegenota “Aanpassing uitvoeringsregels woningomzetting”, de collegenota “Uitkomsten nulmeting kamergewijze verhuur” als de collegenota “Beleid splitsen en omzetten: nulmeting kamergewijze verhuur 2018 en evaluatie beleid”.

In de raadsnota “Woonprogrammering Maastricht”, vastgesteld op 27 september 2016 en in werking getreden op 14 oktober 2016, wordt aangegeven hoeveel nieuwe woningen en/of wooneenheden (voor kamergewijze verhuur), door middel van woningsplitsing, woningomzetting en/of herbestemming van monumentale niet voor bewoning bestemde gebouwen, op jaarbasis mogen worden toegevoegd. Deze uitvoeringsregels sluiten hierop aan.

Begrippen

Begane grondvloer

Vloer van het gebouw het dichtst gelegen nabij peil.

Erf

Al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw.

Gebouw

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Gebruiksoppervlakte (GO)

Gebruiksoppervlakte als bedoeld in NEN 2580.

Herbestemmen naar woning of wooneenheid

Het in gebruik nemen van een bestaand gebouw ten behoeve van wonen, welk nu niet voor wonen bestemd is. Hieronder wordt verstaan het wonen in een woning of een wooneenheid.

Hoofdverblijf

Feitelijk woonverblijf in de Basisregistratie Personen (BRP) of diens rechtsopvolgers.

Hospes/Hospita regeling

Het verhuren van wooneenheden in een woning waarbij de eigenaar het hoofdverblijf heeft in dezelfde woning als waar de wooneenheden gelegen zijn. Kenmerkend voor de hospes/hospitaregeling is dat de bewoner/huurder van een wooneenheid de toiletruimte, badruimte en de keuken deelt met de eigenaar van de woning. De wooneenheid heeft géén eigen voorzieningen (te weten een toiletruimte, badruimte of keuken). De eigenaar is voor 100% economisch en juridisch eigenaar van de woning. Hieronder wordt ook begrepen twee personen die in een duurzame relatie één huishouden vormen en gezamenlijk eigenaar zijn. De hospes/hospitaregeling is een specifieke vorm van woningomzetting.

Huishouden

Één of meer personen die op hetzelfde adres wonen en een economisch-consumptieve eenheid vormen, met de intentie om zelfstandig, bestendig, voor onbepaalde tijd, in gezinsverband of in een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband te wonen. Bewoners van wooneenheden (voor kamerverhuur) gezamenlijk worden hieronder niet begrepen. Een wooneenheid (voor kamergewijze verhuur) dient voor de huisvesting van één huishouden.

Kamergewijze verhuur

Het verschaffen van woonverblijf in één gedeelte van een gebouw middels meer dan één wooneenheid (voor kamergewijze verhuur). De bewoners hebben gezamenlijk één voordeur. Daarnaast delen de bewoners van de wooneenheden minimaal één van de volgende voorzieningen: badkamer, keuken of toilet.

Pand

De kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig/constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

Parkeernormen

De in de gemeente Maastricht geldende parkeernormen.

Peil

• a.

  voor gebouwen waarvan de hoofdtoegang (of die) onmiddellijk aan een weg grenzen: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang of:

• b.

  in geval van bouwwerken boven een wateroppervlak: de gemiddelde maaiveldhoogte van de aanliggende oevers, of:

• c.

  in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;

Verblijfsgebied (VG)

Gebruiksgebied of een gedeelte daarvan voor het verblijven van personen met een minimale vrije hoogte van 2,1 meter.

Woning

Een zelfstandig (gedeelte van een) gebouw, dat dient voor de huisvesting van één huishouden. Kenmerkend voor de woning is de aanwezigheid van eigen voorzieningen, waaronder minimaal een toiletruimte, badruimte en een keuken met kooktoestel.

Wooneenheid (voor kamergewijze verhuur)

Een onzelfstandig gedeelte van een gebouw met woonfunctie ten behoeve van kamergewijze verhuur, welk gedeelte dient voor de huisvesting van één huishouden. Kenmerkend voor de wooneenheid is het gezamenlijk gebruik (met andere wooneenheden) van een toiletruimte, badruimte en/of een keuken. Een wooneenheid kan uit meerdere ruimten bestaan.

Woningomzetting

Omzetting van een woning naar één of meer wooneenheden voor kamergewijze verhuur; hieronder wordt tevens verstaan het toevoegen van wooneenheden aan bestaande gevallen van woningomzetting.

Woningoppervlakte (WO)

De som van alle vloeroppervlakten van alle vertrekken binnen een woning met een minimale vrije hoogte van 2,1 meter. Daarbij meegerekend de oppervlakten van aan de woning verbonden en rechtstreeks via de woning bereikbare garages, bergingen etc. met een minimale hoogte van 2,1 meter.

Wijze van meten:

• -

  De oppervlaktes worden tussen de muren gemeten.

• -

  De hoogtes worden loodrecht boven de vloer gemeten.

• -

  De oppervlaktes van trapgaten, vides, muren & wanden en andere constructiedelen worden niet meegerekend.

Woningsplitsing

Het bouwkundig en/of functioneel splitsen van één woning in twee of meer woningen dan wel het omzetten van één of meer wooneenheden naar één of meer woningen.

Woongebouw

Gebouw waarin twee of meer woningen en/of woningen met kamergewijze verhuur gelegen zijn. Een woongebouw is één pand.

Afwijken van het bestemmingsplan of beheersverordening

Burgemeester en Wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van een verbod zoals in het bestemmingsplan of in de beheersverordening opgenomen.

Aan het verbod tot woningsplitsing, het verbod tot woningomzetting, het verbod tot herbestemmen naar woningen en/of het verbod tot herbestemmen naar wooneenheden wordt in beginsel medewerking mogelijk geacht indien voldaan wordt aan de navolgende regels onder A., B 1.,B 2. en C.

A. Woonbeleid / woningbouwprogramma; stadsniveau

Beleid vastgesteld door de gemeenteraad op 27 september 2016; in werking getreden op 14 oktober 2016

Voor de nieuw te realiseren woning(en) en/of de nieuw te realiseren wooneenheid voor kamergewijze verhuur wordt voldaan aan het gemeentelijk woningbouwprogramma.

Er hoeft niet voldaan te worden aan het gemeentelijk woningbouwprogramma, indien:

• 1.

  De aangevraagde ‘woningsplitsing’ aantoonbaar bestond op peildatum 21 mei 2013, of;

• 2.

  De aangevraagde ‘woningomzetting’ aantoonbaar bestond op peildatum 21 mei 2013, of;

• 3.

  Het aangevraagde ‘herbestemmen naar wonen’ aantoonbaar bestond op peildatum 21 mei 2013.

B 1.Maximumpercentage kamergewijze verhuur; straatniveau

Beleid vastgesteld op 12 juli 2016; in werking getreden op 22 juli 2016

Maximumpercentages gewijzigd 14 maart 201; in werking getreden op 24 maart 2017

Woningomzetting en/of het herbestemmen naar wooneenheden voor kamergewijze verhuur is alleen mogelijk indien het maximumpercentage aan kamerverhuur per straat niet overschreden wordt.

Aan deze regels op straatniveau hoeft niet te worden voldaan, indien:

• 1.

  De aangevraagde ‘woningomzetting’ aantoonbaar bestond op peildatum 21 mei 2013, of;

• 2.

  Het aangevraagde ‘herbestemmen naar wooneenheden’ aantoonbaar bestond op peildatum 21 mei 2013, of;

• 3.

  Het handelt om herbestemmen van panden of complexen naar grootschalige complexen studentenhuisvesting met meer dan 25 wooneenheden in één pand, die enigszins solitair zijn gelegen.

Voor ‘woningsplitsing’ en/of het ‘herbestemmen naar woningen’ gelden deze regels op straatniveau in het geheel niet.

Het percentage is de uitkomst van het aanwezige aandeel woningen met kamergewijze verhuur in relatie tot het aanwezige aantal woningen in een straat. De tot studentenhuisvesting herbestemde complexen met meer dan 25 wooneenheden in één pand en die enigszins solitair zijn gelegen, worden hierbij niet meegeteld.

De maximumnormen die niet overschreden mogen worden zijn:

• -

  In de stedelijke woonmilieus: 20%

• -

  In de stadsrandmilieus: 10%

Voor de centrumstedelijke woonmilieus is geen maximumnorm vastgesteld.

Een overzicht van de straten die uitkomen boven de gestelde normen is opgenomen in bijlage A behorende bij deze uitvoeringsregels. De straatpercentages worden periodiek bijgesteld middels collegebesluit. Bijlage A is te allen tijde de toetsingsgrondslag. Wijzigingen die na vaststelling van bijlage A ontstaan worden niet meegewogen.

B 2. Afstandscriterium kamergewijze verhuur; straatniveau

Vastgesteld op 18 april 2017; in werking getreden op 28 april 2017

Woningomzetting en/of het herbestemmen naar wooneenheden voor kamergewijze verhuur is alleen mogelijk indien een bepaalde afstand tot het dichtst bij gelegen andere pand met kamergewijze verhuur in acht wordt genomen. Voor woningen en/of woningen met kamergewijze verhuur in woongebouwen met 6 of meer woningen en/of woningen met kamergewijze verhuur gelden aanvullende regels.

Aan het afstandscriterium hoeft niet te worden voldaan, indien:

• 1.

  De aangevraagde ‘woningomzetting’ aantoonbaar bestond op peildatum 21 mei 2013, of;

• 2.

  Het aangevraagde ‘herbestemmen naar wooneenheden’ aantoonbaar bestond op peildatum 21 mei 2013, of;

• 3.

  Het handelt om herbestemmen van panden of complexen naar grootschalige complexen studentenhuisvesting met meer dan 25 wooneenheden in één pand, die enigszins solitair zijn gelegen.

Voor ‘woningsplitsing’ en/of het ‘herbestemmen naar woningen’ geldt het afstandscriterium in het geheel niet.

Aan de toepassing van het afstandscriterium worden randvoorwaarden gesteld:

• 1.

  Het afstandscriterium wordt alleen toegepast in de stedelijke woonmilieus en de stadsrandmilieus, en;

• 2.

  Er wordt gemeten vanaf het pand of de woning waar de aanvraag op van toepassing is, en;

• 3.

  De geometrie zoals opgenomen in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) is leidend. (BAGviewer.kadaster.nl) en;

• 4.

  De door het college van B&W vastgestelde nulmeting kamergewijze verhuur is leidend. (geregistreerde legale en illegale kamerverhuur)

B 2.1. Afstandscriterium

Burgemeester en Wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod tot ‘woningomzetting’ en/of ‘herbestemmen naar wooneenheden’ indien tussen twee panden met kamergewijze verhuur minimaal 4 panden zonder kamergewijze verhuur liggen.

De volgende criteria zijn van toepassing:

• 1.

  Bij een doorbreking van een straat door een zijstraat of kruising van straten worden de panden die om de hoek gelegen zijn niet in de berekening betrokken, en;

• 2.

  Bij een doorbreking van een straat door een zijstraat of kruising worden aan de andere kant van de zijstraat of kruising liggende panden niet in de berekening betrokken.

De criteria zijn nader toegelicht in bijlage B bij deze uitvoeringsregels.

B 2.2. Aanvullend afstandscriterium voor woongebouwen met 6 of meer woningen en/of woningen met kamergewijze verhuur

Burgemeester en Wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod tot ‘woningomzetting’ en/of ‘herbestemmen naar wooneenheden’ bij woongebouwen met 6 of meer woningen en/of woningen met kamergewijze verhuur, indien tussen twee woningen met kamergewijze verhuur minimaal twee woningen gelegen zijn.

De volgende criteria zijn van toepassing:

• 1.

  Er wordt haaks gemeten, en:

• 2.

  Er wordt in horizontale en verticale richting gemeten, en;

• 3.

  Er wordt boven, onder, links en rechts gemeten.

C. Uitvoeringsregels woningsplitsing, woningomzetting en/of herbestemmen naar woningen en wooneenheden; pandniveau

Vastgesteld op 12 juli 2016; in werking getreden op 22 juli 2016

Deze regels zijn van toepassing op alle vergunningsaanvragen welke zien op ‘woningsplitsing’, ‘woningomzetting’ en/of ‘herbestemmen naar woningen of wooneenheden’.

Aan de twee hierna genoemde eisen hoeft niet te worden voldaan, indien de aangevraagde ‘woningsplitsing’, ‘woningomzetting’ of ‘herbestemmen naar woning(en)’ aantoonbaar bestond op peildatum 21 mei 2013:

• 1.

  de te splitsen of om te zetten woning heeft een minimale oppervlakte van 110 m2;

• 2.

  een afwentelingsovereenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente is gesloten met betrekking tot planschade.

Deze uitzondering komt te vervallen op de laatste dag van de terinzagelegging van het door de raad vastgestelde facetbestemmingsplan woningsplitsing en woningomzetting.

C 1. Woningsplitsing

Burgemeester en Wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod tot woningsplitsing indien:

• 1).

  De te splitsen woning een minimale woningoppervlakte heeft van 110 m2.

• 2).

  De nieuwe woningen ieder afzonderlijk een gebruiksoppervlakte hebben van minimaal 18 m2.

• 3).

  Voor de nieuwe woningen wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen;

• 4).

  Er een afwentelingsovereenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente is gesloten met betrekking tot planschade;

• 5).

  De nieuwe woningen beschikken over een bruikbare en bereikbare, al dan niet inpandige, voorziening om fietsen te stallen op het eigen erf, waarbij:

  • a.

    Per woning een bruikbaar oppervlakte van 1,5 m2 aan stallingsruimte aanwezig dient te zijn;

  • b.

    Een inpandige stalling voor fietsen is gelegen in een afzonderlijke ruimte.

• 6).

  De nieuwe woningen beschikken over een bruikbare en bereikbare, al dan niet inpandige, locatie voor het opslaan van huishoudelijk afval van minimaal 0,5 m2 per woning, waarbij;

  • a.

    Een inpandige locatie voor de opslag van afval is gelegen in een afzonderlijke ruimte;

  • b.

    De inpandige locatie voor de opslag van afval mag onderdeel uitmaken van de inpandige stalling van fietsen;

  • c.

    De locatie voor de opslag van afval mag ook op eigen erf in de buitenlucht aanwezig zijn mits dit op een niet naar de openbare weg gekeerde zijde van het terrein is. In dat geval zijn de onderdelen 6a. en 6b. niet van toepassing.

  • d.

    Bovenstaand lid c. is niet van toepassing indien het erf waarop het pand gelegen is, alleen naar de openbare weg gekeerd is.

C 2. Woningomzetting

Burgemeester en Wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod tot woningomzetting indien:

• 1).

  De om te zetten woning een minimale woningoppervlakte heeft van 110 m2.

• 2).

  De wooneenheden voor kamergewijze verhuur ieder afzonderlijk een verblijfsgebied hebben van minimaal 5 m2.

• 3).

  Voor kamergewijze verhuur wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen;

• 4).

  Er een afwentelingsovereenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente is gesloten met betrekking tot planschade;

• 5).

  De te realiseren wooneenheid voor kamergewijze verhuur beschikt over een bruikbare en bereikbare, al dan niet inpandige, voorziening om fietsen te stallen op het eigen erf, waarbij:

  • a.

    Per wooneenheid een bruikbaar oppervlakte van 1,5 m2 aan stallingsruimte aanwezig dient te zijn;

  • b.

    Een inpandige stalling voor fietsen is gelegen in een afzonderlijke ruimte.

• 6).

  De te realiseren wooneenheid voor kamergewijze verhuur beschikt over een bruikbare en bereikbare, al dan niet inpandige, locatie voor het opslaan van huishoudelijk afval van minimaal 0,5 m2 per wooneenheid, waarbij;

  • a.

    Een inpandige locatie voor de opslag van afval is gelegen in een afzonderlijke ruimte;

  • b.

    De inpandige locatie voor de opslag van afval mag onderdeel uitmaken van de inpandige stalling van fietsen;

  • c.

    De locatie voor de opslag van afval mag ook op eigen erf in de buitenlucht aanwezig zijn mits dit op een niet naar de openbare weg gekeerde zijde van het terrein is. In dat geval zijn de onderdelen 6a. en 6b. niet van toepassing.

  • d.

    Bovenstaand lid c. is niet van toepassing indien het erf waarop het pand gelegen is, alleen naar de openbare weg gekeerd is.

C 3. Herbestemmen naar woningen

Burgemeester en Wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod tot het ‘herbestemmen naar woningen’ indien:

• 1).

  Het verzoek tot herbestemmen planologisch stedenbouwkundig aanvaardbaar is;

• 2).

  De nieuwe woningen ieder afzonderlijk een gebruiksoppervlakte hebben van minimaal 18 m2.

• 3).

  Voor de nieuwe woningen wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen;

• 4).

  Er een afwentelingsovereenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente is gesloten met betrekking tot planschade;

• 5).

  De nieuwe woningen beschikken over een bruikbare en bereikbare, al dan niet inpandige, voorziening om fietsen te stallen op het eigen erf, waarbij:

  • a.

    Per woning een bruikbaar oppervlakte van 1,5 m2 aan stallingsruimte aanwezig dient te zijn;

  • b.

    Een inpandige stalling voor fietsen is gelegen in een afzonderlijke ruimte.

• 6).

  De nieuwe woningen beschikken over een bruikbare en bereikbare, al dan niet inpandige, locatie voor het opslaan van huishoudelijk afval van minimaal 0,5 m2 per woning, waarbij;

  • a.

    Een inpandige locatie voor de opslag van afval is gelegen in een afzonderlijke ruimte;

  • b.

    De inpandige locatie voor de opslag van afval mag onderdeel uitmaken van de inpandige stalling van fietsen;

  • c.

    De locatie voor de opslag van afval mag ook op eigen erf in de buitenlucht aanwezig zijn mits dit op een niet naar de openbare weg gekeerde zijde van het terrein is. In dat geval zijn de onderdelen 5a. en 5b. niet van toepassing.

  • d.

    Bovenstaand lid c. is niet van toepassing indien het erf waarop het pand gelegen is, alleen naar de openbare weg gekeerd is.

C 4. Herbestemmen naar wooneenheden

Burgemeester en Wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod tot ‘het herbestemmen naar wooneenheden’ indien:

• 1).

  Het verzoek tot herbestemmen planologisch stedenbouwkundig aanvaardbaar is;

• 2).

  De wooneenheden voor kamergewijze verhuur ieder afzonderlijk een verblijfsgebied hebben van minimaal 5 m2.

• 3).

  Voor kamergewijze verhuur wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen;

• 4).

  Er een afwentelingsovereenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente is gesloten met betrekking tot planschade;

• 5).

  De te realiseren wooneenheid voor kamergewijze verhuur beschikt over een bruikbare en bereikbare, al dan niet inpandige, voorziening om fietsen te stallen op het eigen erf, waarbij:

  • a.

    Per wooneenheid een bruikbaar oppervlakte van 1,5 m2 aan stallingsruimte aanwezig dient te zijn;

  • b.

    Een inpandige stalling voor fietsen is gelegen in een afzonderlijke ruimte.

• 6).

  De te realiseren wooneenheid voor kamergewijze verhuur beschikt over een bruikbare en bereikbare, al dan niet inpandige, locatie voor het opslaan van huishoudelijk afval van minimaal 0,5 m2 per wooneenheid, waarbij;

  • a.

    Een inpandige locatie voor de opslag van afval is gelegen in een afzonderlijke ruimte;

  • b.

    De inpandige locatie voor de opslag van afval mag onderdeel uitmaken van de inpandige stalling van fietsen;

  • c.

    De locatie voor de opslag van afval mag ook op eigen erf in de buitenlucht aanwezig zijn mits dit op een niet naar de openbare weg gekeerde zijde van het terrein is. In dat geval zijn de onderdelen 5a. en 5b. niet van toepassing.

  • d.

    Bovenstaand lid c. is niet van toepassing indien het erf waarop het pand gelegen is, alleen naar de openbare weg gekeerd is.

C 5.Maatwerk

Een verzoek tot maatwerk is mogelijk voor het gestelde onder punt C 1. t/m C.4. van de afwijkingsregels met betrekking tot het stallen van fietsen. Met een verzoek tot maatwerk kan enkel ingestemd worden, indien het creëren van een bruikbare en bereikbare voorziening om fietsen te stallen op eigen erf of in het eigen pand, daaronder begrepen bij de woning behorende bouwwerken, aantoonbaar niet mogelijk is. Uitgangspunt van een maatwerkoplossing is dat er géén fietsen in de openbare ruimte geplaatst worden.

C 6. Hospes/Hospita regeling

Burgemeester en Wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod tot ‘woningomzetting’ en/of het ‘herbestemmen naar wooneenheden’ door middel van het toepassen van de hospes/ hospita regeling indien:

• a.

  De eigenaar van de woning ter plaatse het hoofdverblijf heeft en voor minimaal 100% economisch en juridisch eigenaar van deze woning is;

• b.

  De wooneenheden ieder afzonderlijk een gebruiksoppervlakte hebben van minimaal 5 m2;

• c.

  Niet meer dan twee wooneenheden in de woning gerealiseerd worden of aanwezig zijn.

Aldus besloten door het college van Burgemeester en wethouders van Maastricht, d.d. 18 december 2018.

De Secretaris,

P.J. Buijtels

De Burgemeester,

J.M. Penn-te Strake

BIJLAGE A BIJ UITVOERINGSREGELS SPLITSEN EN OMZETTEN

STRATEN UITKOMEND BOVEN NORM KAMERGEWIJZE VERHUUR

Bron: Nulmeting; actualisatie november 2018