Laatste Kansbeleid

Aanleiding

In de regionale prestatieafspraken is opgenomen dat alle gemeenten in de regio Haaglanden vanaf het jaar 2007 een Laatste Kansbeleid zullen hanteren.

De sociale verhuurders in de gemeente Midden-Delfland, de Algemene Woningstichting Maasland (hierna: verhuurder) en woningstichting st. Willibrordus (hierna: verhuurder), hebben met enige regelmaat te maken met huurders die voor overlast zorgen of niet aan hun (financiële) verplichtingen voldoen. Het is van belang adequaat en eenduidig met deze gevallen om te gaan.

Momenteel wordt gemiddeld vier keer per jaar overgegaan tot ontruiming van de woning als gevolg van structurele overlast of onoplosbare financiële problemen.

Doel

Het Laatste Kansbeleid heeft in de gemeente Midden-Delfland tot doel te voorkomen dat structurele wanbetalers en veroorzakers van extreme (buren)overlast door een ontruimingsprocedure dak- en thuisloos worden.

Doelgroep

Onder de doelgroep valt de legale (er moet sprake zijn van legale bewoning van het betreffende pand (aan te tonen door een huurovereenkomst en indien van toepassing een huisvestingsvergunning)) bewoner van een woning die ontruimd wordt en van wie verwacht wordt dat deze met begeleiding op den duur in staat zijn om zelfstandig te wonen, zonder opnieuw een huurachterstand op te bouwen of opnieuw overlast te veroorzaken.

De doelgroep is onder te verdelen in drie categorieën:

• -

  overlastproblemen: burenruzie, ongewenst gedrag of geluidsoverlast;

• -

  financiële problemen, waarbij sprake is van een problematische huurschuld;

• -

  gecombineerde problematiek (financieel én overlast).

Middel & uitvoering

De drie categorieën van de doelgroep kunnen in aanmerking komen voor een laatste kans. De aanpak verschilt per categorie.

Overlastproblemen

Bij overlast problemen zal door de verhuurder de volgende stappen worden ondernomen:

• 1.

  de wijkagent wordt ingeschakeld. Er wordt getracht in gesprek te gaan met de diverse partijen om de problemen op te lossen;

• 2.

  indien dit niet tot een oplossing leidt, wordt een vrijwilliger van het project Buurtbemiddeling & Mediation (B&M) van het vrijwilligersbureau van de politie Haaglanden ingezet. Er wordt wederom getracht in gesprek te gaan met de diverse partijen om de problemen op te lossen: de vrijwilligers zijn getraind in de omgang met situaties waarin overlast een rol speelt;

• 3.

  mocht bovenstaande niet tot een oplossing leiden dan biedt de medewerker van B&M, in overleg met de sociale verhuurder én de gemeente, een Laatste Kans. Deze Laatste Kans houdt in dat de huurder gedurende één jaar een voor hem geschikte vorm van hulpverlening en woonbegeleiding moet accepteren. Ook wordt een aangepaste huurovereenkomst opgesteld. Daarin is opgenomen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden als de huurder niet meewerkt en in zijn oude woongedrag vervalt.

Weigert de huurder deze kans en houdt de overlast aan, dan wordt door de verhuurder bij de rechter om ontbinding van de huurovereenkomst gevraagd. Na ontbinding van de huurovereenkomst wordt de woning, indien noodzakelijk, ontruimd.

Indien de Laatste Kanser gedurende één jaar geen overlast heeft veroorzaakt wordt de Laatste Kans afgesloten. De vrijwilliger van B&M adviseert de verhuurder een normaal huurcontract aan te bieden. De verhuurder neemt een beslissing hierover.

Op het moment dat de Laatste Kanser alsnog extreme overlast veroorzaakt, wordt dit gemeld bij de gemeente Midden-Delfland. In overleg met de verhuurder en de B&M wordt besloten een Einde Laatste Kansbrief af te geven.

De rechter zal ingeschakeld worden door de verhuurder met het verzoek om de huurovereenkomst te ontbinden. Na ontbinding van de huurovereenkomst wordt de woning, indien noodzakelijk, ontruimd.

Tabel 1: Procedurestappen bij overlast problemen

Indien de (voormalige) huurder in bezit van een woonpas is, zal hij bij ontruiming zijn opgebouwde woonduur verliezen en weer als starter in het systeem terecht komen. Op deze wijze wordt de voormalige huurder weer teruggezet in zijn wooncarrière, maar kan hij op termijn wel weer in aanmerking komen voor een huurwoning.

Het bureau B&M is met de gemeente Midden-Delfland overeengekomen dat zij vanaf het jaar 2007 voor een bepaald bedrag alle vragen vanuit zowel de gemeente als de verhuurders op het gebied van bemiddeling en mediation op zich zal nemen. Nadat een bepaalde zaak aan dit bureau is doorgegeven, gaan zij zelfstandig aan de slag. Er wordt periodiek aan de gemeente en/of de verhuurder gerapporteerd over de stand van zaken.

Het traject van het bureau B&M kan vrij lang duren, afhankelijk van de omstandigheden.

Financiële problemen

Bij financiële problemen zullen de volgende stappen worden ondernomen:

• 1.

  de verhuurders schrijven de huurder consequent aan, waarbij ook betalingsregelingen worden aangeboden;

• 2.

  als er geen betaling volgt of er geen betalingsregeling wordt overeengekomen, dan verwijst de verhuurder de huurder door naar het team Sociale Zaken (SoZa) van de gemeente Midden-Delfland;

• 3.

  de huurder:

  • a.

    accepteert deze verwijzing;

  • b.

    weigert deze verwijzing.

• 4.

  SoZa brengt de problematiek in kaart en:

  • a.

    doet indien mogelijk een voorstel tot het aflossen van de gehele schuld;

  • b.

    treft een regeling met zowel de schuldenaar als de schuldeisers. In een overeenkomst tussen gemeente en schuldenaar wordt vastgelegd op welke wijze binnen drie jaar de schulden afgelost, dan wel gesaneerd zullen worden;

  • c.

    concludeert dat er geen mogelijkheid is om tot een regeling te komen.

• 5.

  indien:

  • a.

    geen regeling kan worden getroffen, doordat een of meerdere schuldeisers niet akkoord gaan (stap 4c), dan wordt de schuldenaar éénmalig de wettelijk Laatste Kans geboden. Deze Laatste Kans betreft de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP). De rechter legt in dit geval partijen op hoe de betreffende schulden te saneren;

  • b.

    geen regeling kan worden getroffen, omdat de schuldenaar niet bereid is mee te werken (stap 3b), dan biedt de verhuurder nog één keer (schriftelijk) de mogelijkheid om alsnog de schuldenaar in contact te brengen met SoZa.

Indien de schuldenaar weigert het traject van SoZa in te stappen, dan zal de verhuurder aan de rechter vragen om ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van huurpenningen. Na ontbinding van de huurovereenkomst wordt de woning, indien noodzakelijk, ontruimd.

In de tabel op de volgende bladzijde zijn bovenstaande stappen schematisch weergegeven.

Financiële problemen en overlast

In deze gevallen worden beide procedures gecombineerd. Weigert de huurder uiteindelijk één van beide Laatste Kans mogelijkheden, dan wordt de procedure tot ontbinding huurovereenkomst en betaling huurpenningen ingezet. Na ontbinding van de huurovereenkomst wordt de woning, indien noodzakelijk, ontruimd.

Tabel 2: Procedurestappen bij financiële problemen

Algemeen

In het algemeen geldt dat de stap naar ontbinding van de huurovereenkomst sneller wordt gezet als het jongeren (starters of alleenstaanden) betreft, dan wanneer het gezinnen of ouderen betreft.

Een Laatste Kans, in welke vorm dan ook (bemiddeling bij extreme overlast, financiële problemen en de toepassing van de WSNP), wordt per persoon één keer gegeven. Als personen later in dezelfde problematiek terecht komen, zal sneller tot ontbinding van de huurovereenkomst overgegaan worden.

Conclusie

Bovenstaand beleid is opgesteld ter voorkoming van het dak- en thuisloos worden van structurele wanbetalers en veroorzakers van extreme (buren)overlast door een ontruimingsprocedure.

De verwachting is dat de combinatie van de inzet van vrijwilligers van het project B&M en de Laatste Kans, ertoe zal leiden dat het proces tot ontbinding van een huurovereenkomst zelden ingezet hoeft te worden.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 27 maart 2007.

De griffier, de voorzitter,

A. de Vos, A.J. Rodenburg