Structuurvisie ABC en Nota kostenverhaal ABC gemeente Neder-Betuwe

Ondertekening

Bijlage 1 Kaart 1 exploitatiegebied

Bijlage 2: Nota kostenverhaal ABC

Nota Kostenverhaal

Tree Valley BUsiness Centre (TVBC)

1. Inleiding en doel

1.1. Inleiding

Voor het Tree Valley Business Centre (TVBC) wordt een structuurvisie vastgesteld die een functioneel, ruimtelijk en financieel kader geeft voor de ontwikkeling van het ABC. Actoren in de ontwikkeling hebben ieder een eigen rol/ functie, te weten:

• •

  de gemeente faciliteert en regisseert;

• •

  de grondeigenaren, bedrijven en/of ontwikkelaars brengen het gebied perceel voor perceel tot ontwikkeling.

De gemeente pleegt een voorinvestering die het mogelijk maakt dat grondeigenaren het gebied in exploitatie kunnen nemen. De investering betreft de algehele planvorming, de aanleg van een rotonde en ontsluitingswegen, de aanleg van riolering en de bijbehorende kosten waaronder te verwachten kapitaalsrente die samenhangt met de investering die als voorfinanciering wordt beschouwd.

Een bijzonder element vormt het “hart” van het ABC. Dit “hart” betreft de aanleg en exploitatie van een Laanboomgebouw, waarin (virtuele) handel, ontvangst, showtuin, kenniscentrum et cetera een plek krijgen. Dit is een cruciaal element in de totstandkoming van de meerwaarde van een ABC voor de laanboomsector. Zonder dit centrum valt het argument om het ABC te ontwikkelen weg. Tegen deze achtergrond dienen de bedrijven, die zich op het ABC vestigen, bij te dragen aan de oprichting en exploitatie van dit Laanboomgebouw.

Dit document vormt de basis en tevens de onderbouwing voor het kostenverhaal. Hierbij worden de door de gemeente gerealiseerde en nog te realiseren kosten om het ABC tot ontwikkeling te brengen, inclusief de aanleg en exploitatie van het Laanboomgebouw, in rekening gebracht bij betrokken partijen die het ABC in exploitatie nemen.

De gekozen wijze van ontwikkelen is bijzonder en past niet zonder meer binnen de reguliere kaders. Deze Nota kostenverhaal houdt het midden tussen de berekeningssystematiek van een exploitatieplan (verhaal van kosten binnen een bestemmingsplangebied conform wettelijke uitgangspunten en kaders gesteld in de Omgevingswet en uitgelegd in het Bro) en een Nota bovenwijkse voorzieningen (verhaal van kosten binnen een structuurvisiegebied door middel van een omslagprincipe).

1.2. Doel

Deze Nota richt zich op:

• 1.

  de basis voor het kostenverhaal van de door de gemeente gemaakte en te maken kosten met betrekking tot (het scheppen van de voorwaarden voor) het in exploitatie brengen van de gronden betrokken in (het exploitatiegebied binnen) de structuurvisie ABC Opheusden;

• 2.

  het vastleggen welke werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken benodigd zijn, de aanleg van de gewenste nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte;

• 3.

  de aanleg en exploitatie van het Laanboomgebouw.

2. Gebiedsafbakening

2.1. Plangebied en exploitatiegebied 

Het totale plangebied van de structuurvisie wordt grofweg begrensd door de Dodewaardsestraat, de westelijke grens van de nieuwe locatie voor Kegelaar, de Betuwelijn / A15 en de Linge nabij de kern Opheusden. Dit gebied heeft een bruto oppervlakte van circa 30 hectare.

Op dit moment is slechts van een beperkt aantal ondernemingen bekend dat ze interesse hebben in vestiging op het ABC. De verwachting is dat zich op termijn meer bedrijven op het ABC gaan vestigen. Dit heeft te maken met de huidige economische situatie. Daarbij komt dat het ABC alleen een plek biedt aan direct aan de laanboomteelt gelieerde bedrijven, reguliere bedrijven kunnen er niet terecht. De verwachting is daarom dat het meer dan 10 jaar gaat duren voordat het volledige plangebied (het gebied waar de structuurvisie zich op richt, circa 30 hectare) in exploitatie is genomen.

In principe bestaat er geen dwingende volgtijdelijkheid in de ontwikkeling van dit gebied. Het wordt overgelaten aan marktinitiatieven welke percelen eerst en welke later tot ontwikkeling komen. Op deze wijze wordt maximaal ruimte geboden aan de markt. Voortkomend uit de gehanteerde ruimtelijke randvoorwaarden bestaat er echter wel een logische en meest voor de hand liggende volgorde van ontwikkeling. Deze komt voort uit de vereiste dat ieder perceel op de Dodewaardsestraat wordt ontsloten . Dit betekent dat, om een perceel in de westelijke punt te ontsluiten, een relatief grote investering moet worden gedaan voor het aanbrengen van een ontsluiting tot aan de Dodewaardsestraat. Dit maakt het aannemelijk dat de percelen nabij de Dodewaardsestraat het eerste tot ontwikkeling komen. Het kunnen zowel de percelen in de representatieve zone als direct daarachter (aan de Pijenkampseveldweg) zijn. Vanuit de marktontwikkeling wordt verwacht dat dit gebied in de komende 10 jaar tot ontwikkeling komt. Dit is het exploitatiegebied waarop deze Nota zich richt. Het plangebied en het exploitatiegebied vallen dus niet samen, het exploitatiegebied is kleiner dan het plangebied.

Voor een reële benadering van de omslag per m² van de voorinvestering is een fasering dus voor de hand liggend. Hierbij wordt zowel vanuit ruimtelijke optiek als vanuit het verwachte ontwikkelingstempo gekeken welke percelen op welke termijn tot ontwikkeling (kunnen) komen. De volgende verdeling wordt gemaakt.

Fase 1: zone Dodewaardsestraat en Pijenkampseveldweg. Er wordt een uitzondering gemaakt voor de gronden in de noord-oosthoek waarover de hoogspanningsleiding loopt en waarin een hogedrukgasleiding is gelegen, omdat het door de bijbehorende belemmeringen niet voor de hand liggend is dat deze percelen tot ontwikkeling komen (dit gebied leent zich voor een invulling met groen en water) . Ook uitgezonderd zijn de gronden waar de ontsluiting komt en waarvoor een planologische reservering voor de (hoofd)ontsluiting wordt aangehouden. Dit geldt ook voor de gronden die benodigd zijn om vanaf de Linge tot aan de watergang langs de Betuweroute een hoofdwatergang te situeren. Deze gronden kunnen immers niet in exploitatie worden gebracht. De oppervlakte van fase 1 (het exploitatiegebied) bedraagt circa 13,5 ha. (zie kaarten 1 en 2).

Fase 2: overig gebied binnen de begrenzing van de “Structuurvisie ABC”. Het gaat om circa 16,5 hectare. Voor dit gebied is de verwachting dat het minimaal 10 jaar duurt voordat het in exploitatie wordt genomen. Voordat dit aan de orde is zal naar de noodzakelijke voorinvestering worden gekeken om de voorwaarden te scheppen om het gebied in exploitatie te nemen. Het gaat in deze fase om algehele planvorming, de aanleg van de (hoofd)ontsluitingswegen, de aanleg van riolering en de bijbehorende kosten waaronder te verwachten kapitaalsrente die samenhangt met de investering die als voorfinanciering wordt beschouwd. Deze kosten worden via een zelfde systematiek als in deze Nota beschreven in rekening gebracht bij de eigenaren die het in exploitatie nemen. Daarbij kunnen ook nog deelfases worden onderscheiden, afhankelijk van de gewenste wijze en het tempo van ontwikkelen.

2.2. Eigendomssituatie

De gronden betrokken in de structuurvisie zijn in eigendom van verschillende grondeigenaren. De gemeente is eigenaar van gronden die gelegen zijn langs de Dodewaardsestraat. Het achterliggende gebied is eigendom van verschillende grondeigenaren. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen gronden in gemeentelijk en gronden in particulier eigendom. Bij het in ontwikkeling nemen van gronden wordt er naar rato van de oppervlakte bijgedragen aan de (voor)investering voor het ABC door middel van een exploitatiebijdrage. Dit sluit in grote lijnen aan bij de berekeningssystematiek van een exploitatieplan.

3. Exploitatieopzet

3.1. Noodzakelijke investeringen 

Ook bij een faciliterende ontwikkelingsstrategie maakt de gemeente kosten. Deze voorfinanciering betreft een investering in plankosten, hoofdinfrastructuur, riolering en kapitaalsrente. Immers, conform de gestelde spelregels, moet er al bij de ontwikkeling van het eerste perceel binnen het ABC een ontsluiting via een rotonde op de Dodewaardsestraat zijn. De nutsvoorzieningen – in capaciteit voorbereid op een totale ontwikkeling van het ABC – volgen logischerwijs de (hoofd)infrastructuur. Er is een over-dimensionering nodig om te voorkomen dat er voor ieder perceel een eigen bundel nutsaansluiting gelegd moet worden. Dit geldt in ieder geval voor de riolering hetgeen in dit geval een gemeentelijke verantwoordelijkheid is. Voor de overige nutsvoorzieningen (electra, water, data, eventueel gas) geven de nutsmaatschappijen aan pas te willen aanleggen op het moment dat de uitgifte voor 50% van het gebied verzekerd is1. Hierbij is dus niet te voorkomen dat er voor de eerste percelen eigen bundels nuts worden aangelegd. De kosten hiervoor komen direct voor rekening van de aanvrager.

Daarnaast worden kosten gemaakt voor de oprichting en exploitatie van het Laanboomgebouw. De ambitie is om het ABC uit te laten groeien tot een plek die daadwerkelijk meerwaarde biedt voor de laanboomsector. Hiervoor is de totstandkoming van het “hart” van het ABC cruciaal. Dit hart, gelegen in de zone langs de Dodewaardsestraat, vormt het de rechtvaardiging van de ontwikkeling van het ABC en het “visitekaartje‟ van het Laanboomcentrum Betuwe. Dit komt tot uitdrukking in een gebouw met een bijzondere architectuur, gelegen in een setting van groen en water. Het vormt ook het functionele hart van het ABC. Daarbij staat een beeld voor ogen van een centrum voor (virtuele) handel, waar niet alleen bomen uit de regio maar uit heel de wereld worden verhandeld. Er is een ontvangstruimte met showtuin, waar klanten worden ontvangen en rondgeleid. Onderdeel van het Laanboomgebouw kan ook een kenniscentrum zijn waar innovaties voor de bomenteelt uit voortkomen, en een opleidingscentrum met stageplekken in de nabijgelegen bedrijven. De bedrijven die zich op het ABC vestigen dienen bij te dragen aan de oprichting en exploitatie van dit Laanboomgebouw. Naast een bijdrage van de bedrijven die zich op het ABC vestigen wordt uitgegaan van bijdragen vanuit verschillende overheden (gemeente, provincie, rijk, EU), de laanboomsector en andere partijen die bij het centrum betrokken zijn. Op deze wijze zal het Laanboomgebouw zich ontwikkelen.

In het recente verleden zijn grondexploitaties opgesteld voor verschillende ruimtelijke ontwikkelingsscenario’s van het ABC (haalbaarheidsstudie, BRO, 2007; business case, DHV, 2011). Hieruit kan worden geconcludeerd dat het mogelijk moet zijn om een positief resultaat te behalen.

Omschrijving plankosten

Het betreft plankosten die zijn/worden gemaakt om tot de voorwaarden te komen om de gronden binnen het ABC in ontwikkeling te brengen. Concreet betreft het de opstelling en onderzoeken, en de planvorming inclusief bestemmingsplanprocedure om te komen tot de aanleg van de ontsluiting.

Hiernaast maakt de gemeente plankosten bij de begeleiding van de noodzakelijke planologische procedures (“postzegel” bestemmingsplan danwel projectafwijkingsbesluit). Deze kosten worden apart van de kosten waarop deze Nota zich richt verhaald (via een anterieure overeenkomst , exploitatieplan en/of posterieure overeenkomst). Ook het opstellen en bijhouden van de benodigde grondexploitatiebegroting en bijkomende jaarlijks terugkerende werkzaamheden maken onderdeel uit van de onvermijdelijk te realiseren plankosten.

Omschrijving bouwrijp maken en inrichting openbaar gebied

Voor het bouwrijp maken en de inrichting van het openbaar gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd:

• •

  Verwijderen boven- en ondergrondse obstakels; bouwresten, kabels en leidingen, verhardingen en opschonen gebied.

• •

  Het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken.

• •

  Grondwerkzaamheden: afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren, voorbelasten en ophogen.

• •

  Het dempen van bestaande watergangen.

• •

  Het treffen van grondwater regulerende maatregelen.

• •

  Graven van watergangen

• •

  Aanleg van stuwen en duikers.

• •

  Aanleg ontsluitingen van het plangebied (rotonde, (hoofd)ontsluiting, interne ontsluiting) en bijbehorende bermen inclusief het nemen van tijdelijke verkeersmaatregelen.

• •

  Planten bomen in bermen langs wegen.

• •

  Aanbrengen straatmeubilair.

• •

  Aanbrengen bebording en belijning.

• •

  Aanbrengen bluswatervoorziening.

Zaken als het maken van perceelsaansluitingen, de berging en afvoer van water samenhangend met een toename van verhard oppervlak door de vestiging van bedrijven in het gebied -(gebouwen, verharding) en de landschappelijke inpassing van de percelen maken geen onderdeel uit van de voorziene werkzaamheden en de op basis van deze Nota te verhalen kosten. De invulling hiervan is een verantwoordelijkheid van de perceelseigenaar.

Omschrijving nutsvoorzieningen

Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht:

• •

  Aanbrengen openbare verlichting door aanleg van leidingen en het plaatsen van lichtmasten.

• •

  Aanleg riolering afvalwater (DWA), hemelwater (HWA) en de aanleg van een rioolafvoergemaal inclusief de aansluiting hiervan op de hoofdpersleiding.

Voor de overige nutsvoorzieningen (electra, water, data, eventueel gas) geven de nutsmaatschappijen aan pas te willen aanleggen op het moment dat de uitgifte voor 50% van het gebied verzekerd is. De aanleg hiervan maakt dus geen onderdeel uit van de voorziene werkzaamheden en de op basis van deze Nota te verhalen kosten. Deze investeringen zijn de verantwoordelijkheid van de betreffende eigenaar.

Omschrijving Laanboomgebouw

Hierbij gaat het om de realisatie (stichtingskosten) en reguliere exploitatielasten van het Laanboomgebouw. Op dit moment is er nog geen vast omlijnde invulling van dit centrum (gebouw). Gewerkt wordt met een aanname voor de stichtingskosten en exploitatielasten. Het geheel van lasten inclusief rente, aflossing en exploitatielasten worden omgeslagen per jaar en omgerekend naar een kapitaalslast.

Er zijn verschillende scenario’s voor het tot stand komen van het Laanboomgebouw. Steeds wordt uitgegaan van een representatief en multifunctioneel gebouw waarin verschillende bedrijven, organisaties en functies een plek hebben:

• •

  Eén of meerdere bedrijven zijn initiatiefnemer om een gebouw neer te zetten en te exploiteren.

• •

  Er wordt een stichting opgericht waarbinnen zowel het bedrijfsleven als overheden deelnemen die een gebouw realiseren en exploiteren.

• •

  Eén of meerdere bedrijven realiseren en exploiteren het centrum samen met de overheid (gemeente).

De gemeente is in geen geval de enige partij die het Laanboomgebouw opricht en exploiteert. De rol van de gemeente is die van regisseur. De gemeente spant zich met gebruikmaking van haar publiekrechtelijke mogelijkheden (voorliggende Nota) in om middelen voor het Laanboomgebouw beschikbaar te krijgen. Daarnaast zal de gemeente als aanjager fungeren, om partijen bij elkaar te krijgen die deelnemen in het centrum en bijdragen vanuit andere overheden te realiseren.

Eerst op het moment dat zich verschillende bedrijven op het ABC hebben gevestigd en er meerdere partijen mee-investeren zal naar verwachting het Laanboomgebouw binnen het ABC worden gerealiseerd. Bij het bepalen van de bijdragen die de grondeigenaren/bedrijven die zich op het ABC vestigen moeten betalen worden de volgende uitgangspunten gehanteerd.

• •

  Er dient minimaal 30% van de exploitatielasten te zijn gedekt (door huurcontracten / overeenkomsten met toekomstige gebruikers) voordat er met de bouw van het Laanboomgebouw wordt begonnen.

• •

  Er wordt uitgegaan van een ‘groeiscenario’ waarbij het Laanboomgebouw zich vervolgens langzaam verder vult met gebruikers. Na 5 jaar is er 50% dekking van de exploitatielasten door de gebruikers, na 10 jaar dient het Laanboomgebouw kostendekkend te functioneren.

• •

  Er zijn middelen benodigd om de ‘aanloopverliezen’ (verliesgevende exploitatie van het gebouw) gedurende maximaal de eerste 10 jaar af te dekken.

• •

  Uitgangspunt is dat 50% van deze kosten worden gedragen door de bedrijven die zich in fase 1 van het ABC vestigen, en 50% door de laanboomsector, de verschillende overheden (gemeente, provincie, rijk, EU), en andere partijen die bij het centrum betrokken zijn.

• •

  Het aandeel kosten dat wordt toegerekend aan de bedrijven die zich in fase 1 van het ABC vestigen wordt door middel van een eenmalige afdracht in rekening gebracht.

• •

  Rekening wordt gehouden met een maximale termijn van 10 jaar om tot oprichting van het Laanboomgebouw te komen, te rekenen vanaf het moment dat het eerste bedrijf zich binnen het ABC heeft gevestigd.

3.2 Grondexploitatie

Op basis van de thans bekende informatie is op hoofdlijnen een grondexploitatieconcept doorgerekend. De grondexploitatieberekening is exclusief BTW en op basis van een aantal aannames. Bij verdere uitwerking van de voorgestane ontwikkeling wordt een nieuwe grondexploitatiebegroting opgesteld. Vooralsnog is de opgestelde grondexploitatieberekening onder voorbehoud van de nadere invulling en daarom nog een concept berekening.

De belangrijkste kostenposten worden hieronder toegelicht. Het gaat om de kosten zoals opgenomen in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Besluit ruimtelijke ordening (verder ‘Bro’). Daarnaast gaat het om de kosten die samenhangen met de oprichting en exploitatie van het Laanboomgebouw.

De genoemde kosten worden verhaald op het exploitatiegebied aan de hand van de volgende drie criteria:

• 1.

  Profijt:

  de grondexploitatie moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maatregelen. Veelal betreft het fysiek nut voor het exploitatiegebied.

• 2.

  Toerekenbaarheid:

  er bestaat een causaal verband (de kosten zouden niet gemaakt worden zonder het plan), of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het plan.

• 3.

  Proportionaliteit:

  als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, worden de kosten naar rato verdeeld; naarmate de locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten.

  Op basis van deze drie toetsingscriteria ontstaan er vier categorieën kosten.

  • •

    Categorie 1

    Voorzieningen binnen een exploitatiegebied en alleen ten dienste van dat exploitatiegebied. Deze zijn 100% toerekenbaar aan het exploitatiegebied.

  • •

    Categorie 2

    Voorzieningen buiten een exploitatiegebied, maar alleen ten dienste van dat exploitatiegebied. Deze zijn 100% toerekenbaar aan het exploitatiegebied.

  • •

    Categorie 3

    Voorzieningen binnen of buiten een exploitatiegebied die ten dienste staan aan dat exploitatie- gebied en één of meer exploitatie- gebieden en / of bestaand gebied. Dit zijn “Bovenwijkse voorzieningen”, waarvan de toerekening aan de hand van ‘profijt’, ‘toerekenbaarheid’ en ‘proportionaliteit’ plaatsvindt.

  • •

    Categorie 4

    Voorzieningen zonder direct profijt en toerekenbaarheid aan gebieden. Dit zijn de zogenoemde bijdragen aan Ruimtelijke ontwikkelingen. Bedoelde voorzieningen hebben niet noodzakelijk een directe relatie met een of enkele exploitatiegebieden en zijn ten behoeve van het gehele gemeentelijk grondgebied.

Plankosten

Voor het opstellen van de structuurvisie inclusief onderzoeken en onderliggende documenten zijn en worden kosten gemaakt. Ook het verkrijgen van een planologische basis voor de aanleg van de benodigde infrastructuur (bestemmingsplan, onderzoeken) brengt kosten met zich mee. De wijze van ontwikkelen betekent dat de initiële investering – in vergelijking met een traditionele ontwikkeling waarbij gronden worden aangekocht, bouwrijp gemaakt en kavels worden verkocht – relatief laag is. Het brengt wel een grotere inspanning met zich mee om de ontwikkeling te begeleiden. Dit betreft het bewaken van de kwaliteit van het gebied en het up-to-date houden van het ruimtelijk en financiële kader. Het gaat zowel om kosten die de gemeente maakt door het inschakelen van externe bureaus als om de inzet van ambtelijke uren. De plankosten zijn volledig toe te schrijven aan de ontwikkeling van het gebied. Het gaat om een kostenpost van €250.000,- (externe kosten en ambtelijke uren nominaal).

Bouwrijp maken en inrichting openbaar gebied en aanleg nutsvoorzieningen

Er is een kostenraming opgesteld voor de aanleg van het openbaar gebied (ontsluiting) inclusief openbare verlichting en de aanleg van stelsel van riolering. Deze raming is als bijlage toegevoegd. De voorzieningen/ werkzaamheden vallen grotendeels binnen het exploitatiegebied, een klein deel (een deel van de rotonde) valt buiten het structuurvisie gebied maar is onlosmakelijk verbonden met het structuurvisiegebied. De kosten zijn volledig toe te schrijven aan de ontwikkeling van het gebied. Hiermee vallen de kosten binnen de categorieën 1 en 2. Het gaat om een kostenpost voor het civiele werk van afgerond €2.150.000,-. De bij de inrichting van het openbaar gebied betrokken gronden worden tegen marktwaarde ingebracht (€10,- per m2). Het gaat om 18.235 m22 (zie kaart 2). Dit geeft een kostenpost van afgerond €180.000,-. Hierbij wordt er van uit gegaan dat de bijkomende notariële en Kadasterkosten onderdeel van dit bedrag uitmaken.

Rente

De voorinvestering wordt verdeeld over de eigenaren die (fase 1) van het ABC in exploitatie brengen. Uitgegaan wordt van een geleidelijke ontwikkeling van het ABC. De investering wordt vrijwel volledig gedaan vóór dat het gebied tot ontwikkeling komt. Dit betekent dat de dekking van de voorinvestering geleidelijk binnenkomt nádat de investering is gerealiseerd. Over de uitgevoerde investering wordt financieringsrente berekend Deze is als zodanig in de grondexploitatieberekening verdisconteerd.

Bij de doorrekening in de grondexploitatie zijn de volgende parameters gehanteerd:

• •

  Rentekosten: 4%

• •

  Kosteninflatie: 2%

• •

  Opbrengstenstijging: 0%

De post rente bedraagt effectief afgerond €510.000,-.

De kosten zijn samengevat in onderstaande tabel.

Laanboomgebouw

Gezien de samenhang tussen de ontwikkeling van het ABC en de oprichting van het Laanboomgebouw binnen het ABC kunnen de te maken kosten voor dit Laanboomgebouw (het oprichten en exploiteren van het gebouw) als voorziening worden beschouwd waarvan de kosten worden omgeslagen conform het principe van een bovenwijkse voorziening. Strikt genomen kan de oprichting en exploitatie van een gebouw echter geen bovenwijkse voorziening zijn. Vanuit deze overweging wordt de bijdrage aan het Laanboomgebouw daarom onder de noemer van “bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen” geschaard.

Voor de stichtingskosten worden de volgende uitgangspunten gehanteerd.

• •

  grondoppervlakte gebouw 400 m2

• •

  bruto vloeroppervlakte gebouw 800 m2

• •

  inhoud gebouw 4.000 m3

• •

  perceel 7.500 m2

De exploitatielast per jaar is een aanname met als uitgangspunt een ‘slim’ en zo veel mogelijk geautomatiseerd gebruik van het gebouw. Het gaat om kosten voor gas/water/licht, onderhoud, verzekeringen/belastingen, schoonmaak en een beperkte inzet van personeel.

Bij de doorrekening zijn de volgende parameters gehanteerd:

• •

  Rentekosten: 4%

• •

  Kosteninflatie: 2%

• •

  Opbrengstenstijging: 0%

Dit geeft de volgende kostenposten.

De voorinvestering bedraagt €1.950.000,-. Er wordt uitgegaan van een ‘restwaarde’ van het Laanboomgebouw na 10 jaar. Het saldo van de voorinvestering en de restwaarde wordt omgerekend naar een jaarlijkse last. Deze last wordt vermeerderd met de jaarlijkse exploitatielast. Conform de beschreven uitgangspunten met betrekking tot de dekking van de totale lasten van het Laanboomgebouw door de gebruikers ervan van 30% bij aanvang, 50% na 5 jaar en 100% na 10 jaar geeft dit een af te dekken tekort van € 1.590.000,-. Het overige deel wordt opgebracht vanuit huuropbrengsten door de gebruikers van het gebouw.

3.3. Bijdrage 

De bijdrage wordt bepaald door de totale kosten opgenomen in de grondexploitatiebegroting te delen door de (uitgeefbare) oppervlakte van het exploitatiegebied. Hierbij gaat het om de bruto meters - de volledige oppervlakte opgenomen in de planologische herziening (bestemmingsplan en/of omgevingsvergunning) inclusief water en groen e.d.

Bouwrijp maken en inrichting openbaar gebied en aanleg nutsvoorzieningen

De totale kosten samenhangend met de aan te leggen voorzieningen (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 Bro) bedragen inclusief rente en inflatie €3.091.379,-. Het exploitatiegebied omvat 137.345 m2. Dit geeft een bijdrage per m2 van € 22,51. Op deze wijze zijn de kosten die door de gemeente worden gemaakt bij een volledige ontwikkeling van het gebied na 10 jaar afgedekt. Hierbij wordt er van uitgegaan dat het gebied zich geleidelijk vult met bedrijven en de totale bijdrage verdeeld over een periode van 10 jaar binnenkomt. Dit geeft een verwachte jaarlijkse invulling door bedrijven van 13.735 m2, en hiermee een jaarlijks door de gemeente te ontvangen bijdrage van afgerond €309.000,-. In onderstaande grafiek is weergegeven hoe dit werkt, het grootste deel van de kosten (aanleg openbaar gebied) worden aan het begin gemaakt (2015), in de periode tot en met 2023 komen de bijdragen jaarlijks binnen.

De totale af te dekken kosten (tekort op stichtingskosten en toekomstige exploitatielasten contant gemaakt per heden) samenhangend met het Laanboomgebouw bedragen € 1.590.000,-. Er wordt een verdeling gehanteerd van 50% over de bedrijven die zich in fase 1 van het ABC vestigen en 50% over andere partijen. De oppervlakte van het exploitatiegebied wordt gecorrigeerd voor het perceel waarop het Laanboomgebouw wordt gerealiseerd (7.500 m2). Er wordt gerekend met een exploitatiegebied van 129.845 m2. Dit geeft een bijdrage per m2 van € 6,13 en hiermee een verwachte jaarlijkse door de gemeente te ontvangen bijdrage van €80.000,-. Op deze wijze wordt het tekort op de stichtingskosten en exploitatielasten in de eerste 10 jaar afgedekt. Daarbij wordt uitgegaan van een reële restwaarde en een kostendekkende exploitatie vanaf 10 jaar na oprichting (zie onderstaande grafiek).

De totale afdracht per m2 bedraagt dus €22,51 voor de aan te leggen voorzieningen en €6,13 als bijdrage aan het Laanboomgebouw, totaal €28,64 per m2.

4. Systematiek van kostenverhaal

Uitgangspunt: vaste bijdrage in anterieure overeenkomst

Zoals bovenstaand is aangegeven zijn er twee te onderscheiden bijdragen per m2 grond:

• •

  samenhangend met de aan te leggen voorzieningen (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 Bro) en

• •

  samenhangend met het Laanboomgebouw.

Beide bijdragen per m2 grond worden door de gemeente standaard ingebracht ter opname als een vaste bijdrage in elke nieuwe anterieure overeenkomst (als bedoeld in de Omgevingswet) tussen gemeente en een initiatiefnemer van elk nieuw (nog te bestemmen) bouwplan binnen het ABC. Immers, er is sprake van het leveren van prestatie in de vorm van de aanleg van voorzieningen.

De afgesproken bijdrage wordt als vast bestempeld om voor beide contractspartners zekerheid te bieden. De in een overeenkomst overeengekomen bijdrage samenhangend met de aan te leggen voorzieningen wordt later niet bijgesteld wanneer er mutaties zijn in de geplande voorzieningen. Dit betekent dat kostenover- en onderschrijdingen respectievelijk ten laste dan wel ten gunste van de gemeente komen.

Voor een deel van de in een overeenkomst overeengekomen bijdrage samenhangend met het Laanboomgebouw kan verrekening door de gemeente aan de initiatiefnemer wel aan de orde zijn. Er moet immers wel een “prestatie” tegenover de betaling staan. Indien er niet binnen 10 jaar nadat het eerste bedrijf zich binnen het ABC heeft gevestigd tot de oprichting van het Laanboomgebouw wordt gekomen zal de betaalde bijdrage verminderd met de gemaakte kosten exclusief renteverrekening aan de bedrijven worden terugbetaald4. Dit wordt privaatrechtelijk geregeld in de anterieure overeenkomst.

In de overeenkomst wordt ook het moment van betaling opgenomen en overige benodigde bepalingen, bijvoorbeeld inzake indexaties, planschadeverhaal, verhaal van overige kosten et cetera. Wanneer de anterieure overeenkomst door beide partijen is getekend wordt de overeenkomst en het hierin afgesproken kostenverhaal uitgevoerd. De bijdrage staat los van publiekrechtelijke legesinning voor Omgevingsvergunning of bestemmingsplanaanpassing en komt in geen geval hiervoor in de plaats. Het moment van betaling hangt af van het te volgen planologische spoor. In het geval er eerst een herziening van het bestemmingsplan wordt doorgevoerd en vervolgens een omgevingsvergunning wordt aangevraagd valt het moment van betaling samen met het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Indien er direct een Omgevingsvergunning wordt aangevraagd, en met een projectafwijkingsbesluit van het bestemmingsplan wordt afgeweken, is het betaalmoment bij de afgifte van de Omgevingsvergunning zoals de Omgevingswet in principe voorschrijft. Ter zekerstelling van de betaling kunnen bij het aangaan van de overeenkomst door de gemeente (aanvullende) garanties worden verlangd en een kredietwaardigheidstoets worden uitgevoerd.

Bij nieuwe inzichten over de ontwikkeling van het gebied (bijvoorbeeld een noodzaak om extra openbare ontsluitingswegen aan te leggen of de ontwikkeling van percelen buiten het exploitatiegebied) zal een herijking van de Nota kostenverhaal aan de orde zijn. Op dat moment kan de afdracht per m2 dus wijzigen. Dit heeft uiteraard geen gevolgen voor reeds in het gebied gevestigde bedrijven en/of ontwikkelingen waarover al gecontracteerd is. Een nieuwe afdracht per m2 gaat gelden nádat een nieuwe Nota kostenverhaal is vastgesteld voor die perceelseigenaren die binnen het exploitatiegebied vallen en waarvan de percelen nog niet in exploitatie zijn genomen.

Situaties bij geen overeenstemming

Wanneer de gevraagde bijdrage niet geaccepteerd wordt door de initiatiefnemer en mede hierdoor geen (anterieure) overeenstemming wordt bereikt over het kostenverhaal kunnen de volgende situaties ontstaan:

• 1.

  De gemeente werkt niet mee aan het initiatief. Het initiatief wordt door de gemeente daarmee niet mogelijk gemaakt vanwege het ontbreken van de economische uitvoerbaarheid van het plan. De gemeente moet in dit geval gefundeerd aantonen dat het plan leidt tot ongedekte kosten voor de gemeente bijvoorbeeld blijkend uit een concept exploitatieplan. Hierbij gelden de wettelijke eisen van redelijkheid en billijkheid.

  Wanneer het anterieure, vrijwillige spoor helemaal geen soelaas biedt en partijen komen er niet uit, maar er bestaan gefundeerde redenen voor de gemeente om wel mee te (moeten of willen) werken aan het initiatief, (het initiatief past bijvoorbeeld uitstekend in het ruimtelijk beleid van de structuurvisie) zal de volgende optie uit de Omgevingswet worden toegepast.

• 2.

  De gemeente regelt het kostenverhaal dwingend via een Exploitatieplan (het publiekrechtelijke, afdwingbare spoor). De gemeente werkt dan wel mee aan het initiatief maar stelt voor het kostenverhaal een exploitatieplan op met de te verhalen afdwingbare exploitatiebijdrage. Deze bijdrage wordt opgelegd bij de verstrekking van de Omgevingsvergunning voor de bouw. De op deze wijze berekende bijdrage in het exploitatieplan kan afwijken van de bijdrage zoals berekend in deze Nota kostenverhaal (en kan dus hoger uitpakken), omdat de uitgangspunten van de Omgevingswet/ Bro worden toegepast.

Wanneer geen overeenstemming wordt bereikt wordt per specifiek geval nauwkeurig beoordeeld en afgewogen worden, op ruimtelijke, juridische, financieel-economische en andere aspecten, welke stappen gezet moeten worden.

Risico’s van vaste bijdrage

Afrekening bij het publiekrechtelijke kostenverhaalsspoor (Exploitatieplan met een posterieure overeenkomst)

In het geval dat de gemeente een exploitatieplan heeft vastgesteld moet de gemeente binnen drie maanden na voltooiing van de in het Exploitatieplan opgenomen werken een afrekening vaststellen. Uit deze afrekening moet blijken of de werkelijk gemaakte kosten overeenkomen met de raming in het exploitatieplan. Wanneer de werkelijke kosten meer dan 5% lager liggen dan de in rekening gebrachte bijdrage moet de gemeente het verschil terugbetalen inclusief de wettelijke rente over het betreffende bedrag. Wanneer de werkelijke kosten hoger uitvallen blijft de gemeente zitten met een ongedekt tekort omdat de hogere kosten niet verrekenbaar zijn. Er moet daarom rekening gehouden worden met een dergelijk risico bij publiekrechtelijke exploitatiebijdragen.

Afrekening bij het privaatrechtelijke kostenverhaalsspoor (anterieure overeenkomst)

In het geval dat er voor een ontwikkeling een anterieure overeenkomst tot stand is gekomen, geldt het vereiste van nacalculatie niet. Het betreft immers een overeenkomst die op vrijwillige basis tot stand is gekomen. Dit geeft voor zowel de initiatiefnemer als de gemeente vooraf duidelijkheid. Ook hierbij geldt echter dat indien de werkelijke kosten hoger zijn uitgevallen of het totaal aan binnengekomen bijdragen lager is dan verwacht (doordat niet het volledige gebied tot ontwikkeling is gekomen), de gemeente met een ongedekt tekort blijft zitten. Vooral een situatie waarbij niet alle gronden tot ontwikkeling komen – waardoor dus geen volledig kostenverhaal plaatsvindt – is niet ondenkbeeldig. Hierbij is het zo dat de voorinvesteringen die door de gemeente worden gedaan er ook voor zorgen dat de gronden in gemeentelijk eigendom in exploitatie kunnen worden gebracht. Winst die op deze gronden wordt geboekt kan worden benut ter afdekking van (een risico op) een tekort. Uiteindelijk is de afweging ten aanzien van de voorinvestering en het bijbehorende risico afhankelijk van het willen behalen van de gestelde (beleids)doelen: het tot ontwikkeling brengen van het ABC, het in exploitatie brengen van de gronden in gemeentelijk eigendom en het realiseren van een eerste schakel in de rondweg Opheusden.

Bijlage 1: kaart exploitatiegebied

Bijlage 2: kaart openbaar gebied

Bijlage 3: kostenraming aanleg ontsluiting en riolering

Bijlage 3: Structuurvisie ABC

1. Inleiding

1.1 Laanboomcentrum Betuwe

Opheusden is het geografische midden van het Laanboomcentrum van Nederland, dat zich ook buiten de grenzen van de gemeente Neder-Betuwe uitstrekt binnen de gemeenten Buren en Overbetuwe, tussen de Waal en de Neder-Rijn, het Amsterdam-Rijnkanaal en de A50. De ambitie is om uit te groeien tot hét toonaangevende laanboomcluster in de wereld. In dit cluster wordt circa de helft van de winst gerealiseerd door de productie van bomen en de helft door samenwerking en het beheersen van de marktketen. Ook elders in de wereld worden laanbomen gekweekt. Om aan deze concurrentie het hoofd te bieden is vooral een optimale samenwerking en het vergroten van de toegevoegde waarde in de marktketen van belang. Zo kan het Laanboomcentrum naast een productiegebied het brandpunt van de handel in laanbomen worden. De aanwezigheid van een fysiek kristallisatiepunt is hiervoor een duidelijke meerwaarde. Dan gaat het om het tot stand komen van een Tree Valley Business Centre (TVBC), waar verschillende aan de laanboomteelt gelieerde bedrijven samen komen en profiteren van elkaars nabijheid. In het ABC komt ook een beursgebouw voor fysieke maar vooral ook virtuele handel, en een representatieve ontvangstruimte. Op deze manier wordt het Laanboomcentrum klaar voor de toekomst.

1.2 Waarom een structuurvisie?

De wens om te komen tot een Tree Valley Business Centre (TVBC) in Opheusden bestaat al jaren. Een ABC is een belangrijk onderdeel in de ambitie om het Laanboomcentrum Betuwe te versterken. Dit gebeurt samen met de organisaties verenigd in het Laanboompact (de gemeente Neder-Betuwe, de Boomkwekersvereniging kring Opheusden, de Rabobank West Betuwe, de Kamer van Koophandel Midden-Nederland en de provincie Gelderland) en andere betrokken partijen. De ontwikkeling van een ABC is ook opgenomen in de in 2010 door de gemeenteraad vastgestelde structuurvisie 2010-2020. Ter voorbereiding op de totstandkoming van een dergelijk centrum zijn de afgelopen jaren verschillende onderzoeken uitgevoerd, die zich richten op ruimtelijke aspecten, financiële aspecten en de markt. Er bestaat behoefte om de beschikbare informatie te bundelen en aan het verder concretiseren van het ABC en de bijbehorende ontwikkelingsstrategie. Daarom wordt de voorliggende structuurvisie ABC Opheusden opgesteld. In deze visie worden keuzes gemaakt ten aanzien van de ruimtelijke en functionele invulling en de ontwikkelingsstrategie van het ABC. Een structuurvisie is hiervoor een goed instrument, omdat het een door de raad vastgesteld en zelfbindend kader vormt, dat duidelijkheid schept voor initiatiefnemers over de door de gemeente voorgestane ontwikkeling. Het omvat een concreet afwegingskader om gestuurd door marktinitiatieven tot de ontwikkeling van een Tree Valley Business Centre (TVBC) in Opheusden te komen. Tevens biedt een structuurvisie een wettelijke basis voor kostenverhaal / bijdrage ruimtelijke ontwikkeling.

1.3 Doel

Het doel van de structuurvisie is:

Het bieden van een integraal kader voor het realiseren van een Tree Valley Business Centre (TVBC) in Opheusden.

De gemeente is niet dé partij die de ontwikkeling van het ABC ter hand gaat nemen. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling dat de gemeente de min of meer traditionele planmatige ontwikkelende rol op zich neemt waarbij gronden worden verworven, een bestemmingsplan wordt vastgesteld, een gebied bouwrijp wordt gemaakt en kavels worden uitgegeven. Daarom is het doel van deze structuurvisie niet het ontwikkelen van een ABC, maar het bieden van een kader voor ontwikkeling. Binnen de gestelde kaders wordt de markt maximaal ruimte geboden om invulling te geven aan het Tree Valley Business Centre (TVBC). Dit doet recht aan de bijzondere ontwikkeling die met een ABC wordt voorgestaan: geen regulier bedrijventerrein maar een hoogwaardig bedrijvencentrum, gespecialiseerd in de laanboomsector.

Het ontwikkelingstempo van het ABC is ongewis: het huidige economische tij is onzeker, en er wordt vanuit een hoog ambitieniveau ingestoken op specifieke bedrijvigheid. Voorstelbaar is dat het gebied van het ABC zich over een periode van vele jaren gaat vullen met aan de laanboomteelt gelieerde bedrijven. Voorkomen dient te worden dat er een gebied bouwrijp wordt gemaakt dat vervolgens jaren op invulling wacht. We zien, binnen de gemeente en op een groot aantal plekken in Nederland, bouwrijpe bedrijfskavels op bedrijven wachten. Dit is niet gewenst, want het biedt geen ruimtelijke kwaliteit en het zorgt voor financiële risico’s en verliezen. Ook beperkt het de flexibiliteit om in te kunnen spelen op specifieke bedrijfswensen: een hele grote of juist hele kleine kavel, een langgerekte vorm of een perceel met veel diepte. Daarom wordt een ander ontwikkelingsmodel voorgestaan, geen planmatig maar een organisch groeimodel. De structuurvisie biedt hiervoor het kader.

1.4 Proces

De structuurvisie ABC Opheusden kent een basis in verschillende documenten. De raad heeft de structuurvisie Neder-Betuwe 2010-2020 vastgesteld. Hierin is de ontwikkeling van het ABC in Opheusden opgenomen. De structuurvisie ABC Opheusden is te zien als uitwerking van de structuurvisie Neder-Betuwe 2010-2020 en zal deze vervangen voor het plangebied van het ABC.

Specifiek voor het ABC is een business case opgesteld door DHV (augustus 2011). In het kader van de opgestelde business case is er een rondetafelgesprek met ondernemers uit de sector gehouden en er zijn interviews gevoerd met onder meer de Boomkwekersvereniging Kring Opheusden, Wageningen UR, Oost NV, KvK Midden-Nederland, Rabobank West Betuwe, provincie Gelderland, de gemeenten Neder-Betuwe, Buren en Overbetuwe en een aantal individuele bedrijven (uit de kweek, handel en mechanisatie). De informatie hieruit vormt mede basis voor de structuurvisie.

In de totstandkoming van de structuurvisie ABC Opheusden is een aantal stappen te onderscheiden. Als voorbereiding is het document “bouwstenen voor een structuurvisie‟ opgesteld. Dit document is ter kennisname aan de raad gepresenteerd, in het kader van de keuze voor een ontwikkelingsstrategie voor het ABC. De uitgangspunten voor de structuurvisie zijn vervolgens aan de stuurgroep Laanboompact gepresenteerd. Over de concept-ontwerp structuurvisie is de raad geconsulteerd. Het ontwerp van de structuurvisie is door het college ter inzage gelegd en aan de overlegpartners toegestuurd (partners Laanboompact inclusief de provincie Gelderland, buurgemeenten, waterschap Rivierenland), waarna een ieder er op kon reageren. Er is één zienswijze ontvangen, van het Waterschap Rivierenland. In de zienswijze wordt aangegeven dat er in goed overleg tot een ontwerp voor een nieuwe waterstructuur is gekomen. Verder wordt opgeroepen om bij de verdere uitwerking rekening te houden met het beleid van het waterschap (goede waterstructuur, voldoende waterberging). Er is verder een opmerking gemaakt over het profiel van een watergang. De ligging en profiel van deze watergang zijn in het ontwerp van de waterstructuur aangepast. De zienswijze van het waterschap is inhoudelijk volledig verwerkt in de voorliggende stukken.

2. Het Tree Valley Business Centre (TVBC) in Opheusden

2.1. Huidige situatie 

Functioneel

Het gebied van het ABC kent momenteel een overwegend agrarisch gebruik (grasland, laanboomteelt). Op een perceel dicht bij de A15 vinden bedrijfsmatige activiteiten plaats. Deze passen niet binnen het vigerend bestemmingsplan, dat een agrarische functie aan de gronden toekent. Er is overeenstemming bereikt over de verplaatsing van dit bedrijf naar een locatie aan de rand van het ABC, aan de Dodewaardsestraat ten westen van de daar gelegen plas. Het bedrijf maakt geen onderdeel uit van het ABC. De locatie wordt goed “ingepakt” door een grondwal met hoogopgaand groen. Het bedrijf krijgt een eigen ontsluiting op de Dodewaardsestraat. In de westelijke punt van het gebied van het ABC is water aanwezig, gecreëerd bij de aanleg van de Betuweroute. Het plangebied wordt ontsloten via de Parallelweg, die bij het station op de Dodewaardsestraat aantakt. De interne ontsluiting loopt via de Kerkewal en de Peijenkampse Veldweg, met aantakking op de calamiteitenontsluiting van de Betuweroute. Het gebied raakt de kern van Opheusden bij het station, net buiten het plangebied. Ten noorden van het plangebied ligt een aantal woningen met bijbehorende agrarische bedrijven langs de Parallelweg. Aan de overzijde van het spoor ligt de rand van de woonbebouwing van Opheusden.

Ruimtelijk

Het beeld van het plangebied is, op de bedrijfsactiviteiten op een perceel bij de A15 na, groen en agrarisch. Vanaf de A15 bestaat er relatief goed zicht op het gebied. Het is een van de weinige locaties in de omgeving waar er geen schermen langs de Betuweroute staan die het zicht op het achterland ontnemen. Komende vanaf de A15 over de Dodewaardsestraat wordt eerst de groen ingepakte waterplas, net buiten het plangebied, gepasseerd. Vervolgens een perceel waarop zich een gronddepot bevindt vanuit de tijd dat de Betuweroute werd aangelegd (het gronddepot zal in de komende jaren verdwijnen) en daarna vrij zicht over het plangebied, met open grasland en bomen in de verte. Net voordat bij het verscholen gelegen station de kern van Opheusden wordt bereikt ligt de bestaande ontsluiting van het gebied, de Parallelweg. Tussen de Parallelweg en de kern van Opheusden ligt een vrij dikke groene buffer. Alleen daar waar de Parallelweg de Linge oversteekt is er zicht op de kern van Opheusden. De Parallelweg gaat over in de Kerkewal, een van de interne ontsluitingswegen van het plangebied. Hier valt de niet helemaal volledige bomenrij langs de weg op, en de groene achterkanten van de lintbebouwing langs de Parallelweg. Wat verderop langs de Parallelweg liggen enkele laanboom-bedrijven, en een kassencomplex. Er is vanaf de Parallelweg door het aanwezige groen beperkt zicht op het plangebied.

2.2 Achtergronden: beleid, markt en onderzoek

Beleid

Nationaal

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR, 13 maart 2012).

De SVIR zet in op de ontwikkeling van de Greenports. Daarbij worden de volgende Greenports onderscheiden: Westland/Oostland, Venlo, Aalsmeer, Duin- en Boskoop. De ontwikkeling van het ABC als meerwaarde voor het Laanboomcentrum binnen Greenport Gelderland past binnen de Greenport -gedachte.

Provinciaal

Algemene Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (Streekplan, 2005), Structuurvisie bedrijventerreinen en werklocaties, 2010, ontwerp Omgevingsvisie, 2014.

Over het ABC is in het streekplan c.q. de Algemene Structuurvisie Ruimtelijke Ordening van de provincie Gelderland opgenomen dat de gemeente Neder-Betuwe samen met de sector de haalbaarheid onderzoekt van een projectvestiging in Opheusden en omgeving van bedrijven en voorzieningen die van cruciaal belang zijn voor de boomteeltbedrijven, zoals agro-logistieke bedrijven en voorzieningen. De provincie ondersteunt dit initiatief en wil daarmee bevorderen dat er ruimte geboden wordt voor de logistiek van de sector ten behoeve van efficiënt en duurzaam transport. In de structuurvisie bedrijventerreinen wordt aangegeven dat specifieke bedrijfssectoren zoals agroproductie een bijzondere ontwikkeling doormaken en een passende plek nodig hebben. De provincie wil er voor zorgen dat ook deze sectoren zo goed mogelijk kunnen worden geaccommodeerd. In deze structuurvisie zijn geen specifieke locaties aangeduid voor agroproductieparken. Per regio kan een locatie gezocht worden voor een agroproductiepark. Een agroproductiepark wordt gezien als een gerichte ruimtelijke clustering van (agro)productiefuncties. Het eerste doel is het bundelen van hoogdynamische agrarische functies. Het tweede doel van de clustering is om transportbewegingen te verminderen, reststromen beter te benutten (materie en energie), ruimtegebruik te intensiveren, de landschappelijke inpassing van bedrijven te verbeteren en de ketensamenwerking te versterken op het punt van kennis en economie. In het ontwerp van de Omgevingsvisie staat dat de provincie ter versterking van de tuinbouwclusters enige ruimte biedt voor gesegmenteerde agro-gelieerde bedrijfsterreinen. ABC Opheusden wordt als belangrijk voor de sector benoemd. Agrobusiness wordt als een van de pijlers in de Regio Rivierenland gezien.

Regio

Regionaal Programma Bedrijventerreinen Rivierenland (RPB, 2011).

In het RPB is aangegeven dat opvang van agro-gelieerde bedrijvigheid, glastuinbouw en paddenstoelenteelt binnen de Greenpoort Gelderland (voorheen Betuwse Bloem) wordt opgepakt. Het ABC in Opheusden wordt specifiek benoemd als locatie, waarbij wordt aangegeven dat deze voor een specifieke doelgroep wordt ontwikkeld als hieraan behoefte is. Binnen de regio is besloten dat het ABC in Opheusden als agroterrein en niet als regulier bedrijventerrein gezien moet worden. Daarmee valt het ABC buiten de reguliere programmering, waardoor de beoogde ontwikkeling van het ABC Opheusden in principe (planologisch) plaats kan vinden.

Gemeente

2004 en 2008: aankoop gronden binnen plangebied ABC.

Zowel in 2004 als in 2008 zijn er door de gemeente gronden aangekocht. In totaal gaat het hierbij om 56.710 m2 (5,6 hectare).

2007: Visie en Agenda Laanboomcentrum Betuwe.

In deze visie is een actieagenda en globaal kostenoverzicht opgenomen ten aanzien van het ABC. De gemeente Neder-Betuwe is daarbij aangemerkt als initiatiefnemer.

2008: raadsbesluit voortzetten verdere planvorming ABC.

Op 21 december 2007 wordt door het adviesbureau BRO het rapport “Haalbaarheidsstudie ABC Opheusden‟ opgeleverd. In dit rapport wordt geconcludeerd dat het plan een positief resultaat kent en financieel haalbaar is. De gemeenteraad besluit op 27 maart 2008 om in te stemmen met de haalbaarheidsstudie Tree Valley Business Centre (TVBC) te Opheusden (inclusief vertrouwelijke grondexploitatie) en de verdere planvorming voort te zetten.

2008: vestiging voorkeursrecht gemeenten.

Op 27 maart 2008 besluit de gemeenteraad om op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) voorkeursrecht te vestigen op de percelen binnen het plangebied van het ABC en een gedeelte van de rondweg Opheusden.

2010: structuurvisie Neder-Betuwe 2010-2020.

In de door de gemeenteraad vastgestelde structuurvisie wordt duidelijk ingezet op de ontwikkeling van het Laanboomcentrum en het ABC als onderdeel daarvan.

2011: go / no-go ABC.

In december 2011 heeft de raad besloten om voor de ontwikkeling van het ABC een overgang te maken van actief naar faciliterend grondbeleid. Daarbij is de Wvg opgeheven en besloten tot het opstellen van een structuurvisie. Het document “bouwstenen voor een structuurvisie ABC Opheusden” was een van de onderleggers voor dit besluit.

Markt en onderzoek

In augustus 2011 is er door het bureau DHV een businesscase ABC opgesteld, om een actueel beeld te krijgen van de marktomstandigheden en ontwikkelmogelijkheden van het ABC. Hierbij is een grondexploitatieberekening gemaakt, waaruit blijkt dat er een neutraal/positief resultaat gehaald kan worden. Een belangrijke kanttekening hierbij is echter dat er op dit moment onvoldoende investeringsbereidheid is bij ondernemers, mede onder invloed van het slechte economische tij. De belangrijkste conclusie uit de rapportage is dan ook dat er op dit moment te grote onzekerheden en risico’s zijn verbonden aan de ontwikkeling van het ABC om omvangrijke (publieke) investeringen te rechtvaardigen.

2.3 Functies

Hoofduitgangspunt voor welke functies toelaatbaar zijn binnen het ABC is: “alle functies die met laanboomteelt te maken hebben, behalve de teelt zelf‟. Uiteraard kan bestaand gebruik als boomteelt worden voortgezet, bijvoorbeeld op de goede kwaliteit kweekgrond op het perceel langs de Kerkewal.

Er is binnen het ABC alleen plek voor bedrijven die zijn gerelateerd aan de laanboomteelt.

Concreet biedt het ABC ruimte aan de volgende functies:

Kennis 

• ➢

  Kennisinstellingen (bijvoorbeeld WUR/PPO);

• ➢

  Opleidingsinstituten en opleiding- en praktijkruimte (bijvoorbeeld Helicon);

• ➢

  Kennisintensieve bedrijven, adviesdiensten (bijvoorbeeld bedrijfsvoering, boomverzorging).

Representatie 

• ➢

  Ontvangst- en ontmoetingsplek, vergader- en congresruimte, horeca (referentie Boomcentrum Baarn);

• ➢

  Ruimte voor expositie, beurzen en evenementen;

• ➢

  Arboretum, stylingcentrum, showtuin;

• ➢

  Publiekstrekker, attractie (“TreeXperience‟), gericht op educatie, recreatie en beleving.

Toelevering 

• ➢

  Mechanisatie (Damcon, MDE, mogelijk ook bedrijven als SPB en Vogelenzang);

• ➢

  Grondstoffen en gewasbescherming (mogelijk bedrijven als AgruniekRijnvallei en Arends de Arend).

Logistiek 

• ➢

  Opslag, bewerking, transport;

• ➢

  Koeling.

Handel 

• ➢

  (Virtueel) handelsbedrijf;

• ➢

  “Cash and carry‟ (business to business).

Naast de geschetste afbakening van welke typen bedrijven wel (en dus ook welke bedrijven niet) een plek kunnen krijgen op het ABC is op voorhand een aantal overwegingen over de functionele invulling te maken.

• •

  Er wordt gestreefd naar een mix van de genoemde functies. Daarbij geldt een richtinggevende toedeling in gelijke delen van het grondgebruik over het gehele plangebied over de functies kennis en representatie, toelevering, logistiek en handel.

• •

  De representatieve zone vraagt een specifieke invulling (functies, beeldkwaliteit). Voor de representatieve zone wordt met name ingezet op de functies “kennis‟ en “representatie‟. Hier kunnen ook (virtuele) handelsactiviteiten een plek vinden (een beursgebouw, bijvoorbeeld gekoppeld aan een showtuin).

• •

  Het ABC is geen regulier bedrijventerrein, er is geen plaats voor niet aan de laanboomteelt gelieerde bedrijven. Het ABC valt daarom buiten de geldende kaders voor lokale bedrijfsterreinen.

• •

  Voor het ABC geldt dat deze een plek kan bieden aan bedrijven op lokaal, regionaal, nationaal en internationaal niveau. Er geldt geen minimum of maximum voor de kavelgrootte van bedrijven.

• •

  De toelaatbare milieucategorie van bedrijven wordt in principe bepaald op basis van een hoge ambitie voor beeldkwaliteit en gepaste afstanden tot gevoelige functies zoals woningen. Er dient sprake te zijn van een verantwoorde milieusituatie.

• •

  Er is binnen het ABC geen plek voor (bedrijfs)woningen.

2.4 Ruimtelijke randvoorwaarden

De kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling van het ABC zijn vervat in een reeks randvoorwaarden waaraan elke bedrijfsvestiging binnen het ABC dient te voldoen. Op deze wijze wordt sturing gegeven aan de beoogde ontwikkeling. De randvoorwaarden richten zich op de ontsluiting van het gebied, de ruimtelijke kwaliteit, de bedrijfskavels en de waterhuishouding. Daarbij is er speciale aandacht voor het hart van het ABC.

Ontsluiting

• •

  Elke kavel is primair ontsloten via de te realiseren hoofdontsluiting op de Dodewaardsestraat (niet via de Kerkewal; Parallelweg).

• •

  Elke kavel is voor langzaam verkeer ontsloten via de Kerkewal; Parallelweg. Deze verbinding vormt tevens een tweede, (calamiteiten)ontsluiting.

• •

  Er komen geen uitritten op de Dodewaardsestraat maar één volwaardige ontsluitingsweg (die in de toekomst onderdeel kan vormen van een doorgaande verbinding – rondweg Opheusden).

• •

  De aantakking van de ontsluitingsweg op de Dodewaardsestraat vindt plaats middels een rotonde.

• •

  Er wordt ruimte gereserveerd voor het doorzetten van de hoofdontsluiting door het gebied (geen bedrijfsvestiging toestaan over de volle lengte, voldoende breedte wegprofiel reserveren).

• •

  Er wordt ruimte gereserveerd voor een eventuele toekomstige aansluiting van de Smachtkamp en de rondweg Opheusden.

• •

  De calamiteitentoegang tot de Betuweroute blijft bereikbaar.

Ruimtelijke kwaliteit

Voor het aspect ruimtelijke kwaliteit is een aantal randvoorwaarden te onderscheiden. Dit zijn randvoorwaarden op structuurvisieniveau. Het is belangrijk om bij elke ontwikkeling van het gebied zorg te dragen voor een invulling van deze randvoorwaarden, maar vooral ook oog te houden voor maatwerk en detail. Zo ontstaat een ABC waarbij elk bedrijf een kwalitatieve toevoeging is, en dat als geheel klopt.

• •

  De representatieve zone langs de Dodewaardsestraat is het “visitekaartje‟, hier geldt een zeer hoog ambitieniveau voor de gebouwen, openbare ruimte en functies.

• •

  Het overige gebied van het ABC is te kenmerken als representatief bedrijventerrein, hier geldt een hoog ambitieniveau voor de gebouwen en openbare ruimte.

• •

  Het ABC vormt een groene / parkachtige ontwikkeling.

• •

  Laanbomen vormen het verbindende thema.

• •

  Elke ontwikkeling (perceel/kavel) vormt een afronding (landschappelijke inpassing).

• •

  Er is uniformiteit in de openbare ruimte door een ruim profiel van de weg en door de aanwezigheid van bomen.

• •

  Er komt een beeldkwaliteitplan bij elke ontwikkeling met borging voor een duurzame instandhouding van de ruimtelijke kwaliteit.

• •

  Er is aandacht voor zicht vanaf de Dodewaardsestraat, A15, Kerkewal en de interne ontsluiting.

Referentiebeeld parkachtig bedrijventerrein

Het hart van het ABC

De ambitie is om het ABC uit te laten groeien tot een plek die daadwerkelijk meerwaarde biedt voor de laanboomsector. Hiervoor is de totstandkoming van het “hart” van het ABC cruciaal. Dit hart, gelegen in de zone langs de Dodewaardsestraat, vormt het de rechtvaardiging van de ontwikkeling van het ABC en het “visitekaartje‟ van het Laanboomcentrum Betuwe. Dit komt tot uitdrukking in een gebouw met een bijzondere architectuur, gelegen in een setting van groen en water. Het vormt ook het functionele hart van het ABC. Daarbij staat een beeld voor ogen van een centrum voor (virtuele) handel, waar niet alleen bomen uit de regio maar uit heel de wereld worden verhandeld. Er is een ontvangstruimte met showtuin, waar klanten worden ontvangen en rondgeleid. Onderdeel van het Laanboomgebouw kan ook een kenniscentrum zijn waar innovaties voor de bomenteelt uit voortkomen, en een opleidingscentrum met stageplekken in de nabijgelegen bedrijven. De bedrijven die zich op het ABC vestigen dienen bij te dragen aan de oprichting en exploitatie van dit Laanboomgebouw. Zonder dit centrum valt een belangrijk argument om het ABC te ontwikkelen weg. De laanboomsector, de bedrijven die zich op het ABC vestigen, betrokken organisaties, gemeente en andere overheden zorgen er gezamenlijk voor dat dit centrum van de grond komt en wordt geëxploiteerd.

Referentiebeelden representatieve zone / hart van het ABC

Kavels

Op kavelniveau worden de volgende randvoorwaarden onderscheiden:

• •

  De voorkant van de kavel wordt georiënteerd op de interne ontsluitingsweg.

• •

  In de representatieve zone langs de Dodewaardsestraat zijn de bedrijfsvestigingen alzijdig representatief.

• •

  De watercompensatie wordt in principe binnen de kavel opgelost.

• •

  De kavels worden rondom groen ingepast, de kavels langs de hoofdontsluitingsweg hebben een bomenrij aan de voorzijde van het perceel (dubbele doorgaande bomenrij langs de weg).

• •

  Elk bedrijf voorziet in voldoende parkeren op eigen terrein.

Water

• •

  Hemelwater wordt volledig afgekoppeld van het rioleringsstelsel.

• •

  Iedere ontwikkeling zorgt voor voldoende watercompensatie voor de toename van verharding.

• •

  Er blijft een doorgaande hoofdwatergang tussen de Linge en de watergang langs de Betuweroute.

3. Ontwikkelingsstrategie

3.1. Volgtijdelijkheid 

Er is geen dwingende volgtijdelijkheid in de ontwikkeling van het ABC. Het wordt overgelaten aan marktinitiatieven welke percelen eerst en welke later tot ontwikkeling komen. Op deze wijze wordt maximaal ruimte geboden aan de markt. Er is – voortkomend uit de gehanteerde randvoorwaarden – wel een logische en meest voor de hand liggende volgorde van ontwikkeling. Deze komt voort uit de vereiste dat ieder perceel op de Dodewaardsestraat ontsluit. Dit betekent dat om een perceel in de westelijke punt te ontsluiten een relatief grote investering moet worden gedaan voor het aanbrengen van een ontsluiting tot aan de Dodewaardsestraat. Dit maakt het aannemelijk dat de percelen nabij de Dodewaardsestraat het eerste tot ontwikkeling komen. Het kunnen zowel de percelen in de representatieve zone als direct daarachter (aan weerszijden van de Peijenkampse Veldweg) zijn. Dit gebied omvat circa 15 hectare en wordt gezien als fase 1 van het ABC.

Het feit dat er geen gefaseerde ontwikkeling plaatsvindt maar een organische groei betekent dat er specifieke voorwaarden dienen te worden gesteld aan het in ontwikkeling nemen van percelen. Het kan immers zijn dat een perceel in ontwikkeling wordt genomen dat nog lang omringd zal zijn door agrarische gronden in plaats van andere bedrijven. Om tot een goede ruimtelijke situatie te komen is het daardoor noodzakelijk dat ieder perceel landschappelijk wordt ingepast in de omgeving. Dit geeft enerzijds een passend beeld met goede overgangen tussen bedrijfsvestigingen en omgeving, anderzijds draagt het bij aan de totstandkoming van een hoogwaardig, parkachtig business centre.

3.2. Rolverdeling 

Voor het realiseren van het ABC kiest de gemeente voor een faciliterende ontwikkelingsstrategie. Dit is een omslagpunt waarbij de gemeente haar rol wijzigt en van actief naar faciliterend (grond)beleid gaat. Het is een verandering in grondhouding, van het ABC moet er komen (dus actief beleid, gronden verwerven, bouwrijp maken, kavels uitgeven) naar het is wenselijk dat ABC er komt (dus faciliterend beleid, geen risicodragende rol). Dit houdt in dat niet zeker is dat het ABC (volledig) wordt ontwikkeld en dat er een beperktere sturing is op hoe de ontwikkeling er daadwerkelijk uit komt te zien dan wanneer volledig in eigen beheer wordt ontwikkeld. De ontwikkeling wordt overgelaten aan de markt, die binnen kaders de ontwikkeling ter hand kan nemen. Hierbij wordt daarom niet gekozen voor het vaststellen van een stedenbouwkundig ontwerp (“maatvaste planvorming‟) maar voor het vastleggen van randvoorwaarden (“programmaloze stedenbouw‟).

Particulier initiatief om invulling te geven aan het ABC zou zich op diverse manieren kunnen manifesteren:

• •

  Één agro gerelateerd bedrijf neemt het initiatief tot vestiging op de locatie van het ABC.

• •

  Meerdere agro gerelateerde bedrijven nemen afzonderlijk het initiatief tot vestiging op de locatie van het ABC.

• •

  Meerdere agro gerelateerde bedrijven nemen als consortium het initiatief tot ontwikkeling van en vestiging op het ABC.

• •

  Een private investeerder / private investeerders nemen het initiatief tot ontwikkeling van het ABC en treden daarbij op als ontwikkelaar-(belegger).

Op dit moment is slechts van een beperkt aantal ondernemingen concreet bekend dat ze interesse hebben in vestiging op het ABC. Vestiging van meer bedrijven op het ABC wordt meer op de langere termijn voorzien, mede in het licht van de gevolgen van de kredietcrisis. Van de beoogde concentratie van agro ondernemingen zal dan (in eerste instantie) geen sprake zijn. Het is een groeiscenario, waarbij de beoogde concentratie op de langere termijn alsnog tot stand kan komen. De in deze structuurvisie opgenomen ruimtelijke en functionele randvoorwaarden gelden voor elk van de omschreven wijzen van ontwikkeling.

De faciliterende ontwikkelingsstrategie betekent het volgende:

• •

  De ontwikkeling en realisatie van het ABC laat de gemeente over aan de markt. Ten aanzien van initiatieven uit de markt neemt de gemeente een faciliterende rol in waarbij sturing wordt gegeven aan de hand van de in dit document omschreven randvoorwaarden en afwegingskader.

• •

  Een belangrijk aandachtspunt is het “op gang brengen‟ van de ontwikkeling van het ABC. Uit de randvoorwaarden volgt immers dat het eerste bedrijf zichtzone langs de Dodewaardsestraat. Van belang is om weerstand te bieden aan deze druk, daar waar het gaat om bedrijfsvormen die niet in deze zone passen (bijvoorbeeld logistiek).

• •

  De gemeente heeft de gronden langs de Dodewaardsestraat in eigendom. Uitgangspunt voor de omgang met deze gronden is een “mengkraanmodel‟. De gemeente houdt deze gronden in principe in eigendom om maximaal te kunnen sturen op ruimtelijke kwaliteit en passende functies. Tevens is doel om winst te behalen op de grondexploitatie teneinde deze in te kunnen zetten in de gewenste ontwikkeling van het gebied.

• •

  De gemeente houdt voor de ontwikkeling van het hart van het ABC de regie in handen. Zij zet publiek- en privaatrechtelijke middelen in om er voor te zorgen dat als marktpartijen de “reguliere‟ agrarische bedrijfskavels ontwikkelen zij ook bijdragen aan de totstandkoming en instandhouding van het “hart‟ van het ABC. Het gaat hierbij om een “fee” voor de opzet en voor de exploitatie van het hart van het ABC. De op het ABC gevestigde bedrijven profiteren er immers ook van, hier zit de echte meerwaarde van het ABC. Er wordt door de gemeente in principe verder niet risicodragend geïnvesteerd in de ontwikkeling van het ABC. Alleen in het geval er duidelijk zicht is op het “terugverdienen‟ van de investering (dus laag risico) én er direct één of meerdere private partijen mee-investeren kan de gemeente middelen inbrengen. De gemeente kan daarbij een inspanning leveren om tot samenwerking met en tussen marktpartijen te komen, en de mogelijkheden benutten om risicodragend kapitaal van buiten te genereren (bijvoorbeeld in samenwerking met Oost NV) of subsidies te verkrijgen (vanuit Europa, het Rijk of de Provincie).

3.3. Planologie

De gemeente volgt de volgende planologische strategie:

• •

  Er wordt een conserverend bestemmingsplan vastgesteld waarin het huidige gebruik van de gronden in het plangebied wordt vastgelegd.

• •

  Indien een marktpartij of een grondeigenaar zich meldt met een initiatief toetst de gemeente dit aan de in de structuurvisie opgenomen randvoorwaarden en afwegingskader.

• •

  Als een initiatief past binnen de kaders van de structuurvisie, dan wordt voor de realisatie van de ontwikkeling een bestemmingsplan vastgesteld of een projectafwijkingsbesluit genomen. Daarbij wordt in een overeenkomst met de initiatiefnemer een borgstelling opgenomen dat deze ook daadwerkelijk gaat bouwen en tot bedrijfsvestiging komt, en dat het perceel alleen voor laanboom gerelateerde activiteiten wordt benut.

• •

  Bij vaststelling van een bestemmingsplan wordt gelijktijdig een beeldkwaliteitplan vastgesteld als aanvulling op de welstandsnota, om de gewenste ruimtelijke kwaliteit verder te borgen.

• •

  De gemeente verhaalt naar rato van de in een bestemmingsplan of projectafwijkingsbesluit opgenomen oppervlakte haar voorinvestering (ontsluiting, riolering, plankosten, rente). Ook de kosten die met het faciliteren van een particulier initiatief verband houden worden op de initiatiefnemer verhaald (in principe via een anterieure overeenkomst, desnoods via een exploitatieplan en/of posterieure overeenkomst). Uitgangspunt hiervoor is het wettelijk kader (Omgevingswet) en vastgesteld gemeentelijk beleid (de Nota Grondbeleid).

• •

  De aanleg van de bij de ontwikkeling behorende voorzieningen (perceelsontsluiting, groen, water) komt voor rekening van de initiatiefnemer. Omdat de oprichting en intandhouding van deze voorzieningen belangrijk is voor de kwaliteit van het gebied worden er afspraken gemaakt over beheer en onderhoud. De gemeente zal hiertoe voorafgaand aan het vaststellen van het bestemmingsplan een inrichtings- en beheersovereenkomst sluiten met de ontwikkelende partij.

3.4 Financiën en risico’s 

Financiën

In het recente verleden is in het kader van de opgestelde business case ABC een grondexploitatie opgesteld voor verschillende ruimtelijke ontwikkelingsscenario’s van het ABC. Hieruit kan worden geconcludeerd dat het mogelijk moet zijn om een neutraal/positief resultaat te behalen.

De gemeente zal een (voor)investering doen voor het ontsluiten van fase 1 van het ABC: de aanleg van een rotonde, hoofdontsluiting en interne ontsluiting inclusief de aanleg van riolering. De investering die dit met zich meebrengt wordt via kostenverhaal verhaald op bedrijven die zich op (fase 1 van) het ABC vestigen (via een anterieure overeenkomst, exploitatieplan en/of posterieure overeenkomst). Een overzicht en onderbouwing van de kosten alsmede de systematiek van het kostenverhaal is opgenomen in de als bijlage bijgevoegde Nota kostenverhaal ABC.

Voor de verder benodigde ruimtelijke investeringen (nutsvoorzieningen e.d.) is het principe dat de initiatiefnemer deze voor eigen rekening aanlegt. Ook dient een initiatiefnemer een bijdrage te doen voor de opzet en exploitatie van het hart van het ABC. Ook dit is uitgewerkt in de Nota kostenverhaal ABC.

Risico´s

De gekozen faciliterende ontwikkelingsstrategie kent de volgende risico’s en onzekerheden:

• •

  Het is niet zeker dat het ABC tot ontwikkeling komt.

• •

  De ontwikkeling kan vorm krijgen door slechts een of enkele bedrijfsvestigingen, waardoor er geen “volwaardig‟ ABC komt.

• •

  Het is onzeker over welke periode de ontwikkeling vorm krijgt.

• •

  Het “eindplaatje‟ is niet bekend.

• •

  De afweging van en afstemming tussen verschillende initiatieven kan veel (ambtelijke) tijd kosten en gecompliceerd zijn.

• •

  De voorinvestering in de infrastructuur wordt niet (volledig) gedekt vanuit de bijdragen van de bedrijven die zich binnen het ABC vestigen.

Deze risico’s hangen samen met de faciliterende ontwikkelingsstrategie. Er kunnen echter ook risico’s worden benoemd die hierbij niet optreden, maar wel gelden bij een meer traditionele, planmatige ontwikkelingsstrategie waarbij de gemeente initiatiefnemer is:

• •

  Niet alle gronden kunnen (voor een goede prijs) worden verworven.

• •

  De ontwikkelingskosten (verwerving, planvorming, bouwrijp maken) zijn hoog (bijvoorbeeld risico´s op het vlak van archeologie, bodemverontreiniging, eventuele noodzaak ophoging).

• •

  De afzet van bouwrijpe kavels kan tegenvallen (=renteverlies).

• •

  De geboden kavels kunnen niet aansluiten bij de vraag vanuit de markt.

Het grondeigendom is verdeeld over circa 13 eigenaren. De gemeente heeft gronden in eigendom langs de Dodewaardsestraat. Het betreft gronden in de representatieve zone. Uitgangspunt is om het gemeentelijk grondeigendom te behouden. Hierdoor kan maximale sturing worden gegeven aan de realisatie van de gewenste beeldkwaliteit en kan de benodigde ontsluiting worden gefaciliteerd. Het geeft tevens kans op toekomstige winst op de grondexploitatie. Een risico hierbij is dat de boekwaarde van deze gronden oploopt en indien blijkt dat de gronden niet tot ontwikkeling kunnen worden gebracht een afboeking hierop noodzakelijk is.

3.5 Afwegingskader initiatieven