Exploitatieverordening Gemeente Noordenveld 2008

Ondertekening

TOELICHTING EXPLOITATIEVERORDENING GEMEENTE NOORDENVELD 2008

ALGEMENE TOELICHTING

Op het moment van het opstellen van deze verordening is nog steeds de verwachting dat de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008 van kracht zal worden. De Grondexploitatiewet, waarin het thema grondexploitatie is geregeld, vormt een onderdeel van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (afdeling 6.4).

De Grondexploitatiewet zal in beginsel de publiekrechtelijke basis zijn voor ondermeer het kostenverhaal voor wat betreft de aanleg van voorzieningen van openbaar nut. Het instrument is van toepassing bij zowel bestemmingsplannen en projectbesluiten op grond van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening die voor de eerste maal voorzien in nieuwbouw en bij belangrijke en omvangrijke verbouwplannen met functiewijzigingen (wanneer die medewerking van de gemeente vereisen ten aanzien van aan te leggen voorzieningen van openbaar nut).

Voor wat betreft het kostenverhaal binnen (bestaande) bestemmingsplannen (waarvan het ontwerp vóór de ingangsdatum ter inzage is gelegd) luidt het overgangsrecht momenteel dat daarop de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) en daarmee de Exploitatieverordening op grond van artikel 42 van de oude wet van kracht zal blijven. Om nu in de nabije toekomst bij het aangaan van (privaatrechtelijke) exploitatie-overeenkomsten aan te sluiten op de verbeterde mogelijkheden zoals straks met toepassing van de (publiekrechtelijke) Grondexploitatiewet mogelijk is, is actualisering van de Exploitatieverordening gemeente Noordenveld 1999 gewenst.

De huidige Exploitatieverordening dateert van 1999. In de tussenliggende tijd hebben zich

diverse relevante ontwikkelingen voorgedaan op het gebied van jurisprudentie en gewijzigde

wetgeving, onder meer op het terrein van planschade en de invoering van het duale stelsel in de Gemeentewet. Deze ontwikkelingen maken eveneens een actualisering van de Exploitatieverordening wenselijk.

Naar aanleiding van voornoemde achtergrond zijn in onderhavige Exploitatieverordening ten opzichte van de Exploitatieverordening gemeente Noordenveld 1999 een aantal relevante wijzigingen/aanvullingen aangebracht.

Allereerst is een nadere definiëring gegeven van voorzieningen van openbaar nut en zijn de te verhalen kosten die onderdeel kunnen uitmaken van de exploitatie-overeenkomst nader bepaald (artikel 1, sub g, en artikel 2). Dit met oog op de voorhanden zijnde wijzigingen in de Wet ruimtelijke ordening (met name ten gevolge van de Grondexploitatiewet).

Daarnaast is een artikel toegevoegd (artikel 3) waarin de expliciete rol van de gemeente bij de aanleg van voorzieningen van openbaar nut wordt bepaald. Bovendien is de mogelijkheid ingebracht (artikel 3, lid 3) dat de gemeente in een daartoe strekkende overeenkomst nadere afspraken kan maken met een exploitant over de vergoeding van kosten in met name de Visie-, Initiatief- en Planvormingsfasen van een ontwikkeling. Het gaat hierbij om afspraken over ieders inzet terwijl er nog geen exploitatie-overeenkomst is.

Verder is een aantal gronden toegevoegd op grond waarvan de gemeente haar medewerking

aan een exploitatie kan weigeren (artikel 10).

Tenslotte is een bepaling opgenomen over de relatie met de nieuwe Wet ruimtelijke ordening/Grondexploitatiewet (artikel 15).

ARTIKELGEWIJZE TOELICHTING

Artikel 1 Begripsbepalingen

Artikel 42 WRO geeft aan dat de Exploitatieverordening de voorwaarden bevat waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan het in exploitatie brengen van gronden. Daarnaast geeft het tweede lid van artikel 42 WRO aan dat de Exploitatieverordening onder meer voorschriften bevat omtrent het aandeel van de kosten van voorzieningen van openbaar nut dat ten laste wordt gebracht van de gebate gronden. De medewerking kan dus zowel bestaan uit het treffen van voorzieningen van openbaar nut, als uit werkzaamheden die de gemeente verricht teneinde de aanleg van voorzieningen van openbaar nut door een derde (eventueel exploitant zelf) mogelijk te maken. De definitie van medewerking aan het in exploitatie brengen van grond sluit ook aan op de voor de baatbelasting gehanteerde definitie. Dit betekent dat alle eigenaren en genothebbenden van gebate onroerende zaken in een door voorzieningen gebaat gebied, ook de eigenaren van reeds bebouwde percelen, in aanmerking komen voor een exploitatie-overeenkomst. In ieder geval dient hiermee in de omslag van kosten rekening te worden gehouden. In de baatbelasting wordt omschreven wie belastingplichtig is. Deze verordening beoogt een zo nauw mogelijke samenhang in de inzet van privaatrechtelijk en fiscaalrechtelijk kostenverhaal. Om die reden is een definitie van een mogelijke contractpartner in het kader van de Exploitatieverordening gekozen die de omschrijving van een mogelijke belastingplichtige 'dekt'. Met exploitanten zal ten eerste worden getracht langs privaatrechtelijke weg tot kostenverhaal te komen. Indien dit niet mogelijk blijkt, zal fiscaalrechtelijk tot kostenverhaal worden gekomen. Hoewel voor de baatbelasting geldt dat economische eigenaren van gronden die gebaat worden door de aanleg van openbare voorzieningen niet worden geacht 'genothebbenden krachtens eigendom, bezit of beperkt recht' van die gronden te zijn, zijn zij uitdrukkelijk wel partij voor een te sluiten exploitatie-overeenkomst. Om verwarring te voorkomen is daarom in de definitie ook de 'anderszins rechthebbende' expliciet vermeld. In ieder geval valt onder de definitie van exploitant ook de economisch eigenaar en degene die op een andere wijze kan aantonen dat hij de grond in eigendom zal (kunnen) verkrijgen (zie ook artikel 8, derde lid, onder b). De aanwijzing van exploitatiegebieden maakt ook toepassing mogelijk op onroerende zaken in stads- en dorpsvernieuwingsgebieden. Het kan met andere woorden zowel om nieuwbouwlocaties als om reconstructie van bestaand bebouwd gebied gaan.

Artikel 2 Kosten van exploitatie

De gemeente brengt de kosten in rekening verband houdende met het door of met medewerking van de gemeente treffen van voorzieningen van openbaar nut. Dit kan meer zijn dan alleen de directe kosten van de aanleg van voorzieningen van openbaar nut. In dit artikel wordt aangegeven welke voorzieningen voor kostenverhaal in aanmerking komen en vervolgens welke daarmee samenhangende kosten.

Ten opzichte van de vorige Exploitatieverordening (1999) is een aantal extra kostencategorieën expliciet opgenomen. Bij het opnemen van de kostencategorieën is rekening gehouden met de

wijzigingen in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening/Grondexploitatiewet, welke naar verwachting per 1 juli 2008 van kracht zullen zijn. Het aantal kostencategorieën zoals opgenomen in artikel 2 is limitatief.

Met nadruk zij vermeld dat als exploitatiegebied wordt aangemerkt het totale gebate gebied. Dit

gebied omvat niet alleen de voor nieuwbouw in aanmerking komende gronden (zoals gebruikelijk bij veel puur gemeentelijke exploitatie-opzetten), maar ook het overige gebate gebied.

Omgekeerd hoeft het exploitatiegebied weer niet gelijk te zijn aan het bestemmingsplangebied. Afhankelijk van de doelstellingen van het bestemmingsplan en de daaruit voortvloeiende begrenzing, kan het exploitatiegebied kleiner zijn dan het bestemmingsplangebied dan wel groter.

Onder de inbrengwaarde van gronden wordt zowel de waarde van de grond zelf als de opstallen, die niet kunnen worden gehandhaafd, begrepen. Omdat het hier grondexploitatie betreft is toch gekozen voor de term 'gronden', hoewel het hier feitelijk de inbrengwaarde van onroerende zaken betreft. Onder de inbrengwaarde wordt ook begrepen de kosten van schadevergoedingen, waaronder ook zeker planschadevergoedingen. Achterliggend idee van de inbrengwaarde-methodiek (zie ook de toelichting op artikel 6) is de toepassing van de fictie van gemeentelijke grondexploitatie op de situatie van particuliere grondexploitatie. Welnu, in een gemeentelijke grondexploitatie zou het voor de hand liggen de van tevoren getaxeerde (te verwachten) planschadevergoedingen mee te nemen. De kosten van bodemsanering komen alleen voor rekening van exploitant voor zover het de gemeente niet lukt de kosten hiervan te verhalen op degene die aansprakelijk kan worden gesteld voor de bodemverontreiniging en voorzover betrekking hebbend op de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut. Dat spreekt weliswaar voor zich, maar voor de duidelijkheid is dit toch in de betreffende bepaling opgenomen.

Ook de kosten van aanleg van voorzieningen van openbaar nut buiten het exploitatiegebied kunnen voor vergoeding in aanmerking komen, een en ander voor zover de binnen het exploitatiegebied liggende onroerende zaken door deze voorzieningen direct dan wel indirect zijn gebaat.

Ten aanzien van de kosten van de te verrichten onderzoeken als bedoeld in lid 2 wordt opgemerkt dat deze niet op grond van de vigerende Legesverordening in rekening worden gebracht indien en voorzover zij verhaald worden op grond van de Exploitatieverordening.

Artikel 3 Rolverdeling en voorovereenkomst

Het primaat voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut ligt bij de gemeente dan wel een andere overheid die daarvoor verantwoordelijk is. Daarmee wordt tot uitdrukking gebracht dat de gemeente of een andere overheid ten principale een natuurlijke rol vervult rond de openbare ruimte. Daarbij komt dat op deze manier de kwaliteit van de aanleg in relatie tot het toekomstig beheer op voorhand beter kan worden geborgd. Veelal is ook sprake van aanleg op terrein dat al in eigendom is bij de gemeente. Het fiscale traject kan op deze wijze ook eenvoudiger verlopen en in voorkomende gevallen kan dit primaat dienstig zijn in relatie tot aanbestedingsregelgeving.

Het college kan besluiten om de voorzieningen van openbaar nut door of in samenwerking met een marktpartij te ontwikkelen en te realiseren. Dit dient dan wel met waarborgen te zijn omkleed. Voorbeeld hiervan kan zijn een vorm van Publiek Private Samenwerkingsverbanden (PPS) waarbinnen naar toegesneden oplossingen wordt gezocht.

In geval de gemeente op verzoek van een exploitant haar medewerking verleent aan het in exploitatie brengen van een gebied, heeft zij de mogelijkheid om reeds voorafgaand aan het daadwerkelijk sluiten van een exploitatie-overeenkomst nadere afspraken te maken over de vergoeding van bepaalde kosten die de gemeente maakt ten behoeve van verlenen van de medewerking. Deze afspraken worden vastgelegd in een daartoe strekkende voorovereenkomst.

Het gaat daarbij met name om voorbereidingskosten die de gemeente maakt in de verschillende ontwikkelfasen (bijvoorbeeld planvorming, onderzoeken, inzet medewerkers) voorafgaand aan de daadwerkelijke exploitatie. Indien de exploitant/aanvrager uiteindelijk besluit het gebied niet in exploitatie te brengen (en dus ook niet een exploitatie-overeenkomst aangaat met de gemeente) kunnen deze kosten worden verhaald op de exploitant op grond van de voorovereenkomst.

Indien partijen wel tot een exploitatie-overeenkomst komen, zullen de afspraken (en kosten) uit de voorovereenkomst in de exploitatie-overeenkomst worden verdisconteerd.

Artikel 4 Vaststelling aangevuld bekostigingsbesluit

Het in deze verordening genoemde aangevulde bekostigingsbesluit bevat de krachtens de Gemeentewet verplichte elementen van een bekostigingsbesluit (dit is noodzakelijk in geval kostenverhaal zou moeten plaats vinden door middel van baatbelasting) Het betreft een aanduiding van het gebate gebied en de mate waarin de aan de voorzieningen verbonden lasten zullen worden verhaald, maar daarnaast ook een aanduiding van de voorzieningen van openbaar nut en een begroting van kosten en opbrengsten. Deze bepalingen (en enkele andere, zoals de aankondiging dat een exploitatie-overeenkomst zal kunnen worden aangeboden) vormen ook de onderscheidende kenmerken van het aangevulde bekostigingsbesluit ten opzichte van het 'gewone' bekostigingsbesluit. Het aangevulde bekostigingsbesluit wordt, met behulp van deze bepalingen, ook een kader voor het kostenverhaal door de gemeente.

De vaststelling van het aangevuld bekostigingsbesluit heeft tot gevolg dat wordt voldaan aan de eisen die overeenkomstig artikel 222, tweede lid van de Gemeentewet zijn gesteld aan het zogenaamde ‘bekostigingsbesluit’. Het bekostigingsbesluit is in zijn werking beperkt tot het fiscale kosten-verhaal, terwijl het aangevuld bekostigingsbesluit betrekking heeft op zowel het privaatrechtelijke als het fiscale kostenverhaal.

Het aangevuld bekostigingsbesluit beoogt door het vooraf formuleren van de te voeren kos-tenverhaalstrategie rechtszekerheid te bieden, dat de eigenaren van een onroerende zaak in het aangeduide gebied ervan uit kunnen gaan dat van hen een bijdrage wordt verlangd in de door de gemeente te maken kosten van voorzieningen van openbaar nut, zulks naar rato van de baat of het profijt dat deze onroerende zaken van deze voorzieningen zullen hebben. De uiteindelijke vaststelling van het individuele profijt vindt plaats bij de aanbieding van een exploitatie-overeenkomst dan wel via de eventuele latere heffing van een baatbelasting.

Met de woorden 'op initiatief van de gemeente' in de titel van hoofdstuk 4 wordt gedoeld op het volgende. Indien de gemeente voornemens is de voorzieningen van openbaar nut aan te leggen, ongeacht of exploitanten daarom hebben gevraagd of niet, dan wordt het initiatief geacht bij de gemeente te liggen. Dit kan betekenen dat de gemeente weliswaar weet dat één (of enkele) exploitanten van zins zijn gronden in exploitatie te brengen, maar ongeacht dat feit zelf van zins is voorzieningen van openbaar nut aan te leggen. Indien de gemeente zelf geen voornemens had aangaande de aanleg van voorzieningen van openbaar nut maar daartoe wel bereid is op verzoek van exploitanten over te gaan, dan is sprake van initiatief van de exploitant. Dat laat onverlet dat gemeenten een (aangevuld) bekostigingsbesluit kunnen nemen indien een exploitant het initiatief neemt maar uiteindelijk er niet in slaagt met de gemeente een exploitatie-overeenkomst te sluiten. Een begroting van de opbrengsten is opgenomen om de exploitant inzicht te verschaffen in de op alle (dus ook gemeentelijke) gronden te verhalen kosten, in de mate waarin (denk ook aan tekort-locaties) en de wijze waarop die kosten over de exploitanten worden omgeslagen. Dit inzicht kan de bereidheid van de exploitant tot betaling van een bijdrage vergroten.

In het aangevuld bekostigingsbesluit kan worden bepaald dat de begroting van kosten en opbrengsten later door de gemeenteraad wordt vastgesteld. De begroting kan ook door de raad periodiek worden herzien. Er is niet altijd voldoende tijd om de begroting vast te stellen tegelijk met het aangevuld bekostigingsbesluit. In die gevallen kan worden besloten de begroting later vast te stellen.

Uiteraard moet er op het moment dat een eerste exploitatie-overeenkomst wordt afgesloten wel een begroting zijn; die begroting vormt immers de grondslag voor de berekening van de exploitatiebijdrage(n). Ten overvloede kan hier nog gewezen worden op het belang van de naleving van de voorschriften van de Exploitatieverordening in het algemeen en dit voorschrift in het bijzonder. De exploitatie-overeenkomst die in het arrest- Uden van 15 februari 1996 door de Hoge Raad nietig werd geacht, ontbeerde onder andere een tijdig vastgestelde exploitatie-opzet.

Een begroting kan eveneens periodiek worden herzien. Dat betekent dat de exploitatiebijdragen die middels exploitatie-overeenkomst in rekening worden gebracht, kunnen worden vastgesteld op grond van (in de tijd) verschillende begrotingen, afhankelijk van het moment waarop de exploitatie-overeenkomst wordt aangegaan. Het is echter raadzaam zorgvuldig om te gaan met wijzigingen in de begroting. Grote verschillen kunnen leiden tot vragen over de billijkheid van exploitatiebijdragen in verhouding tot door andere exploitanten eerder betaalde bedragen en tot druk op de onderhandelingen. In het aangevuld bekostigingsbesluit wordt uitgegaan van de vermelding van een percentage te verhalen kosten (in beginsel 100%). In de baatbelastingverordening, die tot twee jaar na realisatie van de voorzieningen kan worden vastgesteld, kan dan worden aangegeven welk bedrag aan werkelijke kosten wordt verhaald. Anders is het als er voor wordt gekozen in het aangevuld bekostigingsbesluit reeds een bedrag te vermelden. Dat bedrag is dan het maximaal via baatbelasting te verhalen bedrag. Bij hantering van een percentage in het aangevuld bekostigings-besluit functioneert de begroting dus alleen als berekeningsbasis voor exploitatiebijdragen op grond van de Exploitatieverordening.

Artikel 5 Wijze van toerekening naar de mate van profijt

Uitgegaan wordt van de situatie dat de gemeente het gebied in zijn geheel tot exploitatie brengt;

de berekening is daarom gestoeld op de (fictieve) situatie dat de gemeente alle benodigde gronden heeft verworven en alle kosten omslaat over die gronden, gedifferentieerd naar objectief (dat wil zeggen: aan de grond, niet aan de eigenaar of exploitant) bepaalbare factoren als ligging, bestemming en objectieve gebruiksmogelijkheid. Objectief, dat wil in dit geval letterlijk zeggen gerelateerd aan het object, de onroerende zaak. De vraag of de 'toevallige' eigenaar of rechthebbende, gezien het huidige gebruik van de onroerende zaak en/of zijn of haar wensen met betrekking tot de inrichting van het gebied, gebaat is of zich gebaat voelt, is in dit verband niet ter zake. Dat kan ertoe leiden dat bestaande bebouwing objectief gezien gebaat is, wat betekent dat van de rechthebbenden op die onroerende zaken een bijdrage gevraagd kan worden. In het geval van heffing van baatbelasting is er zelfs de plicht deze onroerende zaken te belasten. Alle gebate percelen moeten worden aangeslagen. Wel is het mogelijk middels tariefdifferentiatie bebouwde grond minder te belasten dan (nog) niet bebouwde grond, uiteraard alleen voorzover dit verband houdt met objectief aanwijsbare verschillen in baat. Deze objectief aanwijsbare verschillen in baat kunnen zich bijvoorbeeld voordoen als een perceel reeds over alle te realiseren voorzieningen beschikt en evenmin wordt gebaat door deze extra voorzieningen (bijvoorbeeld een perceel dat reeds twee ontsluitingen heeft, riolering, enz.).

Lid 3 voorziet in de mogelijkheid dat (onverhoopt) de naar ligging en dergelijke gedifferentieerde

grondslag het profijt onvoldoende tot uitdrukking brengt: in dat geval stelt de raad een andere grondslag voor toerekening vast. Hierbij houdt de zoveel mogelijk rekening met het bepaalde in de gemeentelijke Nota Grondbeleid.

Artikel 6 Vaststelling exploitatiebijdrage

De bij de berekening van de exploitatiebijdrage gehanteerde inbrengwaardemethodiek biedt een goede maatstaf voor de baat die gronden hebben bij openbare voorzieningen. Uitgangspunt is, zoals gezegd, dat de gemeente het gehele gebied zelf in exploitatie brengt.

De werkwijze is dan als volgt:

• 1.

  de waarde van alle gronden in het gebied wordt vastgesteld;

• 2.

  alle kosten verbonden aan de exploitatie worden berekend;

• 3.

  de op deze wijze berekende totale kosten worden gemiddeld per m2 (gebate, bebouwde óf onbebouwde) grond (er kunnen ook andere verdeelmaatstaven worden gehanteerd);

• 4.

  de hieruit resulterende gemiddelde bruto-bijdrage per m2 wordt vermenigvuldigd met het

aantal m2 gebate grond van exploitant (en eventueel vermenigvuldigd met (een) factor(en) voor ligging, bestemming en dergelijke);

5.op dit bedrag wordt in mindering gebracht de getaxeerde waarde van de door exploitant ingebrachte grond, zowel die ten behoeve van de (bouw)exploitatie als die ten behoeve van de aanleg van voorzieningen van openbaar nut.

De inbrengwaarde is daarmee van groot belang voor de vaststelling van zowel de gemiddelde kostprijs per m2 (die stijgt als de inbrengwaarde stijgt) als de exploitatiebijdrage (die daalt als de inbrengwaarde stijgt). Om die reden is een regeling opgenomen voor de vaststelling van de inbrengwaarde van de gronden van een exploitant.

Aandachtspunt is de situatie wanneer de gezamenlijke waardebepaling van een perceel grond in een exploitatiegebied leidt tot een hogere grondwaarde voor dat perceel dan aanvankelijk is begroot voor de gronden in het exploitatiegebied. Een dergelijke situatie zou dan leiden tot een aanpassing van alle grondwaarden in het betreffende exploitatiegebied, hetgeen repercussies heeft voor de initiële begroting van het exploitatiegebied.

Lid 3 regelt de berekening van de exploitatiebijdrage in het geval dat de exploitant tot (gehele of gedeeltelijke) realisatie van de voorzieningen van openbaar nut over gaat. Kort gezegd wordt op de bijdrage dan nog extra in mindering gebracht het in eerste instantie in de bijdrage opgenomen bedrag voor de voorzieningen van openbaar nut, voor zover die voorzieningen voor rekening en risico van de exploitant komen.

De methodiek van de inbrengwaarde biedt weliswaar een goede maatstaf voor de berekening van exploitatiebijdragen naar analogie van de gemeentelijke grondexploitatie, maar kan wel bewerkelijk zijn. Om die reden is in artikel 12 een aantal uitzonderingssituaties aangegeven waarin de exploitatiebijdrage op een andere wijze kan worden berekend.

De begroting van kosten en opbrengsten vervult een belangrijke rol bij het privaatrechtelijk kostenverhaal. Het aangevuld bekostigingsbesluit vormt het kader voor de wijze van kostenverhaal en de begroting vormt de basis voor de berekening van individuele exploitatiebijdragen verschuldigd op grond van een exploitatie-overeenkomst. De begroting vervult weliswaar een belangrijke rol in het privaatrechtelijk kostenverhaal, maar blijft deel uitmaken van het aangevuld bekostigingsbesluit.

Artikel 7 Inhoud exploitatie-overeenkomst

In dit artikel wordt uitgesproken dat de gemeente bij kostenverhaal van voorzieningen van openbaar nut de voorkeur geeft aan het instrument van de exploitatie-overeenkomst krachtens de Exploitatieverordening. Hiermee wordt het vrijwillige karakter van de overeenkomst bevestigd, zoals dat in de praktijk en jurisprudentie blijkt.

Teneinde de indruk te vermijden dat in alle gevallen een aangevuld bekostigingsbesluit verplicht is om een exploitatie-overeenkomst te kunnen sluiten, is expliciet vermeld dat het hier exploitatie op initiatief van de gemeente betreft.

Op grond van de Exploitatieverordening wordt de overeenkomst ook voorzien van kwaliteitseisen aan de voorzieningen, in voorkomende gevallen van bepalingen omtrent de afstand van grond aan de gemeente, alsmede het moment van overdracht daarvan, van een betalingsregeling, in voorkomende gevallen (namelijk wanneer de gemeente een deel van de voorzieningen realiseert en een particuliere eigenaar een deel) van een taakverdeling, van uitvoeringstermijn(en) en van een regeling voor gewijzigde omstandigheden, wanprestatie, aansprakelijkheid en faillissement. Voor het bepalen van de waarde van de gronden die door exploitant worden ingebracht (de inbrengwaarde), is tevens de opsomming zoals genoemd in artikel 2, sub 1, van belang.

De afstand van grond aan de gemeente betreft de ondergrond van openbare voorzieningen. De gemeente zal immers in vrijwel alle gevallen onderhoudsplichtig zijn voor de openbare voorzieningen. Het bepaalde onder artikel 42, tweede lid, onder a, van de Wet op de ruimtelijke ordening vormt de juridische basis voor het afhankelijk stellen van het treffen van voorzieningen van openbaar nut van de afstand van grond. Hiermee wordt niet gedoeld op de afstand van grond waarop woningbouwkavels of kavels voor bedrijfsvestiging zijn voorzien. De Exploitatieverordening is geen extra verwervingsinstrument. De bevoegdheid te besluiten tot het aangaan van exploitatie-overeenkomsten ligt bij het college. De Exploitatie-overeenkomst kan ook afspraken bevatten over vergoeding van kosten die de gemeente maakt in het kader van haar medewerking in de verschillende ontwikkelfasen voorafgaand aan de feitelijke realisatiefase, terwijl de exploitant het in exploitatie brengen van de gronden uiteindelijk niet voltooid. Indien de gemeente reeds kosten heeft gemaakt, moeten deze kunnen worden verhaald. Hierbij moet wel rekening worden gehouden met het feit dat mogelijk al in een voorovereenkomst (zie artikel 3, lid 3) over bepaalde kosten afspraken zijn gemaakt. Mogelijke dubbele vergoeding van kosten moet daarbij worden vermeden.

Het is mogelijk dat een exploitatie-overeenkomst van zodanig belang is, dat de raad moet worden ingelicht. Op die situatie ziet artikel 169, vierde lid, Gemeentewet. Dit artikel bepaalt dat vóórdat het college een dergelijk besluit neemt, het de raad inlichtingen dient te geven over de uitoefening van de bevoegdheid, 'indien de raad daarom verzoekt of indien de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente'. In het laatste geval 'neemt het college geen besluit dan nadat de raad zijn wensen en bedenkingen ter zake ter kennis van het college heeft kunnen brengen'.

Artikel 8 Indiening aanvraag voor medewerking

In beginsel neemt de gemeente het initiatief tot het in exploitatie brengen van een gebied; het is echter ook mogelijk dat de exploitant het initiatief neemt. Dat kan door middel van een bij het college ingediende aanvraag. Alle (bouw)werkzaamheden vallen in beginsel onder de vigeur van de Exploitatieverordening en bovendien alle percelen die gebaat zijn, ongeacht of er (bouw)werkzaamheden op plaatsvinden.

Ten behoeve van de rechtszekerheid van de burger en in verband met de informatieplicht van de gemeente wordt, in het geval dat daarvoor voorzieningen van openbaar nut moeten worden aangelegd, een aanvrager van een bouwvergunning vóór de beslissing op die aanvraag gemeld dat van hem of haar een bijdrage wordt verwacht in verband met benodigde voorzieningen van openbaar nut. Dit maakt het de aanvrager ook beter mogelijk de aan de (bouw)werken verbonden kosten af te wegen. Het besluit van het college op de bouwaanvraag staat uiteraard geheel los van de beslissing van de exploitant om wel of niet een exploitatie-overeenkomst aan te gaan. Een exploitatie-overeenkomst op aanvraag van exploitant is gelijk aan een exploitatie-overeenkomst op initiatief van de gemeente, met dien verstande dat een aangevuld bekostigingsbesluit in het eerste geval niet vereist is. Een begroting is in alle gevallen vereist (uitgezonderd de situatie van voorzieningen van ondergeschikt belang, artikel 12), want deze vormt de basis voor berekening van de exploitatiebijdragen (zie ook artikel 7, derde lid, onder c).

Het blijft evenwel mogelijk, indien de aanvraag tot het aangaan van een exploitatie-overeenkomst niet kan worden gehonoreerd, dat de gemeente toch voorzieningen van openbaar nut wil (laten) aanleggen en de kosten daarvan op de gebate percelen wil verhalen.

Artikel 9 Aanhouding aanvraag

De gemeente bindt zich zelf met deze verordening. Het is echter niet nodig dat de gemeente zich, in een concreet geval, bindt tegen haar wil en het belang van de aanvrager in. Met deze bepaling wordt voorkomen dat de gemeente een aanvraag moet afwijzen, terwijl zij er in beginsel positief tegenover staat.

Artikel 10 Weigeringsgronden voor een exploitatie-overeenkomst

Ten opzichte van de Exploitatieverordening 1999 is een aantal bepalingen gewijzigd en toegevoegd.

Onder sub c is in de tekst van de verordening de verwijzing naar het volkshuisvestelijke beleid van de gemeente toegevoegd. In dit volkshuisvestelijke beleid (o.a. de door de raad in 2006 vastegstelde Woonvisie) wordt ingegaan op het doelgroepenbeleid, het stellen van bindingseisen en het beleid ten aanzien van kleine kernen.

Daarnaast zijn in de nieuwe verordening enkele weigeringsgronden toegevoegd (g. tot en met k.). Zo kan ondermeer medewerking worden geweigerd als niet de verlangde gegevens (kunnen) worden overlegd. Hierbij geldt uiteraard dat het wel om gegevens gaat die relevant en noodzakelijk zijn om de aanvraag te beoordelen. Ook het geval de aanvrager niet kan of wil voldoen aan de gestelde kwalitatieve en financiële waarborgen voor de betreffende exploitatie of dat de door de gemeente noodzakelijke geachte regie niet kan worden uitgeoefend, kan tot weigering van medewerking van de gemeente leiden.

Ten aanzien van de weigeringsgrond onder k. wordt opgemerkt dat de nieuwe regelgeving (artikel 1 Bro) bepaalt dat sociale huur en koop ten minste 10 jaar beschikbaar moet zijn voor de in de gemeentelijke verordening omschreven doelgroep. Als in het gemeentelijk beleid gekozen wordt voor een langere termijn dan 10 jaar dan sluit de Exploitatieverordening daarop aan.

De weigeringsgronden kunnen zich zowel voordoen in het geval van een aanvraag van de exploitant als in het geval van een gemeentelijk aanbod tot het aangaan van een exploitatie-overeenkomst op grond van een aangevuld bekostigingsbesluit.

Artikel 11 Relatie met baatbelasting

De exploitant sluit niet alleen een overeenkomst over een te betalen exploitatiebijdrage, maar koopt met deze overeenkomst ook het risico van een baatbelasting af. De praktijk van grondexploitatie leert dat de met baatbelasting verbonden kosten geregeld hoger uitvallen dan berekend. De baatbelasting wordt vaak berekend op basis van reële kosten, terwijl de exploitatiebijdrage op grond van de exploitatie-overeenkomst wordt berekend op basis van gecalculeerde kosten (op 'voorcalculatorische' basis). De exploitatie-overeenkomst wordt weliswaar vrijwillig aangegaan, maar de weigering een exploitatie-overeenkomst aan te gaan betekent niet dat de aan de exploitant gepresenteerde rekening dan niet moet worden voldaan; de exploitatiebijdrage wordt niet 'vergeten'.

Artikel 12 Uitzonderingsbepalingen

De centrale regeling in de onderhavige Exploitatieverordening (vaststelling door de raad van een aangevuld bekostigingsbesluit per exploitatiegebied en dergelijke) is onnodig ingewikkeld om te komen tot een contractueel verhaal van kosten van geïsoleerde, geen onderdeel van een complex werken uitmakende, voorzieningen van (semi-)openbaar nut zoals het aanbrengen van een uitrit op de openbare weg of het realiseren van een huisaansluiting tussen erfgrens en straatriool. Om die reden wordt voor die voorzieningen in het eerste lid van dit artikel een uitzondering gemaakt wat betreft de procedure voorafgaand aan een exploitatie-overeenkomst.

Tweede lid

Voor gronden die niet in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen (o.a. bestaande bebouwing) geldt evenzeer dat een eenvoudiger werkwijze moet kunnen worden gevolgd voor de berekening van exploitatiebijdragen. Het is immers mogelijk dat gronden worden gebaat door de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, zonder dat zij door deze aanleg 'in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen' (zie artikel 42 Wro). Voor deze gronden geldt dat de wettelijke verplichting tot het hanteren van een Exploitatieverordening als basis voor het afsluiten van overeenkomsten strikt genomen niet van toepassing is. Aangezien de Exploitatieverordening echter tot doel heeft de rechtszekerheid van de exploitanten te vergroten, ligt het, ook met het oog op voorkoming van juridische vragen over de juiste basis voor een overeenkomst, voor de hand de werking van de verordening verder te laten strekken dan op grond van de wet strikt noodzakelijk is. Op grond van de ontstaansgeschiedenis van artikel 42 Wro moet het ervoor worden gehouden dat de wetgever met het begrip 'gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen' doelde op gronden die deel uitmaken van de grondexploitatie, dat wil zeggen gronden die door de aanleg van voorzieningen van openbaar nut technisch voor bebouwing geschikt worden gemaakt (terwijl zij vóór de aanleg van de voorzieningen niet reeds technisch voor bebouwing geschikt waren). De begrenzing van het exploitatiegebied in menggebieden (deels wel, deels geen nieuwe bebouwing) wordt bij voorkeur 'ruim' genomen, dus inclusief de percelen die niet in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen maar wel gebaat zijn. Dit vindt vanzelf plaats doordat de Exploitatieverordening de vaststelling van exploitatiegebieden voorschrijft. Een exploitatiegebied omvat immers de gronden die door de aanleg van voorzieningen van openbaar nut gebaat zijn, ongeacht of de gronden wel of niet deel uitmaken van een grondexploitatie. Het bepaalde in artikel 12, tweede lid, onder a, is gericht op exploitatiegebieden die voor een deel (in de praktijk meestal voor het grootste deel) bestaande bebouwing bevatten. Het gaat dan bijvoorbeeld om de reconstructie van een winkelstraat of de aanleg van riolering in het buitengebied. Het bepaalde in artikel 12, tweede lid, onder b, is gericht op individuele gronden gelegen in een exploitatiegebied dat grotendeels nog niet is bebouwd. Het betreft dan gebieden waar daadwerkelijk grondexploitatie plaatsvindt. De toepassing van de Exploitatieverordening heeft betrekking op alle gronden die gebaat zijn, dus ook (bijvoorbeeld) de percelen met bestaande bebouwing aan de rand van het gebied. Voor deze individuele percelen kan op basis van de bedoelde bepaling de inbrengwaardemethodiek buiten toepassing blijven. Dit laat onverlet dat deze gronden wel gebaat zijn en in aanmerking komen voor een exploitatie-overeenkomst of de heffing van baatbelasting. Overigens maken de kosten van de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut (uiteraard) deel uit van de kosten die verhaald kunnen worden. De keuze om voor bepaalde gronden of het exploitatiegebied in zijn geheel de inbrengwaardemethodiek buiten toepassing te laten moet blijken in de begroting van kosten en opbrengsten, waarop immers de inbrengwaarden wel of niet worden vermeld, en waarin bovendien is opgenomen de wijze van toerekening van de kosten aan de betreffende onroerende zaken. De verplichting de wijze van toerekening van exploitatiebijdragen in de begroting op te nemen, houdt niet in dat een bedrag per m2 vermeld moet worden. Het gaat erom inzicht te verschaffen in de wijze van toerekening.

Een exploitant hoeft niet uit de begroting reeds zijn of haar bijdrage te kunnen opmaken. Er moet immers ook nog een onderhandelingsproces plaatsvinden, waarin bijvoorbeeld ook nog de inbrengwaarde van de grond aan de orde komt.

Artikel 13 Overgangsbepalingen

Voor de overgangssituatie van de ‘oude’ Exploitatieverordening naar de ‘nieuwe’ Exploitatieverordening worden in dit artikel enkele ’spelregels’ gegeven. Basisgedachte bij het bepalen van een overgangsregeling is in principe dat: 1) in beginsel wordt gekozen voor een overgangsbepaling waarbij de oude regeling voor 'lopende' gevallen nog blijft gelden; 2) als de nieuwe regeling substantieel voordeliger is voor de exploitant, wordt die regeling onmiddellijk van toepassing verklaard voor 'lopende' (en uiteraard toekomstige) gevallen. Ten aanzien van reeds gesloten exploitatie-overeenkomsten zijn in beginsel de bepalingen van de verordening van kracht die golden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst.

Artikel 14 Inwerkingtreding

In de Gemeentewet is een algemene regeling voor bekendmaking voor besluiten, inhoudende algemeen verbindende voorschriften gegeven. De Exploitatieverordening kan uiteindelijk als algemeen verbindend voorschrift worden aangemerkt. In verband met het bijzondere karakter van deze verordening, die voorwaarden bevat waaronder de gemeente een overeenkomst zal sluiten, is het echter mogelijk dat de rechter deze verordening toch niet als algemeen verbindend voorschrift aanduidt. Om die reden wordt zekerheidshalve voor de inwerkingtreding van deze verordening uitgegaan van de systematiek van de Gemeentewet, inhoudende dat de verordening acht dagen na bekendmaking in werking treedt; dat wordt in dit artikel expliciet geregeld.

Artikel 15 Relatie met de nieuwe Wro/Grondexploitatiewet

De toepassing van artikel 42 WRO is aan de orde indien de gemeente op minnelijke wijze de kosten wenst te verhalen van baatopleverende voorzieningen van openbaar nut. Het artikel verplicht de gemeenten een Exploitatieverordening vast te stellen.

Hoewel artikel 42 WRO anders doet vermoeden (in het eerste lid wordt gesproken van ‘gronden, die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen’, hetgeen duidt op bouwgrondexploitatie) is de toepassing van de Exploitatieverordening in de praktijk ook aan de orde ingeval sprake is van het sluiten van overeenkomsten met particuliere eigenaren die betrekking hebben op het verhaal van kosten van voorzieningen van openbaar nut, maar die niet gekoppeld zijn aan bouwgrondexploitaties. Gedacht kan daarbij worden aan onder meer:

• a.

  het verhaal van kosten van de aanleg van riolering in buitengebieden van gemeenten op bestaande bebouwing;

• b.

  het maken van kostenverhaalsafspraken met eigenaren van bestaande te handhaven bebouwing, waarbij de aan te leggen voorzieningen van openbaar nut zowel leiden tot baat voor nieuw te exploiteren gronden als voor bestaande te handhaven bebouwing.

De Exploitatieverordening is van toepassing in alle gevallen waarin de gemeente de kosten van voorzieningen van openbaar nut wenst te verhalen op particuliere eigenaren, ongeacht of sprake is van een grondexploitatietoepassing.

De Grondexploitatiewet daarentegen voorziet alleen in een kostenverhaalsinstrumentarium dat verband houdt met toekomstige grondexploitaties. Het voorgaande heeft gevolgen voor de situatie, die zal ontstaan bij de overgang van de WRO naar de Wro.

Toepassing van de Exploitatieverordening in de grondexploitatie

Een Exploitatieverordening op grond van artikel 42 WRO wordt niet aangemerkt als een grondexploitatieverordening als bedoeld in artikel 6.23 Wro. Het is dus niet nodig om de verordening in te trekken, teneinde te voorkomen dat die ook in de nieuwe situatie zou gelden.

Wel behoudt de Exploitatieverordening na inwerkingtreding van de Wro zijn werking voor een aantal ‘oude’ gevallen. In artikel 9.1.17 van de Invoeringswet Wro is bepaald dat artikel 42 WRO van toepassing blijft op:

• a.

  een voor de inwerkingtreding van de nieuwe Wro gesloten overeenkomst; of

• b.

  een na de inwerkingtreding van de nieuwe Wro gesloten overeenkomst, die strekt tot uitvoering van een bestemmingsplan, waarvan het ontwerp vóór de inwerkingtreding van de Wro ter visie is gelegd.

Hieruit volgt dat de gemeentelijke Exploitatieverordening niet geheel kan worden ingetrokken, zolang sprake is van eerder op grond van die verordening gesloten overeenkomsten en zolang nog op basis van de WRO exploitatie-overeenkomsten gesloten kunnen worden.

Wel is het zinvol in de Exploitatieverordening een afstemmingsbepaling op te nemen waarbij de hierboven beschreven wettelijke uitzonderingen in acht worden genomen. Het uitvoeringsinstrumentarium van de gemeentelijke Exploitatieverordening reikt in de praktijk namelijk verder dan alleen de beide in het wettelijke overgangsrecht onderscheiden situaties. Met het opnemen van onderhavig artikel in de Exploitatieverordening wordt bereikt dat de bestaande Exploitatieverordening, voor het overige ophoudt te gelden.

Een exploitatie-overeenkomst geldt ‘ter uitvoering van een bestemmingsplan’, waarvan het ontwerp vóór de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening ter visie is gelegd, in de volgende situaties:

• -

  indien het bestemmingsplan een directe bouwtitel kent;

• -

  indien het bestemmingsplan een bouwverbod kent, maar waarbij de gemeente er nà de inwerkingtreding van de Wro voor kiest dit bestemmingsplan uit te werken;

Aan een zodanig uitwerkingsplan kan niet voor het eerst een exploitatieplan worden gekoppeld. Het bepaalde in artikel 9.1.5. Invoeringswet Wro, inhoudende dat de nieuwe Wro van toepassing is, indien de uitwerkingsprocedure eerst een jaar of later na de inwerkingtreding van de Wro wordt gestart, is hierbij niet relevant. De Grondexploitatiewet biedt namelijk in geen enkele situatie van een uitwerking de mogelijkheid een exploitatieplan voor het eerst vast te stellen zodra wordt uitgewerkt. Op basis van de Grondexploitatiewet dient aan het bestemmingsplan dat de uitwerkingsbevoegdheid schept een exploitatieplan te worden gekoppeld;

-indien het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid kent, waarbij de gemeente er voor kiest het ontwerp van het wijzigingsplan binnen een jaar na de inwerkingtreding van de Wro ter visie te leggen. Ingevolge artikel 9.1.5 van de Invoeringswet Wro is op een dergelijk wijzigingsplan de WRO (en daarmee artikel 42 WRO) van toepassing. Indien het ontwerp van het wijzigingsplan eerst na genoemd jaar ter visie wordt gelegd, is de Grondexploitatiewet wel van toepassing. Op basis van de Grondexploitatiewet hoeft aan het bestemmingsplan dat de wijzigingsbevoegdheid schept geen exploitatieplan te worden gekoppeld.

Op na de inwerkingtreding van de Wro te sluiten overeenkomsten die strekken ter uitvoering van een artikel 17 of 19 WRO-vrijstelling, is de Exploitatieverordening niet van toepassing. In die situatie is artikel 6.24 Wro van toepassing.

Toepassing van de Exploitatieverordening buiten de grondexploitatie

Hier geldt, ingevolge artikel 9.1.17 Invoeringswet Wro, dat artikel 42 WRO, en daarmee de Exploitatieverordening, van toepassing blijft op voor de inwerkingtreding van de Wro gesloten exploitatie-overeenkomsten.

De (nieuwe) Wro kent echter geen regels voor het kostenverhaal buiten de grondexploitatie. Zo geldt voor deze gevallen niet langer de eis dat, uit een oogpunt van rechtszekerheid, het vaststellen van een Exploitatieverordening, als basis voor het sluiten van overeenkomsten, verplicht is.

De aan de gemeente toekomende bevoegdheid tot het sluiten van overeenkomsten, zoals deze aan haar toekomt op grond van het BW en de Gemeentewet, is haar echter niet ontnomen. Hoewel dienaangaande expliciete publiekrechtelijke regels ontbreken, is het niet zeker of de aan de gemeente toekomende contractvrijheid voor de gevallen buiten de grondexploitatie daardoor wordt vergroot. Voor dergelijke overeenkomsten gelden zware inhoudelijke eisen met betrekking tot onder andere de doelgebondenheid.

De invloed van aangevulde bekostigingsbesluiten

De door de VNG opgestelde model-exploitatieverordening wordt in een groot deel van de gemeenten gehanteerd. Onafhankelijk van de vraag of sprake is van een toepassing binnen of buiten de grondexploitatie, kent deze modelverordening een uitvoeringsinstrumentarium,

waaraan eveneens overgangsrechtelijke gevolgen aan verbonden zijn. Zo volgt uit de VNG-modelverordening dat, indien het initiatief tot de aanleg van de voorzieningen van openbaar nut bij de gemeente ligt, zij gehouden is een zogenaamd aangevuld bekostigingsbesluit door de raad te laten vaststellen. Dit besluit dient te worden genomen voordat met de aanleg van de voorzieningen wordt aangevangen.

Tot het aangevulde bekostigingsbesluit behoort een afbakening van het gebate gebied. Voorts omvat het besluit een begroting, die als basis dient voor het privaatrechtelijke kostenverhaal. Een vastgesteld aangevuld bekostigingsbesluit geldt in die situatie als formele basis voor een door de gemeente te sluiten exploitatie-overeenkomst.

De vaststelling van het aangevulde bekostigingsbesluit is verbonden aan de feitelijke start van de aanleg van voorzieningen van openbaar nut. Ingeval van toepassing in een grondexploitatie staat het vaststellingsmoment van een aangevuld bekostigingsbesluit in beginsel los van de start van de planologische procedure. Ingeval van toepassing buiten een grondexploitatie is een planologische procedure veelal niet aan de orde.

Wat is het gevolg van de Wro voor een vastgesteld aangevuld bekostigingsbesluit?

Ingeval van een toepassing in een grondexploitatie is bepalend of de planologische maatregel onder de Wro valt. Is dit het geval, dan is de Grondexploitatiewet dwingend op deze situatie van toepassing, en komt daarmee in de plaats van het eerder vastgestelde aangevulde bekostigingsbesluit.

Ingeval van een toepassing buiten de grondexploitatie zal in de meeste gevallen een planologische procedure niet aan de orde zijn. In dat geval is bepalend of de overeenkomst voor of na de inwerkingtreding van de nieuwe Wro wordt aangegaan.

Op deze wijze kan zich de situatie voordoen dat een aangevuld bekostigingsbesluit is vastgesteld, waarbij de toepassing van de Exploitatieverordening zich richt op een situatie waarin geen sprake is van een bouwmogelijkheid, maar van bestaande gebate bebouwing.

Nu artikel 42 WRO echter niet meer van toepassing is op deze situaties, en voorts aannemende dat wordt besloten de Exploitatieverordening voor dergelijke situaties in te trekken, is het uit een oogpunt van rechtszekerheid gewenst ook het aangevuld bekostigingsbesluit, voor deze situaties in te trekken. Die intrekking dient dan te worden beperkt tot de toepassing van de Exploitatieverordening (Vaak heeft het aangevuld bekostigingsbesluit een dubbele functie: het geldt als basis voor de toepassing van de explotatieverordening maar het geldt tevens als bekostigingsbesluit, zoals bedoeld in artikel 222 Gemeentewet. De gedeeltelijke intrekking ziet alleen op de toepassing van de Exploitatieverordening.).

De invloed van een verzoekschrift

Het aangevuld bekostigingsbesluit ziet in de VNG-Modelexploitatieverordening op de situatie dat het initiatief voor de aanleg van de voorzieningen bij de gemeente ligt. Diezelfde Modelverordening voorziet echter in een verzoekschriftenprocedure, indien het initiatief ligt bij de particuliere eigenaar. In dat geval dient de eigenaar een aanvraag om medewerking (de medewerking ziet op de aanleg van voorzieningen van openbaar nut) in bij burgemeester en wethouders. Indien de gemeente bereid is medewerking te verlenen, geschiedt dit via een te sluiten exploitatie-overeenkomst.

Ook hier doet zich de situatie voor dat een verzoekschrift betrekking kan hebben op de toepassing in danwel buiten de grondexploitatie. Wat is het gevolg van een voor de inwerkingtreding van de nieuwe Wro bij de gemeente ingekomen verzoekschrift?

Evenals dat geldt voor een aangevuld bekostigingsbesluit geldt ook hier dat, indien het verzoekschrift tevens verband houdt met een verzoek om planologische medewerking, voor de toepassing van de Grondexploitatiewet van belang is de planologische maatregel onder de Wro valt. Indien de ruimtelijke maatregel onder de Wro valt, is de Grondexploitatiewet dwingend van toepassing, en komt daarmee in de plaats van een aanvraag om medewerking (verzoekschriftenprocedure).

Ingeval van een toepassing buiten de grondexploitatie zal in de meeste gevallen een planologische procedure niet aan de orde zijn. In dat geval is bepalend of de overeenkomst voor of na de inwerkingtreding van de nieuwe Wro wordt aangegaan.

In dat geval is een regeling is nodig voor de afdoening van ingekomen verzoeken, waarop ten tijde van de inwerkingtreding van de Wro nog niet is beslist. Overwogen moet worden om gelijktijdig bij de intrekking van de verordening vast te leggen dat voor de intrekking ingekomen aanvragen, waarop op dat moment nog niet is beslist, worden geacht te zijn geweigerd (Ingevolge artikel 8, vijfde lid Exploitatieverordening dienen burgemeester en wethouders te reageren op een aanvraag hetzij met een weigering, hetzij met het aanbieden van een conceptovereenkomst.). Dit laat onverlet dat de exploitant na de inwerkingtreding van de Wro zich opnieuw kan richten tot de gemeente met het verzoek een overeenkomst te sluiten.