Regeling vervallen per 08-11-2018

Beleidsregel Ander woongebruik kernen in Noordoostpolder

Geldend van 16-04-2014 t/m 07-11-2018

Intitulé

Beleidsregel Ander woongebruik kernen in Noordoostpolder

Het college van burgemeester en wethouders van Noordoostpolder;

Overwegende dat in de voorschriften van bestemmingsplannen meestal is bepaald dat onder woning wordt verstaan een gebouw, dat krachtens aard en indeling geschikt en bestemd voor de huisvesting van één huishouden, of bewoordingen van gelijke strekking en betekenis;

Overwegende dat in de voorschriften van bestemmingsplannen meestal is bepaald dat onder het gebruik van gebouwen voor maatschappelijke doeleinden wordt verstaan: het verlenen van diensten in de medische, sociale, educatieve, culturele, religieuze en administratieve sfeer en andere vormen van dienstverlening, die een min of meer openbaar karakter hebben, of woorden van gelijke strekking en betekenis;

Overwegende dat in de voorschriften van bestemmingsplannen meestal is bepaald dat onder horecagebouwen wordt verstaan: een bedrijf dat is gericht op het bieden van logies of het verstrekken van maaltijden en dranken voor gebruik ter plaatse, of bewoordingen van gelijke strekking en betekenis;

Overwegende dat het gebruik van een woning door meerdere personen die onderling geen langdurige relatie hebben, zoals bijvoorbeeld arbeidsmigranten of studenten, doorgaans in strijd is met de voorschriften van een bestemmingsplan;

Overwegende dat het gebruik als pension van maatschappelijke of  horecagebouwen doorgaans in strijd is met de voorschriften van een bestemmingsplan;

Overwegende dat het wenselijk is om het beperkt mogelijk te maken om bijvoorbeeld arbeidsmigranten of studenten te huisvesten in de kernen van Noordoostpolder;

Gelet op:

artikel 4.81, eerste lid van de Algemene wet bestuursrecht;

artikel 2.12 eerste lid onder a sub 2 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, en

afdeling 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening 

gezien onder andere het door de gemeenteraad op 13 november 2012 vastgestelde Beleid Arbeidsmigranten Noordoostpolder;

BESLUIT

vast te stellen:

“Beleidsregel Ander woongebruik kernen in Noordoostpolder”

Paragraaf 1 Algemeen

Artikel 1 Doel

Deze beleidsregel maakt het mogelijk om woningen te gebruiken voor woonvormen waarbij meerdere personen bij elkaar wonen, waarbij er geen continuïteit en onderlinge

verbondenheid is van de desbetreffende samenstelling van personen, zoals arbeidsmigranten en studenten, en om maatschappelijke of horecagebouwen als pension te gebruiken.

Artikel 2 Begripsbepaling

In deze beleidsregel wordt verstaan onder:

  • a.

    ander woongebruik: het huisvesten van meerdere personen, waarbij er geen continuïteit en onderlinge verbondenheid is van de desbetreffende samenstelling van personen, in een woning;

  • b.

    arbeidsmigrant: een persoon die vanwege economische motieven tijdelijk naar gemeente Noordoostpolder komt om een inkomen te verwerven;

  • c.

    kern: het binnendijkse grondgebied van gemeente Noordoostpolder, dat aangewezen is als bebouwde kom;

  • d.

    pension: een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van nachtverblijf.

Paragraaf 2 Ander woongebruik woning

Artikel 3 Toetsingscriteria

Een aanvraag om ander woongebruik van een woning wordt getoetst aan de volgende criteria:

  • a.

    de huisvesting vindt uitsluitend plaats in de woning en niet in bijgebouwen;

  • b.

    de uitstraling van de woning blijft intact;

  • c.

    er is voldoende leefruimte met voldoende privacy voor de bewoners. Daarbij wordt uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van minimaal 12 m2 per bewoner;

  • d.

    het aantal personen dat in één woning wordt gehuisvest, bedraagt maximaal zes;

  • e.

    maximaal 5% van het totaal aantal woningen in een kern mag gebruikt worden voor ander woongebruik;

  • f.

    tussen woningen die gebruikt worden voor ander woongebruik zijn minimaal vier andere woningen gelegen;

  • g.

    De brandveiligheid in de woning dient voldoende gewaarborgd te zijn.

Paragraaf 3 Gebruik maatschappelijk of horecagebouw als pension

Artikel 4 Toetsingscriteria

Een aanvraag om een maatschappelijk of horecagebouw te gebruiken voor pension wordt getoetst aan de volgende criteria:

  • a)

    de huisvesting vindt uitsluitend plaats in het hoofdgebouw;

  • b)

    er is voldoende leefruimte met voldoende privacy voor de bewoners. Daarbij wordt uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van minimaal 12 m2 per bewoner;

  • c)

    de huisvesting leidt niet tot een nadelige beïnvloeding van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte;

  • d)

    het aantal personen dat wordt gehuisvest, bedraagt maximaal dertig;

  • e)

    de huisvesting belemmert niet onevenredig de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;

  • f)

    het aantal gebouwen, dat als pension wordt gebruikt bedraagt maximaal één per kern, waarbij tevens een afweging wordt gemaakt van de plaatselijke situatie en het gebruik van de overige (voormalige) maatschappelijke/horecagebouwen in de betreffende kern op het moment van aanvraag;

  • g)

    de huisvesting moet gecertificeerd zijn volgens Stichting Keurmerk Internationale Arbeidsbemiddeling (SKIA) of daaraan gelijk te stellen.

Artikel 5 Dorpsbelang/wijkvertegenwoordigers

  • 1. Voorafgaand aan het voeren van de bestemmingsplanprocedure voor het gebruik van een maatschappelijk, en horecagebouw als pension wordt/worden in elk geval dorpsbelang of wijkvertegenwoordigers betrokken.

  • 2. Bij de definitieve aanvraag voor het pension overlegt/overleggen dorpsbelang of de wijkvertegenwoordigers een schriftelijk advies aan zowel de gemeente als de initiatiefnemer.

  • 3. Het advies van dorpsbelang of de wijkvertegenwoordigers wordt aantoonbaar meegenomen en maakt onderdeel uit van het raadsvoorstel bij de bestemmingsplanprocedure.

Artikel 6 Communicatie

  • 1. Omwonenden en bedrijven worden na een positief principebesluit van het college van burgemeester en wethouders over het ander woongebruik actief per brief door de gemeente geïnformeerd.

  • 2. De gemeente stelt de brief op in overleg met de aanvrager.

  • 3. In deze brief staat feitelijke informatie over het ander woongebruik en waar men terecht kan met vragen.

Artikel 7 Financiën

  • 1. Met de aanvrager wordt na een positief principebesluit van het college van burgemeester en wethouders een intentieovereenkomst gesloten.

  • 2. Voorafgaand aan het opstarten van de bestemmingsplanprocedure wordt een exploitatieovereenkomst met de aanvrager gesloten. In deze overeenkomst worden afspraken gemaakt over kosten die gemaakt worden om de aanvraag in procedure te kunnen brengen, en daarmee samenhangende kosten zoals bovenwijkse voorzieningen, waarbij in ieder geval eventuele planschade wordt verhaald op de aanvrager.

Paragraaf 4 Slotbepalingen

Artikel 8 Slotbepalingen

  • 1. Indien voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze beleidsregel een aanvraag om omgevingsvergunning voor ander woongebruik is gedaan waarop nog niet is beslist, is deze beleidsregel van toepassing op die aanvraag.

  • 2. Bij bestaande situaties van ander woongebruik, die dateren van voor 1 januari 2014 en die niet aan het toetsingscriterium van spreiding van artikel 4, lid f; voldoen, wordt per situatie, na indiening van een aanvraag, een afweging gemaakt.

  • 3. Bestaande illegale situaties van ander woongebruik mogen na inwerkingtreding van deze beleidsregel maximaal één jaar voortduren, met dien verstande dat wanneer blijkt dat dit gebruik tijdens de overgangsperiode niet voldoet aan brand- en veiligheidseisen of overlast veroorzaakt, eerder handhavend wordt opgetreden.

Artikel 9 Inwerkingtreding

Deze beleidsregel treedt in werking op 16 april 2014.

Artikel 10 Citeertitel

Deze beleidsregel wordt aangehaald als Beleidsregel Ander woongebruik kernen in Noordoostpolder.

Ondertekening

Aldus vastgesteld op 7 april 2014.
Het college van burgemeester en wethouders,
de secretaris, de burgemeester,

Toelichting

Er komen steeds meer vragen om een woning te mogen gebruiken voor woonvormen waarin bijvoorbeeld vier volwassenen bij elkaar wonen die geen onderlinge langdurige relatie met elkaar hebben en waarbij geen sprake is van continuïteit in samenstelling, zoals studenten en arbeidsmigranten. Naar verwachting zal de vraag naar deze huisvestingsvorm in de kernen voor de categorie arbeidsmigranten zich de komende jaren onverminderd blijven voordoen dan wel zich in nog versterkte mate blijven aandienen. Daarnaast komen er in de kernen maatschappelijke of horecagebouwen vrij.

Het ander woongebruik van woningen is nu in de meeste gevallen niet toegestaan in het bestemmingsplan. Een woning is primair bedoeld voor het huisvesten van één huishouden. Het uitgangspunt van de ruimtelijke/planologische kaders/plannen blijft dat wonen, in de traditionele zin van het woord, de hoofdfunctie van de woonwijk blijft. Maar de gemeente wil, zoals ook beschreven in haar ‘Beleid Arbeidsmigranten Noordoostpolder’, de vorm van ander woongebruik van woningen wel beperkt mogelijk maken in de kernen.

Daarnaast komen maatschappelijke of horecagebouwen in de kernen leeg te staan. In het ‘Beleid Arbeidsmigranten Noordoostpolder’ is al aangeven dat dergelijke gebouwen ook geschikt kunnen zijn als pension.

Met deze beleidsregel maken we beide vormen van ander woongebruik beperkt mogelijk in de kernen van Noordoostpolder.  

Procedure

Voor het ander woongebruik van een woning dient een andere procedure te worden doorlopen dan voor het gebruik van een maatschappelijk of horecagebouw als pension. Dat staat hieronder toegelicht.

Ander woongebruik van een woning

Voor het ander woongebruik van een woning dient een omgevingsvergunning te worden aangevraagd op basis van artikel 2.12 lid 1 onder a sub 2 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Deze beleidsregel wordt gebruikt als toetsingskader voor het afwijken van het geldende bestemmingsplan. De indieningvereisten voor een omgevingsvergunning staan in de Regeling omgevingsrecht.

Gebruik maatschappelijk/horecagebouw

De mogelijkheid voor het gebruik van een maatschappelijk of horecagebouw als pension is niet geregeld in het bestemmingsplan. Om een dergelijke huisvesting mogelijk te kunnen maken, is een (afzonderlijke) herziening van het bestemmingsplan nodig. De eigenaar van een beoogde locatie dient hiertoe een principeverzoek in bij het college, waarin hij/zij aangeeft op welke wijze hij/zij aan de beleidsregel kan voldoen. Wanneer het college hiermee instemt, wordt een bestemmingsplan voorbereid, dat ter vaststelling aan de gemeenteraad wordt aangeboden.

De gemeenteraad is bevoegd om het bestemmingsplan vast te stellen. In het bestemmingsplan wordt aangegeven welke bestemming, ofwel functie de grond heeft. Ook staan in het bestemmingsplan regels over het gebruik van de grond en wat daarop gebouwd is/mag worden (bouwwerken). Om een keuze te kunnen maken over het gebruik, worden allerlei ruimtelijk relevante aspecten op een rij gezet en belangen afgewogen.

 

 

Paragraaf 1 Algemeen

Artikel 1 Doel

Dit artikel hoeft geen nadere toelichting.

 

Artikel 2 Begripsbepaling

Dit artikel hoeft geen nadere toelichting.

 

Paragraaf 2 Ander woongebruik woning

Artikel 3 Toetsingscriteria

Om het ander woongebruik van een woning mogelijk te maken heeft de gemeente een aantal toetsingscriteria vastgesteld. Het minimale gebruiksoppervlak per bewoner is gebaseerd op de Bouwverordening. Daarnaast sluit het aan op de uniforme huisvestingsnorm, die behoort bij de zogeheten Nationale verklaring[1]. In de NEN (NEderlandse Norm) 2580 staat hoe het gebruiksoppervlakte berekend wordt. Bij brand dient sprake te zijn van tijdige alarmering van de bewoners. Daarom is het verplicht tot het hebben van rookmelders in iedere verblijfsruimte.

Met het vaststellen van het Beleid Arbeidsmigranten Noordoostpolder (13 november 2012) is bepaald dat maximaal zes personen in een woning mogen worden gehuisvest. Dit betekent ook dat huiseigenaar, die zijn pand (deels) als pension wil gebruiken, maar daar zelf ook blijft wonen ook een vergunning dient aan te vragen. Daarnaast vindt de gemeente het belangrijk dat de huisvestingsmogelijkheden verspreid zijn over het buitengebied van Noordoostpolder en de kernen. Een voldoende spreiding is ook een duidelijke wens vanuit de samenleving. De gemeente wil geen concentratie van ander woongebruik van een woning op een bepaalde plek in een kern maar een mix tussen wonen en ander woongebruik van een woning, ook omdat wonen, in de traditionele zin van het woord, de hoofdfunctie van de woonwijk is en blijft. Bij het opstellen van de regels zijn we uitgegaan van een voorzichtigheidsprincipe omwille van een zorgvuldige invoering. Hiertoe is een maximumpercentage opgenomen voor het aantal woningen dat mag worden aangewend voor ander woongebruik, tevens is een spreidingsregel opgenomen.

Paragraaf 3 Gebruik maatschappelijk of horecagebouw als pension

Artikel 4 Toetsingscriteria

Om het gebruik van een maatschappelijk of horecagebouw als pension zijn een aantal toetsingscriteria opgesteld. Voor het gebruiksoppervlakte is aangesloten bij de bouwverordening. In de NEN 2580 staat hoe het gebruiksoppervlakte berekend wordt.

Met het vaststellen van het Beleid Arbeidsmigranten Noordoostpolder (13 november 2012) is bepaald dat maximaal 30 personen in een maatschappelijk of horecagebouw mogen worden gehuisvest. Bij het opstellen van de regels zijn we uitgegaan van een voorzichtigheidsprincipe omwille van een zorgvuldige invoering. Het aantal maatschappelijke en horecagebouwen dat voor dit doeleinde gebruikt mag worden is daarom gemaximeerd. Een andere reden voor het maximeren is dat de gemeente een mix van verschillende functies nastreeft in de kernen. Waarbij het traditionele wonen als hoofdfunctie van de kern het uitgangspunt is. Dit is tevens de reden dat de gemeente een afweging maakt bij een aanvraag om een maatschappelijk/horecagebouw te gebruiken als pension op basis van de bestaande situatie. Stel dat er in een kern al een maatschappelijk gebouw voor een bepaalde doelgroep in gebruik is en/of een hotel aanwezig is en in gebruik, dan wordt bekeken of het gebruik van een maatschappelijk/horecagebouw als pension, de verhouding tussen inwoners en andere (tijdelijke) doelgroepen niet onevenredig groot wordt.

Om de bepaalde kwaliteit van huisvesting/pension te garanderen stelt de gemeente verplicht dat huisvestingslocaties/pensions gecertificeerd worden. Dit certificaat is SKIA (Stichting Keurmerk Internationale Arbeidsbemiddeling) of vergelijkbaar aan SKIA.

 

Artikel 5 Dorpsbelang/wijkvertegenwoordigers

Bij een aanvraag voor het gebruik als pension van een maatschappelijk of horecagebouw wordt/worden dorpsbelang/wijkvertegenwoordigers ingelicht. Zij kunnen meepraten bij de uitwerking van de plannen. Het inlichten van dorpsbelang/wijkvertegenwoordigers gebeurt nadat er een positief principebesluit door het college is genomen over het initiatief en met aanvrager is afgesproken wat het moment van openbare bekendmaking wordt. Dat is ruimschoots voordat er voor het specifieke plan de benodigde bestemmingsplanprocedure wordt gestart en er door de raad een definitief besluit wordt genomen over dit initiatief. Dorpsbelang/wijkvertegenwoordigers kan/kunnen zo vooraf aan de eigenlijke procedure haar wensen, zorgen en ideeën kenbaar maken. Zo kan door de gemeente en aanvrager rekening worden gehouden met wensen, zorgen en bedenkingen die worden geuit. Dit betekent uiteraard niet dat de mening van (een deel van) dorpsbelang/wijkvertegenwoordigers zondermeer één op één wordt vertaald in het bestemmingsplan. De gemeente heeft de verantwoordelijkheid om alle (maatschappelijke) belangen die met het een aanvraag gemoeid zijn af te wegen. Het advies van dorpsbelang/wijkvertegenwoordigers maakt deel uit van de besluitvormingsstukken over dit initiatief voor de raad.

 

Artikel 6 Communicatie

De gemeente zal omwonenden tijdig informeren worden over een initiatief voor huisvesting. Het informeren gebeurt schriftelijk in overleg met de aanvrager.

Artikel 7 Financiën

Bij het maken van plannen worden zowel door de aanvrager als de gemeente kosten gemaakt. Met de aanvrager wordt ten tijde van de bestemmingsplanprocedure een exploitatieovereenkomst gesloten, waarbij in ieder geval planschade en zo nodig de financiering van bovenwijkse voorzieningen door de initiatiefnemer worden gedragen.

 

Paragraaf 4 Slotbepalingen

Artikel 8 Overgangsregeling

Het college beseft dat een illegale situatie niet van de ene op de andere dag legaal is, het heeft daarom een gedoogperiode meegenomen in deze beleidsregel. Tevens wordt bij een aanvraag om een bestaande situatie (voor 1 januari 2014) te legaliseren, die niet voldoet aan het toetsingscriterium over spreiding, per geval een afweging gemaakt.

Artikel 9 Inwerkingtreding

Dit artikel hoeft geen nadere toelichting

Artikel 10 Citeertitel

Dit artikel hoeft geen nadere toelichting.

[1] Het rijk, gemeenten, corporaties, de uitzendbranche en koepels van werkgevers en vakbonden hebben afspraken gemaakt voor meer en goede tijdelijke huisvesting voor werknemers uit de Europese Unie. Zeventien betrokken partijen hebben daartoe de zogeheten Nationale verklaring ondertekend.