Regeling vervallen per 17-07-2019

Nota Grondbeleid 2012-2018

Geldend van 29-06-2012 t/m 16-07-2019

Intitulé

Nota Grondbeleid 2012-2018

Nota Grondbeleid 2012-2018

De raad van de gemeente Nuenen c.a.;

gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 22 mei 2012

gelet op de desbetreffende bepalingen in de Gemeentewet

B E S L U I T :

  • I.

    vast te stellen de Nota Grondbeleid 2012-2018, met daarin de navolgende uitgangspunten:

    • 1.

      de gemeente Nuenen hanteert voortaan een passief grondbeleid;

    • 2.

      de (minimum) grondprijzen en fondsafdrachten van de gemeente worden jaarlijks geëvalueerd en ter besluitvorming aangeboden aan de raad in een separaat document genaamd Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen;

  • II.

    vast te stellen het Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen 2012/2013.

      

Aldus vastgesteld in zijn openbare

vergadering van 28 juni 2012

  

DE RAAD VOORNOEMD,

  • de wnd. griffier,

    de voorzitter,

      

     

    Mr. J. Vellekoop

    M.J. Houben MBA

Samenvatting

In 2005 is de laatste Nota Grondbeleid van de gemeente Nuenen c.a. vastgesteld. Inmiddels wordt het nodig en wenselijk geacht dit grondbeleid te actualiseren. De belangrijkste redenen hiervoor zijn de gewijzigde wetgeving, met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening op 1 juli 2008, en de gewijzigde marktomstandigheden sinds het begin van de kredietcrisis eind 2008. De gemeenteraad legt in deze Nota de beleidskaders vast voor de periode 2012-2018.

Deze Nota Grondbeleid 2012-2018 richt zich op nieuwe initiatieven. Afspraken uit reeds gesloten overeenkomsten in het kader van grondexploitatie blijven onverminderd van kracht.

De gemeenteraad heeft een lijst met geprioriteerde projecten vastgesteld, waarbij is uitgegaan van een aanzienlijke overcapaciteit ten opzichte van de benodigde woningbouwaantallen, zoals afgesproken in regionaal verband. De gemeente Nuenen beschikt daarom over voldoende bouwcapaciteit om aan de vraag tot 2020 te kunnen voldoen. Daarnaast wenst de gemeente, gezien de huidige marktomstandigheden, risico’s zoveel mogelijk te beperken. Om deze redenen spreekt de gemeente haar voorkeur uit voor passief grondbeleid voor projecten waarvoor nog geen afspraken zijn vastgelegd c.q. voor nieuwe initiatieven.

Indien de gemeente in een bepaald geval strategische grondverwerving noodzakelijk of wenselijk acht, dan zal een voorstel om de noodzakelijke financiële middelen hiertoe beschikbaar te stellen aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Het Handvest Actieve Informatieplicht geeft het college van B&W echter de ruimte om binnen kaders, zonder voorafgaande tussenkomst van de raad, strategische aankopen tot een bedrag van € 250.000,- te doen.

Grondprijzen

De (minimale) grondprijzen van de gemeente Nuenen worden vastgesteld periodiek vastgesteld door middel van een kaderstellend document. Hierin is per uitgiftecategorie vastgelegd welke minimale grondprijs van toepassing is en op welke manier deze berekend wordt. De gemeenteraad stelt hiervoor jaarlijks het Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen vast, met daarin de grondprijzen die vanaf het moment van vaststelling zullen gelden.

Voor woningbouw hanteert de gemeente twee methoden om de grondprijs te bepalen.

Voor sociale woningbouw (koop- of huurwoning met een maximale von- of huurprijs, beide prijsgrenzen bepaald op basis van de begrippenlijst wonen SRE) geldt een vaste prijs per vierkante meter uitgeefbaar, exclusief BTW. Indien daarbij sprake is van gestapelde bouw wordt de grondprijs projectspecifiek bepaald.

De grondprijs voor vrije sector woningbouw (inclusief vrije kavels) wordt bepaald aan de hand van de residuele grondwaardemethode, met een minimumprijs per m2.

Voor bedrijfskavels wordt een vaste grondprijs per viekante meter (exclusief BTW) gehanteerd, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen zichtlocaties en niet-zichtlocaties. Ook voor openbaar groen geldt een vaste grondprijs per vierkante meter, exclusief BTW.

Kostenverhaal

Indien de gemeente zelf geen grond uitgeeft, kan zij haar kosten verhalen via een anterieure overeenkomst (privaatrechtelijke spoor) of exploitatieplan (publiekrechtelijke spoor). Hoewel de berekeningssystematiek voor een exploitatieplan, conform de bepalingen van de Wet ruimtelijke ordening, afdeling 6.4 (de zogenaamde Grondexploitatiewet) in de anterieure fase niet gevolgd hoeft te worden, hanteert de gemeente Nuenen deze wel als uitgangspunt voor het onderhandelingstraject. Daarbij worden in ieder geval de gemeentelijke kosten die voorkomen op de kostensoortenlijst in rekening gebracht. Daarnaast dient de ontwikkelende partij bij te dragen aan de gemeentelijke fondsvorming en kunnen er afspraken worden gemaakt over een bijdrage in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen.

Projectoverstijgende investeringen worden vaak (gedeeltelijk) bekostigd vanuit projecten. Omdat het moment waarop deze investeringen gedaan moeten worden doorgaans niet samenvallen met het moment waarop de projecten worden uitgevoerd, heeft de gemeente een aantal bestemmingsreserves (fondsen) opgericht. Voor de bestedingen van elke reserve is een investeringsoverzicht opgesteld, wat jaarlijks wordt geactualiseerd. Op basis van dit investeringsprogramma is de benodigde fondsbijdrage bepaald en omgerekend naar een vast bedrag per woning of vierkante meter uitgeefbaar. De af te dragen fondsbijdragen worden jaarlijks door de gemeenteraad vastgesteld middels het Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen.

Uit de bestemmingsreserve bovenwijkse voorzieningen worden investeringen gedaan met een ‘bovenwijks’ karakter. Daarbij valt te denken aan investeringen in de groene, grijze en blauwe infrastructuur (ontsluitingswegen, grootschalige groen- of watervoorzieningen, verkeersstructuur).

De bestemmingsreserve sociale volkshuisvesting is gevormd om initiatieven op het gebied van sociale volkshuisvesting te stimuleren. De reserve wordt gevoed door projecten waarin vrije sector woningbouw is voorzien.

Wanneer een sociale woning wordt gebouwd, kan aan de ontwikkelaar die deze woning laat bouwen een bijdrage per sociale woning uit de reserve worden toegekend. Deze potentiële bijdrage wordt in het Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen gemaximeerd. Een ontwikkelende partij dient haar aanvraag om een bijdrage uit de reserve te voorzien van een onderbouwing, waaruit blijkt dat deze bijdrage noodzakelijk is om het project financieel haalbaar te maken. Het college van B&W beslist over een daadwerkelijke toewijzing uit deze reserve.

Het Financieringsfonds SRE is een fonds dat door het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven wordt beheerd. Het SRE stelt (jaarlijks) de benodigde bijdrage vast, gebaseerd op een bedrag per m2 uitgeefbare grond (bij woningbouw) of bruto vloeroppervlak (voor kantoren).

De bestemmingsreserve parkmanagement kan aangewend worden voor kosten op het gebied van parkmanagement (beveiliging, beheer openbare ruimte, cameratoezicht, aanstelling toezichthouder, etc.) en voor toekomstige revitalisering van bedrijventerreinen.

De bestemmingsreserve fonds groen voor rood is ingesteld om een landschapsinvestering te kunnen financieren bij het ontwikkelen van woningbouw in landelijk gebied. De benodigde bijdrage voor deze reserve wordt per project vastgesteld en onderbouwd.

Wanneer kosten worden verhaald via een exploitatieplan, dan geldt de in de Grondexploitatiewet voorgeschreven systematiek voor de toerekening van kosten aan de grondeigenaren in een gebied. Alleen kosten die op de kostensoortenlijst voorkomen mogen in rekening worden gebracht. Daarbij gelden drie toetsingscriteria: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Fondsafdrachten worden in dat geval projectspecifiek onderbouwd.

Risicomanagement

De grondexploitaties van alle projecten worden door de planeconoom periodiek bijgesteld op basis van realisaties, ontwikkelingen en verwachtingen. De herziene grondexploitaties worden minimaal één keer per jaar, in het kader van de jaarrekening, teruggekoppeld aan de gemeenteraad, die de grondexploitaties vervolgens vaststelt. Daarnaast wordt, indien er zich tussentijds dusdanige wijzigingen in een project voordoen waardoor het resultaat van de grondexploitatie substantieel wijzigt (positief dan wel negatief), voor het betreffende project een voorstel voor een herziene grondexploitatie aan de raad voorgelegd.

Daarnaast wordt jaarlijks voor alle Ruimtebalansprojecten een risicoanalyse opgesteld. Doel van deze analyse is de risico’s die de gemeente loopt binnen de verschillende projecten in kaart te brengen en de consequenties van deze risico’s te benoemen. Daarbij kan gekozen worden voor het kwantificeren van specifieke risico’s op basis van een bepaald scenario. Verder kan er bij een of meerdere projecten gekozen worden voor een statistische benadering van het totale risicoprofiel van het betreffende project. Dit resulteert in een bandbreedte rondom het statistisch meest waarschijnlijke projectresultaat en een overzicht van variabelen die de meeste invloed hebben op het risicoprofiel van het projectresultaat. Aan de hand van deze gegevens kunnen vervolgens gerichte beheersmaatregelen getroffen worden.

1 Inleiding

1a Aanleiding

Grondbeleid van een gemeente vormt het kader waarbinnen het ruimtelijk beleid, zowel ten aanzien van volkshuisvesting, economische ontwikkeling en openbare ruimte, als voor infrastructuur, recreatie en natuur op een verantwoorde en transparante wijze wordt vormgegeven. Gemeentelijk grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel om beleidsdoeleinden van de gemeente op het gebied van de ruimtelijke ontwikkeling te kunnen realiseren.

In 2005 is de laatste Nota Grondbeleid van de gemeente Nuenen c.a. vastgesteld. Inmiddels wordt het nodig en wenselijk geacht dit grondbeleid te actualiseren. De belangrijkste redenen hiervoor zijn de gewijzigde wetgeving, met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening op 1 juli 2008, en de gewijzigde marktomstandigheden sinds het begin van de kredietcrisis eind 2008.

1b Leeswijzer

In deze Nota Grondbeleid 2012-2018 wordt aandacht besteed aan de verschillende aspecten binnen het grondbeleid en worden concrete beleidskeuzes gemaakt.

In dit hoofdstuk is de aanleiding en doelstelling van deze nota opgenomen. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de rol die de gemeente heeft in het grondbeleid, waarbij in hoofdstuk 3 de verschillende instrumentaria uiteen worden gezet, waarvan de gemeente gebruik kan maken bij het uitoefenen van haar rol. Ook het grondprijsbeleid dat de gemeente hanteert is in dit hoofdstuk opgenomen (hiervoor wordt verwezen naar het Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen).

Hoofdstuk 4 behandelt het kostenverhaal, waarbij specifiek wordt ingegaan op de Wet ruimtelijke ordening en afdeling 6.4 van deze wet (de zogenaamde Grondexploitatiewet).

Hoofdstuk 5 behandelt de financiële kaders waarbinnen het grondbedrijf opereert en op welke wijze hierover terugkoppeling wordt gegeven aan het bestuur. Ook het aanbestedingsbeleid en staatssteun worden hierin behandeld.

1c Doelstellingen

Het doel van deze Nota is de hoofdlijnen van het gemeentelijk grondbeleid voor de (nabije) toekomst vast te leggen.

In 2008 hebben zich belangrijke ontwikkelingen voorgedaan die van grote invloed (kunnen) zijn op de financiële positie van het grondbedrijf, te weten de in werking treding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de wereldwijde economische recessie. In deze nota wordt ingegaan op de mogelijke gevolgen van deze ontwikkelingen voor de grondexploitaties. Door het opstellen van deze nota wil de gemeente zorgen voor een transparant grondbeleid.

Het opstellen van de Nota Grondbeleid loopt parallel aan het opstellen van de Sectorale Structuurvisie Wonen (‘Woonvisie’). Beide documenten zijn op elkaar afgestemd.

1d Looptijd

Gezien de ontwikkelingen die zich de afgelopen jaren hebben voorgedaan en de invloed daarvan op de grondexploitaties, wordt er voor gekozen de looptijd van deze Nota maximaal anderhalve raadsperiode te laten beslaan. De gemeenteraad legt in deze Nota Grondbeleid de beleidskaders vast voor de periode 2012-2018. Eind 2017 zal de nota worden geactualiseerd, tenzij er argumenten zijn dit eerder te doen.

2 Gemeentelijke rol

2a Inleiding

Het grondbeleid is een van de middelen om de algemene doelstellingen van de gemeente te kunnen realiseren. Afhankelijk van deze doelstellingen en de gewenste regie op ruimtelijke ontwikkelingen, wordt het gemeentelijk grondbeleid bepaald. Ook de grondposities binnen de betreffende ontwikkeling, de beschikbare inzet van personeel en middelen en het risicoprofiel van een ontwikkeling zijn van invloed op het gekozen grondbeleid. Elke vorm van grondbeleid kenmerkt zich door een andere rol voor de gemeente.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen actief en passief (of faciliterend) grondbeleid. Daarnaast zijn er ook mengvormen mogelijk in de vorm van samenwerking, bijvoorbeeld Publiek Private Samenwerking (PPS-constructie).

2b Actief grondbeleid

Bij het voeren van een actief grondbeleid gedraagt de gemeente zich als marktpartij, waarbij ze zelf grond verwerft, exploiteert en in gebruik neemt dan wel verkoopt. Voordeel van deze vorm van grondbeleid is dat de gemeente volledige zeggenschap heeft over de uitvoering van de gemeentelijke beleidsdoelstellingen en de wijze waarop de ruimtelijke plannen gerealiseerd worden. De kosten van het in exploitatie nemen van een gebied worden in principe verhaald via de gronduitgifte(prijs), waardoor de ontwikkelingskosten door alle kopers van de grond gezamenlijk gedragen worden. Het is zelfs mogelijk om als gemeente winsten te genereren uit de grondexploitatie.

Een nadeel van deze vorm van grondbeleid is dat de gemeente zelf de financiële en juridische risico’s draagt. Ook is het niet ondenkbaar dat een ruimtelijke afweging te veel vanuit winstoverwegingen en te weinig uit beleidsinhoudelijke doelstellingen wordt gemaakt.

2c Passief grondbeleid

Bij het voeren van passief of faciliterend grondbeleid laat de gemeente het initiatief van de realisatie van ruimtelijke plannen bij de private partij. De gemeente beperkt zich tot het scheppen van kaders en randvoorwaarden en het houden van toezicht. Deze kaders hebben niet alleen betrekking op ruimtelijk beleid en milieu- en bouwregelgeving, maar ook op het verhalen van kosten.

Voordeel van deze vorm van grondbeleid is dat de gemeente zelf minder financieel of juridisch risico loopt. Daar staat tegenover dat de gemeente minder invloed heeft op de kwaliteit, fasering en tempo van realisatie en mogelijk ook de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid of andere beleidsdoelstellingen. Een ander nadeel is dat een private partij minder geneigd zal zijn over te gaan tot realisatie van plannen die niet of nauwelijks rendabel ontwikkeld kunnen worden. Een gemeente zou hier eerder voor kiezen, indien het betreffende plan een voornaam publiek doel dient, omdat zij immers het eventuele nadelige resultaat kan verevenen met andere winstgevende plannen. Bij passief grondbeleid is dit echter geen optie. Er is dan voor de gemeente geen mogelijkheid om winsten te genereren die voortvloeien uit de planvorming. Het kostenverhaal is ook wat omslachtiger. Hier wordt in hoofdstuk 4 nader op ingegaan.

2d PPS

Naast een actief en passief grondbeleid kan de gemeente ook besluiten om in samenwerking met private partijen over te gaan tot exploitatie van grond en/of het realiseren van vastgoed. Dit wordt Publiek Private Samenwerking (PPS) genoemd. Hierbij werken alle partijen vanuit hun eigen doelstellingen samen aan een gezamenlijk project. Er zijn diverse vormen van samenwerking mogelijk, waarbij de rol van de gemeente zowel beperkt (concessiemodel) als vergaand (bouwclaimmodel) kan zijn. De kosten en opbrengsten worden volgens de gekozen PPS vorm verdeeld over de partijen. Vaak zijn de feitelijke eigendomsverhoudingen, de beschikbaarheid van specifieke deskundigheid, het verdelen van de risico’s en het voeren van regie de belangrijkste redenen om te kiezen voor deze vorm van grondbeleid.

2e Beleid gemeente Nuenen

De gemeente Nuenen is in 2005 gestart met de zogenaamde Ruimtebalans: hierin zijn alle potentiële bouwprojecten en bouwlocaties opgenomen. Naast woningbouw gaat het daarbij ook om bedrijventerreinen, scholen, sportcomplexen, sociaal-culturele voorzieningen en commerciële ruimten. Door alle projecten (zowel ruimtelijk als) financieel te clusteren in één ‘balans’ –de Ruimtebalans– bestaat de mogelijkheid verlieslatende projecten te bekostigen uit winstgevende projecten. Dit wordt ook wel bovenplanse verevening genoemd.

Inmiddels zijn er binnen de gemeente diverse projecten gerealiseerd en is een groot aantal projecten op een of andere manier in voorbereiding, variërend van initiatieffase tot realisatiefase (zie bijlage 1). In het kader van de Ruimtebalans heeft de gemeente er altijd voor gekozen een zoveel mogelijk actief grondbeleid te voeren. De voordelen ten aanzien van regie over de ontwikkeling, evenals de mogelijkheid om winsten te genereren waaruit meerdere verlieslatende projecten zijn of worden bekostigd, lagen ten grondslag aan deze politieke keuze.

Een van de problemen waar de gemeente Nuenen tegenaan loopt is dat de ‘maatschappelijke’ projecten (sociale woningbouw, sportcomplex, scholen) veelal gerealiseerd zijn, terwijl de ‘winstgevende’ projecten als gevolg van de crisis stagneren, waardoor ook de geplande winsten uitblijven (en als gevolg hiervan afnemen).

De gemeenteraad heeft een lijst met geprioriteerde projecten vastgesteld (zie bijlage 1), waarbij bij de prioritering is uitgegaan van een aanzienlijke overcapaciteit ten opzichte van de benodigde woningbouwaantallen zoals in regionaal verband middels het BOR-convenant 2006-2009 en later in het WBP 2010-2020 zijn afgesproken. Een beperkte overcapaciteit (ca. 30%) was aanvankelijk noodzakelijk om uiteindelijk voldoende projecten over te houden voor realisatie van de afspraken. Meer informatie over de regionale woningbouwafspraken is terug te vinden in de nog nader vast te stellen Sectorale Structuurvisie Wonen.

De belangrijkste projecten die in de prioriteringslijst zijn opgenomen, waarvoor nog geen anterieure overeenkomst is gesloten of anderszins afspraken zijn gemaakt, betreffen de projecten Kloostertuin/Dorpskern en ‘Nederwetten woningbouw’. Voor het project Kloostertuin beschikt de gemeente over alle gronden. Voor de overige projecten, dan wel nieuwe initiatieven, kiest de gemeente ervoor een meer terughoudende rol aan te nemen en in principe uit te gaan van passief grondbeleid.

In een enkel geval kan de gemeente er voor kiezen bepaalde gronden actief te verwerven, mits aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

* indien de gemeente zeker is van doorlevering, op basis van concrete afspraken met een derde partij;

* indien de aankoop geschiedt met als doel het wegnemen van hindercirkels of als compensatiegrond voor groen;

* indien er andere specifieke omstandigheden zijn waardoor de gemeente het van belang acht dan wel verplicht is (bijvoorbeeld in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten).

Verder geldt dat wanneer gronden worden aangekocht, die niet meteen gebruikt zullen worden in de planontwikkeling, er gelijktijdig een separate overeenkomst voor gebruik (bijvoorbeeld pacht of huur) dient te worden gesloten.

Conclusie

Gezien de geplande uitbreiding van de woningvoorraad in relatie tot de regionale woningbouwafspraken (zie de nog nader vast te stellen Sectorale Structuurvisie Wonen) lijkt de gemeente voldoende bouwcapaciteit in portefeuille te hebben om aan de vraag tot 2020 te kunnen voldoen. Daarnaast wenst de gemeente, gezien de huidige marktomstandigheden, risico’s zoveel mogelijk te beperken. Om deze redenen spreekt de gemeente haar voorkeur uit voor passief grondbeleid voor projecten waarvoor nog geen afspraken zijn vastgelegd c.q. voor nieuwe initiatieven.

Strategische verwerving lijkt voor de gemeente Nuenen c.a. dan ook niet langer relevant. Mocht de gemeente in een bepaald geval strategische grondverwerving toch noodzakelijk of wenselijk achten, dan zal een voorstel om de noodzakelijke financiële middelen hiertoe beschikbaar te stellen aan de gemeenteraad worden voorgelegd, alvorens het college het besluit tot aankoop neemt. Zie ook paragraaf 3b.4 Strategische Verwerving.

3 Instrumentarium

3a Inleiding

In hoofdstuk 2 is ingegaan op de verschillende mogelijkheden van grondbeleid, van actief naar passief en mogelijke tussenvormen. Elke vorm van grondpolitiek kenmerkt zich door een andere rol voor de gemeente. De verschillende instrumentaria van grondpolitiek worden in dit hoofdstuk beschreven. Daarbij wordt zowel ingegaan op de voorzijde (verwerving) als de achterkant (gronduitgifte) van het traject. Er wordt specifiek ingegaan op het grondprijsbeleid van de gemeente Nuenen voor verschillende categorieën ontwikkelingen, zowel woningbouw als niet-woningbouw. Het separaat aan deze nota –jaarlijks- vast te stellen Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen is gerelateerd aan dit hoofdstuk.

Tot slot wordt aandacht besteed aan de in het verleden geworven percelen en het beheer van de door de gemeente verworven gronden en/of panden.

3b Verwerving

Wanneer de gemeente bij een ontwikkeling kiest voor een actieve rol, beschikt zij voor de verwerving van gronden over de volgende instrumenten:

1) wet voorkeursrecht gemeenten

2) minnelijke verwerving

3) onteigening

4) strategische verwerving

3b. 1 Wet voorkeursrecht gemeenten

De Wet voorkeursrecht gemeenten biedt gemeenten het wettelijke recht van voorrang op verwerving van een onroerende zaak van derden, gelegen in een mogelijke bouwlocatie of gebieden waar

anderszins functieveranderingen plaats zullen vinden. Wanneer een voorkeursrecht is gevestigd, zijn eigenaren bij verkoop verplicht eerst de gemeente in staat te stellen de onroerende zaak te verwerven.

Deze wet kent drie doelen: het versterken van de regierol van de gemeenten bij de uitvoering van ruimtelijk beleid, meer inzicht in de bewegingen van de grondmarkt en prijsbeheersing (het beperkt de verhandelbaarheid en gaat speculatie tegen). De gemeente kan op basis van de structuurvisie, bestemmingsplan of projectbesluit een voorkeursrecht vestigen. Of het wenselijk is om dit instrument te gebruiken is afhankelijk van de concrete omstandigheden van het project.

3b. 2 Minnelijke verwerving

Bij minnelijke verwerving gaat de gemeente in onderhandeling met de eigenaar van een onroerende zaak. Indien de bereidheid tot verkoop aanwezig is, vinden onderhandelingen plaats. Basis hiervoor is de getaxeerde waarde voor gronden en/of panden. Alvorens de onderhandelingen beginnen, stelt het college onder meer de taxatiegrondslag vast. Tevens wordt er rekening gehouden met het toekomstige gebruik. Een poging minnelijk te verwerven is voorwaarde voor een onteigeningstraject.

3b. 3 Onteigening

Indien minnelijk geen overeenstemming kan worden bereikt en het toch noodzakelijk is dat de gemeente over bepaalde gronden beschikt, kan de gemeente overgaan tot onteigening. Verwerving vindt dan plaats onder dwang. Het onteigeningstraject is gebonden aan regels zoals omschreven in de Onteigeningswet.

Bij onteigening wordt het eigendomsrecht ontnomen in het algemeen belang, tegen betaling van een volledige schadeloosstelling. Naast een ruimtelijk ontwikkelingsbelang en een publiek belang moet er tevens sprake zijn van urgentie en noodzaak. Indien een eigenaar kan aantonen dat hij zelf in staat en bereid is een ontwikkeling conform het bestemmingsplan te realiseren, behoort onteigening niet tot de mogelijkheden.

De onteigeningsprocedure is een omvangrijke procedure en vormt het uiterste middel om tot realisatie van een doelstelling te komen.

3b. 4 Strategische verwerving

Bij strategische verwerving worden vooruitlopend op verwachte planvorming gronden aangekocht binnen een bepaald plangebied, om zo de grond- en/of onderhandelingspositie van de gemeente te versterken. Ook de prijs van de te verwerven grond, die in een vroeg stadium doorgaans lager ligt, kan aanleiding zijn om in een vroeg stadium grond te verwerven.

Het vroegtijdig verwerven van gronden brengt voor de gemeente ook risico’s met zich mee. Het is onzeker wanneer de gemeente overgaat tot planvorming en wanneer de kosten in het kader van de grondexploitatie (verwervings-, rente- en beheerkosten) worden gedekt. De gemeente moet in dit geval de aankoop van gronden en bijkomende kosten voorfinancieren.

Conclusie

Aangezien de voorkeur van de gemeente Nuenen is vanaf heden een meer terughoudende rol aan te nemen en in principe uit te gaan van passief grondbeleid, ligt het niet in de lijn der verwachting dat een van bovenstaande instrumenten zal worden ingezet voor nieuwe initiatieven. Indien de gemeente in een bepaald geval een actieve rol middels een van bovenstaande instrumenten noodzakelijk of wenselijk acht, dan zal een voorstel tot het beschikbaar stellen van de noodzakelijke financiële middelen daartoe aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Het Handvest Actieve Informatieplicht geeft het college van B&W binnen kaders ruimte om zonder voorafgaande tussenkomst van de raad strategische aankopen te doen tot een bedrag van € 250.000.

3c Gronduitgifte

3c. 1 Algemeen

Wanneer de gemeente een actieve rol heeft, zal zij bouwgrond uitgeven aan derden (particulieren, ontwikkelaars, woningbouwcorporaties, e.d.). Gronduitgifte kan in verschillende vormen voorkomen, te weten:

- verkoop in eigendom

- uitgifte in erfpacht

- uitgifte van opstalrechten

- uitgifte in pacht

- verhuur

Doorgaans worden bouwkavels bij de realisatie van een bouwplan verkocht in eigendom. Daarbij wordt vooralsnog geen onderscheid gemaakt tussen verkoop voor projectmatige bouw en de verkoop van vrije kavels. Voor gronden die zijn aangekocht met het oog op toekomstige ontwikkelingen wordt bij voorkeur een overeenkomst gesloten voor tijdelijk gebruik (bijvoorbeeld pacht of huur).

3c. 2 Selectie afnemers

Als de gemeente grond in eigendom heeft die zij wil bestemmen voor projectmatige ontwikkeling, dan dient een derde partij (ontwikkelaar, woningbouwcorporatie, etc.) te worden geselecteerd. De selectie wordt gedaan aan de hand van een aantal criteria. Criteria die hierbij kunnen worden afgewogen zijn bijvoorbeeld ervaring met het soort bouwprojecten, referentieprojecten en financiële draagkracht. Ook de eigendomsverhouding in het gebied kan een rol spelen bij de selectie van partijen. In het ontwikkelingsvoorstel wordt aangegeven op welke wijze een marktpartij wordt geselecteerd. Het gemeentelijke aanbestedingsbeleid is daarop van toepassing.

Vrije kavels worden toegewezen aan belangstellenden die zich melden bij de gemeente Nuenen. De gemeente hanteert geen wachtlijst meer voor geïnteresseerden. Per project kan men zich melden waarna door middel van loting de volgorde bepaald wordt voor het maken van een keuze voor een kavel.

Ook voor bedrijfskavels kunnen geïnteresseerden hun belangstelling kenbaar maken aan de gemeente. Bij meerdere kandidaten wordt ook hier door middel van loting de volgorde voor het maken van een keuze voor een kavel bepaald. Bij voorkeur worden bij de loting voor bedrijfskavels aspecten op het gebied van duurzaamheid en werkgelegenheid meegewogen.

Indien een derde partij grond uitgeeft, bepaalt deze zelf op welke manier de kavels worden toegewezen. Uitgangspunt is daarbij dat de wijze van toewijzing op een transparante wijze plaatsvindt en met de gemeente wordt afgestemd.

3c. 3 Prijsvorming

Als de gemeente een actieve rol heeft, zal zij bouwkavels uitgeven aan derden. De prijsvorming van deze kavels dient op een transparante manier plaats te vinden. Er zijn verschillende methoden voor het vaststellen van grondprijzen:

  • -

    Residuele grondwaarde

  • -

    Grondquote

  • -

    Comparatieve (of vergelijkende) methode

  • -

    Kostprijsmethode

  • -

    Vaste grondprijs

  • -

    Tender

Residuele grondwaarde

De residuele grondwaarde is het verschil tussen de verkoopprijs van een woning (vrij op naam) en de stichtingskosten van een woning. Onderstaand schema geeft het principe van de residuele grondwaarde weer:

afbeelding binnen de regeling

Grondquote

De grondwaarde wordt berekend door een bepaald percentage (= de grondquote) te nemen van de verkoopprijs van de woning (vrij op naam) excl. BTW. Daarbij wordt geen rekening gehouden met de eventueel reeds gemaakte stichtingskosten van de woning.

Comparatieve (of vergelijkende) methode

Deze methode volgt de prijsontwikkelingen op de markt en op grond hiervan wordt de grondprijs vastgesteld. Gronden met een gelijke waarde krijgen zo een gelijke prijs. Deze methode wordt veelal als aanvulling op andere methoden of als toets gebruikt. Daarbij kan ook worden gekeken naar het grondprijsbeleid van omliggende gemeenten.

Kostprijsmethode

De uitgifteprijs wordt vastgesteld op basis van de totale grondkosten. Al deze kosten moeten minimaal gedekt worden uit de verkoop van de gronden. Hierbij wordt veelal een onderscheid gemaakt naar type woning. Hoe duurder de woning hoe meer deze kan bijdragen.

Uitgangspunt bij deze methode is dat de grondopbrengsten de sluitpost zijn van de grondexploitatie. Een afgeleide van deze methode is de kostprijsplus methode. Bij deze methode komt bovenop de kostprijs een opslag voor de risico’s van ontwikkeling en uitgifte. Deze opslag kan een vast bedrag of een percentage zijn.

Vaste grondprijs

De grondprijs wordt vastgesteld aan de hand van een vast bedrag per vierkante meter kavel. Er kan ook voor gekozen worden om een vast bedrag per woning te hanteren.

Tender

Meerdere partijen worden uitgenodigd om in concurrentie een bod te doen op bouwgrond. Het hoogste bod geldt als grondprijs. Vaak wordt de tender gecombineerd met een ontwerpcompetitie en meestal met een programma van eisen als basis. De uitgebrachte biedingen worden getoetst aan een vooraf bepaalde minimaal te genereren grondprijs.

De gemeente heeft in het verleden altijd de residuele grondwaarde- of comparatieve methode gehanteerd voor de uitgiftecategorie vrije sector woningbouw en een vaste grondprijs per vierkante meter kavel voor overige uitgiftecategorieën. Er is op dit moment geen aanleiding om dit te wijzigen. In paragraaf 3d wordt hier nader op ingegaan.

3c. 4 Gronduitgiftecategorieën

Bij de verkoop van bouwrijpe grond door de gemeente, worden verschillende gronduitgiftecategorieën onderscheiden ten behoeve van grondprijsvorming.

Voor woningbouw worden de uitgiftecategorieën gebaseerd op de definities die het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) hanteert in haar Begrippenlijst Wonen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de huur- en koopsector en tussen goedkope, middeldure en dure woningbouw. Daarnaast hanteert de gemeente een aparte uitgiftecategorie voor vrije kavels.

Dit resulteert in de volgende gemeentelijke gronduitgiftecategorieën voor woningbouw:

- Woningbouw (koop)

  • *

    Goedkope woningbouw

  • *

    Middeldure woningbouw

  • *

    Dure woningbouw

 

- Woningbouw (huur)

  • *

    Goedkope huur

  • *

    Middeldure huur

  • *

    Dure huur

 

- Woningbouw (vrije kavels)

 

De gronduitgiftecategorieën onderscheiden zich van elkaar op basis van minimale en/of maximale vrij op naam- en huurprijzen, welke jaarlijks door het SRE geactualiseerd worden. De gemeente Nuenen volgt deze actualisering van woningprijzen voor de indeling in gronduitgiftecategorieën. Bij de actualisatie van grondprijzen middels het Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen zal hier aandacht aan worden besteed. Met de vaststelling van het Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen geeft de raad de kaders aan waarmee het college bij de gronduitgifte rekening dient te houden.

 

Voor niet-woningbouw wordt het volgende onderscheid in gronduitgiftecategorieën gemaakt:

 

- Openbaar groen

 

- Industrie- en bedrijventerreinen

  • *

    Zichtlocatie

  • *

    Niet-zichtlocatie

 

Overige uitgiftecategorieën zijn niet gespecificeerd. Indien grond wordt uitgegeven in een categorie waarvoor geen grondprijsbeleid is vastgelegd, wordt vooraf een methode voor grondprijsberekening bepaald en ter goedkeuring voorgelegd aan de gemeenteraad, bij vaststelling van de grondexploitatie.

 

3c. 5 Fiscaal regime

Afhankelijk van onder andere in welke toestand de grond wordt geleverd, dient gekozen te worden voor levering van de grond in de BTW-sfeer of belast met overdrachtsbelasting. Dit kan grote financiële gevolgen hebben voor het projectresultaat en dient dus weloverwogen te worden gemaakt. Indien de wijze van levering in een project een vraagstuk dan wel discussiepunt is, zal hierover voor het betreffende project fiscaal-juridisch advies worden ingewonnen bij een externe partij (accountant of huisadvocaat).

 

3d Grondprijzen

In het algemeen geldt dat de gemeente Nuenen algemene grondprijzen (per uitgiftecategorie) vaststelt. Projectspecifieke redenen kunnen echter aanleiding geven voor een afwijking van de reguliere grondprijzen. In dat geval zal specifiek voor dat project een aangepaste grondprijs ter vaststelling worden voorgelegd aan de gemeenteraad.

 

De (minimale) grondprijzen van de gemeente Nuenen worden vastgesteld door middel van een Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen. In dit document is per uitgiftecategorie vastgelegd welke minimale grondprijs van toepassing is en op welke manier deze berekend wordt. De gemeenteraad stelt jaarlijks, bij het vaststellen van de begroting voor het komend jaar, een nieuw Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen vast, met daarin de grondprijzen die vanaf dat moment zullen gelden. Een reeds vastgesteld Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen blijft geldig tot de vaststelling van een nieuwe versie. Separaat aan deze Nota Grondbeleid wordt het eerste Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen 2012/2013 vastgesteld.

 

De grondprijzen in het Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen hebben een bepaald prijspeil. Uitgangspunt bij gronduitgifte is dat de grondprijzen worden geïndexeerd vanaf de peildatum in dit document tot het moment van betaling (afname grond). Bij optieovereenkomsten is een rentevergoeding verschuldigd over de volle looptijd van de optie. Deze rentevergoeding dient jaarlijks, vóór 31 december van het betreffende jaar, voldaan te worden aan de gemeente.

 

Een wijziging van het Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen is alleen op toekomstige afspraken van toepassing. Reeds gemaakte afspraken / overeenkomsten blijven van kracht. Een partij kan in dat geval geen aanspraak maken op de nieuw vastgestelde grondprijzen.

 

Grond kan ook in erfpacht worden uitgegeven aan een derde partij (de erfpachter). Deze partij verkrijgt dan ook het recht om gebouwen die onverplicht zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding van de waarde zijn overgenomen, weg te nemen. Dit recht is nauw verwant aan een recht van opstal. De gemeente blijft echter eigenaar van de grond, waardoor de gemeenschap (de gemeente) profiteert van een eventuele waardestijging van de grond. De erfpachter is in ruil voor het recht van opstal een vergoeding (canon) verschuldigd aan de gemeente. De erfpachtcanon kan, naast een vergoeding voor het gebruik van de grond, bestaan uit verschillende opslagen wegens administratiekosten, (voor)investeringskosten, etc. Erfpacht komt in de gemeente Nuenen weinig voor en heeft ook niet de voorkeur bij gronduitgifte. Indien toch gekozen wordt voor erfpacht zal de erfpachtcanon projectspecifiek worden bepaald en kaderstellend ter besluitvorming worden voorgelegd aan de gemeenteraad. In de erfpachtovereenkomst zal het college binnen de aldus gestelde kaders de erfpachtcanon vaststellen en zullen in dat geval bepalingen in de onderliggende overeenkomst worden opgenomen over de indexering / herziening van de erfpachtcanon.

 

Grondprijs in relatie tot economische crisis

Door de afgenomen vraag naar woningen en kavels als gevolg van de crisis, wordt wel eens de conclusie getrokken dat de grondprijzen kunnen of zelfs moeten dalen. Ook projectontwikkelaars dringen op dit moment aan op een verlaging van de grondprijzen. Het is echter niet te verwachten dat de woningmarkt door een benedenwaartse aanpassing van de grondprijs substantieel beter zal worden. Immers, een verlaging van de grondprijs met –zeg– 10% heeft een verlaging van de VON-prijs van de woning met ongeveer 2,5% tot gevolg, uitgaande van de veronderstelling dat de grondprijs ongeveer 25% uitmaakt van de VON-prijs van de woning. Dit zal potentiële kopers niet of nauwelijks over de streep trekken. Bovendien moet deze daling van de grondprijs ook nog (volledig) in de koopprijs tot uitdrukking komen wil het effect sorteren op de woningmarkt (en niet op het op peil houden van het rendement van de ontwikkelaar). Daar staat tegenover dat een grondprijsverlaging wel enorme negatieve financiële consequenties kan hebben voor de gemeentelijke grondexploitatie. De opbrengst daalt dan immers met 10%.

 

Een grondexploitatie is per definitie meerjarig. Daar zitten momenten in dat het economisch gezien goed gaat, maar ook dat het slechter gaat. Een overhaaste reactie past daar niet in. Het naar beneden bijstellen van de grondprijs kan overwogen worden, indien dit vergezeld gaat met aanvullende nader te stellen voorwaarden en garanties.

  

3e Verspreide percelen

De gemeente Nuenen heeft, los van de openbare ruimte, verschillende percelen binnen de gemeente in eigendom. Dit worden de ‘verspreide percelen’ genoemd. Deze percelen zijn ooit aangekocht met het oog op toekomstige ontwikkelingen of om als ruilgrond in te zetten bij verwervingen elders in de gemeente.

 

Indien sprake is van geconstateerd oneigenlijk gebruik van verspreide percelen zal de gemeente onderzoeken door wie de grond in gebruik is genomen en de grond aan deze persoon te koop aanbieden. Daarbij gelden de minimum grondprijzen uit het Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen als uitgangspunt. Voor alle overige verspreide percelen zal, in voorkomende gevallen, worden bezien of verkoop aan derden mogelijk is.

  

3f Tijdelijk beheer

Wanneer gronden en/of panden in het kader van een planontwikkeling zijn verworven, zullen deze gronden en/of opstallen tijdelijk moeten worden beheerd, vanaf het moment van verwerving tot aan het bouwrijp maken van het betreffende gebied.

 

Bij nieuwe aan te kopen gronden, die niet meteen gebruikt zullen worden in de planontwikkeling, zal de gemeente zoveel als mogelijk gelijktijdig met de koopovereenkomst een separate overeenkomst voor tijdelijke gebruik sluiten, teneinde ten minste uit de kosten (zoals rentelasten, beheerskosten) te komen.

Alle kosten en opbrengsten ten aanzien van het tijdelijk beheer komen ten laste van c.q. ten gunste van de grondexploitatie van de te ontwikkelen lokatie.

 

4 Kostenverhaal

  

4a Inleiding

Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) ingevoerd. Een deel van deze wet, de afdeling 6.4 Grondexploitatie (ook wel Grondexploitatiewet genoemd) gaat specifiek in op het gemeentelijke kostenverhaal.

 

In het verleden was kostenverhaal door gemeenten bij particuliere grondeigenaren in sommige gevallen lastig. Als antwoord hierop is de Grondexploitatiewet (als onderdeel van de Wro) ontworpen. Deze wet biedt, naast de mogelijkheid tot het sluiten van een anterieure overeenkomst, een nieuwe publiekrechtelijke planvorm: het exploitatieplan. Daarmee kunnen kosten dwingend worden verhaald bij grondeigenaren, er kunnen woningbouwcategorieën worden vastgelegd en daarnaast kunnen eisen worden gesteld aan de (fasering van) uitvoering van werken en werkzaamheden.

 

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de mogelijkheden voor de gemeente om haar kosten te verhalen hetzij via een exploitatieplan (posterieure overeenkomst, omgevingsvergunning) hetzij via een anterieure overeenkomst. Daarnaast wordt aandacht besteed aan fondsvorming in het anterieure (privaatrechtelijke) en posterieure (publiekrechtelijke) traject.

  

4b Grondexploitatiewet

De Grondexploitatiewet maakt onderscheid tussen twee sporen: privaatrechtelijk en publiekrechtelijk. Wanneer een gebied tot ontwikkeling komt, kan de gemeente met alle grondeigenaren in dat gebied een overeenkomst sluiten waarin afspraken worden gemaakt over de vergoeding van gemeentelijke kosten (kostenverhaal) of verwerving van het eigendom (kostenverhaal via gronduitgifte). Dit is het privaatrechtelijke spoor. Een overeenkomst die met een grondeigenaar wordt gesloten vóór vaststelling van een bestemmingsplan / exploitatieplan wordt een anterieure overeenkomst genoemd.

 

Als basisregel geldt dat de gemeente verplicht is het kostenverhaal te verzekeren. Indien de gemeente niet met alle grondeigenaren in een gebied tot overeenstemming kan komen over verwerving of kostenverhaal (middels een anterieure overeenkomst), moet verplicht een exploitatieplan worden vastgesteld, waarin het kostenverhaal wordt verzekerd. De gemeente kan echter ook besluiten het bestemmingsplan niet of gewijzigd vast te stellen, wanneer de (economische) uitvoerbaarheid in het geding is. Verder geldt dat, ondanks dat het kostenverhaal met alle grondeigenaren in een gebied anterieur is geregeld, de gemeente bevoegd is alsnog een exploitatieplan op te stellen. De gemeente zou hiertoe kunnen besluiten als ‘achtervang’: mocht een ontwikkelaar (cq. derde partij waarmee een anterieure overeenkomst is gesloten) failliet gaan ná vaststelling van het bestemmingsplan, dan vervalt de overeenkomst, maar ligt er een ontwikkelrecht op de grond. Via het exploitatieplan kan de gemeente haar (te maken cq. gemaakte) kosten dan alsnog verhalen.

De gemeente dient te allen tijde, naast het vaststellen van het bestemmingsplan, expliciet te besluiten dat wel / geen exploitatieplan wordt vastgesteld.

 

In een exploitatieplan worden de kosten die samenhangen met de ontwikkeling van een plan, volgens een wettelijk voorgeschreven systematiek, verdeeld over de grondeigenaren in een gebied. Daarbij mogen alleen kosten, die voorkomen op de door de minister vastgestelde limitatieve kostensoortenlijst (zie bijlage 2) worden verhaald op basis van toepassing van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Overigens geldt dat indien de totale contante kosten hoger zijn dan de totale contante opbrengsten, ten hoogste het bedrag aan totale contante opbrengsten kan worden verhaald. Wanneer de betreffende grondeigenaar voor aanvang van de bouw vervolgens een omgevingsvergunning (activiteit bouwen) aanvraagt, zal de gemeente daarbij de verschuldigde exploitatiebijdrage, gebaseerd op het laatst vastgestelde exploitatieplan, in rekening brengen. Het exploitatieplan kent een bezwaar- en beroepsprocedure en moet jaarlijks worden herzien. Het exploitatieplan is dan ook een publiekrechtelijke planfiguur die (onder andere) het kostenverhaal regelt: het publiekrechtelijke spoor.

 

Het is niet verplicht om eerst het privaatrechtelijke spoor te bewandelen, alvorens een exploitatieplan vast te stellen (publiekrechtelijke spoor). Gemeenten zijn vrij om hierin hun eigen weg te kiezen. Na vaststelling van een exploitatieplan, is het echter niet meer mogelijk om een anterieure overeenkomst te sluiten. Wel kunnen in een posterieure overeenkomst bepalingen uit het exploitatieplan verder worden uitgewerkt of aanvullende afspraken worden gemaakt, die niet in een exploitatieplan geregeld kunnen worden. Een overeenkomst, die na vaststelling van een exploitatieplan wordt gesloten, wordt een posterieure overeenkomst genoemd.

 

Indien de gemeente een gebied zelf tot ontwikkeling brengt, zal zij bouwrijpe grond uitgeven aan particulieren of ontwikkelaars. Zie hiervoor hoofdstuk 3. In dat geval dienen de kosten, die de gemeente moet maken om het gebied tot ontwikkeling te brengen, te worden gedekt door de verkoopopbrengsten uit gronduitgifte.

  

4c Kostenverhaal middels anterieure overeenkomst (privaatrechtelijk)

Wanneer sprake is van een ontwikkeling, waarbij een of meerdere particuliere initiatiefnemers betrokken zijn, hanteert de gemeente Nuenen als uitgangspunt dat alle gemeentelijke kosten verhaald worden op de grondeigenaren in het gebied. De gemeente zal hierover afspraken maken met de ontwikkelende partij(en) en de afspraken vastleggen in een anterieure overeenkomst. Daarbij wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de systematiek van de Grondexploitatiewet. Dat betekent dat een evenredige verdeling van kosten over alle grondeigenaren in een gebied als uitgangspunt geldt. Daarbij worden in ieder geval de gemeentelijke kosten die voorkomen op de kostensoortenlijst in rekening gebracht. Deze lijst is opgenomen in bijlage 2. Daarnaast dient een ontwikkelende partij bij te dragen aan de gemeentelijke fondsvorming (zie paragraaf 4e, Fondsvorming) en kunnen er afspraken worden gemaakt over een bijdrage in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen (zie paragraaf 4g, Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen).

 

Planontwikkelingskosten

Op de kostensoortenlijst komen vier kostencategorieën voor, die betrekking hebben op planontwikkeling (kosten ontwerpcompetities en prijsvragen, gemeentelijke apparaatskosten, kosten opstellen ruimtelijke plannen en kosten voorbereiding en toezicht op de uitvoering). In het exploitatieplan wordt de hoogte van deze kostencategorieën gemaximeerd door middel van een ministeriële ontwerpregeling plankosten (de zogenaamde plankostenscan). Met behulp van dit rekenmodel kunnen de maximaal te verhalen planontwikkelingskosten worden bepaald. Hoewel deze beperking in het privaatrechtelijke spoor formeel niet geldt, hanteert de gemeente Nuenen de plankostenscan ook als uitgangspunt voor het verhalen van planontwikkelingskosten in het privaatrechtelijke spoor (bij het sluiten van een anterieure overeenkomst). De plankostenscan is op dit moment overigens nog niet officieel als onderdeel van de Grondexploitatiewet of als ministeriële richtlijn vastgesteld. Zolang er nog geen vastgestelde plankostenscan voorhanden is, zal de gemeente de ministeriële ontwerpregeling plankosten hanteren.

  

4d Kostenverhaal middels exploitatieplan (publiekrechtelijk)

Bij het opstellen van een exploitatieplan geldt voor kostenverhaal de systematiek die is voorgeschreven in Grondexploitatiewet. Conform deze systematiek worden de kosten, die samenhangen met de ontwikkeling van een gebied, evenredig verdeeld over alle grondeigenaren in dat gebied. Daarbij mogen alleen de kosten die voorkomen op de kostensoortenlijst in rekening worden gebracht. Deze lijst is opgenomen in bijlage 2. In principe staan alle kosten die normaal tot de grondexploitatie worden gerekend op deze lijst. Kostensoorten die niet op de lijst staan, kunnen niet via het exploitatieplan verhaald worden.

 

Om kosten, die op de kostensoortenlijst staan, via het exploitatieplan bij een grondeigenaar in rekening te kunnen brengen, moeten ze voldoen aan drie in de wet opgenomen toetsingscriteria: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit.

 

Profijt

De grondexploitatie moet nut / profijt ondervinden van de te treffen voorziening of maatregel.

 

Toerekenbaarheid

Er dient een causaal verband te bestaan tussen de kosten en de ontwikkeling: de kosten zouden niet gemaakt worden zonder het plan of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het plan.

 

Proportionaliteit

Indien meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, worden de kosten naar rato verdeeld. Deze rato zal, afhankelijk van de aard van de investering, nader worden onderbouwd. Naarmate de locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten.

 

Voor vier kostencategorieën (kosten ontwerpcompetities prijsvragen, gemeentelijke apparaatskosten, kosten opstellen ruimtelijke plannen en kosten voorbereiding en toezicht op de uitvoering) heeft de minister de wens uitgesproken om deze te maximeren. Hiervoor is, in samenspraak met marktpartijen, een plankostenscan ontwikkeld. De plankostenscan is op dit moment overigens nog niet officieel als ministeriële richtlijn vastgesteld. Zolang er nog geen vastgestelde plankostenscan voorhanden is, zal de gemeente de ministeriële ontwerpregeling plankosten hanteren.

  

4e Fondsvorming

Projectoverstijgende investeringen worden vaak (gedeeltelijk) bekostigd vanuit projecten. Omdat het moment waarop deze investeringen gedaan moeten worden doorgaans niet samenvallen met het moment waarop de projecten worden uitgevoerd, heeft de gemeente een aantal bestemmingsreserves (fondsen) opgericht.

 

Deze bestemmingsreserves worden gevoed door bijdragen van ontwikkelende partijen (conform gemaakte afspraken in een anterieure overeenkomst) of door bijdragen vanuit de grondexploitaties van projecten (wanneer de gemeente zelf bouwrijpe gronden uitgeeft). Voor verdere details over de verschillende reserves wordt verwezen naar de Nota Reserves & Voorzieningen de diverse Structuuvisies van de gemeente Nuenen.

 

Voor bestaande grondexploitaties geldt het uitgangspunt dat afspraken / afdrachten op basis van de oude Nota Grondbeleid (2005) geldig blijven. Voor het anterieure traject bij nieuwe grondexploitaties hanteert de gemeente Nuenen bijdragen aan verschillende reserves zoals hieronder weergegeven. In voorkomende situaties van een posterieur traject zal de gemeente Nuenen per situatie de onderbouwing van de te verhalen kosten op basis van het exploitatieplan (waaronder de fondsafdrachten) weergeven.

 

4e. 1 Bestemmingsreserve bovenwijkse voorzieningen

Uit deze reserve worden investeringen gedaan met een ‘bovenwijks’ karakter. Daarbij is te denken aan investeringen in de groene, grijze en blauwe infrastructuur (ontsluitingswegen, grootschalige groen- of watervoorzieningen, verkeersstructuur).

 

Voor de bestedingen uit de reserve is een investeringsprogramma opgesteld, wat jaarlijks bij de begroting wordt geactualiseerd. Op basis van dit investeringsprogramma is de benodigde fondsbijdrage per project bepaald. Dit is omgerekend naar een vast bedrag per woning of vierkante meter. De hoogte van de fondsbijdragen worden jaarlijks vastgesteld in het Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen.

 

4e. 2 Bestemmingsreserve sociale volkshuisvesting

Deze reserve is gevormd om initiatieven op het gebied van sociale volkshuisvesting te stimuleren. Uit de nog nader vast te stellen Sectorale Structuurvisie Wonen blijkt dat het, ondanks het forse woningbouwprogramma voor de komende periode, gewenst blijft om sociale woningbouw te stimuleren. De reserve sociale volkshuisvesting wordt daarom in stand gehouden.

 

De bestemmingsreserve sociale volkshuisvesting wordt gevoed door projecten waarin vrije sector woningbouw (huur of koop) is voorzien. Voor de bestedingen uit de reserve is een investeringsprogramma opgesteld, dat jaarlijks bij de begroting wordt geactualiseerd. De hoogte van deze bijdrage is opgenomen in het Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen.  

 

Wanneer een sociale woning wordt gebouwd, kan aan de ontwikkelaar die deze woning laat bouwen een bijdrage per sociale woning uit de reserve  worden toegekend. Deze bijdrage wordt gemaximeerd in het Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen. Een ontwikkelende partij dient haar aanvraag te voorzien van een onderbouwing, waaruit blijkt dat deze bijdrage noodzakelijk is om het project financieel haalbaar te maken. Het college van B&W beslist over de toewijzing uit de reserve.

 

4e. 3 Financieringsfonds SRE

Het financieringsfonds SRE is een fonds dat door het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven wordt beheerd. De bijdrage is door de gezamenlijke deelnemende gemeenten vastgesteld per vierkante meter uitgeefbare grond (woningbouw en bedrijventerreinen) of per vierkante meter bruto vloeroppervlak (kantoren). De hoogte van deze bijdrage is opgenomen in het Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen.

Het SRE draagt zorg voor de onderbouwing van de fondsbijdrage. Zij beheert ook een investeringsoverzicht, waarbij de toekomstige investeringen worden omgeslagen over de bouwprojecten in de regio.

 

4e. 4 Bestemmingsreserve parkmanagement

Parkmanagement is opgezet en geïnitieerd door samenwerking tussen gemeente en bedrijven. De activiteiten staan in het teken van duurzaamheid, verbetering, kostenbeheersing, ruimtebeheersing en gemak voor ondernemers en arbeid. De samenwerking tussen werkgevers en gemeente moet zorgen voor een gezond economisch werk- en leefklimaat.

 

De reserve kan aangewend worden voor kosten op het gebied van parkmanagement (beveiliging, beheer openbare ruimte, cameratoezicht, aanstelling toezichthouder, etc.) en voor toekomstige revitalisering van bedrijventerreinen. Voor de bestedingen uit de reserve is een investeringsprogramma opgesteld, wat jaarlijks bij de begroting wordt geactualiseerd. De hoogte van deze bijdrage is opgenomen in het Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen.

 

4e. 5 Bestemmingsreserve fonds groen voor rood

Deze reserve is ingesteld om een landschapsinvestering te kunnen financieren bij het ontwikkelen van woningbouw in landelijk gebied. De benodigde bijdrage in deze reserve wordt per project vastgesteld en onderbouwd. Voor de bestedingen uit de reserve is een investeringsprogramma opgesteld, wat jaarlijks bij de begroting wordt geactualiseerd. Een afdracht ten behoeve van de bestemmingsreserve fonds groen voor rood wordt doorgaans door de provincie verplicht gesteld als voorwaarde om goedkeuring te verlenen aan een ingreep in het buitengebied, waar geen ruimtelijke kwaliteitsverbetering tegenover staat.

  

4f Revitalisering woningbouw

De bevolking van de gemeente Nuenen zal naar verwachting vanaf het jaar 2030 gaan afnemen.

Met het oog op deze toekomstige krimp van de bevolking, en de daarmee samenhangende, noodzakelijke herstructurering van de bestaande woningvoorraad, zal nagedacht moeten worden over de financiering van deze opgave. De mogelijkheid van een nieuw op te richten fonds revitalisering woningbouw wordt onderzocht. Dit onderwerp zal worden meegenomen in de onderhandelingen omtrent nieuwe prestatieafspraken met een woningcorporatie.

  

4g Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling

In een gemeentelijke structuurvisie kan de samenhang worden beschreven tussen ontwikkelingen waarvan een financiële bijdrage wordt gevraagd en ruimtelijke ontwikkelingen ten behoeve waarvan deze financiële bijdrage wordt verkregen. Daarbij kan ook sprake zijn van bovenplanse verevening, waarbij winstgevende projecten bijdragen aan onrendabele projecten.

 

De gemeente kan grondeigenaren vragen om een ‘bijdrage ruimtelijke ontwikkeling’ te betalen. De structuurvisie dient daarbij als grondslag voor de samenhang tussen de betreffende ontwikkeling en het project waarvan een bijdrage wordt gevraagd.

 

Een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling kan alleen worden overeengekomen in het privaatrechtelijke spoor (anterieure overeenkomst). In een exploitatieplan (publiekrechtelijke spoor) is het niet mogelijk om een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling op te nemen.

 

De gemeente Nuenen heeft in haar structuurvisie aandacht besteed aan ruimtelijke ontwikkelingen en de ruimtelijke en functionele relaties tussen deze ruimtelijke ontwikkelingen. Dit vormt een basis voor privaatrechtelijke afspraken met grondeigenaren over de betaling van een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling.

  

4h Betalingsmomenten, indexering & rentevergoeding

In een anterieure overeenkomst (privaatrechtelijke spoor) worden afspraken gemaakt over de hoogte van de te betalen bijdragen aan de gemeente. Daarbij worden ook bepalingen met betrekking tot betalingsmomenten, indexering en rentevergoeding overeengekomen. Als uitgangspunt geldt dat bijdragen die aan de gemeente toekomen, uiterlijk betaald moeten worden binnen zes weken na vaststelling van het bestemmingsplan. Daarbij wordt uitgegaan van een voorschot op dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van de anterieure overeenkomst. Indien een ontwikkelende partij, binnen de daarvoor gestelde voorwaarden en na toewijzing door het college van B&W, aanspraak kan maken op een bijdrage uit de bestemmingsreserve sociale volkshuisvesting, wordt deze uitbetaald na gereedmelding (oplevering) van de betreffende woning. Overeengekomen fondsbijdragen worden in beginsel niet geïndexeerd. Er wordt in een anterieure overeenkomst echter wel een bepaling opgenomen die regelt dat een exploitant een nader te bepalen rentevergoeding aan de gemeente verschuldigd is, indien een bijdrage op een later moment wordt betaald, dan in de overeenkomst was voorzien.

 

Indien het publiekrechtelijke spoor wordt bewandeld, geldt de systematiek zoals vastgelegd in afdeling 6.4 (Grondexploitatie) van de Wet ruimtelijke ordening. Daarin is bepaald dat een grondeigenaar de verschuldigde exploitatiebijdrage moet betalen bij de afgifte van de omgevingsvergunning (activiteit bouwen). Verder schrijft deze systematiek de wijze van berekening van een exploitatiebijdrage, inclusief eventuele indexering en rentevergoeding, voor.

 

5 Financiële kaders & risico’s

  

5a Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de problematiek en uitgangspunten inzake de financiële haalbaarheid en risico’s bij de ontwikkeling van projecten. Er wordt ingegaan op de te hanteren grondexploitatiemethodiek, risicomanagement en terugkoppeling van de projectfinanciën aan de gemeenteraad. Verder wordt kort ingegaan op het gemeentelijk aanbestedingsbeleid en staatssteun.

Ook bij de gevolgen van de crisis op de gemeentelijke grondexploitaties wordt in dit hoofdstuk stil gestaan.

  

5b De grondexploitatie

De gemeente is altijd partij in een ontwikkelingstraject. Ofwel door het zelf verwerven, bouw- en woonrijp maken en uitgeven van grond, dan wel vanuit de publiekrechtelijke taak, waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft (al dan niet met contracten met ontwikkelende partijen of exploitatieplan). Met het opstellen van een grondexploitatie wordt de financiële haalbaarheid van een planontwikkeling in kaart gebracht.

In de grondexploitatie maakt de gemeente een overzicht van kosten en opbrengsten van de betreffende locatie ontwikkeling en de fasering van de realisatie hiervan. Per project wordt een grondexploitatie opgesteld, waarbij een standaard opzet wordt gehanteerd. In de verschillende exploitatieopzetten komen daardoor dezelfde kosten- en opbrengstenposten voor, die uiteraard per project in hoogte verschillen, o.a. afhankelijk van het te realiseren programma. Uitgangspunt bij het opstellen van de exploitatieopzet is een minimaal kostendekkende opzet binnen de geraamde planperiode. Van belang hierbij is dat de gemeente rendabele exploitaties nodig heeft om onrendabele exploitaties, die in het kader van de algemene doelstellingen van de gemeente nodig zijn, te kunnen uitvoeren.

 

Indexering

In de grondexploitatie worden kosten en opbrengsten uitgezet in de tijd door middel van de dynamische eindwaardesystematiek. Daarbij worden de kosten en opbrengsten van een project in de tijd uitgezet, waarbij, rekening houdend met inflatie- en rente-invloeden, het eindresultaat van het betreffende project wordt geprognosticeerd. De kosten en opbrengsten worden geraamd tegen het prijspeil op het moment dat de raming wordt gemaakt. Bij het berekenen van het resultaat dienen deze kosten en opbrengsten te worden geïndexeerd. De hoogte van de parameter(s) voor kosten- en opbrengstenstijging is afhankelijk van de verwachte marktsituatie. In het verleden is veelal uitgegaan van een kostenstijging van 2 à 3% per jaar en een opbrengstenstijging van 0 à 1% per jaar. In de huidige marktsituatie is niet te verwachten dat nog langer met een opbrengstenstijging rekening moet worden gehouden (stabilisering woningprijzen), mogelijk zelfs op termijn met een daling. Een kostenstijging wordt momenteel verwacht tussen de 0 en 2% per jaar. Aangezien de hoogte van de parameters afhankelijk is van de marktsituatie zal voor ieder nieuw initiatief worden bekeken welke parameter in dat geval gehanteerd wordt voor haalbaarheidsberekeningen en een eventuele grondexploitatie. Er wordt geen vaste indexering voor alle projecten vastgesteld.

Nadat kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd, wordt hierover rente berekend. Binnen de grondexploitaties wordt de gemeentelijke rekenrente gehanteerd, die jaarlijks wordt vastgesteld bij de uitgangspunten voor de begroting. In het Kader Grondprijzen en Exploitatiebijdragen is de gemeentelijke rekenrente opgenomen.

 

Methodiek

Periodiek worden de grondexploitaties van alle projecten bijgesteld op basis van de laatste stand van zaken: realisaties, ontwikkelingen en verwachtingen. Het projectresultaat wordt berekend naar de waarde op het einde van het project, de zogenaamde eindwaarde. De gemeente maakt bij het opstellen en aanpassen van exploitatieberekeningen gebruik van een softwarematig rekenmodel (het DHV Basismodel Grondexploitaties).

Om de verschillende exploitaties te kunnen vergelijken, wordt het resultaat op eindwaarde teruggerekend naar het resultaat op (netto) contante waarde. Dat is het resultaat op de datum behorende bij de contante waarde, bijvoorbeeld vandaag, 1 januari of 1 juli van het betreffende jaar.

  

5c Haalbaarheidsstudies

Voordat een project in exploitatie wordt genomen zijn voorbereidende werkzaamheden noodzakelijk. Een project begint altijd met een ontwikkelidee. Dit kan geïnitieerd worden door een projectontwikkelaar, een burger of de gemeente zelf. Indien een idee kansrijk wordt geacht en besloten wordt nader uit te werken, wordt een financiële haalbaarheidsstudie verricht: er wordt een eerste, globale grondexploitatie opgesteld. In dit stadium worden nog veel aannames gedaan en is het risicoprofiel nog groot.

Wanneer de gemeenteraad een voorstel voor een grondexploitatie vaststelt, is het project officieel gestart, ofwel ‘in exploitatie genomen’.

  

5d Rapportage aan de gemeenteraad

Een grondexploitatie (evenals een exploitatieopzet in het kader van het exploitatieplan) moet worden gezien als een dynamisch document en wordt regelmatig aangepast. Bij het opstellen van een grondexploitatie worden aannames gedaan ten aanzien van kosten- en opbrengstenposten, indexering en fasering/looptijd van een lokatie ontwikkeling (‘project’). Bij de start van een project zullen er dan ook nog veel onzekerheden zijn en zijn er relatief veel zaken die van invloed zijn op het (financiële) eindresultaat. Naarmate de looptijd verstrijkt worden de diverse onzekerheden nader ingevuld en zal het financiële projectresultaat een steeds concretere vorm aannemen. Er wordt kort gezegd van ‘grof’ naar ‘fijn’ gewerkt. Daarnaast kunnen er zich gedurende de looptijd van een project omstandigheden voordoen die van invloed zijn op het projectresultaat, zowel in positieve als in negatieve zin.

 

De grondexploitaties van alle projecten worden door de planeconoom periodiek bijgesteld op basis van realisaties, ontwikkelingen en verwachtingen. De herziene grondexploitaties worden minimaal één keer per jaar, in het kader van de jaarrekening (conform de gemeentelijke Planning & Control cyclus), teruggekoppeld aan de gemeenteraad, die ze vervolgens vaststelt. Daarnaast wordt, indien er zich tussentijds dusdanige wijzigingen in een project voordoen waardoor het resultaat van de grondexploitatie substantieel wijzigt (positief dan wel negatief), voor het betreffende project een voorstel voor een herziene grondexploitatie aan de raad voorgelegd.

  

5e Risicomanagement

Jaarlijks wordt voor alle Ruimtebalansprojecten een risicoanalyse opgesteld. Doel van deze analyse is de risico’s die de gemeente loopt binnen de verschillende projecten in kaart te brengen en de consequenties van deze risico’s te benoemen. Er kan voor gekozen worden bepaalde scenario’s, waarvan de verwachting redelijk tot groot is dat deze zullen optreden, door te rekenen, waarmee een specifiek risico kan worden gekwantificeerd. Dit gebeurt door het fictieve projectresultaat (gebaseerd op de doorrekening van een bepaald scenario) te vergelijken met het laatst vastgestelde projectresultaat. Insteek is de risicoanalyse gelijktijdig op te laten lopen met de jaarrekening, waardoor de risico’s ten opzichte van de meest actuele stand van zaken kunnen worden benoemd en eventueel gekwantificeerd. Daarnaast kan een gevoeligheidsanalyse worden uitgevoerd, waarbij inzichtelijk wordt gemaakt welk effect een (kleine) wijziging in parameters of fasering kan hebben op het geprognosticeerde resultaat op eindwaarde van een project.

 

Indien gewenst kan er voor gekozen worden voor een of meerdere grotere projecten een uitgebreidere risicoanalyse uit te voeren, gebaseerd op de zogenaamde ‘Monte Carlo’ simulatietechniek, waaruit -door een statistisch doorrekening (van zowel ramingsonzekerheden als bijzondere gebeurtenissen)- een histogram volgt van het meest waarschijnlijke projectresultaat, inclusief statistische bandbreedte. Uit dit resultaat kan de benodigde weerstandscapaciteit voor dit project worden bepaald.

Tevens volgt uit deze statistische doorrekening een zogenaamd ‘tornadodiagram’, met daarin een overzicht van de variabelen die het meeste invloed hebben op het risicoprofiel van het project (en waarop dus het beste kan worden gestuurd om een zo groot mogelijk effect te hebben op het resultaat).

 

Conform Besluit Begroting en Verantwoording, is het mogelijk om voortijdig winsten te nemen in de grondexploitatie van een project. Deze winsten vloeien rechtstreeks naar de Algemene Reserve Bouwgrond. Deze reserve dient als weerstandscapaciteit voor het opvangen van risico’s in de projecten. Jaarlijks, bij vaststelling van de jaarrekening, wordt de benodigde weerstandscapaciteit van de Ruimtebalansprojecten worden bepaald c.q. herzien op basis van de bijgestelde projectresultaten en de resultaten uit de risicoanalyse.

 

Gevolgen crisis

De vastgoedmarkt lijkt vaak één tot twee jaar later te reageren op een verslechtering/verbetering van economische omstandigheden. Dit uit zich in wijziging van programma’s en mogelijk in een daling van (grond)prijzen. Door de kredietcrisis van 2008 is de economie in een recessie beland. De verwachting is dat het economisch herstel in 2012 nog niet zal plaatsvinden en de vooruitzichten voor de jaren daarna zijn vooralsnog somber.

Eén van de gevolgen hiervan is dat er minder woningen worden verkocht en er daardoor ook minder worden gebouwd. Met name het laatste aspect is van (grote) invloed op de grondexploitaties, aangezien er minder dan wel later grond wordt verkocht. Het is daarom goed mogelijk dat de gemeentelijke inkomsten uit grondexploitaties de komende jaren nog (verder) naar beneden zullen worden bijgesteld.

 

De vertraging in gronduitgifte betekent dat complexen meer rentelasten te verwerken krijgen, hetgeen vooral negatief doorwerkt in complexen met veel geïnvesteerd vermogen. Bij eventuele nieuwe initiatieven zal de gemeente Nuenen dit risico zoveel mogelijk bij de ontwikkelende partij neerleggen.

  

5f Staatssteun

Bij het voeren van een actief grondbeleid wordt naast het realiseren van de ruimtelijke doelen van de gemeente ook gestreefd naar een marktconform ontwikkelresultaat. De opbrengsten bij actief grondbeleid bestaan voornamelijk uit de uitgifteopbrengsten. Een marktconform grondprijsbeleid waarmee eerlijke en marktconforme uitgifteopbrengsten worden gerealiseerd is daarom van belang.

 

Van staatssteun is sprake indien de begunstigde onderneming een economisch voordeel ontvangt dat zij onder normale marktvoorwaarden niet zou hebben verkregen. De gemeente Nuenen hanteert als beleid dat zij haar gehanteerde grondprijzen toetst aan de marktwaarde. Dit doet zij ofwel middels een residuele bepaling dan wel vergelijkingsmethode (zie paragraaf 3c.3), ofwel laat zij een onafhankelijke deskundige de gronden taxeren. Vervolgens wordt de grond tegen tenminste deze getaxeerde marktwaarde verkocht.

 

In sommige gevallen kan het voorkomen dat de gemeente Nuenen een financiële bijdrage verstrekt aan een derde (bijv. aan een ontwikkelaar of woningbouwcorporatie) bij de realisatie van een lokatie. Dit kan voor de gemeente van groot belang zijn indien er sprake is van een tekortlocatie en de ontwikkeling een publiek doel dient. In een dergelijk geval mag in beginsel van de markt niet worden aangenomen dat deze een verliesgevende ontwikkeling zal realiseren. Een financiële bijdrage van de overheid kan dan de prikkel zijn deze door de gemeente gewenste ontwikkeling toch te realiseren. In een voorkomend geval behoeft, ondanks dat aan één van de staatssteuncriteria wordt voldaan, een dergelijke financiële bijdrage niet tot ongeoorloofde staatssteun te leiden.

  

5g Aanbestedingsbeleid

Bij het aanbesteden worden de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht genomen. De gemeente Nuenen behandelt ondernemers op gelijke en niet-discriminerende wijze en handelt transparant en zorgvuldig. De gemeentelijke inkoop- en aanbestedingsprocedure is van toepassing op alle opdrachten voor leveringen, diensten en werken, met uitzondering van opdrachten die betrekking hebben op verwerving of huur van grond, bestaande gebouwen of andere onroerende zaken.

Voor meer informatie over het gemeentelijk aanbestedingsbeleid wordt verwezen naar de “Inkoop- en Aanbestedingsprocedure gemeente Nuenen 2011”.

  

Bijlage 1: Stand van zaken Ruimtebalansprojecten

 

In 2005 is de gemeente Nuenen gestart met de zogenaamde Ruimtebalans, waarin alle bouwprojecten en bouwlocaties zijn opgenomen. Naast woningbouw gaat het daarbij ook om bedrijventerreinen, scholen, sportcomplexen, sociaal-culturele voorzieningen en commerciële ruimten. Het idee achter de Ruimtebalans was dat door de uitvoering van financieel rendabele projecten ook financieel minder rendabele projecten uitgevoerd kunnen worden. Door alle projecten (zowel ruimtelijk als) financieel te clusteren in één ‘balans’ –de Ruimtebalans– bestaat immers de mogelijkheid verlieslatende projecten te bekostigen uit winstgevende projecten. Dit wordt ook wel bovenplanse verevening genoemd.

Bij de prioritering van de projecten is uitgegaan van een aanzienlijke overcapaciteit ten opzichte van de benodigde woningbouwaantallen, zoals in regionaal verband middels BOR-convenant 2006-2009 en later in het WBP 2010-2020 zijn afgesproken. Een beperkte overcapaciteit (ca. 30%) was aanvankelijk noodzakelijk om uiteindelijk voldoende projecten over te houden voor realisatie van de afspraken. Meer informatie over de regionale woningbouwafspraken is terug te vinden in de nog nader vast te stellen Sectorale Structuurvisie Wonen.

 

Inmiddels is in het kader van Ruimtebalans een flink aantal van de oorspronkelijk geprioriteerde projecten gerealiseerd:

  • -

    Berghof: vrij sector woningbouw

  • -

    Berg-Weverstraat: sociale en vrije sector woningbouw, commerciële ruimtes

  • -

    Beatrixstraat: sociale woningbouw

  • -

    Luistruik (fase 1): sociale en vrije sector woningbouw

  • -

    Andrieslocatie: sociale woningbouw, maatschappelijke functies (school, kinderopvang)

  • -

    Bosgorsstraat: sociale woningbouw, zorginfrastructuur

  • -

    Buslus: sociale woningbouw

  • -

    Wettenseind: sociale woningbouw

  • -

    Nederwetten Esrand: sociale en vrije sectorwoningbouw

  • -

    Sportpark Oude Landen: sportaccommodatie

  • -

    Scouting: verenigingsgebouw

  • -

    Begraafplaats Oude Landen

  • -

    Dora Ebbenhof Gerwen: sociale woningbouw

  • -

    Eeneind Oost: sociale en vrije sector woningbouw

  • -

    Hendrikstraat: vrije sector woningbouw

 

Daarnaast bevinden de volgende projecten zich in de realisatiefase:

  • -

    Combiproject Gerwen: sociale woningbouw, maatschappelijke functies (school, dorpshuis)

  • -

    Ruimte Luide Muzieksoorten: autowasstraat, commerciële ruimtes

  • -

    Eeneind II Zuid: bedrijventerrein (tbv lokale behoefte)

  • -

    Nederwetten Koppel: sociale woningbouw, maatschappelijke functies (school, dorpshuis)

  • -

    Boschhoeve: woningbouw, kantoren

 

Binnen de hierboven genoemde projecten zijn tot en met 2011 in totaal ca. 200 vrije sector en ca. 450 sociale woningen gerealiseerd, waaronder (sociale) woningen voor specifieke doelgroepen zoals Sinti en mensen met een verstandelijke en/of geestelijke beperking. Daarnaast zijn er drie brede scholen, een bedrijventerrein, een sportaccommodatie en diverse ruimtes ten behoeve van maatschappelijke en commerciële voorzieningen gerealiseerd.

 

Naast de hierboven genoemde projecten heeft de gemeenteraad een aantal projecten geprioriteerd, die zich anno 2012 nog in de initiatief- of ontwerpfase bevinden. Het betreft de volgende projecten:

  • -

    Nuenen-West: sociale en vrije sector woningbouw (veruit het grootste Ruimtebalansproject met in totaal 1560 woningen, wordt gefaseerd uitgevoerd)

  • -

    Luistruik, fase 2 en 3: vrije sector woningbouw

  • -

    Hongerman, inclusief lokaties Mijlpaal, Heikampen en sporthal Oude Landen: woningbouw, brede school, sporthal

  • -

    Eeneind West: bedrijventerrein (tbv regionale behoefte)

  • -

    De Vank: sociale en vrije sector woningbouw

  • -

    Emmastraat: vrije sector woningbouw

  • -

    Wederikdreef: sociale woningbouw

  • -

    Bloemhoefstraat / Soeterbeekseweg: woningbouw

  • -

    Kloostertuin / Dorpskern: woningbouw

  • -

    Gerwen woningbouw: woningbouw

  • -

    Nederwetten woningbouw: woningbouw

  • -

    Intratuin Berg: woningbouw

  • -

    Revitalisering Bosweg en Kremersbos: sociale woningbouw

  • -

    Molvense Erven: woningbouw

  • -

    Lokatie Pleincollege – Sportlaan

  • -

    Jongerenhuiskamer / ouderenpaviljoen

  • -

    Oranjebuurt

  • -

    Opwettenseweg / Witte Hondpad

    

Bijlage 2: Kostensoortenlijst

 

Onderstaande tekst is integraal overgenomen uit het Besluit ruimtelijke ordening.

 

Artikel 6.2.3

Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten eerste, van de wet, worden, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van:

 

  • a.

    de waarde van de gronden in het exploitatiegebied;

  • b.

    de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt;

  • c.

    de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten;

  • d.

    de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.

 

Artikel 6.2.4

Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten tweede, van de wet, worden gerekend de ramingen van:

 

  • a.

    de kosten van het verrichten van onderzoek, waaronder in ieder geval begrepen grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek;

  • b.

    de kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren, het verrichten van grondwerken, met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven;

  • c.

    c. de kosten van de aanleg van voorzieningen in een exploitatiegebied;

  • d.

    de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren;

  • e.

    de in artikel 6.2.3 en de onder a tot en met d en g tot en met n bedoelde kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen de kosten van de noodzakelijke compensatie van in het exploitatiegebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen;

  • f.

    de in artikel 6.2.3 en de onder a tot en met d bedoelde kosten, voor zover deze noodzakelijk zijn in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen;

  • g.

    de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering, verband houdende met de aanleg van de voorzieningen en werken, bedoeld onder a tot en met f, en in artikel 6.2.3, onder c en d;

  • h.

    de kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen ten behoeve van het exploitatiegebied;

  • i.

    de kosten van het opzetten en begeleiden van gemeentelijke ontwerpcompetities en prijsvragen voor het stedenbouwkundig ontwerp van de locatie, en de kosten van vergoedingen voor deelname aan de prijsvraag;

  • j.

    de kosten van andere door het gemeentelijk apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden, voor zover deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in dit besluit bedoelde voorzieningen, werken, maatregelen en werkzaamheden;

  • k.

    de kosten van tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente verworven gronden, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten;

  • l.

    de kosten van tegemoetkoming van schade, bedoeld in artikel 6.1 van de wet;

  • m.

    niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW, of andere niet-terugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder a tot en met l;

  • n.

    rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten.

 

Artikel 6.2.5

Tot de voorzieningen, bedoeld in artikel 6.2.4, onder c, worden gerekend:

 

  • a.

    nutsvoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de verbruikstarieven kunnen worden gedekt;

  • b.

    riolering met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken;

  • c.

    wegen, ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, waterpartijen, watergangen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg van deze voorzieningen verband houdende werken en bouwwerken;

  • d.

    infrastructuur voor openbaar vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt;

  • e.

    groenvoorzieningen, waaronder begrepen openbare parken, plantsoenen, speelplaatsen, trapvelden en speelweiden, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen;

  • f.

    openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen;

  • g.

    straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte;

  • h.

    gebouwde parkeervoorzieningen, voor zover deze leiden tot optimalisering van het grondgebruik en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte, openbaar toegankelijk zijn en voornamelijk worden gebruikt door bewoners en gebruikers van het exploitatiegebied, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt;

  • i.

    uit een oogpunt van milieuhygiëne, archeologie of volksgezondheid noodzakelijke voorzieningen.

 

Artikel 6.2.6

Met betrekking tot de kostensoorten, bedoeld in artikel 6.2.4, onder a en g tot en met j, kunnen bij ministeriële regeling regels worden gesteld met betrekking tot de hoogte en de begrenzing van de via het exploitatieplan verhaalbare kosten. Bij deze regels kan een onderscheid worden gemaakt naar type locatie en de aard en omvang van een project.