Besluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oirschot houdende snippergroen en restpercelen Beleidsnota Snippergroen en Restpercelen

1.1. Aanleiding Nota Snippergroen / Restpercelen

Bij de gemeente Oirschot komen frequent aanvragen binnen om koop of huur van groenstroken nabij particulier eigendom en huur van agrarische percelen in het buitengebied. Tevens worden stukken groen ongevraagd in gebruik genomen waartegen tot noch toe niet of nauwelijks wordt opgetreden omdat hiervoor binnen het ambtelijk apparaat onvoldoende capaciteit aanwezig is.

Enerzijds heeft dit positieve effecten op de aanwezige versnippering van de buitenruimte, het onderhoud / beheer van de gronden en de gemeentelijke exploitatierekening. Anderzijds moeten we er voor waken dat het door ons gewenste groene en dorpse imago, inclusief de aansluitingen naar het platteland in stand blijven.

Binnen de gemeente Oirschot zijn nog geen criteria voor de uitgifte van snippergroen en restpercelen vastgesteld in een beleidsnotitie. Hierdoor bestaat er weinig duidelijkheid over de uitgifte, verhuur, verkoop, ingebruikgeving, verpachting, grondprijzen en onderhoud.

De gemeente ziet het als een duidelijke taak dat voor verkoop, verhuur, ingebruikgeving en verpachting een eenduidige lijn ontstaat en transparantheid en conformiteit in de wijze van behandeling van soortgelijke situaties.

Met de herziening van het bestemmingsplan De Notel is in januari 2001 een eerste aanzet gedaan tot het structureren van de uitgifte van snippergroen in de notitie ‘waardering openbaar groen De Notel’. Daarin wordt voor deze wijk weergegeven welke groenstroken verkocht kunnen gaan worden.

In juli 2003 staan we ook voor een eerste concept ‘Groenbeleidsplan Gemeente Oirschot’ waarin ook aandacht wordt geschonken aan de uitgifte van openbaar groen. In de praktijk blijken kleine stukjes groen verhoudingsgewijs duur in het onderhoud te zijn terwijl ze niet altijd een kwaliteitsverbetering van het gehele openbaar groen opleveren.

1.2. Doel van deze nota

Het doel van de nota snippergroen / restpercelen is:

• I.

  Het afstoten en of diverse manieren in gebruik geven van groenstroken en overig gemeentelijk groen beleidsmatig en organisatorisch goed op de rit te zetten.

• II.

  Te komen tot een eenduidig beleid voor wat betreft de toewijzing van grond die voor verhuur, ingebruikgeving of verpachting in aanmerking komt.

• III.

  Een actualisatie van, alsmede een gelijkheid in prijzen te bewerkstelligen.

• IV.

  Het handhaven van oneigenlijke (illegale) situaties eenvoudiger te maken middels een duidelijk beleid.

Ad. II Vóór de invoering van dit beleid beschikte de gemeente niet over een compleet overzicht waarin alle situaties van verhuur, ingebruikgeving of verpachting waren opgenomen. Dit was voortgekomen uit individuele beslissingen in het verleden, die nimmer op elkaar zijn afgestemd.

Ad. III De prijzen die al dan niet betaald worden voor het gebruik en/of de huur lopen erg uiteen. Om binnen de gemeente te werken conform het principe "gelijke monniken, gelijke kappen" en geen onderscheidt te maken tussen diverse partijen zullen we eenduidige prijzen moeten gaan hanteren.

Om dit te structureren is nieuw beleid ontwikkelt door de sectie Grondzaken van de afdeling Ruimte, Bouwen en Milieu waarbij ook andere afdelingen van de sector Grondgebied zijn betrokken.

1.3. Definitie groen

• I.

  Snippergroen Onder snippergroen wordt verstaan, ‘kleine’ groenstroken, die qua doelstelling niet onder het hieronder genoemde groene dorpsstructuur of groene wijkstructuur vallen, maar groen in woon- en werkomgeving wat eigendom is van de gemeente. Deze groenstroken maken geen deel uit van het straatprofiel of totaalbeeld. De groenstroken vormen geen verkeersgeleiding. Snippergroen kan worden afgestoten zonder dat er afbreuk wordt gedaan aan de kwaliteit van de openbare ruimte.

• II.

  Groene dorpsstructuur of groene wijkstructuur Onder groene dorpsstructuur of groene wijkstructuur wordt verstaan die openbare groenstroken die een bijdrage leveren aan de ruimtelijke structuur van een gebied zoals aangegeven in het bestemmingsplan. Het is bepalend voor de stedenbouwkundige structuur van een wijk. Dit groen is beeldbepalend groen. Handhaving van dit groen is van belang voor het aanzien en de kwaliteit van het woon- en leefmilieu. Groene dorpsstructuur of groene wijkstructuur is een verzamelnaam voor openbaar groen ten behoeve van:

  • -

    Natuur (verblijfs- of verbindingsfunctie voor flora en fauna)

  • -

    Verkeersgeleiding

  • -

    Beeldkwaliteit

  • -

    Aankleding openbare ruimte (gebouwen en terreinen)

  • -

    Recreatie (spelen, fietsen, wandelen)

• III.

  Restpercelen Hieronder verstaan we de wat grotere gemeentelijke eigendommen veelal gelegen in het buitengebied die voor agrarisch gebruik aangewend kunnen worden en die bij de gemeente in bezit zijn voor bijvoorbeeld toekomstige ontwikkelingen of voor ruildoeleinden.

1.4. De uitgifte van snippergroen / restpercelen situatie nu

Er wordt tot nu toe overwegend een passief beleid gevoerd. De gemeente komt pas in actie wanneer er een aanvraag binnenkomt. De sectie Grondzaken van de afdeling Ruimte, Bouwen en Milieu is verantwoordelijk hiervoor.

Bij verkoop of verhuur van snippergroen gaat er na integraal overleg tussen diverse disciplines binnen de sector Grondgebied een advies richting het college van Burgemeester en Wethouders. Dit college is bevoegd tot het verkopen of verhuren van snippergroen.

Restpercelen (voor agrarisch gebruik) worden jaarlijks uitgegeven middels eenmalige pachtcontracten of huurcontracten.

Huidige gehanteerde grondprijs verkoop snippergroen

De prijs voor de verkoop van snippergroen is vastgesteld in de ‘grondnota september 2002’ op € 180,-/m2.

Huidige gehanteerde prijs voor de verhuur snippergroen

De huurprijs welke gehanteerd wordt voor snippergroen is niet vastgesteld in de grondnota en loopt mede daarom erg uiteen. Veelal is er sprake van een symbolisch bedrag per jaar onafhankelijk van het aantal gehuurde meters.

Huidige gehanteerde prijs voor de verhuur / pacht van restpercelen

De prijs voor de verhuur of pacht van restpercelen is geen vast gegeven en per perceel verschillend. Dit is voor een groot deel te wijten aan de uitgiftemethodiek, er is hier gekozen voor uitgifte middels inschrijving. Ook individuele afspraken uit het verleden zijn als oorzaak te noemen.

2.1. Verkoop

Verkoop van groen is de meest heldere uitgiftemogelijkheid. De koper heeft niet meer te maken met privaatrechtelijk beperkingen als de grond zijn eigendom is en levert hem veelal een waardevermeerdering van de totale onroerende zaak op. De gemeente hoeft geen onderhoud meer te plegen, heeft eenmalig extra inkomsten, er is een meeropbrengst voor de OZB, er zijn geen administratiekosten voor verhuur of handhaving van oneigenlijk gebruik meer.

2.2. Verhuur

2.3. Ingebruikgeving

Er zijn verschillende mogelijkheden om het tijdelijk gebruik van grond door derden te regelen. Tot op heden werd er in Oirschot veelal gekozen voor een gebruiksovereenkomst en slechts in een enkel geval voor een huurovereenkomst.

Juridisch gezien is er echter altijd sprake van huur als er het genot van een zaak wordt verschaft tegen betaling van een bepaalde prijs. Ook al wordt aan een overeenkomst de titel ingebruikgeving meegegeven, strikt juridisch is er toch sprake van huur. De wettelijke regels inzake huur en verhuur zijn dan van toepassing. Slechts wanneer er om niet in gebruik wordt gegeven is daar geen sprake van. Daarom dient in het vervolg altijd te worden gekozen voor een huurovereenkomst m.u.v. die gevallen waarin een zaak feitelijk om niet in gebruik wordt gegeven.

Bij verhuur van grond zijn een aantal bepalingen van de huurwet niet van toepassing en kan er bijvoorbeeld privaatrechtelijk overeengekomen worden dat opzegging te allen tijde op eerste aanzegging van de gemeente beëindigd kan worden.

2.4. Pacht

Met betrekking tot de uitgifte van landbouwgronden wordt automatisch de pachtwet van toepassing verklaard.

Er zijn verschillende pachtvormen mogelijk, de belangrijkste zijn:

• I.

  Reguliere pacht (ook wel ‘langlopende pacht’):

  • -

    De pachtprijzen zijn aan een maximum gebonden.

  • -

    Op grond van de wet wordt een pachtovereenkomst in beginsel elke 6 jaar min of meer automatisch verlengd. Dit heet continuatierecht.

  • -

    Onder bepaalde voorwaarden kan de pachter een ander in zijn plaats laten stellen. Dit heet indeplaatsstelling.

  • -

    Als de verpachter de verpachte grond wil verkopen, heeft de pachter het eerste recht van koop dit heet voorkeursrecht. Het staat de pachter en verpachter vrij om hiervan af te wijken. Daarover moet dan wel overeenstemming zijn.

• II.

  Teeltpacht: deze pachtvorm kan onder bepaalde voorwaarden worden aangegaan voor een periode van maximaal één of twee jaar. Die voorwaarden zijn:

  • -

    De pachter gaat de grond gebruiken voor teelten waarvoor vruchtwisseling noodzakelijk is.

  • -

    Bij éénjarige teelten waarvoor vruchtwisseling noodzakelijk is kan de overeenkomst hoogstens een duur hebben van een jaar.

  • -

    Bij tweejarige teelten waarvoor vruchtwisseling noodzakelijk is, kan de overeenkomst een duur hebben van twee jaar.

• III.

  Eenmalige pacht: deze pachtvorm is alleen mogelijk voor los land. Een perceel kan door de gemeente worden verpacht voor een periode van meer dan een jaar en maximaal 12 jaar. De voorwaarden zijn:

  • -

    De gemeente mag een bepaald stuk grond binnen een periode van 12 jaar achtereenvolgens bij meerdere overeenkomsten verpachten. Zij is daarbij vrij in de keuze van de pachter.

  • -

    Als het stuk land in totaal 12 aaneengesloten jaren is verpacht op basis van eenmalige pacht, moet een andere pachtvorm worden gekozen.

  • -

    In de pachtovereenkomst moet het volgende worden vermeld: dat het om eenmalige pacht gaat, de pachtprijs, de ingangsdatum van de overeenkomst, de einddatum van de overeenkomst, de duur van de overeenkomst.

    Voor eenmalige pacht gelden minder wettelijke regels dan voor reguliere pacht.

  • -

    Er geldt geen prijstoets dus verpachter en pachter mogen samen een pachtprijs afspreken.

  • -

    Het voorkeursrecht, het continuatierecht en de indeplaatsstelling zijn niet van toepassing.

• IV.

  Verpachting van los land met een oppervlak van 1 ha of minder: in dit geval gelden een aantal dwingende bepalingen van de Pachtwet niet. Deze overeenkomsten hoeven bijvoorbeeld niet door de grondkamer te worden getoetst.

2.5. Diversen

Er zijn nog een aantal incidentele, uitzonderlijke uitgiften denkbaar welke niet worden meegenomen in deze beleidsnotitie. Er valt dan te denken aan jachtpachten, vestiging van beperkte zakelijke rechten en de (tijdelijke) verhuur van gemeentelijke gebouwen.

Voor de uitgifte van snippergroen / restpercelen is het belangrijk dat er een duidelijk beleid is waarin voorwaarden worden opgesteld voor een acceptabel straatbeeld en natuurbeeld, effectiviteit van het beheer van het resterend openbaar groen en eventueel restricties aan het toekomstig gebruik

Uitgangspunt moet dan zijn dat de aanvraag getoetst moet worden, waarbij het navolgende in acht genomen wordt.

• -

  Uitgifte vindt in principe plaats op basis van verhuur of verkoop, waarbij voor snippergroen verkoop de voorkeur heeft en waarbij restpercelen niet voor verkoop in aanmerking komen.

• -

  Verhuur van snippergroen is minder wenselijk en wordt enkel als oplossing gezien indien sprake is van bijzondere omstandigheden zoals wanneer in het perceel kabel- en leidingtracés zijn gelegen. Naast een aantal uitzonderlijke situaties leidt verhuur van snippergroen alleen tot onduidelijkheid en toename van administratieve werkzaamheden.

• -

  Wanneer verkoop van een strook mogelijk is wordt er niet verhuurd.

• -

  Naar aanleiding van de uitgangspunten die zullen worden opgenomen in het ‘Groenbeleidsplan Oirschot’ zal worden aangegeven welke grond potentieel uitgeefbaar is, op basis van groenbeheertechnische, planologische en/of stedenbouwkundige overwegingen.

• -

  Burgers moeten duidelijk worden voorgelicht over de mogelijkheden van verhuur/verkoop, met andere woorden een actief beleid toepassen in de uitgifte.

• -

  ‘Oneigenlijke’ gebruikers van snippergroenstroken dienen benaderd te worden om de ingebruikname om te zetten in verhuur, verkoop of gelegaliseerd gebruik. Hiertoe is allereerst een inventarisatie van deze locaties nodig.

Verhuur van snippergroen blijft in principe mogelijk. Echter de hoge kosten die de huuradministratie met zich meebrengen, staan niet in verhouding tot de opbrengst van de huur. De naleving van de verhuurvoorwaarden vraagt veel toezicht en bovendien bestaat het gevaar dat bij huuropzegging reststrookjes snippergroen ontstaan die moeilijk te onderhouden zijn.

Uitgangpunt van het beleid is dat de huidige huurders/gebruikers hun bestaande rechten behouden, echter op basis van de nieuw vastgestelde gebruiksvoorwaarden. Voor de pachters geldt dat zij blijven pachten op grond van de bestaande overeenkomst totdat deze overeenkomst is verlopen.

Verder zijn er duidelijke regels opgesteld voor het toewijzen van vrijkomende gronden. Er is een uitsplitsing gemaakt in verschillende soorten grond die voor uitgifte in aanmerking komen. De regels voor toewijzing zijn afhankelijk van de soort grond die het betreft.

Hieronder zijn de uitgifte regels per grondsoort opgesomd.

3.1. Uitgiftevoorwaarden snippergroen

Snippergroen wordt in principe niet uitgegeven, tenzij middels het ‘Groenbeleidsplan Oirschot’ is vastgelegd dat het groen kan worden afgestoten. In dergelijke gevallen heeft verkoop de voorkeur. Wanneer er meerdere particuliere eigendommen grenzen aan de betreffende groenstrook dienen alle aanwonenden de kans te krijgen om het aan hun perceel grenzende gedeelte te kopen / huren.

Voor een nauwkeuriger selectie van uitgiftecriteria wordt verwezen naar Bijlage IV waarin een voorbeeld van een keuzematrix is opgenomen welke dienst kan doen als checklist voor het al dan niet uitgeven van snippergroen.

Aan de uitgifte van snippergroen is een aantal specifieke voorwaarden verbonden Uitgifte van openbaar gebied vindt niet plaats indien:

• -

  Het groen onmiskenbaar deel uitmaakt van de uitgangspunten in het ‘Groenbeleidsplan Oirschot’ (groene dorpsstructuur of groene wijkstructuur);

• -

  Door uitgifte van openbaar gebied de versnippering toeneemt, waardoor restpercelen ontstaat die in verhouding te duur in onderhoud zijn;

• -

  Het uit te geven groen deel uitmaakt van afschermende beplanting rondom speelplekken en dorpsranden;

• -

  De over te dragen grond niet aansluit aan privé-gebied/eigendom van de aspirant koper;

• -

  Het verkeerstechnische problemen oplevert;

• -

  Dit leidt tot oncontroleerbare situaties (sociaal onveilige plekken)

• -

  In de over te dragen grond zich kabels, leidingen en rioolbuizen bevinden, of zich bevinden binnen een afstand van twee meter van de over te dragen grond. Tenzij bewoners bereid zijn de kosten voor omlegging voor hun rekening te nemen. Per situatie wordt dit bezien, een en ander gaat in overleg met de leidingbeheerders;

• -

  Er andere claims op de grond liggen op basis van in voorbereiding zijnde bouwplannen, herinrichtingsplannen, aanspraken van derden enzovoort.

• -

  Er monumentale bomen of beeldbepalende bomen op de uit te geven grond staan of binnen 2 meter van de uit te geven grond.

N.B.

• -

  Er vindt geen verkoop plaats aan huurders van woningen in verband met te verwachten problemen bij wisseling van huurders. De grond kan eventueel gekocht worden door de eigenaar van de woning (verhuur door huurder is evt. wel mogelijk).

• -

  Er zijn gevallen dat grond waarin kabels, leidingen en riolering liggen toch verkocht kan worden. Er kan een recht van opstal worden gevestigd om de ligging van alle kabels en leidingen veilig te stellen, ook dit gaat in overleg met de leidingbeheerders (welke hier in principe liever niet aan meewerken). Alle hierbij voorkomende kosten zijn voor rekening van de koper.

• -

  De grond kan wel verhuurd worden indien er kabels, leidingen en rioolbuizen liggen. In het huurcontract wordt een bepaling opgenomen dat de leidingbeheerders te allen tijde toegang hebben voor het onderhoud en beheer van de nutsvoorzieningen. Schade is voor rekening van de huurder.

Snippergroen bij bedrijven

Onder deze categorie grond wordt verstaan de stroken op bedrijventerreinen die aan bedrijven verhuurd worden om extra parkeergelegenheid te creëren.

Uitgangspunt is dat op bedrijventerrein De Scheper geen stroken worden verhuurd t.b.v. parkeren. Bij de uitgifte van kavels op De Scheper is namelijk bedongen dat bedrijven op eigen terrein in hun parkeerbehoefte dienen te voorzien.

De overige bedrijventerreinen in Oirschot zijn ouder en daar zijn meer problemen met parkeren. Verhuur is op die terreinen daarom wel mogelijk. Hierbij geldt dat in principe alleen verhuurd wordt aan bedrijven die in de nabijheid van de te verhuren strook zijn gelegen. Ook hier geldt dat er naar gestreefd wordt de bestaande verhuursituaties te continueren op basis van nieuwe huurovereenkomsten met de daarbij behorende nieuwe voorwaarden.

Percelen worden niet verkocht omdat de gemeente dan geen invloed meer heeft op het gebruik van de grond. Enkel in gevallen dat bedrijven verzoeken om aankoop van snippergroen ten behoeve van uitbreiding van het bedrijfspand, waaraan het college van burgemeester en wethouders haar medewerking wenst te verlenen, zal verkoop van snippergroen op een bedrijventerrein kunnen plaatsvinden.

3.2. Uitgiftevoorwaarden restpercelen

In principe wordt alle restpercelen uitgegeven in verhuur of pacht. Verkoop van restpercelen is niet aan de orde. Mocht dit incidenteel toch voorkomen zal er per situatie een verkoopstrategie bepaald worden.

Voor deze gronden geldt geen voorrangsbepaling voor aanwonenden of omwonenden tenzij verhuur aan een andere partij dermate veel hinder kan opleveren voor aanwonenden dat dit redelijkerwijs niet mogelijk is. Wanneer sprake is van verhuur van weiland wordt verhuurd tot wederopzegging tenzij hierover andere afspraken worden gemaakt.

Of er sprake van huur of pacht is reeds in hoofdstuk 2 uiteengezet.

4.1. Procedure uitgifte snippergroen door verkoop

Uitvoering taken door afdeling Ruimte, Bouwen en Milieu, sectie grondzaken. Te volgen procedure:

• 1)

  Publicatie actief uitgiftebeleid gemeente Oirschot;

• 2)

  Ontvangst verzoek (schriftelijk) en bevestiging ontvangst;

• 3)

  Toetsing aan criteria door middel van integraal advies;

• 4)

  Bij afwijzing wordt dit schriftelijk aan verzoeker meegedeeld en met redenen omkleed;

• 5)

  Gegevens kabels en leidingen opvragen bij KLIC Noord-Brabant en Zeeland, te Schijndel (actie CCT)

• 6)

  De aspirant-kopers erop attent maken dat er een mogelijkheid bestaat dat de huisaansluitingen van de nutsvoorzieningen in de over te dragen grond kunnen liggen;

• 7)

  Advies aan college van burgemeester en wethouders;

• 8)

  Bij toewijzing wordt overgegaan tot uitgifte tegen prijs uit de grondnota;

• 9)

  Opdracht verkennend bodemonderzoek (kosten gemeente, verkoop schone grond);

• 10)

  Opstellen koopovereenkomst en ondertekening door burgemeester

• 11)

  Aspirant koper ontvangt drie koopovereenkomsten, waarna twee exemplaren worden ondertekend en geretourneerd;

• 12)

  Administratieve afwikkeling en notariële afwikkeling bij notaris.

4.2. Procedure uitgifte snippergroen door verhuur

Uitvoering taken door afdeling Ruimte, Bouwen en Milieu, sectie grondzaken. Te volgen procedure:

• 1)

  Prijsniveau vastleggen in grondnota (voor het eerst in september 2003)

• 2)

  Publicatie actief uitgiftebeleid gemeente Oirschot;

• 3)

  Ontvangst verzoek (schriftelijk) en bevestiging ontvangst;

• 4)

  Toetsing aan criteria door middel van integraal advies;

• 5)

  Bij afwijzing wordt dit schriftelijk aan verzoeker meegedeeld en met redenen omkleed;

• 6)

  Gegevens kabels en leidingen opvragen bij KLIC Noord-Brabant en Zeeland, te Schijndel (actie CCT);

• 7)

  Opstellen huurovereenkomst;

• 8)

  Ondertekenen overeenkomst door burgemeester;

• 9)

  Aspirant-huurder ontvangt twee huurovereenkomsten, een exemplaar wordt ondertekend en geretourneerd;

• 10)

  Administratieve afwikkeling

N.B.

Er dient in de huurovereenkomst rekening te worden gehouden met de verkoop van woningen waarbij met de huiseigenaar huurovereenkomsten voor gemeentegrond zijn afgesloten. Na verkoop of verhuur van de woning moet de oude eigenaar de overeenkomst beëindigen en kan aan de nieuwe eigenaar of huurder een verhuur- of verkoopovereenkomst worden aangeboden. Opnemen dat huurder moet beëindigen en dat hij anders tot die tijd aansprakelijk wordt gehouden voor de huursom.

4.3. Procedure uitgifte restpercelen door verhuur/pacht

Daar we middels het ontwikkelen van beleid zoveel mogelijk eenduidigheid willen bewerkstelligen, vaste inkomsten willen genereren en tot een zo transparant mogelijk beheer willen komen, is het principe van loting de meest geschikte methode bij de toewijzing van restpercelen.

In het vervolg zullen we bij de verhuur/verpachting van dit soort percelen als volgt te werk gaan.

Wanneer er een perceel vrijkomt zal dit gepubliceerd worden op de gemeentepagina. Daarbij wordt o.a. aangegeven om welk perceel het gaat, welke oppervlakte dit perceel heeft en welke gebruiksmogelijkheden er zijn. Ook de huur-/pachtprijs voor het perceel wordt in de publicatie genoemd. Voor de toewijzing van deze categorie grond gelden voorts de volgende aanvullende regels:

• -

  Het college van Burgemeester en wethouders kan, zoals omschreven, bepalen dat aanwonenden voorrang krijgen, dit is afhankelijk van de ligging van een perceel. Zijn er meerdere aanwonenden geïnteresseerd dan zal er tussen hen geloot worden of zal het perceel gesplitst worden.

• -

  Iemand die al grond huurt van de gemeente komt slechts in aanmerking als er geen geïnteresseerden zijn die nog niet van de gemeente huren.

• -

  Geïnteresseerden die niet wonen in de gemeente Oirschot komen slechts in aanmerking als er geen inwoners van Oirschot zijn die een bepaald perceel willen huren.

De lotingsprocedure wordt hieronder omschreven.

• I.

  Het inschrijfformulier voor de gepubliceerde loting kan opgevraagd of opgehaald worden bij de centrale balie op het gemeentehuis van Oirschot.

• II.

  De geïnteresseerden dienen het aanvraagformulier volledig ingevuld aan de gemeente te retourneren.

• III.

  De inschrijving voor de loting sluit op een vooraf bepaalde en gepubliceerde datum en tijd. Inzendingen die na die tijd binnenkomen, formulieren die niet volledig of onjuist zijn ingevuld zullen niet in behandeling worden genomen.

• IV.

  Een inschrijver: dient het formulier naar waarheid in te vullen hiertoe zal controle plaatsvinden. Er kan per huishouden (adres) slechts één inschrijfformulier invullen. (let op, een natuurlijk persoon kan niet én namens privé inschrijven én namens een niet natuurlijk persoon (bedrijf) op hetzelfde perceel, andersom geldt dit ook). Blijkt vóór de loting dat toch meerdere formulieren zijn ingediend, dan worden deze allen niet in behandeling genomen.

• V.

  De ingeschrevene geeft in ieder geval aan waar hij/zij bereikbaar is in de periode van 2 weken na de loting teneinde de kans op miscommunicatie te verkleinen.

• VI.

  De loting is niet openbaar en zal in de wekelijkse vergadering van het college van burgemeester en wethouders geschieden door de burgemeester onder toezicht van de wethouders en notuliste.

• VII.

  Voor ieder perceel worden maximaal twee kandidaten (1 kandidaat en 1 reservekandidaat) getrokken naar rangorde van trekking van het lot. De overige ingeschreven kandidaten welke uitgeloot zijn kunnen verder geen rechten ontlenen aan de loting.

• VIII.

  De notuliste maakt een verslag van de loting, welke gepubliceerd wordt op de gemeentepagina in het Oirschots Weekjournaal.

• IX.

  De eerste kandidaat wordt door de afdeling Grondzaken persoonlijk op de hoogte gebracht en aan hem wordt een overeenkomst voorgelegd, welke binnen een week getekend geretourneerd moet zijn op het gemeentehuis. Mocht om wat voor reden ook, de verhuur/verpachting aan kandidaat 1 niet doorgaan, dan wordt met kandidaat 2 de overeenkomst gesloten en geldt opnieuw de termijn van één week voor ondertekening van de overeenkomst. Kandidaat 1 verliest daarmee al zijn rechten van de lotingsprocedure.

• X.

  De gemeente Oirschot tracht met deze zo goed mogelijk opgestelde lotingsprocedure een eerlijk lotingsresultaat te bewerkstelligen. Het niet openbaar zijn van de loting heeft te maken met de beslotenheid van de vergadering van Burgemeester en Wethouders, de openbaarheid van de besluitenlijst met de daarbijbehorende publicaties alsmede het feit dat het al dan niet aanwezig zijn bij de loting vanzelfsprekend niet van invloed is op de uitslag van de loting. Geïnteresseerden stemmen middels de deelname aan de lotingsprocedure automatisch in met deze procedure en verklaren dat zij de gemeente na de uitslag van de loting niet aansprakelijk zal stellen voor de uitslag van de loting of de gevolgde procedure.

Het hoofdstuk grondprijzen dient door de raad bekrachtigd te worden om deel uit te maken van deze beleidsnota. Het volledige hoofdstuk zal daarom worden meegenomen in de vaststelling van de grondnota 2003 waarmee we de huur- en pachtprijzen vanaf 2003 ook opgenomen zien in de grondnota. Voor definitieve afspraken over de hoogte van de grondprijs verwijzen wij daarom naar de grondnota 2003.

5.1. Grondprijs verkoop snippergroen

Groenstroken worden op dit moment verkocht voor € 180,-/m2, onafhankelijk van de ligging, oppervlakte, gebruikstoestand en gebruiksmogelijkheden. Dit is bepaald in de grondnota 2002 (en 2003) en hiervan wordt niet afgeweken. Ieder jaar wordt bij de vaststelling van de grondnota de verkoopprijs naar marktniveau gebracht wat automatisch voor de nieuwe periode een nieuwe verkoopprijs betekent conform de grondnota. De verkoopprijs wordt ieder jaar bij de actualisatie van de grondnota herzien.

Voor percelen die groter zijn dan 200 m2 zal een taxateur worden ingeschakeld om de waarde te bepalen.

Over de verkopen vindt geen BTW doorberekening plaats indien het betreffende onroerend goed langer dan twee jaar overeenkomstig de bestemming in gebruik is (wat met het openbaar gebied in de meeste situaties het geval is) Er dienen wel overdrachtsbelasting en bijkomende kosten door de koper te worden betaald.

5.2. Grondprijs verhuur snippergroen

De huidige huurprijs is zeer divers en nooit eenduidig vastgesteld. Vaak is het een (laag) vast bedrag per jaar, ongeacht het aantal vierkante meters. Om voldoende rendement te krijgen uit de huur is 5% van de vrije verkoopwaarde reëel en wordt dan ook bij diverse gemeenten gehanteerd. Dit betekent een forse verhoging van de huurprijs met het risico dat een groot aantal huidige huurders het gebruik beëindigen. Daarom zal een huurprijs gehanteerd worden van 2% van de vrije verkoopwaarde.

De huurprijs wordt binnen twee jaar na ingang van het beleid naar het niveau van 2% gebracht. Nadat de huur na twee op het gewenste niveau is, zal de huursom iedere drie jaar geïndexeerd worden naar marktniveau met als uitgangspunt de dan geldende grondprijs uit de grondnota.

Een rekenvoorbeeld: huur perceel snippergroen 50 m2

Oude situatie : € 5,-, ongeacht de oppervlakte

Nieuwe situatie : marktwaarde 50 m2 x € 180,-- = € 9.000,--Huur per jaar 2% van € 9.000,- = € 180,-Huur verschil : € 175,00 per jaar

Doel is om de huurprijs in twee jaar tijd op het gewenste niveau te krijgen en vervolgens iedere drie jaar te indexeren.

Oude situatie(2003) betaalt de huurder € 5,00

Over de huursom wordt geen BTW berekend.

5.3. Grondprijs verhuur/pacht restpercelen

De nieuwe huurprijzen zijn eveneens bepaald op 2% van de verkoopwaarde (berekend tegen thans geldende marktprijzen) per jaar. De verkoopwaarden per m2 luiden per 2003 als volgt:

Er zijn contracten die al meer dan 20 jaar niet geïndexeerd zijn en waarin zeer lage huurprijzen zijn opgenomen. Het is begrijpelijk dat dit soort prijzen op enig moment moeten worden aangepast.

Een rekenvoorbeeld: huur perceel weiland van ca. 2.425 m2

Oude situatie : € 113,45 per jaar

Nieuwe situatie : marktwaarde 2.425 m2 x € 4,50 = € 10.912,50

Huur per jaar € 10.912,50 x 2% = € 218,25

Huur verschil : € 104,80 per jaar

De huurprijs wordt binnen twee jaar na ingang van het beleid naar dat niveau gebracht. Nadat de huur na twee op het gewenste niveau is, zal de huursom iedere drie jaar geïndexeerd worden naar marktniveau met als uitgangspunt de dan geldende grondprijs.

De grondprijs zal iedere drie jaar opnieuw bepaald worden door onze gemeentelijk taxateur.

Opgemerkt dient te worden dat er bepaalde overeenkomsten zijn waarbij bijzondere afspraken gelden, aanpassing van de huurprijs is in dat soortgevallen niet altijd mogelijk.

Ook voor de pachtovereenkomsten is een prijsaanpassing verantwoord. Reeds in oktober 1995 is met de inwerkintreding van het nieuwe Pachtnormenbesluit en de wijziging van de Pachtwet een wijziging doorgevoerd in de vaststelling van de hoogst toelaatbare pachtprijzen voor los land. Vanaf dat moment is de hoogst toelaatbare pachtprijs per jaar 2% van de waarde in het vrije verkeer (uitgaande van voortgezet agrarisch gebruik) waarbij de pachtprijs niet de regionale pachtnorm te boven mag gaan (dit komt echter bijna nooit voor).

Een rekenvoorbeeld: huur perceel bouwland van ca. 29.230 m2 (02.92.30 ha)

Oude situatie : € 2.100,00 per jaar

Nieuwe situatie : marktwaarde 29.230 m2 x € 4,50 = € 131.535,00

Huur per jaar € 131.535,00 x 2% = € 2.630,70

Huur verschil : € 530,70 per jaar

Wanneer een stuk grond (voorheen snippergroen) in eigendom of in huur wordt verkregen of te huur wordt aangeboden bestaat ook vaak de wens om op die nieuw verkregen grond iets te bouwen.

Op grond die van de gemeente wordt gehuurd, zijn geen bouwmogelijkheden, omdat privaatrechtelijk bouwmogelijkheden niet worden toegestaan.

De bouwmogelijkheden op de grond die bewoners in eigendom hebben verkregen, zijn afhankelijk van de bestemming die op de grond ligt. In veel gevallen betreft het een bestemming ‘groen’ of ‘groenvoorziening’ of een verkeersbestemming. In dat geval is geen bebouwing toegestaan.

Als een aanvraag wordt gedaan voor bijvoorbeeld een erfafscheiding, aanbouw of vrijstaand bijgebouw wordt deze getoetst aan het bestemmingsplan. Toetsing vindt plaats bij de afdeling Ruimte, Bouwen en Milieu, sectie Bouwzaken. Als blijkt dat het bestemmingsplan de bebouwing niet toestaat moet in eerste instantie de aanvraag worden afgewezen.

De gevallen die in het kader van snippergroen aan bod komen bieden echter in de meeste gevallen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen, de functie van het perceel verandert immers. Zo’n bestemmingswijziging is een langdurig proces. Vooruitlopend op de bestemmingswijziging kunnen burgemeester en wethouders een vrijstelling verlenen van de bestemmingsplanregels. Hiervoor wordt meestal een procedure art. 19 lid 3 WRO, de zgn. kruimelgevallenregeling, gevoerd (de legeskosten zijn afhankelijk van de legesverordening en bedragen per 1-1-2004 € 145,- + legeskosten voor de aanvraag bouwvergunning). De toetsing aan deze regels wordt verzorgd door de afdeling Ruimte, Bouwen en milieu, sectie Ruimtelijke Ordening en sectie Bouwzaken. Overigens kunnen er altijd beperkingen gelden voor de bouwmogelijkheden in verband met de aanwezigheid van kabels en leidingen. Deze worden vastgelegd in de koopovereenkomst van de grond, opgesteld door de afdeling Ruimte, Bouwen en Milieu, sectie Grondzaken.

Na invoering van de wet dualisering gemeentebestuur, is ingevolge artikel 160 van de gemeentewet het college van burgemeester en wethouders bevoegd tot het aangaan van privaatrechtelijke rechtshandelingen.

7.1. Koopovereenkomsten

Verkoop geschiedt onder de Algemene Verkoopvoorwaarden voor de verkoop van grond, vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders op 12 november 2002. Deze algemene verkoopvoorwaarden maken deel uit van de koopovereenkomst. Ze bestaan uit een algemeen deel, dat op iedere overeenkomst van toepassing is, en een deel waarin artikelen zijn opgenomen die specifiek van toepassing kunnen worden verklaard op bepaalde overeenkomsten. Naast bepalingen uit de Algemene Verkoopvoorwaarden kunnen er in de koopovereenkomst ook nog specifieke bepalingen worden opgenomen.

Een voorbeeldovereenkomst alsmede de Algemene Verkoopvoorwaarden zijn als bijlage opgenomen.

7.2. Huurovereenkomsten

Iedereen die huur betaald moet een geldige overeenkomst hebben. Bij invoering van dit beleid worden alle bestaande overeenkomsten herzien. Uitgangspunt is een standaardovereenkomst waarvan een kaart deel uitmaakt waarop het gehuurde duidelijk is aangeduid.

Voor de bestaande huurovereenkomsten snippergroen geldt dat:

• -

  Gestreefd wordt de bestaande huurovereenkomst te beëindigen en de grond te koop aan te bieden (mits voldaan wordt aan de gestelde uitgiftecriteria);

• -

  De huurprijs geleidelijk in twee jaar wordt opgevoerd naar 2% van de verkoopsom (per jaar);

• -

  Indien de huurder niet wil kopen en niet wil huren tegen de nieuwe prijs, wordt de huurovereenkomst door de gemeente beëindigd en wordt de grond weer in eigen beheer genomen;

• -

  Indien een woning wordt verkocht, overdracht van het gehuurde uitsluitend plaatsvindt door middel van koop (mits aan de geldende criteria wordt voldaan). De woningeigenaren die gemeentegrond huren, moeten hiervan op de hoogte worden gebracht, zodat zij dit bij verkoop van hun woning aan de nieuwe eigenaar kunnen meedelen;

Voor de bestaande huur-/ pachtovereenkomsten restpercelen geldt dat:

• -

  De huidige huurders hun bestaande rechten behouden, echter op basis van de nieuw vastgestelde gebruiksvoorwaarden.

• -

  De huurprijs geleidelijk in twee jaar wordt opgevoerd naar 2% van de verkoopsom (per jaar);

• -

  Voor de pachters geldt dat zij blijven pachten op grond van de bestaande overeenkomst totdat deze overeenkomst is verlopen.

Voor de nieuwe huurovereenkomsten geldt dat:

• -

  De nieuwe huurprijs direct 2% van de verkoopsom (per jaar) wordt.

De huurovereenkomst is opgenomen als bijlage.

8.1. Handhaving

In de gemeente hebben zich gedurende een lange reeks van jaren overtredingen in de vorm van illegale ingebruikname voorgedaan. In veel gevallen is hier van gemeentewegen niet tegen opgetreden. Er moet rekening mee gehouden worden dat thans en in de toekomst nieuwe illegale situaties zullen ontstaan. In de situaties waarin zonder toestemming een strook gemeentegrond in gebruik is genomen en eventueel daarop bebouwing is gerealiseerd, kan de gemeente gebruik maken van haar publiekrechtelijke bevoegdheden (toepassing bestuursdwang e.d.) of via het privaatrecht de illegale situatie ongedaan maken. De handhaving langs de publiekrechtelijke weg heeft de voorkeur, omdat deze weg voor de burger met meer waarborgen (rechtsbescherming) is omkleed. Veelal staat echter alleen de privaatrechtelijke weg open.

De illegale situaties moeten drieledig aangepakt worden.

• I.

  In de eerste plaats moet het ontstaan van nieuwe illegale situatie voorkomen worden en moet het ‘vrijwillig’ opheffen van illegale situaties bevorderd worden. Dit kan door een situatie te creëren dat illegaal in gebruik name niet bevordert. Dit is mogelijk door:

  • -

    Hanteren van acceptabele grondprijzen;

  • -

    Hanteren van realistische criteria;

  • -

    Vlotte afhandeling van verzoeken;

  • -

    Intensieve voorlichting;

  • -

    Reguliere programmatische controle.

• II.

  In de tweede plaats moet een deugdelijk handhavingsbeleid aanwezig zijn. Het handhavingsbeleid is vastgesteld op 26 augustus 2003.

• III.

  Tenslotte bevordert een goed toezicht ad hoc (naar aanleiding van klachten e.d.) en structureel een goed naleefgedrag. Voorwaarde hierbij is dat geconstateerde overtredingen op gepaste wijze consequent en overeenkomstig het handhavingsbeleid aangepakt worden.

Afhankelijk van het algemene handhavingsbeleid kan het noodzakelijk zijn een protocol op te stellen waarin specifiek handhavingscriteria, een handhavingsstappenplan en eventueel te hanteren sancties worden vastgelegd. Binnen het bestek van deze nota wordt hier verder geen aandacht aan besteed.

8.2. Legalisering (illegaal) gebruik

Naast verhuurde en verkochte stukken grond zijn er ook vele stukken grond die zonder toestemming van de gemeente in gebruik/onderhoud zijn genomen. Op basis hiervan wordt voorgesteld de illegaal in gebruik genomen gronden te legaliseren door de gronden te verkopen of te verhuren dan wel in uitzonderlijke gevallen (bijvoorbeeld wanneer het gaat om straten waarbij voortuinen en gemeentelijk groen in elkaar overlopen en waarbij het gemeentelijk groen wel openbaar blijft) een gebruiksovereenkomst om niet te sluiten, zodat toch de eigendom van de gemeente gewaarborgd blijft en niet door verjaring kan overgaan.

8.3. Herinrichting gemeentegrond

De uitgifte dient zodanig toegepast te worden dat bij huuropzegging of bij handhaving geen restpercelen ontstaat die moeilijk en kostbaar in onderhoud zijn.

Indien de eigenaar (de overtreder) geen interesse heeft om het snippergroen of (illegaal) in gebruik genomen grond te kopen of te huren en van een gebruiksovereenkomst geen sprake kan zijn, dient men deze weer terug te geven aan de gemeente. Vervolgens wordt deze gemeentegrond aangeplant en onderhouden door de buitendienst van de afdeling Civiel- en Cultuurtechniek.

De kosten voor herinrichting wanneer illegale situaties weer in beheer bij de gemeente komen zijn niet opgenomen in de inventarisatie. Na beëindiging huurovereenkomst of handhaving van (illegaal) in gebruik genomen groenstroken dienen deze groenstroken veelal opnieuw te worden ingericht als openbare groenstrook. Met deze herinrichtingskosten is in de huidige onderhoudsbudgetten geen rekening gehouden. De herinrichtingskosten van deze groenstroken dienen gefinancierd te worden uit de opbrengsten van verhuur of verkoop. Hierbij dient opgemerkt te worden dat alleen van de huuropbrengst in met name de eerste 3 jaren de herinrichting niet geheel kostendekkend is. Het regulier onderhoud van de heringerichte groenstroken zal gedekt worden uit een reguliere verhoging van het onderhoudsbudget openbaar groen. Over de hoogte van de herinrichtings- en onderhoudskosten bestaat op dit moment nog geen duidelijkheid omdat niet bekend is hoeveel percelen verkocht of verhuurd worden of heringericht moeten worden. De verwachting is dat door invoering, continuering en handhaving van het beleid de kosten geleidelijk zullen afnemen.

Na vaststellen van het beleid snippergroen / restpercelen wordt voor het jaar 2004 voorgesteld om diverse taken op te pakken en/of af te werken.

• I.

  Projectoverleg / uitwerking

  Integraal overleg met medewerkers Grondzaken, en Ruimtelijke Ordening van de afdeling Ruimte, Bouwen en Milieu en de afdeling Civiel- en Cultuurtechniek.

  Door de juridisch medewerker Grondzaken worden alle verzoeken getoetst. Zoeken naar een doelmatige manier van toetsen aan de criteria door het opstellen van een z.g. checklist (voorbeeld in de bijlage).

• II.

  Programma

  De uitgifte van snippergroen opsplitsen en vastleggen in een programma bijvoorbeeld per wijk. In 2001 is voor de wijk De Notel de uitgifte van openbaar groen aan de hand geweest. Wellicht wijken aanwijzen en de bewoners uit de wijk afzonderlijk schriftelijk informeren of via een informatiebijeenkomst over het voorgestelde snippergroenbeleid.

• III.

  Lopende verzoeken / Braakliggend restpercelen

  De lopende verzoeken die al ingediend zijn of de braakliggende restpercelen die wachten op nieuwe gebruikers af te handelen door juridisch medewerker Grondzaken. lotingsprocedure kan voor deze percelen snel worden opgestart.

• IV.

  Handhaving

  Illegale situaties spoedig in kaart brengen door de afdeling Civiel- en Cultuurtechniek. Illegale situaties van recente datum aanpakken door sectie Grondzaken van afdeling Ruimte Bouwen en Milieu.

• V.

  Voorlichting

  In samenwerking met de afdeling Interne zaken, sectie Communicatie, zal een communicatietraject over het nieuwe beleid worden uitgezet, waarbij met name publicaties in het Oirschots Weekjournaal en op de website (www.oirschot.nl) een belangrijk instrument dienen te zijn.

• VI.

  Evaluatie

  Na 6 à 8 maanden na het vaststellen van het beleid, een eerste evaluatie organiseren voor de betrokken afdelingen en secties over de toepassing van het beleid in de praktijk. Deze evaluatie zal ter kennis gebracht worden aan het college van burgemeester en wethouders en de raad.

Planning 2004-2007

Indien uit de eerste evaluatie blijkt dat het proces positief verloopt en er voldoende capaciteit is wordt voorgesteld om gemeentebreed het beleid verder uit te voeren. De volgende acties zijn noodzakelijk om dit beleid uit te voeren:

• -

  Afronding Groenbeleidsplan Oirschot;

• -

  Inventariseren per buurt/wijk wat groene dorpsstructuur of groene wijkstructuur / snippergroen is;

• -

  Integraal overleggen welke stukken aan de hand van de gestelde criteria uitgegeven kunnen worden;

• -

  Benaderen (schriftelijk) huurders en mogelijke kopers;

• -

  Herinrichten teruggegeven groenstroken;

• -

  Handhavingstraject in kader van (illegale) ingebruikname.

De verwachting is dat in 2008 de inhaalslag zal zijn afgerond.

Bijlagen

Beleid

Snippergroen en Restpercelen

INHOUD BIJLAGEN

Bijlage 1. Koopovereenkomst

Bijlage 2. Huurovereenkomst

Bijlage 3. Gebruiksovereenkomst

Bijlage 4. Keuzematrix snippergroen