Beleidsnota "woningsplitsing in de gemeente Oldebroek"

INHOUDSOPGAVE

1. Aanleiding

2. procedure van vaststelling

3. inspraak en overleg

4. opzet notitie

5. toelichting

6. begripsomschrijving

7. wijze van meten

8. vrijstellingen

9. overig

BIJLAGE 1

Lijst bestaande "dubbele" woningen

BIJLAGE 2

Inspraak en overleg reacties

1. Aanleiding

De gemeente Oldebroek kent een groot aantal dubbel bewoonde woningen. Het gaat vooral om grote woningen in het buitengebied en (voormalige) boerderijen.

Het leven in groot familieverband is van oudsher vrij gangbaar in onze gemeente. De naoorlogse woningnood is ook een reden geweest voor een toename van dubbele bewoning van woningen en boerderijen. Het verschijnsel dubbele bewoning nam fors toe met de schaalvergroting in de landbouw. Bij boerderijen werden nieuwe schuren geplaatst. De "deel" kwam daarmee vrij en werd vaak ingericht als woonruimte voor inwonende familieleden. De boerderij werd dan bewoond door de ouders en veelal het gezin van een van de kinderen.

De laatste jaren zijn veel agrariërs gestopt met hun bedrijfsvoering en zijn de bedrijfswoningen in gebruik als burgerwoning. Het is wenselijk om deze agra-rische bedrijfswoningen die gebruikt worden als burgerwoning te behouden i.v.m. de landschappelijke en/of karakteristieke waarde van de woning. Dit ook ter voorkoming van verpaupering van het landelijk gebied.

Betrof deze vroeger een duidelijke vorm van inwoning, tegenwoordig is het steeds meer het dubbel bewonen van woningen en boerderijen. In de woning en/of boerderij worden twee complete woningen gerealiseerd en het perceel wordt kadastraal gesplitst. Hierdoor is er een strijdigheid ontstaan met het bestemmingsplan. Immers het bestemmingsplan spreekt over één woning.

In 2000 is in het kader van de objectafbakening van alle objecten ten behoeve van de taxaties in het kader van de Wet WOZ aan Taxatiebureau Taxon opdracht verleend om ook de dubbel bewoonde woningen te registeren. Deze gegevens zijn door de afdeling Brovom nader onderzocht en geanalyseerd. Na analyse is gebleken dat er 286 gevallen van dubbel bewoning zijn ontdekt.

De gemeente Oldebroek heeft ervoor gekozen om in 2003 en 2004 deze dubbel bewoonde woningen op te geven aan het CBS en de woningen een extra objectnummer te geven. Planologisch is de splitsing nog niet geregeld. Deze notitie geeft planologische kaders aan om verzoeken om woningsplitsing, zowel bestaande als nieuwe situaties, te beoordelen. Daarnaast vormt de notitie een kader voor handhaving.

Het ruimtelijke beleid van de Provincie biedt op dit moment al de mogelijkheid om vrijkomende agrarische bedrijfswoningen te wijzigen naar burgerwoningen en deze te splitsen. Op grond van de vrijstellingslijst ex artikel 19, lid 2, Wet op de Ruimtelijke Ordening van de provincie Gelderland kunnen burgemeester en wethouders vrijstelling verlenen van het bestemmingsplan. De lijst geeft uitdrukkelijk aan dat het moet gaan om vrijkomende agrarische be-bouwing en niet om bebouwing waarbij het agrarische gebruik al lange tijd is beëindigd.

De bestaande gevallen die de gemeente Oldebroek planologisch wil regelen zijn al geruime tijd in gebruik als burgerwoning. Het gaat hier om woningen zowel in de kom als in het buitengebied. Deze notitie dient als basis voor vrijstelling ex artikel 19, lid 2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening.

2. procedure van vaststelling

De beleidsnota bevat een aantal beleidsregels waaraan moet worden voldaan alvorens medewerking kan worden verleend aan vrijstelling ex artikel 19, lid 2 van de Wet op de Ruimtelijk Ordening. Gelet op het sinds maart 2002 gel-dende duale stelsel dient de nota vastgesteld te worden door burgemeester en wethouders. Alvorens de nota vastgesteld kan worden, dient op basis van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht inspraak verleend te worden.

Gelet op de aard van de materie is het aan te bevelen de conceptnota aan te bieden aan de gemeenteraad.

Alvorens deze nota de basis kan zijn voor het verlenen van een vrijstelling ex artikel 19, lid 2, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening dient er voor de vast-stelling een verklaring van geen bezwaar door de provincie te zijn afgegeven.

3. inspraak en overleg

Op 7 september 2006 is er een zienswijze ontvangen van de heer G. Nagelhout. De reactie binnengekomen op de nota kan als volgt worden samengevat:

• -

  een bouwmogelijkheid voor bijgebouwen naar 60 m² i.p.v 50 m² mogelijk te maken;

• -

  het uitbreiden van woningen na splitsing tot 600 m³ ipv 400 m³ mogelijk te maken;

• -

  voorschrift opnemen dat voorzover het bestaande bebouwing betreft de oppervlakte en nokhoogte van het vigerende bestemmingsplan geldt.

• -

  aangegeven dat in het kader van de openheid naar de burger het goed is om vooraf aan te geven dat in het kader van WOZ taxaties ook dubbel bewoning wordt onderzocht;

• -

  een paginanummering maakt de nota overzichtelijker en

• -

  er wordt een opmerking gemaakt over het gedeelte in de toelichting waarbij vergunningen geweigerd worden indien een vrijstelling ex artikel 19, lid 1 WRO niet mogelijk is omdat een bestemmingsplan ouder dan 10 jaar is.

  Naar aanleiding van de ingediende reactie het volgende.

  Wat betreft de zaken onder punt 1 en 2, welke overigens ook als opmerking door een aantal gemeenten in de regio is meegegeven, het volgende. In de nota is bewust gekozen voor mogelijkheden die binnen het reeds bestaande provinciaal beleid lagen. Wellicht in de toekomst is het mogelijk om een verruiming mee te nemen, maar op dit moment is het beter om vast te houden aan bestaande mogelijkheden.

  Wat betreft punt 3, in de inspraakreactie wordt gedoeld op de mogelijkheden voor bijgebouwen ed. Hiervoor zijn hoogtes opgenomen, hierbij is aangesloten bij het huidige gemeentelijke beleid. Voor zover de zaken niet terug komen in deze nota is het goed terug te verwijzen naar de voorschriften in het geldende bestemmingsplan. Dit is meegenomen in de nota.

  Wat betreft de algemene zaken, wordt de paginanummering meegenomen in de nota en de opmerking over het weigeren van de vergunning in de nota te verduidelijken. Een vergunning kan in sommige gevallen niet anders dan geweigerd worden. Dit is in de wet zo geregeld.

  Er is met de provincie Gelderland en de VROM inspectie overlegd. Op 25 april 2006 is er een positief advies van de provincie ontvangen en op 17 mei 2006 is er een positief advies ontvangen van de VROM inspectie.

4. opzet notitie

De notitie biedt diverse verschillende mogelijkheden om vrijstelling te verle-nen. De mogelijkheden zijn onderverdeeld in drie categorieën.

• 1

  Het splitsen van woningen en boerderijen in de kern en in het buitenge-bied waarbij het agrarische gebruik al geruime tijd is beëindigd en waarbij het agrarische gebruik wordt beëindigd of sinds kort is beëindigd. Deze laatste categorie is reeds opgenomen in de vrijstellingenlijst van de provincie.

• 2

  Het geheel of gedeeltelijk vernieuwen en/of uitbreiden van woningen en boerderijen.

• 3

  Het realiseren van bijgebouwen en bouwwerken bij de gesplitste woning en/of boerderij.

5. Toelichting bij vrijstellingsmogelijkheden in de BELEIDSNOTA "WONINGSPLITSING IN DE GEMEENTE OLDEBROEK"

Deze notitie dient het mogelijk te maken om bouwvergunningen te verlenen via een korte vrijstellingsprocedure, waarvoor vooraf toestemming is van de provincie.

Om gebruik te maken van deze vrijstellingsmogelijkheid, dient er een aanvraag bouwvergunning te liggen. De aanvraag dient als basis om vrijstelling te verlenen.

Een vrijstelling kan alleen worden verleend indien het bouwplan voldoet aan alle randvoorwaarden zoals zijn vermeld. Indien er het bouwplan afwijkt van één van de gestelde voorwaarden kan er geen gebruik gemaakt worden van deze regeling.

Indien het bouwplan in strijd is met één van de voorwaarden dient de bouwaanvraag te worden opgevat als verzoek om vrijstelling artikel 19, lid 1 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) indien het bestemmingsplan niet ouder is dan 10 jaar. Indien de aanvraag op grond van de Wet op de Ruimtelijke Ordening niet opgevat kan worden als een verzoek om vrijstelling ex artikel 19, lid 1 WRO, wordt de vergunning geweigerd.

De mogelijkheden van vrijstelling kunnen zowel afzonderlijk als tegelijk worden toegepast. Doch cumulatieve toepassing van de vrijstellingsmogelijkheid voor splitsing is niet toegestaan.

Indien een bestemmingsplan wordt herzien zullen de woningen (met een bijzondere status) worden meegenomen in het nieuwe bestemmingsplan.

De notitie biedt niet de mogelijkheid om dubbele woningen te vervangen door twee vrijstaande woningen. De gemeentelijke welstandcommissie beoordeeld of het bouwplan de landschappelijke en karakteristieke waarde van de woningen niet aantast.

6. Begripsomschrijving

Aanbouw:

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Bijgebouw

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm en functie onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw, dat geen interne verbinding heeft met het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, metaal, steen of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Gebruiksoppervlakte:

Een ruimte of een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. (zie voor complete beschrijving NEN 2580:1997)

Kwalitatief Woonprogramma:

Gemeentelijk woningprogramma, rekening te houden met de gemaakte afspraken met de gemeente.

Uitbouw:

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

Verblijfsruimte:

Ruimte voor het verblijven van mensen, dan wel een ruimte waarin de voor een gebruiksfunctie kenmerkende activiteiten plaatsvinden.

7. Wijze van meten

Bij de toepassing van de bepalingen over het bouwen geldt voor het meten dat:

• •

  er op de plankaart hart-op-hart van de grenzen dient te worden gemeten;

• •

  dakkapellen en erkers buiten beschouwing worden gelaten;

• •

  ondergeschikte bouwdelen, zoals antennes (waaronder schotels), balkons, galerijen, gevel- en kroonlijsten, gevelversieringen, ingangspartijen, kozijnen, liftschachten, luifels, overstekende daken, pilasters, plinten, schoorstenen, trappenhuizen, ventilatiekanalen en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen, worden tot een maat van maximaal 1,00 meter vanaf de gevel respectievelijk het dak, buiten beschouwing gelaten.

  afmetingen ander bouwwerk:

  de grootste afmeting van het bouwwerk neerwaarts of zijdelings geprojecteerd op een aanzichtvlak;

  de afstand tot de (zijdelingse) perceelgrens:

  de kortste afstand vanaf enig punt van een bouwwerk of een gebouw tot de (zijdelingse) perceelgrens;

  de dakhelling:

  langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

  de goothoogte van een bouwwerk:

  vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, de bovenkant van het boeibo(o)rd of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

  de hoogte van een bouwwerk:

  vanaf het peil tot aan het hoogste punt van het bouwwerk;

  de inhoud van een bouwwerk:

  tussen de bovenzijde van de afgewerkte begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de bovenzijde van de dakconstructie (exclusief de dakbedekking volgens NEN2580);

  de oppervlakte van een bouwwerk, geen gebouw zijnde:

  de projectie van de grootste afmeting neerwaarts geprojecteerd op het ge-middelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouw-werk;

  de oppervlakte van een gebouw:

  tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het gebouw.

8. vrijstellingen

Burgemeester en wethouders zullen in principe vrijstelling verlenen in de onderstaande situaties indien wordt voldaan aan de onderstaande voorwaarden.

8.1 Het splitsen van woningen en boerderijen in de kern en in het buitengebied - waarbij het agrarische gebruik planologisch is beëindigd of waarvoor de planologische procedure tot beëindiging loopt - inclusief bouwtechnische verbouwing naar twee woningen

Bij bestaande gevallen van dubbel bewoonde panden, zoals opgenomen bijlage 1 bij deze nota:

• a.

  de splitsing mag niet als gevolg hebben dat aangrenzende en/of nabije gelegen functies onevenredige afbreuk, hinder en/of beperkingen ondervinden;

• b.

  het pand mag niet eerder gesplitst zijn;

• c.

  de woningen dienen te voldoen aan hoofdstuk 2 van het Bouwbesluit.

  Bij overige verzoeken:

• a.

  de splitsing mag niet als gevolg hebben dat aangrenzende en/of nabije gelegen functies onevenredige afbreuk, hinder en/of beperkingen ondervinden;

• b.

  het pand mag niet eerder gesplitst zijn;

• c.

  de toename moet passen binnen het Gemeentelijk Kwalitatief Woonprogramma;

• d.

  beide woningen moeten na splitsing minimaal 75 m² gebruiksoppervlakte, conform de NEN 2580:1997, hebben en minimaal 3 verblijfsruimten in de zin van het Bouwbesluit bevatten;

• e.

  er mag geen strijdigheid ontstaan met relevante wetgeving op het gebied van water, milieu, luchtkwaliteit en externe veiligheid;

• f.

  er mag geen strijdigheid zijn met overige gemeentelijk, provinciaal en rijksbeleid;

• g.

  er moet een monumentenvergunning zijn verleend als de woning is aangemerkt als monument;

• h.

  de woningen moeten na splitsing voldoen aan het Bouwbesluit en de bouwverordening;

• i.

  de oppervlakte aan bijgebouwen moet, mits mogelijk, evenredig worden verdeeld en mag niet meer dan 50 m² per woning bedragen. Indien ten tijde van het indienen van het bouwplan er legaal meer oppervlakte aanwezig is, geldt het bestaande legale oppervlakte als maximum.

  8.2 Het geheel of gedeeltelijk vernieuwen en/of uitbreiden van een gesplitste woning

• a.

  van deze mogelijkheid kan slechts gebruikt worden gemaakt indien aangetoond is dat toepassing is of wordt gegeven aan het gestelde onder punt 8.1 van deze notitie;

• b.

  het bouwplan mag niet als gevolg hebben dat aangrenzende en/of nabije gelegen functies onevenredige afbreuk, hinder en/of beperkingen ondervinden;

• c.

  er mag geen strijdigheid ontstaan met relevante wetgeving op het gebied van water, geluid, milieu, luchtkwaliteit en externe veiligheid;

• d.

  er mag geen strijdigheid zijn met overige gemeentelijk, provinciaal en rijksbeleid;

• e.

  de twee woningen en/of boerderijen blijven na geheel of gedeeltelijke vernieuwing en/of uitbreiding, de bestaande uitstraling hebben;

• f.

  de bestaande landschappelijk en/of karakteristieke waarde van de woningen blijft behouden;

• g.

  het pand is niet eerder gesplitst;

• h.

  het bouwplan moet stedenbouwkundig verantwoord zijn;

• i.

  er een monumentenvergunning is verleend als het een bouwplan betreft van een monument of als de het bouwplan betrekking heeft op een pand direct gelegen in de nabijheid van een monument er een positief advies van de monumentencommissie ligt;

• j.

  de uitbreiding mag niet als gevolg hebben dat de gesplitste woning na uitbreiding een grotere inhoud heeft dan 400 m³, indien bestaande inhoud groter is dan 400 m³ geldt de bestaande legale inhoud als maximum;

• k.

  de gesplitste woning moet na uitbreiding aan één zijde een minimale afstand van 3 meter tot de zijdelingse perceelsgrens hebben;

  8.3 Het realiseren, gedeeltelijke of geheel vernieuwen van bijgebou-wen en bouwwerken bij gesplitste woningen

• a.

  van deze mogelijkheid kan slechts gebruikt worden gemaakt indien aangetoond is dat toepassing is of wordt gegeven aan het gestelde onder punt 8.1 van deze notitie;

• b.

  het bouwplan mag niet als gevolg hebben dat aangrenzende en/of nabije gelegen functies onevenredige hinder en/of beperkingen ondervinden;

• c.

  het bouwplan mag geen afbreuk doen aan aangrenzende en/of nabije gelegen functies;

• d.

  er mag geen strijdigheid ontstaan met relevante wetgeving op het gebied van water, milieu, luchtkwaliteit en externe veiligheid;

• e.

  er mag geen strijdigheid zijn met overige gemeentelijk, provinciaal en rijksbeleid;

• f.

  het bouwplan moet stedenbouwkundig verantwoord zijn;

• g.

  er een monumentenvergunning is verleend als het een bouwplan betreft van een monument of als de het bouwplan betrekking heeft op een pand direct gelegen in de nabijheid van een monument er een positief advies van de monumentencommissie ligt;

• h.

  de oppervlakte aan bijgebouwen en/of bouwwerken mag na realisatie niet meer dan 50 m² per woning bedragen. Indien ten tijde van het indienen van het bouwplan er legaal meer oppervlakte aanwezig is, geldt het bestaande legale oppervlakte als maximum;

• i.

  de goothoogte in de kom mag niet meer dan 3.50 meter en de nokhoogte niet meer dan 5,5 meter bedragen en in het buitengebied respectievelijk 3 meter en 6 meter.

9. Overig

Als op grond van het bovenstaande woningsplitsing niet mogelijk is, dan kan slechts een inwoonsituatie worden gecreëerd. De beleidsnota "inwoning" is dan van toepassing. Of indien er zwaarwegende maatschappelijke en/of medische redenen zijn, zal bekeken worden of het bouwplan via een ex artikel 19, lid 1 WRO of een planherziening geregeld kan worden.

Het college kan de aanvrager verzoeken een planschadeovereenkomst te ondertekenen voorafgaande aan het verlenen van medewerking.