Verordening Sociale Woningbouw Ouder-Amstel 2020

Ondertekening

Toelichting

Inleiding

In de Woonvisie Ouder-Amstel 2016 is bepaald dat 30% van een woningbouwontwikkeling ‘sociaal’ dient te zijn. Dit heeft de gemeenteraad zo vastgesteld om daarmee te bewaken dat de woningvoorraad zich evenwichtig ontwikkelt en het aandeel sociale huurwoningen binnen de woningvoorraad evenredig behouden blijft. Door het aandeel van 30% sociale huurwoningen aan elke woningbouwontwikkeling te koppelen, wordt eveneens beoogd dat woningbouwontwikkelingen bijdragen aan een goede differentiatie in buurten en wijken.

Situatie

Tegelijkertijd constateren we dat het bij kleinschalige initiatieven feitelijk niet realistisch is te stellen dat 30% sociale huurwoningen dienen te zijn. Onder kleinschalige initiatieven wordt verstaan een project met minder dan 9 woningen. In deze projecten is het niet altijd mogelijk om sociale huurwoningen te realiseren. Dit is de aanleiding om een verordening sociale woningbouw gemeente Ouder-Amstel 2020 vast te stellen, als uitwerking op de Woonvisie.

Hierin wordt bepaald dat bij kleinschalige initiatieven het aandeel sociale huurwoningen afgekocht kan worden. De middelen die hiermee verkregen worden kunnen vervolgens worden ingezet ter ondersteuning van volkshuisvestelijke doeleinden binnen de gemeente Ouder-Amstel.

Woningbouwprojecten vanaf 9 woningen, welke minimaal 3 sociale huurwoningen dienen te realiseren, dienen als zodanig te worden gerealiseerd. Hiervoor bestaat geen afkoopmogelijkheid.

Bij de beoordeling van een kleinschalig initiatief, wat gebruik wil maken van de voorgenoemde afkoopregeling sociale huurwoningen zal beoordeeld worden of er sprake kan zijn van een bewuste opdeling of fasering van een initiatief, om daarmee het verplichte aandeel te realiseren sociale huurwoningen te ontlopen. Indien dit het geval lijkt, zal de gemeente geen medewerking geven aan de afkoopregeling sociale huurwoningen. De initiatiefnemers zullen het verplichte aandeel sociale huurwoningen moeten realiseren over de totale ruimtelijke ontwikkeling. Hierbij zal ook gekeken worden of de plannen onverhoopt mogelijkheden bieden tot woningsplitsing.

Het is mogelijk om meerdere kleinschalige initiatieven op verschillende locaties te bundelen tot een initiatief en het aandeel te realiseren sociale huurwoningen hierop te bepalen. Hierdoor kan het mogelijk worden om de realisatie van de sociale huurwoningen ruimtelijk en financieel en ook exploitatie technisch gezien beter mogelijk te maken.

Realisatie van 30% sociale huurwoningen in alle woningbouwontwikkelingen is uitgangspunt. Wanneer dat bij kleine initiatieven ruimtelijk en financieel niet mogelijk is, heeft dat impliciet een financieel voordeel voor de initiatiefnemer. Omdat dat niet rechtvaardig is naar andere initiatieven en initiatiefnemers dienen de initiatiefnemers in deze situaties een afkoopsom te betalen. Als afkoopsom wordt voorgesteld een bedrag van € 30.000 zoals bepaald in artikel 11 (prijspeil 2019). Dit verschil is gebaseerd op een minimaal verschil in de VON prijs van een sociale huurwoning ten opzichte van andere woningbouwsegmenten.

Om bij kleine initiatieven af te zien van de realisering van 30% sociale huurwoningen en in de plaats daarvan de initiatiefnemer een afkoopsom te laten betalen, is het noodzakelijk dat enkele regels en procedureafspraken worden vastgesteld in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Deze regels en afspraken worden vastgelegd in onderliggende verordening sociale woningbouw gemeente Ouder-Amstel 2020, welke door de gemeenteraad wordt vastgesteld. Hierdoor ontstaat een titel voor het verhalen van de afkoopsom. En worden de regels over een bijdrage aan sociale huurwoningenvoorraad publiekrechtelijk verankerd en worden daarmee gezien als een bijdrage aan een ruimtelijke ontwikkeling zoals benoemd in hoofdstuk 6 van de Wet ruimtelijke ordening.

Middel-doel relatie

Het afdragen van een bedrag (middel) aan een reserve heeft alleen nut als ook het doel waarvoor het gebruikt kan worden helder is. Het doel van de afkoopsom bij kleine

woningbouwinitiatieven is om hiermee bij te dragen aan volkshuisvestelijke doelen, bijvoorbeeld een bijdrage ter versterking van de leefomgeving van sociale woningbouwcomplexen of het inzetten van een startersleningen.

Artikelsgewijze toelichting

Artikel 1. Begripsbepalingen

De rekenhuur is de kale huurprijs inclusief een gelimiteerd aantal servicekosten. Bij de berekening van de rekenhuur mogen de volgende servicekosten meetellen : kosten voor de lift en elektriciteit in gemeenschappelijke ruimten; schoonmaakkosten voor gemeenschappelijke ruimten; kosten voor een huismeester; kosten voor onderhoud van dienstruimten en gemeenschappelijke recreatieruimten. Andere servicekosten mogen niet worden meegeteld in de rekenhuur en komen derhalve niet in aanmerking voor huurtoeslag.

Artikel 2. Toepassingsbereik

In de bestemmingsplannen in Ouder-Amstel worden tot heden toe geen eisen gesteld aan de segmentering van woningbouwprogramma’s op nieuwbouwlocaties. Als een initiatief voor de bouw van nieuwe woningen voldoet aan het bestemmingsplan, kan de gemeente niet eisen dat in dit plan ook sociale huurwoningen worden opgenomen. Vaak voldoet een plan voor de bouw van nieuwe woningen echter niet aan het bestemmingsplan. Indien de gemeente een afwijking van het bestemmingsplan moet verlenen om de realisatie van (meer) woningen toe te staan, kan de gemeente wel als voorwaarde stellen dat de initiatiefnemer een verplicht aandeel sociale huurwoningen bouwt. Vandaar dat het toepassingsbereik van deze verordening is beperkt tot initiatieven waarvoor een afwijking van het bestemmingsplan nodig is om (meer) nieuwe woningen te realiseren. Als er geen afwijking nodig is om de realisatie van (meer) woningen toe te staan, maar er alleen afwijking nodig is om een grotere bouwmassa toe te staan, is de verordening niet van toepassing. De verordening is alleen van toepassing als het aantal woningen toeneemt ten opzichte van het aantal woningen dat het bestemmingsplan toelaat.

Artikel 3. Afbakening

Bij initiatieven waarover het college voor 1 januari 2020 een principebesluit heeft genomen, of waarbij het woningbouwprogramma al in een bestemmingsplan is vastgelegd, blijven de gemaakte afspraken over de bouw van sociale huurwoningen van kracht.

Artikel 4. Verplicht aandeel sociale huurwoningen

In de regio Amstelland-Meerlanden is sprake van een gespannen woningmarkt. De realisatie van sociale huurwoningen kan daarbij onder druk komen te staan. De gemeente Ouder-Amstel wil de voorraad sociale huurwoningen, zeker met het oog op de grootschalige ontwikkelingen binnen de gemeente, op peil houden. Daarom wil de gemeente, vanuit de Woonvisie, nadrukkelijk uitvoering geven aan de afspraak om binnen elke woningbouwontwikkeling 30% sociale huurwoningen te realiseren.

Artikel 5. Berekening aandeel sociale huurwoningen

De bepaling van het aandeel te realiseren sociale huurwoningen vindt plaats op basis van onderstaand schema:

Artikel 6. Eigendom

Sociale huurwoningen kunnen zowel door corporaties als door marktpartijen worden verhuurd. Corporaties zijn verplicht om 90% van hun sociale huurwoningen te verhuren aan huishoudens met een laag inkomen. Bovendien maken de corporaties prestatieafspraken met de gemeente over de beschikbaarheid en betaalbaarheid van de sociale huurwoningen. Commerciële partijen mogen, met inachtneming van het bepaalde in de doelgroepenverordening Ouder-Amstel 2020, ook sociale huurwoningen exploiteren.

Artikel 7. Overdragen sociale huurwoningen aan marktpartij

Om de initiatiefnemer de tijd te geven om met meerdere toegelaten instelling in gesprek te gaan en overeenstemming te bereiken is een termijn van 12 maanden vanaf de start van de onderhandelingen opgenomen.

Omdat marktpartijen niet gebonden zijn aan de regels voor toegelaten instellingen, is voor het behoud van de sociale huurwoningen en de beschikbaarheid voor de doelgroep de Verordening Doelgroepen woningbouw Ouder-Amstel 2020 ofwel doelgroepenverordening Ouder-Amstel 2020 opgesteld.

Artikel 10. Afkoop verplicht aandeel sociale huurwoningen

De gemeente heeft de afkoop van het verplichte aandeel sociale huurwoningen mogelijk gemaakt, omdat het onaantrekkelijk is om een enkele sociale huurwoning in een gemengd complex te verhuren. Versnipperd bezit leidt in de regel tot hogere exploitatiekosten.

Dit leidt tot de onderstaande berekeningsmethodiek voor de afkoop van sociale huurwoningen.

Artikel 15. Indexering

Er bestaat geen officiële index voor het bepalen van de in deze verordening bepaalde afkoopsom. De afkoopsom heeft een relatie met de bouwkosten van de diverse woningbouwsegmenten. Daarom wordt geïndexeerd aan de hand van de index ‘Nieuwbouwwoningen; inputprijsindex bouwkosten 2010 = 100’. Deze prijsindex van het CBS wordt namelijk wel officieel geregistreerd.