Regeling krediethypotheek en pandrecht gemeente Overbetuwe 2011

Artikel 1 Begripsomschrijvingen

Deze regeling verstaat onder:

Artikel 2 Vorm van de geldlening

• 1.

  Als voor belanghebbende, bedoeld in artikel 50, eerste lid WWB en artikel 39a en 42a WIJ, recht op een uitkering bestaat, heeft die uitkering de vorm van een geldlening onder verband van hypotheek of stil pandrecht:

  • a.

    als de uitkering over een periode van een jaar, te rekenen vanaf de eerste dag waarover uitkering wordt verleend, naar verwachting meer bedraagt dan het netto minimumloon, bedoeld in artikel 37, eerste lid WWB en artikel 9 WIJ, én

  • b.

    voor zover het vermogen gebonden in de woning met bijbehorend erf hoger is dan het vermogen, bedoeld in artikel 34, tweede lid, onderdeel d. WWB en artikel 7 WIJ.

• 2.

  Als de uitkering wordt verleend in de vorm van een geldlening onder verband van hypotheek als bedoeld in het eerste lid, wordt daartoe meegerekend de eventuele uitkering in de kosten genoemd in artikel 4, vierde lid van deze regeling.

• 3.

  Als de verwachting bestaat dat de woning binnen korte tijd verkocht kan worden, dan kan onder toepassing van artikel 48, tweede lid, aanhef en onder a. WWB de bijstand in de vorm van een geldlening worden verstrekt.

Artikel 3 Medewerkingsplicht

• 1.

  Bij verlening van een uitkering onder verband van hypotheek of pandrecht wordt aan de belanghebbende telkens de verplichting opgelegd dat hij meewerkt aan de vestiging van de hypotheek of het stil pandrecht.

• 2.

  Het niet verlenen van de medewerking als bedoeld in het eerste lid heeft tot gevolg dat de in de vorm van een geldlening verleende uitkering wordt teruggevorderd en/of verlaging plaatsvindt op grond van artikel 18 WWB, artikel 41 WIJ dan wel de Maatregelverordening.

Artikel 4 Vaststelling waarde woning

• 1.

  De geldlening, bedoeld in artikel 2, bedraagt ten hoogste de waarde van de woning in het economisch verkeer bij vrije oplevering, verminderd met de daarop drukkende schulden en met het vrij te laten vermogen als bedoeld in artikel 34 WWB en artikel 7 WIJ.

• 2.

  De waarde van de woning, zoals genoemd in het eerste lid, wordt gerelateerd aan de waarde zoals laatstelijk door de gemeente vastgesteld in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).

• 3.

  De waarde van woningen in verhuurde staat, waarbij vrije oplevering niet mogelijk is, wordt vastgesteld op 60% van de waarde in het economisch verkeer bij vrije oplevering.

• 4.

  De kosten verbonden aan de hypotheekakte en de inschrijving van de hypotheek, het opmaken van de akte van pandrecht, inschrijving van het pandrecht in de registers van de Inspectie der Registratie en Successie van de Belastingdienst, evenals de bijkomende kosten, komen ten laste van de belanghebbende. De eventuele uitkering voor deze kosten wordt aangemerkt als bijzondere bijstand.

Artikel 5 Opnemen voorwaarden in hypotheekakte

• 1.

  Aan de geldlening worden in elk geval verbonden de voorwaarden, genoemd in de artikelen 3 en 4.

• 2.

  De in het eerste lid bedoelde voorwaarden worden samen met de gebruikelijke bedingen opgenomen in de hypotheekakte of pandovereenkomst.

Artikel 6 Vaststelling hoogte aflossing

• 1.

  Aflossing van de geldlening vindt plaats gedurende ten hoogste tien jaar.

• 2.

  De aflossing vangt aan op het moment van beëindiging van de uitkering en vindt maandelijks plaats.

• 3.

  Het maandbedrag van de aflossing wordt telkens voor een periode van een jaar vastgesteld.

• 4.

  Bij een inkomen als bedoeld in artikel 32 WWB en artikel 7 WIJ dat niet uitgaat boven de van toepassing zijnde uitkeringsnorm, bedoeld in de artikelen 19 en 45 WWB en artikelen 24 en 25 WIJ, wordt geen aflossing gevraagd.

• 5.

  Als de omstandigheden daartoe aanleiding geven stelt het college, zo nodig tussentijds, het maandbedrag van de aflossing op een lager dan wel hoger bedrag vast.

• 6.

  Bij de beoordeling van de omstandigheden, als bedoeld in het vijfde lid, wordt rekening gehouden met noodzakelijke, voor eigen rekening van belanghebbende komende, bijzondere bestaanskosten. Deze worden in mindering gebracht op het inkomen.

• 7.

  Als belanghebbende tijdens de aflossingsperiode van tien jaar door zijn schuld nalatig is in het voldoen van de vastgestelde aflossing, is het nog niet afgeloste deel van de geldlening terstond opeisbaar en is daarover tevens de wettelijke rente verschuldigd.

Artikel 7 Restant vordering

• 1.

  Als door toepassing van artikel 6, vierde tot en met zesde lid, na afloop van de aflossingsperiode van tien jaar een deel van de geldlening nog niet is afgelost kan het college besluiten tot buiten invorderingstelling, of is vanaf dat moment maandelijks rente verschuldigd over het nog niet afgeloste deel van de geldlening.

• 2.

  De rente, bedoeld in het eerste lid, is de wettelijke rente, verminderd met drie procent.

• 3.

  Als belanghebbende naar het oordeel van het college de rente geheel of gedeeltelijk kan betalen, maar niet kan aflossen, wordt een betaling eerst tot ten hoogste van het bedrag van de verschuldigde maandrente aangemerkt als aflossing en wordt de rente die daardoor niet wordt betaald bijgeschreven bij het nog niet afgeloste deel van de geldlening.

• 4.

  Als belanghebbende naar het oordeel van het college geen rente kan betalen wordt de verschuldigde rente bijgeschreven bij het nog niet afgeloste deel van de geldlening.

• 5.

  Over een bijgeschreven rentevordering is geen rente verschuldigd.

Artikel 8 Verkoop van de woning

• 1.

  Bij verkoop of vererving van de woning, en als het een echtpaar betreft bij vererving na overlijden van de langstlevende echtgenoot, wordt het nog niet afgeloste deel van de geldlening en de op grond van artikel 7, derde en vierde lid, bijgeschreven rente, terstond afgelost.

• 2.

  Bij verkoop van de woning kan het college wegens bijzondere omstandigheden van medische of sociale aard van belanghebbende dan wel wegens werkaanvaarding elders door belanghebbende, na toepassing van het eerste lid, besluiten tot het verlenen van een nieuwe geldlening eveneens onder verband van hypotheek voor de aankoop van een andere woning, tot ten hoogste het bedrag van de op grond van het eerste lid afgeloste geldlening, onder de voorwaarde dat belanghebbende het na aflossing vrijgekomen vermogen met inbegrip van het in het derde lid bedoelde bedrag volledig inzet voor de aankoop van de andere woning.

• 3.

  Bij verkoop van de woning tegen een prijs overeenkomstig de waarde in het economisch verkeer bij vrije oplevering, komt, voor zover de opbrengst daartoe toereikend is, aan belanghebbende in ieder geval het bedrag toe dat op grond van artikel 34, tweede en derde lid WWB en artikel 7 WIJ bij de vaststelling van de geldlening op de waarde van de woning in mindering is gebracht.

• 4.

  Als bij verkoop van de woning op basis van de waarde in het economisch verkeer bij vrije oplevering het voor de afrekening beschikbare bedrag lager is dan het resterende bedrag van de geldlening en van de rentevordering, wordt het verschil kwijtgescholden.

Artikel 9 Herleving recht op bijstand

• 1.

  Als binnen een periode van twee jaar na beëindiging van de uitkering onder verband van hypotheek wederom recht op een uitkering bestaat, wordt deze verleend met toepassing van de laatst gevestigde hypotheek.

• 2.

  De geldlening van de laatst gevestigde krediethypotheek wordt echter niet aangemerkt als een op de woning drukkende schuld, maar als een reeds verbruikt deel van de nieuw te berekenen geldlening.

Artikel 10 Opgave

Aan belanghebbende wordt telkens na afloop van een kalenderjaar een opgave verstrekt van de stand van de geldlening en van de rentevorderingen.

Artikel 11 Hardheidsclausule

Het college kan één of meerdere artikelen van deze regeling buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing, gelet op het belang van het verlenen van de uitkering, leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard.

Artikel 12 Intrekking oude regeling

De Regeling krediethypotheek en pandrecht gemeente Overbetuwe 2010, zoals vastgesteld bij besluit van 22 december 2009, wordt ingetrokken.

Artikel 13 Inwerkingtreding

Deze regeling treedt in werking op 1 januari 2011.

Artikel 14 Citeertitel

Deze regeling wordt aangehaald als: Regeling krediethypotheek en pandrecht gemeente Overbetuwe 2011.

Aldus besloten in de vergadering van 21 december 2010.

Het college van burgemeester en wethouders,

Algemene toelichting

Het vermogen in de eigen woning was tot 1 januari 2004 geregeld in de artikelen 20, 53, tweede lid en 110 van de Algemene bijstandswet (Abw) en in het per 1 januari 2004 ingetrokken Besluit krediethypotheek bijstand.

Het vermogen in de eigen woning is in de Wet werk en bijstand (WWB) geregeld in artikel 34, tweede lid, sub d. en artikel 50. Vanaf 1 juli 2010 is het vermogen in de eigen woning ook geregeld in de Wet investeren in jongeren (WIJ) in artikel 39a en artikel 42a.

Soortgelijke bepalingen zoals die stonden vermeld in het per 1 januari 2004 ingetrokken Besluit krediethypotheek ontbraken in de WWB. Dit is overgelaten aan de gemeentelijke beleidsvrijheid. In de gemeente Overbetuwe is bij de invoering van de WWB geen gebruik gemaakt van deze bevoegdheid. In 2009 is voor het eerst een regeling opgesteld. Deze moet worden aangepast vanwege de inwerkingtreding van de Wet investeren in jongeren met ingang van 1 juli 2010.

Krediethypotheek onder de WWB en de WIJ

Het vestigen van de hypotheek is een eenmalige zaak. Daarvoor bestaan al standaardprocedures en standaardmodellen. De kosten zijn voor rekening van de aanvrager. De uiteindelijke vordering loopt nauwelijks risico: bij verkoop e.d. zal de gemeente als hypotheekhouder worden geïnformeerd en via notariële tussenkomst zal de terugbetaling ook zeker zijn. De krediethypotheek is een uitstekend middel om de lening uiteindelijk te vereffenen. De ontvangsten van de vorderingen komen immers geheel ten goede aan de gemeente.

Inhoudelijk zijn de bepalingen over vermogen verbonden in de eigen woning grotendeels gelijk aan die destijds in de Abw.

Anders dan in de Abw behelst het begrip eigen bewoonde woning in de WWB en WIJ ook de woonwagen en het woonschip. De WWB en WIJ kennen dus ook een vrijlating van het vermogen gebonden in de eigen bewoonde woonwagen en woonschip, dit uiteraard voor 0zover tegeldemaking in redelijkheid niet kan worden geëist. Het komt er op neer dat de regeling niet langer alleen van toepassing is op registergoederen, maar ook op niet-registergoederen zoals woonwagens en woonschepen onder een bepaald tonnage. De WWB en de WIJ beogen hiermee de rechtseenheid te bevorderen en het hiaat in te vullen dat in deze door de rechtspraak is geconstateerd.

Uitgangspunt

Bij vestiging van een krediethypotheek of pandrechtovereenkomst, kan de gemeente op een redelijk eenvoudige manier zekerheid verkrijgen voor het terugbetalen van betrekkelijk grote vorderingen.

Overgangsregeling

Het bepaalde bij of krachtens artikel 20 Abw en art. 4.4 Invoeringswet Abw blijft van toepassing voor de gevallen waarin vóór 1 januari 2010 bijstand is verleend en een krediethypotheek is gevestigd. In deze gevallen heeft de gemeente geen ruimte voor hertaxatie.

Artikel 12, tweede lid Invoeringswet WWB ziet niet toe op terugbetaling van de oude lening. De WWB stelt immers geen regels over de terugbetaling. Hiervoor blijven dus de bepalingen van het Besluit Krediethypotheek gelden.

Praktische uitvoering

Als er sprake is van een eigen woning, woonwagen of woonschip, is het noodzakelijk om de belanghebbende in de aanvraagfase een bereidverklaring te laten ondertekenen waarin de medewerking aan de vestiging van een krediethypotheek of pandrecht wordt verleend. Omdat de notariskosten voor rekening komen van de aanvrager, kan de notaris in principe door hem/haar worden gekozen. In de bereidverklaring kan de notaris van keuze worden genoemd.

Vestiging hypotheek

De krediethypotheek wordt zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk binnen 3 maanden na de ingangsdatum van de uitkering gevestigd.

De gemeente kan overwegen de krediethypotheek niet te vestigen als de uitkering vóór de definitieve ondertekening bij de notaris wordt beëindigd of als vaststaat dat de uitkering binnen 1 maand na de geplande ondertekening bij de notaris zal worden beëindigd. In dat geval wordt de uitkering in de vorm van een lening verstrekt zonder zekerheidsstelling.

In de toekenningsbeschikking is een verplichting tot terugbetaling opgenomen. In verband met de voorgenomen vestiging van de krediethypotheek worden in de toekenningsbeschikking nog geen terugbetalingsbepalingen opgenomen. In de beëindigingsbeschikking moet daarom in dat geval worden opgenomen:

• -

  aanvang aflossingsverplichting;

• -

  aflossingsperiode;

• -

  aflossingsbedrag;

• -

  wijze van betalen;

• -

  op welke wijze het besluit, bij gebrekkige betaling, uitgevoerd wordt.

  De gemeente vordert de verstrekte uitkering terug op het moment dat niet wordt voldaan aan de betalingsverplichting.

  Een notariële akte is noodzakelijk voor de vestiging van een hypotheekrecht. De levering van het hypotheekrecht (klant is hypotheekgever en gemeente is hypotheeknemer) vindt plaats door inschrijving van de notariële akte bij het kadaster. In de akte moet worden aangegeven tot welk bedrag de hypothecaire lening maximaal gaat. Dit bedrag kan worden bepaald aan de hand van de WOZ-waarde. Vervolgens wordt zo spoedig mogelijk een afspraak met de notaris gepland.

   

  Registratie pandrecht

  De gemeente maakt gebruik van een onderhandse akte als er een pandrecht wordt gevestigd. De gemeente laat deze akte registreren bij de Belastingdienst, kantoor Arnhem. Als de akte per post voor registratie wordt aangeboden, dan geldt als dag van registratie de dag waarop de akte is ontvangen. Als er spoed is, kan de akte worden gefaxt.

  De volgende gegevens van een akte worden, als ze van toepassing zijn, geregistreerd:

• -

  de aard van de akte;

• -

  de naam en adresgegevens van tenminste één van de partijen die in de akte optreedt of de gegevens van degene die de akte aanbiedt;

• -

  de dagtekening van de akte;

• -

  het aantal bladen;

• -

  het aantal exemplaren, als een akte in meervoud is aangeboden en de exemplaren samen als één akte worden geregistreerd;

• -

  het aantal renvooien. Een renvooi is een bijvoeging, verandering of doorhaling van de tekst, waar in de kantlijn of aan het eind van de tekst naar wordt verwezen.

  Aan het registreren van akten zijn geen kosten verbonden. Het origineel van de akte die voor registratie is aangeboden, wordt over het algemeen binnen vier weken teruggestuurd. Door de Belastingdienst worden geen kopieën of afschriften bewaard.

  De Belastingdienst mag aan niemand inzage geven van de geregistreerde gegevens behalve aan personen die als partij in een akte voorkomen, aan hun erfgenamen en aan rechtverkrijgenden.

  Als een geregistreerde akte niet meer geldig is, hoeft dit niet te worden gemeld. Eenmaal geregistreerde gegevens worden door de Belastingdienst namelijk niet aangepast. De gegevens worden tenminste 40 jaar bewaard.

  Artikelsgewijze toelichting

  Artikel 1 Begripsomschrijvingen

  Een hypotheek wordt gevestigd op registergoederen. Bij niet-registergoederen is er sprake van pand (artikel 3:227, eerste lid Burgerlijk Wetboek (BW)). Registergoederen zijn goederen voor overdracht of vestiging waarvan inschrijving in het daartoe bestemde openbare register noodzakelijk is (artikel 3:10 BW).

  Registergoederen zijn:

• 1.

  onroerende zaken (artikel 3:89 BW);

• 2.

  teboekstaande zee- en binnenschepen (artikel 8:199 BW respectievelijk artikel 8:790 BW) en teboekstaande luchtvaartuigen. Zij zijn roerend, maar toch registergoed;

• 3.

  aandelen in een registergoed (3:96 BW);

• 4.

  beperkte rechten op een registergoed (3:98 BW).

  Niet-registergoederen zijn alle goederen die géén registergoederen zijn.

  Woonwagen

  Of op een woonwagen een hypotheekrecht of stil pandrecht gevestigd moet worden, hangt af van de vraag of de woonwagen een roerende dan wel onroerende zaak is.

  Onroerende zaken worden gedefinieerd als grond (...) alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken (artikel 3:3 BW). Roerende zaken zijn alle zaken die niet onroerend zijn.

  De kennelijke bedoeling van de bouwer, de omvang en de constructie spelen een rol bij de vraag of de woonwagen bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. De verkeersopvattingen kunnen in aanmerking worden genomen bij de vraag of een woonwagen duurzaam met de grond is verenigd.

  Als een woonwagen duurzaam met grond van de gemeente verenigd is, dan is vestiging van krediethypotheek niet aan de orde. De gemeente is dan namelijk eigenaar van de woonwagen op grond van de in artikel 5:20 BW neergelegde regel dat de eigenaar van de grond tevens eigenaar is van de daarmee (duurzaam) verenigde gebouwen, werken en beplantingen.

  Een krediethypotheek kan wél worden gevestigd als er een recht van opstal is gevestigd. Als een woonwagen dus een onroerende zaak is, dan leidt het recht om op andermans grond een woonwagen 'op te stallen' er niet toe dat die woonwagen een roerende zaak wordt. Op zo'n woonwagen kan dus hypotheek gevestigd worden en geen pandrecht.

  Woonschip

  Vestiging van hypotheek op een woonschip is aan de orde als het schip te boek staat in de openbare registers of als het woonschip een onroerende zaak is (artikel 3:3 BW). Pandrecht op een woonschip is daarmee aan de orde als het schip niet te boek staat in de openbare registers en evenmin een onroerende zaak is.

  Artikel 2 Vorm van de geldlening

  Als de eigenaar van een woning een aanvraag om algemene bijstand of inkomensvoorziening doet, moet nagegaan worden of de uitkering in de vorm van een geldlening moet worden verstrekt (artikel 50 WWB en artikel 39a WIJ). De voorwaarden voor de WIJ zijn afgeleid van de WWB. De betreffende artikelen in de WIJ verwijzen dan ook naar die van de WWB.

  Het college moet de uitkering in de vorm van een geldlening verstrekken als voldaan is aan de volgende voorwaarden:

• -

  de belanghebbende is eigenaar van de door hemzelf of zijn gezin bewoonde woning met bijbehorend erf (artikel 50, eerste lid WWB);

• -

  van de belanghebbende kan in redelijkheid niet verlangd worden dat hij het in de woning met bijbehorend erf gebonden vermogen te gelde maakt, bezwaart of verder bezwaart (artikel 50, eerste lid WWB);

• -

  de te verlenen algemene bijstand bedraagt over een periode van een jaar, te rekenen vanaf de eerste dag waarover bijstand wordt verleend, naar verwachting meer dan het netto minimumloon (inclusief vakantiebijslag) per maand (artikel 50, tweede lid, onderdeel a. WWB), per 1-7-2010 een bedrag van € 1.304,37;

• -

  het in de woning met bijbehorend erf gebonden vermogen is hoger dan de speciale vrijlating voor de eigen woning als bedoeld in artikel 34, tweede lid, onderdeel d. WWB (artikel 50, tweede lid, onderdeel b. WWB), per 1-1-2010 een bedrag van € 46.200,00.

  Op grond van artikel 48, derde lid 3 WWB heeft het college de bevoegdheid om te bepalen of de geldlening al dan niet moet worden gezekerd door een krediethypotheek of een pandovereenkomst. Voor de WIJ wordt dit bepaald in artikel 39a. Door optimaal gebruik te maken van deze bevoegdheid nemen de financiële risico’s af. Er moet bij het verlenen van de uitkering in de vorm van een geldlening altijd een hypotheekrecht dan wel stil pandrecht gevestigd worden als er ook sprake is van een eigen woning, woonwagen of woonschip,

  Artikel 50, eerste lid, onderdeel a. WWB stelt dus dat de bijstand moet worden verleend in de vorm van een geldlening als de bijstand naar verwachting meer bedraagt dan één maal het netto minimum loon.

  Dit betekent dat, mits tegeldemaking of (verdere) bezwaring niet mogelijk is, de bijstand in de volgende vorm wordt verleend:

• -

  als de bijstand minder bedraagt dan of gelijk is aan het minimum loon: om niet;

• -

  als de bijstand meer bedraagt dan het netto minimum loon: geldlening onder hypothecair verband.

  Artikel 3 Medewerkingsplicht

  Als het college besluit tot verlening van bijstand in de vorm van een geldlening onder verband van hypotheek of stil pandrecht, kan op grond van artikel 48, derde lid WWB aan de bijstand de verplichting verbonden worden om medewerking te verlenen aan het vestigen van die hypotheek of het stil pandrecht.

  In de praktijk zal het college vrijwel altijd een dergelijke verplichting aan de bijstand in de vorm van een geldlening onder verband van stil pandrecht of hypotheek moeten verbinden. Dit houdt verband met het feit dat op grond van het BW de eigenaar van het onderpand de hypotheekakte of authentieke akte van pand bij de notaris moet ondertekenen. Zonder deze handeling van de eigenaar kan de gemeente geen hypotheek of stil pandrecht vestigen op zijn woning.

  In het eerste lid is geregeld dat belanghebbende de verplichting heeft om mee te werken aan het vestigen van een hypotheekrecht of stil pandrecht. Hiervoor moet de belanghebbende een zogenaamde bereidverklaring ondertekenen.

  In het tweede lid is geregeld dat het niet verlenen van medewerking tot gevolg heeft dat de in de vorm van een geldlening verleende bijstand wordt teruggevorderd. Of dat er afstemming op grond van artikel 18 WWB, artikel 41 WIJ en de gemeentelijke Maatregelverordening plaats vindt.

  Artikel 4 Vaststelling waarde woning

  De hoogte van de krediethypotheek wordt vastgesteld door de waarde van de woning te verminderen met de daarop drukkende schulden en het in artikel 34, tweede lid, onder d. WWB genoemde vrij te laten bescheiden vermogen.

  Omdat in het kader van de WOZ door de gemeente jaarlijks een taxatie van het gehele woningbestand wordt uitgevoerd, kan deze taxatie worden aangewend om de waarde van de woning vast te stellen. Op verzoek van betrokkene kan van deze WOZ-waardebeschikking worden afgeweken als de betrokkene van mening is dat de vastgestelde waarde geen recht doet aan de huidige waarde. Bijvoorbeeld door een snel inzakkende huizenmarkt.

  Met de “daarop drukkende schulden” worden alleen schulden bedoeld die zijn aangegaan voor de woning, zoals de financiering van de aankoop of een verbouwing. Consumptieve kredieten waarvoor de woning als zekerheid is gesteld of opnames van overwaarde die niet zijn aangewend voor de woning komen nadrukkelijk hiervoor niet in aanmerking.

  De kosten van het vestigen van een hypotheek- of stil pandrecht en de bijkomende kosten zijn voor rekening van de eigenaar. Dit zijn vervolgens voor de aanvrager uit bijzondere omstandigheden voortvloeiende noodzakelijke bestaanskosten. Wanneer hij deze niet uit eigen middelen kan bekostigen, kan hiervoor bijzondere bijstand verstrekt worden. Deze bijzondere bijstand wordt om niet verleend, rekening houdende met de geldende draagkrachtcriteria.

  Waardestijgingen na de taxatie zijn niet van invloed op hoogte van de al gevestigde geldlening. Uit de jurisprudentie kan worden afgeleid dat het in strijd is met het rechtszekerheidsbeginsel om een geldlening om die reden te verhogen.

  Artikel 5 Opnemen voorwaarden in hypotheekakte

  De lening moet aan een aantal voorwaarden voldoen, ongeacht of er wel of geen hypotheek dan wel stil pandrecht wordt gevestigd. In het eerste lid is aangegeven welke.

  Bij de in het tweede lid genoemde gebruikelijke bedingen die ook in de hypotheekakte moeten worden opgenomen, kan gedacht worden aan het beding tot beperking van de bevoegdheid tot verhuur of verpachting.

  Artikel 6 Vaststelling hoogte aflossing

  Net als onder de Abw is de aflossingsperiode bepaald op ten hoogste tien jaar. Door de duur waarin een aflossing gevraagd wordt beperkt te houden, is deze voor alle partijen te overzien.

  De periode van tien jaar waarin een aflossing wordt gevraagd, begint op het moment dat de bijstandverlening wordt beëindigd. Het nieuwe inkomen kan zodanig zijn dat een hoger maandelijks aflossingsbedrag gevraagd kan worden. Het is ook de bedoeling dat dan een hogere aflossing wordt verlangd. Het is immers niet nodig dat de vorderingen onnodig lang blijven uitstaan. Daarom is aangegeven dat de aflossingsperiode ten hoogste tien jaar bedraagt.

  Het inkomen van belanghebbende kan ook aanleiding geven om een lager maandelijks aflossingsbedrag te betalen dan is vastgesteld.

  Aangezien de hoogte van het inkomen geen vast gegeven hoeft te zijn, is bepaald dat het maandelijkse aflossingsbedrag telkens voor een jaar wordt vastgesteld.

  Deze wijze van vastlegging betekent dat periodiek een controle op de financiële situatie van belanghebbende plaatsvindt. Tussentijds is bijstelling van het aflossingsbedrag ook mogelijk.

  Wanneer belanghebbende tijdens de aflossingsperiode van tien jaar door zijn schuld nalatig is om de vastgestelde aflossing te voldoen, is het nog niet afgeloste deel van de geldlening terstond opeisbaar. In een dergelijke situatie is het redelijk eerst met belanghebbende een regeling te treffen. Is dat niet haalbaar (vanwege een weigerachtige opstelling van belanghebbende), dan staan in het uiterste geval middelen zoals beslag op het inkomen en executoriale verkoop van de woning ter beschikking.

  Artikel 7 Restant vordering

  Wanneer sprake is van lagere aflossingsbedragen die niet kunnen worden gecompenseerd door hogere aflossingsbedragen op andere tijdstippen binnen de gehele aflossingsperiode, is de periode van ten hoogste tien jaar niet voldoende om de totale geldlening af te lossen. Het restant wordt in ieder geval afgerekend bij verkoop van de woning en bij vererving.

  Dit komt erop neer dat voor het nog niet afgeloste deel van de geldlening uitstel van betaling wordt verleend. Aan belanghebbende wordt overgelaten of deze toch aflossingen wil verrichten. De renteverplichting na 10 jaar werkt daarbij als stimulans.

  Na 10 jaar is het redelijk om rente in rekening te brengen. Er is immers al tien jaar gelegenheid gegeven om rentevrij af te lossen en dus ook om het vermogen terug op te bouwen. De renteverplichting die na tien jaar ingaat, stimuleert wel het verrichten van aflossingen.

  Deze rente is de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, verminderd met 3%. Wanneer die rente niet kan worden betaald, wordt deze als vordering bijgeschreven bij het niet-afgeloste deel van de geldlening. Over deze rentevorderingen is geen rente verschuldigd.

  Het bijschrijven van rentevorderingen kent geen beperking. De nog resterende schuld zal dus op termijn steeds verder kunnen oplopen. Zoals eerder is aangegeven, is echter tien jaar de tijd gegund om rentevrij af te lossen. Die periode had zoveel mogelijk benut kunnen worden.

  Het kan gebeuren dat belanghebbende naar het oordeel van de gemeente de rente of een gedeelte daarvan kan opbrengen, maar dat belanghebbende daardoor niet aan aflossen toe kan komen. De renteverplichting belemmert dan het aflossen.

  Om dit te vermijden is bepaald dat de betaling eerst tot ten hoogste het bedrag van de renteverplichting wordt aangemerkt als aflossing. Dit is in overeenstemming met het gegeven dat in de eerste tien jaar voorrang wordt gegeven aan het aflossen van de geldlening. De bij de schuld bij te schrijven rente die telkens niet betaald kan worden zal, omdat er wordt afgelost, op termijn afnemen.

  Omdat over de bijgeschreven rentevordering geen rente is verschuldigd, loopt de totale schuld niet oneindig op.

  Wanneer de geldlening geheel is afgelost, zal de renteverplichting die op dat moment moet worden berekend nihil zijn. Het tot dat moment bijgeschreven totaalbedrag aan rentevorderingen wordt verder op de gebruikelijke wijze afgewikkeld. Voor zover dat bedrag niet betaald kan worden, wordt dat afgerekend bij verkoop van de woning zoals ook gebeurt als een deel van de geldlening niet kan worden afgelost. Is er naar het oordeel van het college voor belanghebbende geen mogelijkheid om de rente te betalen, dan wordt deze bijgeschreven bij het nog niet afgeloste deel van de geldlening. Het is dan niet te vermijden dat de totale schuld blijft oplopen. De aflossingsperiode van ten hoogste tien jaar gaat in na beëindiging van de bijstand (en de aanschrijving over de aflossing), ook al wordt er geen, of een lagere, aflossing opgelegd in verband met de hoogte van het inkomen.

  Een beoordeling van de betalingscapaciteit in het inkomen vindt na tien jaar eventueel alleen nog plaats voor de dan in werking tredende renteverplichting.

  Artikel 8 Verkoop van de woning

  Verkoop van de woning hoeft niet direct gepaard te gaan met een financiële afwikkeling. Dit zal doorgaans plaatsvinden bij de overdracht van de woning. Vanaf het moment waarop belanghebbende over de opbrengst kan beschikken, zal de resterende geldlening aan de gemeente in één keer moeten worden terugbetaald.

  Wanneer de woning wordt verkocht tegen een prijs die doelbewust beneden de geldende marktwaarde ligt, is er geen aanleiding om het resterende bedrag van de lening kwijt te schelden.

  Overigens zal, als de woning wel tegen de geldende marktwaarde is verkocht, de volledige opbrengst moeten worden aangewend ter aflossing van de hypothecaire schulden, waaronder de krediethypotheek. Pas als dit niet toereikend is, wordt de vordering kwijtgescholden.

  Expliciet is geregeld dat de krediethypotheek naar een andere koopwoning kan worden meegenomen wanneer bijzondere omstandigheden van medische of sociale aard of werkaanvaarding van betrokkene elders daartoe aanleiding geven.

  Er kunnen diverse redenen zijn om tot de verkoop van de oude woning en de aankoop van de nieuwe woning over te gaan. Zo kan de oude woning simpelweg te groot zijn of de oude woning is niet meer geschikt als gevolg van een handicap van de belanghebbende.

  Als belanghebbende de woning verkoopt om een andere (goedkopere) woonruimte te verkrijgen, mag het afgeloste deel van de lening gebruikt worden voor de financiering van de nieuwe woning. Cruciaal blijft dat het college steeds een gedegen afweging moet maken.

  Artikel 9 Herleving recht op bijstand

  De gemeente heeft de vrijheid om bij een hernieuwde bijstandsaanvraag na een periode van bijstandsverlening (al dan niet onder verband van krediethypotheek of stil pandrecht) uit te gaan van de marktwaarde van het goed op dat moment.

  Op dit punt wordt aangesloten bij het “oude” Besluit krediethypotheek bijstand waarbij bij een onderbreking van minder dan twee jaar werd uitgegaan van dezelfde geldlening die bij de eerdere bijstandsverlening was toegepast.

  De geldlening van de vorige krediethypotheek wordt niet aangemerkt als een op de woning drukkende schuld maar als een reeds verbruikt deel van de nieuw te berekenen geldlening. Bij gelegenheid van de nieuwe aanvraag behoort in principe een nieuwe vaststelling van het maximaal te lenen bedrag. Ook wanneer de waarde van de woning niet is gestegen, leidt dat tot een onevenredige verhoging van de in totaal te lenen (en dus terug te betalen) bijstand. Dat effect wordt veroorzaakt doordat de vordering van de vorige krediethypotheek als een op de woning drukkende schuld wordt meegenomen. Vervolgens wordt de geldlening berekend, met toepassing van de vermogensvrijlating, op het dan resterende vermogen. Dat resterende vermogen is echter het vermogen dat bij de vorige krediethypotheek was vrijgelaten. Door de hernieuwde bijstandverlening zal dat dus toch nog ten dele moeten worden aangesproken.

  Artikel 10 Opgave

  Ook na afloop van de maximale aflossingsperiode van tien jaar wordt, als er nog een deel van de geldlening moet worden afgelost, aan belanghebbende een opgave verstrekt van de stand van de geldlening en van de eventueel bijgeschreven rentevorderingen.

  Artikel 11 Hardheidsclausule

  Deze bepaling geeft het college de bevoegheid om één of meerdere artikelen buiten toepassing te laten of daarvan af te wijken. Dit kan echter niet al te gemakkelijk. Namelijk alleen bij gevallen die ten tijde van het vaststellen van de regeling niet voorzienbaar waren. Verder moet toepassing van het betreffende artikel of de artikelen, gelet op het belang van het verlenen van de uitkering, leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard.

  Artikel 12 Intrekking oude regeling

  Dit artikel behoeft geen toelichting.

  Artikel 13 Inwerkingtreding

  Dit artikel behoeft geen toelichting.

  Artikel 14 Citeertitel

  Dit artikel behoeft geen toelichting.