Doelgroepenverordening gemeente Purmerend 2020

Ondertekening

Toelichting

Aanleiding en achtergrond

De gemeente Purmerend heeft de ambitie om tot 2040 ongeveer 10.000 woningen aan de bestaande woningvoorraad toe te voegen.

Om de diversiteit en doorstroom te bevorderen geldt voor de nieuwbouw als uitgangspunt dat ten minste 30% van die woningen beschikbaar komt voor sociale huur en 30% voor middeldure huur- en/of betaalbare koopwoningen. Deze ambitie is vastgelegd in de Nota Kaders en instrumenten woningbouw programmering; spelregels 30-30-40. Deze nota vormt daarmee het uitgangspunt voor deze doelgroepenverordening.

De Wet ruimtelijke ordening biedt een gemeente de mogelijkheid om in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage van daarin genoemde categorieën woningen wordt gerealiseerd bij nieuwbouwplannen. De categorieën van woningen waarvoor dit in een bestemmingsplan kan worden geregeld zijn:

• 1.

  sociale huurwoningen;

• 2.

  middeldure huurwoningen;

• 3.

  sociale koopwoningen;

• 4.

  particulier opdrachtgeverschap.

Het betreft daarmee woningen voor specifiek benoemde doelgroepen. De juridische basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid voor deze doelgroepen moet zijn vastgelegd in een zogeheten doelgroepenverordening. Een doelgroepenverordening heeft alleen betrekking op nieuwbouw. Deze Doelgroepenverordening Purmerend 2020 vormt de basis voor het doelgroepenbeleid van de gemeente Purmerend.

Algemene beschouwing op de inhoud

In deze verordening is invulling gegeven aan het woonbeleid met betrekking tot doelgroepen bij de realisatie van sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen.

De woningcategorieën binnen de huurwoningen worden onderscheiden door de hoogte van de aanvangshuurprijs bij de eerste ingebruikname van de woning.

De bovengrens van de aanvangshuurprijs voor de sociale huurwoningen en tegelijk de ondergrens van de aanvangshuurprijs voor middeldure huurwoningen is geregeld als grens die is opgenomen in de Wet op de huurtoeslag (artikel 13, eerste lid, onder a Wet op de huurtoeslag). De bovengrens van de aanvangshuurprijs voor middeldure huurwoningen moet door de gemeente worden vastgesteld. In deze verordening heeft de raad ervoor gekozen deze grens bij de inwerkingtreding van deze verordening op € 1.032,- (prijspeil 2020) te stellen.

De doelgroepen waarvoor de huurwoningen moeten worden gerealiseerd worden gerelateerd aan hun onderscheiden inkomen.

Om te zorgen dat de realisatie van de ambities op het gebied van sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen gekenmerkt wordt door een zekere mate van continuïteit zijn in de verordening minimale instandhoudingstermijnen opgenomen. Dat zijn de periodes waarin de categorieën woningen beschikbaar moeten blijven voor de daarvoor aangewezen doelgroepen.

Voor de verdeling van sociale huurwoningen heeft raad de Huisvestingsverordening Purmerend 2018 vastgesteld. De huisvestingsverordening geeft regels met betrekking tot de woonruimteverdeling en de eventueel daarvoor benodigde vergunningen.

In deze doelgroepenverordening is invulling gegeven aan de wens van de raad middeldure huurwoningen bij voorkeur toe te wijzen aan ingezetenen van de gemeente Purmerend.

De verordening en de toekomstige Omgevingswet

Op dit ogenblik is de inwerkingtreding van de Omgevingswet voorzien; vooralsnog lijkt deze op 1 januari 2022 in werking te treden. Deze wet biedt onder meer de nieuwe basis voor het door de gemeente te voeren beleid op het gebied van doelgroepen. In de gemeentelijke omgevingsvisie legt de gemeente vast welk langetermijnbeleid zij beoogt. In het (mede daarop gebaseerde) omgevingsplan wordt de uitwerking van dit langetermijnbeleid verder vorm gegeven.

Artikelsgewijze toelichting

Artikel 1 Definities

De inhoud van de onderdelen a, b, d en j van dit artikel spreekt voor zich.

In onderdeel c is gekozen voor een inkomensnorm die gebaseerd is op 1,5 keer het bruto modaal inkomen. Dit inkomen wordt regelmatig door het Centraal Planbureau in het door haar opgestelde Centraal Economisch Plan gepubliceerd.

Vanwege de grote samenhang van deze verordening met de Huisvestingsverordening Purmerend 2018 is er voor gekozen om de definities die in die verordening gegeven zijn voor de begrippen huishouden, inkomen en woonruimte (de onderdelen e, g en l) hier over te nemen.

Door het gebruik van de zinsnede ‘enkele gebruik van een woonruimte’ in onderdeel f van dit artikel, komt tot uiting dat het bij de huurprijs gaat om de huurprijs zonder opslagen, zoals servicekosten of voorschotten voor nutsvoorzieningen.

Voor de definities van de begrippen sociale huurwoning en middeldure huurwoning (onderdelen i en k) is verwezen naar de definities van deze cruciale begrippen zoals die zijn opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. Omdat de basis van de verordening voor dit type woningen ligt in het Besluit ruimtelijke ordening (en de daaraan ten grondslag liggende Wet ruimtelijke ordening) en er daarom geen licht mag zitten tussen de begrippen in deze regelingen, is ervoor gekozen te verwijzen naar de definities uit het Besluit ruimtelijke ordening. Daarbij wordt opgemerkt dat het Besluit ruimtelijke ordening spreekt over ‘geliberaliseerde woning voor middenhuur’, daar waar in deze verordening daarvoor de term ‘middeldure huurwoning’ is gebruikt. Deze term is gekozen vanwege de leesbaarheid van deze verordening.

Artikel 2 Doelgroepen en toewijzing

Dit artikel beschrijft de doelgroepen bij nieuw te bouwen sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen. De doelgroepen zijn afgebakend met behulp van maximale inkomensgrenzen.

Bovendien is in de doelgroepenverordening opgenomen dat ingezetenen van de gemeente Purmerend voorrang krijgen bij de toewijzing van de middeldure huurwoningen.

Op deze wijze wordt gestimuleerd dat inwoners van de gemeente zo veel als mogelijk gelegenheid krijgen om binnen de grenzen van de gemeente te blijven wonen.

Artikel 3 Instandhoudingstermijnen

Op grond van dit artikel van de verordening moet een verhuurder van een sociale of middeldure huurwoning de woning, gerekend vanaf het eerste moment van ingebruikname, gedurende een minimale termijn beschikbaar houden voor de doelgroep waarvoor de woning bedoeld is. De zogeheten instandhoudingstermijn.

Voor sociale huurwoningen is de instandhoudingstermijn gesteld op 25 jaar, omdat het aanbod voor deze categorie het meest knelt en er daarom grote behoefte is aan voortdurende beschikbaarheid van dit type woningen. Voor middeldure huurwoningen is er iets meer flexibiliteit mogelijk en is de instandhoudingstermijn op 15 jaar gesteld.

De instandhoudingstermijnen zijn overgenomen uit de Nota kaders en instrumenten woningbouw programmering; Spelregels 30-30-40.

Gedurende de instandhoudingstermijn mag de huurprijs van de sociale huurwoning of de middeldure huurwoning niet hoger zijn dan de uit de wet of deze verordening voortvloeiende huurprijsgrens. Ook indien de betreffende woningen gedurende de instandhoudingstermijn worden onttrokken aan de doelgroep, wordt in strijd gehandeld met de Doelgroepenverordening Purmerend 2020. Als voorbeeld kan worden genoemd het geval dat een middeldure huurwoning wordt verkocht aan een bewoner, dan wel voor een te hoge huurprijs wordt verhuurd gedurende de instandhoudingstermijn. In die gevallen kan de gemeente handhavend optreden, bijvoorbeeld door het opleggen van een last onder dwangsom.

Artikel 4 Huurprijsgrenzen

De huurprijsgrenzen zijn de grenzen waarbinnen de aanvangshuurprijs van een nieuw te bouwen sociale huurwoning of een middeldure huurwoning moet blijven.

Voor de verhuur van een sociale huurwoning is de bovengrens van de aanvangshuurprijs bepaald door artikel 13, eerste lid onder a van de Wet op de huurtoeslag. Dat betekent dat bij het bepalen van deze categorie rekening is gehouden met de bestaande huurtoeslaggrens.

Voor de middeldure huurwoningen geldt de bovengrens van sociale huurwoningen als ondergrens. Dit zit besloten in de tekst van de definities uit het Besluit ruimtelijke ordening. Deze worden hier dan ook niet overgenomen, anders zou bij een aanpassing van het Besluit ruimtelijke ordening ook deze verordening moeten worden gewijzigd.

De huurprijsgrenzen worden ieder jaar gecorrigeerd voor inflatie met behulp van indexatie. De indexeringsgrondslag van de bovengrens bij middeldure huurwoningen is een gemeentelijke beleidskeuze.

Er is voor gekozen om de bovenkant van het plafond voor de aanvangshuurprijs, net als de onderkant van de bandbreedte, te koppelen aan artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. De bovenkant is daarbij jaarlijks bepaald op 140% van de onderkant van de bandbreedte.

De in het eerste lid van dit artikel genoemde hoogste aanvangshuurprijs van een middeldure huurwoning wordt ieder opeenvolgend kalenderjaar vastgesteld op 140% van het bedrag dat is bepaald door toepassing van artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag

Artikel 5 Percentages woningen ten behoeve van doelgroepen

Artikel 5 is opgenomen om de ambities van de gemeente Purmerend ook op deze plek inzichtelijk te maken. De raad geeft zich daarbij zelf de opdracht om bij het vaststellen van toekomstige bestemmingsplannen en, na inwerkingtreding van de Omgevingswet, toekomstige omgevingsplan, rekenschap te geven van de vraag in hoeverre met het vaststellen van een bestemmingsplan of een omgevingsplan wordt bijgedragen aan het realiseren van de doelstellingen.

Nadrukkelijk betekent dit niet dat in elk bestemmingsplan of omgevingsplan de percentages van 30% voor sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen moeten worden opgenomen, maar het betekent wel dat de raad de samenhang tussen vast te stellen en geldende bestemmings- of omgevingsplan moet beoordelen bij het realiseren van de ambities.

Artikel 6 Meldingsplicht

Om zicht te houden op de gerealiseerde woningvoorraad sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen is in dit artikel een meldingsplicht geïntroduceerd. Deze meldingen moeten geschieden ter attentie van het college, het bestuursorgaan dat met de uitvoering van deze doelgroepenverordening is belast.

De meldingsplicht strekt zich ook uit tot wijzigingen in de huurovereenkomsten gedurende de instandhoudingstermijn, zodat gedurende die termijn beter kan worden gevolgd of woningen voor doelgroepen ook daadwerkelijk beschikbaar blijven voor die groepen.

Artikel 7 Hardheidsclausule

Om te voorkomen dat er onvoorzien gevolgen kunnen zijn van de inwerkingtreding van deze verordening die onredelijk nadelig zijn, is aan het college de bevoegdheid gegeven om deze onredelijke gevolgen aan te passen tot het niveau waarin wel gesproken kan worden van redelijke gevolgen. Van te voren is het niet mogelijk om inzichtelijk te maken om welke gevolgen het gaat, dan wel in welke gevallen daarvan sprake is. Wel duidelijk is dat de hardheidsclausule slechts in uitzonderlijke gevallen wordt toegepast.

Dat de inwerkingtreding van de verordening op zich zelf genomen nadelige gevolgen kan hebben vormt geen reden voor het toepassen van de hardheidsclausule.

Artikel 8 Citeertitel

Om de verordening in de praktijk gemakkelijk aan te kunnen duiden is gekozen voor de verder voor zich zelf sprekende citeertitel.

Artikel 9 Inwerkingtreding

Dit artikel spreekt voor zich.