Nota Grondbeleid 2013

Paragraaf 1.1: Aanleiding

Op 27 januari 2009 heeft de gemeenteraad van de gemeente Reusel-De Mierden (hierna: de gemeente) de Nota Grondbeleid2009 (bijlage 2a) vastgesteld. Door gewijzigde marktomstandigheden en veranderde wetgeving is het wenselijk de Nota Grondbeleid te actualiseren. De Nota Grondbeleid wordt normaliter om de 4 jaar herzien. Dit is vastgelegd in artikel 20 van de “Financiële beheersverordening Reusel-De Mierden”.

Paragraaf 1.2: Doelstelling

Een geactualiseerde Nota Grondbeleid, waarin helder en transparant de kaders voor het gemeentelijk grondbeleid voor de komende 4 jaar zijn opgenomen. Hierdoor kunnen op een verantwoordelijk manier, binnen de financiële kaders, de beoogde ruimtelijke doelstelling van de gemeente gerealiseerdworden.

Paragraaf 1.3: Aandachtspunten

Door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente zijn een aantal aandachtpunten geformuleerd voor de herziening van de Nota Grondbeleid.

De belangrijkste aandachtspunten zijn:

• ·

  Heroverweging vorm van grondbeleid(actief/passief).

• ·

  Risicoanalyse grondexploitaties in relatie tot weerstandsvermogen.

• ·

  Tussentijdse winstneming en vorming van voorziening bij tekort op grondexploitatie.

• ·

  De wijze van bepaling marktconforme grondprijs voor verschillende functies.

• ·

  Beleid omtrent niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG).

• ·

  Koppeling nieuwe Woonvisie aan Nota Grondbeleid en opnemen geactualiseerde programma’s in de grondexploitaties.

• ·

  Besluitvorming over fondsafdrachten.

Daarnaast zijn onderstaand nog andere belangrijke aandachtpunten benoemd:

• ·

  Beleid ten aanzien van overige gronden (gronden met maatschappelijke functie, pachtgrond, landbouwgrond, bos- en natuurgrond en snippergroen).

• ·

  Organisatie van het grondbeleid binnen de gemeente.

• ·

  Tijdelijk beheer en eventueel anders bestemmen van gronden.

• ·

  Verankering grondbeleid in de budgetcyclus van de gemeente.

Al deze punten komen aan de orde in de herziene nota.

Paragraaf 1.4: Opzet geactualiseerde nota

Bij de opzet van de nota is ervoor gekozen zoveel mogelijk qua opzet aan te sluiten bij de huidige Nota Grondbeleid. Na de inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingezoomd op de vormen van grondbeleid, de huidige markt en de mogelijkhedentotkostenverhaal.

In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het grondprijsbeleid en de bepaling van de marktconforme grondwaarde. In hoofdstuk 4 wordt het (financieel) kader waarbinnen het grondbeleid zich afspeelt binnen de gemeente geschetst.

In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de overige gronden in eigendom van de gemeente.

Tot slot wordtin hoofdstuk 6 het beleid samengevat en de beslispunten en aandachtspunten benoemd.

In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de belangrijkste beleidsdocumenten, gewijzigde wetgeving en aangekondigde wijzigingen.

In bijlage 2 zijn de belangrijkste in de Nota Grondbeleid genoemde gemeentelijke beleidsdocumenten opgenomen.

Paragraaf 2.1: Doel van het grondbeleid

Het grondbeleid is een middel om doelen te realiseren inzake ruimtelijke ordening, volkshuisvesting, werkgelegenheid, recreatie en mogelijk nog andere zoals bijvoorbeeld natuurontwikkeling. Deze doelen zijn momenteel binnen de gemeente vastgelegd in onderstaande beleidsdocumenten:

StructuurvisiePlus vastgesteld d.d. 19 juli 2004.

Nota Woonvisie 2005-2015 vastgesteld d.d. 20 december 2004.

Nota Gronden voor Beleid vastgesteld d.d. 27 april 1998.

Nota Grondbeleid 2009 d.d. 27 januari 2009.

Integrale visie plattelandsontwikkeling vastgesteld d.d. 28 februari 2012.

De gemeente bepaalt middels haar beleid wat, wanneer, waar gebouwd wordt. De gemeente wil regie op ontwikkeling voeren om haar ruimtelijke doelstellingen te realiseren. De gemeente kan op verschillende manieren invulling geven aan deze rol. Denk hierbij aan actief grondbeleid, passief grondbeleid en vele tussenvormen hierin. Afhankelijk van de economische uitvoerbaarheid van een ontwikkeling en de mogelijke risico’s maakt de gemeente per locatie/deelgebied een keuze voor het type grondbeleid.

Momenteel is de gemeente bezig met het opstellen van een nieuwe Woonvisie, een Centrumvisie Reusel en een integrale Toekomstvisie. Dit jaar wordt ook gestart met het opstellen van een nieuwe Structuurvisie.

Paragraaf 2.2: Vormen van grondbeleid

Subparagraaf 2.2.1: Actief grondbeleid

Bij een actief grondbeleid koopt de gemeente zelf de grond en deeventueel daarbij behorende opstallen aan. De gemeente maakt de locatie bouwrijp en verkoopt bouwrijpe grond. Tot slot zorgt de gemeente vaak voor de aanleg van de benodigde infrastructuur en de inrichting van de openbare ruimte.

Op deze manier heeft de gemeente de mogelijkheid om zelf de ontwikkeling van een project te organiseren en kan zij (maximaal) invloed uit oefenen op de gewenste ontwikkeling en de wijze van uitgifte en mogelijke voorwaarden. De gemeente heeft de regierol zelf in handen.

Bij grondaankopen wordt onderscheid gemaakt in de volgende soorten aankopen:

• Aankopen ten behoeve van de ontwikkeling van een bestemmingsplan.

• Aankopen die worden ingezet als compensatiegronden buiten een plangebied.

• Aankopen die vooruit lopen op toekomstige plannen (strategische aankopen).

Voor de laatste groep van aankopen is het van belang om snel te kunnen anticiperen op zich voordoende mogelijkheden. Deze mogelijkheden dienen aan te sluiten bij de gemeentelijke doelstellingen zoalsvastgelegd in onder andere de StructuurvisiePlus. Daarnaast is het van belang deze aankopen goed te onderbouwen en in relatie te zien met het weerstandsvermogen van de gemeente. Dit is het vermogen van de gemeente om mogelijke tegenvallers op te kunnen vangen.

Subparagraaf 2.2.2: Instrumenten bij actief grondbeleid

De gemeente beschikt bij een actief grondbeleid over de volgende instrumenten:

Minnelijke verwerving.

Strategische grondverwerving.

Wet Voorkeursrecht Gemeenten.

Onteigening.

Minnelijke verwerving.

Het woord spreekt voor zich: deze verwerving gaat in alle vrijheid en in goed overleg tussen

verkoper en koper. Op basis van de getaxeerde waarde van de gronden en/of panden en rekening houdend met het toekomstige gebruik wordt in overleg tussen de verkoper en koper onderhandeld over de aankoop van gronden en/of panden. Voor bepaling van de getaxeerde waarde wordt gebruik gemaakt vangespecialiseerde en geregistreerde/gecertificeerde taxateurs.

Strategische grondverwerving.

Een belangrijk onderdeel van actief grondbeleid is het strategisch grondverwervingsbeleid.

Dit houdt in dat er vooruitlopend op de verwachte planvorming op strategische plaatsen grondenworden aangekocht. Vaak gebeurt dit om een onderhandelingspositie te krijgen en kunnen de gronden nog tegen een aantrekkelijke prijs (huidige waarde bestemmingsplan) worden aangekocht.

Daarnaast kan ook strategisch grond aangekocht worden als ruilobject bij verwerving van gronden voor een ontwikkellocatie.

De laatste jaren hebben gemeenten als gevolg van gewijzigde (markt)omstandigheden ondervonden dat het vroegtijdig verwerven van gronden aanzienlijke risico’s met zich mee kan brengen omdat er gespeculeerd werd op een stijging van de grondprijzen en een gegarandeerde tijdige afzet in de markt.

Wet voorkeursrecht gemeenten.

De gemeente kan op basis van eenstructuurvisie of bestemmingsplan een voorkeursrecht vestigen.

Belangrijke voorwaarde voor toepassing van het voorkeursrecht is dat de vestiging alleen mogelijk is in een gebied waar de huidige bestemming wordt gewijzigd naar een niet-agrarische bestemming.

Op basis van het voorkeursrecht heeft de gemeente het eerste recht van koop.

Als een eigenaar het onroerende goed wil verkopen dient dit als eerste aan de gemeente aangeboden te worden. Als de gemeente beslist om niet tot aankoop over te gaan is de eigenaar vrij het onroerende goed aan een ander te verkopen. Het toepassen van het voorkeursrecht is een passief middel omdat de eigenaar niet verplicht is de grond aan te bieden.

De wet is vooral bedoeld om speculanten (zogenaamde freeriders) te weren en prijsopdrijving te voorkomen.

De inzet van het instrument is sterk afhankelijk van de concrete omstandigheden van het project en de economische uitvoerbaarheid van het project.

Onteigening.

Indien de gemeente al het mogelijke heeft ondernomen om de gronden minnelijke te verwerven maar het is niet gelukt, kan de gemeenteraadaan de Kroon verzoeken om de gronden te onteigenen. Voor de inzet van dit zwaarwegende publiekrechtelijke middel gelden de regels opgenomen in de Onteigeningswet.

Een aantal belangrijke aandachtspunten voor onteigening zijn:

Eigenaar is niet in staat of bereid de bestemming zelf te realiseren.

Het minnelijke traject van verwerving moet zorgvuldig zijn doorlopen (aantoonbaar via verwervingsdossier of logboek).

De onteigeningstitel.

De lange doorlooptijd om op deze manier de gronden in bezit te krijgen.

Dehoge procedurekosten.

Subparagraaf 2.2.3: Voor – en nadelen actiefgrondbeleid

Onderstaand zijn een aantal belangrijke voor- en nadelen van actief grondbeleid benoemd.

Voordelen:

Maximale regie door de gemeente op de ontwikkeling en de wijze van uitgifte van gronden.

Bij minimaal sluitende grondexploitatie kunnen alle kosten verhaald worden via de verkoopprijs van de grond.

De gerealiseerde winst op de grondexploitatie komt ten gunste van de gemeente.

Geen publiekrechtelijk kostenverhaal nodig middels een exploitatieplan.

Nadelen:

Risico van dure grondaankopen en gewijzigde economische omstandigheden waardoor in plaats van een geprognotiseerde winst een verlies op de grondexploitatie ontstaat.

Geen voldoende specifieke kennis van de markt binnen de gemeentelijke organisatie.

Kans op hogere planontwikkelingskosten.

Benodigd weerstandsvermogen om tegenvallers en risico’s op te kunnen vangen.

Subparagraaf 2.2.4: Passief grondbeleid

De gemeente kan met betrekking tot haar grondbeleid ook kiezen voor een passieve of faciliterende rol. In deze rol beperkt de gemeente zich tot haar publieke taak doorhet stellen van beleidskaders en randvoorwaarden voor de ontwikkeling en de juridische verankering (bestemmingsplan) en controle hierop.

Bij passief grondbeleid wordt de ontwikkeling binnen de gestelde randvoorwaarde overgelaten aanprivate partijen. De gemeente maakt met deze private partijen afspraken over onder andere kostenverhaal.

Subparagraaf 2.2.5: Instrumenten passief grondbeleid

De gemeente kan mede als gevolg van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) ook bij een passief grondbeleid regie voeren op deontwikkeling van een bepaald gebied. De gemeente bepaald wat, wanneer, waar, gebouwd mag worden.

De gemeente beschikt bij een passief grondbeleid over de volgende instrumenten:

Bestemmingsplan en omgevingsvergunning.

Privaatrechtelijke en publiekrechtelijk kostenverhaal via respectievelijk een anterieure overeenkomst en een exploitatieplan. Als er na vaststelling van het exploitatieplan een privaatrechtelijke overeenkomst wordt gesloten dan is er sprake van een zogenaamde posterieure overeenkomst.

Posterieure overeenkomst (privaatrechtelijke overeenkomst nadat exploitatieplan is vastgesteld).

Bestemmingsplan.

Door middel van een (wijziging) bestemmingsplankan een voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling mogelijk gemaakt worden. De bevoegdheid hiertoe ligt primair bij de gemeente.

De eisen en regels vanuit wettelijke regelgeving en gemeentelijk beleid worden in het bestemmingsplan opgenomen en natuurlijk is de economische uitvoerbaarheid van belang. De economische uitvoerbaarheid kan een rol spelen bij de mogelijkheid tot (publiekrechtelijk) kostenverhaal.

Privaatrechtelijk en publiekrechtelijk kostenverhaal.

Bij een passief grondbeleid kunnen de kosten niet worden verhaald uit de verkoop van grond.

De gemeentelijke kosten voor het realiseren van de ontwikkeling wil zij bij voorkeur verhalen door het sluiten van een privaatrechtelijke overeenkomst met deontwikkelende partij. Als de ontwikkelende partij niet bereid is tot het sluiten van een privaatrechtelijke overeenkomst, dan is het kostenverhaal voor de gemeente niet is veiliggesteld en is de gemeente wettelijk verplicht een exploitatieplan op te stellen. Het publiekrechtelijk kostenverhaal wordt dan geregeld via de omgevingsvergunning. In paragraaf 2.6 wordt nader ingegaan op de mogelijkheden tot kostenverhaal.

Subparagraaf 2.2.6: Voor- en nadelen passief grondbeleid

Onderstaand zijn de belangrijkste voor- en nadelen van passief grondbeleid benoemd.

Voordelen:

Beperkt financieel risico voor de gemeente.

Regie op ontwikkeling is mogelijk door privaatrechtelijke overeenkomst of exploitatieplan.

Nadelen:

Geen winst op grondexploitatie alleen kostenverhaal.

Mogelijk kunnen niet alle gemeentelijke kosten verhaald worden.

Complexiteit en kosten opstellen exploitatieplan bij publiekrechtelijk kostenverhaal.

De verplichte jaarlijkse herziening van het exploitatieplan.

Subparagraaf 2.2.7: Mengvormen van grondbeleid

Naast een actief of passief grondbeleid zijn er allerlei tussenvormen van grondbeleid mogelijk. Hierbij wordt in de samenwerking tussen gemeente en private partijen een duidelijke rol- en risicoverdeling gemaakt ten aanzien van de grondexploitatie en de vastgoedexploitatie. Dit noemt men Publiek, Private Samenwerking (PPS).

De meest voorkomende vormen van zijn:

Oprichting afzonderlijke entiteit. Bijvoorbeeld een CV/BV-constructie waarbij partijen gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor het eventuele verlies van de grondexploitatie en de vastgoedexploitatie de verantwoordelijkheid is van de private partij(en).

Bouwclaimmodel. Hierbij koopt de gemeente de grond tegen een marktconforme prijs van de private partij en levert zij bouwrijpe grond aan de private partijen, waarna de gemeente meestal de locatie woonrijp maakt. In de overeenkomst kunnen een aantal voorwaarden opgenomen worden zoals: bouwtitel en voorverkooppercentage.

Ik het kader van het kiezen voor een PPS is het van belang vooraf goed te bepalen wat de meerwaarde van de samenwerking is en onder welke condities en voorwaarden deze meerwaarde gestalte kan krijgen.

Subparagraaf 2.2.8: Instrumenten mengvormen van grondbeleid

Het beste instrument voor samenwerking tussen gemeente en private partijen is het sluiten van een privaatrechtelijke overeenkomst waarin de afspraken tussen partijen op privaatrechtelijke basis (wilsovereenstemming) worden vastgelegd. Op basis van deze overeenkomst is het niet noodzakelijk om in kader van publiekrechtelijk kostenverhaal bij het vaststellen van het bestemmingsplan een exploitatieplan in procedure te brengen als kostenverhaal is verzekerd en het niet noodzakelijk is nadere eisen en regels te stellen.

Subparagraaf 2.2.9: Voor- en nadelen mengvormen van grondbeleid

Onderstaand zijn de belangrijkste voor- en nadelen van tussenvormen van grondbeleid benoemd.

Voordelen:

Beperking risico door verdeling tussen partijen.

Inbreng kennis vanuit beide partijen.

Nadelen:

Scheiding tussen privaatrechtelijke verantwoordelijkheid in overeenkomst en publiekrechtelijke taak van de gemeente.

Interpretatie verschillen in de overeenkomst aangezien vaak niet alles letterlijk vast te leggen is in een overeenkomst. Overeenkomst is vaak ook op basis van vertrouwen tussen partijen gesloten.

De ontbinding van de overeenkomst. De overeenkomst kan door onvoorziene omstandigheden of faillissement van de ontwikkelaar ontbonden worden.

Paragraaf 2.3: Huidige grondbeleid

Mede op basis van de in de Structuurvisie Plus opgenomen ruimtelijke doelen en de gunstige marktomstandigheden achtte de gemeente het wenselijk om bij het opstellen van de Nota Grondbeleid in 2009 te kiezen voor een actieve grondpolitiek. Inmiddels wordt per project de afweging gemaakt tussen actief, passief of een mengvorm van grondbeleid. Bij deze afweging spelen een aantal factoren een rol zoals:

Mogelijkheid tot verwerving overige benodigde gronden en prijs.

Het risicoprofiel en de omvang van het project.

De ruimtelijke en maatschappelijke impact van het project.

Als gekozen wordt voor passief grondbeleid dan is het streven om kostenverhaal veilig te stellen via een anterieure overeenkomst. Als dat niet mogelijk is wordt bezien of door publiekrechtelijk kostenverhaal middels een exploitatieplan alle kosten kunnen worden verhaald.

Ook kan er gekozen worden voor een mengvorm van grondbeleid. Hierbij is de voorkeur van de gemeente het toepassen van het bouwclaimmodel. Vaak is hierbij de grond in handen van de ontwikkelaar waarmede een overeenkomst wordt gesloten.

Paragraaf 2.4: Gewijzigde marktomstandigheden en wetgeving

Sinds de crisis zijn de (markt)omstandigheden behoorlijk gewijzigd. Als gevolg van de economische crisis zijn de prijzen van de woningen behoorlijk gedaald en is de afzet in de markt enorm teruggelopen. Er is nu duidelijk sprake van een kopersmarkt.

De bankencrisis heeft ervoor gezorgd dat de eisen ten aanzien van het verstrekken van hypotheken strenger zijn geworden, waardoor mensen minder kunnen lenen om een huis te kopen. De grondprijs is hierin niet de meest bepalende factor omdat de grondprijs een beperkt onderdeel is van de totale stichtingskosten van een woning.

Daarnaast is het voor ontwikkelaars en bedrijven lastig om gunstige financiering te krijgen.

Dit alles heeft ook een behoorlijke impact op de gemeentelijke grondposities. Zij worden geconfronteerd met aanzienlijke verliezen of minder winsten in hun lopende grondexploitaties en zijn genoodzaakt tot het afboeken op strategisch aangekochte gronden. In dat kader is er meer politieke aandacht voor het grondbeleid en zijn gemeenten zich aan het beraden over hun toekomstige rol.

Daarnaast is de wetgeving veranderd en zijn er wijzigingen aangekondigd. Onderstaand een aantal ontwikkelingen welke van invloed kunnen zijn op het grondbeleid:

Bijgestelde voorschriften van de commissie Besluit Begroting en Verantwoording (hierna; BBV) inzake grondexploitatie (februari 2012).

Opgedane ervaringen en jurisprudentie Wro onderdeel Grondexploitatiewet.

Gewijzigde Wet voorkeursrecht gemeenten (1 juli 2010) en gewijzigde Onteigeningswet als gevolg van de inwerkingtreding van de Crisis- en herstelwet.

Het in werking treden van de Aanbestedingswet per 1 april 2013.

De nog in werking te treden Wet houdbare overheidsfinanciën (wet HOF).

De nog in werking te treden Omgevingswet.

In bijlage 1 wordt hierop een korte toelichting gegeven.

Paragraaf 2.5: Stand van zaken grondbeleid (grondexploitaties)

Op basis van de concept jaarrekening 2012is de huidige stand van zaken van het grondbeleid beschreven.

De gemeente heeft momenteel 7 actieve grondexploitaties, waarvan 1 betrekking heeft op de ontwikkeling van bedrijfsterrein.

De actieve grondexploitaties zijn: Molen Akkers in Reusel, Kerkekkers in Hulsel, Kleine Hoeven in Reusel (bedrijfsterrein), De Leeuwerik in Hooge Mierde, Den Boegent in Reusel, Centrumplan Reusel en De Hasselt II in Lage Mierde.

Bij de Leeuwerik in Hooge Mierde is sprake van een Publiek Private Samenwerking.

Daarnaast participeert de gemeente voor 25% in de exploitatie van het Kempisch bedrijvenpark.

De gemeente heeft geen in ontwikkeling te brengen gronden waarvan de grondexploitatie nog niet door de gemeenteraad is vastgesteld, de zogenaamde nog niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG).

Voor de plannen met een negatief exploitatieresultaat is conform het BBV een voorziening getroffen.

Daarnaast heeft de gemeente nog een algemene reserve om niet voorzienbare risico’s (waarmee in de huidige grondexploitaties geen rekening is gehouden) op te vangen.

Paragraaf 2.6: Kostenverhaal

Subparagraaf 2.6.1: Algemeen

De gemeente wil bij passief grondbeleid tot maximaal kostenverhaal komen middels het sluiten van een anterieure overeenkomst. Deze privaatrechtelijke overeenkomst dient voor de vaststelling van het ruimtelijk besluit te zijn gesloten. In de praktijk van de gemeente is dat voor de ter inzage leggingvan het ruimtelijke besluit. Lukt dit niet dat zal de gemeente via publiekrechtelijke wegkostenverhaal afgedwongen moeten worden.

Met de inwerkingtreding van de Wro met daarin opgenomen het onderdeel grondexploitatiewet zijn de publiekrechtelijke mogelijkheden tot kostenverhaal verbeterd. Waar in het verleden kosten werden verhaald op basis van een exploitatieverordening is publiekrechtelijk kostenverhaal nu vastgelegd in de wet (Wro en Bro onderdeel grondexploitatie).

Daarnaast heeft de grondexploitatiewet ook gevolgen voor het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten.

In de volgende paragraaf worden de belangrijkste aandachtspunten vanuit de grondexploitatiewet beschreven.

Subparagraaf 2.6.2: Grondexploitatiewet

Op grond van art. 6.12 Wro is de gemeenteraad van de gemeente verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplaneen exploitatieplan vast te stellen. De gemeente kan hier gemotiveerd van afwijken als zij van mening is dat kostenverhaal op een andere manier is veiliggesteld en het niet noodzakelijk is om andere eisen en regels te stellen. Kostenverhaal kan veiliggesteld zijn door privaatrechtelijke overeenkomst en/of gemeentelijke gronduitgifte.

Door een exploitatieplan wordt het publiekrechtelijk kostenverhaal veiliggesteld ten aanzien van mogelijke zelfrealisatoren. Het kostenverhaal is gekoppeld als voorwaarde aan de omgevingsvergunning. De berekende exploitatiebijdrage dient bij het verlenen van de omgevingsvergunning te worden betaald.

De grondexploitatiewet is onderdeel van de Wro (afdeling 6.4) en het Bro (afdeling 6.2). De belangrijkste aandachtspunten in de wet zijn:

De wet gaatuit van de fictie dat de gemeente de werkzaamheden uitvoert.

De te verhalen kosten zijn limitatief in de wet opgenomen.

Kosten bovenwijkse voorzieningen moeten voldoen aan de 3 criteria: profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. Het is wenselijke deze kosten te onderbouwen in een omslagnota bovenwijkse voorziening of in de structuurvisie.

Bijdrage aan een ruimtelijke ontwikkeling behoort niet tot het publiekrechtelijke kostenverhaal Welkan deze bijdrage via een privaatrechtelijke overeenkomst verhaald worden als deze ontwikkeling benoemd is in een structuurvisie.

De mogelijkheid tot bovenplanse verevening. Een winstgevende locatie draagt bij aan een verliesgevende locatie.

Het kostenverhaal is beperkt tot de opbrengsten. Er kunnen niet meer kosten verhaald worden dan er opbrengsten zijn.

De inbrengwaarde van de grond wordt in mindering gebracht op de bruto exploitatiebijdrage.

Voor zogenaamde kruimelgevallen (artikel 6.2.1a Bro)hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

Het exploitatieplan dient minimaal eenmaal per jaar te worden herzien.

Het verplicht voorschrijven van particulier opdrachtgeverschap en de aanwijzing sociale woningbouw is mogelijkin een exploitatieplan. De gemeente dient hiervoor wel een verordening voor de doelgroep vast te stellen.

De mogelijkheid tot het stellen van eisen (bijv. kwaliteit openbare ruimte) en regels (fasering, proces en aanbesteding) in een exploitatieplan.

Voor de bepaling van de maximale plankosten wordt meestal gebruik gemaakt van de zogenaamde Plankostenscan.

Na de invoering van de Wro op 1 juli 2008 is het product exploitatieplan zich gaan ontwikkelen. Op basis van jurisprudentie en ervaringen met het opstellen van exploitatieplannen zijn onderstaande punten van belang:

De inbrengwaarde van de gronden dient getaxeerd te worden door een onafhankelijke taxateur en het taxatierapport is openbaar.

Recent marktonderzoek dient een onderbouwing te geven van het te realiseren programma, de gehanteerde grondprijzen en de termijn van realisatie (binnen 10 jaar).

Goede koppeling tussen exploitatieplan en bestemmingsplan. Wat regel je in bestemmingsplan en wat aanvullend in het exploitatieplan. Er mogen geen tegenstrijdigheden zitten tussen exploitatieplan en bestemmingsplan.

De op te nemen eisen en regels dienen beleidsmatig onderbouwd te zijn.

Paragraaf 2.7: Grondbeleid 2013-2016

De gemeente is momenteel bezig met het maken van een nieuwe Woonvisie. Als de Woonvisie gereed is wordthet hierin opgenomen kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwprogramma en de verwachte afzet in de tijd meegenomen in de eerstvolgende herziening van de betreffende grondexploitatie.Daarnaast wordtin 2013 gestart met het opstellen van een nieuwe structuurvisie. Dit kan gevolgen hebben voor het grondbeleid en de mogelijkheden tot kostenverhaal. Gezien het tijdspad is het nu niet mogelijk de nieuwe structuurvisie te koppelen aan de actualisatie van het grondbeleid.

Op basis van huidige inzichten is er geen aanleiding om het grondbeleid aan te passen. Middels de lopende grondexploitaties kunnen een groot aantal voorgenomen ruimtelijke ontwikkelingen op de korte en middellange termijn gerealiseerd worden. Wel zien we dat door de dalende verkoopprijzen en de latere afzet in de tijd de risico’s ten aanzien van actief grondbeleid groter worden en de geprognotiseerde resultaten onder druk komen te staan.

De gemeente is bezig de aanbevelingen uit de uitgevoerde second opinion op de grondexploitaties te implementeren. Als gevolg hiervan wordt ook onderzoek gedaan naar de risico’s binnen de grondexploitaties mede in relatie tot het benodigde weerstandsvermogen.

Op basis van de resultaten van bovengenoemde punten kan het gewenst zijn het grondbeleid te heroverwegen.

Als voor de gemeente de risico’s in de huidige grondexploitaties te groot worden kan samenwerking gezocht worden met andere partijen gezocht worden om de risico’s te verdelen.

Bij strategische grondaankopen (actieve grondpolitiek) zal een goede afweging gemaakt moeten worden tussen het belang van de ontwikkeling en de mogelijke risico’s in relatie tot het beschikbare weerstandsvermogen.

Paragraaf 2.8: Beslispunten en aandachtspunten

Subparagraaf 2.8.1: Beslispunten

De beslispunten vanuit dit hoofdstuk zijn:

• 1.

  Actief grondbeleid daar waar mogelijk.

• 2.

  Koppeling nieuwe Woonvisie en op termijn de nieuwe Structuurvisie aan het grondbeleid.

• 3.

  Resultaten van de nieuwe Woonvisie verwerken in de eerst volgende herziening van de grondexploitaties.

Subparagraaf 2.8.2: Aandachtspunten

De aandachtspunten in dit hoofdstuk zijn:

• 1.

  Intrekken oude exploitatieverordening als deze niet meer van toepassing is op “oude” plannen.

• 2.

  In de nieuwe Structuurvisie is het van belang de mogelijke bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling te benoemen zodat deze via een anterieure overeenkomst verhaalbaar zijn. Ook is het gewenst aandacht te besteden aan mogelijke bovenwijkse voorzieningen (omslagnota bovenwijkse voorzieningen).

• 3.

  Op basis van de nieuwe Structuurvisie de gevolgen voor het grondbeleid in beeld brengen.

• 4.

  De resultaten van de risico analyse verwerken in de grondexploitaties en het bepalen van de hoogte van het benodigde weerstandsvermogen.

• 5.

  Implementatie van de grondexploitatiewet binnen de gemeentelijke organisatie als publiekrechtelijk kostenverhaal middels exploitatieplan aan de orde is.

Paragraaf 3.1: Vormen van grondprijs bepaling

Bij het voeren van een actief grondbeleid wordt naast het realiseren van de ruimtelijkedoelen van de gemeente ook gestreefd naar een minimaal budgettair neutraal resultaat op de grondexploitatie. Naast de kosten van de grondexploitatie zijn de grondopbrengsten een belangrijke factor voor het bepalen van het resultaat. Hierbij is het van belang te bepalen wat de marktconformegrondprijs is.

Er zijn een aantal methodiekenom de marktconforme grondprijs te bepalen. Alsvormen kunnen de volgende worden genoemd:

Kostprijsmethode: de kosten van de grondexploitatie bepalen de grondprijs. Er is sprake van een budgettair neutrale ontwikkeling.

Comparatieve methode: de grondprijs wordt bepaald door vergelijking met vergelijkbare recente

grondtransacties of aanbiedingen van grond door anderegemeenten.

Grondquote: de grondprijs wordt vastgesteld als percentage van de v.o.n.-prijs van de te realiseren

woningen.

Tender/openbare aanbesteding: meerdere marktpartijen worden uitgenodigd via een inschrijving een

bod te doen op de grond. De grond wordt dan verkocht aan dehoogste bieder.

Onderhandelingen: de grondprijs wordt bepaald tijdens onderhandelingen tussen vrager en aanbieder.

Residuele grondwaardemethode: de waarde van de grond wordt afgeleid van de opbrengsten en

kosten van de bestemming die daarop wordt gerealiseerd. De residuele waarde is het verschil tussen de v.o.n.-prijs en de bouwkosten(inclusief bijkomende kosten en BTW). De verschillen in grondprijzen tussenlocaties worden volgens veroorzaakt door de aantrekkelijke ligging van de locaties en de mogelijke extra locatie specifieke kosten zoals bijvoorbeeld ondergronds parkeren.

Paragraaf 3.2: Huidige grondprijs beleid

Voor woningbouw op particuliere kavels wordt voor alle type woningen in alle kernen gewerkt met een vaste grondprijs per m2 bepaald op basis van advies van twee onafhankelijke taxateurs.

Voor onderstaande categorieën wordt gebruik gemaakt van de residuele methode:

Projectmatige ontwikkeling van woningbouw grondgebonden.

Projectmatige ontwikkeling van woningbouw gestapeld.

Kantoren.

De grondprijs voor projectmatige ontwikkeling van woningbouw is minimaal gelijk aan grondprijs particuliere kavels.

Voor onderstaande categorieën wordt gebruik gemaakt van de comparatieve methode en indien mogelijk taxatie door taxateur:

Bedrijven (eventueel met woning).

Winkels en horeca.

Snippergroen.

Bos(bouw) grond.

Landbouw grond.

De hierboven genoemde methoden van grondprijsberekeningen zijn uitgangspunten. Opbasis van een analyse van een concrete situatie kan het college van burgemeester enwethouders besluiten enigszins af te wijken van deze uitgangspunten. Een afwijking van degrondprijs moet altijd worden voorzien van een onderbouwing. Ter voorkoming van mogelijke ongeoorloofde staatssteun.

Van ongeoorloofde staatssteun is sprake indien de begunstigde onderneming, die deelneemt aan het economische verkeer, een economischvoordeel ontvangt dat zij onder normale marktvoorwaarden niet zou hebbenverkregen.

De grondprijzen worden jaarlijks in een afzonderlijke nota door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld.

Paragraaf 3.3: Grondprijsbeleid 2013-2016

Subparagraaf 3.3.1: Algemeen

In onderstaande paragrafen wordt beschreven hoe de gemeente nu voor woningbouw en overige functies de grondprijs bepaald. Op basis van de beschreven systematiek van grondprijs bepaling worden de grondprijzen jaarlijks door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld. Publicatie vindt plaats middels een zogenaamde grondprijsbrief.

Subparagraaf 3.3.2: Grondprijzen voor Woningbouw

Als gevolg van de dalende verkoopprijzen van woningen staan de grondprijzen behoorlijk onder druk.

Feit is wel dat in de huidige markt door een verlaging van de grondprijs er niet substantieel meer woningen worden verkocht.

Voor grondgebonden woningbouw door kaveluitgifte is erin kader van transparantie goed te werken met vaste grondprijzen per m2. Deze grondprijzen worden per locatie voor de start van de uitgifte bepaald door een taxateur en daarna jaarlijks geïndexeerd (CPI = consumentenprijs index).

Voor projectmatige woningbouw grondgebonden en gestapeld is het raadzaam te werken met een voorcalculatorische grondquote per categorie woningen benoemd in de woonvisie. De grondwaarde wordt uitgedrukt in een percentage (grondquote)van de verkoopprijs van de woning.

Bij de vaststelling van de grondprijzen voor 2014 wordt een tabel opgesteld waarin per benoemde woningcategorie en bijbehorende verkoopprijs van de woning een voorcalculatorische grondquote wordt bepaald. Hierbij wordt per categorie uitgegaan van een in de gemeente voorkomende referentiewoning.

Ter bepaling van de grondquote wordt voor een aantal referentiewoningen een residuele grondwaarde berekend.

De gehanteerde voorcalculatorische grondquote kan, bij het indienen van de omgevingsvergunning, getoetst worden en mocht daar aanleiding voor zijn worden bijgesteld (bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om gemotiveerd af te wijken van het grondprijsbeleid).

De gehanteerde prijsgrenzen koop en huur worden jaarlijks bepaald door het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) op basis van CBS-outputindex nieuwbouwwoningen met afgesproken correctie (na her indexering van de CBS-prijsindex van de bouwkosten van nieuwe woningen).

Subparagraaf 3.3.3: Grondprijzen overige functies

Voor bedrijfsterreinen wordt gebruik gemaakt van de taxatiemethode. Als referentiekader wordt gebruik gemaakt van de door het SRE in beeld gebrachte grondprijzen voor bedrijventerreinen van de deelnemende gemeenten (comparatieve methode).

De grondprijs van commerciële voorzieningen zoals winkels, horeca, grootschalige detailhandel en perifere detailhandel is sterk afhankelijk van de locatie en de te generen omzet. De grondprijzen kunnen sterk uiteen en worden vaak ook basis van de residuele grondwaarde methode uit onderhandeld.

Hierbij wordt rekening gehouden met het gewenste huurniveau en het te realiseren bruto aanvangsrendement (de zogenaamde BAR). Ook hier vindt bepaling van de grondprijs plaats middels taxatie.

Ook voor gronden met een maatschappelijke functie dient als deze binnen een grondexploitatie vallen een grondprijs te worden bepaald. Het voorstel is om voor deze functies een vaste grondprijs te hanteren. Veelal wordt er gekozen voor de kostprijsbenadering. Aandachtspunt hierbij is tegen welke waarde (boekwaarde of getaxeerde waarde) een bestaande voorziening wordt ingebracht in de grondexploitatie.

Voor de overige gronden zoals verkoop van snippergroen, bosgrond en landbouwgrond wordt de marktconforme grondprijs bepaald middels de taxatie en de comparatieve methode. Voor een nadere toelichting zie hoofdstuk 6.

Paragraaf 3.4: Uitgifte beleid

De algemene verkoopvoorwaarden van Reusel-De Mierden 2012 zijn vastgesteld door burgemeester en wethouders op 24 april 2012 (bijlage 2b).

Voor de verkoop van kavels voor woningbouw door de gemeente dienen belangstellenden zich in te schrijven en zal middels loting, zoals onlangs toegepast in het project Molen Akkers, toewijzing van de kavels plaatsvinden.

Voor de uitgifte van bedrijventerreinen is een afzonderlijk uitgiftebeleid vastgesteld op 27 november 2012 (bijlage 2c).

Voor de locatie Kleine Hoeven is uitgifte vastgesteld op basis van een puntensysteem. Bedrijfskavels groter dan 5000m2 zijn voorzien op het Kempisch Bedrijven Park.

Paragraaf 3.5: Beslispunten en aandachtspunten

Subparagraaf 3.5.1: Beslispunten

De beslispunten vanuit dit hoofdstuk zijn:

1.Bepalen grondprijzen voor 2014 op basis van beschreven grondprijsbeleid.

Subparagraaf 3.5.2: Aandachtspunten

De aandachtspunten voor dit hoofdstuk zijn:

• 1.

  Bepaling vaste grondprijzen maatschappelijke voorzieningen.

• 2.

  In beeld brengen wat als gevolg van het voorgestelde grondprijsbeleid de gevolgen voor de grondexploitaties zijn.

Paragraaf 4.1: Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het financieel kader en de organisatie van het grondbeleid. Om op een verantwoorde financiële manier met het grondbeleid om te gaan is het van belang dat de opzet, de spelregels, de verantwoordelijkheid en de informatievoorzienig ten aanzien van het grondbeleid transparant zijn.Genoemde informatie moet het vertrouwen geven dat er op een (financieel) verantwoorde wijze met het grondbeleid en grondexploitaties wordt omgegaan binnen de gemeente.

Paragraaf 4.2: Organisatie

De gemeente heeft geen afzonderlijk grondbedrijf. De verantwoordelijkheid voor het grondbeleid en het opstellen van grondexploitaties wordt door de afdeling Ruimte verzorgd.

Mocht er binnen de afdeling Ruimte sprake zijn van een capaciteitsprobleem of het ontbreken van de benodigde specifieke kennis, dan vindt inhuur plaats.

De Wro dwingt gemeenten ertoe om mede in het kader van de grondexploitatiewet integraal te werken vanaf het begin van het ontwikkelingsproces om tot het gewenste resultaat te komen. Deze integrale benadering dient vanuit de organisatie van de gemeente gewaarborgd te zijn.

Ten aanzien van herstructureringsopgaven kan er gekozen worden voor een actieve dan wel passieve rol binnen het grondbeleid. Vaak komen deze ontwikkeling gezien de risico’s en de mogelijke financiële impact niet van de grond zonder een (actieve) rol van de gemeente.

De te kiezen rol kan behoorlijke van invloed zijn op de grondexploitaties en het daarmede verband houdende weerstandsvermogen.

Paragraaf 4.3: Grondexploitaties

Als gevolg de economische situatie en de negatieve gevolgen voor grondbedrijven is de politieke belangstelling ook voor het grondexploitaties toegenomen. Grondexploitaties dienen zoveel als mogelijk een standaard opzet te hebben en op een heldere en transparante wijze opgezet te worden. Ze dienen voorzien te worden van een toelichting en risico analyse. Het is verstandig bij de eerste vaststelling van de grondexploitatie deze te voorzien van een goed logboek. Het logboek is een toelichting op en beschrijving van de huidige stand van zaken van de grondexploitatie en de daarin opgenomen bedragen met een analyse van de risico’s.

Bij de eerste volgende herziening van de grondexploitatie wordt het logboek aangepast en kunnen op een heldere en transparante manier de verschillen worden verklaard.

Dit sluit ook aan bij de conclusies en aanbevelingen vanuit de in begin 2012 uitgevoerde second opinion grondexploitaties.

Als bij het vaststellen van de grondexploitaties door de gemeenteraad blijkt dat er een geprognotiseerd te kort is, op netto contante waarde, dan moet conform het BBV hiervoor een voorziening worden getroffen (Grondexploitaties voorziening nadelige saldi).

De vastgestelde grondexploitaties worden minimaal één keer per jaar bij de jaarrekening herzien. Als gevolg van onvoorziene omstandigheden (bijvoorbeeld bodemsanering) met een aanzienlijke financiële impact op de resultaat van de grondexploitatie is het verstandig hierover de gemeenteraad zo spoedig mogelijk te informeren in het kader van het budgetrecht van de gemeenteraad.

Bij een herziening van een grondexploitatie met een gecalculeerd exploitatietekort zal ook de hoogte van de verliesvoorziening aangepast worden aan het geactualiseerde resultaat.

Bij een herziening van een grondexploitatie met een gecalculeerde winst zal bij 75% realisatie van de kosten en opbrengsten, een gedeelte van het geprognotiseerde eindresultaat worden bestemd. Dit gedeelte wordt bepaald aan de hand van een risicoanalyse en is maximaal 75% van het gecalculeerde resultaat.

Paragraaf 4.4: Nog niet in exploitatie genomen gronden

Binnen de gemeente is momenteel geen sprake van nog niet in exploitatie genomen gronden.

In tijden van economische groei hebben veel gemeenten strategisch grond aangekocht op basis van eente verwachten waardeontwikkeling van de grond en een te verwachte winst op grondexploitaties. De ontwikkeling van deze grond vindt pas op middellange of lange termijn plaats en voor deze gronden is dus nog geen grondexploitatie vastgesteld door de gemeenteraad. Deze gronden vallen onder nog niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG).

Door de commissie BBV worden in de notitie grondexploitatie van februari 2012 voorstellen gedaan hoe om te gaan met deze gronden. De belangrijkste aanbevelingen zijn:

Bij het activeren van kosten bij NIEGG moet een reëel en stellig voornemen bestaan dat deze in de nabije toekomst zal worden bebouwd.

Het activeren van vervaardigingskosten op NIEGG is aanvaardbaar, maar dient beperkt te blijven tot het niveau van de huidige marktwaarde van de grond.

Als blijkt dat de boekwaarde hoger is dan de verwachte marktwaarde dan is het verstandig een verlies te nemen ter hoogte van het verschil.

Mogelijk wordt bij de vaststelling van de jaarrekening 2012 besloten om de grondexploitatie Centrumplan Reusel uit exploitatie te halen en onder te brengen binnen de nog niet in exploitatie genomen gronden. Hierbij is het raadzaam bovenstaande aanbevelingen in acht te nemen.

Paragraaf 4.5: Tijdelijk beheer gronden

Als strategisch gronden worden aangekocht en deze gronden zijn pas over een aantal jaren benodigd voor ontwikkeling, is het verstandig deze gronden tijdelijk in beheer te geven. Hierdoor kan een gedeelte van de kosten (rentekosten) gecompenseerd worden en stijgt de boekwaarde van de gronden niet te hard.

Als dit geen afdoende maatregel is dan kan overwogen worden de gronden via een ruimtelijke ordeningsprocedure tijdelijk anders te bestemmen zodat er meer opbrengsten gegenereerd worden.

Paragraaf 4.6: Risicomanagement / weerstandsvermogen

Het maken van grondexploitaties is geen exacte wetenschap. Het is op basis van (markt)kennis zo goed mogelijk inschatten van de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie en wanneer in de tijd gezien deze kosten en opbrengsten worden gemaakt. Deze inschatting is het resultaat van de grondexploitatie.

Naast het resultaat van de grondexploitatie zullen er zich ongetwijfeld risico’s en kansen voordoen. Het is van belang een goede analyse van de risico’s en kansen te maken en deze financieel te vertalen.

Ook dient bezien te worden of het nemen van beheersmaatregelen tot de mogelijkheden behoort en wat hiervan de financiële gevolgen zijn.

In de notitie “Methode bepalen weerstandsvermogen grondexploitatie” is beschreven hoe de gemeente wenst om te gaan met weerstandsvermogen. Het weerstandsvermogen betreft de verhouding tussen de aanwezige en de benodigde weerstandscapaciteit. De benodigde weerstandscapaciteit wordt bepaald door het risicoprofiel van de projecten en de beschikbare weerstandscapaciteit wordt gevormd door de vrij beschikbare middelen in de Algemene Reserve.

De hoofdlijn uit de notitie is dat al de kans van optreden van een risico hoger is dan 70%, dan wordt dit risico direct verwerkt in de grondexploitatie. Grondexploitaties waarbij de risico vallen binnen het positieve resultaat van de grondexploitatie worden niet meegenomen in de bepaling van het weerstandsvermogen. Zodra het beleid omtrent risicoanalyse en weerstandsvermogen is vastgesteld kan dit worden opgenomen in de Nota Grondbeleid.

Paragraaf 4.7: Reserves en voorzieningen grondbeleid

De gemeenteraad heeft op 6 november 2011de nota reserves, voorzieningen & afschrijvingsbeleid vastgesteld(bijlage 2d).

In het kader van het grondbeleid zijn naast de algemene reserve de voorziening “nadelige saldi grondexploitatie en de voorziening “onzekerheden grondexploitaties” van belang.

De voorziening “nadelige saldi grondexploitatie” is bestemd om bij de vaststelling of actualisatie van grondexploitaties met een tekort, voor dit tekort een voorziening te treffen. Een en ander conform de voorschriften van het BBV.

De voorziening “onzekerheden grondexploitaties” is bedoeld om mogelijke risico’s waarmee nog geen rekening wordt gehouden in de grondexploitaties of nog niet in exploitatie genomen gronden te kunnen opvangen. Deze voorziening is onderdeel van het beschikbare weerstandsvermogen van de gemeente.

Aan een voorziening wordt conform artikel 45 BBV geen rente toegevoegd.

Paragraaf 4.8: Stille reserves

De gemeente heeft een aantal gronden in eigendom welke niet voorkomen op de balans van de gemeente.

Het gaat dan veelal om gronden met de bestemming natuur, bos of landbouw. In het BBV is in artikel 59 bepaald dat alle investeringen met een economisch nut worden geactiveerd. Investeringen hebben een economisch nut indien ze verhandelbaar zijn en/of indien ze kunnen bijdragen aan het genereren van middelen. Het is dus mogelijk om gronden welke een stille reserve vormen te activeren. Hierbij is het wel van belang het voorzichtigheidsprincipe toe te passen. De gronden kunnen tegen een lager bedrag verkocht worden dan het getaxeerde bedrag en sommige gronden zijn mogelijk moeilijk of niet verkoopbaar.

Ook kan ervoor gekozen worden om verkoopbare gronden, welke onderdeel zijn van een stille reserve, mee te wegen in het weerstandsvermogen.

Paragraaf 4.9: Fondsafdrachten

In de huidige grondexploitaties wordt geen rekening gehouden met fondsafdrachten. In het kader van het opstellen van een nieuwe Structuurvisie is het mogelijk wenselijk in het kader van een bijdrage aan een ruimtelijke ontwikkeling of bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen dit beleid bij te stellen.

Paragraaf 4.10: Zeggenschap

Door de gemeente is op `17 juli 2012 het Mandaat- en bevoegdheidregister, eerste wijziging, vastgesteld. Dit register bestaat uit een mandaatregeling met bijlagen, een overzicht van de delegatiebesluiten, de attributie van bevoegdheden en de overige bevoegdheden.

In de bijlagen is bij de omschrijving van de bevoegdheid aangegeven wie bevoegd is. In het kader van het grondbeleid kan het wenselijk zijn bij de eerst volgende herziening van het Mandaat- en bevoegdheidsregister bepaalde onderdelen vanuit het grondbeleid nader uit te werken.

Hierbij denken wij aan:

Afwijking van en binnen de vastgestelde grondexploitatie in kader van budgetrecht van de Gemeenteraad.

Strategische verwervingen.

Onderhandelingsproces/protocol.

Paragraaf 4.11: Informatievoorziening

Het huidige beleid opgenomen in de Nota Grondbeleid 2009 is dat de grondexploitaties jaarlijks herzien worden. De in de second opinion grondexploitatie opgenomen aanbevelingen betrekking hebbende op de informatievoorziening dienen nog verder geïmplementeerd te worden. Hierbij dient ook een koppeling gelegd te worden met de budgetcyclus van de gemeente.

Paragraaf 4.12: Aandachtspunten en beslispunten

Subparagraaf 4.12.1: Beslispunten

De beslispunten vanuit dit hoofdstuk zijn:

• 1.

  Activeren stille reserves of deze meewegen in het weerstandsvermogen.

• 2.

  Geen afdracht aan fondsen vanuit lopende grondexploitaties.

Subparagraaf 4.12.2: Aandachtspunten

De aandachtspunten vanuit dit hoofdstuk zijn:

• 1.

  De (financiële) consequenties in beeld brengen als Hart van Reusel wordt ondergebracht bij “nog niet in exploitatie genomen gronden”.

• 2.

  Opnemen methode bepaling weerstandsvermogen grondexploitatie in Nota Grondbeleid.

• 3.

  Verder uitwerken bevoegdheden in kader van het grondbeleid in het Mandaat- en bevoegdheidregister.

• 4.

  Onderbrengen Centrumplan Reusel bij nog niet in exploitatie genomen gronden en bepalen financiële consequenties.

• 5.

  Verdere verbetering informatievoorziening grondexploitaties en koppeling aan de budgetcyclus van de gemeente.

Paragraaf 5.1: Gronden met maatschappelijke functie

Subparagraaf 5.1.1: Algemeen

De gemeente heeft een aantal gronden in bezit met een maatschappelijk functie. Het betreft onder meer gronden bestemd voor:

Onderwijs.

Sport – en evenemententerrein.

Welzijnsaccommodaties.

Overige gemeentelijke eigendommen.

Subparagraaf 5.1.2: Bestaand beleid

Momenteel is er geen expliciet beleid ten aanzien van gronden met een maatschappelijke functie. Vragen die aan de orde komen zijn:

Tegen welke waarde zijn de gronden opgenomen in de begroting?

Worden de gronden verhuurd of in erfpacht uitgegeven en is dit wenselijk?

Wat is de marktconforme (kostendekkende) huurprijs?

Afhankelijk van de omvang en problematiek van gronden met een maatschappelijke functie kan het wenselijk zijn hiervoor beleid op te stellen.

Subparagraaf 5.1.3: Voorgesteld beleid

Op basis van een inventarisatie van de gronden met een maatschappelijke functie dient bepaald te worden op het wenselijk is hieromtrent beleid te ontwikkelen. Ook in het kader van de nieuwe Structuurvisie kan bepaald worden welke gronden met een maatschappelijke functie op termijn niet meer benodigd zijn en mogelijk voor herontwikkeling in aanmerking komen.

Ook bij gronden met een maatschappelijke functie kan sprake zijn van een “stille reserve” als deze gronden niet zijn opgenomen op de balans van de gemeente.

Paragraaf 5.2: Reststroken / snippergroen

Subparagraaf 5.2.1: Algemeen

De gemeente is in het bezit van tal van reststroken grond, veelal (delen van) groenstroken. Veruit de meeste gronden zijn functioneel (kabels/leidingen, visueel- en functioneel groen e.d.) waardoor het niet wenselijk is deze gronden te vervreemden of in gebruik te geven bij derden. In sommige situaties kan het verkopen of verhuren van deze reststroken wel een optie zijn. Hiermee worden de kosten op onderhoud teruggebracht en is er sprake van opbrengsten uit grondverkoop.

Subparagraaf 5.2.2: Bestaand beleid

Uit een in 2008 uitgevoerde inventarisatie is naar voren gekomen dat een aantal groenstroken (ca. 21.500 m2) onrechtmatig in bezit/gebruik was. De gemeente heeft tot nu toe geen prioriteit gegeven aan het handelend optreden tegen deze situaties.Begin 2012 is er aanzet gemaakt voor een beleidsnota.

Voor de uitleg van het begrip reststroken hanteren wij de volgende definitie:

Percelen grond, niet groter dan 200 m², meestal grenzend aan een particuliere woning en in eigendom van de gemeente. Deze gronden hebben geen kabels en leidingen in de grond en maken geen deel uit van het door de gemeente bepaalde functioneel groen (hoofd- en wijkgroenstructuur) en hebben geen ruimtelijke functie.

Voor dergelijke reststroken heeft de gemeente de keuze uit:

een actief verkoopbeleid (gemeente benadert de burgers voor verkoop).

een passief verkoopbeleid (gemeente wacht verzoek tot verkoop af).

Het huidige beleid is een passief verkoopbeleid. Op verzoek van burgers kan tot verkoop van reststroken worden overgegaan. Bij een dergelijk verzoek worden de gronden conform het beleid zoals weergegeven in de Nota Grondbeleid 2009 gewaardeerd op basis van de comparatieve methode. Dit heeft als nadeel dat in beginsel bij ieder verzoek een waardering moet worden uitgevoerd waarbij vele zaken meegewogen moeten worden (zoals bestemming, ligging ten opzichte van overige eigendommen van de koper, toegenomen bouwmogelijkheden, en eventuele waardestijgingen). Dit terwijl het veelal gaat over beperkte oppervlakten en dus ook om beperkte grondopbrengsten. Het versimpelen van het verkoopbeleid kan het rendement van deze verkopen verhogen.

Voor verkoop gelden thans de volgende toetsingscriteria:

Geen verkoop bij onderliggende leidingen/kabels.

Geen verkoop van structureel groen, bepalend voor het straatbeeld en/of omgeving.

Geen verkoop als de verkeersveiligheid in gevaar komt.

Rekening houden met bestemmingsplannen, toekomstige ontwikkelingen en andere gemeentelijke plannen.

Verkoop mag niet leiden tot belemmering van het onderhoud aan het overig gemeentelijk groen.

Functionele en logische verkaveling handhaven.

Indien groenstroken in aanmerking komen voor verkoop dan dient de verkoopprijs marktconform te zijn.

Voor groenstroken die op grond van de toetsingscriteria niet voor verkoop in aanmerking komen kan men overwegen deze te verhuren. Dit om te voorkomen dat gronden welke illegaal in gebruik zijn genomen door verjaring in eigendom komen van de gebruiker.

Subparagraaf 5.2.3: Voorgesteld beleid

Met als basis de aanzet beleidsnota voor de uitgifte van reststroken 2012 kan het beleid geactualiseerd worden. Om tot een geactualiseerd beleid te komen willen wij de volgende stappen doorlopen:

• 1.

  Opstellen kaart groenstroken.

• 2.

  Aangeven wat beeldbepalend en functioneel groen is en wat resteert voor mogelijk te verkopen groen.

• 3.

  Keuze voor een actief verkoop beleid en vastleggen voorwaarde waartegen verkoop kan plaatsvinden. Hierbij denken we aan:

  • •

    Een uniform en eenvoudig prijsbeleid bij verkoop groen (bijvoorbeeld vast % van de huidige grondprijs voor kavels).

  • •

    Een aantrekkelijk prijs gedurende een vaste periode(bijvoorbeeld 2 jaar).

  • •

    Een handhavingsbeleid bij onrechtmatig in gebruik hebben van grond.

  • •

    Geen verdere versnippering bij groenstroken te verkopen aan meerdere eigenaren. Met alle betrokken eigenaren dient men tot overeenstemming te komen voor verkoop van de groenstrook.

• 4.

  Indien gewenst aanvullend huurbeleid met optie tot koop (uitwerken condities en voorwaarden waaronder).

Paragraaf 5.3: Bos en natuurgronden

Subparagraaf 5.3.1: Algemeen

De gemeente Reusel-De Mierden is eigenaar van bijna 1.000 hectare bos en natuur.Hoeveel hiervan daadwerkelijk bos betreft is niet duidelijk. De gemeente wil doorgaan met de productie van hout en exploitatie van productiebos en dit combineren met het verder ontwikkelen van recreatieve mogelijkheden, het waterbeheer en het ontwikkelen van meer kwalitatief waardevolle natuur met biodiversiteit.

Subparagraaf 5.3.2: Bestaand beleid

Het beleid inzake bos- en natuurgronden is vastgelegd in het “Beleidsplan Bos en natuur”. Dit beleidsplan is vastgesteld op 3 maart 2009 en is in werking getreden op 16 maart 2009.

In dit beleidsplan wordt de wens om het bosbeleid in overeenstemming te brengen met maatschappelijke wensen en eisen vormgegeven. Het betreft een overkoepelende visie waarmee aan de inrichting, de ontwikkeling en het beheer van het bos richting wordt gegeven voor de langere termijn (tot 2020). In deze nota wordt invulling gegeven aan de vragen “wat hebben we”, “wat willen we” en “hoe kunnen we dat bereiken”. In deze beleidsnota zijn geen uitgangspunten opgenomen met betrekking tot koop, verkoop of ruilingen van bosgronden om de beoogde doelstellingen te bereiken.

Wanneer gronden worden aangekocht, verkocht of geruild wordt de waarde van de percelen marktconform vastgesteld, bij voorkeur door middel van de comparatieve methode. Deze werkwijze komt overeen met de werkwijze uit de Nota Grondbeleid 2009.

Subparagraaf 5.3.3: Voorgesteld beleid

Het beleid zoals dat is vastgelegd in de nota “Beleidsplan Bos en natuur” heeft een langere termijn visie in zich (tot 2020). In die zin is de nota nog actueel. Wel kan de huidige economische situatie tot gevolg hebben dat bepaalde gewenste ruimtelijke ontwikkelingen vanwege het kostenaspect moeten worden uitgesteld of komen te vervallen. Het herijken van de vragen “wat hebben we”, “wat willen we” en “hoe kunnen we dat bereiken” ook in relatie tot andere ruimtelijke ontwikkelingen wordt aangeraden.

Bij het opstellen van de nieuwe Structuurvisie dient bepaald te worden welke gronden mogelijk verkocht kunnen worden. Deze gronden vormen momenteel een stille reserve binnen de gemeente en verkoop leidt dus tot inkomsten voor de gemeente.

Paragraaf 5.4: Landbouwgronden

Subparagraaf 5.4.1: Algemeen

Ten tijde van het opstellen van deze nota (2013) heeft de gemeente 193 ha landbouwgronden in eigendom. Van deze oppervlakte is ca. 151 ha regulier verpacht en 37 ha wordt in gebruik gegeven op basis van een geliberaliseerde pachtovereenkomst. Ongeveer 5 ha valt onder ander beleid/beheer en ligt braak of is tijdelijk in gebruik voor andere doelen dan de professionele landbouw.

Subparagraaf 5.4.2: Bestaand beleid

Op 27 april 1998 heeft de Raad van gemeente Reusel-de Mierden de nota “Gronden voor beleid” vastgesteld waarin de visie op een groene, recreatieve gemeente nader is uitgewerkt. Daarbij speelt met name het multifunctioneel inzetten van de landbouwgronden een rol. Dit ten behoeve van de ecologische hoofdstructuur (EHS) , het versterken van buiten de EHS gelegen recreatie functies en natuur en landschap, ten behoeve van de structuurversterking van de agrarische sector en ten behoeve van het gemeentelijk financieel beleid.

Hoewel deze nota al enkele jaren oud is de gemeentelijke visie zoals deze in de nota is vastgelegd altijd ongewijzigd gebleven. Het beleid is dan ook nog steeds in uitvoering. De te bereiken doelen zijn in de nota opgenomen.

Van de gewenste ecologische hoofdstructuur (EHS) zoals deze is vastgelegd in het provinciale Streekplan is ca. 70% gerealiseerd. Het beleid met betrekking tot de EHS is op rijksniveau gewijzigd. De provincies zijn nu verantwoordelijk en de huidige begrenzing staat ter discussie en er wordt meer flexibiliteit gegeven. De provincies zijn momenteel bezig met de herijking van de EHS.

Het gemeentelijk beleid is door te gaan met de realisatie en daarom wordt ook een areaal aan ruilgrond aangehouden. Bij deze gereserveerd ruilgrond is rekening gehouden met de begrenzing van het toekomstige Reuseldal zoals deze is verruimd in verband met de waterproblematiek.

Subparagraaf 5.4.3: Voorgesteld beleid

De visie zoals weergegeven in deze nota is nog steeds actueel maar er is ook sprake van een gewijzigde situatie ten opzichte van 1998. De economische situatie en de relevante wet- en regelgeving is veranderd en de grondportefeuille van de gemeente Reusel-de Mierden gewijzigd.

Het totale areaal landbouwgrond in eigendom is in 15 jaren met circa de helft afgenomen.

Het in eigendom hebben en beheren van landbouwgronden is geen doel op zich en dat is het overigens ook nooit geweest.Vanuit bedrijfseconomisch oogpunt streeft de gemeente ernaar de vaste pachtcontracten zoveel mogelijk om te zetten naar geliberaliseerde pacht.

Bij het opstellen van de nieuwe Structuurvisie dient bepaald te worden welke gronden voor verkoop in aanmerking komen. Deze gronden komen niet voor op de balans van de gemeente en vormen dus momenteel een stille reserve.

Paragraaf 5.5: Beslispunten en Aandachtspunten

Subparagraaf 5.5.1: Beslispunten

De beslispunten vanuit dit hoofdstuk zijn:

• 1.

  Het beleid zoals is vastgelegd in de Nota Gronden voor Beleid (1998) voortzetten zodat de gestelde doelen die nog steeds actueel zijn kunnen worden gerealiseerd.

• 2.

  Het opstellen of actualiseren van de beleidsnota inzake de landbouwgronden en het beheer daarvan.

• 3.

  Inventarisatie van gronden met een maatschappelijke functie.

Subparagraaf 5.5.2: Aandachtspunten

De aandachtspunten vanuit dit hoofdstuk zijn:

• 1.

  Mogelijk kunnen nu al gronden verkocht worden waarvan het zeker is dat deze niet meer benodigd zijn.

• 2.

  Op basis van de nieuwe structuurvisie definitief bepalen welke gronden voor verkoop in aanmerking komen.

• 3.

  Definiëren hoeveel hectares productiebos de gemeente wenst te hebben.

• 4.

  Opstellen beleid ten aanzien van gronden met een maatschappelijke functie.

Paragraaf 6.1: Samenvatting beleid

De gemeente Reusel-De Mierden heeft de afgelopen jaren een actief grondbeleid gevoerd. Als gevolg van dit actief grondbeleid heeft de gemeente op dit moment 7 actieve grondexploitaties. De vraag is hoe deze grondexploitaties zich naar de toekomst toe gaan ontwikkelen. Voor een goede onderbouwing van deze vraag is de gemeente bezig met:

Het opstellen nieuwe woonvisie.

Het maken van een risicoanalyse grondexploitaties in relatie tot weerstandsvermogen.

Het implementeren van de aanbevelingen vanuit de second opinion grondexploitaties.

Daarnaast wordt in 2013 gestart met het opstellen van een nieuwe Structuurvisie.

Gezien de huidige ruimtelijke opgave en de vertraging in de markt als gevolg van de economische situatie is het op dit moment niet nodig om vanuit strategisch oogpunt actief gronden te verwerven. Wel zullen er voor de lopende grondexploitaties, afhankelijk van de (financiële) risico’s, nog gronden aangekocht worden. Deze aankoop en het tijdstip waarop zal mede afhankelijke zijn van de resultaten vanuit de Woonvisie.

De resultaten van bovengenoemde activiteiten kunnen aanleiding zijn om maatregelen te treffen om de risico’s te beheersen of te proberen deze bij een marktpartij onder te brengen. Het kan ook aanleiding zijn om tot een passievere vorm van grondbeleid te komen en alleen actieve grondpolitiek waar het verantwoord is of vanuit de gemeentelijke doelstellingen gewenst.

Bij een passieve rol streeft de gemeente ernaar om met marktpartijen afspraken te maken over de ontwikkeling middels een anterieure overeenkomst, waarin het kostenverhaal voor de gemeente wordt veiliggesteld.

Mocht het de gemeente niet lukken om tot een anterieure overeenkomst te komen dan zal worden bezien of de gemeente door het opstellen van een exploitatieplan tot een economisch uitvoerbaar plan kan komen. Dus of publiekrechtelijk kostenverhaal in voldoende mate is af te dwingen.

Het opstellen van een nieuwe Structuurvisie kan hierbij helpen.

Natuurlijk is het wel zo dat bij een grondexploitatie met een tekort de gemeente zelf voor dekking van het tekort moet zorgen als zij medewerking wil verlenen aan de ontwikkeling.

Het beleid ten aanzien van overige gronden heeft een duidelijke relatie met de nieuwe structuurvisie en een koppeling hiermede is verstandig.

Op basis van de benoemde stappen ten aanzien van het snippergroen kan de gemeente hiermee voortvarend aan de slag.

Paragraaf 6.2: Resume beslispunten

In de hoofdstukken 2 t/m 5 zijn de volgende beslispunten benoemd:

• 1.

  Actief grondbeleid daar waar mogelijk.

• 2.

  Koppeling nieuwe Woonvisie en op termijn de nieuwe Structuurvisie aan het grondbeleid.

• 3.

  Resultaten van de nieuwe Woonvisie verwerken in de eerst volgende herziening van de grondexploitaties.

• 4.

  Bepalen grondprijzen voor 2014 op basis van beschreven grondprijsbeleid.

• 5.

  Activeren stille reserves of deze meewegen in het weerstandsvermogen.

• 6.

  Geen afdracht aan fondsen vanuit lopende grondexploitaties.

• 7.

  Het beleid zoals is vastgelegd in de Nota Gronden voor Beleid (1998) voortzetten zodat de gestelde doelen die nog steeds actueel zijn kunnen worden gerealiseerd.

• 8.

  Het opstellen of actualiseren van de beleidsnota inzake de landbouwgronden en het beheer daarvan.

• 9.

  Inventarisatie van gronden met een maatschappelijke functie.

Paragraaf 6.3: Resume aandachtspunten

In de hoofdstukken 2 t/m 5 zijn de volgende aandachtspunten benoemd:

• 1.

  Intrekken oude exploitatieverordening als deze niet meer van toepassing is op “oude plannen”.

• 2.

  In de nieuwe Structuurvisie is het van belang de mogelijke bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling te benoemen zodat deze via een anterieure overeenkomst verhaalbaar zijn. Ook is het gewenst aandacht te besteden aan mogelijke bovenwijkse voorzieningen (omslagnota bovenwijkse voorzieningen).

• 3.

  Op basis van de nieuwe Structuurvisie de gevolgen voor het grondbeleid in beeld brengen.

• 4.

  De resultaten van de risico analyse verwerken in de grondexploitaties en het bepalen van de hoogte van het benodigde weerstandsvermogen.

• 5.

  Implementatie van de grondexploitatiewet binnen de gemeentelijke organisatie als publiekrechtelijk kostenverhaal middels exploitatieplan aan de orde is.

• 6.

  Bepaling vaste grondprijzen maatschappelijke voorzieningen.

• 7.

  In beeld brengen wat als gevolg van het voorgestelde grondprijsbeleid de gevolgen voor de grondexploitaties zijn.

• 8.

  De (financiële) consequenties in beeld brengen als Hart van Reusel wordt ondergebracht bij “nog niet in exploitatie genomen gronden”.

• 9.

  Opnemen methode bepaling weerstandsvermogen grondexploitatie in Nota Grondbeleid.

• 10.

  Verder uitwerken bevoegdheden in kader van het grondbeleid in het Mandaat- en bevoegdheidregister.

• 11.

  Onderbrengen Centrumplan Reusel bij nog niet in exploitatie genomen gronden en bepalen financiële consequenties.

• 12.

  Verdere verbetering informatievoorziening grondexploitaties en koppeling aan de budgetcyclus van de gemeente.

• 13.

  Mogelijk kunnen nu al gronden verkocht worden waarvan het zeker is dat deze niet meer benodigd zijn.

• 14.

  Op basis van de nieuwe structuurvisie definitief bepalen welke gronden voor verkoop in aanmerking komen.

• 15.

  Definiëren hoeveel hectares productiebos de gemeente wenst te hebben.

• 16.

  Opstellen beleid ten aanzien van gronden met een maatschappelijke functie.

• De wet Markt en Overheid is opgenomen in de Mededingingswet.

• De wet heeft raakvlakken met staatsteun en aanbesteden.

• Voor een aantal artikelen in de wet geld een overgangstermijn van 1 of 2 jaar.