Exploitatieverordening 2005

ARTIKEL 1 Algemene Bepalingen

• 1.

  In deze verordening wordt verstaan onder:

  • a.

    afstand van de gronden aan de gemeente: eigendomsoverdracht van gronden aan de gemeente.

  • b.

    exploitant: de eigenaar of rechthebbende wiens in het exploitatiegebied gelegen onroerende zaak in exploitatie wordt gebracht.

  • c.

    exploitatiegebied: het als zodanig door de gemeente aangewezen gebied, waarvan de exploitant resp. exploitanten op basis van de regels van deze verordening bijdraagt resp. bijdragen aan de ten behoeve van dat gebied te treffen voorzieningen van openbaar nut.

  • d.

    exploitatieopzet: het vanwege de gemeente op te stellen overzicht van de kosten en baten van het exploitatiegebied teneinde de mogelijkheid van het (volledig) verhaal van de gemeentelijke kosten op de exploitanten te beoordelen.

  • e.

    exploitatieovereenkomst: de overeenkomst bedoeld in artikel 6 van deze verordening.

  • f.

    (medewerking verlenen aan) in exploitatie brengen: het (medewerking verlenen aan het) treffen van voorzieningen van openbaar nut en anderszins, waardoor onroerende zaken die in het exploitatiegebied liggen gebaat worden, dat wil zeggen geschikt of beter geschikt voor bebouwing worden, dan wel de exploitant anderszins in een voordeliger positie komen te verkeren.

  • g.

    (treffen van) voorzieningen van openbaar nut: (het verrichten van) onder andere de in lid 2 van dit artikel vermelde werken en werkzaamheden binnen een exploitatiegebied, alsmede het verrichten daarvan buiten het exploitatiegebied voor zover door deze werken en werkzaamheden de binnen het exploitatiegebied liggende onroerende zaken direct dan wel indirect gebaat zijn.

  • h.

    aangevuld bekostigingsbesluit: een besluit van de gemeenteraad waarin niet alleen overeenkomstig artikel 222 Gemeentewet, wordt besloten in welke mate de aan de voorzieningen verbonden lasten zullen kunnen worden verhaald op een daarbij aangeduid gebied, maar waarin ook een omschrijving van de voorzieningen van openbaar nut en een begroting van kosten en opbrengsten is opgenomen.

2. De volgende werken en werkzaamheden worden tenminste beschouwd als voorzieningen van openbaar nut in de zin van deze verordening:

• a.

  het dempen van sloten en verrichten van grondwerk met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven van percelen;

• b.

  de aanleg, vernieuwing en wijziging van riolering, met inbegrip van het realiseren van de daarbij behorende werken, alsmede waterhuishoudkundige werken zoals drainage;

• c.

  het realiseren van alle weg- en waterbouwkundige werken, waaronder wegen, al dan niet gebouwde parkeervoorzieningen, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, straatmeubilair, alsmede waterpartijen, watergangen, drainages, bruggen, tunnels, viaducten en alle andere rechtstreeks met de aanleg daarvan verband houdende werken;

• d.

  de aanleg van plantsoenen en andere groenvoorzieningen, waaronder begrepen de aanleg en inrichting van openbare speelplaatsen en speelweiden alsmede de sierende elementen welke rechtstreeks voortvloeien uit een juiste uitvoering van een bestemmingsplan;

• e.

  de plaatsing van openbare verlichting, verkeers- en andere borden, verkeersregelinstallaties en brandkranen met de nodige aansluitingen;

• f.

  het verrichten van bodemonderzoek en -sanering van de ondergrond van openbare voorzieningen, voor zover die niet op andere wijze verhaald of gesubsidieerd kunnen worden;

• g.

  het treffen van milieutechnisch en ecologisch noodzakelijke maatregelen en voorzieningen ter uitvoering van een bestemmingsplan, zoals geluidsvoorzieningen en noodzakelijke verplaatsing van milieuhinderlijke bedrijven buiten het exploitatiegebied;

• h.

  het slopen van opstallen op, in of boven de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut;

• i.

  alle overige werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor een doeltreffende aanleg van voorzieningen van openbaar nut.

  • 3.

    Voorzieningen van openbaar nut worden door de gemeente aangelegd, tenzij de aanleg behoort tot de taken van een ander overheidslichaam, of het college van burgemeester en wethouders uitdrukkelijk schriftelijk heeft ingestemd met gehele of gedeeltelijke aanleg door de exploitant. Het college neemt geen besluit om aanleg door de exploitant toe te staan dan nadat gebleken is, dat een kwalitatief goede uitvoering zowel feitelijk als financieel is gewaarborgd, daartoe voldoende zekerheden worden verstrekt en ook overigens geen zwaarwegende of beleidsmatige belemmeringen voor een zodanige werkwijze bestaan.

ARTIKEL 2 Kosten van exploitatie

Voor de berekening van kosten en de vaststelling van exploitatiebijdragen, wordt onder kosten van in exploitatie brengen begrepen:

• 1.

  De inbrengwaarde van de binnen het exploitatiegebied door de gemeente in te brengen gronden, bestaande uit:

  • a.

    de waarde van de grond;

  • b.

    de waarde van de opstallen die voor de verwezenlijking van de bestemming niet gehandhaafd kunnen worden;

  • c.

    de kosten van het vrijmaken van de gronden van opstallen;

  • d.

    de kosten van verwijdering van zich in de grond bevindende funderingen, leidingen, kabels e.d.;

  • e.

    de kosten van schadevergoedingen en schadeloosstellingen en van het teniet doen gaan van persoonlijke en zakelijke rechten en lasten.

De waarden bedoeld onder sub a en b worden vastgesteld op basis van marktwaardeberekening, doch niet lager dan het totaal van de gemeentelijke kosten van verwerving, beheer inclusief renteverliezen terzake van die gronden en opstallen.

• 2.

  De inbrengwaarde van de binnen het exploitatiegebied gelegen gronden van derden, voorzover die inbrengwaarde ten behoeve van een redelijke en evenredige toerekening van kosten in de exploitatieopzet wordt betrokken.

• 3.

  De kosten van aanleg en/of uitvoering door de gemeente van de onder artikel 1, lid 2 omschreven voorzieningen van openbaar nut binnen het exploitatiegebied.

• 4.

  De kosten van aanleg van voorzieningen van openbaar nut buiten het exploitatiegebied voor zover de binnen het exploitatiegebied liggende onroerende zaken door deze voorzieningen direct dan wel indirect gebaat zijn, waaronder voorzieningen zoals bedoeld in artikel 1, lid 2.

• 5.

  Alle geldelijke gevolgen voor de gemeente van overige werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, in ieder geval:

  • a.

    de kosten van planontwikkeling, planvoorbereiding, planbeheer en plantoezicht. Onder deze kosten wordt ten minste verstaan; de kosten verband houdende met het opstellen of vervaardigen van structuurplannen, bestemmingsplannen, planmatige uitwerkingen of -wijzigingen, besluiten tot het verlenen van vrijstelling van een bestemmingsplan en van overige planologische maatregelen voor zover deze nodig zijn voor het in exploitatie brengen;

  • b.

    de kosten verband houdende met onderzoeken, voorbereidingen en toezicht ten behoeve van de voorzieningen van openbaar nut voor zover deze verband houden met in exploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied;

  • c.

    de kosten van het gemeentelijk apparaat en van ingeschakelde externe adviseurs, voor zover die rechtstreeks aan het in exploitatie brengen van gronden kunnen worden toegerekend;

  • d.

    de rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met rente-opbrengsten;

  • e.

    de kosten van tijdelijk beheer van de ondergrond van openbare voorzieningen en van onderhoud van deze voorzieningen gedurende een door het college van burgemeester en wethouders vast te stellen eerste gebruiksperiode;

  • f.

    bijdragen aan fondsen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 5 lid 4;

  • g.

    heffingen vanwege de rijks-, provinciale c.q. regionale overheden aan de gemeente opgelegd, voorzover deze direct verband houden met de realisering van bestemmingen, waarvoor de medewerking wordt verlangd;

  • h.

    overige kosten die in beginsel ten laste van de exploitatie behoren te worden gebracht.

ARTIKEL 3 Vaststelling aangevuld bekostigingsbesluit

• 1.

  Voordat op initiatief van de gemeente met het treffen van voorzieningen van openbaar nut in een exploitatiegebied wordt aangevangen, wordt door de gemeenteraad een aangevuld bekostigingsbesluit voor dat exploitatiegebied vastgesteld en bekendgemaakt op de wijze zoals bedoeld in artikel 139 Gemeentewet.

• 2.

  Het aangevuld bekostigingsbesluit bevat in ieder geval de volgende onderdelen:

aanduiding van het exploitatiegebied en aanwijzing van de daarin gelegen onroerende zaken die gebaat zijn door de aanleg van voorzieningen van openbaar nut;

• b.

  aanduiding van de mate waarin de kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, op de genothebbenden van de in het vorige lid bedoelde onroerende zaken kunnen worden verhaald;

• c.

  omschrijving van de van gemeentewege uit te voeren voorzieningen van openbaar nut en daarmee verband houdende werkzaamheden;

• d.

  de bepaling dat, in geval met een exploitant niet tot overeenstemming kan worden gekomen over een exploitatieovereenkomst, kostenverhaal zal kunnen plaatsvinden door middel van heffing van baatbelasting;

• e.

  een begroting van de ten laste van de onroerende zaken in het exploitatiegebied komende kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van grond, en van de ten gunste van het in exploitatie nemen van gronden komende opbrengsten. De opbrengsten bestaan uit:

  • 1.

    subsidies;

  • 2.

    verkoop van gronden;

  • 3.

    bijdragen in de kosten van aanleg van voorzieningen van openbaar nut, hetzij via overeenkomst hetzij via baatbelasting;

  • 4.

    overige bijdragen.

Van deze begroting maakt eveneens deel uit de wijze van toerekening van de totale kosten en opbrengsten aan de onroerende zaken in het exploitatiegebied, zoveel mogelijk naar de mate van het profijt dat de onroerende zaken hebben van het samenhangend geheel van voorzieningen van openbaar nut.

• 3.

  In het aangevuld bekostigingsbesluit kan worden bepaald dat de begroting als bedoeld in het tweede lid onder e later door de gemeenteraad wordt vastgesteld. De begroting kan door de gemeenteraad periodiek worden herzien. De begroting wordt bekendgemaakt op de wijze als bedoeld in artikel 139 Gemeentewet.

• 4.

  Voor de berekening van de in het tweede lid onder e bedoelde kosten wordt ervan uitgegaan dat het exploitatiegebied in zijn geheel door de gemeente in exploitatie zal worden gebracht.

ARTIKEL 5 Vaststelling exploitatiebijdrage

1.De exploitant betaalt als bijdrage in de kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, het bedrag dat volgens artikel 2 aan zijn onroerende zaak wordt toegerekend.

Ingeval de exploitant de voorzieningen van openbaar nut aanlegt, wordt de exploitatiebijdrage verminderd met de inbrengwaarde van de bij de exploitant in eigendom zijnde en voor exploitatie bedoelde gronden en van de gronden die zijn bestemd voor het treffen van voorzieningen van openbaar nut door de exploitant aan de gemeente worden afgestaan.

• 2.

  De inbrengwaarde die door de exploitant is ingebracht, wordt door de gemeente en de exploitant gezamenlijk door middel van taxatie vastgesteld. Indien hierover geen overeenstemming kan worden bereikt, wordt deze waarde vastgesteld door een commissie van drie deskundigen, van wie één aan te wijzen door de gemeente, één door de exploitant en een derde door de beide reeds aangewezen deskundigen of, indien zij het daarover niet eens kunnen worden, door de ter zake bevoegde rechter.

• 3.

  Indien en voorzover de exploitant zelf conform artikel 1 lid 3 voorzieningen van openbaar nut aanlegt wordt bij het bepalen van de exploitatiebijdrage rekening gehouden met de kosten van de door de exploitanten uit te voeren werkzaamheden.

• 4.

  Van de exploitant kan een bijdrage worden verlangd in vanwege de raad van de gemeente ingestelde fondsen ten behoeve van buiten het exploitatiegebied aanwezige en/of te realiseren voorzieningen van openbaar nut. De raad stelt de hoogte van de bijdragen aan dergelijke fondsen periodiek vast.

ARTIKEL 8 Weigeringsgronden voor een exploitatieovereenkomst

De medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden behoeft onder meer niet te worden verleend indien:

• 1.

  de in exploitatie te brengen grond is gelegen in een gebied waarvoor geen bestemmingsplan geldt;

• 2.

  de door de exploitant aangegeven (bouw)werkzaamheden of de daartoe benodigde voorzieningen van openbaar nut zouden leiden tot strijd met het bestemmingsplan, de Woningwet of strijd met andere wet- of regelgeving;

• 3.

  het treffen van de voorzieningen, hoewel overeenkomstig een bestemmingsplan, zou leiden tot strijd met belangen van een doeltreffende uitbreiding van bebouwing of herinrichting;

• 4.

  het in bouwexploitatie brengen van grond zou leiden tot ten laste van de gemeente blijvende kosten van voorzieningen van openbaar nut of tot bezwaren ten aanzien van het doeltreffend voorzien in watervoorziening, openbare verlichting, riolering en andere voorzieningen van openbaar nut;

• 5.

  de exploitant niet bereid of in staat is om sluitende waarborgen te stellen voor tijdige en kwalitatief goede uitvoering dan wel nakoming van zijn feitelijke en financiële verplichtingen;

• 6.

  de exploitant geen afstand wil doen van gronden ten behoeve van aanleg van voorzieningen van openbaar nut;

• 7.

  de exploitant de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut niet wil onderzoeken op de aanwezigheid van bodemverontreiniging dan wel de bodem niet wil saneren wanneer dat noodzakelijk is;

• 8.

  de exploitant niet bereid is de voorzieningen van openbaar nut door de gemeente te laten aanleggen, behoudens in het geval van een verkregen opdracht als bedoeld in artikel 1 lid 3.

• 9.

  indien het voor de exploitatie noodzakelijke woningbouwcontingent niet ter beschikking kan worden gesteld.

ARTIKEL 9 Relatie baatbelasting

In een gebied waarvoor een aangevuld bekostigingsbesluit is genomen, zal, indien de exploitant een exploitatieovereenkomst aangaat, in de overeenkomst worden bepaald dat, met betrekking tot de uitvoering van de in deze overeenkomst genoemde voorzieningen van openbaar nut, geen aanvullend kostenverhaal op basis van baatbelasting ten laste van de betreffende onroerende zaak zal plaatsvinden.

ARTIKEL 10 Voorzieningen van ondergeschikt belang

De artikelen 5 en 6 van deze verordening zijn niet van toepassing ingeval de medewerking uitsluitend wordt gevraagd voor voorzieningen van openbaar nut van ondergeschikt belang. In dergelijke gevallen besluit het college van burgemeester en wethouders onder welke voorwaarden deze voorzieningen van openbaar nut door of met medewerking van de gemeente zullen worden aangelegd.

ARTIKEL 11 Specifieke overeenkomsten

In de gevallen waarin de betrokkenheid van de gemeente bij de (her)ontwikkeling van gebieden zodanig groot is dat daarvoor specifieke projectontwikkelingovereenkomsten met grondeigenaren dienen te worden aangegaan, is het mogelijk dat de letterlijke toepassing van deze verordening daarvoor belemmeringen opwerpt. De raad van de gemeente kan voor die gevallen besluiten bijzondere voorwaarden vast te stellen voor het verlenen van medewerking in de zin van deze verordening, zoals deze voortvloeien uit de door de gemeente geformuleerde beleidsdoelstellingen. De raad geeft alsdan de redenen aan welke tot toepassing van dit artikel leiden. Een door de raad ingevolge dit artikel genomen besluit dient overeenkomstig artikel 139 van de Gemeentewet te worden bekendgemaakt.

ARTIKEL 12 Overgangsbepalingen

Ten aanzien van exploitatiegebieden waarvoor geldt dat voor het moment van inwerkingtreding van deze verordening een bekostigingsbesluit is genomen of de voorzieningen van openbaar nut reeds in uitvoering zijn, vinden de bepalingen van deze verordening voor dat exploitatiegebied, voor zover nodig op een aan die situatie aangepaste wijze toepassing.

ARTIKEL 13 Inwerkingtreding

Deze verordening treedt in werking op de achtste dag, volgende op de dag waarop de bekendmaking van de verordening heeft plaatsgevonden.

Op datzelfde tijdstip vervalt de 'Exploitatieverordening gemeente Reusel-De Mierden 1997’, vastgesteld bij besluit van de raad van de gemeente op 2 januari 1997.

ARTIKEL 14 Citeertitel

Deze verordening kan worden aangehaald als 'Exploitatieverordening 2005’.

ARTIKELGEWIJZE TOELICHTING EXPLOITATIEVERORDENING 2005

Algemeen

De Exploitatieverordening van de gemeente Reusel-De Mierden dateert uit 1997. Ten opzichte van deze Exploitatieverordening zijn enkele (tekstuele) aanwijzigen aangebracht en de toevoeging om in afwijking van de bepalingen van de Exploitatieverordening een projectontwikkelingsovereenkomst aan te gaan.

De Exploitatieverordening Gemeente Reusel-De Mierden 1997 was grotendeels gebaseerd op de model-exploitatieverordening van de VNG uit 1996.

Artikel 1: Algemene begripsbepalingen

In artikel 1, lid 2 worden allereerst de begripsbepalingen gegeven en wordt verder aangegeven welke werken tenminste worden beschouwd als voorzieningen van openbaar nut in de zin van deze verordening. De verordening is alleen van toepassing als medewerking wordt verleend aan het in exploitatie brengen van gronden die niet in eigendom zijn van de gemeente.

Artikel 42 WRO geeft aan dat de exploitatieverordening de voorwaarden bevat waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan het in exploitatie brengen van gronden. Daarnaast geeft het tweede lid van artikel 42 WRO aan dat de exploitatieverordening onder meer voorschriften bevat omtrent het aandeel van de kosten van voorzieningen van openbaar nut dat ten laste wordt gebracht van de gebate gronden.

De medewerking kan dus zowel bestaan uit het treffen van voorzieningen van openbaar nut, als uit werkzaamheden die de gemeente verricht teneinde de aanleg van voorzieningen van openbaar nut door een derde (eventueel exploitant zelf) mogelijk te maken.

De definitie van medewerking aan het in exploitatie brengen van grond sluit ook aan op de voor de baatbelasting gehanteerde definitie. Dit betekent dat alle eigenaren en genothebbenden van gebate onroerende zaken in een door voorzieningen gebaat gebied, ook de eigenaren van reeds gebouwde percelen, in aanmerking komen voor een exploitatie-overeenkomst. In ieder geval dient hiermee in de omslag van kosten rekening te worden gehouden.

De aanwijzing van exploitatiegebieden maakt ook toepassing mogelijk op onroerende zaken in stads- en dorpsvernieuwingsgebieden. Het kan met andere woorden zowel om nieuwbouwlocaties als om reconstructie van bestaand bebouwd gebied gaan.

Artikel 2: Kosten van exploitatie

De gemeente brengt de kosten in rekening verband houdende met het door of met medewerking van de gemeente treffen van voorzieningen van openbaar nut. Dit kan meer zijn dan alleen de directe kosten van de aanleg van voorzieningen van openbaar nut. In dit artikel wordt aangegeven welke voorzieningen voor kostenverhaal in aanmerking komen, en vervolgens welke daarmee samenhangende kosten.

Met nadruk zij vermeld dat als exploitatiegebied wordt aangemerkt het totale gebate gebied; dit gebied omvat niet alleen de voor nieuwbouw in aanmerking komende gronden (zoals gebruikelijk bij veel puur gemeentelijke exploitatieopzetten), maar ook het overige gebate gebied.

Omgekeerd kan het exploitatiegebied weer niet gelijk zijn aan het bestemmingsplangebied. Afhankelijk van de doelstellingen van het bestemmingsplan en de daaruit voortvloeiende begrenzing kan het exploitatiegebied kleiner zijn dan het bestemmingsplangebied dan wel groter.

De kosten van bodemsanering komen alleen voor rekening van exploitant voor zover het de gemeente niet lukt de kosten hiervan te verhalen op degene die aansprakelijk kan worden gesteld voor de bodemverontreiniging, en voorzover betrekking hebbend op de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut.

Artikel 3: Vaststelling aangevuld bekostigingsbesluit

Sinds juni 1991 is een bekostigingsbesluit een minimale voorwaarde voor het kunnen heffen van een baatbelasting. Het aangevuld bekostigingsbesluit bevat de krachtens de Gemeentewet verplichte elementen van een bekostigingsbesluit (een aanduiding van het gebate gebied en de mate waarin de aan de voorzieningen verbonden lasten zullen worden verhaald), maar daarnaast ook een aanduiding van de voorzieningen van openbaar nut en een begroting van kosten en opbrengsten.

Deze bepalingen (en enkele andere, zoals de aankondiging dat een exploitatieovereenkomst zal kunnen worden aangeboden) vormen ook de onderscheidende kenmerken van het aangevuld bekostigingsbesluit ten opzichte van het 'gewone 'bekostigingsbesluit. Het aangevuld bekostigingsbesluit wordt, met behulp van deze bepalingen, ook een kader voor het privaatrechtelijk kostenverhaal door de gemeente.

Een begroting van de opbrengsten is opgenomen om de exploitant inzicht te verschaffen in de op alle (dus ook gemeentelijke) gronden te verhalen kosten, en in de mate waarin en de wijze waarop die kosten over de exploitanten worden omgeslagen. Dit inzicht kan de bereidheid van de exploitant tot betaling van een bijdrage vergroten.

In het aangevuld bekostigingsbesluit kán worden bepaald dat de begroting van kosten en opbrengsten later door de gemeenteraad wordt vastgesteld. De begroting kan ook door de gemeenteraad periodiek worden herzien.

Er is niet altijd voldoende tijd om de begroting vast te stellen tegelijk met het aangevuld bekostigingsbesluit. In die gevallen kan worden besloten de begroting later vast te stellen. Deze bevoegdheid berust overigens per definitie bij de raad, aangezien de begroting deel uitmaakt van het aangevuld bekostigingsbesluit.

In het aangevuld bekostigingsbesluit kán worden bepaald dat de begroting van kosten en opbrengsten later door de gemeenteraad wordt vastgesteld. De begroting kán ook door de gemeenteraad periodiek worden herzien.

Er is niet altijd voldoende tijd om de begroting vast te stellen tegelijk met het aangevuld bekostigingsbesluit. In die gevallen kan worden besloten de begroting later vast te stellen. Deze bevoegdheid berust bij de raad, aangezien de begroting deel uitmaakt van het aangevuld bekostigingsbesluit dat door de gemeenteraad moet worden genomen.

Uiteraard moet er op het moment dat een eerste exploitatieovereenkomst wordt afgesloten wel een begroting zijn; die begroting vormt immers de grondslag voor de berekening van de exploitatiebijdrage(n). Ten overvloede kan hier nog gewezen worden op het belang van de naleving van de voorschriften van de exploitatieverordening in het algemeen en dit voorschrift in het bijzonder. De exploitatieovereenkomst die in het arrest-Uden van 15 februari 1996 door de Hoge Raad nietig werd geacht, ontbeerde onder andere een tijdig vastgestelde exploitatieopzet.

Een begroting kan eveneens periodiek worden herzien. Dat betekent dat de exploitatiebijdragen die middels exploitatieovereenkomst in rekening worden gebracht, kunnen worden vastgesteld op grond van (in de tijd) verschillende begrotingen, afhankelijk van het moment waarop de exploitatieovereenkomst wordt aangegaan. Het is echter raadzaam zorgvuldig om te gaan met wijzigingen in de begroting. Grote verschillen kunnen leiden tot vragen over de billijkheid van exploitatiebijdragen in verhouding tot door andere exploitanten eerder betaalde bedragen, en tot druk op de onderhandelingen.

Overigens kan in het kader van kostenverhaal via baatbelasting het totaalbedrag aan te verhalen kosten géén verandering ondergaan. In het aangevuld bekostigingsbesluit wordt uitgegaan van de vermelding van een percentage te verhalen kosten (in beginsel 100%). In de baatbelastingverordening, die tot twee jaar na realisatie van de voorzieningen kan worden vastgesteld, kan dan worden aangegeven welk bedrag aan werkelijke kosten worden verhaald. Anders is het als er voor wordt gekozen in het aangevuld bekostigingsbesluit reeds een bedrag te vermelden. Dat bedrag is dan het maximaal via baatbelasting te verhalen bedrag.

Bij hantering van een percentage in het aangevuld bekostigingsbesluit functioneert de begroting dus alleen als berekeningsbasis voor exploitatiebijdragen op grond van de exploitatieverordening.

Uiteraard moet er op het moment dat een eerste exploitatieovereenkomst wordt afgesloten wel een begroting zijn; die begroting vormt immers de grondslag voor de berekening van de exploitatiebijdrage(n).

Artikel 4: Wijze van toerekening naar de mate van profijt

Uitgegaan wordt van de situatie dat de gemeente het gebied in zijn geheel tot exploitatie brengt; de berekening is daarom gestoeld op de (fictieve) situatie dat de gemeente alle benodigde gronden heeft verworven en alle kosten omslaat over die gronden, gedifferentieerd naar objectief (dat wil zeggen: aan de grond, niet aan de eigenaar of exploitant) bepaalbare factoren als ligging, bestemming en objectieve gebruiksmogelijkheid.

Objectief, dat wil in dit geval letterlijk zeggen gerelateerd aan het object, de onroerende zaak. Dat kan ertoe leiden dat bestaande bebouwing objectief gezien gebaat is, wat betekent dat van de rechthebbenden op die onroerende zaken een bijdrage gevraagd kan worden. In het geval van heffing van baatbelasting is er zelfs de plicht deze onroerende zaken te belasten. Alle gebate percelen moeten worden aangeslagen. Wel is het mogelijk door middel van tariefdifferentiatie bebouwde grond minder te belasten dan (nog) niet bebouwde grond, uiteraard alleen voorzover dit verband houdt met objectief aanwijsbare verschillen in baat. Deze objectief aanwijsbare verschillen in baat kunnen zich bijvoorbeeld voordoen als een perceel reeds over alle te realiseren voorzieningen beschikt en evenmin wordt gebaat door deze extra voorzieningen (bijvoorbeeld een perceel dat reeds twee ontsluitingen heeft, riolering, enz.).

Het gebruik van m² als rekeneenheid sluit aan op de bij de uitgifte van gronden gehanteerde kostprijsberekening per m². Lid 3 van dit artikel voorziet in de mogelijkheid dat (onverhoopt) de naar ligging en dergelijke gedifferentieerde grondslag het profijt onvoldoende tot uitdrukking brengt: in dat geval stelt de gemeenteraad een andere grondslag voor toerekening vast.

Artikel 5: Vaststelling exploitatiebijdrage

De bij de berekening van de exploitatiebijdrage gehanteerde inbrengwaardemethodiek biedt een goede maatstaf voor de baat die gronden hebben bij openbare voorzieningen. Uitgangspunt is, zoals gezegd, dat de gemeente het gehele gebied zelf in exploitatie brengt.

De werkwijze is dan als volgt:

De waarde van alle gronden in het gebied wordt vastgesteld.

Alle kosten verbonden aan de exploitatie worden berekend.

De op deze wijze berekende totale kosten worden gemiddeld per m² (gebate, bebouwde of onbebouwde) grond (er kunnen ook andere verdeelmaatstaven worden gehanteerd).

De hieruit resulterende gemiddelde bruto bijdrage per m² wordt vermenigvuldigd met het aantal m² gebate grond van exploitant (en eventueel vermenigvuldigd met (een) factor(en) voor ligging, bestemming en dergelijke).

Op dit bedrag wordt in mindering gebracht de getaxeerde waarde van de door exploitant ingebrachte grond, zowel die ten behoeve van de exploitatie als die ten behoeve van de aanleg van voorzieningen van openbaar nut.

De inbrengwaarde is daarmee van groot belang voor de vaststelling van zowel de gemiddelde kostprijs per m² (die stijgt als de inbrengwaarde stijgt) als de individuele exploitatiebijdrage (die daalt als de inbrengwaarde stijgt). Om die reden is in het tweede lid een regeling opgenomen voor de vaststelling van de inbrengwaarde van de gronden van exploitant. Het derde lid van dit artikel regelt de berekening van de exploitatiebijdrage in het geval dat de exploitant tot (gehele of gedeeltelijke) realisatie van de voorzieningen van openbaar nut overgaat. Kort gezegd wordt op de bijdrage dan nog extra in mindering gebracht het in eerste instantie in de begroting opgenomen bedrag voor de voorzieningen van openbaar nut, voorzover die voorzieningen voor rekening en risico van de exploitant komen.

De begroting van kosten en opbrengsten vervult een belangrijke rol bij het privaatrechtelijk kostenverhaal. Het aangevuld bekostigingsbesluit vormt het kader voor de wijze van kostenverhaal, en de begroting vormt de basis voor de berekening van individuele exploitatiebijdragen verschuldigd op grond van een exploitatieovereenkomst. De begroting vervult weliswaar een belangrijke rol in het privaatrechtelijk kostenverhaal, maar blijft deel uitmaken van het aangevuld bekostigingsbesluit.

Artikel 6: Inhoud exploitatieovereenkomst

In dit artikel wordt uitgesproken dat de gemeente bij kostenverhaal van voorzieningen van openbaar nut de voorkeur geeft aan het instrument van de exploitatieovereenkomst krachtens de exploitatieverordening. Hiermee wordt het vrijwillige karakter van de overeenkomst bevestigd, zoals dat in de praktijk en jurisprudentie blijkt.

Teneinde de indruk te vermijden dat in alle gevallen een aangevuld bekostigingsbesluit verplicht is om een exploitatieovereenkomst te kunnen sluiten, is expliciet vermeld dat het hier exploitatie op initiatief van de gemeente betreft.

Op grond van de verordening wordt de overeenkomst ook voorzien van kwaliteitseisen aan de voorzieningen, in voorkomende gevallen van bepalingen omtrent de afstand van grond aan de gemeente, van een betalingsregeling, in voorkomende gevallen (namelijk wanneer de gemeente een deel van de voorzieningen realiseert en een particuliere eigenaar een deel) een taakverdeling, uitvoeringstermijn(en) en een regeling voor gewijzigde omstandigheden, wanprestatie, aansprakelijkheid en faillissement.

De afstand van grond aan de gemeente betreft de ondergrond van openbare voorzieningen. De gemeente zal immers in vrijwel alle gevallen onderhoudsplichtig zijn voor de openbare voorzieningen.

Artikel 7: Indiening verzoek om medewerking

Artikel 7 regelt de procedure bij een schriftelijke aanvraag tot medewerking bij exploitatie. Dit is geen formeel vereiste, in de praktijk komen de meeste exploitatieovereenkomsten tot stand zonder een formele aanvraag. In de praktijk worden overeenkomsten gesloten zonder dat een dergelijke aanvraag aanwezig is. In deze exploitatieverordening is de aanvraag geen noodzaak om een exploitatieovereenkomst te sluiten.

Artikel 8: Weigeringsgronden voor een exploitatieovereenkomst

De weigeringsgronden zijn in artikel 8 opgenomen, maar zijn niet uitputtend aangegeven. De rechtszekerheid vereist bij weigering een goede motivering. De weigeringsgronden moeten worden gezien als een ondersteuning bij die motiveringseis. Als medewerking aan het sluiten van een exploitatieovereenkomst wordt geweigerd, kan ook geen medewerking worden verleend aan het treffen van voorzieningen van openbaar nut binnen het eigendomsgebied van de exploitant.

Artikel 9: Relatie met baatbelasting

De exploitant sluit niet alleen een overeenkomst over een te betalen exploitatiebijdrage, maar koopt met deze overeenkomst ook het risico van een baatbelasting af. Een exploitant kan nooit tweemaal voor een bijdrage in dezelfde kosten worden aangesproken.

De praktijk van grondexploitatie leert dat de daarmee verbonden kosten geregeld hoger uitvallen dan berekend (gronduitgifteovereenkomst). De baatbelasting wordt vaak berekend op basis van reële kosten, terwijl de exploitatiebijdrage op grond van de exploitatieovereenkomst wordt berekend op basis van gecalculeerde kosten (op 'voorcalculatorische' basis). De exploitatieovereenkomst wordt weliswaar vrijwillig aangegaan, maar de weigering een exploitatieovereenkomst aan te gaan betekent niet dat de aan de exploitant gepresenteerde rekening dan niet moet worden voldaan; de exploitatiebijdrage wordt niet 'vergeten'.

Artikel 10: Voorzieningen van ondergeschikt belang

In artikel 10 is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor gevallen waarin sprake is van de aanleg van voorzieningen van ondergeschikt belang zoals de aanleg van een uitrit, een parkeerplaats of een speelvoorziening.

Artikel 11: Specifieke overeenkomsten

In sommige situaties worden regels van de exploitatieverordening door zowel de gemeente als haar contractpartij te rigide bevonden. Artikel 11 regelt de gevallen waarin partijen overeenkomen met hun afspraken af te wijken van de verordening. Veelal gaat het hierbij om het sluiten van projectontwikkelingsovereenkomsten in fasen (intentieovereenkomst, ontwikkelingsovereenkomst en realisatieovereenkomst). Maar ook afwijkende afspraken in kostenverhaal, risicoverdeling, kwaliteitseisen, e.d. worden geregeld. Het dan apart benoemen van alleen de kosten van openbare voorzieningen is niet voldoende.

De jurisprudentie met betrekking tot de exploitatieverordening ziet vooral op het toepassen van de verordening die is gericht op het verschaffen van rechtszekerheid voor grondeigenaren. Daarom moet, ingevolge artikel 11, de raad van de gemeente besluiten in die gevallen - op basis van deze specifieke overeenkomsten - af te wijken van de bepalingen van de verordening. De afwijkingen zullen hun grondslag moeten vinden in het door de gemeente geformuleerd beleid ten aanzien van die ontwikkeling.

Artikel 12: Overgangsbepalingen

Artikel 12 geeft de mogelijkheid daar waar reeds overeenkomsten gesloten zijn, af te wijken van de bepalingen van de Exploitatieverordening gemeente Reusel-De Mierden 1997.

Artikel 13: Inwerkingtreding

1.In de Gemeentewet is een algemene regeling voor bekendmaking voor besluiten, inhoudende algemeen verbindende voorschriften gegeven.

De exploitatieverordening kan als algemeen verbindend voorschrift worden aangemerkt.

Voor de inwerkingtreding van deze verordening wordt uitgegaan van de systematiek van de Gemeentewet, inhoudende dat de verordening acht dagen na bekendmaking in werking treedt; dat wordt in dit artikel expliciet geregeld.

Op hetzelfde tijdstip vervalt de 'Exploitatieverordening gemeente Reusel-De Mierden 1997'.