Nota Grondbeleid 2009

1.1 Vraagstelling

De gemeente Reusel-De Mierden streeft naar een mooie, groene, eigentijdse en levendige leefomgeving voor haar inwoners en bezoekers. Een omgeving waar men graag wil wonen, werken en recreëren. Het gemeentelijk grondbeleid speelt een grote rol bij het realiseren van deze ambitie.

Grond is een belangrijk middel om het gemeentelijk beleid op het gebied van ruimtelijke ordening, volkshuisvesting, (gemeentelijke) ruimtevragende voorzieningen en economische zaken vorm te geven. Het "(mede) exploiteren" van grond is dan ook een belangrijke gemeentelijke taak. Zowel in beleidsinhoudelijk als in financieel opzicht. Het is noodzakelijk hiervoor een duidelijk en actueel beleidskader te hebben.

Met deze door de Raad vast te stellen Nota Grondbeleid 2009, wordt beoogd te komen tot heldere kaders en uitgangspunten, waarbinnen het college het gemeentelijk grondbeleid uitvoert. Deze nota geeft de kaders weer.

Hiermee wordt recht gedaan aan de verantwoordelijkheidsverdeling tussen de Raad en College, zoals de Wet Dualisering Gemeentebestuur die voorstaat.

1.2 Grondbeleid en de Rekenkamercommissie

In het afgelopen jaar is door de Rekenkamercommissie Kempengemeenten gekeken naar het huidige grondbeleid van de gemeente Reusel-De Mierden en de overige Kempengemeenten. In het onderzoek wordt het actieve grondbeleid van de vier gemeenten onderzocht op doeltreffendheid. Uiteindelijk heeft de Rekenkamercommissie een aantal aanbevelingen gedaan, zijnde:

·Formuleer in de nieuw op te stellen Grondnota een samenhangende visie op het gemeentelijk grondbeleid, waarbij een relatie gelegd wordt tussen RO-doelstellingen en financiële middelen. Voeg aan de bestaande criteria voor het kiezen van een regierol (actief, faciliterend of samenwerken) criteria omtrent financiën en capaciteit toe.

• ·

  Geef uitvoering aan actief grondbeleid door strategische posities te verwerven op locaties waar ontwikkeling nog niet op korte termijn aan de orde is. Dit geeft de gemeente de mogelijkheid om invloed uit te oefenen tegen de tijd dat de ontwikkeling van de locatie aan de orde komt en om mede te profiteren van winsten die op de locatie gemaakt kunnen worden.

• ·

  Pas de exploitatieverordening aan en controleer de verordening op volledigheid. Laat bekostigingsbesluiten naadloos aansluiten op de verordening. Hiermee worden financiële risico’s bij toekomstige exploitatie-overeenkomsten beperkt.

• ·

  Leg de beleidsmatige criteria vast op basis waarvan de gemeente een Privaat-Publieke samenwerking (PPS) aangaat. Bepaal daarbij welke aspecten in de overeenkomst minimaal vastgelegd moeten worden. Denk hierbij aan aspecten zoals winstverdeling tussen partijen en ontwikkeling van grondprijzen gedurende de looptijd van de samenwerking.

• ·

  Neem de wijze van grondprijsbepaling voor bedrijventerreinen (op basis van vergelijking met andere gemeenten) op in de Grondnota als beleid, zoals reeds is voorgenomen.

• ·

  Veranker ook de wijze van grondprijsbepaling voor overige functies in de Grondnota overeenkomstig de landelijk gebruikelijke systematieken. Voor commerciële functies is dit in de meeste gevallen een residuele grondprijs bepaling en voor niet-commerciële functies een maatschappelijke grondprijs.

• ·

  Schenk structureel aandacht aan risicoanalyses door in jaarrekening en begroting:

  • 1.

    De verschillende soorten risico’s en kansen te benoemen (gevoeligheid, vertraging, bijzondere gebeurtenissen en omgevingsrisico’s) en deze te rangschikken op basis van kans en gevolg;

  • 2.

    Vast te stellen hoe ze beheerst kunnen worden;

  • 3.

    In te schatten wat de financiële gevolgen zijn van de risico’s en kansen.

Voer conform bestaand beleid een risicoanalyse uit bij de start van een project en vervolgens jaarlijks bij de actualisatie van de exploitatieopzetten van alle projecten.

• ·

  Geef in iedere voor- en najaarsnota de stand van zaken van grondexploitaties aan en maak de relatie tussen programma, planning en risico’s inzichtelijk.

• ·

  Laat bij bestuurlijke rapportages over afwijkingen ten opzichte van de ramingen alle aspecten (bijvoorbeeld verwerving en bouwrijp maken) aan bod komen bij de jaarlijkse exploitatieopzetten.

1.3 Opzet van de nota

In hoofdstuk 2 van deze nota wordt ingegaan op het doel van het gemeentelijk grondbeleid. Hierbij wordt toegelicht op welke wijze het gemeentelijk grondbeleid ten dienste staat van het realiseren van gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente.

In de hoofdstukken 3 tot en met 5 staat het gemeentelijk grondbeleid in enge zin centraal: actief / passief grondbeleid, prijsbeleid, financiële grondslagen, risicomanagement en de mogelijkheden van de nieuwe grondexploitatiewet.

Hoofdstuk 6 geeft weer de politieke sturing en de rol van het college hierin.

In hoofdstuk 7 worden het (grond)beleid ten aanzien van de overige gronden in kaart gebracht.

Tot slot geeft het laatste hoofdstuk een samenvatting van de belangrijkste kaders uit de nota grondbeleid 2009.

2.1 Doel van het grondbeleid

Vanuit haar publiekrechtelijke rol streeft de gemeente een visie na over de wijze waarop de gemeente zich in ruimtelijk opzicht dient te ontwikkelen. Deze zienswijze is nader uitgewerkt in diverse visies met betrekking tot de ruimtelijke ordening en in bestemmingsplannen.

Daarnaast is op allerlei beleidsterreinen beleid vastgesteld dat kaderstellend is voor de ruimtelijke ontwikkeling binnen onze gemeente. Denk hierbij aan woonbeleid, economisch beleid, milieubeleid. Enkele voorbeelden van door de Raad vastgestelde nota’s in deze context zijn:

StructuurvisiePlus vastgesteld d.d. 19 juli 2004

Nota Woonvisie 2005-2015 vastgesteld d.d. 20 december 2004

Nota Gronden voor Beleid vastgesteld d.d. 27 april 1998

Door middel van het grondbeleid kan de gemeente invloed uitoefenen op de wijze waarop gronden worden gebruikt. Sturing van het grondgebruik door middel van het grondbeleid is wenselijk omdat het kan bijdragen aan de realisering van (publieke) doelstellingen op het gebied van volkshuisvesting, milieu en ruimtelijk beleid.

De hoofddoelstellingen van het grondbeleid zijn:

• ·

  het benoemen van de (mogelijke) gemeentelijke “strategie” ten aanzien van het grondbeleid bij locatieontwikkeling;

• ·

  transparantie in het gemeentelijk handelen bij locatieontwikkelingen, zowel naar de interne organisatie als naar externen;

• ·

  het realiseren van de door de gemeente gestelde ruimtelijke doelen met inzet van juridische en financiële instrumenten

• ·

  vastleggen van de strategische visie van het huidige en het toekomstige grondbeleid van de gemeente;

• ·

  het genereren van financiële middelen door middel van gronduitgifte en kostenverhaal ter dekking van de investeringen bij locatieontwikkeling en van bovenwijkse voorzieningen.

De gemeente Reusel-De Mierden streeft naar een winstgevende grondexploitatie. Om dit te kunnen bereiken heeft een actieve grondpolitiek de voorkeur en worden de grondprijzen nagenoeg marktconform vastgesteld. In deze grondnota zullen de redenen voor deze keuze worden toegelicht. Door het voeren van de actieve grondpolitiek heeft de gemeente zelf de mogelijkheid om de gewenste ruimtelijke doelen te (laten) realiseren.

2.2 Grondbeleid in de gemeente Reusel-De Mierden tot op heden

Grond is een belangrijk middel om het gemeentelijk beleid op het gebied van ruimtelijke ordening, volkshuisvesting en economische zaken vorm te geven.

De gemeente Reusel-De Mierden heeft in de huidige grondnota duidelijk gekozen voor een actief grondbeleid. Dat willen zeggen dat de gemeente de gronden zelf (strategisch) verwerft, deze vervolgens bouw- en woonrijp maakt en tenslotte verkoopt aan particulieren of aan ontwikkelende partijen. In de huidige grondnota staat duidelijk vermeld dat een actieve grondpolitiek moet worden nagestreefd bij:

• ·

  de uitbreidingslocaties zoals genoemd in de Structuurvisie Plus;

• ·

  de grotere inbreidingslocaties, zijnde meer dan vijf woningen.

De gemeente heeft gronden verworven in deze uitbreidingsgebieden. Inmiddels wordt er gebouwd op een aantal van deze uitbreidingslocaties denk hierbij aan Molen Akkers, Kerkekkers, De Leeuwerik en De Hasselt.

Het verwerven van gronden vindt bij voorkeur plaats via minnelijke verwerving. Indien nodig zal de gemeente gebruik maken van de overige wettelijke mogelijkheden, zoals het toepassen van Wet voorkeursrecht gemeenten en onteigening. Minnelijke verwerving blijft hierbij het uitgangspunt. Uit de praktijk blijkt dat het niet altijd mogelijk is om in goed overleg de benodigde gronden te verwerven zodat in uitzonderlijke situaties onteigening onvermijdelijk is. Het verwerven van gronden maakt het mogelijk dat de gemeente uiteindelijk overgaat tot het uitgeven van bouwgronden zowel aan particulieren als aan ontwikkelende partijen.

De kosten die de gemeente maakt voor het verwerven van de benodigde gronden, het bouw- en woonrijp maken worden uiteindelijk via de verkoopprijs verhaald. Bijna alle huidige grondexploitaties van de gemeente Reusel-De Mierden laten positieve financiële resultaten zien.

In de grondnota 2005 staat ook vermeld op welke wijze de grondprijs dient te worden bepaald en vastgesteld. Het college stelt jaarlijks de grondprijzen vast voor woningbouw en voor bedrijfsterreinen.

De Grondnota 2001 laat zien dat de grondprijs tot stand kwam door het hanteren van een marktconform tarief. In de Grondnota 2005 is dit gewijzigd in gematigd marktconform tarief hetgeen overeenstemt met een prijs die enigszins (10%) onder het marktniveau ligt.

De grondprijs voor projectmatige bouw, inclusief gestapelde bouw, wordt bepaald aan de hand van de residuele grondwaardeberekening met als minimum de vastgestelde grondprijs.

Het residueel berekenen van de grondprijs speelt met name een rol bij gestapelde bouw. Het toepassen van deze methode biedt de gemeente ruimte om mee te profiteren van marktontwikkelingen en geeft bouwers en ontwikkelaars de gelegenheid om een goede kwaliteit te leveren.

Voor sociale woningbouw kan een eventuele gemeentelijke korting op de grondprijs worden verleend van maximaal 25% van de vastgestelde grondprijs. Dit onder de voorwaarde dat in het geval er nog steeds onrendabele topkosten overblijven de corporatie deze geheel voor haar rekening neemt. Voor het realiseren van sociale woningbouw, één project, is inderdaad een korting is verleend op grondprijs met een maximum van 25%.

Inbreiding heeft plaatsgevonden en vindt nog steeds plaats op diversie locaties binnen alle kernen. De praktijk laat zien dat het actief verwerven van gronden voor herstructurerings- en inbreidingslocaties niet altijd wenselijk is. De risico’s zijn te groot. Dit geldt ook voor locaties van meer dan vijf woningen. Marktpartijen hebben vaak belangrijke grondposities ingenomen op deze locaties zodat verantwoord verwerven door de gemeente niet meer tot de mogelijkheden behoort. De gemeente Reusel-De Mierden maakt in dergelijke situaties gebruik van de instrumenten die behoren tot het passief grondbeleid zoals het wel of niet aanpassen van bestemmingsplannen en van het sluiten van overeenkomsten met de ontwikkelaar.

De huidige grondnota geeft aan dat in situaties waarbij een ontwikkelaar gronden bezit in een potentiële ontwikkellocatie de gemeente zal streven naar het toepassen van het bouwclaim model. Dit houdt in dat de ontwikkelaar zijn grondpositie “afstaat” in ruil voor bouwpotentieel. In de afgelopen jaren is het bouwclaimmodel slechts incidenteel toegepast.

Indien zowel de gemeente als de ontwikkelaar in het bezit zijn van gronden in een potentiële ontwikkellocatie zal, afhankelijk van de grondposities, worden gestreefd naar een samenwerkingsvorm op maat. De gemeente heeft voor het ontwikkelen van de uitbreidingslocatie De Leeuwerik een samenwerkingsovereenkomst gesloten met een private partij met daaraan verbonden een bouwclaim.

De grondnota geeft duidelijk aan wanneer het voeren van een actieve grondpolitiek niet wenselijk is zoals:

• ·

  geen actief grondbeleid voeren voor de zoekgebieden, zoals genoemd in de Structuurvisie Plus;

• ·

  geen actief grondbeleid toepassen bij kleinere (particuliere) inbreidingslocaties (vijf woningen of minder).

De kosten die de gemeente maakt voor het realiseren van inbreidingslocaties kan de gemeente meestal niet verhalen middels verkoop van grond. In een dergelijke situatie sluit de gemeente een realisatieovereenkomst met de ontwikkelende partij zodat (een deel) van de gemaakte kosten kunnen worden verhaald op de realiserende partij. Indien partijen echter geen overeenkomst wensen te sluiten dan was het verhalen van kosten tot voor kort niet eenvoudig. Dit was alleen nog mogelijk via baatbelasting en/of leges. Baatbelasting is echter een moeilijk en ingewikkeld instrument dat alleen in uitzonderlijke gevallen dient te worden toegepast. Via leges behorende bij het aanvragen van een bouwvergunning biedt slechts een beperkte verhaalsmogelijkheid.

De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) brengt hier echter verbetering in. Zij biedt de gemeente meer mogelijkheden om de gemaakte kosten te verhalen indien partijen geen overeenkomsten wensen te sluiten in verband met kostenverhaal. Dit onderwerp wordt nader toegelicht in hoofdstuk 3 van de Grondnota 2009.

Bij de totstandkoming van de Grondnota 2005 is ervoor gekozen om nagenoeg uitsluitend het financiële deel te actualiseren. Deze keuze heeft er toe geleid dat het gekozen beleid uit 2001 in de Grondnota 2005 nagenoeg ongewijzigd is voortgezet.

Inmiddels is weer een aantal jaren verstreken en lijkt het ons gezien de totstandkoming van de grondnota 2005 wenselijk om het onderdeel beleid en de daarbij behorende instrumenten opnieuw te bespreken in hoofdstuk 3 en 4 zodat duidelijk is en wordt welke keuzemogelijkheden er zijn met betrekking tot het te voeren (grond) beleid. Vervolgens wordt per onderdeel / hoofdstuk aangegeven voor welk beleid en welke beleidsinstrumenten er werd en wordt gekozen en waarom.

Tevens heeft de raad de wens geuit om de nieuwe grondnota uit te breiden met beleid ten aanzien van de overige gronden, niet zijnde bouwgronden, bijvoorbeeld reststroken, landbouwgrond en aldus de Nota gronden voor Beleid te integreren voor zover nog actueel. In hoofdstuk 7 wordt het beleid weergegeven met betrekking tot de overige gronden.

3.1Algemeen

In het algemeen maken we onderscheid tussen actief en passief grondbeleid. Daarnaast zijn er ook mengvormen in de vorm van samenwerking de zogenaamde Publiek-Private samenwerking (PPS).

Het belangrijkste onderscheid tussen deze vormen van grondbeleid is de mate waarin de gemeente zelf overgaat tot het kopen, exploiteren (bouw- en woonrijp maken) en verkopen van grond en de daarbij behorende risicoprofielen.

Hierna worden de verschillende vormen van grondbeleid en de daarbij behorende instrumenten nader toegelicht. Vervolgens wordt aangeven welke keuze de gemeente Reusel-De Mierden in het verleden heeft gemaakt inzake actief of passief grondbeleid en waarom. Tenslotte komt het toekomstige beleid aan de orde.

3.2.1 Actief grondbeleid

Bij een actief grondbeleid koopt de gemeente zelf, als marktpartij, de grond en de eventueel daarbij behorende panden aan. Maakt deze vervolgens bouw- en woonrijp, richt de openbare ruimte in, legt infrastructuur aan en verkoopt vervolgens in de tussentijd de bouwrijpe gronden.

Op deze manier heeft de gemeente de mogelijkheid om zelf de ontwikkeling van een project te organiseren en kan zij zo maximaal invloed uit oefenen op de gewenste ontwikkeling, de wijze van uitgifte en de daaraan gekoppelde voorwaarden. De gemeente heeft door het voeren van een actief grondbeleid meer zeggenschap over de woonkwaliteit, bouwprogramma, het bouwtempo en de uitgifte van gronden. De gemeente heeft de regierol hier maximaal in handen. Daarnaast is het mogelijk om ontwikkelingen te bewerkstelligen die een particuliere ontwikkelaar niet snel wil of kan realiseren.

Bij grondaankopen dient men onderscheid te maken in volgende soort aankopen:

• ·

  ten behoeve van de ontwikkeling van een bestemmingsplan;

• ·

  die worden ingezet als compensatiegronden buiten een plangebied;

• ·

  die vooruit lopen op toekomstige plannen (strategische aankopen).

Voor de laatste groep van aankopen is het van belang om snel te kunnen inspringen op onverwachte mogelijkheden, voor zover deze aansluiten bij de gemeentelijke ambities zoals vastgelegd in onder meer de StructuurvisiePlus. Daarnaast kan het voorkomen van speculatie - prijsopdrijving - ook een motief zijn voor het strategisch verwerven van gronden.

3.2.2. Instrumenten bij een actief grondbeleid

De gemeente beschikt bij een actief grondbeleid over de volgende instrumenten:

• ·

  Minnelijke verwerving

• ·

  Strategische grondverwerving

• ·

  Wet Voorkeursrecht Gemeenten

• ·

  Onteigening

Minnelijke verwerving

Het woord spreekt voor zich: deze verwerving gaat in alle vrijheid in goed overleg tussen verkoper en koper. Basis is de getaxeerde waarde van de gronden en/of panden. Er wordt rekening gehouden met het toekomstige gebruik. Daarbij wordt gebruik gemaakt van gespecialiseerde en beëdigde taxateurs en/of aankopers.

Strategische grondverwerving

Een belangrijk onderdeel van actief grondbeleid is een strategisch grondverwervingbeleid. Dit houdt in dat er vooruitlopend op verwachte planvorming gronden worden aangekocht binnen een bepaald plangebied om zo de grond- en onderhandelingspositie van de gemeente te versterken. Ook de prijs van de te verwerven grond kan aanleiding zijn om in een vroeg stadium grond te verwerven.

Daarnaast kan de gemeente overgaan tot grond aankopen buiten het plangebied om deze in te zetten als ruilobject. De onderhandelingspositie kan hierdoor aanmerkelijk worden versterkt. Het vroegtijdig verwerven van gronden brengt echter ook risico’s met zich mee. Het is onzeker wanneer de gemeente tot planvorming overgaat en wanneer de kosten worden goedgemaakt.

Wet voorkeursrecht gemeenten

Deze wet biedt gemeenten het wettelijke recht van voorrang op de verwerving van een onroerende zaak van derden, gelegen in een mogelijke bouwlocatie of gebieden waar anderszins functieveranderingen plaats zullen vinden.

Deze wet kent drie doelen: het versterken van de regierol van de gemeenten bij de uitvoering van ruimtelijk beleid, meer inzicht in de grondmarkt en prijsbeheersing.

Verwerving van de gronden door de gemeenten wordt hierdoor vergroot. Het beperkt de verhandelbaarheid, gaat speculatie tegen en biedt de gemeenten inzicht in de bewegingen van de grondmarkt. De gemeente kan op basis van de structuurvisie, bestemmingsplan of projectbesluit een voorkeursrecht vestigen. Of het wenselijk is om dit instrument te gebruiken is afhankelijk van de concrete omstandigheden van het project

Onteigening

Indien minnelijke verwerving niet mogelijk is en de gemeente toch over bepaalde gronden moet beschikken, kan de gemeente overgaan tot onteigening. Verwerving vindt dan plaats onder dwang. Het onteigeningstraject is gebonden aan de regels zoals omschreven in de onteigeningswet.

Een voorwaarde van het onteigeningstraject is dat de gemeente serieuze pogingen moet hebben ondernomen om tot een minnelijke verwerving te komen. De onteigeningswet fungeert vaak als stok achter de deur. Of het nodig danwel wenselijk is om van dit instrument gebruik te maken is afhankelijk van de concrete omstandigheden van een project.

Opgemerkt moet worden dat onteigening niet tot de mogelijkheden behoort wanneer een eigenaar kan aantonen dat hij zelf in staat en bereid is om het bestemmingsplan te realiseren.

3.2.3 Voor- en nadelen van een actief grondbeleid

Door het voeren van een actief grondbeleid heeft de gemeente de mogelijkheid om zelf de ontwikkeling van een project te organiseren en kan zij zo maximaal invloed uit oefenen op de gewenste ontwikkeling, de wijze van uitgifte en de daaraan gekoppelde voorwaarden. De gemeente heeft door het voeren van een actief grondbeleid meer zeggenschap over kwaliteit, programma, bouwtempo en grondprijs. De gemeente heeft de regierol hier maximaal in handen. Actief grondbeleid vereist grotere inspanningen van het bestuur en het ambtelijk apparaat met een actieve houding in de regierol.

Bij actief grondbeleid dekt de gemeente de kosten normaliter door de verkoopopbrengsten van de grond. Hier is sprake van maximaal kostenverhaal.

Een nadeel van actief grondbeleid is dat de (financiële) risico’s die de gemeente loopt aanzienlijk kunnen zijn. Risico’s zoals verwervingskosten, kosten in verband met bodemsanering, bouw- en woonrijp maken en de afzetmarkt. Hier is sprake van maximaal rendement en risico. Bij deze vorm van grondbeleid draagt de gemeente zelf het (financiële) risico maar kan zij ook volledig profiteren van de potentiële waardeaangroei van de grond.

3.3.1 Passief grondbeleid

De gemeente kan met betrekking tot haar grondbeleid in plaats van een actieve rol ook kiezen voor een meer passieve rol. Bij een passief grondbeleid laat de gemeente de grondexploitatie over aan derden. De gemeente beperkt zich hier tot haar publieke rol:

het vaststellen van kaders en randvoorwaarden van de ontwikkeling en de controle hierop.

Bij volledig passief grondbeleid laat de gemeente de aankoop en exploitatie geheel over aan private partijen.

3.3.2 Instrumenten bij een passief grondbeleid

De gemeente kan ondanks een passief grondbeleid toch invloed uitoefenen op de ontwikkelingen in een bepaald gebied. Voor iedere ontwikkeling is namelijk een bouwvergunning nodig die de gemeente moet verstrekken. De gemeente toetst de bouwvergunning aan het bestemmingsplan.

Door geen medewerking te verlenen aan een bestemmingswijziging kan de gemeente ongewenste ontwikkelingen tegenhouden. Daarnaast speelt het bestemmingsplan een rol bij het vestigen van een voorkeursrecht en bij onteigening.

Bij een passief grondbeleid beperkt de rol van de gemeente zicht tot:

• ·

  Bestemmingsplan (Structuurvisie)

• ·

  Kostenverhaal

• ·

  Baatbelasting

• ·

  Leges

• ·

  Planschade

Bestemmingsplan

In een bestemmingsplan regelt de gemeente de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van een locatie. Het bestemmingsplan is bij uitstek het middel voor de gemeente om inhoud en sturing te geven aan de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen.

In het kader van passief grondbeleid ligt de keuze voor een globaal bestemmingsplan met uitwerkingsplicht voor de hand of een bestemmingsplan met wijzigingsbevoegdheden. Aan een gedetailleerd bestemmingsplan kunnen al snel rechtstreekse bouwtitels worden ontleend en in geval er een concrete bouwaanvraag komt is er voor de gemeente geen ruimte om die aanvraag te weigeren, tenzij het kostenverhaal is vastgelegd.

Kostenverhaal

Bij een passief grondbeleid kunnen de kosten niet worden verhaald uit de verkoop van grond zoals bij een actief grondbeleid. De kosten die de gemeente maakt voor het realiseren van een ontwikkeling kan zij bij voorkeur verhalen door het sluiten van een overeenkomst met de ontwikkelende partij (realisatieovereenkomst).

Indien deze partij echter geen overeenkomst wenst te sluiten dan bestond er tot voor kort uitsluitend de mogelijkheid om een gedeelte van de kosten te verhalen middels leges of baatbelasting. Met name het laatste instrument geldt als ingewikkeld en moeilijk uitvoerbaar. Om een einde te maken aan deze ongewenste situatie biedt de Wet ruimtelijke ordening (Wro) met daaraan gekoppeld de nieuwe grondexploitatiewet (Grex) de gemeente meer mogelijkheden om de kosten te verhalen. Uitgangspunt blijft dat gemeenten en ontwikkelaars overeenkomsten sluiten waarin de betaling van een bijdrage door de ontwikkelaar aan de gemeente geregeld zijn. De nieuwe wetgeving sluit hiermee aan bij de huidige praktijk. De Grex voorziet echter met een nieuw publiekrechtelijk instrument, in een ‘stok achter de deur’.

Indien de gemeente op het moment van het vaststellen van een bestemmingsplan nog geen overeenkomst(en) heeft gesloten waarin het kostenverhaal is geregeld dan is de gemeenteraad verplicht om gelijktijdig met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. Het exploitatieplan ligt gelijktijdig met het bestemmingsplan ter inzage.

Het exploitatieplan bevat een omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van de nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte en een exploitatieopzet met een raming van de kosten en opbrengsten.

De exploitatieopzet vormt de basis voor de exploitatiebijdragen van de ontwikkelaar(s). De te betalen bijdrage is gekoppeld aan de opbrengst van de gronden. Het exploitatieplan moet jaarlijks worden herzien totdat alle werken zijn gerealiseerd.

Dit exploitatieplan vormt de basis voor een financiële voorwaarde aan de bouwvergunning. Daartoe is in de Woningwet een nieuwe grond voor het weigeren van een bouwvergunning opgenomen, namelijk strijdigheid met het exploitatieplan.

De gemeente kan ook nadat het exploitatieplan is vastgesteld overeenkomsten sluiten met ontwikkelaars. Voorwaarde is dan wel dat deze overeenkomsten in overeenstemming zijn met het exploitatieplan. Verder biedt het exploitatieplan de mogelijkheid voor het stellen van locatie-eisen en het verhalen van kosten voor bovenwijkse voorzieningen. Dit is een voorziening ten behoeve van meerdere locaties.

In de Wro wint de structuurvisie aan importantie. Dit instrument levert niet alleen een belangrijke onderlegger voor bestemmingsplannen maar ook voor exploitatieplannen. De structuurvisie bevat als het ware het locatie overstijgende beleid op basis waarvan bijdragen aan bovenwijkse voorzieningen bij particuliere ontwikkelingen kunnen worden afgedwongen.

Baatbelasting en leges

Deze instrumenten zullen in de toekomst duidelijk een minder belangrijke rol gaan spelen.

Zoals uit het bovenstaande blijkt heeft de gemeente met het invoeren van de Wro en de daarbij behorende Grex een veel beter instrument in handen gekregen, het exploitatieplan, om de kosten te kunnen verhalen indien de andere partij niet danwel onvoldoende wil bijdragen in de gemaakte kosten.

3.3.3 Voor- en nadelen van een passief grondbeleid

De gemeente heeft hier een meer sturende rol, echter door de nieuwe wetgeving wordt de regierol van de gemeente - ook zonder relevant eigen grondbezit - versterkt.

Het belangrijkste voordeel van passief grondbeleid is dat de gemeente minder financiële risico’s loopt dan bij een actief grondbeleid. Tegenover een beperkt risico staat dan weer een beperkt rendement. Daarnaast zorgt de nieuwe wetgeving dat de kosten die de gemeente maakt beter verhaalbaar zijn.

Bij deze vorm van grondbeleid draagt de gemeente zelf nagenoeg geen (financieel) risico maar kan zij ook niet profiteren van de potentiële waardeaangroei van de grond.

3.4 Mengvormen Publiek-Private Samenwerking

Naast een actief en passief grondbeleid kan de gemeente ook besluiten om in samenwerking met private partijen over te gaan tot exploitatie van grond en/of het realiseren van vastgoed. Dit noemt men Publiek Private Samenwerking (PPS). PPS is te omschrijven als een juridisch geconstrueerde samenwerking tussen een of meer publieke partijen en een of meer private partijen op het terrein van de grondexploitatie. Hierbij werken alle partijen vanuit hun eigen doelstellingen samen aan een gezamenlijk project.

Inmiddels zijn er diverse soorten van samenwerking ontstaan waarbinnen de rol van de gemeente zowel beperkt (concessiemodel) als vergaand (bouwclaimmodel) kan zijn. De meerwaarden van een dergelijke samenwerking kunnen zijn het verminderen van de risico’s, het spreiden van de risico’s, het inzetten en benutten van specifieke kennis van de verschillende partijen, planoptimalisatie etc. De kosten en opbrengsten worden volgens de gekozen PPS vorm verdeeld over de partijen. PPS is in de kern een instrument van actief grondbeleid, maar markeert de overgang naar een passief grondbeleid.

Vaak zijn de feitelijke eigendomsverhoudingen, de beschikbaarheid van specifieke deskundigheid, het verdelen van de risico’s en het voeren van de regie de belangrijkste reden om te kiezen voor deze vorm van grondbeleid.

3.5 Keuze grondbeleid 2005-2008

De gemeente Reusel-De Mierden heeft gekozen voor een actief grondbeleid ten aanzien van de uitbreidingslocaties zoals genoemd in de StructuurvisiePlus en herstructurerings- en inbreidingslocaties van meer dan vijf woningen.

De afgelopen jaren heeft de gemeente Reusel-De Mierden duidelijk vorm gegeven aan een actief grondbeleid met betrekking tot de uitbreidingslocaties. Daarbij zijn de instrumenten behorende bij een actief grondbeleid allemaal zijn ingezet. De strategische en minnelijke verwerving, toepassen van Wvg en in uitzonderlijke situaties onteigening.

De locatie de Leeuwerik neemt een bijzondere positie in. Bij deze inbreidingslocatie is gekozen voor een samenwerkingvorm tussen gemeente en de ontwikkelende partij (PPS). Beide partijen zijn voor 50% eigenaar van de gronden en delen in de kosten, de risico’s en de winst.

Ten aanzien van de herstructurerings- en inbreidingslocaties voor meer dan vijf woningen komt de keuze voor het voeren van een actief grondbeleid minder goed tot uitdrukking. Het verwerven van deze locaties blijkt vaak zeer complex en kostbaar te zijn. Het risicoprofiel van dergelijke locaties speelt een belangrijke keuze bij het wel of niet overgaan tot het verwerven van deze locaties. Kostbare verwervingen en de aanwezige (hoge) risico’s hebben er toe bijgedragen dat de gemeente ten aanzien van herstructurerings- en inbreidingslocaties een meer passief grondbeleid heeft gevoerd dan aanvankelijk vastgesteld in de Grondnota 2005.

3.6 Keuze grondbeleid 2009-2012

Voor de gemeente Reusel-De Mierden blijft actieve grondpolitiek wenselijk.

Per project dient er een afweging te worden gemaakt tussen actief danwel passief grondbeleid.De keuze is afhankelijk van de feitelijke situatie. Bij deze afweging spelen een belangrijke rol de grondpositie die men inneemt, de mogelijkheid tot verwerving van de (overige) grond en tegen welke prijs, het risicoprofiel, de omvang van het project en de ruimtelijke en maatschappelijke impact van het project. Bij samenwerking (PPS) gaat de voorkeur uit naar het toepassen van het bouwclaimmodel.

Indien bij een bepaald project wordt gekozen voor passief grondbeleid dan streven wij naar het sluiten van een overeenkomst met de desbetreffende ontwikkelaar inzake kostenverhaal. Per gebied wordt nagegaan of, en zo ja welk type overeenkomst de gemeente met de particuliere eigenaar/ontwikkelaar wenst te sluiten. Het exploitatieplan komt aan de orde indien het sluiten van een overeenkomst niet mogelijk danwel niet wenselijk is.

4.1 Vormen van grondprijsbeleid

Bij het voeren van een actief grondbeleid dient er tevens een grondprijsbeleid te worden bepaald. Dit is de wijze waarop de gemeente de uitgiftewaarde van de grond bepaalt, de beleidskaders en de uitgangspunten die hieraan ten grondslag liggen.

Grondprijsbeleid is een instrument dat een belangrijke bijdrage levert aan het voeren van een actief grondbeleid. De grondprijs wordt jaarlijks in een afzonderlijke nota vastgesteld door burgemeester en wethouders.

Voor de bepaling van de grondprijs zijn twee hoofdstromingen:

• ·

  Op basis van de kostprijsbenadering;

• ·

  Op basis van de marktwaardebenadering.

Hierna volgt, van beide benaderingen, een aantal gangbare mogelijkheden om de grondprijs te bepalen.

4.2 Kostprijsbenadering

Bij de kostprijsmethode wordt de prijs bepaald door de gemaakte, directe en indirecte, kosten voor het verwerven en bouwrijp maken van de grond. Bij deze methodiek staat niet het streven naar winst centraal, een sluitend saldo is voldoende. In feite is dit het minimale bedrag waarvoor de gemeente de grond moet uitgeven om de grondexploitatie neutraal te laten verlopen. De kostprijs kan worden berekend per ontwikkeling (prijsschommelingen) of via voortschrijdende gemiddelde kostprijsberekeningen van verschillende locaties.

4.3 Marktwaardebenadering

Indien de gemeente mede streeft naar een positief saldo op grondexploitatie dan komt de marktwaardebenadering hieraan tegemoet. Deze benadering kent drie varianten:

• ·

  residuele grondwaardemethode;

• ·

  grondquotemethode;

• ·

  comparatieve methode.

4.3.1 Residuele grondwaardemethode

De residuele grondwaarde wordt berekend door de investeringskosten (bouw- en ontwikkelkosten) in mindering te brengen op de commerciële waarde (verkooprijs, v.o.n.-prijs) van het gerealiseerde vastgoed. Voor nieuwe huurwoningen door de huurprijs te delen door het bruto aanvangsrendement (BAR). Het B.A.R. is een hulpmiddel om snel de marktwaarde van een commercieel vastgoed vast te stellen. Het B.A.R. wordt uitgedrukt als percentage van bruto huuropbrengst bij volledige huur tegen marktniveau, ten opzicht van de totale verwervingskosten van het vastgoedobject.

Deze benadering geniet de voorkeur bij marktpartijen, VNG en het ministerie van VROM. Voor deze benadering is inzicht in bouwkosten en kennis daarover van groot belang.

Bij de residuele methode wordt de waarde van de grond afgeleid van de opbrengsten en kosten van de bestemming die daarop wordt gerealiseerd.

Verkoopprijs van de woning (v.o.n.-prijs)

Minus btw van de woning

Minus bouwkosten per woning

Minus bijkomende kosten per woning

Resultaat residuele grondopbrengst per woning excl. btw

4.3.2 Grondquotemethode

Deze methode gaat ervan uit dat een bepaald percentage van de verkoopprijs van de ontwikkeling als grondwaarde aan de gemeente hoort toe te komen. Deze methode wordt hoofdzakelijk toegepast bij omvangrijke bouwprojecten.

4.3.3 Comparatieve of vergelijkende methode

Deze methode volgt de prijsontwikkelingen op de markt en op grond hiervan wordt de grondprijs vastgesteld. Gronden met een gelijke waarde krijgen zo een gelijke prijs.

4.4 Keuze grondprijzenmethodiek 2005-2008

Zowel in de Nota grondbeleid 2001 als 2005 is duidelijk gekozen voor de marktwaardebenadering. Dat op basis van de volgende redenering: “Een bouwgrondprijs die lager is dan de marktwaarde, is eigenlijk een subsidie voor de grondkoper. Het is de vraag in hoeverre vernietiging van publiek kapitaal en vermogen (ten gunste van de grondkoper) maatschappelijk verantwoord en/of wenselijk is. De overheid moet haar publieke vermogen immers efficiënt en effectief beheren”.

In de Grondnota 2005 is gekozen voor het hanteren van een gematigde marktprijs. Deze matiging uit zich in een prijs die enigszins (10%) onder het marktniveau ligt. Bij het hanteren van een gematigde marktprijs is er nog altijd sprake van kapitaalvernietiging. Op deze wijze vindt er nog steeds subsidiëring plaats van een zeer beperkt aantal personen.

Op 26 mei 2003 is de prijs voor bouwgrond vastgesteld op € 257,00 per m2. Deze is met ingang van 1 januari 2008 vastgesteld op € 262,00 per vierkante meter.

De grondprijs voor projectmatige woningen wordt bepaald met behulp van de residuele methode, met als minimum de vastgestelde grondprijs. Door het toepassen van deze methode profiteert de gemeente eveneens van de marktontwikkelingen en geeft zij bouwers en ontwikkelaars de gelegenheid om goede kwaliteit te leveren. Deze methode speelt met name een rol bij projecten met gestapelde bouw.

Voor sociale woningbouw kan er een korting op grondprijs worden toegepast van maximaal 25%. Dit onder de voorwaarde dat er nog steeds onrendabele topkosten overblijven welke de corporatie geheel voor haar rekening neemt.

Ook tijdens deze periode is er voor een project met sociale woningbouw een korting verleend tot maximaal 25% van de grondprijs. Bij dit project is duidelijk gekozen voor het maatschappelijke belang en voor een kwalitatief hoogwaardig eindproduct.

De rekenkamercommissie heeft in 2006/2007 het grondbeleid van de Kempengemeenten onderzocht. Hieruit is o.a. naar voren gekomen dat in de toekomstige nota grondbeleid niet alleen de grondprijsmethodiek voor woningbouw maar ook voor alle overige gronden dient te worden vastgelegd. Tevens heeft de rekenkamercommissie opgemerkt dat via meer strategische aankopen de winstgevendheid van het grondbeleid wellicht kan worden verbeterd. Ook door het vaststellen van marktconforme grondprijzen kan dit worden bereikt. In de grondnota 2005 wordt de grondprijs gematigd marktconform vastgesteld.

4.5 Keuze grondprijzenmethodiek 2009-2012

Op basis van de ervaringen uit vorige periode en de bevindingen en opmerkingen van de rekenkamercommissie wordt de grondprijs, afhankelijk van de gebruiksfunctie, als volgt vastgesteld:

• ·

  Woningbouw op particuliere kavels: vaste grondprijs per m2

  In twee jaar naar marktconforme prijs.

  De marktconforme waarde van de grond wordt bepaald op advies van twee onafhankelijke taxateurs.

• ·

  Projectmatige ontwikkeling woningbouw grondgebonden:

  Residuele methode (grondprijs is minimaal gelijk aan grondprijs particuliere kavels).

• ·

  Projectmatige ontwikkeling woningbouw gestapeld:

  Residuele methode (grondprijs is minimaal gelijk aan grondprijs particuliere kavels).

• ·

  Woningbouw voor sociale huur en koop:

  Voor het realiseren van sociale woningbouw koop en huur kan de gemeente een korting toe passen op de geldende grondprijs van maximaal 25% op de minimum grondprijs. Dit onder de voorwaarde dat er nog steeds onrendabele topkosten overblijven welke de corporatie geheel voor haar rekening neemt.

• ·

  Kantoren:

Residuele methode. Hier spelen ligging, concrete functie en representativiteit een rol bij het bepalen van de prijs.

• ·

  Bedrijven: marktwaarde grond per m2 grond

  Marktwaarde op basis van de comparatieve methode en taxatie door taxateur.

• ·

  Winkels en horeca: marktwaarde per m2 bruto vloer oppervlak (bvo)

Marktwaarde op basis van de comparatieve methode indien mogelijk taxatie door taxateur.

• ·

  Snippergroen en andere kleine percelen grond

  Marktconform middels de comparatieve methode en taxatie door taxateur.

• ·

  Bos(bouw) grond:

  Marktconform middels de comparatieve methode en taxatie door taxateur.

• ·

  Landbouw grond:

  Marktconform middels de comparatieve methode en taxatie door taxateur.

De hierboven genoemde methoden van grondprijsberekeningen zijn uitgangspunten. Op basis van een analyse van een concrete situatie kan het college van burgemeester en wethouders besluiten enigszins af te wijken van deze uitgangspunten. Een afwijking van de grondprijs moet altijd worden voorzien van een onderbouwing. Het gevaar van staatssteun dient altijd in de overweging te worden betrokken.

Beleid

Het grondprijzenbeleid is één van de onderdelen van het grondbeleid. De gemeente Reusel-De Mierden kiest hoofdzakelijk voor een marktconforme grondprijs. Gematigd marktconform zal geleidelijk overgaan in marktconform. Vaststelling van de grondprijsmethodiek is afhankelijk van de functie waarvoor het stuk grond zal worden gebruikt.

5.1 Financiële grondslagen

De Wet dualisering gemeentebestuur leidt tot een scherpere afbakening tussen de bevoegdheden van raad en college. De raad stelt kaders en controleert, het college bestuurt, voert uit en legt verantwoording af. Deze taken van raad en college zijn van groot belang voor de financiële functie.

Grondbeleid komt ook tot uiting in een financieel resultaat. Dit resultaat is een optelsom van alle afzonderlijke grondexploitaties. De wijze waarop het financiële resultaat wordt bepaald is gedeeltelijk afhankelijk van de financiële grondslagen. Deze grondslagen zijn/worden vastgesteld door de raad en/of het college van burgemeester en wethouders.

Belangrijk is dat het jaarlijkse resultaat niet ziet op een jaarlijks evenwicht tussen kosten en opbrengsten. Er is sprake van (forse) schommelingen zowel bij de kosten als bij de inkomsten. Door het verloop van de projecten komt winstneming (tussentijds of aan het einde) of het nemen van verlies aan de orde. Op die momenten zijn in de jaarrekening de effecten van de grondexploitatie zichtbaar.

Grondbeleid is onderwerp van een in het Besluit begroting en verantwoording (BBV) voorgeschreven verplichte paragraaf in de begroting en verantwoording (jaarverslag). Door in deze paragraaf concreet inzicht te bieden in de exploitaties in relatie tot het ruimtelijk beleid, de nog niet in exploitatiegenomen gronden, risico’s in relatie tot het weerstandsvermogen en de gemaakte afweging per locatie tussen een actief grondbeleid, PPS of kostenverhaal kan de transparantie duidelijk worden verbeterd.

Het grondbeleid is een middel om te voorkomen dat de grondexploitaties in gang worden gezet die tot onoverzienbare gevolgen zouden leiden. Het grondbeleid moet inzicht geven in de lopende projecten bij de gemeente. Dit geldt deels ook voor projecten van derden waarbij de grond geen eigendom is van de gemeente, of in samenwerkingsverbanden waar de gemeente een belang heeft denk aan Kempisch Bedrijvenpark (KBP). Ook is het wenselijk om inzicht te hebben in de projecten welke in voorbereiding zijn. Uit deze confrontatie van beleid met de in gang gezette projecten blijkt of fasering, versnelling, uitbreiding van de projecten nodig is. Jaarlijks wordt er een overzicht gegenereerd waarin het vorenstaande tot uiting komt.

Beleid

Jaarlijks wordt van elk grondexploitatieproject het eindresultaat geprognosticeerd.

Tussentijdse winstneming vindt plaats indien 75% van de exploitatie is gerealiseerd in kosten en uitgifte.

5.2 Strategische aankopen

Conform de StructuurvisiePlus liggen de eerstvolgende uitbreidingslocaties in Reusel West en vervolgens in Reusel-Zuid. Afhankelijk van de toekomstvisie en toekomstige behoefte van de gemeente Reusel-De Mierden zullen strategische aankopen een belangrijke of minder belangrijke rol gaan vervullen in de toekomst. Indien verdere uitbreiding in de toekomst noodzakelijk zal zijn dan is het van belang om slagvaardig te kunnen optreden bij het verwerven van grondposities. Om dit te kunnen bewerkstelligen zou het college van burgemeester en wethouders moeten kunnen beschikken over een toegekend budget

(= revolving fund) om zelfstandig aankopen te kunnen doen. Om effectief te kunnen handelen en buiten de openbaarheid te blijven in de onderhandelingen is het noodzakelijk dat de grens waarboven de raad moet worden geïnformeerd voldoende hoog wordt vastgesteld. Uiteraard dient het college achteraf verantwoording af te leggen over deze aankopen en de mate waarin het vastgestelde budget inmiddels is besteed. Daarnaast moet regelmatig worden geëvalueerd of de wenselijkheid van de planvorming nog steeds actueel is.

Hieronder wordt nader ingegaan op het begrip revolving fund:

• ·

  het is een maximumbudget waarbinnen het college aankopen kan doen zonder dat in de overeenkomsten een voorbehoud inzake (financiële) besluitvorming raad wordt gemaakt over een reeks van jaren binnen door de raad globaal aangegeven gebieden;

• ·

  wanneer de gronden tot ontwikkeling komen, wordt de boekwaarde overgeheveld naar de grondexploitatie en komt er binnen dit budget weer ruimte vrij voor nieuwe aankopen;

• ·

  Door het plafond wordt het kapitaalbeslag en het risico gemaximeerd en ontstaat er een prikkel tot planvorming te komen alvorens nieuwe aankopen te doen.

• ·

  Het voordeel is dat op deze manier de middelen tot in lengte van jaren - oneindig feitelijk - inzetbaar blijven.

Beleid:

In de StructuurvisiePlus zijn een aantal zoeklocaties opgenomen zoals Reusel-West en vervolgens Reusel-Zuid. Afhankelijk van de toekomstvisie en de behoefte van de gemeente Reusel-De Mierden zullen er meer of minder strategische aankopen plaatsvinden. Indien gekozen wordt voor verdere uitbreiding en hierdoor meer strategische aankopen zullen plaatsvinden dan dient het oprichten van een revolving fund in overweging te worden genomen.

5.3 Risicomanagement

Grondexploitatie gaat altijd gepaard met risico’s. Deze zijn o.a. het gevolg van een langdurige looptijd van plannen en planvorming, het inschatten van de parameters aan het begin van de planperiode, de marktwerking.

Het regelmatig analyseren van de risico’s die de (financiële) haalbaarheid van een project kunnen beïnvloeden is dan ook gewenst. Vervolgens moeten er maatregelen worden toegepast om deze risico’s te beheersen: dit is het toepassen van risicomanagement.

Risicomanagement is het proces van identificeren en beheersen van risico’s. Dit vindt in belangrijke mate plaats door het regelmatig (minimaal jaarlijks) actualiseren van de grondexploitatieberekeningen gedurende de looptijd van het project. Er wordt constant gekeken naar de risico’s van het project en de te nemen maatregelen.

Hierbij moet altijd rekening worden gehouden met een afweging van kosten en baten. Wanneer de risicokans laag is en de kosten van vermijden of beperken hoog zijn dan is het doorgaans niet interessant om beheersmaatregelen te treffen.

Bij de start een project worden de risico’s in kaart gebracht. Vervolgens wordt onderzocht wat de impact is van deze risico’s, afzonderlijk en gecombineerd, en wordt onderzocht hoe groot de kans is dat een dergelijk risico zal optreden. Tenslotte wordt in kaart gebracht of en welke mogelijkheden er zijn om deze risico’s te beïnvloeden.

Omdat een grondexploitatie alles behalve een statisch gegeven is, is het van belang om de risico’s gedurende de loop tijd van het project te monitoren. Dit biedt de mogelijkheid om op het juiste moment te kunnen optreden/ingrijpen.

Zo levert een analyse van de wijzigingen in de grondexploitatie een bijdrage aan het beheersen van de risico’s en het te verwachten exploitatieresultaat. Denk hierbij onder andere aan de effecten op de exploitatie van planvertraging, rentestijgingen etc.

Het is van belang risico’s te kwantificeren en planmatig om te gaan met het inschatten en onderkennen van risico’s binnen de individuele grondexploitaties (risicoprofiel).

Indien de gemeente bij een project kiest voor een actief grondbeleid wordt er een plangebied gevormd waarbinnen een grondexploitatie geldt. Voor de realisatie wordt een planning en een fasering opgesteld. De haalbaarheid en de risico’s worden geïnventariseerd. Een belangrijk deel van de grondexploitatie is de exploitatieberekening. De vertaling van het grondbeleid naar projectniveau geeft inzicht in de financiële en ruimtelijke haalbaarheid.

Het afdekken van exploitatierisico’s vindt plaats door het vormen van een risicoreserve grondexploitatie. Hierbij is de hoogte van de reserve afhankelijk van het risicoprofiel van de gezamenlijke projecten. Zo wordt er een relatie gelegd tussen de risico’s en de hoogte van het vermogen dat aanwezig is in de risicoreserve grondexploitatie.

Is er sprake is van een exploitatie met een negatief resultaat dan is men op grond van het BBV verplicht zodra dit bekend is hiervoor een voorziening in het leven te roepen die gelijk aan de hoogte van het verlies.

Beleid 2005-2008

Op basis van het gevoerde beleid, gebaseerd op de Provinciale Richtlijnen, werd de hoogte van de risicoreserve bepaald door een 10-jaarsgemiddelde van de verkoopopbrengsten, waarbij 5 jaar terug en 5 jaar vooruit wordt gekeken. Deze wijze van berekening is echter te abstract en geeft onvoldoende inzicht in de werkelijke risico’s die worden gelopen. In het najaar 2008 zijn deze Provinciale Richtlijnen vervallen en wordt het bestaande beleid vervangen door nieuw beleid dat beter inzicht geeft de risico’s en de daarbij behorende risicoreserve.

Beleid 2009-2012

De grondexploitaties worden continu gevolgd en zonodig bijgesteld, zonder dat de kwaliteit van het plan substantieel wordt aangepast. Is dat wel aan de orde dan is nieuw bestuurlijk draagvlak vereist.

Het afdekken van exploitatierisico’s vindt plaats door het vormen van een risicoreserve grondexploitatie. Hierbij is de hoogte van de reserve afhankelijk van het risicoprofiel van de gezamenlijke projecten. Er wordt een relatie gelegd tussen de aanwezige risico’s en de hoogte van het vermogen dat aanwezig is in de risicoreserve grondexploitatie. Indien er sprake is van een exploitatie met een negatief resultaat dan is men verplicht hiervoor een voorziening in het leven te roepen gelijk aan de hoogte van het verlies zodra het verlies bekend is.

6.1 Algemeen overzicht

In dit hoofdstuk wordt geschetst hoe en op welk moment de gemeenteraad de kaders stelt voor het door het college van burgemeester en wethouders uit te voeren grondbeleid en daarmee sturing geeft en inzicht heeft in hoe en op welk moment het college verantwoording aflegt over het gevoerde grondbeleid.

De gemeenteraad heeft ten aanzien van het grondbeleid een kaderstellende en controlerende rol. Daarbij stelt de raad vast wat de doelstellingen, de randvoorwaarden en de instrumenten zijn en hoe de raad wordt geïnformeerd over de uitvoering hiervan.

Nota grondbeleid

Hierin worden de vierjaarlijkse kaders van het grondbeleid vastgelegd door de raad voor het door het college te voeren grondbeleid: actief, passief; prijsbeleid; financiële grondslagen; risicomanagement en de mate waarin voorzieningen worden opgenomen in de grondexploitatie.

Visies en facetbeleid

Door het vaststellen van ruimtelijke visies en facetbeleid met ruimtelijke implicaties (bijvoorbeeld milieu- en verkeersbeleid) bepaalt de gemeenteraad de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen.

Per plangebied: bestemmingsplan

Het door de raad vastgesteld bestemmingsplan bepaalt specifiek wat de kaders zijn voor de ruimtelijke ontwikkelingen van het plangebied.

Jaarrekening

Bovengenoemde documenten vormen de basis voor het door het college uit te voeren grondbeleid. In de jaarrekening legt college verantwoording af over de realisatie en voortgang van de projecten. De financiële positie komt tot uitdrukking in de paragraaf “grondbeleid” in de jaarrekening. Hierin wordt jaarlijks de actuele stand van zaken weergegeven en de weerslag hiervan op de benodigde algemene reserve.

7.1 Algemeen

In dit hoofdstuk komt het beleid voor de overige gronden aan de orde zoals:

• ·

  Beleid reststroken / snippergroen;

• ·

  Beleid landbouwgronden;

• ·

  Beleid bosgronden;

• ·

  Beleid natuurgronden.

7.2 Beleid reststroken / snippergroen

De gemeente is in het bezit van tal van reststroken grond, veelal groenstroken. Veruit de meeste zijn functioneel (kabels/leidingen, visueel en functioneel groen e.d.) maar door gewijzigde omstandigheden kan afstoting een optie zijn. Voor het voeren van een goed en consequent groenstrokenbeleid heeft men de in de gemeente aanwezige groenstroken in kaart gebracht. Hieruit is naar voren gekomen dat een groot aantal groenstroken onrechtmatig in bezit/gebruik is genomen.

Afhankelijk van de situatie wordt het perceel gelegaliseerd (door middel van verkoop of verhuur) of zal de gemeente, indien nodig, maatregelen tot handhaving nemen.

Voor de resterende groenstroken heeft men de keuze om over te gaan tot een actief verkoopbeleid (gemeente benadert de burgers voor verkoop) of een passief verkoopbeleid (gemeente wacht verzoek voor verkoop af).

Het huidige beleid is dat op verzoek van burgers tot verkoop van reststroken kan worden overgegaan.

Voor verkoop gelden de volgende toetsingscriteria:

• ·

  geen verkoop bij onderliggende leidingen/kabels;

• ·

  geen verkoop van structureel groen, bepalend voor het straatbeeld en/of omgeving;

• ·

  rekening houden met bestemmingsplannen, toekomstige ontwikkelingen en andere gemeentelijke plannen;

• ·

  verkoop mag niet leiden tot belemmering van het onderhoud aan het overig gemeentelijk groen;

• ·

  functionele en logische verkaveling handhaven.

Indien groenstroken in aanmerking komen voor verkoop dan dient de verkoopprijs marktconform te zijn.

Voor groenstroken die op grond van de toetsingscriteria niet voor verkoop in aanmerking komen kan men overwegen om over te gaan tot verhuur. Dit om bij feitelijke oneigenlijk (illegaal) gebruik o.a. verjaring te voorkomen.

Beleid voor verhuur van groenstroken is momenteel in ontwikkeling.

Beleid reststroken / snippergroen:

• ·

  Inventarisatie groenstroken: legaliseren indien mogelijk en handhaven indien noodzakelijk;

• ·

  Voor de resterende groenstroken wordt gekozen voor een passief verkooptraject;

• ·

  Verkoopprijs van de groenstroken is marktconform en wordt vastgesteld door middel van de comparatieve methode en taxatie;

• ·

  Verhuurbeleid ontwikkelen.

7.3 Beleid landbouwgronden

Op 27 april 1998 heeft de Raad van de gemeente Reusel-De Mierden de nota “Gronden voor Beleid” vastgesteld, waarin de visie op een groene, recreatieve gemeente nader is uitgewerkt, waarbij met name het multifunctioneel inzetten van landbouwgronden een rol speelt, ten behoeve van de realisering van de ecologische hoofdstructuur (EHS), het versterken van buiten de EHS gelegen recreatieve functies en natuur en landschap ten behoeve van structuurversterking van de agrarische sector en ten behoeve van gemeentelijk financieel beleid. Dit beleid is in uitvoering.

De Nota Gronden voor Beleid streeft erna om de volgende doelen te bereiken:

• ·

  realiseren van het landschapsplan;

• ·

  realiseren van natuurgerichte projecten;

• ·

  realiseren van de ecologische verbindingszones;

• ·

  medewerking verlenen aan de realisatie van de overige ecologische hoofdstructuur;

• ·

  realiseren van infrastructuur

• ·

  (strategisch) verwerven van de benodigde gronden om doelen te kunnen bereiken;

• ·

  (strategisch) verwerven van gronden voor bestemmingsplannen;

• ·

  financieel beleid.

Om bovengenoemde doelen te kunnen realiseren heeft er veel overleg plaatsgevonden met o.a. de provincie, het waterschap, Brabants Landschap, agrariërs en vele anderen die op een of andere manier betrokken waren/zijn bij het realiseren van een de hierboven genoemde doelen.

De verkoop van Beleven gronden aan de provincie tegen 100% vergoeding van de geldende landbouwprijs was de volgende stap. Aan deze verkoopprijs heeft de provincie wel de voorwaarde verbonden dat er een Bestemmingsreserve Buitengebied moest worden opgericht. Deze reserve zou vervolgens worden gevoed door 25% van de inkomsten uit deze verkoop te storten in deze bestemmingsreserve.

Meer inkomsten zijn vervolgens gegenereerd door de verkoop van pachtgronden en de daarbij behorende quota zoals melk-, mest- en bietenquota. Deze verkopen hebber ertoe geleid dat het aantal pachters is gedaald.

Door de vele grondtransacties zijn tal van projecten tot stand gekomen. Denk hierbij o.a. aan de herinrichting van de Belevense Loop, de Rouwenbogtloop, de Raamsloop, het Reuseldal, de vele landschapselementen, de dorpenwandelroute, de oeverzwaluwwand, de vleermuiskelder, de aanpassing van de bijenhal bij de Kleine Cirkel en de vele fietspaden die zijn gerealiseerd.

Het gehele Belevenproject zal eind 2009 begin 2010 tot stand komen. Het project is financieel neutraal voor de gemeente. Van de geplande ecologische hoofdstructuur is thans ongeveer 70% gerealiseerd. De overige 30% zal uiterlijk binnen vijf jaar zijn gerealiseerd.

Van de ecologische hoofdstructuur is acht kilometer gerealiseerd zijnde droge en natte verbindingszones, met gemiddeld zo’n 20 meter breed.

Uit het bovenstaande blijkt dat nog niet alle doelen geheel zijn bereikt. Om de nog ontbrekende onderdelen te kunnen realiseren is het van belang dat het huidige beleid nog enkele jaren wordt voortgezet.

Beleid landbouwgronden:

Het beleid zoals is vastgelegd in de Nota Gronden voor Beleid voortzetten zodat de gestelde doelen kunnen worden gerealiseerd.

De aankoopprijs en verkoopprijs (inclusief ruilen) van percelen wordt marktconform vastgesteld door middel van de comparatieve methode en taxatie.

7.4 Beleid bos(bouw)gronden

Momenteel wordt er een beleidsplan Bos en Natuur opgesteld. Indien voor het bereiken van de vastgestelde doelen in dit plan gronden moeten worden aangekocht, verkocht dan wel geruild wordt de waarde van het desbetreffende perceel vastgesteld door middel van een taxatie uitgevoerd door een deskundig taxateur.

Beleid bos(bouw)gronden:

Aankoopprijs en verkoopprijs van percelen wordt marktconform vastgesteld door middel van de comparatieve methode en taxatie.

7.5 Beleid natuurgronden

Momenteel wordt er een beleidsplan Bos en Natuur opgesteld. Indien voor het bereiken van de vastgestelde doelen in dit plan gronden moeten worden aangekocht, verkocht dan wel geruild wordt de waarde van het desbetreffende perceel vastgesteld door middel van een taxatie uitgevoerd door een deskundig taxateur.

Beleid natuurgronden:

Aankoopprijs en verkoopprijs van percelen wordt marktconform vastgesteld door middel van de comparatieve methode en taxatie.