Algemene verkoopvoorwaarden voor woningbouwterrein van de gemeente Roosendaal 2007

ALGEMENE VERKOOPVOORWAARDEN VOOR WONINGBOUWTERREIN VAN DE GEMEENTE ROOSENDAAL 2007

Begripsomschrijving

Artikel 1

In deze Algemene Verkoopvoorwaarden wordt verstaan onder:

• -

  aflevering: het feitelijk ter beschikking stellen van het bouwterrein.

• -

  Algemene Verkoopvoorwaarden: de voorwaarden en bepalingen, zoals zijn opgenomen in de Algemene Verkoopvoorwaarden voor woningbouwterrein van de gemeente Roosendaal 2007.

• -

  B&W: het college van burgemeester en wethouders van Roosendaal

• -

  bodemverontreiniging: de aanwezigheid in de bodem en/of het grondwater van concentraties van stoffen, die naar huidige maatstaven schadelijk zijn voor het milieu en/of de volksgezondheid.

• -

  bouwterrein: de aan koper te leveren of geleverde grond, welke is aangeduid op de door de gemeente gewaarmerkte tekening, behorende bij het verkoopbesluit.

• -

  gemeente: de gemeente Roosendaal.

• -

  kadaster: de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers.

• -

  koper: koper(s) c.q. koopster(s)

• -

  koopovereenkomst: de overeenkomst tussen de gemeente en de koper terzake de koop en verkoop van het bouwterrein.

• -

  koopsom: tegenprestatie

• -

  moment van ingebruikneming: het moment waarop het bouwterrein feitelijk door koper wordt betrokken. Als ingebruikneming geldt onder meer het (doen) uitvoeren van werkzaamheden op of in het bouwterrein en het plaatsen van een afrastering. Niet als ingebruikneming geldt het (doen) uitvoeren van een sonderingsonderzoek en/of een milieukundig bodemonderzoek.

• -

  notariële akte: de door een notaris opgemaakte akte van levering van het bouwterrein.

• -

  overdracht: het overgaan van de eigendom van het bouwterrein door het inschrijven van de notariële akte van levering, dan wel een afschrift of uittreksel daarvan in de Openbare Registers.

• -

  verkoopbesluit: het gedateerde en ondertekende besluit van burgemeester en wethouders tot verkoop van het bouwterrein en de daarbij behorende gewaarmerkte situatietekening en eventuele andere bijlagen.

Koopovereenkomst

Artikel 2

• a.

  De verkoop geschiedt:

  • 1.

    1 tegen een koopsom;

  • 2.

    2 met toepassing van deze Algemene Verkoopvoorwaarden, voor zover hiervan bij de voor elke afzonderlijke verkoop nader vast te stellen bijzondere bedingen in de koopovereenkomst niet schriftelijk wordt afgeweken;

  • 3.

    3 met toepassing van de overige, voor elke afzonderlijke verkoop vast te stellen bijzondere bedingen.

• b.

  De koopovereenkomst komt van de zijde van de gemeente eerst tot stand –en de koper kan daaraan eerst rechten ontlenen-, indien daartoe door of namens het bevoegde orgaan is besloten.

Notariële akte en betaling koopsom

Artikel 3

• a.

  De notariële akte dient te worden gepasseerd uiterlijk één maand na de datum van ondertekening van de koopovereenkomst. Bij overschrijding van deze termijn door nalatigheid van koper is koper aan de gemeente een aanvullende vergoeding verschuldigd van 2% van de koopsom per maand of gedeelte van een maand, dat de termijn wordt overschreden. De keuze van de notaris ligt bij de koper, met dien verstande, dat de gemeente de keuze voorstaat voor een notaris, die standplaats heeft in de gemeente Roosendaal en dat -indien koper geen notaris kan of wil aanwijzen- de gemeente die aanwijzing zal doen, waarmede koper zich bij voorbaat akkoord verklaart.

• b.

  De koopsom, inclusief de daarover verschuldigde omzetbelasting, dient uiterlijk te zijn voldaan op de datum van het passeren van de notariële akte door bijschrijving op een rekening van de notaris, dan wel rechtstreeks op een rekening van de gemeente. Indien koper toestemming heeft verkregen het bouwterrein vóór de datum van de notariële akte in gebruik te nemen, dient de koopsom vóór de datum van ingebruikneming te zijn voldaan door bijschrijving op een rekening van de gemeente. De kosten voor het telefonisch overmaken van de koopsom en bijkomende kosten zijn voor rekening van de koper. Koper is de koopsom, de eventuele rente en de eventuele boete verschuldigd zonder beroep op korting of verrekening.

Staat van levering en vrijwaring

Artikel 4

Het bouwterrein wordt op de datum van de notariële akte afgeleverd in bouwrijpe staat, zoals omschreven in de bij deze Algemene Verkoopvoorwaarden behorende bijlage A en overigens in de toestand, waarin dit zich alsdan bevindt. Indien op schriftelijk verzoek van koper toestemming is verleend het bouwterrein voor de datum van de akte in gebruik te nemen, wordt het bouwterrein alsdan overgedragen in de toestand, waarin dit zich bevindt op de datum van ingebruikneming. In dat geval wordt door de gemeente niet gegarandeerd, dat het bouwterrein alsdan geheel voldoet aan de in bijlage A omschreven toestand.

Het bouwterrein is voor risico van de koper vanaf het tijdstip van ondertekening van de notariële akte, dan wel vanaf het tijdstip van eerdere ingebruikneming

Artikel 5

Het bouwterrein wordt geleverd vrij van hypotheken, beslagen, huur, pacht of ander gebruik, tenzij in de koopovereenkomst anders is vermeld.

Het bouwterrein wordt geleverd met alle erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en bijzondere lasten en beperkingen blijkende uit de openbare registers, deze blijven gehandhaafd voorzover daar niet bij bijzonder beding in de koopovereenkomst van is afgeweken en de koper deze uitdrukkelijk heeft aanvaard.

Artikel 6

De gemeente staat er voor in dat zij bevoegd is tot levering en dat het bouwterrein niet ter onteigening is aangewezen, noch is betrokken in een ruilverkavelingsplan, noch is opgenomen in een aanwijzing als bedoeld in de Wet Voorkeursrecht Gemeenten, noch dat er ten opzichte van derden verplichtingen uit hoofde van een voorkeursrecht of optierecht op het bouwterrein bestaan.

Artikel 7

De in de koopovereenkomst en het verkoopbesluit omschreven oppervlakte van het bouwterrein wordt -conform het bepaalde in artikel 7:17, lid 5, van het Burgerlijk Wetboek- vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn. Een eventueel verschil tussen de vermelde oppervlakte en de werkelijke oppervlakte, zoals die blijkt na opmeting van het bouwterrein vanwege het Kadaster, geeft geen recht op verrekening van de koopsom of enigerlei vergoeding, hoe ook genaamd.

Kosten en belastingen

Artikel 8

Alle kosten, rechten en belastingen met betrekking tot de overdracht en aflevering van het bouwterrein, waaronder begrepen de kosten van de kadastrale meting, komen voor rekening van de koper.

Artikel 9

Alle lasten en belastingen, welke terzake van het bouwterrein worden geheven, komen met ingang van één januari, volgende op de datum van de notariële akte voor rekening van de koper.

Milieubepaling

Artikel 10

Met betrekking tot het bouwterrein heeft de gemeente een in de koopovereenkomst nader omschreven bodemonderzoek doen uitvoeren naar eventuele verontreiniging van het bouwterrein en/of het grondwater. De koper heeft recht op inzage in het betreffende onderzoeksrapport. Uit dat onderzoek is gebleken, dat er geen beletselen zijn voor bebouwing van het bouwterrein en dat overigens in het bouwterrein geen concentraties van stoffen zijn aangetroffen, die naar de huidige maatstaven schadelijk zijn te achten voor de volksgezondheid en/of het milieu. De gemeente heeft, gezien het voorafgaande gebruik van het terrein voorzover dat aan haar bekend is, geen reden om aan te nemen, dat dergelijke stoffen zich in de grond zouden bevinden. De gemeente verklaart, dat het bouwterrein geschikt is voor het door koper voorgenomen gebruik ervan. De kosten voor het eventueel afvoeren van overtollige grond zijn te allen tijde voor rekening van koper.

Ontbinding bij verontreiniging

Artikel 11

• a.

  Indien vóór het passeren van de notariële akte zou blijken van aanwezigheid in het bouwterrein van voor het milieu en/of de volksgezondheid gevaarlijke stoffen (die niet door koper's toedoen daar zijn ontstaan), zodanig dat sanering wettelijk verplicht is, dan heeft de koper als ook de gemeente het recht de koopovereenkomst te ontbinden zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist. De enkele aanzegging bij aangetekende, gemotiveerde brief aan het adres van de wederpartij is voldoende, onverminderd het recht van partijen op vergoeding van eventueel geleden schade. Indien reeds aflevering heeft plaatsgevonden is de koper verplicht het afgeleverde onverwijld weer in de macht van de gemeente terug te brengen, voorzover mogelijk in de staat waarin dit zich bevond ten tijde van de aflevering.

• b.

  Onder stoffen, die gevaar opleveren voor de volksgezondheid en/of het milieu, worden niet verstaan: resten van bomen en beplantingen, funderingsresten, puin of andere restanten van bouwkundige aard, voor zover zich daar niet in onaanvaardbare mate stoffen bevinden, die naar de huidige maatstaven schadelijk zijn te achten voor de volksgezondheid en/of het milieu. Ook omstandigheden, die de draagkracht van de bodem beïnvloeden, worden hiertoe niet gerekend.

• c.

  Indien na het passeren van de akte van levering tijdens de bouwwerkzaamheden of de daaraan voorafgaande voorbereidende werkzaamheden zou blijken van verontreiniging van het bouwterrein, zoals omschreven in lid a, dan zullen partijen (i.c. de gemeente en koper) met elkander nader overleggen over de te nemen maatregelen.

Ontbinding van de overeenkomst

Artikel 12

• a.

  Indien koper vóór het passeren van de notariële akte in staat van faillissement wordt verklaard, dan wel surséance van betaling aanvraagt, dan wel indien executoriaal beslag op zijn goederen wordt gelegd, is de gemeente bevoegd de overeenkomst te ontbinden zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist. De enkele aanzegging bij aangetekende brief is voldoende voor deze ontbinding. Indien reeds aflevering heeft plaatsgevonden is de koper verplicht het afgeleverde onverwijld weer in de macht van de gemeente terug te brengen, voorzover mogelijk in de staat waarin dit zich bevond ten tijde van de aflevering.

• b.

  De gemeente heeft het recht om de overeenkomst te ontbinden, indien de koper ondanks schriftelijke aanmaning daartoe, waarbij de koper een redelijke termijn voor nakoming wordt gesteld, zijn medewerking onthoudt aan de totstandkoming van de overdracht. De enkele aanzegging bij aangetekende brief dat de gemeente de overeenkomst ontbonden acht, is daartoe voldoende.

Hoofdelijke aansprakelijkheid en ondeelbaarheid

Artikel 13

• a.

  Indien het bouwterrein door meerdere personen gezamenlijk wordt aangekocht zijn deze hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen jegens de gemeente.

• b.

  De bij verkoop voor de koper gestelde verplichtingen zijn steeds ten opzichte van de gemeente ondeelbaar.

Bouwplicht

Artikel 17

Burgemeester en wethouders kunnen in bijzondere omstandigheden, zulks ter beoordeling van de gemeente, ontheffing verlenen van het in artikel 16, lid b. omschreven verbod.

Artikel 18

Koper doet uitsluitend ten behoeve van de gemeente afstand van zijn rechten, als bedoeld in de artikelen 5:46 en 49, van het Burgerlijk Wetboek.

Beoogd gebruik

Artikel 19

• a.

  De koper is gehouden het bouwterrein niet anders te gebruiken dan overeenkomstig het ten tijde van de verkoop geldende bestemmingsplan dan wel ontwerp-bestemmingsplan, tenzij op een later tijdstip de (ontwerp)bestemming alsnog wordt gewijzigd. In dat geval is het gebruik volgens de nieuwe bestemming geoorloofd.

• b.

  b De in lid a omschreven gebruiksplicht laat onverlet het recht van de koper gebruik te maken van de vrijstellingsmogelijkheden, waarin de Wet op de Ruimtelijke Ordening voorziet of op enig moment zal voorzien.

Kettingbeding

Artikel 20

• a.

  Tenzij burgemeester en wethouders hebben toegestaan, dat van het bepaalde in dit artikel wordt afgeweken, dienen bij elke overdracht van het bouwterrein, of bij de vestiging van zakelijke rechten daarop -uitgezonderd het recht van hypotheek- deze Algemene Verkoopvoorwaarden en eventuele nadere bijzondere voorwaarden, aan de opvolgende gerechtigde te worden opgelegd en voor de gemeente te worden aangenomen.

• b.

  De in lid a. omschreven verplichting komt te vervallen na het verstrijken van de periode als omschreven in artikel 16, lid b.

Boetebeding

Artikel 21

Bij niet-nakoming van enige verplichting, voortvloeiende uit deze Algemene Verkoopvoorwaarden, of eventuele van gemeentewege te stellen bijzondere voorwaarden, zal koper schriftelijk door burgemeester en wethouders in gebreke worden gesteld met sommatie aan koper om binnen een door burgemeester en wethouders te stellen termijn zijn verplichtingen alsnog na te komen.

Indien koper na verloop van de gestelde termijn alsnog in gebreke blijft verbeurt hij ten behoeve van de gemeente een dadelijk opeisbare boete van vijfentwintig procent van de in artikel 2 bedoelde koopsom, onverminderd het recht van de gemeente tot het vorderen van eventuele geleden meerdere schade en onverminderd het recht van de gemeente om van koper nakoming van diens verplichtingen te vorderen.

Samenloop van rechtsmiddelen of vorderingen van de gemeente

Artikel 22

Voor zover in deze Algemene Verkoopvoorwaarden of in de bijzondere bedingen aan de gemeente enig recht en/of enige bijzondere bevoegdheid is toegekend, laat deze bevoegdheid onaangetast het recht en/of bevoegdheid van de gemeente alle andere rechtsmiddelen of vorderingen, welke haar ten dienste staan of toekomen, aan te wenden of in te stellen, voorzover deze bevoegdheid niet uitdrukkelijk is beperkt of uitgesloten.

Aldus vastgesteld door burgemeester en wethouders van Roosendaal bij besluit van 12 juni 2007.

BOUWRIJPE GROND VOOR WONINGBOUW IN DE GEMEENTE ROOSENDAAL

Het bouwterrein wordt geleverd nadat de volgende werkzaamheden zijn uitgevoerd:

• a.

  Het ontdoen van de grond van bebouwing, bouwresten en andere boven- en ondergrondse obstakels, het verwijderen van bomen en boomstronken, het dempen van sloten, het egaliseren van het terrein, alsmede het verrichten van alle verdere noodzakelijke grondwerkzaamheden, met uitzondering van werkzaamheden om de draagkracht van de bodem te beïnvloeden. Ten aanzien van de hoogte van het terrein geldt, dat:

  • o

    alle terreinen zullen geëgaliseerd worden opgeleverd op een niveau variërend van 0,20 m boven de hoogte van de opsluitband van de aangrenzende ontsluitingsweg tot 0,20 m beneden de hoogte van de genoemde opsluitband.

  • o

    De bovenste laag van het geëgaliseerde bouwterrein zal bestaan uit minimaal 30 cm teelaarde. Onder deze laag kan, indien het bouwterrein is opgehoogd, geroerde grond van wisselende samenstelling aanwezig zijn.

  • o

    de bouwresten en andere obstakels worden verwijderd tot op een diepte van 1,50 m onder het toekomstige maaiveld.

• b.

  Het aanleggen van dusdanige voorzieningen, dat het bouwterrein ten behoeve van de realisering van de bouw kan worden bereikt door het bouwverkeer.

• c.

  Het aanbrengen van rioleringen (gemengd of gescheiden stelsel), bemalingsinrichtingen met de daarbij behorende werken en de aanleg van waterpartijen, watergangen en eventuele kunstwerken zoals bruggen, duikers, stuwen. Opmerking: De kosten van aansluiting op de gemeentelijke riolering zijn niet begrepen in de grondprijs. Is dit nog steeds zo?

• d.

  Ten behoeve van het realiseren van voldoende ontwatering (1) tijdens zowel de bouw- en

woonfase wordt in het algemeen uitgegaan van het volgende:

Het aanlegniveau van de geprojecteerde wegen (as van de weg) zal minimaal 1.00 m boven detheoretische gemiddelde hoogste grondwaterstand liggen, wil de ontwatering aan de gestelde

normen voldoen. Voor gebouwen wordt uitgegaan van een minimale ontwateringsdiepte van 0,70 mbeneden vloerpeil (vloerpeil is minimaal 0,20 m boven maaiveld gelegen). Ter plaatse van tuinen is

een minimale ontwatering van 0,50 m vereist.

In principe zal aan deze ontwateringsnorm worden voldaan door, indien noodzakelijk, een afdoendeophoging van het bouwterrein te realiseren. In voorkomende gevallen wordt wateroverlast, ontstaan

als gevolg van de stagnatie van de waterafvoer in de bodem, vorkomen door middel vanaanvullende ontwateringsmaatregelen in de vorm van (diep-)drainage in en t.b.v. de functie van het

openbaar gebied. In het algemeen wordt deze drainage alleen geprojecteerd onder de geplandeopenbare wegen. Op deze wijze kan in het algemeen voldoende ontwatering worden gerealiseerd

voor bebouwing (zonder kruipruimte). Indien toch bebouwing met kruipruimte wordt gerealiseerd,dient deze kruipruimte overeenkomstig de eisen van het Bouwbesluit met een minimalewaterkerende voorziening volgens de SBR-2000 te worden uitgevoerd of dienen op eigen kosten

ontwateringsmaatregelen te worden uitgevoerd in de vorm van bijvoorbeeld woning- enkaveldrainage.

Hierbij dient te worden uitgegaan van een ontwateringsdiepte van 0,20 m beneden dekruipruimtebodem. Deze woning- c.q. kaveldrainage op particuliere grond kan via de aansluitpuntenworden aangesloten op het eventueel ter plaatse aanwezige gemeentelijke diepdrainagesysteem.

Omdat niet overal aanvullende ontwateringsmaatregelen in de vorm van diepdrainage behoeft teworden aangelegd, is het vaak niet mogelijk drainagesysteem op particuliere grond aan te sluiten.

Daarom wordt dringend geadviseerd de bebouwing uit te voeren zonder kruipruimte. Voorwaardenten aanzien van de eventuele aansluiting op het gemeentelijke drainagesysteem zullen vóór de

overdracht van de grond dienen te worden geregeld (o.a. het al dan niet kunnen aansluiten op hetgemeentelijke drainagesysteem en het vaststellen van het beheerpeil in het gemeentelijkdrainagesysteem.

e.Waterschap

Voor het lozen van water op een watergang in beheer van het waterschap, is de Keur van hetwaterschap Brabantse Delta van toepassing (‘Keur waterkeringen en oppervlaktewateren,

september 2005, waterschap Brabantse Delta’). Indien het afvoerend verhard oppervlakdirect of via retentie/infiltratievoorziening loost op oppervlaktewater en kleiner is dan 2000 m2

kan volstaan worden met een melding aan het waterschap. Het hemelwater kan dan zonderkeurontheffing worden geloosd op de watergang. Indien het afvoerend verhard oppervlakgroter is dan 2000 m2 is voor het lozen op oppervlaktewater wel een ontheffing van hetwaterschap nodig. Bij het verlenen van een ontheffing wordt de Beleidsregel ‘hydraulische

randvoorwaarden d.d. september 2005’ van het waterschap gehanteerd. Hierbij dient eenretentievoorziening te worden gerealiseerd waarin hemelwater wordt geborgen tot eenneerslaggebeurtenis van eens in de 10 jaar met maximaal een landelijke afvoer van 1,67

l/s/ha of 2,67 l/s/ha (afhankelijk van de bodemopbouw).

Als vuistregel kan men hierbij ca. 400 m3 berging per ha. afvoerend oppervlak aanhouden.

Indien sprake is van verontreinigd oppervlak is een directe lozing van overtollig hemelwaterop het oppervlaktewater niet toegestaan. Er dient dan bij voorkeur te worden afgevoerd viaeen verbeterd gescheiden rioolstelsel (VGS), waarbij het waterschap uitgaat van een berging

van 2 mm en een pompovercapaciteit van 0,2 mm/uur. Voor de aanleg van overstorten vaneen VGS is een WVO-vergunning van het waterschap benodigd.