Planschaderisico

Inleiding

Voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is vaak een aanpassing van het geldende planologische regime nodig. Deze aanpassing kan onder meer plaatsvinden door herziening van een bestemmingsplan of het verlenen van een vrijstelling ex artikel 17 en 19 WRO. Hierdoor kan voor bepaalde belanghebbenden in planologische zin een nadeliger situatie ontstaan. Artikel 49 WRO voorziet in deze gevallen in een mogelijkheid schade ten gevolge van de planologische mutatie te vergoeden.

In het verleden werd de gemeente niet of nauwelijks met verzoeken om planschade geconfronteerd. De algemene opvatting was, dat vele wijzigingen behoorden tot de normale maatschappelijke ontwikkeling, die de een wat zwaarder konden treffen dan de ander. Pas bij een onevenredige zware belasting was er aanleiding tot vergoeding van planschade.

Er is een tendens van juridisering binnen onze samenleving en de opvatting over de verhouding tussen algemeen en persoonlijk belang is veranderd. Ook de gemeente Roosendaal ziet zich geconfronteerd met een toenemend aantal verzoeken om vergoeding van planschade en, in verband met de recente jurisprudentie, met de onmogelijkheid van het sluiten van planschadeverhaalsovereenkomsten. Kortom, planschade is een belangrijk item.

In het onderstaande komen de volgende aandachtspunten aan de orde:

• 1.

  Wat is planschade?

• 2.

  Vergoeding van planschade: een exclusieve overheidstaak!

• 3.

  Het verzoek tot planschade.

• 4.

  Wanneer treedt planschade op?

• 5.

  De afhandeling van een verzoek om planschade.

• 6.

  Het heffen van leges.

• 7.

  Planschaderisicoanalyse.

• 8.

  Het afwentelen van planschade.

• 9.

  Planschaderegeling in de nieuwe WRO.

• 10.

  Aanbevelingen.

1. Wat is planschade?

Artikel 49 WRO bepaalt onder meer dat de gemeenteraad op verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toekent, indien en voor zover blijkt dat een verzoeker ten gevolge van bijvoorbeeld de bepalingen van een bestemmingsplan, een vrijstelling ex artikel 17 of 19 WRO of een Nimby aanwijzing schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijze niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd. Bij de beoordeling van dat verzoek dient het nieuwe geldende planologische regime nauwkeurig te worden vergeleken met het voorheen geldende planologische regime. Daarbij is voor wat betreft de vergelijking van het oude en het nieuwe planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daarvan daadwerkelijk heeft of zou hebben plaatsgevonden.

2. Vergoeding van planschade: een exclusieve overheidstaak!

Iemand, die planschade lijdt, kan die schade op grond van artikel 49 WRO alleen claimen bij de gemeente. Planschade komt voor rekening van de gemeente, die het planologisch besluit genomen heeft, waar die schade uit voortvloeit.

Alleen als het bestemmingsplan de belangen behartigt van andere openbare lichamen, kunnen die kosten door de gemeente aan die lichamen worden doorberekend ( artikel 31a WRO).

Voor de bestaande planschadevergoedingspraktijk is van grote betekenis het fenomeen ‘planschadeverhaalsovereenkomst’. Het verschijnsel is een direct gevolg van het toenemend aantal verzoeken om planschadevergoeding.

Deze ontwikkeling heeft de behoefte om de kosten verbonden aan planschadevergoedingen op de particuliere initiatiefnemer te verhalen, ook bij de gemeente Roosendaal belangrijk doen toenemen.

Onlangs heeft de Hoge Raad in een zaak van de gemeente Nunspeet geoordeeld dat het verhaal van planschadekosten op ontwikkelaars, door een daartoe met de betreffende ontwikkelaar gesloten privaatrechtelijke overeenkomst, nietig is ( zie ook ad 8.) en daarom niet toegestaan.

Hiermee is het veelbesproken arrest van 27 mei 2002 van het Gerechtshof Arnhem bekrachtigd en is eens te meer duidelijk dat zo lang er geen wetswijziging wordt doorgevoerd, de vergoeding van planschade een exclusieve overheidstaak blijft.

3. Het verzoek tot planschade.

Om voor schadevergoeding in aanmerking te kunnen komen, moet een belanghebbende daarvoor zelf een verzoek indienen bij de gemeenteraad.

De raad neemt hierover een besluit nadat advies is ingewonnen bij een onafhankelijke commissie. Tegen het besluit van de raad (positief of negatief) kan een bezwaarschrift worden ingediend, beroep worden ingesteld bij de rechtbank en hoger beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Het verzoek tot schadevergoeding kan ook worden gedaan als geen bezwaar en/of beroep is aangetekend tegen het schadeveroorzakend besluit (bestemmingsplanherziening of een vrijstelling). Ook is er nog geen termijn (in de nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening wordt de termijn waarschijnlijk vijf jaar) waarbinnen het schadeverzoek moet worden ingediend, nadat de gewijzigde planologische maatregel in werking is getreden.

4. Wanneer treedt planschade op?

Bij het afwegen van een verzoek om planschadevergoeding ex. artikel 49 WRO wordt een nauwgezette vergelijking gemaakt tussen de geldende planologische regels en de nieuwe ( inmiddels inwerking getreden) planologische maatregel.

Artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) regelt dat de gemeenteraad aan een belanghebbende (op zijn verzoek) een naar redelijkheid te bepalen schadevergoeding kan toekennen in de volgende gevallen:

• -

  voor zover hij ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden;

• -

  welke redelijkerwijs niet of niet geheel voor zijn rekening behoort te blijven en;

• -

  waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins verzekerd is.

Onder belanghebbende wordt verstaan een zakelijk gerechtigde, zoals de eigenaar (een huurder is dit niet!).

Naast de omstandigheid dat er sprake moet zijn van schade, dient deze ook aan de planologische maatregel te kunnen worden toegerekend. Vervolgens komt de vraag aan de orde, of de schade voor vergoeding in aanmerking komt. Indien het nieuwe plan naast nadelen ook voordelen voor betrokkene met zich mee heeft gebracht, mogen het nadeel en voordeel met elkaar worden gecompenseerd, een eventueel (per saldo) resterend nadeel komt voor vergoeding ex artikel 49 WRO in aanmerking.

Schade komt niet voor vergoeding in aanmerking, indien het ontstaan daarvan bij aankoop van het getroffen object voor de belanghebbende was te voorzien op basis van openbaar bekend gemaakte stukken zoals vastgestelde structuurschetsen en structuurplannen, streekplannen, voorbereidingsbesluiten, (voor)ontwerpbestemmingsplannen et cetera. ( actieve risicoaanvaarding).

5. De afhandeling van een verzoek om planschade.

Net als in een groot aantal andere gemeenten heeft de gemeente Roosendaal een 'Procedureverordening Schadevergoeding ex artikel 49 WRO ' vastgesteld, de zogenaamde procedureverordening planschadevergoeding. In deze procedureverordening is aangegeven hoe de gemeenteraad dient te handelen als er een aanvraag om schadevergoeding ex artikel 49 WRO wordt ingediend. In steeds meer gemeenten is in de verordening aangegeven dat per planschade verzoek een onafhankelijke planschadebeoordelingscommissie wordt ingesteld. In de Procedureverordening Schadevergoeding ex artikel 49 WRO is de Stichting Advisering Onroerende Zaken als schadebeoordelingscommissie aangewezen.

6. Het heffen van leges.

Op 5 november 2003 heeft het Gerechtshof Amsterdam een uitspraak gedaan betreffende het door de gemeente Bennebroek heffen van leges ad € 1.135,-- voor het in behandeling nemen van een planschadeverzoek. Het hof Amsterdam stelt dat een planschadebesluit niet meer is dan het beoordelen van de gemeentelijke financiële aansprakelijkheid voortvloeiend uit haar bestuurlijk handelen. Hiervoor mag aan de burger geen geld worden gevraagd. De gemeente mag alleen voor echte diensten leges heffen. De uitspraak lijkt een streep te trekken door de gegroeide praktijk in veel gemeenten, om belanghebbenden die planschade willen claimen, te ontmoedigen door leges te heffen die soms oplopen tot € 2.000,-- per claim.

Tegenover deze negatieve uitspraak van het Amsterdamse Hof staat de positieve, en vrij uitvoerig gemotiveerde uitspraak van het Haagse gerechtshof die eind 2001 oordeelde dat de gemeente Jacobswoude terecht € 1.200,-- leges vroeg voor het in behandeling nemen van planschadeclaims. De belanghebbende is in cassatie gegaan en in juni 2003 heeft Advocaat-generaal Ilsink van de Hoge Raad geconcludeerd dat dit beroep moet worden verworpen. De verwachting is dat de Hoge Raad nog voor het einde van dit jaar zal oordelen over deze kwestie.

Overigens bevat de inmiddels aan de Tweede Kamer aangeboden Ontwerp Wet ruimtelijke ordening de mogelijkheid om € 300,-- te vragen voor de behandeling van een planschadeclaim. Dit bedrag wordt teruggestort bij toewijzing van de aanvraag om planschadevergoeding.

Op dit punt zal de legesverordening van de gemeente Roosendaal worden aangepast, in die zin dat in de legesverordening wordt opgenomen dat voor het in behandeling nemen van een planschadeverzoek leges ad € 300,00 worden geheven, conform het bedrag dat is genoemd in het Ontwerp Wet ruimtelijke ordening (zie verder onder punt 9).

7. Planschaderisicoanalyse

Zoals in het voorgaande reeds is aangegeven komen schadevergoedingen ten laste van de gemeente. Deze kunnen ertoe leiden dat een plan economisch niet uitvoerbaar is of wordt. In verband hiermee is het noodzakelijk in een vroegtijdig stadium te bezien of de gewenste planologische situatie nadelige gevolgen heeft voor derden en zo ja, of deze nadelige gevolgen leiden tot schade, die voor vergoeding in aanmerking komt.

Steeds vaker laten gemeenten, voorafgaande aan de definitieve planontwikkeling een zogenaamde risicoanalyse planschadevergoeding uitvoeren, mede ter beoordeling van de financiële haalbaarheid van de beoogde ontwikkelingen.

De jurisprudentie maakt duidelijk dat voor de beoordeling van een planschadeverzoek de inschakeling van een commissie van onafhankelijke deskundigen een vereiste is. Wanneer men de risicoanalyse laat uitvoeren door dezelfde onafhankelijke deskundigen die in de procedureverordening is aangewezen als schadebeoordelingscommissie, dan is de onafhankelijkheid van deze deskundigen onvoldoende gewaarborgd. Dit betekent dat een risicoanalyse niet door SAOZ kan worden gemaakt. SAOZ is immers als schadebeoordelingscommissie aangewezen. Er zal daarom shortlist met een aantal gerenommeerde adviesbureaus worden opgesteld, die voor de gemeente een risicoanalyse kunnen maken.

8. Het afwentelen van planschade

Een bestemmingsplanherziening of vrijstellingsbesluit vindt vaak plaats op initiatief van een particulier of een projectontwikkelaar. Daarom werd ook in Roosendaal in zo’n geval uit voorzorg regelmatig een overeenkomst gesloten waarbij de eventueel te vergoeden planschade voor rekening komt van de initiatiefnemer (het zogenaamde regresbeding). Of een dergelijke overeenkomst juridisch geoorloofd is, was lange tijd onduidelijk.

De Hoge Raad heeft op 2 mei 2003 in de zaak Nunspeet bepaald dat zo’n overeenkomst in strijd is met de Wet op de Ruimtelijke Ordening en daarom niet geldig is.

Waarom is een planschade-overeenkomst niet geldig?

Algemeen belang ruimtelijke ordening

De Hoge Raad overweegt, dat bij een besluit tot vaststelling of herziening van een bestemmingsplan of een vrijstellingsbesluit ex art. 17 en 19 WRO het belang van een goede ruimtelijke ordening doorslaggevend dient te zijn. De gemeente mag slechts tot herziening besluiten als het algemene belang van een goede ruimtelijke ordening daarmee gediend is.

Wettelijke verhaalsmogelijkheden

De Hoge Raad erkent dat de wet wel voorziet in verhaal van kosten (anders dan schadeloosstellingen) op het terrein van de ruimtelijke ordening, maar dat aan die mogelijkheden beperkingen zijn verbonden. Kostenverhaal is alleen (beperkt) mogelijk door verdiscontering van de grondprijs, door middel van het sluiten van privaatrechtelijke exploitatieovereenkomsten (artikel 42 WRO), het heffen van baatbelasting (artikel 222 Gemeentewet) en in mindere mate door het heffen van leges voor sommige plankosten.

Omdat slechts een beperkt aantal kosten te verhalen is, wil dit echter nog niet zeggen dat het sluiten van een privaatrechtelijke verhaalsovereenkomst tot vergoeding van planschade daarmee geoorloofd is. Dit is in strijd met de WRO.

Rechtsbescherming

De (particuliere) ontwikkelaar heeft geen (publiekrechtelijke) rechtsbescherming. In tegenstelling tot degene die een planschadeclaim indient, is een ontwikkelaar niet rechtstreeks betrokken in de planschadeprocedure. De omstandigheid dat de gemeente de ontwikkelaar hierbij zoveel mogelijk probeert te betrekken of een maximaal verhaalbedrag afspreekt, doet hieraan niet af.

Bovendien verkeert de ontwikkelende partij in een afhankelijke positie ten opzichte van de contracterende gemeente. Hij is immers aangewezen op de medewerking van de gemeente om zijn bouwplannen te realiseren. Dit geldt ook indien de ontwikkeling slechts een particulier belang dient.

Taak wetgever

Alleen een wettelijke regeling kan verhaal van planschadekosten mogelijk maken. Dit is de taak van de wetgever.

Wat betekent dit in de praktijk ?

Overeenkomsten

De gemeente kan niet via een privaatrechtelijke overeenkomst planschadekosten verhalen op degene die voordeel heeft van de bestemmingsplanherziening of –vrijstelling. Omdat de Hoge Raad aangeeft dat er in de WRO niets is geregeld over het verhaal van planschadekosten, is verhaal dus ook niet mogelijk op basis van de op artikel 42 WRO gesloten exploitatieovereenkomsten. Bovendien heeft de Hoge Raad bezwaren met betrekking tot het gebrek aan rechtsbescherming van de ontwikkelende partij. Overeenkomsten die een planschadeclausule bevatten zijn voor dat deel nietig.

De gemeente heeft in nieuwe situaties de mogelijkheid om medewerking te weigeren aan een planologische maatregel als in dit verband met de te verwachte planschade de economische uitvoerbaarheid van de gevraagde maatregel niet of niet voldoende is verzekerd. De gemeente zal de weigering dan wel nader moeten motiveren.

Indien planschade het motief is, zal de gemeente deze grondslag voor weigering aannemelijk moeten maken met behulp van een eigen onderzoek of aan de hand van een vooronderzoek door een deskundig bureau. Of de financieel-economische uitvoerbaarheid als enige argument gebruikt kan worden om een ontwikkeling tegen te houden staat ter discussie.

Reeds gesloten en uitgevoerde overeenkomsten

Het is denkbaar dat ontwikkelaars naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad terug zullen komen op in het verleden met gemeenten gemaakte afspraken en betaalde vergoedingen zullen terugvorderen (onverschuldigde betaling). In deze gevallen zal de gemeente onderzoeken of tegen de ontwikkelaar een tegenvordering kan worden ingesteld door een vergoeding te vorderen van de waarde van de verrichte tegenprestatie.

Reeds gesloten en half uitgevoerde overeenkomsten (planologisch maatregel is genomen, maar de initiatiefnemer heeft nog niet gepresteerd)

Volgens de Hoge Raad is het beding tot verhaal van planschadekosten niet rechtsgeldig. Derhalve kan de gemeente daarvan geen nakoming vorderen.

Verder wordt opgemerkt dat het moeilijk, zo niet praktisch en juridisch onmogelijk zal zijn het eenmaal genomen planologische besluit terug te draaien.

Reeds gesloten en niet uitgevoerde overeenkomsten (planologische maatregel is niet genomen)

Indien de overeenkomst voor 7 mei 2002 (arrest Hof Arnhem) gesloten is, maar de procedure inzake de bestemmingsplanherziening nog niet is gestart of het vrijstellingsbesluit nog niet is genomen, kan de gemeente een beroep doen op onvoorziene omstandigheden. Vervolgens kan de gemeente onderzoeken of het plan financieel-economisch uitvoerbaar is.

Als de economische uitvoerbaarheid van de verzochte planologische maatregel door te verwachten planschade niet of niet voldoende verzekerd is, kan de gemeente overwegen om de gevraagde planologische medewerking te weigeren.

Of een beroep gedaan kan worden op onvoorziene omstandigheden als de overeenkomst na 7 mei 2002 is gesloten is de vraag.

Gesteld kan worden dat de gemeente dan op de koop toe heeft genomen dat de Hoge Raad zou beslissen conform het arrest van het Hof Arnhem en dat de gemeente haar toezegging na zal moeten komen.

Mogelijke oplossingen

De gemeente kan als zij zelf eigenaresse is van de grond planschadekosten in de gronduitgifteprijs verdisconteren.

Een andere optie die nog open staat met betrekking tot het verhaal van planschadekosten, is dat de gemeente gronden aankoopt van de betreffende ontwikkelaar met een bouwrecht voor de ontwikkelaar. Vervolgens kan deze grond bouwrijp worden terugverkocht aan de ontwikkelaar, waarbij de (planschade)kosten worden verdisconteerd in de verkoopprijs ( de zogenaamde ABA- constructie). Op deze manier worden de kosten van planschade door middel van een grondtransactie verhaald. Zolang de grondprijs dicht bij de normale uitgifteprijzen van de gemeente blijft, zullen ontwikkelaars met een dergelijk kostenverhaal wellicht geen moeite hebben.

Het is wel zo dat op deze manier alsnog geprobeerd wordt de kosten van planschade af te wentelen en daarom is het denkbaar dat de ontwikkelaar niet mee wil werken aan deze constructie of later alsnog naar de rechter stapt.

De ontwikkelaar kan ook besluiten om met gedupeerden zelf de vermeende schade af te wikkelen. Op het moment dat de ontwikkelaar kan bewijzen dat hij belanghebbenden reeds heeft gecompenseerd, is de planschade “anderszins verzekerd” (hoewel ten tijde van het tot stand komen van artikel 49 WRO de problematiek van planschade nog niet aan de orde was, zodat het bij “anderszins verzekeren” lijkt te gaan om situaties waarin gemeenten zelf van tevoren afspraken maken met derden) in de zin van artikel 49 van de WRO en is de financieel-economische uitvoerbaarheid van de planologische maatregel gewaarborgd. Het is immers niet verboden dat twee particulieren een overeenkomst sluiten over de planschade. Het is alleen de gemeentelijke overheid verboden dit te doen.

De mogelijkheid bestaat dat deze constructie problemen op kan leveren als de ontwikkelende partij gedwongen wordt overeenkomsten te sluiten met gedupeerden. In dit geval worden de kosten van planschade wel degelijk verhaald c.q. afgewenteld op de ontwikkelaar.

Het is ook denkbaar dat de ontwikkelaar het niet eens zal worden met de gedupeerde over de hoogte van de planschadevergoeding of dat de ontwikkelaar niet veel moeite zal doen om de gedupeerden te benaderen, omdat het toch maar geld gaat kosten.

De gedupeerden hebben bovendien alsnog de mogelijkheid een verzoek om (hogere) planschadevergoedingen in te dienen bij de gemeente.

Als de gemeente in zulke gevallen toch meewerkt aan een planologische wijziging, zullen de (hogere) kosten voor rekening komen van de gemeente. Ook als de ontwikkelaar de overkomst met de gedupeerden niet nakomt of na kan komen, kunnen gedupeerden alsnog een planschadevergoeding indienen bij de gemeente. Het is dan de vraag of de gemeente de planschadeclaims dan nog steeds kan afwijzen, omdat ze “anderszins verzekerd” zijn.

Conclusie

Medewerking aan een initiatief moet primair beoordeeld worden op het feit of met de ontwikkeling een goede ruimtelijke ordening gediend is. Indien planschadeclaims te verwachten zijn, kan dat er echter toe leiden, dat de planherziening financieel-economisch niet meer uitvoerbaar is. Er is een drietal mogelijke oplossingen om te voorkomen dat planschadekosten voor rekening van de gemeente komen. Helaas heeft de Hoge Raad het niet over “de mogelijkheden”, maar over “de grenzen” van het kostenverhaal.

Op korte termijn zal er een noodwet vervaardigd worden met betrekking tot artikel 49 van de WRO. Het is nu echter nog niet duidelijk wat de exacte inhoud van deze noodwet wordt.

De minister van VROM heeft in de Memorie van Antwoord van 3 november 2003 inzake de Wijziging van de Wet voorkeursrecht gemeenten ( verbreding reikwijdte) het volgende hierover naar voren gebracht:

”Door de uitspraak van de Hoge Raad is voor het gemeentebestuur de weg om rechtstreeks met de initiatiefnemer de ( financiële) uitvoerbaarheid van een planafwijking of – wijziging te bevorderen afgesneden. De voornaamste overweging van de Hoge Raad voor zijn oordeel is gelegen in het ontbreken van voldoende rechtsbescherming voor de initiatiefnemer ten aanzien van de vaststelling van de hoogte van de op grond van artikel 49 WRO verschuldigde schadevergoeding, die in de Nunspeet- constructie bepalend was voor de omvang van het regresrecht op de initiatiefnemer. Om de, op zichzelf aantrekkelijke Nunspeet-constructie alsnog mogelijk te maken ben ik voornemens met voorrang een wetsvoorstel voor te bereiden dat in de mogelijkheid van planschadeovereenkomsten door het gemeentebestuur voorziet.”

9. Planschaderegeling Nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening

Los van de hiervoor genoemde noodwet zal de WRO zo wie zo binnen afzienbare tijd worden gewijzigd. De ministerraad heeft ingestemd met een wetsvoorstel voor een nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening.

Het wetsvoorstel bevat voor de planschaderegeling als bedoeld in artikel 49 WRO de volgende voorgenomen wijzigingen:

Eigenaren van onroerende zaken en exploitanten van bedrijven die schade lijden door ontwikkelingen op in de nabijheid van hun percelen gelegen onroerende zaken krijgen de schade slechts vergoed als deze meer bedraagt dan 5% van de waarde van hun onroerende zaak respectievelijk hun inkomen.

Er wordt een verjaringstermijn van 5 jaar ingevoerd voor het indienen van een aanvraag om schadevergoeding.

Aan een aanvraag om schadevergoeding worden inhoudelijke eisen gesteld.

Er wordt een griffierecht ingevoerd van € 300, dat wordt teruggestort bij toewijzing van de aanvraag om planschadevergoeding.

De bevoegdheid om te beslissen op een aanvraag om schadevergoeding ligt in beginsel bij Burgemeester en wethouders.

Redelijkerwijs gemaakte kosten van door derden verleende rechtsbijstand en andere deskundige bijstand worden vergoed indien de aanvraag (deels) wordt toegekend.

De wettelijke rente wordt vergoed vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag.

10. Beleid

• 1.

  De legesverordening zodanig aanpassen dat voor het indienen van een planschadeverzoek een legesvergoeding van € 300,00 betaald moet worden. Indien het verzoek geheel of gedeeltelijk wordt toegewezen, worden de leges terug betaald.

• 2.

  Bij elke planologische wijziging wordt vooraf een planschade risicoanalyse gemaakt, aangezien zonder die analyse geen goede en integrale afweging en besluitvorming meer mogelijk zijn. Indien het een particulier initiatief betreft, wordt de analyse voor en door rekening van de initiatiefnemer uitgevoerd. De risicoanalyse wordt gemaakt door een andere deskundige dan de Stichting Advisering Onroerende Zaken.

• 3.

  Indien de gemeente initiatiefnemer is, wordt middels een quick scan eerst een globale planvergelijking worden uitgevoerd. Indien het aan de hand van deze planvergelijking, de kennis van de lokale situatie en het juridisch kader nagenoeg uitgesloten moet worden geacht dat een belanghebbende met succes een beroep op planschade zal doen, dan wordt geen volledige planschaderisicoanalyse uitgevoerd. Een opzet voor quick scan planschaderisicoanalyse is als bijlage bijgevoegd.

• 4.

  Inzicht in risico en omvang van planschade kan leiden tot aanpassing van een (bouw)plan om te voorkomen dat derden daar planschade van leiden. Daarbij is het algemene belang van een goede ruimtelijke ordening doorslaggevend.

• 5.

  Planschadekosten worden zoveel mogelijk verdisconteerd in gronduitgifteprijzen.

Initiatiefnemers wordt gevraagd zelf met eventuele belanghebbenden een financiële regeling te treffen zodat vergoeding van planschade anderszins is verzekerd