Verordening VROM Starterslening gemeente Schagen

Ondertekening

Toelichting

Algemeen deel

Deze verordening is gebaseerd op de modelverordening van de VNG. Deze modelverordening maakt deel uit van het VROM Starterspakket. Hierin zijn ook de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening, de productspecificaties VROM Starterslening en voorlichtingsmateriaal voor gemeenten, particulieren en tussenpersonen/ financiers opgenomen.

Het VROM Starterspakket is verkrijgbaar bij de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). SVn is in 1996 opgericht op initiatief van (destijds) Bouwfonds Nederlandse Gemeenten. De aandeelhoudende gemeenten kregen via SVn de mogelijkheid hun Bouwfonds-dividend op een nieuwe manier in te zetten.

SVn is een financiële partner van gemeenten voor het beheer van revolverende fondsen. In die rol verstrekt en beheert SVn laagrentende leningen voor de kwaliteitsverbetering van de volkhuisvesting, bijvoorbeeld bij het realiseren van nieuwbouw, herstructurering en aanpassing van de bestaande woningvoorraad. Middels het sluiten van een deelnemingsovereenkomst kunnen gemeenten gebruik maken van de producten en diensten van SVn.

Doel van de verordening VROM Starterslening is:

• -

  om starters met behulp van de starterslening kansen op de koopmarkt te bieden èn

• -

  doorstroming op de woningmarkt te bereiken.

Starters kunnen de doorstroming op de woningmarkt in gang zetten. Mensen met een koopwoning die een verhuiswens hebben, kunnen nu vaak geen stap maken omdat ze de huidige koopwoning niet kunnen verkopen. De starters kunnen wel deze stap maken (en met de starterslening meer starters) en dus zorgen voor doorstroming.

Het fonds startersleningen is bestemd voor starters die een bestaande koopwoning kopen of voor het verwerven van een nieuwbouwwoning in een door het college van burgemeester en wethouders aangewezen nieuwbouwproject. Het fonds is niet bestemd voor de koop van een huurwoning. Woningstichting Den Helder heeft al een eigen regeling en Wooncompagnie heeft een koopgarantregeling.

Op verzoek van of in overleg met de ontwikkelaar van nieuwe woningen kan het college van burgemeester en wethouders nieuwbouwprojecten aanwijzen, waarvoor ook startersleningen kunnen worden verstrekt. Het college van Schagen (oud) heeft bij besluit van 17 juli 2012, het nieuwbouwproject Nes-Noord aangewezen waarvoor bij aankoop van een nieuwbouwwoning een starterslening kan worden toegekend. Dit besluit blijft na de fusie in stand en de gelden die hiervoor in het fonds zijn gestort, blijven apart beschikbaar voor dit project.

Starterslening

In 2002 heeft SVn met een aantal gemeenten en in samenwerking met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) het product ‘Starterslening’ ontwikkeld. Met dit instrument worden gemeenten in de gelegenheid gesteld een financiële impuls te geven aan de lokale (koop)woningmarkt en de doorstroming te bevorderen. Nieuwbouw en bestaande koopwoningen zijn voor starters vaak onbetaalbaar en de bestaande stimuleringsregelingen (koopsubsidie (BEW), koopzeker en dergelijke) blijken niet voldoende. De Starterslening geeft de gemeente een instrument in handen om op het lokale woonbeleid afgestemde Startersleningen te verstrekken aan nieuwkomers op de woningmarkt. De gemeente bepaalt de doelgroep en het woningsegment en speelt daardoor in op de behoeften en ontwikkelingen op de lokale woningmarkt.

In oktober 2006 hebben de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) en het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu het convenant VROM Starterslening gesloten. Daarin wordt voortgeborduurd op het initiatief van SVn en de Nederlandse gemeenten om de eerste aankoop van een woning of de overstap van een huurwoning naar een koopwoning met een Starterslening te vergemakkelijken. Het ministerie van VROM heeft eenmalig 40 miljoen euro beschikbaar gesteld voor het VROM Startersfonds. Hiermee konden circa 10.000 Startersleningen worden verstrekt. Dit fonds is per 1 januari 2007 in werking getreden. Sinds 2011 is de pot leeg. Nu het budget is opgebruikt, worden de Startersleningen voor 100% door de gemeente gefinancierd. Voorwaarde voor de deelname aan de VROM Starterslening is dat de gemeente een eigen Gemeenterekening VROM Starterslening heeft bij SVn en dat de gemeentelijke verordening voldoet aan de productspecificaties en gemeentelijke uitvoeringsregels van de VROM Starterslening.

De belangrijkste voorwaarden die in de gemeentelijke verordening moeten worden opgenomen zijn de volgende punten:

De maximale koopsom (inclusief bijkomende kosten) mag niet hoger zijn dan de verwervingskosten NHG die op dat moment van toepassing zijn en met een maximale verwervingsbedrag van € 225.000,-. De hoogte van de VROM Starterslening is standaard maximaal 20% van de verwervingskosten van de woning. De gemeente heeft de hoofdsom van de VROM Starterslening op € 35.000,= gemaximeerd. De gemeenten Zijpe en Harenkarspel verleenden een starterslening van maximaal € 40.000,- en de gemeente Schagen (tot 1-1-2013) van maximaal €30.000,-.

Verder dient zowel de eerste hypotheek als de VROM Starterslening onder Nationale Hypotheek Garantie bij het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) aangemeld te worden. Tot slot geldt de algemene voorwaarde dat de VROM Starterslening en de Koopsubsidie BEW+ niet tegelijkertijd mogen worden toegekend. De gemeente heeft een samenloop uitgesloten met andere regelingen en instrumenten die zijn gericht op het verbeteren van de bereikbaarheid van koopwoningen.

Naast de eisen die het ministerie van VROM stelt, hebben gemeenten een grote mate aan beleidsvrijheid om lokaal maatwerk te leveren en op de lokale situatie in te spelen. De gemeente heeft in de verordening zelf de doelgroep bepaald waar de regeling op van toepassing is.

Procedures en gemeentelijke uitvoeringsregels VROM Starterslening

De Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening en de Productspecificaties VROM Starterslening, vastgesteld door SVn, zijn van toepassing op deze verordening. Doordat de gemeente zich middels een deelnemingsovereenkomst heeft uitgesproken voor deelname aan de producten van SVn, zijn ook de procedures en gemeentelijke uitvoeringsregels van de verschillende producten van kracht. Hierin zijn de voorwaarden en procedures opgenomen voor deelname aan de VROM Starterslening.

Allereerst bepaalt de gemeente in een gemeentelijke verordening de algemene en bijzondere voorwaarden die van toepassing zijn waaronder de doelgroep en het marktsegment van woningobjecten.

De gemeente toetst vervolgens aan de hand van de verordening of de verzoeker in aanmerking komt voor een VROM Starterslening en reikt het SVn-aanvraagformulier VROM Starterslening uit. SVn verzorgt de financiële toetsing en brengt advies uit aan de gemeente over de hoogte van de VROM Starterslening. De gemeente besluit over de toekenning van de lening en de te stellen condities, zoals de hoogte van de lening en eventuele bijzondere voorwaarden. Dit wordt door de gemeente vastgelegd in een toewijzingsbesluit. Indien de lening niet wordt toegekend, wordt de aanvrager hiervan middels een afwijzingsbesluit door de gemeente op de hoogte gesteld.

Na de toekenning heeft de aanvrager de gelegenheid een bancaire lening aan te vragen en deze offerte binnen vier weken na verzenddatum van het toewijzingsbesluit naar SVn te sturen. Na een toetsing van de bancaire offerte brengt SVn een offerte voor de VROM Starterlening uit.

Artikelsgewijs deel

Hoofdstuk 1 – Begripsbepalingen

Artikel 1

c: De VROM Starterslening wordt voor minimaal 50% gefinancierd vanuit het gemeentefonds dat de gemeente bij SVn aanhoudt en kan voor maximaal 50% worden gefinancierd via het VROM Rentedekkingsfonds.

d: Het ministerie van VROM verstaat onder een starter op de koopwoningmarkt iemand die:

• 1.

  voor het eerst zelfstandig gaat wonen in een koopwoning, of

• 2.

  al zelfstandig in een huurwoning woont en doorstroomt naar een eerste koophuis.

In artikel 6 wordt nader bepaald wat het toepassingsbereik is.

Hoofdstuk 2 – Algemene bepalingen

Artikel 2

In artikel 6, lid 1, sub a bepaalt de gemeente de doelgroep die gebruik kan maken van de VROM Starterslening en in artikel 6, lid 1b en c, bepaalt de gemeente het marktsegment waar de lening van toepassing is.

De leningen worden voor minimaal 50% van de hoofdsom gefinancierd vanuit een Gemeenterekening VROM Starterslening die de gemeente heeft ingericht bij SVn en voor maximaal 50% van de hoofdsom VROM Starterslening door SVn.

Artikel 3

Om aanspraak te kunnen maken op de VROM Starterslening heeft de gemeente een deelnemingsovereenkomst met SVn gesloten. Deze deelnemingsovereenkomst biedt gemeenten de mogelijkheid om gebruik te maken van de producten van SVn. In de Informatiemap van SVn vindt de gemeente het totale assortiment aan stimuleringsleningen, waaronder de VROM Starterslening. Met het sluiten van de deelnemingsovereenkomst zijn tevens de productspecificaties en Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening van toepassing. Deze maken deel uit van de SVn Informatiemap.

Artikel 4

In beginsel ligt de bevoegdheid VROM Startersleningen te verstrekken bij de Raad. Middels dit artikel delegeert de Gemeenteraad de bevoegdheden aan het college van B en W.

• 1.

  Het college heeft op basis van dit artikel als dagelijks bestuur de bevoegdheid over de individuele aanvragen te beslissen. Het college toetst aan de hand van artikel 6 van deze verordening of aanvrager in aanmerking komt voor een VROM Starterslening

• 2.

  SVn toetst op basis van de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening de aanvragen VROM Starterslening op financiële aspecten en de overige voorwaarden en brengt aan de gemeente advies uit over de hoogte van de VROM Starterslening. De maximale hoogte van de Starterslening is afhankelijk van het inkomen van het huishouden. Het college heeft de bevoegdheid om over de hoogte van de lening te beslissen en deelt dit met een toewijzingsbesluit mee aan de aanvrager. De gemeente mag gemotiveerd van het advies van SVn afwijken, mocht het college hier aanleiding toe zien.

Het ministerie van VROM heeft bepaald dat een VROM Starterslening maximaal 20% van de verwervingskosten mag bedragen. De gemeente is ook vrij om daarbij de hoofdsom van de VROM Starterslening te maximeren. De gemeente kan in de verordening ook een lager percentage opnemen of het college stelt beleidsregels vast waarin het aangeeft wanneer van dit percentage naar beneden wordt afgeweken.

• 3.

  Het ministerie van VROM heeft bepaald dat de VROM Starterslening niet mag worden verstrekt indien ook de Koopsubsidie BEW + is toegekend. De gemeente heeft besloten een samenloop met andere financiële regelingen, zoals Koopzeker, KoopGarant, KoopGoedkoop en/of Maatschappelijk Gebonden Eigendom, eveneens uit te sluiten.

• 4.

  Het ministerie van VROM heeft bepaald dat op de VROM Starterslening Nationale Hypotheek Garantie van toepassing moet zijn.

• 5.

  Ook de eerste hypotheek dient met NHG te worden verstrekt, om in aanmerking te komen voor een VROM Starterslening. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) staat dan borg voor de betaling van rente en aflossing van zowel de 1e hypotheek van de bancaire instelling als de VROM Starterslening via SVn.

• 6.

  Op grond van de discretionaire beschikkingsbevoegdheid mag het college in navolging van artikel 4:38 tot en met 4:40 Awb aan een begunstigende beschikking voorschiften verbinden of wel aan de leningnemer verplichtingen opleggen om het doel van de toegekende Starterslening te verwezenlijken.

Artikel 5

1.De gelden in de fondsen van de tot 1 januari 2013 bestaande gemeenten Harenkarspel, Schagen en Zijpe zijn samengevoegd in het nieuwe fonds van de gemeente Schagen.

De VROM Starterslening is zo ingericht dat de starter in de eerste drie jaar geen rente en aflossing hoeft te betalen. Dat betekent dat de gemeenterekening bij SVn, die als revolverend fonds door de rente en aflossing in stand gehouden wordt, in de eerste drie jaar niet gevoed wordt door rente en aflossing.

2 en 3. Het vaststellen van een budget maakt het noodzakelijk dat de aanvragen voor de VROM Starterslening in volgorde van binnenkomst van de volledig ingevulde aanvraagformulier bij SVn worden afgehandeld. Hierbij geldt het principe ‘op is op’. Op het moment dat er geen geld meer beschikbaar is vanuit het VROM Rentedekkingsfonds voor het verstrekken van een VROM Starterslening komen de aanvragen voor 100% ten laste van de Gemeenterekening VROM Starterslening. Zodra ook de Gemeenterekening VROM Starterslening is uitgeput dienen de binnenkomende aanvragen te worden afgewezen

Hoofdstuk 3 – Toepassingsbereik

Artikel 6

In dit artikel wordt het toepassingsbereik van de verordening VROM Starterslening bepaald. Het bepalen van het toepassingsbereik van de verordening heeft betrekking op enerzijds de doelgroep van de regeling en het marktsegment waarop de regeling van toepassing is. In het bepalen van de doelgroep en het marktsegment heeft de gemeente volledige keuzevrijheid en kan inspelen en afstemmen op het lokale huisvestingsbeleid. De starterslening is van toepassing op starters, woonachtig in Nederland. Er is dus geen sociale bindingseis opgenomen. De gemeente Schagen heeft een regionale aantrekkingskracht, ook voor starters. Dit kan een positief effect hebben op de huidige woningmarkt, de doorstroming en de dubbele vergrijzing.

1.In lid 1 sub a bepaalt de gemeente de doelgroep die in aanmerking komt voor een VROM Starterslening. Het gaat om personen die niet in bezit zijn van een koophuis en dit niet eerder zijn geweest. Er zijn geen aanvullende criteria gesteld ten aanzien van de leeftijd en het inkomen of huidig woonadres. Met inwonend worden aanvragers bedoeld die op het moment van de aanvraag in de GBA van de desbetreffende gemeente staan ingeschreven, maar niet zelfstandig wonen dan wel hoofdhuurder zijn van een woning. Dit heeft bijvoorbeeld betrekking op bij ouders inwonende kinderen. Ook is de verordening van toepassing op afgestudeerde studenten die willen terugkeren naar hun oorspronkelijke woonplaats.

Er is geen leeftijdsgrens opgenomen. Motivatie hierbij is dat in de tot 1-1-2013 bestaande gemeenten Harenkarspel, Schagen en Zijpe, er nauwelijks startersleningen zijn toegekend aan personen ouder dan 35 jaar. (Tot februari 2012 waren er 3 startersleningen toegekend aan personen ouder dan 35 jaar).

Marktsegment

De maximale verwervingskosten worden begrensd door de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. Binnen de normen van de Nationale Hypotheekgarantie kunnen verbeteringskosten en dergelijke net als bijkomende kosten, zoals notariskosten, overdrachtsbelasting en makelaarskosten tot de kosten van het verkrijgen in eigendom worden gerekend. Deze kosten zijn bij het aangaan van de koopovereenkomst meestal niet precies bekend. Om potentiële gegadigden voor een VROM Starterslening in de gelegenheid te stellen zelf vooraf vast te stellen of de overeengekomen koopsom past binnen de gestelde kostengrens werkt de gemeente net als de NHG met een genormeerde opslag op de koopsom. Bij bestaande woningen wordt gewerkt met een opslag van 12%. Woningen welke de kostengrens overschrijden, zijn van de regeling uitgesloten.

In deze algemene bepaling stelt de gemeente het marktsegment voor de VROM Starterslening open voor alle bestaande koopwoningen in de gemeente. Voor het verwerven van een nieuwbouwwoning kan ook een starterslening worden aangevraagd, mits de nieuwbouwwoning deel uitmaakt van een specifiek door het college van burgemeester en wethouders aangewezen nieuwbouwproject.

Het maximale verwervingsbedrag is € 225.000,-. De reeds toegekende startersleningen in de tot 1-1-2013 bestaande gemeenten Harenkarspel, Schagen en Zijpe komen nauwelijks boven dit bedrag uit. De verwachting is dat dit geen beperkingen oplevert t.o.v. de huidige verordeningen èn aansluit bij het prijsniveau van de huidige koopwoningenmarkt.

Hoofdstuk 4 – Aanvraag en toekenning

Artikel 7

In dit artikel regelt de gemeente de afhandeling van de aanvragen. Enkel belanghebbenden kunnen een aanvraag indienen. De gemeente heeft géén verplichting om verzoeken van niet-belanghebbenden te behandelen. Door eerst te toetsen of de verzoeker binnen het toepassingsbereik van artikel 6 past wordt voorkomen dat personen die niet hierbinnen vallen (zgn. niet-belanghebbenden) een niet ontvankelijke aanvraag zullen indienen.

1.De procedure van toetsing legt de gemeente in beleidsregels vast en communiceert deze naar de doelgroep. De procedure ziet er als volgt uit:

Tussenpersonen zoals makelaars, hypotheekbemiddelaars en banken beschikken veelal over informatie over de VROM Starterslening en over de voorwaarden die de gemeente stelt aan de uitreiking van aanvraagformulieren. Is dit niet het geval dan kan daarin snel worden voorzien door de SVn. De belanghebbende kan een op naam gesteld aanvraagformulier bij de gemeente ophalen, mits hij de volgende stukken kan voorleggen:

• -

  een voorlopig koopcontract

• -

  een geldig legitimatiebewijs.

De gemeente toetst de stukken aan het bevolkingsregister en de gemeentelijke verordening VROM Starterslening en reikt het aanvraagformulier uit aan de aanvrager. Aanvraagformulieren worden door de gemeente alleen aan belanghebbenden uitgereikt.

Het college verstrekt het aanvraagformulier binnen 5 werkdagen. Er wordt naar gestreefd het aanvraagformulier zoveel mogelijk direct bij het gemeentelijk loket te verstrekken. De gehele procedure dient in een kort tijdsbestek afgerond te worden in verband met ontbindende voorwaarden in de koopakte. Het is daarom wenselijk dat de aanvraag van een VROM Starterslening spoedig wordt afgehandeld.

2.Na de toetsing door de gemeente en het verstrekken van het aanvraagformulier zendt de aanvrager het aanvraagformulier met de benodigde bescheiden naar SVn. Aan de hand van de gegevens doet SVN een krediettoets en bepaalt de hoogte van de VROM Starterslening. Hierover brengt SVn advies uit aan de gemeente en het college stelt de hoogte van de individuele VROM Starterslening vast in een toewijzingsbesluit. Hierbij worden de Procedures en Gemeentelijke uitvoeringsregels VROM Starterslening gevolgd. Om te benadrukken dat er een verbinding ligt met Procedures en Gemeentelijke uitvoeringsregels is de verwijzing in dit artikel opgenomen.

SVn draagt zorg voor de verdere afhandeling van de aanvraag, als het gaat om het uitbrengen van de offerte, het verzorgen van het passeren van de hypotheekakte, het leningenbeheer, de incasso en de eventuele hertoetsingen.

3.Binnen het in artikel 6 genoemde toepassingsbereik heeft het college de bevoegdheid leningen toe te kennen. De toekenning gebeurt middels een toewijzingsbesluit, welke als een voorwaardelijke beschikking kan worden beschouwd, omdat de aanvrager voor het daadwerkelijk verkrijgen van de VROM Starterslening aan de voorwaarden moet voldoen die vermeld staan in het toewijzingsbesluit. De gemeente dient in het toewijzingsbesluit in ieder geval het bedrag, de looptijd, het rentepercentage en de leningvoorwaarden te vermelden.

Hoofdstuk 5 – Intrekken van de VROM Starterslening

Artikel 8

In dit artikel wordt bepaald wanneer het toewijzingsbesluit kan worden ingetrokken en hoe dat vorm gegeven wordt. Dit kan zowel onder opschortende als ontbindende voorwaarden gebeuren.

1.sub a: De VROM Starterslening wordt ingetrokken als niet is voldaan aan de voorwaarden die gesteld worden in het toewijzingsbesluit. Één van de opschortende voorwaarden is dat de aanvrager binnen het in de toewijzingsbesluit gestelde termijn van vier weken met een mogelijke verlenging van twee weken (zie de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels) de offerte van de tweede bancaire lening naar SVn stuurt. Doet de aanvrager dat niet komt het toewijzingsbesluit te vervallen.

sub b: Het toewijzingsbesluit kan ook worden ontbonden als de aanvrager onjuiste gegevens heeft verstrekt. Dit heeft betrekking op de algemene en specifieke voorwaarden die in de verordening zijn vastgesteld.

sub c: Het artikel spreekt voor zich.

• 2.

  Het artikel spreekt voor zich.

• 3.

  Het college kan (gedeeltelijk) afzien van sancties als zij de belanghebbende verschoonbaar acht. Dit besluit valt onder de discretionaire beslissingsbevoegdheid van het college

Hoofdstuk 6 – Hardheidsclausule, slot- en overgangsbepalingen

Artikel 9 Hardheidsclausule

Dit artikel bepaalt dat het college in bijzondere gevallen ten gunste van de aanvrager kan afwijken van de bepalingen van deze verordening. Dit afwijken kan alleen maar ten gunste en nooit ten nadele van de betrokken aanvrager. Het gebruik maken van de hardheidsclausule moet beschouwd worden als een uitzondering en niet als een regel. Het college moet in verband met precedentwerking dan ook duidelijk aangeven waarom in een bepaalde situatie van de verordening wordt afgeweken.

Artikel 10 Inwerkingtreding en intrekking

1.In dit artikel wordt aangegeven wanneer de onderliggende verordening in werking treedt en worden de verordeningen van de tot 1 januari 2013 bestaande gemeenten Harenkarspel, Schagen en Zijpe ingetrokken.

Artikel 11 Citeertitel

Dit artikel noemt de naam van de verordening.