Nota Grondbeleid

Geldend van 11-12-2009 t/m heden

Intitulé

Nota Grondbeleidtijdvak 2010 - 2014

Nota Grondbeleid tijdvak 2010 - 2014

De raad van de gemeente Schiedam;

gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 27 oktober 2009, betreffende het vaststellen van de Nota Grondbeleid tijdvak 2010 - 2014

gelezen het advies van de raadscommissie Ruimtelijke Ontwikkeling en Beheer d.d. 8 december 2009

besluit de:

Nota Grondbeleid tijdvak 2010 - 2014

vast te stellen:

Samenvatting

Met deze nieuwe Nota Grondbeleid wordt beoogd een nieuw elan te geven aan het grondbeleid binnen de gemeente Schiedam door kansen te formuleren voor een vernieuwend Schiedam en niet alleen maar in te gaan op bedreigingen en zwakke kanten van de stad. Natuurlijk moet met die bedreigingen en zwakke kanten rekening gehouden worden binnen de planvorming, maar door uit te gaan van kansen en sterke kanten van de stad moet een poging gedaan worden om de planontwikkeling en planrealisatie op gang te houden.

Dat is zeker geen sinecure gezien de grote tekorten op de grondexploitaties die begin dit jaar zijn geconstateerd. Maar er liggen wel degelijk kansen in het stringent hanteren van de erfpachtcontracten en het toepassen van de nieuwe middelen die de Wet ruimtelijke ordening aan de gemeente geeft.

Dat zal overigens niet het effect hebben dat de eerder genoemde tekorten zomaar verdwijnen, want de nieuwe ruimtelijke plannen zijn namelijk vrijwel allemaal binnen de bestaande stedelijke structuur gesitueerd. Hierdoor zal elke nieuwe grondexploitatie een negatief saldo te zien geven indien de gemeente besluit tot een actief grondbeleid.

Gezien het vorengaande zal de gemeente actief moeten zijn in gebieden waarin ingrepen in de stedelijke structuur absoluut noodzakelijk zijn en andere ontwikkelingen veel meer aan de markt moeten overlaten. Particuliere exploitaties en samenwerkingsverbanden tussen de gemeente en de markt moeten gestimuleerd worden om de beperkte financiële en personele middelen van de gemeente te ontzien en die effectief in te zetten op die plekken waar de gemeente in moet grijpen.

Dat leidt tot een mengvorm van actief en passief beleid dat als volgt kort omschreven kan worden:

Uitgaande van de locatie, de eigendomssituatie, het programma, de kwalitatieve eisen en de financiën wordt daar waar toereikend een passief (faciliterend) grondbeleid toegepast en daar waar nodig en mogelijk actief beleid toegepast. Met toereikend wordt bedoeld conform de eisen en wensen van de gemeente.

Er ligt voor de gemeente een grote kans om met de nieuwe Wro de regie te voeren over de ruimtelijke ontwikkelingen van eigen maar ook particuliere ontwikkelingen. Dat kan door een uitgekiende werkmethode te formuleren en vervolgens ten uitvoer te brengen. Deze werkmethode moet mede de basis vormen voor het projectmatig werken dat een nieuwe impuls moet krijgen om zaken optimaal, effectief en efficiënt te organiseren. In dat geheel moet een nieuwe functie opgenomen worden die de onderhandelingen met de marktpartijen voor zijn rekening moet nemen. Op deze wijze wordt de gemeente nog meer dan voorheen een betrouwbare en deskundige partner voor het bedrijfsleven in het kader van ruimtelijke plannen. Onder het motto van “Programmeren – tekenen – rekenen - onderhandelen” kunnen samen met de markt nieuwe ontwikkelingen tot stand gebracht worden. Financieel worden er natuurlijk wel eisen gesteld.

Kostenverhaal is onder de nieuwe wetgeving verplicht. Dat kan bij particuliere ontwikkelingen en Publiek Private Samenwerking door het afsluiten van een (anterieure) overeenkomst of, indien dat niet lukt, door het heffen van een exploitatiebijdrage gebaseerd op een door de raad vast te stellen exploitatieplan dat gekoppeld is aan een ruimtelijk besluit (bestemmingsplan, projectbesluit). De exploitatiebijdrage moet betaald worden voorafgaand aan het afgeven van de bouwvergunning. Daarbij staat voorop dat er gestreefd wordt naar kostenneutrale grondexploitaties voor de gemeente indien er sprake is van een particuliere ontwikkeling. Daarnaast moeten er afspraken gemaakt worden over onder meer programma, stedenbouw, fasering en kwaliteit van de buitenruimte.

Beheersen, bewaken en verantwoording afleggen is van groot belang. Grondexploitaties zijn risicovolle ondernemingen waarbij voortdurend de stand van zaken goed in beeld moet zijn, ook als dat politiek niet altijd gelegen komt. In deze nota is een systeem opgenomen van rapporteren waarmee gepoogd wordt de stand van zaken continue in beeld te hebben en op gezette tijden aan het management en het bestuur van de gemeente Schiedam te rapporteren.

Bijzondere aandacht zal uitgaan naar risicomanagement en weerstandsvermogen. Het recente verleden heeft aangetoond dat er meer aandacht moet zijn voor het in beeld brengen van risico, het beheersen van die risico’s en het uitdrukken van die risico’s in het weerstandsvermogen van de gemeente Schiedam.

Deze samenvatting bestaat verder uit de conclusies, de kansen en het beleid die in deze nota zijn geformuleerd. Deze zijn per hoofdstuk geformuleerd.

Hoofdstuk 2 Ruimtelijk beleid van de gemeente Schiedam

Conclusies en kansen

  • 1.

    Schiedam kan door haar geografische ligging in een nationaal stedelijk kerngebied, nabij een mainport en een greenport, mee profiteren van geldstromen die in het kader van de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland ter beschikking worden gesteld. Dat wordt tot uitdrukking gebracht door afspraken binnen de Stadsregio Rotterdam en de inzet van ISV-middelen.

  • 2.

    Schiedam zal nu en in de toekomst rekening moeten houden met plannen met grote tekorten. Dat komt door het feit dat vrijwel alle plannen binnen Schiedam herstructurering van bestaande woonwijken en bedrijventerreinen omvatten. Met de nieuwe middelen in de Wro moet het mogelijk zijn die tekorten enigszins terug te dringen.

  • 3.

    De Stadsvisie Schiedam 2030 is vanuit het ruimtelijk kader het belangrijkste uitgangspunt voor de grondexploitaties. Daarnaast moet rekening gehouden worden met de hoogbouwvisie, de visie openbare ruimte en de prioritering van projecten voor de grondexploitaties in het kader van programmering en prijsvorming.

  • 4.

    Voor het woningbouwprogramma en de economische ontwikkeling is het van groot belang dat het nieuwe grondbeleidsinstrumentarium op de juiste en meest efficiënte manier wordt ingezet. Programmatische uitgangspunten vanuit het sectorbeleid moeten goed ingebracht worden in de programma’s van eisen van de locaties, zodat dit beleid goed gestalte gegeven kan worden.

Beleid

In dit hoofdstuk wordt geen concreet grondbeleid benoemd. De voorgaande conclusies zullen in de volgende hoofdstukken meegenomen worden en zullen in die hoofdstukken het grondbeleid beïnvloeden.

Hoofdstuk 3 Grondbeleid

Conclusies en kansen

  • 1.

    De keuze voor een actief of een passief (faciliterend) grondbeleid is na de invoering van de Wro niet meer zo evident. De Wro geeft namelijk de gemeente veel meer mogelijkheden de regie op de locatieontwikkeling te sturen. Daarbij is de juiste inzet van anterieure overeenkomsten en het exploitatieplan van groot belang.

  • 2.

    Met de invoering van de Wro is het ook van belang om goed te kunnen onderhandelen met de marktpartijen. Niet omdat de wet dat voorschrijft maar omdat in bepaalde gevallen een goede anterieure overeenkomst een beter financieel en planningstechnisch resultaat op kan leveren dan een harde confrontatie. De organisatie moet toegerust worden op de taken voor de toekomst. In het verbeterplan grondexploitaties is daarvoor reeds een strategisch beleidsadviseur opgenomen.

  • 3.

    Binnen de organisatie moet nauw samengewerkt worden om er voor te zorgen dat in elke ontwikkeling de middelen op de juiste, meest efficiënte en effectieve manier worden ingezet. Daarmee is een geoptimaliseerd resultaat te behalen. Bij de verbeterslagen in het kader van het verbeterplan wordt de in deze nota beschreven werkmethode meegenomen en verankerd in het projectmatig werken. Door twee specifieke besluiten te introduceren (het onderzoeksbesluit en het ontwikkelingsbeleid) moeten twee specifieke momenten gemarkeerd worden waarop college en raad besluiten kunnen nemen dan wel bij kunnen sturen in het project.

  • 4.

    De huidige grondexploitaties zijn onder een actief grondbeleid tot stand gekomen. Er zal dus nog een aanzienlijk na-ijleffect zijn ten gevolge van dat beleid. De financiële effecten van het nieuwe beleid zijn pas op middellange termijn zichtbaar te maken.

  • 5.

    Een goed erfpachtbeleid kan voor de locatieontwikkeling in herstructureringen en herontwikkelingen een betere financiële basis vormen. Aflopende erfpachtcontracten op bedrijventerreinen en in woongebieden bieden die kans.

  • 6.

    Door hantering van haar eigen aanbestedingsbeleid en door verkoop van gronden tegen marktwaarde zal de gemeente Schiedam meewerken aan een vrije markteconomie en voorkomt ongeoorloofde staatssteun.

Beleid

  • 1.

    Uitgaande van de locatie, de eigendomssituatie, het programma, de kwalitatieve eisen en de financiën wordt daar waar toereikend een passief (faciliterend) grondbeleid toegepast en daar waar nodig en mogelijk actief beleid toegepast. Met toereikend wordt bedoeld conform de eisen en wensen van de gemeente.

  • 2.

    De start van een project wordt gemarkeerd door het zogenoemde onderzoeksbesluit dat, indien er sprake is van onderhandelingen met derden, vertrouwelijk van aard is. In dat besluit wordt tevens gevraagd een voorbereidingskrediet te voteren.

  • 3.

    Er wordt voorafgaande aan de ontwikkeling en realisatie een ontwikkelbesluit genomen waarin tevens de grondexploitatie vastgesteld wordt.

  • 4.

    In het team Vastgoed en Grondzaken zal conform het verbeterplan een strategisch vastgoedadviseur aangesteld worden.

  • 5.

    Bij het projectmatig werken zal de in deze nota omschreven werkwijze ten aanzien van ruimtelijke plannen meegenomen en geïmplementeerd worden.

  • 6.

    Er wordt geen project gestart zonder een besluit van college of raad, waarin met name ook de financiële dekking is aangegeven.

  • 7.

    Het erfpachtbeleid wordt onverkort gehandhaafd. Tijdens het ontwikkelingsproces wordt daar waar mogelijk rekening gehouden met de stand van zaken aangaande de looptijd van erfpachtcontracten.

  • 8.

    Aanbestedingen worden gedaan conform het aanbestedingsbeleid van de gemeente Schiedam en gronden worden verkocht tegen marktwaarde om te voldoen aan de Europese regelgeving.

Hoofdstuk 4 Samenwerking en particuliere exploitatie

Conclusies en kansen

  • 1.

    In een particuliere dan wel een gemengde ontwikkeling kan de gemeente op een verantwoorde wijze haar ruimtelijk beleid goed gestalte geven en voldoende regie uitoefenen met behulp van de onder hoofdstuk 3 omschreven middelen.

  • 2.

    De gemeente kan daar waar mogelijk tekorten op grondexploitaties beperken dan wel voorkomen en risico’s verleggen en mogelijk beperken. Dat kan door de juiste keuze te maken uit de in te zetten middelen tijdens het planontwikkelingsproces en de juiste keuze te maken uit marktpartijen. Het beperken van het aantal partners en het matchen van belangen is daarbij wezenlijk van belang.

  • 3.

    Er moet zorg besteed worden aan een goede selectiemethodiek van marktpartijen om een samenwerking tot stand te brengen die hecht is.

Beleid

  • 1.

    Bij particuliere ontwikkelingen streeft de gemeente ernaar voor de gemeente ten minste kostenneutraal te werken.

  • 2.

    De gemeente onderzoekt op elke ontwikkelingslocatie de grondposities.

  • 3.

    De gemeente staat bij particuliere exploitatie het privaatrechtelijke spoor (anterieure overeenkomst) van kostenverhaal voor. Indien via de privaatrechtelijke weg het kostenverhaal niet verzekerd kan worden, wordt de publiekrechtelijke weg gevolgd.

  • 4.

    De gemeente kiest op strategische wijze voor een samenwerkingsvorm (PPS) die past bij het project dat aan de orde is.

  • 5.

    De keuze van contractpartijen geschiedt met inachtneming van de nationale en Europese regelgeving, algemene beginselen van behoorlijk bestuur en voorts transparant, openbaar en non-discriminatoir.

Hoofdstuk 5 Grondexploitatie

Conclusies en kansen

  • 1.

    Om meer duidelijkheid te verschaffen is een verwervingsplan per locatie nodig. Dat verwervingsplan dient opgenomen te worden in een plan van aanpak voor de locatie. Het verwervingsplan is vertrouwelijk van karakter. Als in deze plannen ook de nodige aandacht besteed wordt aan verwervingsstrategie en daarmee de inzet van het voorkeursrecht en de onteigening, ontstaat een goede basis voor een financieel gezonde aankoop van vastgoed.

  • 2.

    Naast de verwerving in het kader genoemd onder 1 moet de gemeente open staan voor strategische- en gelegenheidsaankopen. Op die wijze kan de gemeente locaties in bezit krijgen die van belang zijn voor de ontwikkeling van de stad. Deze methode wordt vooral toegepast in de Binnenstad.

  • 3.

    Kosten en baten van tijdelijk beheer moeten in aankoopvoorstellen meegenomen worden om de gevolgen hiervan goed in te schatten en financieel af te dekken.

  • 4.

    Voor de uitgifte van gronden is in diverse nota’s afdoende beleid geformuleerd.

  • 5.

    Het instellen van een omslagfonds is in de komende jaren nog niet rendabel gezien de lopende negatieve plannen die in beheer zijn bij de gemeente. Eerst nadat het nieuwe beleid meer gestalte krijgt in meer particuliere grondexploitaties wordt het mogelijk interessant om een dergelijk fonds in te stellen.

  • 6.

    Een fonds voor het verevenen van negatieve en positieve resultaten van grondexploitaties is, gezien de verwachting dat ook komende grondexploitaties negatief zullen zijn door de aard van de ruimtelijke plannen (herstructurering), niet opportuun.

Beleid

  • 1.

    Voor een locatie waarin nog verworven moet worden, wordt een vertrouwelijk verwervingsplan opgesteld, waarin ook de strategische inzet van voorkeursrecht en onteigening wordt meegenomen. Dit plan wordt jaarlijks bijgesteld bij de herziening van de grondexploitaties en wordt vertrouwelijk ter besluitvorming voorgelegd aan het college en de raad.

  • 2.

    Voor het tijdelijke beheer en de af te stoten panden moet een beleidsnota opgesteld worden.

  • 3.

    Het staande beleid aangaande uitgifte van gronden wordt gecontinueerd.

  • 4.

    Conform het huidige beleid wordt jaarlijks een prijzenbrief opgesteld en vertrouwelijk ter goedkeuring voorgelegd aan het college, waarin het nieuwe prijsbeleid van het komende jaar wordt vastgesteld.

  • 5.

    Vooralsnog wordt afgezien van het instellen van een Omslagfonds. Pas in 2013 zal nagegaan worden of een dergelijk fonds substantieel kan bijdragen aan de financiering van grote infrastructurele werken binnen de gemeente Schiedam.

  • 6.

    Er wordt vooralsnog afgezien van een vereveningsfonds voor verliesgevende plannen.

  • 7.

    De gemeente zal een onderzoek (laten) instellen naar de rechtmatigheid om de regiobijdrage te verhalen in het kader van de wetgeving.

  • 8.

    De gemeente stelt een prijzenboek op voor het bouwrijp en woonrijp maken, dat gebaseerd is op het kwaliteitshandboek openbare ruimte.

Hoofdstuk 6 Beleidskaders financieel management

Conclusies en kansen

  • 1.

    Om een goede bewaking van grondexploitaties mogelijk te maken zijn een boekhouding en een verplichtingenadministratie nodig die voortdurend up tot date zijn. Er zullen daarom afspraken gemaakt moeten worden met het cluster Middelen om de boekhoudpraktijk aan te passen en af te stemmen op het bewakingsproces van de grondexploitaties. Daarnaast moet een verplichtingenadministratie opgezet worden ter complementering van de boekhouding.

  • 2.

    De huidige praktijk van een totaal overzicht van alle grondexploitaties moet uitgebouwd worden naar een volwaardig Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG). Dat MPG moet de verbinding vormen naar de jaarrekening, zomernota en begroting. Tevens moet het een goed totaal beeld geven van de stand van zaken omtrent het grondbeleid en de daarmee verband houdende sectorale beleidsvelden.

  • 3.

    In het MPG moet enerzijds aandacht besteed worden aan de soorten grondexploitaties en anderzijds aan de status die deze exploitaties hebben. Daarmee wordt duidelijk onder welk regime de verschillende exploitaties zich bevinden.

  • 4.

    Een grondexploitatie is pas actief na goedkeuring van het college en de raad. Dat geldt ook voor herzieningen in het algemeen die aangeboden worden middels de begroting. Tussentijdse herzieningen zullen aangeboden worden indien er significante verschillen zijn met reeds vastgestelde grondexploitaties.

  • 5.

    Van elke grondexploitatie is een bestcase, basecase en worstcase nodig om risico’s in beeld te brengen en een goede basis te leggen voor de verantwoorde berekening van het weerstandsvermogen.

Beleid

  • 1.

    Er komt een aparte rapportagemodule in verband met rapportages ten behoeve van de grondexploitaties.

  • 2.

    Er wordt een verplichtingenadministratie ontworpen, geïmplementeerd, gevuld en bijgehouden.

  • 3.

    Er wordt ieder jaar een MPG opgesteld op basis van de grondexploitaties.

  • 4.

    Nieuwe grondexploitaties en tussentijdse herzieningen worden met alle gevolgen voor de gemeente voorgelegd aan het college en de raad ter goedkeuring en vaststelling.

  • 5.

    Van elke grondexploitatie en herziening wordt een bestcase, basecase en worstcase gemaakt die gebruikt zullen worden om het weerstandsvermogen te bepalen.

  • 6.

    Er wordt een methodiek ontworpen om het weerstandsvermogen te kunnen berekenen.

1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor de herziening

De vorige Nota Grondbeleid stamt uit november 2006 en is in de gemeenteraad van 12 februari 2007 vastgesteld.

Met de werkzaamheden voor de jaarrekening 2008 van de gemeente Schiedam en de herziening van de grondexploitaties 2009 is duidelijk geworden dat het resultaat van de grondexploitaties in zijn totaliteit verslechterd is van € 21.100.000 naar € 81.100.000. Voorzien was een bedrag in de voorziening van € 21.100.000 plus nog enige extra voorzieningen van € 8.600.000. De gevolgen van de herziening zijn enorm en zorgt voor een grote druk op de gemeentebegroting voor de komende jaren. Door de hiervoor beschreven constatering wordt momenteel extra aandacht besteed aan de projecten gekoppeld aan de grondexploitaties die binnen Schiedam gebezigd worden. Om dat gecoördineerd en efficiënt ten uitvoer te brengen is het “Verbeterplan Grondexploitaties 2009-2010” geschreven. Deze Nota Grondbeleid is mede een uitvloeisel van dat verbeterplan. De in deze nota omschreven wijziging van het grondbeleid houdt direct verband met de enorme tekorten binnen de grondexploitaties. Middels deze nota zal gepoogd moeten worden met ander beleid tekorten terug te dringen en werkmethodes efficiënter te maken. Daarnaast moet er een duidelijke prioritering aangegeven worden van projecten binnen Schiedam, zodat de schaarse (financiële en personele) middelen goed ingezet kunnen worden.

Naast het vorengaande is de aanleiding voor het wijzigen van de Nota Grondbeleid voor de gemeente Schiedam gelegen in de volgende zaken:

  • 1.

    De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden heeft gevolgen voor het functioneren van de grondbedrijffuncties binnen de gemeente. De introductie van met name de verplichting om tot kostenverhaal over te gaan zorgt voor een noodzakelijke verandering van het grondbeleid. In deze nota zal duidelijk gemaakt worden hoe de gemeente tot kostenverhaal over kan gaan;

  • 2.

    In het kader van de Wro is recent ook een nieuwe structuurvisie (i.c. de door de raad vastgestelde Stadsvisie Schiedam 2030). De Stadsvisie Schiedam 2030 is mogelijk basis voor kostenverhaal van kosten van bovenwijkse voorzieningen en/of bovenplanse verevening;

  • 3.

    In het kader van diezelfde Wro wordt de positie van de gemeente ten aanzien van ruimtelijke ontwikkeling anders. In het verlengde van het bedoelde kostenverhaal hiervoor genoemd onder 1, kan de gemeente (als achtervang) exploitatieplannen opstellen op basis waarvan via publiekrechtelijke weg een exploitatiebijdrage opgelegd kan worden aan particuliere ontwikkelingen. Die bijdrage is gekoppeld aan de bouwvergunning. Dit vraagt echter van de gemeente om reeds in een vroeg stadium een ontwikkeling goed in beeld te brengen op het gebied van onder meer ruimtelijk beleid, stedenbouw, programmering, milieu en financiële haalbaarheid. Dit vraagt om een gestructureerde allesomvattende aanpak reeds aan het begin van het project;

  • 4.

    Door het vorengaande is het van het grootste belang dat de gemeente strategisch positie kiest in elke ontwikkeling gebaseerd op het hiervoor onder 3 vermelde. Daarbij moeten middelen als verwerving, voorkeursrecht, onteigening, erfpacht, PPS, exploitatieovereenkomsten en exploitatieplan op de juiste manier ingezet worden;

  • 5.

    Bij deze overwegingen moet de financiële situatie waarin de gemeente Schiedam zich bevindt mede basis worden voor overwegingen ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Daarbij moet het uitgangspunt zijn om kosten en risico’s zo veel mogelijk te mijden. De aandacht moet uitgaan naar een aantal speerpuntprojecten waarin de gemeente investeert. Alle andere projecten worden slechts opgepakt als daar particuliere initiatieven toe zijn.

Deze nota is uitdrukkelijk geen heroverweging van het beleid ten aanzien van erfpacht. Dit beleid is in de zomer van 2008 heroverwogen en heeft tot de vaststelling van dat beleid geleid. Het betreft hier de nota “Gronduitgifte en conversie in de gemeente Schiedam” die vastgesteld is op 5 juni 2008.

1.2 Doel van de nota

In deze nota worden de hoofdlijnen van het voor de toekomst door de gemeente te voeren grondbeleid vastgelegd. De vastlegging van deze hoofdlijnen dient de volgende doelen:

  • 1.

    Op transparante wijze inzicht te bieden in de voor de gemeente geldende hoofdlijnen van beleid bij de door de gemeente gewenste rol bij de realisatie van ruimtelijke plannen (externe werking);

  • 2.

    Op transparante wijze inzicht te bieden in de intern werkende spelregels en beleidskaders voor de wijze waarop door de gemeente uitvoering wordt gegeven aan de onder 1 beoogde rol (interne werking)

1.3 Status van de nota

De Nota Grondbeleid fungeert voor de gemeente als een “kapstok” waaraan zij toekomstige locatieontwikkelingen gaat ophangen. In de nota wordt beschreven op welke wijze met welk instrumentarium op adequate, efficiënte en financieel verantwoorde wijze tot activiteiten bij locatieontwikkeling kan worden overgegaan. Hiermee is de Nota Grondbeleid bij de voorbereiding van iedere locatieontwikkeling een belangrijk richtinggevend beleidsinstrument.

De nota geeft verder inzicht in de relatie tussen de publiekrechtelijke en privaatrechtelijke bevoegdheden van de gemeente op het gebied van grondbeleid.

De nota gaat een vigerend beleidsinstrument voor de gemeente vormen gedurende de periode 2010-2014.

Deze Nota Grondbeleid beschrijft het strategisch en het wettelijk kader van de grondbedrijffuncties van de gemeente. Op het tactische en operationele niveau dient hieraan uiteraard verdere inhoud en uitwerking gegeven te worden, onder andere door de aanscherping van het projectmatig werken. Voor een gedeelte zal dit in de vorm van beleidsnota’s gestalte moeten krijgen, bijvoorbeeld in een:

  • 1.

    Nota Grondprijzenbeleid (reeds eenmalig vastgesteld op 27 september 2007);

  • 2.

    Jaarlijks wordt ter uitvoering van de Nota Grondprijzenbeleid een grondprijzenbrief aangeboden aan het college;

  • 3.

    Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG). Het eerste MPG zal in 2010 verschijnen, conform het gestelde in het verbeterplan.

Daarna is jaarlijkse bijstelling van nota’s noodzakelijk, zodat het beleid ieder jaar gemonitoord en bijgestuurd kan worden.

1.4 Leeswijzer

Deze nota is verder als volgt opgebouwd:

  • ·

    In hoofdstuk 2 wordt aandacht besteed aan de verbinding tussen het grondbeleid, het ruimtelijk beleid en het sectoraal beleid (waaronder wonen en economie). Er worden onderwerpen behandeld zoals de Stadsvisie Schiedam 2030, de Hoogbouwvisie, de visie op de openbare ruimte, het woningbouwbeleid en het economische beleid;

  • ·

    In hoofdstuk 3 wordt het nieuwe grondbeleid en de verbinding naar de Wro gelegd. De behandelde onderwerpen zijn de grondmarkt, de keuze voor een nieuw beleid, veranderingen door de Wet ruimtelijke ordening, organisatorische gevolgen, de beperkte financiële polsstok van de gemeente, de combinatie tussen erfpacht en het nieuwe beleid ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen en Europa met zijn invloedrijke regelgeving op het vakgebied;

  • ·

    In hoofdstuk 4 worden mogelijke samenwerkingsvormen met particuliere realisatoren behandeld;

  • ·

    In hoofdstuk 5 wordt aandacht besteed aan de onderdelen van de grondexploitatie. Daarbij is gedacht aan verwerving en verwervingsmiddelen, beëindiging van erfpacht, (tijdelijk) beheer van panden en gronden die voor ruimtelijke ontwikkelingen zijn aangeschaft, kosten en de daaraan verbonden kostensoortenlijst en ook de beperkingen in het kader van kostenverhaal, omslagkosten, verevening en uitgifte in erfpacht;

  • ·

    In hoofdstuk 6 wordt een schets geven van de beleidskaders van het financieel management. Daarbij zijn onderwerpen van belang zoals planning en control met de daaraan verbonden middelen. Specifieke aandacht gaat hierbij uit naar het MPG. Daarnaast wordt ingegaan op soorten en de status van grondexploitaties en de verbindingen met de begroting. Informatievoorziening en verantwoording wordt schematisch uitgewerkt. En als laatste wordt aandacht besteed aan risicomanagement en weerstandsvermogen;

  • ·

    Hoofdstuk 7 als laatste bevat een opsomming van uit te voeren taken en een globale indicatie van de tijdsplanning die daarmee gemoeid is.

2 Ruimtelijk beleid van de gemeente Schiedam

2.1 Beleidskader hogere overheden

In bijlage 2 is het beleidskader uitgebreider toegelicht. Het beleidskader omvat De Nota Ruimte, het Grote StedenBeleid, Provinciaal beleid en Regionaal beleid. Dit beleidskader is mede basis geweest voor het opstellen van de “Stadsvisie Schiedam 2030”.

Voor Schiedam heeft het beleidskader de volgende effecten:

Nota Ruimte

De gemeente Schiedam wordt niet met name genoemd in de Nota Ruimte, maar is door haar ligging wel degelijk belangrijk, omdat de gemeente:

  • 1.

    in een nationaal stedelijk kerngebied ligt;

  • 2.

    in (de buurt van) een Mainport (de haven van Rotterdam) ligt;

  • 3.

    in de buurt van een sleutelproject ligt;

  • 4.

    in de buurt van een greenport ligt en

  • 5.

    een uitstekende ligging heeft ten opzichte van belangrijke (water)wegen.

Hierdoor zijn er voor Schiedam uitstekende kansen voor (her)ontwikkeling, omdat ook subsidie-instrumenten juist gekoppeld worden aan deze items uit de Nota Ruimte.

Grote StedenBeleid

De gemeente Schiedam maakt onderdeel uit van de stadsregio Rotterdam en heeft daarmee de erkenning dezelfde problemen te ondervinden als elke grote stad in Nederland. Daarmee staan ook subsidieregelingen in het kader van het Grote StedenBeleid open voor Schiedam.

Regionaal beleid

De gemeente Schiedam maakt onderdeel uit van de Stadsregio Rotterdam. Binnen die regio zijn bindende afspraken gemaakt die vastgelegd zijn in het beleidsprogramma “Partners voor resultaat”. De grondbedrijffunctie van de gemeente Schiedam heeft direct hiermee te maken in het kader van de afdracht van een regiobijdrage in het kader van de realisatie van woningbouwafspraken. De gemeente kan in dit kader ook aanvragen doen om werken en werkzaamheden in dit kader uit te kunnen voeren.

2.2 Stadsvisie Schiedam 2030

De Stadsvisie Schiedam 2030 geeft de hoofdopgaven aan voor Schiedam en de koers die de gemeente vaart in de aanpak daarvan in de komende decennia. De Stadsvisie is een sociale, ruimtelijke en economische visie op hoofdlijnen. Er worden prioriteiten aangegeven voor de korte en middellange termijn. De visie is tot stand gekomen in een interactief traject, via een dialoog met de stad.

2.2.1 De hoofdopgaven voor de periode 2010-2030

(bron Stadsvisie 2030 cursief)

We leven in onzekere tijden. Financiële systemen zijn in moeilijkheden en de wereldeconomie verkeert in een depressie. De productie van nieuwbouwwoningen zakt in en de woningmarkt raakt verder op slot. Ook de financiën van overheden komen steeds verder onder druk te staan, wat ook voor onze gemeente zal gelden. Tegen deze achtergrond, maar ook gelet op de spankracht van bestuur en organisatie, is het pleidooi om in de uitwerking van de stadsvisie te focussen op de hoofdinvesteringsopgaven. Het gaat daarbij om die opgaven die substantieel bijdragen aan het aantrekkelijker maken van de stad. Spankracht van bestuur en organisatie en de kans op een effectieve en succesvolle uitvoering worden vergroot indien deze worden ondersteund door de burgers, ondernemers en partners in de stad (‘vitale coalities’).

Een herkenbare benoeming van de hoofdopgaven op basis van de uitkomsten en resultaten van het interactieve traject vormt hiertoe de basisvoorwaarde. Het aanbrengen van focus, juist in de huidige tijdsfase, laat onverlet de overtuiging dat deze stadsvisie ook antwoorden en richting geeft voor de periode van herstel die zal aanbreken.

Daarbij kent ons beleid de navolgende uitgangspunten die aansluiten bij de intenties van het Rijk op het terrein van het toekomstig stedenbeleid:

  • 1.

    De stedelijke problemen van Schiedam als grote stad moeten verder worden teruggedrongen;

  • 2.

    De eigen kracht van de Schiedamse samenleving moet beter worden benut (betrokkenheid maatschappelijk middenveld, burgers en bedrijfsleven versterken);

  • 3.

    Er wordt nadruk gelegd op vertrouwen, partnerschap/coalities en het gezamenlijk zoeken naar oplossingen.

Vijf doelstellingen zijn daarbij leidend:

  • 1.

    verbeteren van de fysieke kwaliteit van de leefomgeving;

  • 2.

    verbeteren van de sociale kwaliteit van de samenleving;

  • 3.

    binden van midden- en hogere inkomens aan de stad;

  • 4.

    vergroting van de economische kracht;

  • 5.

    verbeteren van de objectieve en subjectieve veiligheid.

In de “Stadsvisie Schiedam 2030” staan 10 hoofdopgaven beschreven die kaderstellend zijn en sturing geven aan de uitvoering van de huidige en toekomstige gemeentelijke programma’s, maar ook de met het Rijk te maken afspraken in het kader van het stedenbeleid vanaf 2010.

Deze hoofdopgaven zijn:

  • 1.

    In alle wijken een mooie, schone en veilige openbare ruimte;

  • 2.

    Versterking van de binnenstad gekoppeld aan een offensieve en onorthodoxe aanpak van leegstand in de Hoogstraat;

  • 3.

    Kiezen voor de ontwikkeling van een klimaatbestendige, groene en milieuvriendelijke waterstad;

  • 4.

    Realiseren van levensloopvriendelijke wijken voor jong en oud;

  • 5.

    Inzet op sociale ontwikkeling en stijging, realiseren van een wooncarrière in wijk en stad;

  • 6.

    Voortzetting diversificatie werkgelegenheid, innovatie en vernieuwing van de lokale economie, behoud en binding van koopkracht;

  • 7.

    Versterking bereikbaarheid binnenstad en aanpak verkeerscongestie Vijfsluizen;

  • 8.

    Doorgaan met de wijkenaanpak;

  • 9.

    Verder versterken van het imago;

  • 10.

    Stedenbeleid voortzetten.

2.2.2. Ruimtelijke vertaling van de hoofdopgaven 2010-2030

(bron stadsvisie 2030 cursief)

De vorengaande hoofdopgaven zijn onder meer vertaald in de volgende

9 ruimtelijke ontwikkelingen, te weten:

  • ·

    Revitalisering van de binnenstad;

  • ·

    Ontwikkeling van Schieveste;

  • ·

    Herstructurering van de bedrijventerreinen ’s-Gravenland/ Spaanse Polder en de vernieuwing van Nieuw-Mathenesse;

  • ·

    Transformatie Wilhelminahaven op termijn;

  • ·

    Herstructurering woonwijken Nieuwland, Groenoord en Oost;

  • ·

    Maatwerk in de overige woonwijken;

  • ·

    Groene longen versterken;

  • ·

    Ontwikkeling (deel) Harga-gebied en de noord-zuid-as;

  • ·

    Ontwikkeling Kethel Noord/omgeving station Kethel.

Afbeelding stadsvisie ruimtelijke vraagstukken (bron stadsvisie 2030)

afbeelding binnen de regeling

Focus op ruimtelijke opgaven voor de komende vijf jaar

Het realiseren van de toekomstige ruimtelijke opgaven van de stad vergt een lange voorbereidingstijd. Voorbereiding en uitvoering kennen vaak een tijdsduur van vijftien tot twintig jaar. We onderscheiden negen ruimtelijke opgaven, die hierboven staan weergegeven. Voor de komende vijf jaren leggen we de focus op vier daarvan en dat zijn:

  • 1.

    Revitalisering van de binnenstad;

  • 2.

    Ontwikkeling van Schieveste;

  • 3.

    Herstructurering woonwijken Nieuwland, Groenoord en Oost;

  • 4.

    Herstructurering van de bedrijventerreinen ’s-Graveland/ Spaanse Polder en de vernieuwing van Nieuw-Mathenesse.

Deze focus is mede ontstaan door een eerste prioritering, conform het verbeterplan grondexploitaties, aan te brengen in projecten binnen de gemeente.

Dure (her)ontwikkelingen

De in de Stadsvisie Schiedam 2030 neergelegde visie maakt duidelijk dat de gemeente Schiedam vooral inzet op herstructureringsvraagstukken.

Dit is niet zo verwonderlijk gezien het feit dat de gemeente geen uitbreidingsmogelijkheden meer heeft. Er zijn immers geen grote stukken open terrein, geschikt voor uitbreiding, beschikbaar.

Herstructurering wil in financieel opzicht ook zeggen hoge kosten, die niet altijd terugverdiend kunnen worden binnen een locatie. Hierdoor zal de gemeente Schiedam rekening moeten houden met een grote hoeveelheid onrendabele plannen in de toekomst, die zwaar zullen drukken op de financiële situatie binnen de gemeente. Het grondbeleid kan, mits dat goed ingezet wordt, voor een deel dat financiële probleem oplossen (zie hiervoor de volgende hoofdstukken).

2.2.3 Overige beleidsnota's

Hoogbouwvisie

De Hoogbouwvisie, die in 2008 is vastgesteld door de gemeenteraad, moet worden gezien als een basisdocument voor de verdere uitwerking van de Stadsvisie. De Hoogbouwvisie geeft aan op welke plekken in de stad hoogbouw wel of juist geen toegevoegde waarde kan hebben.

De Hoogbouwvisie is een kanskaart voor hoogbouw op stedelijk niveau.

In de stedenbouwkundige uitwerking van plannen is de Hoogbouwvisie een richtinggevend beleidskader. De nota speelt in die zin een rol in de planvorming en de grondexploitaties.

Visie openbare ruimte

Als uitwerking van de Stadsvisie is de visie Openbare ruimte structuur Schiedam opgesteld. De visie bepleit een nieuwe werkwijze in de aanpak, inrichting en beheer van de openbare ruimte in Schiedam. Doel is meer samenhang te brengen in de structuur en belevingswaarde van de openbare ruimte in Schiedam.

Deze visie wordt gekoppeld aan het nog op te stellen kwaliteitshandboek openbare ruimte, wat basis moet gaan vormen voor het prijzenboek.

Dat prijzenboek wordt mede gehanteerd om kosten van bouwrijp en woonrijp maken te bepalen binnen de grondexploitaties. Op deze wijze wordt de kwaliteit van de openbare ruimte gekoppeld aan de exploitaties.

2.4 Volkshuisvesting / woningbouwprogramma

Om wonen in het algemeen en herstructurering in het bijzonder inzichtelijk te maken is door de gemeente de woonvisie “Beleidsnota Wonen-Contouren voor aantrekkelijk wonen in Schiedam” opgesteld. Er heeft inmiddels een herijking van het woonbeleid plaatsgevonden. In juni 2008 is het Volkshuisvestingsplan 2008-2010 vastgesteld. De vorengaande nota’s dienen ook als input voor de prestatieafspraken tussen de gemeente en Stichting Woonplus Schiedam.

Zoals reeds eerder gemeld moet Schiedam vooral inzetten op herstructurering. De belangrijkste knelpunten die met deze herstructurering moeten worden opgelost, zijn:

  • ·

    Relatief grote voorraad goedkope huurwoningen, waarvan veel huurders willen verhuizen;

  • ·

    Huishoudens die belangstelling hebben voor een koopwoning hebben te weinig mogelijkheden binnen de gemeente;

  • ·

    Inwoners met midden en hoge inkomens kunnen in Schiedam geen geschikte woning vinden en wijken uit naar andere gemeenten binnen de regio.

Binnen de Stadsregio Rotterdam zijn voor het tijdsbestek afspraken over het woningbouwprogramma gemaakt met de gemeente Schiedam. De belangrijkste aspecten daarvan zijn:

  • Ø

    Woningbouw taakstelling: 2300 woningen, waarvan 1000 woningen voor 2007, en 20% (460 woningen) sociale huur;

  • Ø

    80% woningproductie in de marktsector;

  • Ø

    Streefgetal ca. 2% afname per jaar van de bereikbare sociale woningvoorraad (van 13.300 naar 11.830 woningen in 2010). Daling met 2.000 woningen door sloop en verkoop en stijging met 460 woningen door nieuwbouw.

Schiedam is één van de centrumgemeenten die direct van het Rijk een bijdrage ontvangen in het kader van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV). In de nota Wonen van de gemeente wordt de ISV-taakstelling voor de herstructurering van de woningvoorraad als volgt weergegeven.

Stand van zaken

Ambitie

Jaar

2000

2004

2010

Aantal woningen

34.000

35.000

37.000

Eigen woning bezit

28%

35%

45%

Eengezinswoningen

27%

30%

35%

Inmiddels is de stand van zaken conform onderstaande tabel (bron: Monitor Wonen 2008)

Stand van zaken

Ambitie

Jaar

2000

2004

2008

2010

Aantal woningen

34.000

35.509

35.589

37.000

Eigen woning bezit

28%

41,6%

47,1%

45%

Eengezinswoningen

27%

28,6%

29,9%

35%

Het ambitieniveau van 45% koopwoningen is reeds in 2007 gehaald. Het ambitieniveau van 35% eengezinswoningen blijkt, zelfs met planaanpassingen, niet reëel.

Inmiddels is een periode achter de rug waarin o.a. de herstructurering van oude naoorlogse wijken heeft plaatsgevonden. De komende tijd zal de nadruk liggen op vergroting van de nieuwbouwproductie, waarbij ook de aanpak van de binnenstad meer aandacht zal krijgen. Op het streefpercentage eengezinswoningen na lijkt het erop dat de ambitie gehaald wordt in 2010.

Voor realisatie van het woningbouwprogramma is het grondbeleidsinstrumentarium zeer belangrijk. Het grondbeleid staat in dienst van de realisatie van de gemeentelijke volkshuisvestingsdoelstellingen. Deze relevantie van het grondbeleid voor de volkshuisvesting laat zich als volgt vertalen:

Volkshuisvesting

Grondbeleid

1

Realisatie (woning)bouwprogramma conform Volkshuisvestingsdoelstellingen (o.a. de hiervoor genoemde visie)

·Inzet grondbeleidsinstrumentarium

·Gemeentelijke ontwikkelingsstrategie (actief, passief of PPS)

2

Genereren grondopbrengsten ten behoeve van financiële continuïteit Gemeente Schiedam.

·Keuze grondprijsmethode – optimalisering erfpacht-/grondopbrengsten

·Keuze locaties op basis van “opbrengend vermogen”

3

Optimaal kostenverhaal bij realisatie Volkshuisvestingsdoelstellingen (in geval van passief/faciliterend grondbeleid)

·Inzet kostenverhaalinstrumentarium (overeenkomsten, exploitatiebijdrage Wro)

4

Realisatie woningen voor specifieke doelgroepen (zoals starterswoningen, zorgwoningen, etc.)

·Keuze grondprijsmethode /grondprijsniveaus bij vaste m2-prijzen.

·Inzet grondbeleidsinstrumentarium ten behoeve van realisatie specifieke woningtypen/ zorgwoningen.

5

Tijdige realisatie bouwprogramma (conform planning)

·Inzet grondbeleidsinstrumentarium (ten behoeve van tijdige verwerving van objecten dan wel realisatieovereenkomsten of inzet van het exploitatieplan

Het grondbeleidsinstrumentarium, dat in bovenstaande tabel is genoemd, wordt behandeld in hoofdstuk 3.

2.5 Economische visie

Als hoofddoel van het economisch beleid geldt:

Het scheppen van een sterk vestigingsklimaat en het bieden van stimulansen, zodat het bedrijfsleven en organisaties kunnen komen tot een duurzame economische ontwikkeling van Schiedam, waaronder een bijdrage leveren aan het behouden en creëren van banen voor Schiedammers.

De volgende speerpunten van beleid worden hiervoor ingezet:

  • 1.

    Behouden diversificatie van de economie en stimuleren sectoren met potentiële werkgelegenheid;

  • 2.

    Voldoende ruimte voor bedrijvigheid;

  • 3.

    Verbeteren vestigingsklimaat, versterkte aandacht voor bestaande bedrijfsleven;

  • 4.

    Sterkere externe oriëntatie (buiten de stad).

Beleidsmatig betekent dit in relatie tot de Nota Grondbeleid een aantal randvoorwaarden bij verdere uitwerking van de planvorming en realisatie.

2.6 Conclusies, kansen en beleid

Conclusies en kansen

  • 1.

    Schiedam kan door haar geografische ligging in een nationaal stedelijk kerngebied, nabij een mainport en een greenport, meeprofiteren van geldstromen die in het kader van de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland ter beschikking worden gesteld. Dat wordt tot uitdrukking gebracht door afspraken binnen de Stadsregio Rotterdam en de inzet van ISV-middelen.

  • 2.

    Schiedam zal nu en in de toekomst rekening moeten houden met plannen met grote tekorten. Dat komt door het feit dat vrijwel alle plannen binnen Schiedam herstructurering van bestaande woonwijken en bedrijventerreinen omvatten. Met de nieuwe middelen in de Wro moet het mogelijk zijn die tekorten enigszins terug te dringen (hierover meer in hoofdstuk 3).

  • 3.

    De Stadsvisie Schiedam 2030 is vanuit het ruimtelijk kader het belangrijkste uitgangspunt voor de grondexploitaties. Daarnaast moet rekening gehouden worden met de hoogbouwvisie, de visie openbare ruimte en de prioritering van projecten voor de grondexploitaties in het kader van programmering en prijsvorming.

  • 4.

    Voor het woningbouwprogramma en de economische ontwikkeling is het van groot belang dat het nieuwe grondbeleidsinstrumentarium op de juiste en meest efficiënte manier wordt ingezet. Programmatische uitgangspunten vanuit het sectorbeleid moeten goed ingebracht worden in de programma’s van eisen van de locaties zodat dit beleid goed gestalte gegeven kan worden.

Beleid

In dit hoofdstuk wordt geen concreet grondbeleid benoemd. De voorgaande conclusies zullen in de volgende hoofdstukken meegenomen worden en zullen in die hoofdstukken het grondbeleid beïnvloeden.

3 Grondbeleid

3.1 Overheidsbemoeienis in de grondmarkt

Overheidsbemoeienis in de grondmarkt is volgens de rijksoverheid nodig om te zorgen voor een voldoende aanbod van gronden voor de bouw van goedkope woningen, vrije kavels, bedrijfsterreinen, groen en andere (publieke) voorzieningen.

De rol en verantwoordelijkheid van de gemeente is niet alleen beperkt tot de vaststelling van ruimtelijke plannen, maar dienen zich vooral ook te richten op de daadwerkelijke realisatie ervan. Alleen de vaststelling van ruimtelijke plannen vormt namelijk geen garantie dat de daarin geformuleerde doelstellingen ook echt op de door de gemeente gewenste wijze worden gerealiseerd.

Met het oog op het bovenstaande dient de vraag te worden beantwoord welke rol de gemeente Schiedam wenst te spelen bij de uiteindelijke realisatie van de ruimtelijke plannen. De beantwoording hiervan is een bestuurlijke keuze over het te voeren grondbeleid. De te maken bestuurlijke keuze omtrent het te voeren grondbeleid houdt direct verband met de vraag naar de noodzaak dan wel wenselijkheid van een actieve overheidsbemoeienis op de grondmarkt.

In de praktijk laten zich (ten aanzien van de mate van overheidsbemoeienis) twee hoofdvormen van grondbeleid onderscheiden: het actieve grondbeleid en het passieve of faciliterend grondbeleid. Naast deze twee hoofdvormen komen er ook combinaties van deze hoofdvormen voor.

Bij de keuze voor actief dan wel passief grondbeleid spelen zaken als de financiële positie van de gemeente Schiedam, de ambtelijke capaciteit en de grote risico’s die aan ruimtelijke ordeningsprojecten verbonden zijn een belangrijke rol. Het zal duidelijk zijn dat voor de gemeente Schiedam gekozen zal moeten worden voor een beleid dat juist kosten en risico’s vermijdt. De ambtelijke capaciteit binnen de gemeente Schiedam beperkt in principe ook het aantal projecten dat door de organisatie zelf kan worden aangestuurd. Gezien het vorengaande zal de gemeente prioriteiten moeten stellen aan projecten en een deel van de projecten, passend binnen het ruimtelijk beleid van de gemeente, aan de markt overlaten. Dit leidt tot een mengvorm van actief en passief beleid.

De gemeente Schiedam heeft gedurende een zeer lange periode actief grondbeleid ten uitvoer gebracht. Daardoor zal rekening gehouden moeten worden met een lange periode waarin dat actieve beleid omgezet wordt in het nieuwe beleid dat in deze nota omschreven wordt. De (financiële) effecten van het nieuwe grondbeleid zullen dus pas op middellange termijn tot uitdrukking gebracht worden.

3.2 Vormen van grondbeleid

Voor de ontwikkeling van ruimtelijke projecten kan dus worden gekozen tussen de twee hoofdvormen van grondbeleid, een actief of een passief ofwel faciliterend grondbeleid. Bij een actief beleid koopt de gemeente de grond, regelt het bouwrijp maken en geeft zij vervolgens de bouwrijp gemaakte grond uit voor woning- of bedrijfsbouw. Als er wordt gekozen voor een passief ofwel faciliterend grondbeleid dan zorgen ontwikkelaars voor de verwerving van de grond(en) en het verdere ontwikkelings- en realisatieproces.

Naast het aankopen van gronden door de gemeente zijn er nog meer instrumenten voor het voeren van een actief en/of passief grondbeleid. Deze middelen zijn:

  • 1.

    De Wet voorkeursrecht gemeenten;

  • 2.

    De Onteigeningswet.

Deze instrumenten worden in het hoofdstuk 5.1 nader omschreven.

De inzet van deze middelen moet weloverwogen geschieden gezien het gecompliceerde karakter van de Onteigeningswet en de Wet voorkeursrecht gemeenten. De kans op fouten is namelijk groot en daarmee worden extra risico’s geïntroduceerd in het planproces.

In geval van een niet-actief grondbeleid is in het kader van een faciliterend beleid een wettelijke regeling van toepassing om de regiefunctie van de gemeente te waarborgen. In de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) was dat geregeld door middel van de exploitatieverordening, zoals bedoeld in artikel 42 WRO. In de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) is hiervoor een nieuw kader geschapen. Dat nieuwe kader wordt in de volgende paragraaf behandeld.

3.3 Veranderingen in de wet- en regelgeving

(voor een uitgebreide uiteenzetting wordt verwezen naar bijlage 3)

Exploitatieverordening

In het kader van de overgang van de oude Wet Ruimtelijke Ordening naar de nieuwe Wet ruimtelijke ordening moet rekening gehouden worden met een overgangssituatie aangaande de exploitatieverordening. Deze verordening moet van kracht blijven voor plannen die onder het regime van de oude wetgeving vallen. Voor plannen die vallen onder de nieuwe wetgeving is het wel mogelijk een nieuwe exploitatieverordening vast te stellen, maar dat wordt afgeraden door de VNG. Inmiddels is door de raad de exploitatieverordening ingetrokken met dien verstande dat hij blijft gelden voor oude gevallen.

Kostenverhaal

In de nieuwe wetgeving staat kostenverhaal in het kader van de grondexploitatie centraal. De gemeente zal bij elk planologisch besluit (bestemmingsplan of projectbesluit) aan moeten tonen dat kostenverhaal gewaarborgd is.

In onderstaand schema is globaal weergegeven hoe kostenverhaal plaats kan vinden.

afbeelding binnen de regeling

Kostenverhaal kan middels:

  • ·

    Gronduitgifte. Actief grondbeleid;

  • ·

    Middels een anterieure overeenkomst;

  • ·

    Middels het heffen van een exploitatiebijdrage op basis van het exploitatieplan.

De exploitatiebijdrage wordt geheven vóór het verstrekken van de bouwvergunning. De bouwvergunning mag vastgehouden worden zolang de exploitatiebijdrage nog niet betaald is.

Uit het schema blijkt dat alle vormen van grondbeleid en ook mengvormen daarvan uitdrukkelijk mogelijk gemaakt worden.

Middelen binnen het grondbeleid

Met de nieuwe wetgeving beschikt de gemeente over de volgende middelen in het kader van het grondbeleid:

  • -

    Anterieure overeenkomsten;

  • -

    Posterieure overeenkomsten;

  • -

    De exploitatiebijdrage in combinatie met het exploitatieplan;

  • -

    De Onteigeningswet en Wet voorkeursrecht gemeenten.

Door een goede strategische en tactische inzet van deze middelen kan de gemeente Schiedam komen tot een optimale ontwikkeling, waarin inzet van personele en financiële middelen en het belang van de ontwikkeling goed afgewogen kunnen worden. Die afweging moet in een vroeg stadium plaatsvinden.

Tevens zij opgemerkt dat door de introductie van het exploitatieplan de gemeente meer mogelijkheden krijgt om ook op programmering en kwaliteit van de plannen te sturen, ondanks dat de gemeente niet over het eigendom van de gronden beschikt.

Beperkingen kostenverhaal

Het kostenverhaal kent ook beperkingen. Deze zijn:

  • 1.

    De exploitatiebijdrage mag nooit hoger zijn dan de marktwaarde van de gronden. Indien de grondexploitatie een negatief resultaat laat zien zal de gemeente middels een eigen bijdrage of door het aanvragen van subsidie dat tekort moeten financieren;

  • 2.

    Er is nog steeds discussie over de hoogte van plankosten. Hiertoe is de VNG bezig om een plankostenscan op te stellen. De plankostenscan beperkt het opvoeren van kosten voor de inzet van het gemeentelijk apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden in het kader van planontwikkeling, voorbereiding en toezicht op de uitvoering;

  • 3.

    Het profijt- of baatprincipe in de wet beperkt het kostenverhaal ook. Kosten moeten gekoppeld zijn aan werken of werkzaamheden die rechtstreeks met de ontwikkeling te maken hebben dan wel waarvan de ontwikkeling profijt heeft.

3.4 Organisatorische gevolgen

De grootste gevolgen van de invoering van de Grondexploitatiewet zijn er voor het cluster Stedelijke Ontwikkeling. Het werkproces om te komen tot nieuwe ontwikkelingen zal wezenlijk anders gaan verlopen. Organisatorisch moet hierop ingespeeld worden om te voorkomen dat de gemeente tot inadequate besluitvorming komt in het kader van de Wro. Dit zou grote financiële en andere risico’s met zich mee kunnen brengen.

In bijlage 4 is een indruk gegeven van de effecten die de invoering van de Wro en in het bijzonder de daarin opgenomen “grondexploitatiewet” heeft op het ontwikkelingsproces van nieuwe bouwlocaties. Met de aansturing van projecten in de vorm van projectmatig werken moet met de in de bijlage aangegeven werkmethode rekening gehouden worden. Met deze werkmethode wordt een deel van het verbeterplan grondexploitaties gedetailleerder uitgewerkt.

In verband met het grondbeleid worden bij ruimtelijke projecten twee belangrijke momenten gedefinieerd. Dat is het moment waarop besloten wordt dat een project de moeite waard is om nader onderzoek te doen naar de haalbaarheid en het moment dat besloten wordt dat het project ontwikkeld en gerealiseerd moet worden. Op die momenten zal aan college en raad gevraagd worden een besluit te nemen ten aanzien van programma, ruimtelijke invulling en financiën.

Het eerste besluit (verder het onderzoeksbesluit) vormt de basis voor gesprekken en onderhandelingen met marktpartijen in het geval dat er een particuliere grondexploitatie of enige vorm van een PPS kan ontstaan. In dit besluit wordt aan de raad gevraagd een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen. Dit besluit dient vertrouwelijk te zijn om de onderhandelingspositie van de gemeente optimaal te houden. Zodra het onderzoeksbesluit genomen wordt is er sprake van een grondexploitatie in wording.

Het tweede besluit (verder het ontwikkelingsbesluit) is veel ingrijpender. Dat is namelijk het besluit het plan werkelijk ten uitvoer te brengen. In dit besluit zal de grondexploitatie vastgesteld moeten worden. Vanaf dit moment is er sprake van een actieve grondexploitatie al dan niet gekoppeld aan een particuliere exploitatie of de exploitatie van een samenwerkingsverband.

3.5 De financiële polsstok van de gemeente Schiedam

In hoofdstuk 1 is reeds opgenomen dat er eind 2008 begin 2009 een veel groter tekort is geconstateerd op grondexploitatie dan voorzien begin 2008. Hierdoor is de hoeveelheid financiële middelen (Voorziening tekorten grondexploitatie), die gereserveerd zijn voor de ontwikkeling en realisatie van ruimtelijke plannen, enorm toegenomen en is de druk op de rest van de begroting toegenomen. Deze, mede door de huidige plannen (nu al veel herstructurering en herontwikkeling), ontstane situatie zal in de toekomst alleen maar verslechteren, omdat alle nieuwe plannen (ook herstructurering en herontwikkeling conform de plannen uit de Stadsvisie) alleen maar verliesgevend zullen zijn.

Bij het beoordelen van de financiële polsstok hoort ook een goed begrip van financiële en andere risico’s. Globaal kunnen de risico’s binnen grondexploitatie verdeeld worden in:

  • 1.

    Maatschappelijke risico’s. De maatschappelijke risico’s houden verband met onder meer de taak van de gemeente op het gebied van de ruimtelijke ordening. Het opstellen van planologische besluiten, zeker als die bedoeld zijn om ontwikkelingen te ondersteunen, kunnen kosten en risico’s met zich meebrengen die niet afgewenteld kunnen worden op grondexploitaties die door particulieren worden beheerst.

  • 2.

    Ondernemersrisico’s. Ondernemersrisico’s hebben betrekking op het bedrijfsmatige productieproces dat binnen een grondexploitatie plaatsvindt. Productiekosten kunnen afwijken, opbrengsten kunnen mee- of tegenvallen.

Globaal zijn de grondexploitaties te verdelen in gemeentelijke, gemengde en particuliere grondexploitaties. De vorengaande risico’s worden in die grondexploitaties op een bepaalde manier verdeeld over de gemeente en derden. Inclusief de afdekking van tekorten middels voorzieningen en subsidies is het vorengaande in het volgende schema in beeld gebracht.

afbeelding binnen de regeling

De grootste kans om particuliere grondexploitaties kostenneutraal te laten verlopen voor de gemeente, is gelegen in het aangaan van een anterieure overeenkomst. De gemeente kan dan namelijk over alle kosten onderhandelen met de initiatiefnemer/opdrachtgever.

Binnen de gemeente moet tegenover elke particuliere grondexploitatie een gemeentelijke grondexploitatie, die in principe kostenneutraal is, staan.

Er zullen immers kosten gemaakt moeten worden door de gemeente en die zullen middels exploitatiebijdragen terugverdiend worden. Voor alle duidelijkheid zij vermeld dat ook in de verrekeningssystematiek van het exploitatieplan risico’s zitten. Uiterlijk 3 maanden na realisatie van alle werken, werkzaamheden en maatregelen in het plan moet een eindafrekening opgemaakt worden en zal de exploitatiebijdrage definitief vastgesteld worden. Voor het geval de exploitatiebijdrage meer dan 5% lager wordt vastgesteld hebben de particuliere initiatiefnemers/opdrachtgevers recht op verrekening van het te veel betaalde bedrag. Indien de exploitatiebijdrage hoger wordt vastgesteld dan reeds betaald, vindt geen verrekening plaats en komen de negatieve resultaten voor rekening van de gemeente.

Zeker gezien de situatie die rond de jaarwisseling 2008 – 2009 aan het licht gekomen is zal er extra aandacht besteed moeten worden aan de hiervoor bedoelde maatschappelijke en ondernemersrisico’s en de effecten daarvan op de financiën binnen de gemeente. Daarvoor is het nodig een goede systematiek te ontwikkelen om die risico’s in beeld te brengen, die risico’s te verwoorden in een goed onderbouwd weerstandsvermogen en die risico’s te beheersen.

Bij het bepalen van de inzet van de middelen (eigen grondexploitatie, onteigening, overeenkomsten, voorkeursrecht, exploitatieplan) die de gemeente in kan zetten om een ruimtelijke ontwikkeling daadwerkelijk te realiseren moet de financiële component niet veronachtzaamd worden. Bepaalde combinaties van het inzetten van middelen zijn soms in financiële zin ongunstig voor de gemeente.

Uitgangspunt dient te zijn dat geen enkel project opgestart wordt zonder dat daartoe een besluit van de raad of het college aan ten grondslag ligt. In dat besluit wordt tevens aangegeven hoe eventuele tekorten worden afgedekt. Dat kan door bijdragen uit de algemene dienst maar ook door subsidies. Subsidies worden alleen ingeboekt indien de gemeente beschikt over beschikkingen van de subsidieverstrekkers.

3.6 Erfpacht en herontwikkeling

Het gemeentelijk beleid ten aanzien van erfpacht is in de volgende beleidsnota’s vastgelegd:

  • 1.

    De beleidsnota “Gronduitgifte en conversie in Schiedam” vastgesteld in de raad van juni 2008;

  • 2.

    De beleidsnota “Expiratie bedrijfsmatige erfpachtrechten en de samenhang met herstructurering” vastgesteld door het college van september 2008;

  • 3.

    De beleidsnota “Gemeentelijk handelen ten aanzien van vergoeding van de waarde van aflopende erfpacht”.

Met name de laatste twee nota’s zijn van belang in het kader van de herstructurering van bedrijventerreinen.

Bij volledig eigendom zal een gemeente de volledige waarde van de onroerende zaak aan de eigenaar moeten vergoeden inclusief allerlei vergoedingen voor bedrijfsschade, btw-compensatie, verhuiskosten, etc.

In dit soort gevallen zijn de kosten voor verwerving hoog. Ook in geval een erfpachter binnen de termijn van het erfpachtcontract gedwongen wordt te vertrekken zullen de kosten hoog zijn. Indien echter gewacht kan worden tot de expiratiedatum van het erfpachtcontract ligt een beperktere vergoeding aan de erfpachter in de rede. Dat is ook in het Burgerlijk Wetboek vastgelegd.

Het zal duidelijk zijn, op basis van het vorengaande, dat bij stringente handhaving bij expiratie van de erfpachtcontracten een herstructurering goedkoper kan verlopen dan in het geval van de situatie waarbij het terrein particulier eigendom is. Daarom verdient het aanbeveling met dit feit in herstructureringen rekening te houden.

Natuurlijk moet de gemeente, in het geval een ondernemer zich meldt om zijn bedrijf voort te zetten en dat ook nog wil doen binnen de ruimtelijke randvoorwaarden van het herstructureringsplan, met de ondernemer in onderhandeling treden. De onderwerpen van onderhandeling zijn dan de wijze waarop de ondernemer wil voldoen aan de randvoorwaarden van de gemeente en het vestigen van een nieuw erfpachtrecht bij het gelijktijdig opheffen van het oude erfpachtrecht.

Bij woningen geldt ook dat de kosten van verwerving beperkt kunnen worden bij stringente hantering van de erfpachtvoorwaarden bij beëindiging van het erfpachtrecht aan het einde van het contract. Er moet dan weliswaar een vergoeding voor het opstal betaald worden, maar alle overige verwervingskosten vallen weg.

De gemeente doet er dus goed aan het reeds ingezette beleid ten aanzien van erfpacht te handhaven. Zie bijlage 10 voor artikelen Burgerlijk Wetboek.

3.7 Europese regelgeving en aanbesteding

De Europese gemeenschap heeft in haar verdrag opgenomen dat er gestreefd moet worden naar één Europese markt. Binnen die markt moet de concurrentiepositie van alle deelnemers aan die markt gelijkwaardig zijn. Alle activiteiten binnen de grondexploitatie, zoals de aanbesteding van werken en ook de prijsvorming van gronden moeten op de Europese regelgeving getoetst worden.

De regelgeving uit zich met name op drie gebieden. Deze zijn:

  • 1.

    Openbare werken. Ten behoeve van werken en werkzaamheden zal het aanbestedingsbeleid van de gemeente Schiedam, d.d. 28 april 2009, gehanteerd worden. In dit aanbestedingsbeleid is rekening gehouden met de Europese regelgeving;

  • 2.

    Verkoop van gronden. Voor de verkoop zal het principe gehanteerd worden dat de marktwaarde van de gronden uitgangspunt is voor de verkoopsom van die gronden. Hiertoe zal tijdens de prijsvorming altijd een markttoets gedaan worden door bijvoorbeeld makelaars;

  • 3.

    Subsidies. Door openbare werken en werkzaamheden aan te besteden conform het aanbestedingsbeleid van de gemeente en gronden te verkopen tegen de marktwaarde, zijn de resultaten van de grondexploitatie eveneens marktconform. Indien sprake is van een tekort betreft het een daadwerkelijke onrendabele top in de exploitatie die voor subsidiëring in aanmerking komt.

Door op vorengaande wijze te handelen voorkomt de gemeente Schiedam om ongeoorloofde staatssteun te verstrekken en levert hiermee een bijdrage aan de vrije markteconomie in Europa.

Deze handelwijze wordt zowel bij eigen als bij particuliere grondexploitaties gehanteerd. In bijlage 6 is een nadere toelichting opgenomen.

3.8 Conclusies, kansen en beleid

Conclusies en kansen

  • 1.

    De keuze voor een actief of een passief (faciliterend) grondbeleid is na de invoering van de Wro niet meer zo evident. De Wro geeft namelijk de gemeente veel meer mogelijkheden de regie op de locatieontwikkeling te sturen. Daarbij is de juiste inzet van anterieure overeenkomsten en het exploitatieplan van groot belang.

  • 2.

    Met de invoering van de Wro is het ook van belang om goed te kunnen onderhandelen met de marktpartijen. Niet omdat de wet dat voorschrijft maar omdat in bepaalde gevallen een goede anterieure overeenkomst een beter financieel en planningstechnisch resultaat op kan leveren dan een harde confrontatie. De organisatie moet toegerust worden op de taken voor de toekomst. In het verbeterplan grondexploitaties is daarvoor reeds een strategisch beleidsadviseur opgenomen.

  • 3.

    Binnen de organisatie moet nauw samengewerkt worden om er voor te zorgen dat in elke ontwikkeling de middelen op de juiste, meest efficiënte en effectieve manier worden ingezet. Daarmee is een geoptimaliseerd resultaat te behalen. Bij de verbeterslagen in het kader van het verbeterplan wordt de in deze nota beschreven werkmethode meegenomen en verankerd in het projectmatig werken. Door twee specifieke besluiten te introduceren (het onderzoeksbesluit en het ontwikkelings--besluit) moeten twee specifieke momenten gemarkeerd worden waarop college en raad besluiten kunnen nemen dan wel bij kunnen sturen in het project.

  • 4.

    De huidige grondexploitaties zijn onder een actief grondbeleid tot stand gekomen. Er zal dus nog een aanzienlijk na-ijleffect zijn ten gevolge van dat beleid. De financiële effecten van het nieuwe beleid zijn pas op middellange termijn zichtbaar te maken.

  • 5.

    Een goed erfpachtbeleid kan voor de locatieontwikkeling in herstructureringen en herontwikkelingen een betere financiële basis vormen. Aflopende erfpachtcontracten op bedrijventerreinen en in woongebieden bieden die kans.

  • 6.

    Door hantering van haar eigen aanbestedingsbeleid en door verkoop van gronden tegen marktwaarde zal de gemeente Schiedam meewerken aan een vrije markteconomie en voorkomt ongeoorloofde staatssteun.

Beleid

  • 1.

    Uitgaande van de locatie, de eigendomssituatie, het programma, de kwalitatieve eisen en de financiën wordt daar waar toereikend een passief (faciliterend) grondbeleid toegepast en daar waar nodig en mogelijk actief beleid toegepast. Met toereikend wordt bedoeld conform de eisen en wensen van de gemeente.

  • 2.

    De start van een project wordt gemarkeerd door het zogenoemde onderzoeksbesluit dat, indien er sprake is van onderhandelingen met derden, vertrouwelijk van aard is. In dat besluit wordt tevens gevraagd een voorbereidingskrediet te voteren.

  • 3.

    Er wordt voorafgaande aan de ontwikkeling en realisatie een ontwikkelbesluit genomen, waarin tevens de grondexploitatie vastgesteld wordt.

  • 4.

    In het team Vastgoed en Grondzaken zal conform het verbeterplan een strategisch vastgoedadviseur aangesteld worden.

  • 5.

    Bij het projectmatig werken zal de in deze nota omschreven werkwijze ten aanzien van ruimtelijke plannen meegenomen en geïmplementeerd worden.

  • 6.

    Er wordt geen project gestart zonder een besluit van college of raad, waarin met name ook de financiële dekking is aangegeven.

  • 7.

    Het erfpachtbeleid wordt onverkort gehandhaafd. Tijdens het ontwikkelingsproces wordt daar waar mogelijk rekening gehouden met de stand van zaken aangaande de looptijd van erfpachtcontracten.

  • 8.

    Aanbestedingen worden gedaan conform het aanbestedingsbeleid van de gemeente Schiedam en gronden worden verkocht tegen marktwaarde om te voldoen aan de Europese regelgeving.

4 Samenwerking en particuliere exploitatie

4.1 Inleiding

Beleidsuitgangspunt nr. 1 is:

Uitgaande van de locatie, de eigendomssituatie, het programma, de kwalitatieve eisen en de financiën wordt daar waar toereikend een passief (faciliterend) grondbeleid toegepast en daar waar nodig en mogelijk actief beleid toegepast. Met toereikend wordt bedoeld conform de eisen en wensen van de gemeente.

Hiervan uitgaande zal de gemeente bereid moeten zijn zowel particuliere exploitatie en samenwerking met marktpartijen in overweging te nemen. Daarbij is de Stadsvisie Schiedam 2030 uitgangspunt.

Kaders

In het vorige hoofdstuk is uitgebreid stilgestaan bij het planproces waarbinnen kaders voor een eventuele samenwerking zullen moeten worden samengesteld. De gemeente moet, voordat enig gesprek plaatsvindt met marktpartijen, voor zichzelf vaststellen wat die kaders zijn. Daarbij moet tenminste gedacht worden aan een globaal programma van eisen, een volume studie, een globale stedenbouwkundige schets en een eerste grondexploitatie. Deze aspecten dienen in het zogenoemde onderzoeksbesluit opgenomen te worden.

Volledig particulier ontwikkeling

De gemeente zal aan particuliere initiatieven, mits passend in de gemeentelijke beleidskaders, medewerking verlenen. In dit geval zal de gemeente een faciliterend grondbeleid voeren. Bij faciliterend grondbeleid door de gemeente bij particuliere planexploitaties wenst de gemeente alle kosten die de gemeente maakt als gevolg van de ontwikkeling in rekening te kunnen brengen bij de ontwikkelaar.

Samenwerking

Samen met marktpartijen, zoals woningcorporaties, die in transformatie-, herstructurerings- en consolidatiegebieden grond- en vastgoedposities hebben ingenomen of van nature aanwezig zijn in het ontwikkelingsgebied, kan de gemeente samenwerkingsverbanden aangaan en die middels (anterieure) overeenkomsten vastleggen. Anderzijds heeft de gemeente er steeds meer behoefte aan samen te werken met marktpartijen om daardoor gebruik te kunnen maken van hun deskundigheid en om (her)ontwikkelingsrisico’s te kunnen spreiden. Immers de grootschalige, integrale, complexe en meerjarige projecten in de stad nemen alleen maar toe. De tendens is dan ook dat gemeenten en marktpartijen elkaar opzoeken om tot een publiekprivate samenwerking te komen. In die samenwerking zal voor de gemeente de nadruk liggen op haar publieke taken en verantwoordelijkheden en het bereiken van haar maatschappelijke doelen. De marktpartijen zullen zich weliswaar primair richten op te behalen bedrijfsresultaten, maar zij geven er in de praktijk ook blijk van oog te hebben voor maatschappelijke belangen die inherent zijn aan de projectrealisatie.

4.2 Marktpartijen

Afhankelijk van de opgave zal de gemeente zich inspannen om de juiste (type)partij bij de opgave of het project te betrekken. In bijlage 7 is een tabel opgenomen met mogelijke marktpartijen en de aan die marktpartijen verbonden kenmerken en producten.

Bij elke nieuwe opgave is een goede verkenning van marktpartijen met grondposities in het ontwikkelingsgebied verstandig. Daarmee wordt het speelveld van de ontwikkeling goed in beeld gebracht en kunnen de belangen van particuliere realisatoren meegewogen worden in de ontwikkeling. Op deze wijze wordt de ontwikkelingskans van een locatie vergroot en kan de gemeente financiële tekorten en risico’s mijden.

4.3 Samenwerkingsvormen

Door het ministerie van VROM, de VNG en de VVG is een handreiking uitgebracht in het kader van de nieuwe GREX-wet. In die handreiking zijn de diverse vormen van grondbeleid en de daarbij aan de orde zijnde anterieure en posterieure overeenkomsten overzichtelijk opgenomen in een schema. Het in de handreiking opgenomen schema is in bijlage 9 weergegeven.

Ten behoeve van Publiek Private Samenwerking en volledige particuliere ontwikkeling staan de volgende modellen ter beschikking:

  • ·

    Exploitatieovereenkomst;

  • ·

    Het Bouwclaimmodel;

  • ·

    De Joint-Venture (PPS-coalitie);

  • ·

    Het concessie-model.

Het meest geëigende zal gekozen worden op basis van eigendomssituatie en mate waarin de gemeente de regie wil voeren.

Selectie van marktpartijen

Gelet op de ontwikkelingen op het gebied van de wet- en regelgeving zal de selectie van marktpartijen (particulieren, ontwikkelaars, woningcorporaties, etc.) in hoofdzaak worden uitgevoerd in de vorm van een selectie met transparante spelregels en criteria, die gewogen moeten worden in relatie tot het karakter van de opgave.

Hierbij spelen de volgende factoren een rol:

  • -

    De omvang van de opdracht;

  • -

    Eigendomspositie;

  • -

    Risicoprofiel;

  • -

    Complexiteit;

  • -

    Innovatief karakter;

  • -

    Unieke kansen;

  • -

    Gemeentelijke realisatie;

  • -

    Noodzaak regie;

  • -

    Maatschappelijk draagvlak;

  • -

    Duurzaamheid.

Bij het proces van matchen moet in gedachten gehouden worden dat het makkelijker is met één partner samen te werken in plaats van met meerdere. Hoe meer partners hoe meer meestal uiteenlopende belangen een rol gaan spelen in de samenwerking.

Het is ook handig om belangen te matchen. Dat wil zeggen dat belangen die in elkaars verlengde liggen en gelijkluidende belangen elkaar kunnen versterken. Daarmee wordt een stevig fundament gelegd voor de samenwerking.

4.4 Conclusies, kansen en beleid

Conclusies en kansen

  • 1.

    In een particuliere dan wel een gemengde ontwikkeling kan de gemeente op een verantwoorde wijze haar ruimtelijk beleid goed gestalte geven en voldoende regie uitoefenen met behulp van de onder hoofdstuk 3 omschreven middelen;

  • 2.

    De gemeente kan daar waar mogelijk tekorten op grondexploitaties beperken dan wel voorkomen en risico’s verleggen en mogelijk beperken. Dat kan door de juiste keuze te maken uit de in te zetten middelen tijdens het planontwikkelingsproces en de juiste keuze te maken uit marktpartijen. Het beperken van het aantal partners en het matchen van belangen is daarbij wezenlijk van belang.

  • 3.

    Er moet zorg besteed worden aan een goede selectiemethodiek van marktpartijen om een samenwerking tot stand te brengen die hecht is.

Beleid

  • 1.

    Bij particuliere ontwikkelingen streeft de gemeente ernaar voor de gemeente ten minste kostenneutraal te werken.

  • 2.

    De gemeente onderzoekt op elke ontwikkelingslocatie de grondposities.

  • 3.

    De gemeente staat bij particuliere exploitatie het privaatrechtelijke spoor (anterieure overeenkomst) van kostenverhaal voor. Indien via de privaatrechtelijke weg het kostenverhaal niet verzekerd kan worden wordt de publiekrechtelijke weg gevolgd.

  • 4.

    De gemeente kiest op strategische wijze voor een samenwerkingsvorm (PPS) die past bij het project dat aan de orde is. Deze keuze wordt voorgelegd in het ontwikkelingsbesluit.

  • 5.

    De keuze van contractpartijen geschiedt met inachtneming van de nationale en Europese regelgeving, algemene beginselen van behoorlijk bestuur en voorts transparant, openbaar en non-discriminatoir. Deze keuze voor een partner wordt voorgelegd in het ontwikkelingsbesluit.

5.Grondexploitatie

Een groot deel van de grondexploitaties zal nog steeds door de gemeente zelf worden beheerd. Tevens zal naast elke particuliere exploitatie, samenwerking of exploitatieplan een gemeentelijke grondexploitatie gevoerd moeten worden om de kosten die de gemeente maakt en de opbrengsten die de gemeente middels een exploitatiebijdrage ontvangt te registreren.

5.1 Verwerving

5.1.1 Inleiding

Op veel van de locaties is de gemeente Schiedam eigenaar van de gronden omdat veel van die gronden uitgegeven zijn in erfpacht. Daarmee ontstaat een bijzondere situatie ten aanzien van de verwerving van die gronden. Het gaat namelijk in hoofdzaak over het ontbinden van erfpachtovereenkomsten en slechts voor een deel over de aankoop van vol eigendom.

In Nederland is het gebruikelijk middels minnelijk overleg te pogen eigendom en eigendomsrechten te verwerven. Indien dat niet lukt kan het in Nederland gebruikelijk wettelijk instrumentarium, Wet voorkeursrecht gemeenten en de Onteigeningswet, ingezet worden. Dat instrumentarium is zowel voor de verwerving van erfpachtrechten als voor eigendom geschikt, maar is foutgevoelig en kan daardoor extra risico’s veroorzaken in de ontwikkeling van plannen.

Verwerving dient planmatig te worden ingestoken. Per ruimtelijk plan is daarom een verwervingsplan nodig.

Bij iedere aankoop dient ook aandacht besteed te worden aan het tijdelijk beheer dat waarschijnlijk na aankoop nodig zal zijn. Er is een onderzoek nodig naar alle technische en financiële gevolgen van het tijdelijk beheer. De kosten en baten van dat tijdelijk beheer moeten in beeld gebracht worden in het aankoopbesluit van het desbetreffende vastgoed.

5.1.2 Open(baar)heid en transparantie

5.Inherent aan het functioneren van overheidshandelen is de uit democratisch oogpunt gewenste open(baar)heid / transparantie. Bij bedrijfsmatig handelen, hetgeen noodzakelijk is om gestand te doen aan de onderhandelingspositie waarin de gemeente verkeert, is het zaak dat de besluitvorming een meer vertrouwelijk karakter kent. Dit laatste mag echter niet betekenen dat er sprake is van een niet-gecontroleerde werkwijze. Deze aanpak kan alleen dan functioneren als tevens gekozen wordt voor een transparante besluitvormings- en verantwoordingsstructuur.

5.1.3 Verwervingsplannen

Om de planning en de verantwoording van de verwervingen gestructureerd te laten verlopen, moet gewerkt worden met verwervingsplannen, die gekoppeld moeten worden aan plannen van aanpak en die basis vormen voor het opstellen van grondexploitaties.

Per plan- of exploitatiegebied wordt een vertrouwelijk verwervingsplan opgesteld en bijgehouden. In dat plan wordt gedetailleerd ingegaan op de te verwerven objecten, kadastrale gegevens, gegevens over de eigenaar en zijn bedrijfsvoering, marktwaarde, strategische ligging en eventuele verplaatsingsmogelijkheden, planning, ambtelijke inzet, enzovoorts.

De verwervingsplannen zijn gebaseerd op planologische voorzieningen die steeds concreter worden. Vaak begint het verwervingsproces echter met een structuurvisie (i.c. de Stadsvisie Schiedam 2030), die via ontwerpplannen uitgewerkt worden tot concrete bestemmingsplannen. De verwervingsplannen, de steeds concreter wordende grond-exploitaties en het risicomanagement kunnen voorkomen dat er ongebreideld en onnodig risicovol wordt verworven. Over concrete verwervingen vindt besluitvorming door burgemeester en wethouders plaats.

5.1.4 Strategische verwervingen en gelegenheidsaankopen

Los van alle geplande aankopen komt het met enige regelmaat voor dat de gemeente gronden, al of niet met opstallen, te koop krijgt aangeboden. In deze gevallen dient proactief gehandeld te worden. Dit geschiedt door in voorkomende gevallen intern overleg te voeren met de betrokken directies en de wethouder en dit vervolgens te laten accorderen door het college middels een onderhandelingsmandaat. Op basis van het onderhandelingsmandaat wordt gepoogd het vastgoed te kopen onder ontbindende voorwaarde dat uiteindelijk het college besluit. Indien geen actieve grondexploitatie aanwezig is zal ook de raad een beslissing moeten nemen.

Voor de Binnenstad verloopt de planvorming op een speciale wijze. Die handelwijze wordt afgedekt door de besluiten rondom de reserve Binnenstad. Door gebruik te maken van de kansen op de vastgoedmarkt in de binnenstad, worden locaties gevormd. Daarna wordt de planontwikkeling op gang gebracht. In het geval van de Binnenstad wordt gebruik gemaakt van de hiervoor omschreven procedure voor strategische aankopen en gelegenheidsaankopen.

5.1.5 Verwervingsinstrumenten

Om daar waar nodig een actief verwervingsbeleid te kunnen voeren wordt gebruik gemaakt van de toepassingsmogelijkheden van de Wet voorkeursrecht gemeenten en de Onteigeningswet. Met deze instrumenten kan de gemeente één van haar belangrijkste doelen, zijnde het verkrijgen van eigendom van gronden en daarmee de volledige regie over de ontwikkeling van een bouwlocatie, nastreven. Overigens kunnen deze middelen ook ingezet worden indien daartoe afspraken gemaakt zijn in het kader van particuliere exploitatie dan wel een samenwerkingsverband.

Ongebreidelde inzet van deze middelen kan echter wel negatieve (financiële) gevolgen hebben. Daarom zal altijd gekeken moeten worden naar een juiste inzet van alle middelen die een gemeente ter beschikking heeft om regie op een locatie uit te oefenen. In sommige gevallen zal onderhandelen de juiste aanpak zijn. In andere gevallen zal de harde aanpak van voorkeursrecht en onteigening gehanteerd moeten worden. Die aanpak is mede afhankelijk van het belang welke een locatie heeft in de ontwikkeling van de stad.

De inzet van deze middelen moet uiterst zorgvuldig ten uitvoer gebracht worden, om fouten te voorkomen. In het verwervingsplan per locatie wordt opgenomen of deze middelen bij de ontwikkeling en realisatie van de ruimtelijke plannen wordt ingezet.

5.2 (Tijdelijk) beheer

5.2.1 Inleiding

Het voeren van een actief grondbeleid heeft veelal tot gevolg dat gekochte (agrarische) gronden en gebouwd vastgoed dienen te worden beheerd, en wel vanaf het tijdstip van koop tot aan het moment waarop een aanvang wordt gemaakt met het bouwrijp maken van het desbetreffende gebied. Of het nu gaat om gronden en ander vastgoed in transformatie-, herstructurerings- of consolidatiegebieden, de gemeente zal steeds om strategische- en prijstechnische redenen trachten vroegtijdig te kopen. Die (pro)actieve houding, alsmede de duur van herontwikkelingsprocessen, leiden ertoe dat steeds meer vastgoed langdurig moet worden beheerd. Voorgestaan wordt dan ook het beheer, zoveel als mogelijk is, op een commercieel verantwoorde wijze te voeren. Daarmee kan worden bereikt dat financiële risico’s worden beperkt. Anderzijds mag een commercieel beheer wegens juridische gebondenheid geen sta in de weg zijn voor het uitvoeren van de kerntaak van de grondbedrijffuncties.

Om de risico’s van tijdelijk beheer te beperken verdient het aanbeveling per exploitatiegebied in het verlengde van een verwervingsplan een beheerplan te maken. De kosten van beheer kunnen vervolgens ten laste worden gebracht van de exploitatieberekening die voor het desbetreffende gebied geldt. Een efficiënte bedrijfsvoering kan, voor wat het tijdelijk beheer betreft, alleen dan worden bewerkstelligd als de bedrijfseenheden verwerving, planeconomie en vastgoed nauw met elkaar samenwerken.

5.2.2 Agrarische grond

De gemeente Schiedam beschikt in het noorden van de stad nog over enige agrarische gronden. Deze liggen tegen het gebied Midden Delfland aan en zullen niet worden ingezet voor herontwikkeling.

5.Voorts beschikt de gemeente nog over een hoeveelheid onbebouwde terreinen. Deze zullen in voorkomende gevallen ingezet kunnen worden bij ontwikkelingen.

5.2.3 Opstallen

Momenteel beschikt de gemeente Schiedam over circa 125 panden. Die panden zijn in inmiddels als volgt gecatalogiseerd:

  • 1.

    Panden in bezit en in gebruik bij de gemeente voor de huisvesting van het eigen ambtenarenapparaat;

  • 2.

    Panden in bezit bij de gemeente voor de huisvesting van maatschappelijke doelstellingen die door de gemeente ondersteund worden;

  • 3.

    Panden in bezit bij de gemeente die horen bij het historisch kernbezit;

  • 4.

    Panden in het bezit van de gemeente die aangekocht zijn om ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken;

  • 5.

    Af te stoten panden.

Met name de panden onder 4 zijn bedoeld om in ruimtelijke ontwikkelingen in te brengen. De panden onder 5 zijn ooit bedoeld geweest om in de categorieën 1, 2 en 4 te gebruiken, maar inmiddels is de noodzaak van dat gebruik niet meer aanwezig.

Voor de af te stoten panden moet nog een afstootregime bepaald worden, waarin rekening gehouden wordt met huurcontracten, staat van onderhoud, verkoopbaarheid en andere van belang zijnde onderwerpen.

Voor deze beleidsnota wordt gefocust op de panden onder categorie 4.

Indien opstallen niet voor de herontwikkeling behouden kunnen blijven c.q. niet in het toekomstige plan kunnen worden ingepast, ontstaat de keuze tussen tijdelijk beheer en sloop. Het slopen van opstallen in stedelijk gebied is echter vaak ongewenst in verband met de kaalslag die daardoor ontstaat. Bovendien verfraaien braakliggende terreinen de omgeving allerminst.

In concrete gevallen zal een afweging gemaakt worden of, en onder welke voorwaarden, tot sloop zal worden overgegaan.

De ligging en staat van onderhoud waarin stedelijk vastgoed verkeert bepalen veelal of dat vastgoed commercieel te verhuren is.

Als het vorengaande niet blijkt te kunnen dan wordt ter voorkoming van verloedering, vandalisme en criminaliteit het desbetreffende vastgoed “om niet” in gebruik gegeven op basis van een bewakings- en gebruiksovereenkomst.

De verhuur, het gebruik en het bewaken van woningen en wooneenheden geschiedt uitsluitend voor tijdelijk gebruik. Uitgangspunt is dat het ter beschikking stellen van de desbetreffende woningen en wooneenheden zoveel mogelijk geschiedt op kostendekkende grondslag, waarbij juridische gebondenheid zoveel mogelijk vermeden wordt.

5.3. Kosten

In de nieuwe wetgeving (Wro) zijn ten aanzien van kosten drie criteria genoemd op basis waarvan getoetst moet worden of kosten ten behoeve van werken en werkzaamheden toegerekend kunnen worden aan een grondexploitatie. Die drie criteria zijn:

  • 1.

    Profijt;

  • 2.

    Toerekenbaarheid;

  • 3.

    Proportionaliteit.

De kosten zijn voorts onder te verdelen in:

  • 1.

    direct aan de grondexploitatie toe te rekenen kosten;

  • 2.

    indirect aan de grondexploitatie toe te rekenen kosten.

De kosten zijn opgenomen in de zogenoemde kostensoortenlijst, die in bijlage 12 is toegevoegd aan deze nota. In de lijst zijn alle normaal aan de grondexploitatie toe te rekenen kosten opgenomen. Daarbij moet gedacht worden aan: kosten van verwerving, bouwrijp en woonrijp maken, advies, apparaat, enzovoorts. Daarnaast zijn kosten voor financiering opgenomen en wordt binnen de berekening ook rekening gehouden met inflatiecorrecties.

De kostensoortenlijst moet in ieder geval gehanteerd worden in grondexploitaties voor exploitatieplannen. Dat betekent dat in die grondexploitaties rekening moet worden gehouden met enige aanpassingen (andere catalogisering van kosten) van het rekenmodel en wellicht is het verstandig op den duur ook voor de gemeentelijke exploitaties diezelfde aanpassingen te doen, zodat de registratie van kosten in alle gevallen op dezelfde wijze gebeurt.

Bijzondere aandacht gaat uit naar de kosten voor adviezen, planvorming, planuitwerking en directievoering. Dit zijn de zogenoemde vtu-kosten. Momenteel wordt in de grondexploitaties een percentage van 35 op de kosten bouwrijp- en woonrijp maken gerekend. Er wordt echter door de VNG een plankostenscan ontworpen op basis waarvan acceptabele vtu-kosten berekend kunnen worden per plan. Daarbij wordt rekening gehouden met de eerder genoemde criteria (profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit) en met het soort en de grootte van het plan. De gemeente Schiedam zal bij nieuwe herzieningen deze plankostenscan hanteren.

Bij de indirecte kosten moeten opmerkingen gemaakt worden aangaande

3 zaken, te weten:

  • 1.

    De Regiobijdrage. De gemeente Schiedam betaalt per woningequivalent een bijdrage aan de Stadsregio om projecten die van belang zijn voor de regio te stimuleren. Deze bijdrage is gebaseerd op een convenant dat met de Stadsregio is gesloten. Geconstateerd moet worden dat deze bijdrage volgens de Wro mogelijk niet aan een exploitatieplan kan worden toegerekend. Daarbij is de koppeling aan een structuurvisie van waarschijnlijk de provincie de beste basis.

  • 2.

    Omslagfonds. De gemeente kan voor bovenwijkse voorzieningen een omslagfonds instellen. Grote structurele aanpassingen van infrastructuur kunnen gedeeltelijk op grondexploitaties verhaald worden, onder voorwaarde dat deze aan de eerder genoemde

    3 criteria voldoen. Binnen de gemeente Schiedam wordt circa

    € 10.000.000 per jaar aan dit soort werk besteed. Uitgaande van het nieuwbouwprogramma van circa 2300 woningen in 10 jaar en voorraad van circa 34.500 woningen zou 6,7% (dat is circa €670.000,00) van die werken ten laste gebracht kunnen worden van de grondexploitaties. Een bijdrage aan een Omslagfonds zou echter tot gevolg hebben dat de toch al negatieve grondexploitaties nog zwaarder belast worden. Indien echter op langere termijn meer particuliere ontwikkelingen ontstaan ten gevolge van het nieuwe grondbeleid, is het wellicht verstandig na te gaan of een Omslagfonds van nut kan zijn. Dit zal op zijn vroegst in 2013 gestalte kunnen krijgen.

  • 3.

    De vereveningsbijdrage. Het is mogelijk om op winstgevende plannen een bijdrage te heffen om de negatieve resultaten van verliesgevende plannen geheel of gedeeltelijk te mitigeren. Aangezien de verwachting bestaat dat vrijwel alle plannen binnen de gemeentegrenzen van Schiedam negatieve resultaten zullen laten zien, is het niet verstandig gebruik te maken van deze mogelijkheid.

Prijzenboek

Reeds eerder in de nota is het prijzenboek ter sprake gekomen. Dat boek zal gebaseerd worden op het nog op te stellen Kwaliteitshandboek openbare ruimte. Het prijzenboek zal begin 2010 aangeboden worden ter besluitvorming aan het college en de raad.

5.4. Uitgifte

5.4.1. Uitgifte in erfpacht

De beleidsnota “Gronduitgifte en conversie in Schiedam” vastgesteld in de raad van juni 2008 is basis voor het uitgiftebeleid. In deze nota heeft de gemeente Schiedam bepaald dat gronden in haar bezit in erfpacht door de gemeente zullen worden uitgegeven.

5.4.2 Verkoop van Bouwgrond

In bepaalde gevallen zal verkoop tot de mogelijkheden behoren. Die verkoop is dan gebaseerd op schriftelijk vastgelegde afspraken (bijvoorbeeld vastgelegd in samenwerkingsovereenkomsten) die vorige colleges van Burgemeester en Wethouders hebben gemaakt en ter goedkeuring aan de raad hebben voorgelegd. In voorkomende gevallen zal nadrukkelijk aandacht besteed worden aan de toezeggingen en de besluitvorming tot verkoop.

5.4.3 Prijzenbeleid

De gemeente Schiedam vindt de residuele methode de beste meest objectieve methode om grondwaarde te bepalen. De werkmethodiek is echter nogal omslachtig en kan daardoor fouten veroorzaken. Om die fouten te kunnen opsporen wordt ook regelmatig gebruik gemaakt van de comparatieve methode door grondprijzen in buurgemeenten op te vragen.

In bijzondere gevallen wordt afgeweken van deze algemene beleidslijn.

Het prijzenbeleid is reeds vastgelegd in de Nota Grondprijsbeleid en ieder jaar wordt middels een grondprijzenbrief door het college het prijspeil van het lopend jaar voor een aantal bestemmingen vastgesteld.

5.5 Conclusies, kansen en beleid

Conclusies en kansen

  • 1.

    Om meer duidelijkheid te verschaffen is een verwervingsplan per locatie nodig. Dat verwervingsplan dient opgenomen te worden in een plan van aanpak voor de locatie. Het verwervingsplan is vertrouwelijk van karakter. Als in deze plannen ook de nodige aandacht besteed wordt aan verwervingsstrategie en daarmee de inzet van het voorkeursrecht en de onteigening, ontstaat een goede basis voor een financieel gezonde aankoop van vastgoed.

  • 2.

    Naast de verwerving in het kader genoemd onder 1 moet de gemeente open staan voor strategische- en gelegenheidsaankopen. Op die wijze kan de gemeente locaties in bezit krijgen die van belang zijn voor de ontwikkeling van de stad. Deze methode wordt vooral toegepast in de Binnenstad.

  • 3.

    Kosten en baten van tijdelijk beheer moeten in aankoopvoorstellen meegenomen worden om de gevolgen hiervan goed in te schatten en financieel af te dekken.

  • 4.

    Voor de uitgifte van gronden is in diverse nota’s afdoende beleid geformuleerd.

  • 5.

    Het instellen van een Omslagfonds is in de komende jaren nog niet rendabel gezien de lopende negatieve plannen die in beheer zijn bij de gemeente. Eerst nadat het nieuwe beleid meer gestalte krijgt in meer particuliere grondexploitaties wordt het mogelijk interessant om een dergelijk fonds in te stellen.

  • 6.

    Een fonds voor het verevenen van negatieve en positieve resultaten van grondexploitaties is, gezien de verwachting dat ook komende grondexploitaties negatief zullen zijn door de aard van de ruimtelijke plannen (herstructurering), niet opportuun.

Beleid

  • 1.

    Voor een locatie waarin nog verworven moet worden, wordt een vertrouwelijk verwervingsplan opgesteld waarin ook de strategische inzet van voorkeursrecht en onteigening wordt meegenomen.

    Dit plan wordt jaarlijks bijgesteld bij de herziening van de grondexploitaties en wordt vertrouwelijk ter besluitvorming voorgelegd aan het college en de raad.

  • 2.

    Voor het tijdelijke beheer en de af te stoten panden moet een beleidsnota opgesteld worden.

  • 3.

    Het staande beleid aangaande uitgifte van gronden wordt gecontinueerd.

  • 4.

    Conform het huidige beleid wordt jaarlijks een prijzenbrief opgesteld en vertrouwelijk ter goedkeuring voorgelegd aan het college, waarin het nieuwe prijsbeleid van het komende jaar wordt vastgesteld.

  • 5.

    Vooralsnog wordt afgezien van het instellen van een Omslagfonds. Pas in 2013 zal nagegaan worden of een dergelijk fonds substantieel kan bijdragen aan de financiering van grote infrastructurele werken binnen de gemeente Schiedam.

  • 6.

    Er wordt vooralsnog afgezien van een vereveningsfonds voor verliesgevende plannen.

  • 7.

    De gemeente zal een onderzoek (laten) instellen naar de rechtmatigheid om de regiobijdrage te verhalen in het kader van de wetgeving.

  • 8.

    De gemeente stelt een prijzenboek op voor het bouwrijp en woonrijp maken, dat gebaseerd is op het kwaliteitshandboek openbare ruimte.

6. Beleidskaders financieel management

Grondbeleid en vooral de financiële gevolgen van grondbeleid, heeft altijd gevolgen voor de gemeentelijke begroting en het weerstandsvermogen en levert risico’s op die in een vroegtijdig stadium van planontwikkeling en besluitvorming, transparant en vooral zo volledig mogelijk (in risicoprofielen) onderdeel van de besluitvorming moeten uitmaken.

Ook na de planontwikkeling in de realisatiefase kunnen zich onverwachte problemen voordoen, die ondanks een goede voorbereiding tot gevolg hebben dat resultaten negatief beïnvloed worden en risico’s toenemen. Een paar voorbeelden hiervan zijn: de tegenvallende woningmarkt, een niet gedetecteerde verontreiniging, een archeologische vondst, een economische recessie.

In dit hoofdstuk wordt een streng onderscheid gemaakt tussen het dekken van tekorten in de grondexploitatie die gedekt worden middels de voorziening tekorten grondexploitaties en risico’s die gedekt moeten worden middels een afdoende weerstandsvermogen.

6.1 Planning en controle-instrumentarium

6.1.1 Financiële verordening

Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeente 2004 (BBV)

In het Besluit Begroting en Verantwoording provincie en gemeenten zijn de gemeenten verplicht om bij de begroting een programmaplan op te stellen en bij de jaarrekening verantwoording af te leggen inzake het opgestelde programma. De BBV is vertaald in de financiële verordening van de gemeente.

Financiële verordening

Ingevolge de “Financiële verordening gemeente Schiedam”, vastgelegd door de Raad op 16 oktober 2008 dient het college ter rekening en verantwoording de jaarrekening en eenmaal per jaar een Bestuursrapportage in. In deze stukken wordt ook aandacht besteed aan het grondbeleid.

In deze verordening ex. artikel 212 Gemeentewet zijn door de gemeente belangrijke beleidsuitgangspunten vastgesteld met betrekking tot financiële positie en weerstandsvermogen van de gemeente, bepalingen inzake het risicomanagement, het voorhanden hebben en rapporteren over de gemeentelijke Nota Grondbeleid (zie artikel 13 lid g van aangehaalde verordening) en het verslag uitbrengen en verantwoording afleggen over het gevoerde grondbeleid.

Vanuit het oogpunt van “planning en control” moet het grondbeleid en de financiële gevolgen daarvan bovendien getoetst worden aan:

  • ·

    het strategische beleid van de gemeente;

  • ·

    de relatie met de programma’s van de begroting;

  • ·

    voorschriften van risicomanagement;

  • ·

    regels van uitgifte van gronden;

  • ·

    de gevolgen voor het weerstandsvermogen van de gemeente.

Ook hier geldt dat transparantie van het grondbeleid in dit verband om twee redenen van groot belang is:

  • 1.

    vanwege het grote financiële belang en de daaraan verbonden risico’s;

  • 2.

    de relatie met de doelstellingen van de betreffende programma’s.

De paragraaf grondbeleid moet ten minste de volgende zaken bevatten:

  • ·

    een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting;

  • ·

    een actuele prognose van de te verwachten resultaten van alle grondexploitaties;

  • ·

    de te ontwikkelen en in ontwikkeling genomen projecten;

  • ·

    een onderbouwing van de geraamde winstneming;

  • ·

    de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.

Naast deze verplichte onderdelen kan ook aandacht besteed worden aan:

  • ·

    grondposities;

  • ·

    eventuele fondsen;

  • ·

    kostenverhaal.

6.1.2 Planning- en controlinstrumenten

Om een en ander toch goed in beeld te houden en daarop te kunnen sturen is een registratie-, prognose- en rapportagesysteem nodig dat deze zaken aan het licht brengt.

Het registratiesysteem bestaat tenminste uit een goede boekhouding die volledig up to date is. In de boekhouding worden op basis van facturen gerealiseerde kosten en opbrengsten geregistreerd. Een boekhouding die voortdurend de meest recente gegevens bevat is voorwaarde om adequate herzieningen van grondexploitaties op tijd en regelmatig te kunnen produceren. Hiermee wordt de betrouwbaarheid van de planning en control cyclus versterkt. Er zijn daarom in het kader van het verbeterplan grondexploitaties met het cluster Middelen afspraken gemaakt over de boekhouding.

Daarnaast is de registratie van uitstaande opdrachten van groot belang. Een dergelijke verplichtingenadministratie is de basis om uitstaande opdrachten te volgen en vast te stellen of de opdracht op de juiste manier en binnen de financiële kaders wordt uitgevoerd. Een goed werkende verplichtingenadministratie is tevens voorwaarde voor een optimale planning en control op de grondexploitaties.

Het prognosesysteem is de wel bekende grondexploitatie, waarin gerealiseerde kosten en opbrengsten gematched worden met nog te maken kosten en opbrengsten. De verplichtingenadministratie speelt hierbij een overbruggingsrol, omdat in de administratie alleen facturen van gerealiseerd werk worden geregistreerd. De nog te maken kosten binnen de opdracht kunnen in beeld gebracht worden door het gefactureerde bedrag van het totaal verplichte bedrag af te trekken. In de grondexploitatie wordt dan ook onderscheid gemaakt tussen boekwaarde, zijnde geboekte facturen, uitstaande verplichtingen, zijnde de restbedragen die opgedragen zijn en budgetten, zijnde geraamde bedragen voor werken die nog niet opgedragen zijn.

Op basis van de grondexploitaties wordt een MPG opgesteld. In het MPG worden de volgende zaken behandeld:

  • 1.

    Grond(prijs)beleid;

  • 2.

    De grondexploitaties in wording;

  • 3.

    De actieve grondexploitaties;

  • 4.

    De in het lopende jaar af te sluiten grondexploitaties;

  • 5.

    De in het vorige jaar afgesloten grondexploitaties;

  • 6.

    Strategisch verworven vastgoed;

  • 7.

    Vastgoed dat permanent wordt beheerd door de gemeente;

  • 8.

    Particuliere initiatieven;

  • 9.

    Het erfpachtbedrijf.

Daarnaast moet aandacht besteed worden aan programma’s (woningen, kantoren, bedrijven, enz.) die gerealiseerd zijn dan wel zullen worden.

Een nadere uitwerking is te vinden in bijlage 14.

Het MPG wordt de basis voor:

  • 1.

    De cijfers en de onderbouwing in de jaarrekening;

  • 2.

    De jaarschijf voor het komend jaar en daarmee de zomernota en de programma- en productenbegroting.

Binnen de gemeente Schiedam wordt een dergelijk uitgebreid MPG nog niet gemaakt. Het MPG zal komend jaar (2010) voor het eerst opgesteld worden.

Het rapportagesysteem put uit de boekhouding, de verplichtingenadministratie en de grondexploitatie. Het rapportagesysteem bestaat uit de zomernota, programma- en productenbegroting, financiële kwartaalrapportages, bestuursrapportage en de jaarrekening. Door de productie van cijfers uit de boekhouding, de verplichtingenadministratie en de grondexploitaties goed af te stemmen op de verschillende rapportages kan het grondbedrijf op tijd, efficiënt en transparant rapporteren.

Naast de gebruikelijke rapportages binnen het kader van de gemeentefinanciën is het ook van belang voor elke grondexploitatie een kwartaalrapportage te maken. Met de kwartaalrapportage wordt het mogelijk de financiën binnen een plan op de voet te volgen door het management. In deze rapportage worden de volgende zaken opgenomen:

  • 1.

    Budget overall van de grondexploitatie;

  • 2.

    Het budget in het lopende jaar;

  • 3.

    De totale boekwaarde voor het lopende jaar;

  • 4.

    De vermeerdering van de boekwaarde van de voorbije kwartalen in het lopende jaar;

  • 5.

    Een prognose of het totaal budget van de grondexploitatie toereikend is;

  • 6.

    Een prognose of het budget in het lopende jaar voldoende is.

De kosten en opbrengsten dienen ten minste gespecificeerd te zijn op hoofdkostensoorten zoals:

  • 1.

    Kosten voor verwerving;

  • 2.

    Kosten voor het bouwrijp maken;

  • 3.

    Kosten voor het woonrijp maken;

  • 4.

    Kosten voor projectleiding, planontwikkeling, ontwerp, voorbereiding en toezicht;

  • 5.

    Overige kosten;

  • 6.

    Opbrengsten gesplitst naar bestemming.

Deze kostenlijst moet afgestemd worden op de in de Bro opgenomen kostensoortenlijst, zodat ook duidelijk wordt hoe de verbinding gemaakt wordt naar de exploitatieplannen.

Deze rapportage wordt overlegd aan het management van het cluster Stedelijke Ontwikkeling. Op basis van de rapportage kan het management beslissingen nemen ten aanzien van tussentijdse herzieningen.

6.2 Exploitatieopzetten

6.2.1 Soorten exploitaties

In deze paragraaf wordt onderscheid gemaakt tussen drie soorten grondexploitaties, te weten:

  • 1.

    Gemeentelijke grondexploitaties. In dit geval worden de gronden door de gemeente zelf geëxploiteerd. De basis voor deze berekening is een volledige kosten-baten-analyse waarin alle kosten en baten opgenomen zijn conform de kostensoortenlijst.

  • 2.

    Gemengde grondexploitaties. In dit geval worden de gronden geëxploiteerd door de gemeente samen met een particuliere exploitant. De overall grondexploitatie wordt gevoerd door het samenwerkingsverband. Er zal echter een beperkte grondexploitatie nodig zijn om de kosten bij te houden die de gemeente maakt en opbrengsten te berekenen en te registeren in het kader van exploitatiebijdragen.

  • 3.

    Particuliere grondexploitaties. In dit geval worden de gronden geëxploiteerd door een particuliere exploitant. Ook hierbij zal een beperkte grondexploitatie nodig zijn om de kosten bij te houden die de gemeente maakt en opbrengsten te berekenen en te registeren in het kader van exploitatiebijdragen.

Zie onderstaand schema.

afbeelding binnen de regeling

Status

Daarnaast is de status van grondexploitaties van belang. Die status kan zijn:

  • 1.

    In wording. Binnen grondexploitaties die nog in wording zijn, is het productieproces van bouwrijpe grond nog niet gestart. Feitelijk gaat het om een plan dat in de initiatieffase zit. Van het plan moet onder meer de haalbaarheid nog worden aangetoond. De basis van handelen zal een Onderzoeksbesluit,een voorbereidingskrediet en/of een intentieovereenkomst moeten zijn om een goed beeld te kunnen geven van de kosten die gemaakt worden. Kosten die gemaakt moeten worden omvatten onderzoekskosten in verband met programma, (stedenbouwkundige) schetsen, masterplan, financieel-economische haalbaarheid en eventuele onderhandelingen met grondeigenaren. In bepaalde gevallen zal de aankoop van onroerende zaken voorgelegd worden aan het college en de raad.

  • 2.

    Actief. Zodra de initiatieffase met goed gevolg is afgerond wordt het plan in de vorm van een Ontwikkelingsbesluit inclusief grondexploitatie voorgelegd aan het college en de raad. Na besluitvorming is de grondexploitatie actief en kunnen aankopen, werken en werkzaamheden en verkopen ten laste dan wel ten bate van de grondexploitatie gebracht worden. Ieder jaar worden de desbetreffende jaarschijven van de actieve grondexploitaties opgenomen in de begroting. Dit vormt de basis om uitgaven te mogen doen.

  • 3.

    Af te sluiten. Na enige (soms vele) jaren is de grondexploitatie bijna afgerond. Vrijwel alle werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd. De opbrengsten zijn nagenoeg allemaal gerealiseerd.

    De grondexploitatie laat voortdurend tenminste een kostenneutraal resultaat zien. Dan is het tijd om de grondexploitatie voor te bereiden om af te sluiten. De eindafrekening moet opgemaakt worden en indien nodig zal de exploitatiebijdrage definitief berekend moeten worden. In bepaalde gevallen zal een tussentijdse winstneming (op basis van het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten(BBV)) mogelijk zijn.

  • 4.

    Afgesloten. Zodra alle kosten en opbrengsten gerealiseerd zijn en alle afrekeningen hebben plaatsgevonden zal de grondexploitatie daadwerkelijk afgesloten zijn. Op dat moment wordt nog even stil gestaan bij de oorspronkelijke uitgangspunten en wordt gekeken of die ook gehaald zijn. De grondexploitatie wordt nog eenmaal geëvalueerd.

In de onderstaande tabel is het vorengaande nogmaals samengevat.

Status

Soorten grondexploitaties

Gemeentelijk

Gemengd

Particulier

In wording

Basis van handelen voorbereidingskrediet

Basis van handelen voorbereidingskrediet en / of intentieovereenkomst

Basis van handelen intentieovereenkomst

Actief

Opgenomen in MPG doorvertaald naar de begroting

Samenwerkingsovereenkomst + eventueel exploitatieplan+ schaduwgrondexploitatie gemeente opgenomen in MPG doorvertaald naar de begroting

Exploitatieovereenkomst + eventueel exploitatieplan+ schaduwgrondexploitatie gemeente opgenomen in MPG doorvertaald naar de begroting

Af te sluiten

In voorbereiding om af te sluiten in het lopende jaar.

In voorbereiding om af te sluiten in het lopende jaar + afrekening met partners voorbereiden + eventueel definitieve exploitatiebijdrage bepalen.

In voorbereiding om af te sluiten in het lopende jaar + afrekening met exploitant(en) voorbereiden + definitieve exploitatiebijdrage bepalen.

Afgesloten

Resultaat ten bate of ten laste van de voorziening tekorten grondexploitaties

Resultaat ten bate of ten laste van de voorziening tekorten grondexploitaties

Resultaat ten bate of ten laste van de voorziening tekorten grondexploitaties

Grondexploitatie en exploitatieplan

De basis voor een exploitatieplan is een grondexploitatie. In dat geval moet er een grondexploitatie opgesteld worden als of de gemeente zelf tot ontwikkeling zou overgaan van de locatie. Alle te maken kosten, gebaseerd op de kostensoortenlijst, en alle te verwachten opbrengsten moeten opgenomen worden.

In deze berekening wordt feitelijk de kostprijs van alle gronden per m2 berekend. Die kostprijs wordt naar draagkracht, met als basis de marktwaarde, verdeeld over de te realiseren bestemmingen.

De kostprijs is feitelijk de exploitatiebijdrage. Daarbij moet zoals reeds gemeld in ogenschouw genomen worden dat de exploitatiebijdrage nooit hoger mag zijn dan de marktwaarde van de betreffende bestemming. Tevens mag een verrekening plaatsvinden van de door de exploitant te maken dan wel gemaakte kosten van werken en werkzaamheden uit de exploitatie.

Eindwaardemethode

De berekeningen zijn gebaseerd op de zogenoemde eindwaardemethode waarbij eerst kosten en baten worden berekend op het prijspeil dat momenteel geldt. Daarna worden die kosten en baten in de tijd gefaseerd, gebaseerd op de planning van het project. Na fasering van de kosten en baten wordt er een inflatiecorrectie toegepast om zodoende een indruk te krijgen van de kosten en baten die in enig jaar gemaakt dan wel ontvangen zullen worden. De reële kosten (inclusief inflatie) worden daarna met een verdisconteringvoet (zijnde de rente die vastgesteld wordt binnen de Algemene Dienst) op eindwaarde gebracht. De aldus verkregen eindwaarden worden eerst contant gemaakt naar heden en daarna opgeteld om zodoende het resultaat van alle grondexploitaties bij elkaar te bepalen.

Actieve grondexploitatie

Grondexploitaties zijn pas actief nadat het college en de raad hierover beslist hebben. Bij het aanbieden van een nieuwe grondexploitatie wordt meteen aangegeven wat de effecten zijn voor het MPG en dus ook voor de begroting van de gemeente.

6.2.2 Herziening van exploitaties

De grondexploitaties worden tenminste één maal per jaar herzien en even zoveel maal als nodig op basis van de kwartaalrapportages aan het management van de cluster Stedelijke Ontwikkeling. Om deze herzieningen goed, effectief en efficiënt te kunnen maken is een boekhouding en een verplichtingenadministratie die voortdurend up to date zijn, randvoorwaarde. Met onvoldoende gegevens is het namelijk niet doenlijk om efficiënt herzieningen dan wel kwartaalrapportages te produceren.

Indien herzieningen relatief grote gevolgen hebben zal de herziening aangeboden worden aan het college en de raad. In financiële zin gebeurt dat indien de afwijking op kosten zowel als opbrengsten meer dan € 250.000 bedraagt of in het geval de afwijking op kosten zowel als opbrengsten meer dan 10% is. Met dien verstande dat, als het effect van wijziging van baten en lasten tot gevolg heeft dat het resultaat per saldo met € 250.000 of meer verslechtert, er ook een herziening zal worden aangeboden.

In het geval er afgeweken wordt van het programma van eisen, ook als dat geen financiële gevolgen heeft, zal de grondexploitatie eveneens voorgelegd worden aan het college en de raad. De gevolgen voor het MPG en daarmee voor de begroting worden daarmee meteen in beeld gebracht.

6.2.3 Relatie met de begroting

De relatie met de begroting wordt gelegd middels het MPG. In het MPG wordt de jaarschijf voor het komende jaar vastgelegd en ter goedkeuring aangeboden aan het college en de raad. Daarna wordt deze jaarschijf ondergebracht onder het desbetreffende programma van de gemeentebegroting.

6.2.4 Resultaten en winst of verlies

De ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Schiedam kenmerkt zich zoals reeds in deze nota weergegeven door herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied. Dit heeft hoge kosten tot gevolg die vrijwel zeker nooit terugverdiend kunnen worden. Dat pleit er voor positieve resultaten op enige wijze te reserveren voor ontwikkelingslocaties in de toekomst. Op deze wijze ontstaat een buffer die gebruikt kan worden voor de financiële problemen die de gemeente zal gaan ondervinden in dit kader in de toekomst.

Als we het vorengaande volgen zullen de resultaten van de afgesloten grondexploitaties de volgende effecten hebben op de Algemene Dienst:

  • 1.

    Negatieve resultaten worden ten laste gebracht van de voorziening tekorten grondexploitaties.

  • 2.

    Positieve resultaten worden daar waar mogelijk ingezet ter dekking van tekorten in ruimtelijke plannen.

Resultaten worden conform de BBV eerst genomen als alle werk en werkzaamheden en alle uitgiften in een grondexploitatie gerealiseerd zijn. Op deze wijze worden op verantwoorde wijze resultaten verrekend met de Algemene Dienst.

In het geval dat winsten gemaakt worden in samenwerkingsverbanden en die winst wordt uitgekeerd aan de gemeente, zullen deze middelen ingezet worden ter dekking van negatieve resultaten in ruimtelijke plannen.

6.3 Informatievoorziening en verantwoording

In het, op de volgende bladzijde opgenomen, schema is de cyclus opgenomen van begroten, bewaken en verantwoorden. Alle planning en control middelen zijn vermeld en de verbanden tussen die middelen zijn gelegd. Met de grondexploitatie wordt vooral vooruit gekeken. Kosten en opbrengsten worden begroot, resultaten worden voorspeld. Op basis van deze cijfers wordt het MPG gevuld. De zomernota en de begroting worden gevoed en tevens wordt de nieuwe omvang van de voorziening tekorten grondexploitatie onderbouwd.

afbeelding binnen de regeling

Tijdens het jaar wordt de boekhouding en verplichtingenadministratie bijgehouden zodat we goed weten welke kosten en opbrengsten er in het lopend jaar ontstaan. Kwartaalrapportages worden gevuld, wat weer basis vormt voor financiële rapportages en de bestuurlijke rapportage. Met het behandelen van de rapportage wordt rekening en verantwoording afgelegd aan management, college en raad.

6.4 Risicomanagement

In Wikipedia wordt risico als volgt omschreven:

Risico is de kans dat een gebeurtenis plaatsvindt vermenigvuldigd met het gevolg van die gebeurtenis en de kans dat een bepaald scenario waarin de eerder genoemde kans plaatsvindt voorkomt (dit in tegenstelling tot het begrip onzekerheid waarbij de kansen niet bekend zijn). Dit gevolg kan positief dan wel negatief zijn. Meestal wordt het woord echter in de negatieve zin gebruikt. Het risico is tevens de blootstelling vermenigvuldigd met het gevolg en de waarschijnlijkheid. Bij dit laatste gaat het voornamelijk om langdurige processen, bij de eerste definitie gaat het vaak om plotselinge gebeurtenissen.

Het zal duidelijk zijn dat zich binnen grondexploitaties veel van dit soort risico’s voordoen. Mooie voorbeelden zijn:

  • 1.

    De bodemverontreiniging die mobiel is en slechts met een grote onzekerheid te ramen is.

  • 2.

    De archeologische vondst die qua tijdsplanning en programma enorme problemen met zich mee kan brengen.

  • 3.

    De markt die ineenstort en de uitgifteplanning verstoord en de opbrengstenraming onder druk zet.

Dit soort risico’s kunnen en moeten in beeld gebracht worden, om

  • -

    te begrijpen hoe groot de omvang van die risico’s zijn of kunnen worden.

  • -

    die risico’s te managen zodat de omvang van het risico verkleind kan worden.

De risico’s moeten op een gestandaardiseerde methode in beeld gebracht

worden. Die standaardisatie is vooral bedoeld om alle risico’s in beeld te krijgen.

Om de risico’s in een weerstandsvermogen te kunnen verdisconteren moeten tenminste 3 grondexploitatieberekeningen gemaakt worden. Deze zijn:

  • 1.

    een worstcase scenario, waarvan het resultaat en de kans (laag: is niet zo waarschijnlijk) van optreden moet worden aangegeven,

  • 2.

    een basecase scenario (de eigenlijke grondexploitatie zoals die verwerkt wordt in het MPG), waarvan het resultaat en de kans (hoog: is het meest waarschijnlijk) van optreden moet worden aangegeven

  • 3.

    een bestcase scenario, waarvan het resultaat en de kans (laag: is niet zo waarschijnlijk) van optreden moet worden aangegeven,

6.5 Weerstandsvermogen

De resultaten van grondexploitaties hebben vaak een zeer dynamisch verloop. Dat is eenvoudig te verklaren door je te realiseren dat resultaten van grondexploitaties bestaan uit kosten en opbrengsten. Bij afwijking van 10% over zowel de kosten als de opbrengsten kan een opwaartse of een neerwaartse druk ontstaan van 20%. Indien het resultaat kostenneutraal is, waar gemeenten vaak op aankoersen, ontstaat er dus een mogelijk resultaat van tussen de -20% tot +20% op een dergelijke grondexploitatie.

Dit voorgaande pleit voor een andere benadering voor het opvangen van risico’s door een zogenoemd weerstandsvermogen te berekenen, en dat weerstandsvermogen in de financiële positie van de gemeente te verankeren.

Op basis van de drie berekeningen binnen de grondexploitaties en door gebruik te maken van de risicoanalyses, kan een rekenmethode ontworpen worden, waarin drie of meerdere scenario’s inclusief een ingeschat percentage van voorkomen per grondexploitatie opgenomen worden. Het rekenmodel berekent dan welk resultaat de gezamenlijke grond-exploitaties ten minste heeft in 95% van de gevallen. Dat resultaat kan dan gehanteerd worden als weerstandsvermogen in het kader van de ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente Schiedam.

6.7 Conclusies, kansen en beleid

Conclusies en kansen

  • 1.

    Om een goede bewaking van grondexploitaties mogelijk te maken zijn een boekhouding en een verplichtingenadministratie nodig die voortdurend up tot date zijn. Er zullen daarom afspraken gemaakt moeten worden met de Cluster Middelen om de boekhoudpraktijk aan te passen en af te stemmen op het bewakingsproces van de grondexploitaties. Daarnaast moet een verplichtingenadministratie opgezet worden ter complementering van de boekhouding.

  • 2.

    De huidige praktijk van een totaal overzicht van alle grondexploitaties moet uitgebouwd worden naar een volwaardig Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG). Dat MPG moet de verbinding vormen naar de jaarrekening, Zomernota en begroting. Tevens moet het een goed totaalbeeld geven van de stand van zaken omtrent het grondbeleid en de daarmee verband houdende sectorale beleidsvelden.

  • 3.

    In het MPG moet enerzijds aandacht besteed worden aan de soorten grondexploitatie en anderzijds aan de status die deze exploitatie hebben. Daarmee wordt duidelijk onder welke regime de verschillende exploitaties zich bevinden.

  • 4.

    Een grondexploitatie is pas actief na goedkeuring van het college en de raad. Dat geldt ook voor herzieningen in het algemeen, die aangeboden worden middels de begroting. Tussentijdse herzieningen zullen aangeboden worden indien er significante verschillen zijn met reeds vastgestelde grondexploitaties.

  • 5.

    Van elke grondexploitatie is een bestcase, basecase en worstcase nodig om risico’s in beeld te brengen en een goede basis te leggen voor de verantwoorde berekening van het weerstandsvermogen.

Beleid

  • 1.

    Er komt een aparte rapportagemodule in verband met rapportages ten behoeve van de grondexploitaties.

  • 2.

    Er wordt een verplichtingenadministratie ontworpen, geïmplementeerd, gevuld en bijgehouden.

  • 3.

    Er wordt ieder jaar een MPG opgesteld op basis van de grondexploitaties.

  • 4.

    Nieuwe grondexploitaties en tussentijdse herzieningen worden met alle gevolgen voor de gemeente voorgelegd aan het college en de raad ter goedkeuring en vaststelling.

  • 5.

    Van elke grondexploitatie en herziening wordt een bestcase, basecase en worstcase gemaakt die gebruikt zullen worden om het weerstandsvermogen te bepalen.

  • 6.

    Er wordt een methodiek ontworpen om het weerstandsvermogen te kunnen berekenen.

  • 7.

    Positieve resultaten en winsten uit samenwerkingsverbanden worden ingezet op projecten met negatieve resultaten.

7.Uitvoeringsprogramma

Nr.

Omschrijving

Jaar van uitvoering

1

Werving vastgoedadviseur

2010

2

Werkmethode integreren in projectmatig werken

2010

3

Verwervingsplannen opstellen, bijhouden en opnemen in plannen van aanpak.

doorlopend

4

Beleidsnota beheer panden opstellen

2010

5

Prijzenbrief aanpassen

Jaarlijks!

Voor 2009 in nov. in de raad

Januari 2010 aanpassing naar B&W en ter kennisname aan de raad

6

MPG

Jaarlijks. Voor het eerst eind 2009 gebaseerd op de grondexploitaties. Integreren erfpacht, panden en particuliere initiatieven 2011 gereed.

7

Omslagfonds en vereveningsfonds:

Onderzoek nut en noodzaak

2013

8

Onderzoek rechtmatigheid Regiobijdrage in relatie tot kostenverhaal

2009

9

Grondbedrijfrapportages in administratie incl. verplichtingenadministratie

2009 software

2010 implementatie

10

Risicomanagement ontwerpen en implementeren inclusief scenario’s bestcase, basecase en worstcase

2009/2010

11

Nieuwe methodiek weerstandsvermogen op basis van bestcase, basecase en worstcase.

2010

12

Prijzenboek

2010

13

14

De actielijst verbeterplan grondexploitaties uitvoeringsprogramma 2009/2010 is leidend en mede basis geweest voor dit programma.

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Schiedam in zijn openbare vergadering van 10 december 2009.

de griffier, J. Gordijn

de voorzitter, W.M.Verver-Aartsen