Kadernota Grond 2015 gemeente Schiedam

Voorwoord

Voor u ligt de Kadernota Grond 2015. Deze kadernota zet in op samenhang, doelmatigheid en duidelijkheid. Samenhang omdat drie beleidsnota’s worden samengebracht in één kaderstellende nota. Doelmatigheid omdat we maatwerk mogelijk willen maken en duidelijkheid omdat het proces volgbaar moet zijn.

Erfpacht is sinds jaren de vorm van gronduitgifte voor alle functies geweest. Voor woningbouw was als enige uitzondering op de regel conversie mogelijk. Hoewel gronduitgifte in eigendom (of conversie naar eigendom) vanuit het beleid niet werd toegestaan, werd dit in de praktijk incidenteel op basis van goede argumenten alsnog mogelijk gemaakt. Hoe begrijpelijk de besluitvorming ook was, de uitgangspunten die ten grondslag lagen aan deze beslissingen waren niet altijd op voorhand consequent, transparant of consistent.

Het eerste speerpunt uit het Bestuurs- en Beleidsakkoord 2014-2018 ‘Samen Schiedam Vernieuwen’ is de aanpassing van het grondbeleid. Dit speerpunt hebben we uitgewerkt en werkbaar gemaakt. Over de aanpassing van het grondbeleid is in het bestuurs- en beleidsakkoord het volgende opgenomen:

“In deze beleidsnota worden oplossingen opgenomen voor buitensporige canonverhogingen, wordt bij gronduitgifte bij woningbouw eigendom het uitgangspunt, doch blijft erfpacht mogelijk, wordt een actie gehouden waarbij eigenaar/bewoners worden uitgenodigd erfpacht om te zetten in eigendom, wordt geanticipeerd op aflopende afkoopcontracten bij woningen, geeft de gemeente tien jaar voor het aflopen van een erfpachtcontract duidelijkheid over de toekomst, en blijft het beleid voor gronduitgifte voor bedrijven ongewijzigd. Bij de aanpassing van het grondbeleid/erfpacht blijft de gemeentelijke financiële houdbaarheid het leidend kader”

Het college kiest er met de Kadernota Grond 2015 voor om het beleid in lijn te brengen met de realiteit. Daarbij kiest ze voor eigendom als uitgiftevorm voor alle functies, behalve de bedrijventerreinen. Op de bedrijventerreinen wordt het instrument van erfpacht uitsluitend doelmatig ingezet, maar wordt uitgifte in eigendom of conversie naar eigendom onder strikte voorwaarden op verzoek mogelijk. Het college beoordeelt ieder afzonderlijk verzoek tot eigendom op een transparante wijze door dit te toetsen op vier criteria. Zo wordt willekeur voorkomen. Het nieuwe beleid zorgt op dat vlak voor meer transparantie en is daarmee een betere invulling van het bestuurs- en beleidsakkoord.

In de beoordeling van een verzoek tot eigendom op bedrijventerreinen zijn vier criteria leidend: werkgelegenheid, passend binnen het profiel/programma van het gebied, passend binnen het beleid voor bedrijventerreinen en de financiële houdbaarheid. Wij zullen deze criteria verder als beleidsregels uitwerken in subcriteria per bedrijventerrein en u hierover nader informeren, ook over de financiële effecten van deze beleidswijziging op macro-niveau.

In de basis gaat deze kadernota om het aanpakken van de knelpunten in het huidige erfpachtstelsel en het stimuleren van (markt-)partijen om actief mee te (blijven) doen met de ontwikkelingen van onze stad.

Het college van burgemeester en wethouders van Schiedam

HOOFDSTUK INLEIDING

Introductie

Voor u ligt de Kadernota Grond 2015. De ontwikkelingen in de stad zijn complex door zaken als versnipperd grondeigendom, de bodemkwaliteit en de diversiteit aan belanghebbenden. Bij de keuze van de vorm van grondbeleid wordt rekening gehouden met deze complexiteit en de doelstellingen en behoeftes van bestaande en relevante projecten en programma’s.

De opzet van de Nota Grond is compact; op hoofdlijnen wordt het totale beleid in drie hoofdstukken weergegeven. De Nota Grond 2015 gaat vergezeld van drie toelichtende bijlagen.

De navolgende pagina’s vormen een puntsgewijze samenvatting van de drie delen die gezamenlijk de Kadernota Grond 2015 vormen: grondbeleid, grondprijzenbeleid en gronduitgiftebeleid. De Kadernota Grond vervangt drie voorgaande beleidsnota's; Grondbeleid 2010-2014, Grondprijzenbeleid 2007 en delen van de nota Gronduitgifte en conversie 2007.

Doel Kadernota Grond 2015

Met de Kadernota Grond 2015 worden belanghebbenden - ontwikkelende partijen, bedrijven, raadsleden en bewoners - geïnformeerd over het beleid rondom de ontwikkeling en de verkoop van grond binnen de gemeente Schiedam. Daarbij wil de gemeente transparant zijn over haar handelen en de juiste instrumenten bieden voor de realisatie van de ruimtelijke programma’s die al zijn vastgesteld.

Rode draden in het grondbeleid

Faciliterend grondbeleid

Eén van de voornaamste beleidsuitgangspunten in de Kadernota Grond 2015 heeft betrekking op de rol van de gemeente bij de fysieke ontwikkeling van de stad. Deze rol zal steeds vaker faciliterend van aard zijn, in plaats van een actieve rol die de gemeente in het verleden veelvuldig oppakte. De gemeente laat de fysieke ontwikkeling zoveel als mogelijk aan de markt over, tenzij de tussenkomst van de gemeente gewenst is. Bijvoorbeeld omdat haar beleidskaders en programma’s om actief beleid vragen.

Marktconform handelen

De gemeente is bij grondontwikkeling veelal actief in markten waarin ook bedrijven actief zijn. Dat kan zijn als opdrachtgever van diensten en werken, maar het is bijvoorbeeld ook van toepassing bij de verkoop of reservering van grond. In dat kader is het van belang dat de gemeente steeds marktconform handelt.

Zorgvuldigheid

De gemeente dient zorgvuldig te handelen om onder meer willekeur te voorkomen. De Kadernota Grond 2015 beschrijft de wijze van handelen van de gemeente Schiedam binnen gebiedsontwikkeling en bij grondtransacties.

Voornaamste beleidswijziging

De standaard methode waarin grond in het vervolg uitgegeven zal worden is gewijzigd van erfpacht naar eigendom. Op bedrijventerreinen wordt in eerste instantie teruggevallen op erfpacht. Het college van burgemeester en wethouders kan van geval tot geval besluiten tot uitgifte in eigendom (c.q. conversie van erfpacht naar eigendom). Daarbij maakt het college deze keuze aan de hand van beoordeling van vier criteria.

Het nieuwe uitgangpunt in het uitgiftebeleid betekent voor woningbouw en voor maatschappelijke / bijzondere functies (daarbij moet gedacht worden aan scholen, zorgcomplexen, gebedshuizen e.d.) dat de grond voortaan direct in eigendom zal worden uitgegeven. Dit was in het verleden op basis van erfpacht. Voor woningbouw was conversie van erfpacht naar eigendom in het verleden al mogelijk voor particulieren, maar nu kan dus in alle gevallen direct in eigendom worden uitgegeven.

Beleidskaders voor Kadernota Grond

De Stadsvisie Schiedam 2030, de Woonvisie Schiedam 2030 en de Ontwikkelingsvisie Binnenstad vormen de voornaamste gemeentelijke beleidskaders voor het grondbeleid. Daarnaast heeft landelijke wet- en regelgeving invloed op het grondbeleid. Specifieke aandacht heeft wet- en regelgeving die toeziet op het creëren van een gelijk speelveld voor bedrijven onderling en tussen de overheid en bedrijven.

De programmatische opgave van Schiedam bestaat grotendeels uit ontwikkelingen in bestaand gebied en uitbreidende ontwikkelingen in het kader van ‘Schiedam in beweging’.

De Woonvisie maakt duidelijk dat er behoefte is aan grondgebonden woningen en bijzondere woonmilieus. Gestuurd wordt op het vergroten van het eigen woningbezit en kwaliteitverbetering van de bestaande woningvoorraad.

De Ontwikkelingsvisie voor de binnenstad stelt als doelstelling om meer mensen naar de binnenstad te trekken en deze langer vast te houden. Daarvoor zijn bijzondere woonmilieus nodig, net als een goede bereikbaarheid en voldoende parkeermogelijkheden.

HOOFDSTUK GRONDBELEID

Beoordeling initiatieven gebiedsontwikkeling

Initiatieven voor gebiedsontwikkeling die niet binnen de kaders van het bestemmingsplan passen worden door het betrokken gemeentelijk programma in eerste instantie beoordeeld op de toegevoegde waarde voor het bereiken van de gestelde programmatische beleidsdoelstellingen. Een positieve beoordeling op haalbaarheid zal aan het gemeentebestuur ter besluitvorming worden voorgelegd om al dan niet medewerking te verlenen aan het initiatief.

Kostenverhaal: privaat- of publiekrechtelijk

Kostenverhaal is van toepassing als de gemeente kosten maakt die geheel of deels aan een particulier bouwplan (zoals gedefinieerd in art. 6.2.1. van het Bro) zijn toe te schrijven. De gemeente geeft de voorkeur aan het verhalen van kosten middels een overeenkomst. Bouwplannen die een tekort kennen, kunnen slechts een ruimtelijke besluit verkrijgen als de gemeenteraad heeft besloten dit tekort te dekken.

Samenwerkingsvormen

Bij gebiedsontwikkeling zijn verschillende samenwerkingsvormen mogelijk, die ieder eigen voor- en nadelen hebben. Bepalend voor de keuze van de samenwerkingsvorm zijn het grondeigendom, de mate waarin de gemeente risico’s wenst te dragen, de beschikbare middelen van de gemeente. Daarbij heeft de gemeente een voorkeur voor faciliterend grondbeleid en laat daarmee de kansen en risico’s van gebiedsontwikkeling zo veel als mogelijk over aan de markt.

Sturen op gebiedsontwikkelingen

In het overwegend hoogstedelijk gebied van Schiedam is sprake van een veelheid van belangen bij gebiedsontwikkelingen. Het organiseren van voldoende kritisch vermogen is daarom essentieel. Dit geldt voor de belangen van de gemeente in het algemeen en de financiële belangen van de gemeente in het bijzonder. Bij het maken van de keuzes en het bepalen van de uitgangspunten in de projecten is het proces zo ingericht dat er een juiste hoeveelheid inbreng word georganiseerd.

Risicomanagement

Risicomanagement is een werkwijze waarbij gestuurd wordt op de kans dat een gewenste of ongewenste gebeurtenis optreedt en de (financiële) effecten die daaruit voortvloeien. Iedere gebiedsontwikkeling (actief of faciliterend) wordt vergezeld van een risico- en kansenanalyse. De som van de risico’s en kansen wordt afgedekt binnen de gemeentelijke risicoreserve. Bij risico analyses van grondexploitaties is de eis dat risico's met een kans van meer de 50% opgenomen moeten worden in de begroting. Voor andere gebiedsontwikkelingen geldt die eis bij een kans van 90%.

Grondexploitaties en NIEGG (Niet In Exploitatie Genomen Grond) openen

Als er sprake is van een gebiedsontwikkeling met meerdere grondtransacties en kosten die over meer dan één jaar verspreid worden dan is een grondexploitatie het beste middel om deze kosten en opbrengsten in te vervatten. Het openen van een grondexploitatie en een NIEGG is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Verantwoording vindt plaats in het MPG (Meerjarenperspectief Grondexploitaties).

Dekking tekorten

Het BBV schrijft voor dat een voorziening moet worden gevormd voor tekorten in grondexploitaties. De voorziening ‘Dekking tekorten grondexploitaties’ voorziet hierin. De grondexploitaties en de bijbehorende voorziening ‘Dekking tekorten grondexploitaties’ zijn rentedragend.

Jaarlijkse herziening (MPG)

Regelgeving vanuit het BBV stelt dat de grondexploitaties minimaal één maal per jaar herzien moeten worden. Deze herzieningen worden in beginsel integraal opgewerkt (alle grondexploitaties tegelijkertijd). Schiedamse grondexploitaties zijn een onderdeel van gebiedsontwikkelingen in Schiedam. Vanwege het bredere perspectief zal het Meerjarenperspectief Grondexploitaties naar verwachting omgevormd worden tot het Meerjarenperspectief Gebiedsontwikkelingen.

Tussentijdse herziening

De gemeenteraad stelt de kaders vast voor de grondexploitaties. Tussentijdse herzieningen worden opgewerkt bij afwijkingen van de kaders. Voor de financiële kaders geldt dat wordt herzien, indien:

• •

  Een afwijking van 10% op de kosten en/of opbrengsten, met een effect van minimaal €100.000;

• •

  Een afwijking op de kosten en/of opbrengsten met een effect van meer dan € 250.000;

• •

  Een afwijking op saldo van kosten en opbrengsten met een effect van meer dan € 250.000.

NB. De afwijkingen worden gewaardeerd op contante waarde.

Winstneming

De gemeente Schiedam kan winst nemen als de grondexploitatie voor meer dan 50% gerealiseerd is en dan alleen het deel van de gerealiseerde winst dat hoger is dan de nog te realiseren opbrengst.

Input grondexploitaties

Grondexploitaties zijn dynamische berekeningen van een resultaat op een gebiedsontwikkeling

waarbij rekening wordt gehouden met de invloed van tijd, rente en inflatie. De uitkomst van de

berekening is volledig afhankelijk van input en dus is het van groot belang dat de input een voldoende mate van kwaliteit heeft. Bij grondexploitaties wordt de kwaliteit van de input voor verschillende onderdelen van de berekening geborgd.

Grondexploitaties afsluiten en nacalculatie

De gemeenteraad besluit tot het afsluiten van een grondexploitatie of een deel daarvan. Een aanleiding voor het afsluiten van een grondexploitatie kan zijn dat alle opbrengsten en de investeringen (nagenoeg) gerealiseerd zijn. Bij het afsluiten van een grondexploitatie (of een deel daarvan) wordt tevens een nacalculatie uitgevoerd.

Onderhandeling

Voor iedere onderhandeling stelt de gemeente een onderhandelingsteam samen, waarbij de aanleiding voor de onderhandeling bepalend is voor de samenstelling van het team. Tijdens de onderhandelingen zal de gemeente zich ten allen tijde laten vertegenwoordigen door minimaal twee gemeenteambtenaren.

Mandatering aangaan overeenkomsten

Om de schijn van bevoegdheid tot het aangaan van privaatrechtelijke overeenkomsten te voorkomen, zal gedurende onderhandelingen met betrekking tot vastgoedtransacties tussen de gemeente en derden, géén incompleet college van Burgemeester en Wethouders aanwezig zijn.

Bankgarantie

Als het door de gemeente noodzakelijk wordt geacht om aanvullende zekerheden te verkrijgen omtrent de nakoming van de verplichtingen door de contractpartij, dan zal zij vragen om een onherroepelijke en onvoorwaardelijke bankgarantie.

Grondreservering

In bepaalde gevallen heeft een ontwikkelende partij de wens om een kavel te reserveren voor een mogelijke toekomstige ontwikkeling. Als de reservering vanuit de doelstellingen van de gemeente gewenst is, dan gaat het college een reserveringsovereenkomst aan met de ontwikkelende partij.

Contractmanagement

Het beheer van lopende contracten is van groot belang voor het beheersen van de risico’s. Na het sluiten van een overeenkomst voor gebiedsontwikkeling worden de hieruit volgende rechten en verplichtingen in beeld gehouden door het gemeentelijk contractmanagement.

HOOFDSTUK GRONDPRIJZENBELEID

Methodieken voor grondwaardebepaling

De gemeente Schiedam kiest voor de residuele methode als vertrekpunt voor grondwaarde bepaling. Uitzonderingen zijn maatschappelijke en bijzondere functies als scholen, bibliotheken, sportvoorzieningen etc.

• •

  Sociale woningbouw

In de Kadernota Grond 2015 wordt voor de sociale woningbouw uitgegaan van de residuele methode, waarbij uitgegaan wordt van het uitponden (verkopen) van de woningen na twintig jaar. De gemeente laat zich om de vier jaar adviseren door een onafhankelijk deskundige bij de vaststelling van de gemiddelde grondwaarde per woning.

• •

  Particulier opdrachtgeverschap (vrije sector woningbouw)

In de Kadernota Grond 2015 wordt voor particulier opdrachtgeverschap uitgegaan van de residuele grondwaardemethodiek aan de hand van normatieve uitgangspunten. Dit betekent dat ten tijde van de waardebepaling van de grond nog geen concreet bouwplan aanwezig hoeft te zijn.

• •

  Bedrijventerreinen

Gelijk aan particulier opdrachtgeverschap wordt in de Kadernota Grond 2015 uitgegaan van de residuele grondwaardemethodiek aan de hand van normatieve uitgangspunten. Dit betekent dat ten tijde van de waardebepaling van de grond nog geen concreet bouwplan aanwezig hoeft te zijn.

Tevens worden de comparatieve grondwaarden van gronden op locaties die met de Schiedamse bedrijventerreinen concurreren meegenomen in de prijsbepaling. Voor de bepaling van de comparatieve grondwaarden op terreinen gelegen buiten Schiedam laat de gemeente om de vier jaar een onderzoek doen door een onafhankelijk bureau. Tussentijds wordt dit onderzoek op houdbaarheid gemonitord. Jaarlijks worden binnen de projecten de grondprijzen bepaald op basis van de gekozen prijsstrategie, de residuele grondwaarde en de comparatieve waarde.

• •

  Commerciële voorzieningen en gezondheidszorg

Voor functies met een commercieel karakter –dit betreft ook een deel van de gezondheidszorg– wordt de grondwaarde op basis van de residuele grondwaardemethodiek bepaald.

• •

  Maatschappelijke en bijzondere doeleinden

Onder maatschappelijke en bijzondere doeleinden worden functies verstaan zonder winstoogmerk. Voor maatschappelijke en bijzondere doeleinden wordt nu uitgegaan van de residuele grondwaardemethode, op basis van ene bouwplan en op basis van een marktconforme commerciële exploitatie. Daar waar de kostprijs van de grond de residuele grondwaarde overstijgt zal de kostprijsmethode worden gehanteerd. Voor sommige functies wordt vanuit het Rijk financieel bijdragen in de kosten voor de grondverwerving. In dat geval is de bijdrage de norm voor de hoogte van de grondwaarde.

• •

  Reststroken (incl. snippergroen)

De grondprijzen voor restpercelen wordt bepaald op basis van een gedifferentieerd grondprijssysteem.

Met de vaststelling van de ‘Werkwijze snippergroen’ worden gronden met die classificatie voorzien van een gematigde uitgifteprijs.

• •

  Motorbrandstofverkooppunten

Het vastgestelde beleid ten aanzien van motorbrandstofverkooppunten zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 27 oktober 2011 blijft ongewijzigd.

HOOFDSTUK GRONDUITGIFTEBELEID

Eigendom is uitgangspunt

Het nieuwe gronduitgiftebeleid wordt gekenmerkt door het feit dat gronduitgifte in eigendom het uitgangspunt is. Alle nieuwe gronduitgiften gaan in eigendom, tenzij teruggevallen dient te worden op erfpacht als uitgiftevorm (zie verderop). Als een gegadigde voor gronduitgifte in eigendom toch de voorkeur zou hebben voor uitgifte in erfpacht, dan kan daaraan tegemoet worden gekomen.

Samenhang gronduitgiftebeleid en conversie naar eigendom

Het nieuwe conversiebeleid volgt vanzelfsprekend bovenstaand uitgangspunt. Alle bestaande erfpachten kunnen worden omgezet naar eigendom, uitgezonderd de situaties waar, analoog aan uitgifte, teruggevallen dient te worden op erfpacht.

Bestaande conversiemethodiek

De bestaande berekening van de conversieprijs, diverse parameters e.d. vormen het ongewijzigde systeem voor de afhandeling van de conversies naar eigendom. Conversie mogelijk, maar niet verplicht.

Gronduitgiften voor maatschappelijke of bijzondere functies

Hoofdregel is uitgifte in eigendom. In deze gevallen is sprake van een marktconforme grondprijs.

Informatieverstrekking, eenmalige actie.

Alle particuliere woningerfpachters hebben de afgelopen 10 jaar een aanbod voor conversie naar eigendom ontvangen via mailings per buurt en per wijk. Omstreeks 25% van hen heeft de erfpacht omgezet naar eigendom. De bestaande informatiebrochures over erfpacht en conversie naar eigendom zijn in oorsprong inmiddels 10 jaar oud.

Het voorlichtingsmateriaal zal worden geactualiseerd. Aan alle erfpachters zal vervolgens een algemene mailing over erfpacht en conversie naar eigendom worden verzonden. Deze actie heeft een tweeledig doel.

• -

  De mogelijkheid van conversie naar eigendom wordt nadrukkelijk onder de aandacht gebracht.

• -

  De betekenis van erfpacht wordt uitgelegd.

Informatieverstrekking, gerichte mailings

Regelmatig zullen informatieve mailings worden verzorgd aan alle erfpachters. Deze mailings zijn deels herhalingsacties voor wat betreft de algemene informatie over erfpacht en conversie naar eigendom. Daarnaast wordt  - met deze mailings -  iedere erfpachter, met informatie uit de gemeentelijke erfpachtdatabase, geïnformeerd over voor hem belangrijke informatie zoals actuele canon, aanstaande datum van canonherziening en contractuele expiratiedatum. De herhalingscyclus hiervan is, per contract teruggerekend vanaf belangrijke contractmomenten, vijf jaar.

Informatieverstrekking, diensverleners

Met name de lokale makelaars vervullen een sleutelrol bij de informatieoverdracht over erfpacht en con­versie naar eigendom. Ook het notariaat vervult zo’n sleutelrol, maar komt in veel gevallen pas later in het transactie­proces in beeld. Hypotheekadviseurs zijn in een vroeg stadium betrokken bij overdrachten van vastgoed. In de komende tijd zal gerichte specialistische informatieverstrekking aan deze beroeps­groepen over conversie naar eigendom worden uitgewerkt tezamen met de nodige basisinformatie over erfpacht.

Conversie naar eigendom bij canonherziening, herzieningsmethodiek

Op moment van integrale canonherziening vindt van gemeentewege een taxatie van de grondwaarde plaats. Bij die gelegenheid zal een concreet aanbod voor conversie naar eigendom worden gedaan, naast het gewone voorstel van de canonherziening. In een aantal gevallen is (bij woningerfpachten) door historische keuzen (soms door rechtsvoorgangers) sprake van een verouderde herzieningsmethodiek van de canon. Voor het geval dat men geen gebruik wenst te maken van de mogelijkheid van conversie naar eigendom, zal in die gevallen zal bovendien de mogelijkheid worden geboden over te stappen op een moderne herzieningsmethodiek.

Canonsprong

Inmiddels is duidelijk dat actuele integrale canonherzieningen in veel gevallen tot verlaging van de canon leiden. De kans dat een canon (veel) stijgt neemt af. Toch blijft de zorg voor grote canonverhogingen. Elke verandering in de hoogte van de canon heeft een direct verband met de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt. Ondanks die marktwerking kan in concrete gevallen sprake zijn van een canon­sprong die problematisch is. Conversie naar eigendom is de meest voor de hand liggende oplossing om (voor altijd) canonverhogingen te voorkomen. Dat is niet altijd voor iedereen mogelijk (door bijvoorbeeld leeftijd, werkeloos­heid, schulden). Voor problematische canonverhogingen zal maatwerk worden geboden via een zogenoemde klimcanon. Vuistregel hierbij is dat dit bij woningerfpachten automatisch wordt aangeboden indien sprake is van verdubbeling van de canon over een tijdsvak van 10 jaar. Hiernaast bestaat een regeling ‘schrijnende gevallen’ waardoor een concrete korting op de canon wordt verleend, welke wordt bijgeschreven voor afrekening indien de woning ooit met overwaarde wordt verkocht.

Garantieprijs conversie 3 jaar bij nieuwbouwwoningen

Een ontwikkelaar kan binnen het bovenomschreven beleid ervoor kiezen een woningproject toch op erfpachtgrond te ontwikkelen. Hierdoor behoeft de grondcomponent niet gefinancierd te worden ten laste van eigen liquiditeit of beschikbare kredietruimte. Meestal vindt conversie naar eigendom plaats op het moment dat de particuliere eindafnemer juridisch geleverd krijgt. Daartoe zou de grondwaarde getaxeerd moeten worden. Het erfpachtrecht is dan enkele weken tot enkele jaren oud is. Een taxatie levert vertraging in de behandeling alsmede extra kosten op en zal vermoedelijk een grondwaarde rapporteren omstreeks het niveau van de uitgifteprijs. Voor deze gevallen vindt geen taxatie meer plaats in het geval dat conversie naar eigendom plaatsvindt binnen drie jaar na ingangs­datum van de erfpacht. De conversie­prijs zal worden berekend aan de hand van de bij de vestiging gehanteerde (marktconforme) uitgifteprijs.

Taxatie- en behandelingskosten conversie

Voor het in behandeling nemen van elk verzoek tot conversie naar eigendom wordt vooraf een bedrag aan behandelingskosten in rekening gebracht. Het gebruikelijke bedrag ad € 500,- wordt verlaagd tot € 200,-. Dit bedrag wordt, zoals gebruikelijk, gerestitueerd c.q. verrekend in het geval dat de aanvraag resulteert in een geslaagde transactie.

Erfpacht als uitgiftevorm

In de volgende situaties wordt teruggevallen op erfpacht als uitgiftevorm.

• -

  Bedrijventerreinen

Definitie bedrijventerreinen

• -

  Spaanse Polder/’s-Graveland (zuid en noord)

• -

  Kethelvaart

• -

  Schieveste

• -

  Havengebied (Wilhelminahaven, Wiltonhaven, Vijfsluizen)

• -

  Nieuw Mathenesse

Eigendom binnen bedrijventerreinen

In bepaalde gevallen kan binnen de bedrijventerreinen sprake zijn van uitgifte in eigendom (c.q. conversie naar eigendom). Een verzoek daartoe zal door het college van burgemeester en wethouders worden beoordeeld aan de hand van vier criteria, te weten:

(1) werkgelegenheid,

(2) de mate waarin het past binnen het profiel en programma van het gebied,

(3) de mate waarin het past binnen het beleid voor de bedrijventerreinen,

(4) de financiële consequenties voor de gemeente.

Beoordeling op basis van alleen de vier genoemde criteria zou kunnen leiden tot willekeur. Het college van burgemeester en wethouders zal daarom de vier eerder genoemde criteria in 2015 per bedrijventerrein verder uitwerken als beleidsregels in de vorm van subcriteria.

Bestaande erfpachtvoorwaarden

De bestaande erfpachtvoorwaarden 2004, de uitgiftetermijn van 99 jaar, de afkoopmogelijkheid voor 50 jaar en de wijze van canonberekening vormen het ongewijzigde systeem voor de situaties dat wordt teruggevallen op erfpacht als uitgiftevorm, casu quo indien de gegadigde toch de voorkeur zou hebben voor uitgifte in erfpacht.

Hardheidsclausules

Teneinde ongewenste of onbedoelde situaties te voorkomen zijn er hardheidsclausules opgenomen.