Volkshuisvestingsplan 2004-2014

Hoofdstuk 1 Landelijke ontwikkelingen op de huur- en koopwoningmarkt

Het Woningbehoefte Onderzoek (WBO) biedt vierjaarlijks een venster op de woningmarkt. Het WBO van 2002 geeft een visie op de woningmarkt ten tijde van economische neergang. Het beeld dat opdoemt vertoont de sporen van de sterk gestegen huizenprijzen, de teruggelopen woningbouwproductie en het verminderde vertrouwen van de consument in de economie.<cursief>1.1 De grote lijn </cursief>Ten opzichte van het WBO van 1998 zien we nog steeds een grote vraag naar meer woonkwaliteit. Dit uit zich in een grote vraag naar koopwoningen. De consument is bereid flink te betalen voor kwaliteit. Is er dan niets aan de hand op de woningmarkt? Zeker wel. De kansen van woningzoekenden om in de huursector op korte termijn een woning te vinden zijn stevig gedaald. De prijsstijgingen in de koopsector zijn zo groot geweest dat de verhouding tussen prijs en kwaliteit de consument steeds minder goed bevalt. Bovendien is het consumentenvertrouwen sinds 2000 zeer sterk gedaald. Parallel aan deze ontwikkelingen is de doorstroming van huur naar koop sterk teruggelopen.De grote trends op de Nederlandse woningmarkt zijn niet alle even goed te voorzien. Toch zijn de demografische trends voor de nabije toekomst wel te schetsen. Het aantal starters dat zich jaarlijks een plek op de woningmarkt moet verwerven blijft stabiel tot 2010. De vergrijzing slaat toe. Bij het verlaten van de woningmarkt door ouderen komen vooral veel huurwoningen vrij. Tegelijkertijd worden steeds meer mensen oud in een koopwoning. Per saldo leidt de vergrijzing daarmee tot meer druk op de koopwoningenmarkt en minder druk op de huurwoningenmarkt. Als in de komende periode de woningproductie weer op gang komt, grote stijgingen van de koopprijzen uitblijven en de consument weer wat vertrouwen krijgt in de economie, zijn de ingrediënten voorhanden om de dreigende kloof tussen de huur- en koopmarkt af te wenden.<cursief>1.2 Minder verhuisgeneigden, meer urgent woningzoekenden </cursief>De verhuisgeneigdheid is in de afgelopen jaren sterk afgenomen. In 1998 gaven bijna 2,3 miljoen huishoudens (ruim 1 op de 3) aan, een verhuizing in de komende jaren te overwegen. In 2002 zijn dat er nog 1,8 miljoen (ruim 1 op de 4). Er zijn dus steeds minder huishoudens op zoek naar verbetering van de woonsituatie. Voor degenen die anno 2002 wel op zoek zijn, is de nood echter hoger. De woningzoekenden zijn in toenemende mate starters en doorstromers die op korte termijn willen (of moeten) verhuizen. Het gaat deze groepen niet zozeer om een kwaliteitssprong of financieel voordeel, maar veel meer om huisvesting in de klassieke zin van het woord: ‘een dak boven het hoofd’. Doordat het nu vooral de ‘urgenten’ zijn die willen verhuizen, is ook de samenstelling van de vraag veranderd. De vraag richt zich meer dan voorheen op de huursector. Zowel binnen de koop- als de huursector is vooral de vraag naar eengezinswoningen groot.<cursief>1.3 Minder dynamiek </cursief>In de periode voorafgaand aan het WBO 2002 is aanzienlijk minder verhuisd dan in de jaren voor de meting uit 1998. Alleen in de koopsector wordt nog ‘gewoon’ verhuisd. De stagnatie van de dynamiek laat zich ten eerste zien in de verminderde doorstroming van de huur- naar de koopsector. Steeds minder mensen maken die sprong. Het gevolg is dat er ook minder huurwoningen vrijkomen voor degenen die een ander huurhuis zoeken. En uiteindelijk zijn er daardoor ook minder huurwoningen beschikbaar voor starters. De afname van het aanbod voor starters wordt verder versterkt doordat er ook minder woningen vrijkomen door ouderen die ‘uitstromen’.De ouderen blijven langer zelfstandig wonen. Het effect hiervan is vooral zichtbaar in de voorraad eengezinshuurwoningen. Het deel van de Nederlandse huishoudens die hier wonen vergrijst snel. Er vindt vanzelfsprekend wel enige uitstroom van ouderen plaats, maar het aandeel huishoudens woonachtig in een eengezinshuurwoning is voor geen andere leeftijdsgroep zo groot als voor 65-plussers. De beperkte doorstroming naar de koopsector en het uitblijven van de uitstroom van ouderen zorgen ervoor dat een beperkt aandeel van de eengezinshuurwoningen beschikbaar komt. Het effect hiervan wordt nog eens versterkt doordat als gevolg van de vrij omvangrijke verkoop in de afgelopen jaren het totale aantal eengezinshuurwoningen is afgenomen (met 90.000 sinds 1998). De –vrijkomende- eengezinshuurwoning is anno 2002 dan ook een ‘schaars goed’.<cursief>1.4 Groepen in de knel </cursief>De verminderde dynamiek heeft tot gevolg dat er als het ware een stuwmeer van starters ontstaat die geen huisvesting kunnen vinden. Het is belangrijk hierbij op te merken dat daar verder geen demografische basis voor is. Het aantal jongeren dat in een jaar de ‘startleeftijd’ bereikt, neemt eerder af dan toe. Ook lijkt de tendens dat men op jongere leeftijd het ouderlijke huis verlaat niet van wezenlijke invloed. De starters die geen zelfstandige huisvesting kunnen vinden, wijken voor een deel uit naar de niet-zelfstandige woningen of de niet-reguliere voorraad van ‘bewoonde andere ruimten’. Voor starters met een hoog inkomen is een koopappartement steeds vaker een reëel alternatief. In dit segment is de afgelopen jaren relatief veel gebouwd terwijl de groei van de vraag daarbij achterbleef. Daardoor is het een van de beter toegankelijke delen van de markt geworden. Voor de lage inkomens die (bijvoorbeeld na gezinsuitbreiding) willen doorstromen naar een grotere eengezinswoning heeft de woningmarkt momenteel weinig te bieden. Hetzelfde geldt voor de mensen – bijvoorbeeld ouderen – die willen of moeten terugstromen naar een goedkopere woning. Het zijn deze groepen en de starters die in de huidige woningmarkt in de knel dreigen te komen.<cursief>1.5 Meer markt, minder nieuwbouw </cursief>Er zijn meerdere redenen voor de stagnerende doorstroming. Eén van de oorzaken is de achterblijvende productie van nieuwe woningen. Hiervoor zijn vele redenen, maar het meest basale mechanisme dat er aan ten grondslag ligt, is dat de nieuwbouw in het vorige decennium in hoofdzaak een kwestie van de markt is geworden. De economische neergang en de verminderde vraag naar koopwoningen leiden hierdoor vrijwel rechtstreeks tot lage productieaantallen. De ontwikkelaars van nieuwe woningen hebben vanuit verschillende kanten de wind tegen. De concurrentiepositie van de nieuwbouw ten opzichte van de bestaande voorraad is minder gunstig geworden door de sterke stijging van grond- en bouwkosten. In de koopsector wordt het effect hiervan nog redelijk gecompenseerd door de sterke prijsstijgingen in de bestaande voorraad. De huurprijzen in de bestaande voorraad zijn echter veel minder sterk gestegen. Bij de huidige grond- en bouwkosten is het daardoor een lastige opgave om met nieuwbouw op concurrerende – en rendabele – wijze hier betaalbaar aanbod tegenover te zetten. Van belang is ook dat de consument – voor zover die een keuze heeft – terughoudender is geworden. Vooral in de dure segmenten van de koopsector resulteert dat in een teruglopende actieve vraag. Het dalende consumentenvertrouwen uit zich in een geringe investeringsbereidheid, ook waar het gaat om het wonen. De consument is overigens wel degelijk bereid meer te betalen voor dezelfde kwaliteit dan vier jaar geleden, maar dat is onvoldoende om de prijsstijgingen in de koopsector bij te houden.<cursief>1.6 Gescheiden markten </cursief>De koop- en de huurmarkt zijn in relatief korte tijd uit elkaar gegroeid. Waar de koopwoningen ook in verhouding tot de groei van de inkomens in de afgelopen periode duurder zijn geworden, zijn de huurwoningen in verhouding tot de inkomensontwikkeling wat goedkoper geworden. Dit heeft tot gevolg dat steeds minder huishoudens de stap van huur naar koop kunnen en/of willen maken. De prijzen van koopwoningen zijn zo sterk gestegen dat deze voor grote delen van de woningzoekende starters en huurders in financiële zin niet meer bereikbaar zijn. Om een woning te kopen, is het steeds belangrijker geworden dat men vermogen – al dan niet in de vorm van overwaarde op de huidige koopwoning – beschikbaar heeft. Eigenaar-bewoners kunnen hier veelal over beschikken, waardoor de doorstroming binnen de koopsector nog redelijk op peil is gebleven. Een start maken in de koopsector is echter aanzienlijk lastiger geworden. De koop- en de huursector zijn ook voor wat betreft de prijs-kwaliteitverhouding verder uit elkaar gegroeid. De prijzen in de koopsector zijn explosief gestegen, terwijl de huurprijzen vrijwel gelijk op zijn gegaan met de inflatie. De prijskwaliteit verhouding in de koopsector is daarmee minder gunstig geworden, maar die in de huursector is onveranderd. Daardoor is het minder aantrekkelijk geworden om door te stromen, al zou men het kunnen betalen. Voor iemand die een kwalitatief acceptabele huurwoning bewoont, is de prijs voor wat meer kwaliteit in de koopsector sterk toegenomen. <cursief>1.7 Beleid: korte en lange termijn </cursief>De actuele problemen op de woningmarkt – de stagnerende nieuwbouw en de positie van starters en urgent woningzoekenden – vragen om maatregelen. De middelen die het rijk daartoe ter beschikking staan, zijn echter zeer beperkt. Bovendien kunnen deze strijdig zijn met de langetermijndoelstelling van een hoogwaardige woonkwaliteit. Zo ligt het gezien de samenstelling van de huidige woningvraag voor de hand op uitbreidingslocaties meer standaardrijtjeswoningen in het middensegment te bouwen. Het is echter de vraag of hiermee het langetermijn streven naar kwaliteit wordt gediend. Het is dit spanningsveld tussen het langetermijnstreven naar kwaliteit en het bieden van oplossingen voor actuele problemen waarin geopereerd moet worden. Het kortetermijnbelang zal dan ook voortdurend tegen het langetermijnbelang afgewogen moeten worden.

Hoofdstuk 2 Ontwikkelingen op de Brabantse woningmarkt

<cursief>2.1 De groei van de bevolking en de woningvoorraad </cursief>De komende jaren wacht Noord-Brabant in kwantitatieve zin nog een forse woningbouwinspanning. De resultaten van de in 2002 geactualiseerde bevolkings- en woningbehoefteprognose laten zien dat de Brabantse woningvoorraad tussen 2000 en 2030 zal toenemen met 227.500 woningen, van 938.500 woningen in 2000 naar 1.166.000 in 2030. Dat is een groei van zo’n 25%. Bijna de helft hiervan, ruim 107.000 woningen, wordt gebouwd in de periode tot 2010. Daarna zwakt de groei van de woningvoorraad geleidelijk af. Tegenover een groei van de woningvoorraad van 25% staat een bevolkingsgroei van ‘slechts’ een kleine 13% in de periode tot 2030. De gemiddelde woningbezetting loopt dan ook verder terug: van 2,51 in 2000 en 2,50 in 2002 tot 2,28 in 2030. De vergrijzing en het voortgaande proces van individualisering en de hiermee samenhangende sterke groei van het aantal kleine, een- en tweepersoonshuishoudens vormen hiervoor de voornaamste verklaring.<cursief>2.2 Naar een meer kwalitatieve benaderingswijze </cursief>Natuurlijk is het van belang een goed en actueel beeld te hebben van de kwantitatieve woningbouwopgave, maar tegelijkertijd dringt steeds meer het besef door dit kwantitatieve programma in kwalitatieve zin te vertalen. Hierbij spelen vraagstukken over toekomstige ruimtelijke ontwikkelingsrichtingen, ruimtelijke (on)mogelijkheden en zuinig ruimtegebruik een rol, maar bijvoorbeeld ook vraagstukken over de samenstelling van het toekomstige woningbouwprogramma. Kortom, naast de vraag ‘hoeveel’ woningen er in Noord-Brabant nog moeten worden gebouwd, komen vraagstukken omtrent ‘waar’, ‘voor wie’ en ‘wat’ te bouwen meer en meer centraal te staan. De vraag ‘waar’ te bouwen hangt sterk samen hangt sterk samen met het ruimtelijk beleid, zoals dat is verwoord in het ‘Streekplan Noord-Brabant 2002’ en verder vorm en inhoud hebben gekregen in de uitwerkingsplannen die voor de stedelijke en de landelijke regio’s zijn opgesteld.<cursief>2.3 De ‘kwaliteitsvraag’ van de woonconsument D</cursief>oor tal van maatschappelijke en sociaal-economische ontwikkelingen verandert de woningmarkt van een aanbieders- naar een vragersmarkt. Vooral de vraag van de woonconsument naar meer kwaliteit neemt toe. Kwaliteit moet hierbij in ruime zin worden opgevat. Het gaat niet alleen om de woning zelf, maar ook de kwaliteit van de woonomgeving (het woonmilieu) is een steeds belangrijker aspect. Verwacht wordt dat de toekomstige vraag zich enerzijds zal richten op de centrumstedelijke woonmilieus met veel voorzieningen en een compacte bebouwing en anderzijds op de groenstedelijke woonmilieus aan de stadsranden met veel groen en ruim opgezette wijken, evenals op de meer landelijke woonmilieus. Tegelijkertijd zullen delen van de zogenaamde ‘stedelijke buiten-centrum-milieus’ tot de minder gewilde delen van de woningmarkt gaan behoren. Hiertoe behoren met name (delen van) de naoorlogse wijken in de steden, waarvan vooral de goedkopere huur- en flatwoningen uit de gratie van de woonconsument zullen raken. Hier zullen zich steeds nadrukkelijker herstructurerings- en transformatieopgaven aandienen. Het in beeld brengen van deze opgaven, evenals de concrete aanpak ervan, vraagt de komende jaren extra aandacht van alle betrokkenen. De opgaven omvatten vooral de omzetting van (delen van de) ‘stedelijke buiten-centrum-milieus’ in een meer groenstedelijk of centrumstedelijk milieu. Fysieke maatregelen, zoals slopen, verdunnen of soms juist verdichten gaan hier hand in hand, maar ook maatregelen op sociaal en economisch gebied zullen hiervan zeker deel moeten uitmaken. Belangrijk hierbij is de menging van woningtypen en voorzieningen en het inweven van kleinschalige, milieuvriendelijke bedrijvigheid, die mensen kansen biedt een bedrijf te starten en in de buurt werk te vinden. Juist door aantrekkelijke, in verschillende dichtheden vormgegeven woon-, werk- en leefmilieus te bieden, kan ook in de steden worden bijgedragen aan het verbeteren van de sociale samenhang en het voorkomen van sociale uitsluiting.<cursief>2.4 Individualisering en vergrijzing </cursief>Naast de ontwikkelingen van de ‘kwaliteitsvraag’ zijn ook de leeftijds- en huishoudensontwikkelingen en de sterke veranderingen hierin van grote invloed op de samenstelling van het toekomstige woningbouwprogramma. De meest in het oog springende ontwikkelingen zijn de voortgaande individualiseringstendens en de aanstaande vergrijzing. Beide ontwikkelingen hebben een sterke groei van het aantal kleine(re) huishoudens tot gevolg. De individualisering uit zich ook in een grotere diversiteit in woonwensen, samenhangend met de (individuele) leefstijlen en de hierbij gewenste woonvormen. Het in toenemende mate multiculturele karakter van de Brabantse samenleving draagt eveneens bij aan deze diversiteit.<cursief>2.5 Samenstelling van het toekomstige bouwprogramma </cursief>Al met al wordt het steeds belangrijker goed na te denken over de vragen voor wie je bouwt en welke woningen – in combinatie met de beoogde woonmilieudifferentiatie en gelet ook op de samenstelling van de woningvoorraad die er al staat – nog aan de voorraad moeten worden toegevoegd. Meer en meer zal het beleid gericht moeten zijn op strategische nieuwbouw en doorstroming. Ook de met de vergrijzing sterk toenemende behoefte aan diverse woon-zorg-combinaties moet hierbij worden betrokken. De sterke dynamiek in de bevolkingsontwikkelingen in Brabant vraagt om (veel) meer differentiatie in de nieuwbouw. Woningmarktsimulaties tonen bijvoorbeeld aan dat het – op basis van de bestaande samenstelling van de nieuwbouw – trendmatig doorrekenen van vraag en aanbod op de (regionale) woningmarkt leidt tot een overaanbod van dure eengezins-koopwoningen, met name in de groenstedelijke en de meer landelijke woonmilieus. Momenteel wordt een groot deel van de nieuwbouwwoningen in Brabant in dat segment opgeleverd. Naast een eenzijdig overaanbod, dreigt tegelijkertijd in andere segmenten de niet gehonoreerde vraag op te lopen. Te veel ‘bouwen wat er al staat’, terwijl de Brabantse bevolking naar leeftijd- en huishoudenssamenstelling in sterke mate verandert, beantwoordt derhalve steeds minder aan de (veranderende) wensen van de woonconsument. Het is van belang nu op deze (toekomstige) ontwikkelingen in te spelen. Immers, met de afname van de bevolkingsgroei zal in de komende decennia ook de groei van de woningvoorraad in kwantitatieve zin sterk afnemen. Op de samenstelling van de woningvoorraad die er straks staat kan nu dus nog (enige) invloed worden uitgeoefend. Met de afnemende woningbouwaantallen worden deze sturingsmogelijkheden kleiner. Oplossingen en aanpassingen in kwalitatieve zin, samenhangend met de veranderende bevolkingssamenstelling en de veranderende ‘kwaliteitsvraag’ van de woonconsument, zullen dan meer en meer gezocht moeten worden in de bestaande woningvoorraad (sloop, vervangende nieuwbouw, aanpassingen van woningen en woonmilieus). Gelet op de hierboven geschetste (toekomstige) ontwikkelingen en de hiermee samenhangende kwantitatieve, maar vooral ook kwalitatieve vraagstukken op de woningmarkt, is het van belang dat in regionaal verband ontwikkelingsstrategieën voor wonen worden opgesteld. Woningmarkten hebben immers een sterk regionaal karakter.

Hoofdstuk 3 Beschrijving woningmarkt en ontwikkeling woningbehoefte Land van Cuijk

In dit hoofdstuk wordt aan de hand van enkele kerncijfers uit het “Uitwerkingsplan Land van Cuijk: programma wonen��? een globaal overzicht gegeven van de bevolking en woningvoorraad van de vijf gemeenten in het Land van Cuijk.<cursief>3.1 Aantal inwoners en woningen </cursief>In onderstaande tabel wordt het aantal inwoners en het aantal woningen per 01-01-2002 weergegeven:

<onderstreept>Tabel 3.1</onderstreept>

Boxmeer is zowel qua inwoneraantal als qua omvang van de woningvoorraad de grootste gemeente. Cuijk is iets kleiner. De drie overige gemeenten zijn beduidend kleiner.<cursief>3.2 Bevolking </cursief>De bevolkingsopbouw in het Land van Cuijk wijkt enigszins af van het Brabantse gemiddelde. In het Land van Cuijk wonen relatief veel jeugdigen tot 15 jaar (vooral de gemeente Sint Anthonis heeft een relatief jonge bevolkingsopbouw). Als gevolg hiervan is het aantal ouderen in het Land van Cuijk relatief geringer dan in de rest van Noord-Brabant (met name de gemeenten Cuijk en Grave kennen relatief weinig ouderen). Gezien de relatief grote groep tussen 30 en 54 jaar, komt er in de komende periode echter een vergrijzing op de regio af die hoger zal liggen dan het Brabants gemiddelde.De grootste bevolkingsgroei in het Land van Cuijk wordt in de komende decennia verwacht in de gemeenten Cuijk (+8%) en Sint Anthonis (+7%). Voor alle gemeenten geldt echter dat de bevolkingsgroei lager ligt dan het gemiddelde van Noord-Brabant als geheel (+9%).<cursief>3.3 Samenstelling woningvoorraad Land van Cuijk </cursief>Veruit het grootste gedeelte van de woningvoorraad in het Land van Cuijk bestaat uit eengezinskoopwoningen, voornamelijk in het goedkope segment. Slechts een zeer klein gedeelte van de voorraad bestaat uit meergezinswoningen/appartementen. Ook blijkt dat het aandeel middeldure en dure huurwoningen in de totale voorraad vrij beperkt is. De sterke vertegenwoordiging van de eengezinskoopsector geldt voor alle afzonderlijke gemeenten. Huurappartementen zijn in de gemeenten Mill en Sint Hubert en Sint Anthonis nagenoeg afwezig. In Cuijk zijn relatief veel meergezinswoningen. De samenstelling van de woningvoorraad naar eigendom en segment laat geen grote verschillen zien per gemeente. Wel heeft Boxmeer relatief veel dure koopwoningen en zijn er in de gemeente Cuijk relatief veel goedkope huurwoningen aanwezig.<cursief>3.4 Wonen en zorg </cursief>Onderstaande tabel toont het aantal ouderenwoningen (met zorg) per gemeente in 2002, zoals opgenomen in het Lange-termijn Huisvestingsplan van Pantein Verpleging en Verzorging: Tabel 3.2  

 (Voor de gemeente Grave zijn geen gegevens op het vlak van wonen en zorg opgenomen, omdat deze gemeente niet valt onder Pantein Verpleging en Verzorging en omdat Grave wegens deelname aan de pilot ‘strakke contouren’ op het vlak van woningbouw voor de komende periode kwantitatief gezien ‘zelfsturend’ is.) Uit de tabel blijkt dat zich met name in Cuijk en Boxmeer veel ouderenwoningen (met zorg) bevinden. In de kleinere kernen staat slechts een gering aantal van dergelijke woningen. Hierbij dient opgemerkt te worden dat alleen woningen in corporatiebezit zijn meegenomen. Er is geen beeld van het aantal particuliere woningen die geschikt zijn voor zelfstandige bewoning door ouderen. De verpleeghuis- en verzorgingshuiscapaciteit is het grootst in Boxmeer. De gemeente doet hiermee recht aan haar regionale opvangtaak als woon-/zorggemeente. Steunpunten treffen we aan in de kernen Boxmeer, Vierlingsbeek, Haps, Beers, Langenboom, Oploo en Landhorst.Bovenstaande functieverdeling sluit aan bij de A-, B-, C-methodiek. Doel van deze methodiek is het inzichtelijk maken van de kwantiteit en kwaliteit van voorzieningen op het vlak van wonen, welzijn en zorg in alle kernen in een gebied. Dit inzicht leidt tot duidelijkheid voor de zorgvrager en geeft richting aan beleids- en investeringsbeslissingen. In A-kernen zijn alle vormen van zorg, wonen en welzijn te vinden en is de bereikbaarheid van deze voorzieningen voor ouderen en gehandicapten voldoende. Veelal betreft het grotere kernen met een stedelijk karakter. In het Land van Cuijk zijn dit de kernen Boxmeer, Cuijk, Sint Anthonis en Mil. Een B-kern beschikt meestal over ondersteunende en gedecentraliseerde instellingen als verzorgingshuizen en kleine woonzorgvestigingen. Het zijn meestal strategisch gelegen middelkleine kernen. In het Land van Cuijk betreft het de kernen Oeffelt, Vierlingsbeek, Overloon, Haps, Wanroij en Oploo. C-kernen zijn de kleinste kernen in een regio. In deze kernen treffen we meestal nauwelijks voorzieningen aan, maar wel een plaats voor ontspanning en ontmoeting. Met name ondersteunende voorzieningen moeten het wonen voor ouderen in deze kernen langer mogelijk maken. Deze categorie omvat de overige kernen in het Land van Cuijk.<cursief>3.5 Huishoudensontwikkeling 2005-2020 </cursief>Het aantal huishoudens zal de komende jaren naar verwachting toenemen. Deze stijging is grotendeels toe te schrijven aan de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens. Er treedt een behoorlijke vergrijzing op, maar ook het aantal jonge huishoudens stijgt licht. Het aantal huishoudens met een zeer hoog inkomen en het aantal huishoudens met een hoog inkomen neemt naar verwachting de komende decennia sterk toe. Het aantal huishoudens met een midden en laag inkomen neemt niet alleen relatief, maar ook absoluut af.<cursief>3.6 Kwalitatieve woningbehoefte Land van Cuijk </cursief>Bij de berekening van de kwalitatieve woningbehoefte is uitgegaan van het door Companen voor alle gemeenten uitgevoerde kwalitatieve woningmarktonderzoek. Door Companen is bij de behoeftebepaling rekening gehouden met demografische en economische trends en met trends in woonvoorkeuren. Voor het gehele Land van Cuijk is in de periode tot 2015 een additionele woningbehoefte van 5.500 woningen. In onderstaande tabel wordt de raming van de additionele kwalitatieve behoefte 2003-2015 weergegeven:Tabel 3.3  

1.Een levensloopbestendige woning is een zelfstandige woonruimte die zo is ingericht dat de bewoners daar in beginsel hun gehele leven in kunnen blijven wonen, ook al doen zich bij hen lichte functiebeperkingen voor2.Tot aftoppingsgrens huursubsidie3.Gemiddeld € 750 per maandag4.> € 250.0005.&amp;lt; € 250.0006.Alle prijsklassen vanaf € 150.000De levensloopbestendige woningen kunnen de vorm hebben van meergezinswoningen (appartementen), maar ook grondgebonden zijn. Zeker in de dorpen in het Land van Cuijk bestaat grote belangstelling voor grondgebonden typen zoals patiobungalows. De behoefteverdeling kan als aanzet worden gebruikt voor de discussie over de samenstelling van een regionaal woningbouwprogramma. Daarbij dient wel rekening gehouden te worden met de aanzienlijke verschillen die per gemeente kunnen optreden. Bovendien zal per gemeente moeten worden besloten in hoeverre men aan de behoefte tegemoet wil komen via doorstroming of door meer direct voor de behoefte te bouwen.SEV<cursief>Inhaalslag huursector </cursief>Na een periode waarin de nadruk zeer sterk op de koopsector heeft gelegen is er de komende jaren een inhaalslag te maken in de huursector. Daarbij gaat het lang niet alleen om sociale huurwoningen, ook duurdere huurwoningen gaan een belangrijke toekomst tegemoet. In het hele Land van Cuijk bestaat de additionele woningbehoefte tot ca. 2015 uit zo’n 35% huurwoningen en 65% koopwoningen.<cursief>Huursector: vrijwel geheel levensloopbestendig </cursief>De noodzakelijke toevoegingen aan de huursector zijn vrijwel geheel bestemd voor senioren. Dat wil dus zeggen dat levensloopbestendig moet worden gebouwd. Daardoor komen woningen voor starters vrij. Aangezien echter de doorstroming niet altijd volgens de verwachtingen verloopt, is het zinvol deze levensloopbestendige woningen (eventueel tijdelijk) tevens voor starters geschikt te maken. Overigens blijkt bij veel senioren, zeker in de dorpen van het Land van Cuijk, een sterke voorkeur voor grondgebonden levensloopbestendige woningen.<cursief>Koopsector: behoefte aan alle typen </cursief>Ondanks de (tijdelijke) dip in de koopmarkt zal op de langere termijn de behoefte aan koopwoningen verder toenemen. Ook in de koopsector bestaat een belangrijke behoefte aan levensloopbestendige woningen. Een belangrijk deel daarvan zal grondgebonden moeten zijn, omdat dat het meest passend is bij de wooncultuur in de vele dorpen. Daarnaast bestaat er vooral ook behoefte bij mensen die naar een betere of grotere en dus duurdere woning willen verhuizen. Een belangrijk deel daarvan wil een eigen bouwkavel.<cursief>Wonen en zorg </cursief>Ook in het Land van Cuijk heeft de vergrijzing zijn gevolgen voor de gewenste toekomstige huisvestingssituatie. Companen maakt in haar onderzoek onderscheid tussen:•De extramuralisering: het huidige proces van reductie van intramurale capaciteit en substitutie daarvan door zelfstandige woningen. Omdat niet alle plannen van de huidige zorginstellingen bekend zijn, kan Companen hierover geen regionaal cijfer geven.•De toekomstige uitbreiding van de behoefte aan woon-zorgcombinaties: de vergrijzing zorgt er voor dat er een steeds grotere groep komt die voorheen in een verzorgingstehuis terecht zou zijn gekomen, maar die nu zelfstandig moet (en wenst te) gaan wonen met zorg. Deze toekomstige groep is door Companen in de bevolkingsprognose meegenomen en maakt dus deel uit van de behoefte aan de 5.500 woningen. Van de behoefte van 5.500 nieuwe woningen zijn ca. 2.800 woningen toe te schrijven aan senioren. In een belangrijk deel daarvan zal ook zorg geleverd moeten kunnen worden. Dat geldt trouwens ook voor de bestaande woningvoorraad. Het gaat daarbij om allerlei gradaties van zorg en dienstverlening. In een deel van deze 2.800 woningen zal zware zorg geleverd moeten kunnen worden. Het worden nu zorgwoningen genoemd, die thans buiten het contingent vallen, maar wel fysieke ruimte vragen.<cursief>Aandacht voor transformatie</cursief>In het algemeen is de kernvoorraad (sociale huurwoningen) groot genoeg om de zogeheten aandachtsgroep van beleid (de lagere inkomens) te huisvesten. De moeilijke toegankelijkheid van de koopsector heeft er echter voor gezorgd dat er een verstopping is opgetreden, waardoor veel starters niet aan de bak kunnen komen. Dit heeft de druk op de huursector zo opgevoerd, dat noodzakelijke herstructurering zonder vooraf vervangende nieuwbouw moeilijk op enige schaal uitvoerbaar is. Niettemin is de herstructurering van het corporatiebezit op de langere termijn volstrekt noodzakelijk. Gezinswoningen dienen substantieel door levensloopbestendige woningen te worden vervangen.<cursief>3.7 Behoefte op het vlak van wonen en zorg </cursief>Om inzicht te krijgen in de specifieke behoefte aan ouderenwoningen in het Land van Cuijk, is geput uit het Lange-termijn Huisvestingsplan van Pantein. Zoals gezegd in paragraaf 3.4 betreffen deze gegevens het gehele Land van Cuijk, met uitzondering van de gemeente Grave. Om de behoefte te berekenen is de SEV-norm gebruikt (Stichting Experimenten Volkshuisvesting). De norm gaat uit van het gegeven dat 15% van de 65+-ers behoefte zal hebben aan een specifieke ouderenwoning, terwijl 12% behoefte zal hebben aan een ‘woning met zorg’. Bij doorberekening voor het jaar 2015 en vergelijking met het in paragraaf 3.4 genoemde aanbod aan ouderenwoningen, ontstaat voor het Land van Cuijk het volgende beeld:Tabel 3.4  

Opvallend is dat alleen de gemeente Cuijk voor de periode tot 2015 voldoende ouderenwoningen kan aanbieden. De overige gemeenten dienen een inhaalslag te plegen. In alle grote kernen manifesteren zich in de toekomst flinke tekorten. Met name voor de kleinere gemeenten wordt een relatief groot tekort verwacht. De vraag naar ouderenwoningen met zorgfunctie is over de hele regio genomen aanzienlijk.<vet>4. Bevolkingsontwikkeling en woningbehoefte gemeente Sint Anthonis </vet>4.1 BevolkingDe gemeente Sint Anthonis bestaat uit een zevental kernen en een buurtschap. De meeste inwoners wonen in de kern Sint Anthonis (4.217), in Rijkevoort-De Walsert wonen de minste mensen (95). In onderstaande tabel wordt de leeftijdsopbouw per kern weergegeven per 1 januari 2003:Tabel 4.1  

 We zien dat:•de leeftijdsopbouw van de bevolking in Sint Anthonis en Wanroij redelijk gelijk is aan de gemeentelijke leeftijdsopbouw;•in Oploo iets minderen jongeren en kinderen (onder 25 jaar) wonen. In de leeftijdsklasse tussen 25 en 55 jaar wonen in verhouding meer mensen. Boven 55 jaar zien we dat met name de leeftijdsgroep tot 75 iets minder vertegenwoordigd is;•in Stevensbeek, Landhorst, Ledeacker, Westerbeek en Rijkevoort-De Walsert forse afwijkingen van het gemeentelijk gemiddelde zijn. Deze afwijkingen worden veroorzaakt doordat de bevolking kleiner is.<cursief>4.1.1 Bevolkingsprognose </cursief>De toekomstige ontwikkeling van de bevolking en de huishoudens in de gemeente is een belangrijk gegeven voor de gewenste groei van de woningvoorraad. Daarom is een bevolkingsprognose uitgevoerd tot en met het jaar 2023. Daarbij is als uitgangspunt gekozen migratiesaldo=0 voor de bevolkingsontwikkeling. Onderstaande tabel laat de ontwikkeling van de bevolking naar leeftijd en per kern zien voor de periode 2003-2023. De bevolking in de gemeente Sint Anthonis groeit (op basis van geboorte- en sterftecijfers en migratiesaldo=0) in 20 jaar 9,5% van 11.799 in 2003 naar 12.922 in 2023. Dit komt neer op een gemiddelde jaarlijkse groei van 0,5%. De bevolkingsgroei in de afgelopen jaren lag echter nog hoger (0,8% per jaar).Tabel 4.2 

 Enkele conclusies:•de kern Sint Anthonis vergrijst in verhouding tot de gehele gemeente veel minder hard. Het aantal 25 tot 35-jarigen neemt flink toe. De totale bevolkingsgroei ligt iets beneden de gemeentelijke bevolkingsgroei;•in Wanroij is een sterke toename van de 55 tot 65 jarigen (de ‘jonge’ senioren) en van 15 tot 25-jarigen. In Oploo zien we dezelfde ontwikkeling;•in Stevensbeek zien we een grotere toename van 25 tot 35-jarigen, 55 tot 65-jarigen en 75-plussers. Deze laatste groep verdubbelt zelfs in twintig jaar tijd;•de vergrijzing in Landhorst is fors, dit komt door de groei van de 75-plussers. In absolute aantallen wordt een groei van 10 75-plussers in 2003 tot ruim 70 in 2023 verwacht;•de omvang van de leeftijdsgroepen 25 tot 35-jarigen en 55 tot 65-jarigen verdubbelt in Ledeacker;•in Westerbeek beperkt de vergrijzing zich tot de leeftijdsgroepen 65 tot 75-jarigen en 75-plussers. Ook zien we een forse stijging van de jonge kinderen.<cursief>4.1.2 Huishoudensontwikkeling </cursief>Om de toekomstige behoefte aan woningen te kunnen ramen is de bevolkingsprognose omgezet in een huishoudensprognose. Het totaal aantal huishoudens groeit met 23% in 20 jaar. Deze groei is veel groter dan de bevolkingsgroei. Dit komt door de daling van de gemiddelde huishoudensgrootte. Deze gezinsverdunning blijkt ook uit de toename van het aantal kleine huishoudens en de afname van het aantal gezinnen (zie onderstaande tabel). In 2003 was de gemiddelde huishoudensgrootte 2,85 en de voorspelling voor 2023 is 2,55. In deze periode daalt de gemiddelde huishoudensgrootte dus met 10,5%. In onderstaande tabel is de prognose van de huishoudensontwikkeling 2003-2023 weergegeven.

Tabel 4.3  

 In 2003 ligt het aantal gezinnen met kinderen hoger dan de andere huishoudentypen. Het aantal gezinnen daalt in de loop der jaren tot driekwart van het huidige aantal. Het aantal kleine huishoudens van 55 jaar en ouder stijgt fors met ruim 65%. De groei van de 55 tot 65-jarigen is de grootste, ongeveer 90%. Ook het aantal 75-plussers stijgt fors, ongeveer 75%. Voor het aantal kleine huishoudens tussen 35 en 55 jaar wordt een verdubbeling verwacht in de prognose periode. Ook het aantal jonge, kleine huishoudens (onder 35 jaar) stijgt.4.2 WoningvoorraadPer 1 januari 2003 stonden er 4.127 woningen in de gehele gemeente (per 1 januari 2004 staan er 4.154 woningen in de gehele gemeente). De verhouding tussen het aantal huur- en koopwoningen is ongeveer 22% om 78%.4.2.1. Kwantitatieve woningbehoefte per kernDe kwantitatieve woningbehoefte per kern gaat uit van de volkshuisvestelijke woningbehoefte, hierbij zijn ruimtelijke mogelijkheden en beperkingen niet meegenomen. Deze kwantitatieve woningbehoefte is verdeeld over de kernen aan de hand van het aantal starters dat er de komende jaren op de woningmarkt zal komen. In onderstaande tabel is deze behoefte per kern weergegeven:

 Tabel 4.4  

 We zien:•in de gemeente Sint Anthonis neemt de woningbehoefte in de prognoseperiode met 23% toe, ofwel jaarlijks 50 huishoudens;•in de kern Westerbeek ligt de woningbehoefte lager (21%). Ook in Sint Anthonis en Oploo (elk 22%) ligt de toename van de woningbehoefte beneden het gemiddelde;•Een bovengemiddelde toename verwachten we in de kernen Landhorst, Ledeacker (elk 24%) en Rijkevoort-De Walsert (30%). In Stevensbeek en Wanroij is de toename van de woningbehoefte gelijk aan de gemiddelde toename.<cursief>4.2.2. Kwalitatieve woningbehoefte </cursief>In het voorgaande is de kwantitatieve woningbehoefte aangegeven. In het navolgende wordt deze kwantitatieve woningbehoefte omgezet naar soort woningen, de zogenaamde kwalitatieve woningbehoefte. Daarnaast wordt aandacht besteed aan de woningvoorziening van de ‘aandachtsgroep’ en van de senioren in de gemeente Sint Anthonis.<cursief>4.2.2.1. Hoe woont de bevolking van Sint Anthonis anno 2003? </cursief>De woonsituatie in 2003 van de onderscheiden huishoudentypen wordt in onderstaande tabel weergegeven.We zien dat:•zo’n 45% van de kleine huishoudens jonger dan 35 jaar in een huurwoning woont, allemaal van het type eengezinswoning;•ongeveer één op de vijf kleine huishoudens tussen 35 en 55 jaar een woning huurt. Ook dit huishoudentype huurt alleen eengezinswoningen;•de gezinnen hebben een vergelijkbare huuroriëntatie (ongeveer 15%). Een enkeling huurt een kleine woning, het grootste deel een eengezinswoning. In de koopsector zien we dat gezinnen vaker dan kleine huishoudens tussen 35 en 55 jaar in een vrijstaande woning wonen;•van de kleine huishoudens van 55 jaar of ouder ongeveer eenderde in een huurwoning woont. In de huursector woont momenteel een groot deel van de huishoudens in een woning voor kleine huishoudens. In de koopsector woont het grootste deel in een vrijstaande woning, daarnaast wordt ook een eengezinswoning meer bewoont dan bij de andere huishoudentypen het geval is.Tabel 4.5  

<cursief>4.2.2.2.Toekomstige fricties tussen vraag en aanbod</cursief>Hieronder wordt de woningbehoefte naar huishoudentype, naar huur- en koopwoningen en naar woningtype aangegeven in 2008 en 2013. Door confrontatie met de huidige woonsituatie van de verschillende huishoudentypen in 2003 worden de toekomstige fricties op de woningmarkt in Sint Anthonis zichtbaar gemaakt.De volgende zaken zijn in beschouwing genomen:•demografische ontwikkeling;•veranderingen in de huur-/kooporiëntatie: in de periode 2003 tot 2013 is de volgende ontwikkeling van de huuroriëntatie gehanteerd bij de berekening:◦1-en 2-persoonshuishoudens onder 35 jaar: -10%◦1- en 2-persoonshuishoudens 35 tot 55 jaar: -15%◦gezinnen met kinderen: -20%◦1- en 2-persoonshuishoudens 55 jaar en ouder: +10%•verwachte verschuivingen in type voorkeur.<onderstreept>Uitkomsten: fricties in huur en koop </onderstreept>Momenteel is ongeveer 78% van de woningvoorraad in Sint Anthonis een koopwoning; 22% wordt verhuurd. De tekorten in de periode tot 2008 manifesteren zich voor 26% in de huursector en voor de periode 2003-2013 voor 32% in de huursector. Dit betekent een verschuiving richting de huursector. Hierbij wordt uitgegaan van een ontwikkeling in de huurkooporiëntatie. Indien alleen uitgegaan wordt van de demografische ontwikkeling, ontstaat een iets groter tekort in de huursector.Tabel 4.6  

N.B.: de fricties in de periode 2003-2008 en in de periode 2003-2013 geven tekorten (-) weer Fricties naar woning en huishoudentypeDe hiervoor aangegeven fricties zijn afgeleid uit de onderstaande tabel waarin de fricties naar huur- en koopsector, woningtype en huishoudentype zijn aangegeven.Tabel 4.7  

 Op grond van bovenstaande tabel kunnen de volgende conclusies worden getrokken:•de huursector: tekort aan levensloopbestendige woningenEerder is al geconstateerd dat ongeveer 32% van het tekort zich manifesteert in de huursector. Bij nadere analyse zien we dat dit met name de kleine huishoudens van 55 jaar en ouder betreft. Voor de gezinnen zien we (kleine) theoretische overschotten in de huursector. Naar woningtype bezien gaat het met name om een tekort aan levensloopbestendige woningen, daarnaast zien we ook een klein tekort aan eengezinswoningen.•de koopsector: tekort aan bijna alle woningtypenIn de koopsector zien we met name bij de vrijstaande woningen en levensloopbestendige woningen een tekort. Voor de twee-onder-één-kapwoningen en rijwoningen zien we een theoretisch tekort.<cursief>4.2.2.3 Kwalitatieve woningbehoefte per kern, 2003-2013 </cursief>De kwalitatieve woningbehoefte per kern geeft indicaties welke accenten het nieuwbouwprogramma voor de verschillende kernen zouden moeten hebben vanuit volkshuisvestelijk oogpunt. Hierbij is geen rekening gehouden met ruimtelijke mogelijkheden en beperkingen.Tabel 4.8  

•Sint AnthonisDe verhouding tussen het tekort in de huursector en het tekort in de koopsector is in de kern Sint Anthonis ongeveer gelijk aan de gemeentelijke verhouding. In de huursector zien we de grootste tekorten bij de eengezinswoningen. In de koopsector zien we, in afwijking van het gemeentelijk beeld, geen tekort bij de vrijstaande en rijwoningen. Alleen de twee-onder-één-kap en levensloopbestendige woningen vertonen een tekort.•WanroijIn Wanroij is de verhouding tussen de tekorten in de huur- en de koopsector afwijkend van het gemeentelijke beeld. Tweederde van het tekort doet zich voor in de huursector. In Wanroij is, in afwijking van de gemeentelijke tekorten en overschotten, geen tekort aan vrijstaande koopwoningen.•OplooIn Oploo is het tekort aan levensloopbestendige woningen in de koopsector in verhouding minder groot dan in de gemeente. De overige verhoudingen tussen de tekorten en overschotten komen redelijk overeen met het gemeentelijk beeld.•Overige kernenIn de overige kernen hoeven weinig woningen in de huursector te worden toegevoegd, hier ligt het accent meer bij de koopsector. De behoefte in de koopsector is geconcentreerd bij de vrijstaande en in iets mindere mate de levensloopbestendige woningen.<cursief>4.3. De aandachtsgroep: mensen met een laag inkomen</cursief>Een belangrijk onderwerp in de volkshuisvesting is de huisvesting van de zogenaamde aandachtsgroep; de huishoudens met een laag inkomen. Deze huishoudens kunnen over het algemeen moeilijk zelfstandig in hun huisvesting voorzien. Hier ligt dan ook een belangrijke taakstelling voor de gemeente en woningbouwcorporaties.De omvang van de aandachtsgroep in Sint Anthonis bedroeg in 1996 1.570 huishoudens op een totaal van 3.950. De landelijke ontwikkeling geeft aan dat de aandachtsgroep in de komende jaren tot 2020 afneemt. Het percentage van de huishoudens in de gemeente Sint Anthonis, dat behoort tot de aandachtsgroep is ongeveer gelijk aan het landelijk gemiddelde. In 2003 behoort landelijk zo’n 36% tot de aandachtsgroep, dit percentage daalt tot 28% in 2018. Onderstaand het percentage van de aandachtsgroep per kern in 1996.Tabel 4.9 

 De ontwikkeling van de aandachtsgroep in Sint Anthonis kan worden weergegeven volgens een tweetal scenario’s, te weten:•Verdeeldheidscenario: de gemiddelde jaarlijkse economische groei is laag; 1,5%. Economisch blijft Europa achter bij Noord-Amerika en Azië. De kennisontwikkeling is onvoldoende en inefficiënt. De Europese integratie verloopt traag. Er zijn duidelijk nationalistische gevoelens. Het marktmechanisme noch de regelgeving werkt goed. De inkomensontwikkeling is zeer matig (0,8-0,9%). De werkloosheid is hoog en de groei van de particuliere consumptie zwak. De koppeling tussen lonen en uitkeringen blijft gehandhaafd. Werkgelegenheid en bevolking concentreren zich in het westen van het land. Er is nauwelijks ruimte voor kwaliteitsverbetering in de woningvoorraad en nieuwbouw. Er is een laag (im)migratiesaldo. De bevolking groeit nauwelijks: in 2030 zijn er 16,1 miljoen inwoners en 7,7 miljoen huishoudens;•Coördinatiescenario: De economische groei is gemiddeld 2,75% per jaar. Europa doet het internationaal goed. De kennisontwikkeling is meer maatschappelijk gericht. Europees burgerschap, gemeenschapszin en solidariteit zijn belangrijk. Europa kent diverse economische groeisnelheden met minder scherpe internationale concurrentie, meer internationaal milieubeleid en meer collectieve diensten. De inkomensontwikkeling is gunstig (1,6-1,8% per jaar), de werkloosheid matig. De koppeling tussen lonen en uitkeringen blijft gehandhaafd. Ook hier concentreren bevolking en werkgelegenheid zich in het westen van het land. Er is ruimte voor kwaliteitsverbetering, het consumptiepatroon is meer immaterieel en milieuvriendelijk georiënteerd. Er is een hoog (im)migratiesaldo, mede vanwege solidariteit. De bevolking groeit tot 18,5 miljoen personen en 8,3 miljoen huishoudens in 2030.De afname van de aandachtsgroep gaat in het verdeeldheidscenario minder hard dan in het coördinatiescenario. Rekening houdend met het verdeeldheidscenario bedraagt de afname van de aandachtsgroep in 10 jaar 3% (50 huishoudens). Het coördinatiescenario geeft een afname van de aandachtsgroep van 24% (350 huishoudens) in 10 jaar weer. Gezien de huidige economische omstandigheden lijkt het realistischer om bij de confrontatie van de aandachtsgroep en de kernvoorraad uit te gaan van het verdeeldheidscenario. De kernvoorraad is de voorraad woningen die betaald kan worden door mensen met een lager inkomen.Zijn er in de gemeente Sint Anthonis voldoende betaalbare woningen? Dat hangt af van diverse factoren. Naast de omvang van de aandachtsgroep zijn nog twee factoren van invloed op de benodigde kernvoorraad. Een deel van de aandachtsgroep is niet aangewezen op een huurwoning en woont al in een koopwoning (dit aantal wordt constant verondersteld). Daarnaast moet ook rekening worden gehouden met het verschijnsel ‘goedkope scheefheid’. Dit zijn huishoudens die niet tot de aandachtsgroep behoren, maar wel in een betaalbare huurwoning wonen. In principe zouden deze huishoudens hogere woonlasten kunnen betalen in de vorm van een duurdere huurwoning of een koopwoning. Het aantal goedkope scheefwoners in de gemeente Sint Anthonis is bepaald op basis van het percentage in de regio Noordoost-Brabant. Onderstaand de ontwikkeling van de aandachtsgroep in relatie tot de kernvoorraad sociale huurwoningen. 

Tabel 4.10

<cursief>4.4 Pantein Wonen</cursief>Pantein Wonen is de enige toegelaten instelling in de gemeente Sint Anthonis die sociale huurwoningen verhuurt. Naast Pantein Wonen zijn er nog enkele particuliere huurwoningen in de gemeente.Per eind 2002 stonden bij Pantein Wonen 299 woningzoekenden uit de gemeente Sint Anthonis ingeschreven. Per eind 2001 waren dit er 332. Per eind 2000 waren dat er 257 en per eind 1999 271. Opvallend is dat de stijging (ten opzichte van de jaren 2000 en 1999) in het aantal woningzoekenden met name betrekking heeft op de grootste kern van de gemeente en op gezinswoningen. De stijging van het aantal woningzoekenden voor een ouderenwoning is relatief klein.Op de volgende pagina staat een specificatie van het aantal woningzoekenden per kern. De aantallen betreffen het aantal actief woningzoekenden. Dat wil zeggen dat zij per direct of binnen een jaar een huurwoning willen betrekken. Tabel 4.1.1

<cursief>4.4.1 Verkopen en slopen</cursief>Sinds 1988 verkoopt Pantein Wonen alleen woningen waarvan de kale huur boven de maximale huurgrens voor huursubsidie uitkomt. HAT-woningen en woningen voor ouderen worden per definitie niet verkocht.In het verkoopbeleid staat opgenomen dat als voorwaarde voor verkoop geldt dat verkoop als doel heeft om de doorstroming te verbeteren en dat verkoop van bestaand bezit in meer of mindere mate gecompenseerd moet worden door nieuwbouw van huurwoningen. Omdat in het verleden die compensatie nauwelijks mogelijk gemaakt werd door de beperkte richtgetallen voor plattelandsgemeenten, is in 2002 besloten het om de verkoop van bestaand woningbezit niet te laten plaatsvinden.<cursief>4.4.2 Bij voorrang en passend huisvesten van de doelgroep H</cursief>et woningbezit van Pantein Wonen is vrij jong en daarom is het aantal woningen met een lage huur gering. Aangezien mutaties in woningen met lage huren bijna niet voorkomen is het feitelijk onmogelijk om binnen een redelijke termijn woningzoekenden een woning aan te bieden in verschillende prijsklassen. Indien mogelijk wordt bij de toewijzing van woningen rekening gehouden met de relatie inkomen-huur. De praktijk leert echter dat in de meeste gevallen mensen uit de primaire doelgroep toch aangewezen zijn op de duurdere woningen omdat er gewoon geen minder dure woningen ter beschikking zijn of komen. Onderstaand het woningbezit van Pantein Wonen ingedeeld naar type woning en huurprijs. Tabel 4.12 

 Opvallend is dat:•Pantein Wonen met name veel gezinswoningen (49%) en ouderwoningen (32%) bezit;•meer dan de helft van het bezit (51%) in de kern Sint Anthonis staat;•voor de meeste huurwoningen (82%) een huurprijs tussen € 300,-- en € 450,-- moet worden betaald.<cursief>4.5 Wonen, zorg en welzijn </cursief>Zoals ook blijkt uit de toekomstige bevolkingsontwikkeling van de gemeente Sint Anthonis, zal de gemeente de komende periode met een sterke vergrijzing van haar bevolking te maken krijgen. Dit heeft gevolgen voor de woningbouw en voor de zorgvoorzieningen in de gemeente. De zorginstelling en tevens enige toegelaten woningcorporatie binnen de gemeente, Pantein, heeft hierop ingespeeld door in 2003 een Lange Termijn Huisvestingsplan op te stellen. Het Lange Termijn Huisvestingsplan is tevens een vertaling van de te verwachten vraag naar intramurale zorg.<cursief>4.5.1 Regiovisie Verzorging en Verpleging </cursief>In 2001 heeft de provincie Noord-Brabant de regiovisie Verzorging en Verpleging vastgesteld. Uitgangspunt van de regiovisie, die zicht richt op ouderen, gehandicapten en chronisch zieken, is het gegeven dat ook zij er de voorkeur aan geven om zo lang mogelijk hun zelfstandigheid te behouden en regie over hun eigen leven te voeren.Als gevolg van deze ontwikkeling is een functieverdeelplan opgesteld. Als basis daarvoor wordt uitgegaan van de zogenaamde A-B-C methodiek (zoals beschreven in paragraaf 3.4). Doel daarvan is het inzichtelijk maken van de kwantiteit en kwaliteit van voorzieningen op het gebied van wonen, welzijn, zorg en woonomgeving in alle kernen in een gebied.Door Pantein wordt de geografische verdeling en de indeling, A, B of C-kern, in 2005 als volgt gezien:

Tabel 4.13 

ZorgOp grond van de geformuleerde visie en na meerdere raadplegingen van toekomstige zorgvragers en consumentenorganisaties heeft Pantein Verpleging &amp; Verzorging de volgende keuzen gemaakt:•specialistische functies blijven geconcentreerd in de A-kern, meer algemene zorg- en welzijnsfuncties worden in de B-kernen opgewaardeerd;•zowel in de A als de B-kernen is sprake van enige vorm van concentratie;•zowel vanuit de A als vanuit de B-kern is sprake van een ondersteunende functie naar de omgevende kernen;•in de B-kernen worden woonzorgcomplexen annex steunpunten ingericht waar diverse diensten op welzijnsterrein aan elkaar gekoppeld kunnen worden evenals diensten op medisch of paramedisch vlak;•in de C-kernen worden kleine aantallen zorgwoningen gerealiseerd met daaraan gekoppeld enkele gemeenschappelijke ruimten. Deze kunnen dienen voor gezamenlijke activiteiten voor de hele gemeenschap op het gebied van welzijn (samen eten, recreatie e.d.), maar ook kunnen deze dienen als spreekuurruimte voor bijvoorbeeld een huisarts of maatschappelijk werk;•door het creëren van goede vervoersvoorzieningen kunnen de mensen overdag – wanneer nodig – een beroep doen op voorzieningen van de A- en B-kernen. Dit kan betekenen dat zij er zelf naar toe gaan of dat de hulp naar hen toe gebracht wordt. Meestal is dat tijdens de gangbare uren geen probleem. Dat ontstaat vaak buiten de zogenaamde “kantooruren��?.<onderstreept>Wonen</onderstreept>De aandacht van de verantwoordelijken op dit beleidsterrein zal sterk gericht moeten zijn op de snel groeiende vraag naar geschikte ouderenwoningen. Spreiding van beschikbare middelen en het bieden van mogelijkheden tot het realiseren van dergelijke woningen op daarvoor geschikte plaatsen is daarvoor noodzakelijk.De sociale woningbouwBinnen de sociale woningbouw zal het mogelijk zijn op beperkte schaal woningen aan de voorraad toe te voegen in de A-kernen. Toch zal ook hier gebruik gemaakt moeten worden van de mogelijkheden van sloop-nieuwbouw om enigszins aan de toekomstige vraag te kunnen voldoen. Voor zover de contingenten dat in de B-kernen toelaten zal de aanvulling vooral gezocht moeten worden in clustering rondom Woonzorgknooppunten. In de C-kernen is nieuwbouw gezien de contingentering heel moeilijk. Daar zullen de noodzakelijke aanvullingen vooral door aanpassing binnen de bestaande voorraad moeten plaatsvinden. Daarnaast zal er echter blijvend gepleit moeten worden om ook hier enig contingent te creëren. Voor de corporatie betekent dat: realiseren geschikte nieuwbouw in de A-kernen en inzetten op sloop-nieuwbouw van alle niet geschikte ouderenwoningen in de B- en C-kernen op korte termijn (mogelijk met het gelijktijdig aanbrengen van collectieve voorzieningen).De particuliere marktHet grote aandeel particuliere woningen in de gemeente vraagt bijzondere aandacht. De corporatie kan een ondersteunende rol spelen als het gaat om informatie verstrekken, ondersteunen in de planvorming dan wel in de planuitvoering en/of het beheer. Daarnaast is het denkbaar dat zij ongeschikte woningen opkopen, aanpassen en aan de doelgroep doorverkopen. Particulieren zelf kunnen worden gestimuleerd om plannen te maken om hun eigen woning geschikt te maken.De woonomgevingDoor de gemeente zal de geschiktheid van de woonomgeving meer toegespitst moeten worden op het gebruik door ouderen en door mensen met een functiebeperking.<onderstreept>Welzijn (leefbaarheid) </onderstreept>Het welzijnselement is van groot belang. Naast noodzakelijke hand- en spandiensten op het snijvlak van zorg en welzijn, zijn zaken als dagbesteding, ontmoeting en ontspanning van groot belang.VoorzieningenIn de grotere kernen is sprake van een gevarieerd en uitgebreid aanbod van commerciële voorzieningen, zowel wat betreft dienstverlening als wat betreft detailhandel. Gemiddeld genomen voldoet dat niveau nu en in de toekomst. In de kleinere kernen is het probleem van een teruglopend voorzieningenniveau veel duidelijker aanwezig. In sommige kernen is helemaal geen commerciële dienstverlening/detailhandel aanwezig. Oplossingen voor een teruglopend voorzieningenniveau zijn nauwelijks aanwezig, omdat het noodzakelijke draagvlak alleen in stand kan worden gehouden met een groei van het aantal bewoners. Mogelijke alternatieven zijn in een aantal gevallen wel voorhanden. Zij kunnen bestaan uit:•afspraken met winkelbedrijven en dienstverlenende instellingen (banken, postagentschappen) om kleine filialen/agentschappen/automaten in stand te houden;•rijdende winkels met aanvullende servicemogelijkheden;•winkelfuncties die door vrijwilligers in stand worden gehouden en waarbij inkoop en organisatie bij de zorginstellingen ligt; •internetmogelijkheden en teleshoppen;•organiseren van breng- en haaldiensten naar winkelcentra in de subregio;•kleinschalige marktmogelijkheden openhouden.Onderstaand een verdeling van de voorzieningen over de kernen van de gemeente Sint Anthonis:Tabel 4.14 

 Met betrekking tot niet-commerciële dienstverlening vanuit de gemeente (bijv. bibliotheekbus, informatie over sociale voorzieningen) en vanuit de zorg- en welzijnsinstellingen (maaltijdenbezorging, hulp aan huis en tuin, alarmering) blijkt uit de inventarisatie een redelijke spreiding te bestaan. Dat laatste kan niet worden gezegd over de spreiding van medische voorzieningen (huisarts, tandarts en medicijnverstrekking), waarvan met name de kleinere kernen verstoken zijn. Dit laatste punt kan aangepakt worden door ook bij kleinere wooncomplexen spreekuurpunten in te richten met bijbehorend medicijn-uitgiftepunt. Daarnaast is de aanwezigheid van aspecten als welzijnsactiviteiten en openbaar vervoer van groot belang voor ouderen en gehandicapten. In de grotere kernen is dit over het algemeen wel goed geregeld, in de kleinere kernen lopen ook deze aspecten terug.<onderstreept>Ouderenwoningen </onderstreept>Door de vergrijzing zal de komende jaren het aanbod van ouderenwoningen en ouderenwoningen met zorg in de gemeente Sint Anthonis moeten worden uitgebreid. Onderstaand een tabel met daarin aangegeven het aanbod van ouderenwoningen en ouderenwoningen met zorg in 2000 en de vraag van ouderenwoningen met en zonder zorg in 2015 berekend op basis van de SEV-norm (SEV: Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting). In de laatste kolom wordt het verschil aangegeven tussen het aantal ouderenwoningen (met zorg) in 2000 en het te verwachten aantal ouderenwoningen (met zorg) in 2015. Het resultaat hiervan is het te nog te realiseren aantal ouderwoningen.Tabel 4.15  

<cursief>4.5.2 Behoefte aan bijzondere woonvormen</cursief>Door de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) en het Nederlands Instituut voor Zorg en Welzijn (NIZW) zijn normen ontwikkeld voor bijzondere woonvormen met zorgfuncties ten behoeve van alle bevolkingsgroepen met functiebeperkingen. Deze normen zijn door Companen leeftijdsspecifiek gemaakt. Toepassing hiervan op de gemeente Sint Anthonis levert de volgende behoefte aan bijzondere woonvormen per kern op (zie volgende pagina).Bij alle woonvormen is een toename in de behoefte te zien, behalve waar het gaat om intramurale capaciteit. De genoemde woningen behoeven overigens niet altijd via nieuwbouw te worden gerealiseerd. Voor een deel gaat het om het toevoegen van zorg aan bestaande woningen. Het zijn met name de woningen in woonzorgcomplexen, de clusterwoningen en de beschutte woonvormen die nieuw gerealiseerd moeten worden.Tabel 4.16 

Hoofdstuk 4 Provinciale richtgetallen en lokaal woningmarktonderzoek

In 2002 hebben Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant een nieuwe bevolkings- en woningbehoeftenprognose opgesteld met daaraan gekoppeld een indicatie van de toename van de woningvoorraad per gemeente tot 2020. Deze ‘programma-indicatie’ vormt – naast de meer kwalitatieve aspecten die een steeds groter gewicht krijgen in het planbeoordelingsproces – onderdeel van het toetsingskader op grond waarvan ruimtelijke plannen van gemeenten worden beoordeeld. Daarnaast is tegelijkertijd met de vaststelling van de nieuwe prognose ook het woningbouwprogramma geactualiseerd, waarvan bij de opstelling van de uitwerkingsplannen voor de stedelijke en de landelijke regio’s wordt uitgegaan. Deze uitwerkingsplannen worden tevens gebaseerd op het Streekplan Noord-Brabant 2002. In de uitwerkingsplannen wordt onder andere vastgelegd hoe het regionale woningbouwprogramma wordt verdeeld over de gemeenten in de regio. Teneinde daarbij kwalitatieve en actuele inbreng te kunnen leveren is het van belang dat de gemeenten over toegesneden informatie kunnen beschikken over de huidige en te verwachten situatie op het gebied van wonen en volkshuisvesting, zowel op het niveau van de gemeente als op dat van de afzonderlijke kernen. De gemeente Sint Anthonis heeft Companen hiervoor opdracht verleend.<cursief>5.1 Toename van de woningvoorraad in de gemeente Sint Anthonis </cursief>Op grond van de provinciale indicatie van de woningvoorraad per gemeente tot 2020 mag de woningvoorraad in de gemeente Sint Anthonis in de jaren 2005, 2010, 2015 en 2020 respectievelijk bedragen: 4.270, 4.550, 4.740 en 4.895 woningen. Het aantal woningen in de gemeente Sint Anthonis per 1 januari 2003 bedroeg 4.127. In de periode 2003 t/m 2004 mogen dus 143 woningen gebouwd worden. In de periode 2005 t/m 2009 zouden dan 280 woningen gebouwd mogen worden (jaarlijks gemiddeld 56), in de periode 2010 t/m 2014 190 woningen (jaarlijks gemiddeld 38) en in de periode 2015 t/m 2019 155 woningen (jaarlijks gemiddeld 31).<cursief>5.2 Woningmarktonderzoek Companen </cursief>Om de huidige en de te verwachten situatie op het gebied van wonen en volkshuisvesting in beeld te brengen heeft de gemeente Sint Anthonis in 2003 het onderzoeksbureau Companen uit Arnhem opdracht gegeven om dit in beeld te brengen (overigens hebben tegelijkertijd ook de gemeenten Boxmeer en Mill en St. Hubert hiervoor opdracht verleend aan Companen). De voornaamste conclusies van het onderzoek zullen in onderstaande subparagrafen worden besproken.<cursief>5.2.1 Kwantitatieve woningbehoefte per kern afgestemd op provinciale prognose </cursief>Companen is in haar onderzoek uitgegaan van de periode 2003-2023. Om het volkshuisvestingsplan van de gemeente Sint Anthonis op dit onderzoek en op de huidige situatie af te stemmen, zullen in paragraaf 5.4 de cijfers van 2003 worden verwerkt, zodat het volkshuisvestingsplan betrekking heeft op de huidige situatie, de periode 2004-2014. In paragraaf 4.2.1 is reeds de kwantitatieve woningbehoefte van inwoners uit de kernen van de gemeente Sint Anthonis aangegeven. Om nu het woningbouwcontingent van de gemeente hierop af te stemmen, moeten we rekening houden met het volgende:•de provinciale getallen zijn maatgevend. In de periode 2003 tot 2013 mogen 143+280+114(3x38)=537 woningen gebouwd worden;•in buurtschap Rijkevoort-De Walsert zullen geen nieuwe woningen gebouwd worden;•op grond van de woningbehoefte-uitkomsten dient in de kern Sint Anthonis ca. 37% van de gemeentelijke nieuwbouwproductie te worden gebouwd, ca. 25% in de kern Wanroij, ca. 14% in de kern Oploo en ca. 24% in de overige kernen. Rekening houdend met bovenstaande gegevens ziet het kwantitatieve woningbouwprogramma per kern in de periode 2003-2013 er als volgt uit:Tabel 5.1  

<cursief> 5.2.2. Kwalitatieve woningbehoefte </cursief>Door de demografische verschuivingen, inkomensontwikkelingen en veranderingen in woonvoorkeuren zijn de komende jaren ook kwalitatieve veranderingen nodig in de woningvoorraad (zie ook paragraaf 4.2.2). De voornaamste kwalitatieve veranderingen worden hieronder weergegeven:•zowel in de koop- als in de huursector zullen woningen toegevoegd moeten worden;•bij de toevoeging van woningen in de komende 10 jaar ligt het accent meer op de huursector dan in de bestaande voorraad (32% additioneel tegenover 22% in de huidige voorraad). Dit verandert de verhoudingen in de voorraad als geheel echter nauwelijks;•de woningbehoefte voor gezinnen neemt fors af;•de woningbehoefte voor kleine huishoudens van 18 tot 54 jaar en van 55+ers neemt toe.•De laatste in sterke mate;•zowel in de huur- als in de koopsector zal in belangrijke mate aandacht besteed moeten worden aan de gevolgen van de vergrijzing;•in de huursector is een groot tekort aan woningen voor senioren en een klein tekort aan eengezinswoningen. In de koopsector is vooral behoefte aan luxere (vrijstaande) woningen en woningen voor senioren;•de berekeningen wijzen uit dat de kernvoorraad momenteel toereikend is voor de aandachtsgroep. Door de afname van deze groep neemt ook de theoretische ruimte toe. Het is niet aan te bevelen deze ruimte volledig te gebruiken. Meer en meer huishoudens, die niet tot de aandachtsgroep behoren, doen een beroep op de sociale huurwoningen bij gebrek aan alternatief;•ondanks de demografische trend die een terugloop van het aantal jongere huishoudens te zien geeft, is thans een grote vraag naar woningen voor starters. Dit is niet zozeer het gevolg van de omvang van deze groep alswel van het gebrek aan doorstroming en de hoge koopprijzen. De toetreding tot de woningmarkt voor starters is steeds moeilijker geworden.<cursief>5.2.3 Scenario’s </cursief>Bij de vertaling van de onderzoeksgegevens naar een nieuwbouwprogramma voor de gemeente Sint Anthonis kan in hoofdlijnen gekozen worden voor twee scenario’s:<onderstreept>Scenario A: meer gericht op doorstroming. </onderstreept>Dit scenario gaat er van uit dat de belangrijkste fricties op de woningmarkt opgelost kunnen worden door het (weer) op gang brengen van de doorstroming. Daarvoor dienen enerzijds middeldure en duurdere (eengezins)woningen in de koopsector te worden gebouwd. Anderzijds zal de bouw van seniorenwoningen (zowel in huur als koop), gezinswoningen moeten vrijmaken. De starters zullen met name onderdak kunnen vinden in de huursector, omdat daar eengezinswoningen vrijkomen. De bouw van duurdere huurappartementen zou hier ook eventueel aan bij kunnen dragen. De koopprijzen veranderen echter niet door deze doorstroming; de koopprijzen volgen de landelijke trend. Er wordt vanuit gegaan dat die prijzen vooralsnog niet zullen dalen. Starters kunnen in de koopsector dan ook zeer beperkt worden geholpen. In onderstaande tabel wordt dit in aantallen woningen vertaald.Tabel 5.2  

<onderstreept>Scenario B: meer direct bouwen voor de behoefte</onderstreept>Dit scenario gaat er van uit dat het op gang brengen van de doorstroming, op korte termijn, onvoldoende zal lukken. In de tussentijd kan men de woningzoekenden niet in de kou laten staan. Dat betekent dat voor groepen die sterk van doorstroming afhankelijk zijn, specifiek wordt gebouwd. Naast het realiseren van seniorenwoningen (huur en koop) moeten er ook in de nieuwbouw expliciet mogelijkheden voor starters worden geschapen. In de huursector gaat het dan om levensloopbestendige, multifunctionele woningen (die ook voor senioren te gebruiken zijn); in de koopsector zal het één en ander gerealiseerd moeten worden door bijvoorbeeld onrendabele investeringen, verlaagde kavelprijzen en eventueel verkoop in MGE-verband (Maatschappelijk Gebonden Eigendom: woningen die dankzij een lagere grondprijs goedkoper zijn dan een vergelijkbare koopwoning). Dit scenario is meer geschikt ingeval van een tegenvallende economische situatie, waar thans sprake van is, zonder dat de koopprijzen aanmerkelijk dalen. In onderstaande tabel wordt dit in aantallen woningen vertaald.Tabel 5.3 

<cursief> 5.3 Raadsbesluit d.d. 9 februari 2004</cursief>Tijdens de raadsvergadering van 9 februari 2004 heeft de gemeenteraad op basis van de provinciale richtgetallen en de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte die uit het woningmarktonderzoek van Companen naar voren kwamen gekozen voor scenario B, het meer direct bouwen voor de behoefte in de periode 2003-2013. Dit leidt, rekening houdend met de te verwachten fricties op de woningmarkt, tot het volgende gekwantificeerde bouwscenario in de gemeente Sint Anthonis voor de periode 2003-2013:Tabel 5.4 <cursief><onderstreept><vet>SCREENSHOT</vet></onderstreept></cursief>De belangrijkste gegevens en richtlijnen naar de toekomst uit deze tabel zijn het aantal te bouwen huur- en koopwoningen en de prijsklasses waarin gebouwd moet worden.<cursief>5.4 Vertaling tabellen van periode 2003-2013 naar periode 2004-2014 </cursief>Om het woningbouwprogramma af te stemmen op de huidige situatie zullen hieronder de cijfers van 2003 verwerkt worden. 

Tabel 5.5 

In 2003 zijn in totaal 27 woningen gereedgekomen. Deze zullen in mindering moeten worden gebracht op het beschikbare contingent van 537 woningen. Tegelijkertijd mogen er 38 te bouwen woningen voor het jaar 2014 bij het contingent opgeteld worden. Het contingent voor de periode 2004-2014 is dus 548 woningen.Tabel 5.6 <cursief><onderstreept>SCREENSHOT</onderstreept></cursief> 

Hoofdstuk 5 De aanwezige capaciteit per kern

Op basis van de tabel in paragraaf 5.4 (tabel 5.6), bestemmingsplanmogelijkheden en overige informatie zal nu bekeken worden of en in welke mate de aanwezige capaciteit per kern van de gemeente Sint Anthonis voldoende is om de eerder genoemde aantallen woningen tot 2014 te kunnen bouwen.Alle, bij de gemeente Sint Anthonis bekende, concrete bouwplannen en –mogelijkheden zijn geïnventariseerd. De bouwplannen en –mogelijkheden zijn ingedeeld in de volgende categorieën:•A: verleende bouwvergunningen voor woningen die nog niet gebouwd zijn per 1 januari 2004 of thans in aanbouw, maar nog niet gereed zijn;•B: onbenutte restcapaciteit in geldende bestemmingsplannen voor de komende periode;•C: Plannen in de pijplijn voor de periode 2004 tot 2010.Dit leidt tot onderstaande tabel:Tabel 6.1  

 In deze berekeningen zijn niet meegenomen:•de bouw van 22 zorgwoningen in Sint Anthonis en 8 zorgwoningen in Landhorst;•de bouw van ongeveer 50 woningen op Ruimte-voor-Ruimte locaties (± 35 woningen in Sint Anthonis, ± 10 woningen in Wanroij en ± 5 woningen in Stevensbeek);•woningen voor statushouders.In onderstaande paragrafen gaan we deze uitkomsten nu toetsen aan het woningbouwprogramma (zie de 2e tabel uit paragraaf 5.4).<cursief>6.1 Sint Anthonis </cursief>Tot 2014 kan de voorraad in de kern Sint Anthonis worden uitgebreid met 207 woningen. Hiervan kunnen 76 levensloopbestendige huurwoningen gebouwd worden, zowel grondgebonden als niet-grondgebonden. Tevens worden mogelijkheden geboden om 58 gezinskoopwoningen en 73 levensloopbestendige koopwoningen te bouwen. In Sint Anthonis is op dit moment voor 9 woningen in de koopsector een bouwvergunning verleend. Tevens is er nog een onbenutte restcapaciteit in geldende bestemmingsplannen voor 19 koopwoningen (met name bestemmingsplan Sint Anthonis Centrum 2003). In de pijplijn zitten nog plannen voor de bouw van 226 woningen (o.a. 4e ontsluiting Zandseveld, De Drieskes, De Werf 2e fase, Masterplan, Berg en Beekschool, terrein Schuurmans en Tuin Zusters). Van deze 226 woningen is de bouw van 10 huurwoningen en 21 koopwoningen zeker. Van de overige 195 woningen moet nog worden bepaald of het huur- of koopwoningen worden. De woningbouwplannen in Sint Anthonis zijn niet uit te voeren binnen het beschikbare contingent tot 2014. Daarom zullen keuzes gemaakt moeten worden. Mogelijkheden hierbinnen zijn bijvoorbeeld enkele woningen na 2014 te bouwen, binnen bestaande plannen minder woningen te bouwen of enkele van deze woningen als zorgwoningen te bouwen.

Tabel 6.2 

 6.2 WanroijIn Wanroij is de komende jaren de behoefte aan huurwoningen groter dan de behoefte aan koopwoningen. Tot 2014 kunnen in Wanroij 85 levensloopbestendige huurwoningen en 50 koopwoningen gebouwd worden. Deze koopwoningen worden onderverdeeld in 21 eengezinswoningen en 29 levensloopbestendige woningen. In Wanroij zijn op dit moment bouwvergunningen verleend voor de bouw van 18 koopwoningen. Er is een onbenutte restcapaciteit voor de bouw van 3 woningen in geldende bestemmingsplannen. In de pijplijn zijn plannen aanwezig voor de bouw van 120 woningen. Deze plannen hebben o.a. betrekking op De Steeg 1e fase en De Peppels. Ook de woningbouwplannen in Wanroij zijn niet uit te voeren binnen het beschikbare contingent tot 2014. Daarom zullen keuzes gemaakt moeten worden. Een mogelijkheid is enkele woningen na 2014 te bouwen.Tabel 6.3  

6.3 OplooIn Oploo is de behoefte aan koopwoningen groter dan in de kernen Sint Anthonis en Wanroij. In Oploo zullen tot 2014 dan ook maar 27 levensloopbestendige huurwoningen gebouwd worden, tegenover 23 gezinskoopwoningen en 32 levensloopbestendige koopwoningen. Op dit moment zijn bouwvergunningen verleend voor de bouw van 3 koopwoningen. Verder is er een onbenutte restcapaciteit voor de bouw van 24 woningen o.a. binnen het bestemmingsplan Beeksenhof, waarvan in ieder geval 6 koopwoningen en 2 huurwoningen. Pijplijnplannen zijn er in Oploo voor de bouw van 10 woningen binnen de uitbreiding van het plan Beeksenhof en 8 huurwoningen binnen het plan Molenzicht. Ook in Oploo zullen dus nog woningbouwmogelijkheden gezocht moeten worden. Het gaat hier om de bouw van 37 woningen.Tabel 6.4 

<cursief> 6.4 Stevensbeek </cursief>De kern Stevensbeek is één van de kleinste kernen van de gemeente Sint Anthonis. In de kleine kernen is de vraag naar huurwoningen aanzienlijk kleiner dan de vraag naar koopwoningen. Tot 2014 kunnen in Stevensbeek 4 levensloopbestendige huurwoningen en 29 koopwoningen (9 eengezinswoningen en 20 levensloopbestendige woningen) gebouwd worden. In Stevensbeek zijn op dit moment nog geen bouwvergunningen verleend of bestaande plannen bekend voor de bouw van huurwoningen. Wel zijn inmiddels voor de bouw van 8 koopwoningen bouwvergunningen verleend. In Stevensbeek zal derhalve nog gezocht moeten worden naar woningbouwlocaties voor de bouw van 4 huurwoningen en 18 koopwoningen.Tabel 6.5  

<cursief>6.5 Landhorst </cursief>Landhorst is ook één van de kleinere kernen binnen de gemeente. Tot 2014 kunnen in deze kern, volgens de tabel, 4 levensloopbestendige huurwoningen, 12 gezinskoopwoningen en 17 levensloopbestendige koopwoningen worden gebouwd.In Landhorst zijn inmiddels bouwvergunningen verleend voor de bouw van 2 huur- en 2 koopwoningen. Er is op dit moment een onbenutte restcapaciteit voor de bouw van 1 koopwoning. Verder zijn er op dit moment nog plannen voor de bouw van 2 huurwoningen (Kievitshof) en 1 koopwoning. In Landhorst hoeven tot 2014 geen mogelijkheden meer gezocht te worden voor de bouw van huurwoningen. Wel zal er nog naar mogelijkheden voor de bouw van 25 koopwoningen gezocht moeten worden.Tabel 6.6 

<cursief>6.6 Ledeacker </cursief>Voor de kern Ledeacker geldt exact hetzelfde als voor de kern Landhorst. Ook hier kunnen de komende periode 4 levensloopbestendige huurwoningen, 12 eengezinskoopwoningen en 17 levensloopbestendige koopwoningen gebouwd worden. In Ledeacker zijn op dit moment nog geen bouwvergunningen verleend of bestaande plannen bekend voor de bouw van huurwoningen. Wel zijn er op dit moment plannen voor de bouw van 3 koopwoningen. Tot 2014 zal in Ledeacker nog gezocht moeten worden naar woningbouwmogelijkheden voor 4 huurwoningen en 26 koopwoningen. Tabel 6.7  

<cursief>6.7 Westerbeek </cursief>De kern Westerbeek is de kleinste kern van de gemeente. Ook hier is het te bouwen aantal huurwoningen veel geringer dan het te bouwen aantal koopwoningen. Tot 2014 kunnen in de kern Westerbeek 4 levensloopbestendige huurwoningen, 10 gezinskoopwoningen en 14 levensloopbestendige koopwoningen gebouwd worden. In Westerbeek zijn op dit moment bouwvergunningen verleend voor de bouw van 3 koopwoningen. Ook is er nog een onbenutte restcapaciteit in geldende bestemmingsplannen voor de bouw van 5 koop- en/of huurwoningen (bestemmingsplan Westerbeek 1980). In Westerbeek zal in ieder geval nog gezocht moeten worden naar woningbouwlocaties voor de bouw van 18 woningen de periode tot 2014, zowel in de koop- als in de huursector.Tabel 6.8  

Hoofdstuk 6 Nieuw Hoofdstuk

<cursief>7.1 Dorpsontwikkelingsplannen </cursief>Een bestemmingsplan is een vertaling van de bestaande situatie, waaraan in dit geval het toekomstige woningbouwprogramma gekoppeld wordt. Er zijn echter nog talrijke andere toekomstige ontwikkelingen denkbaar. In de nabije toekomst zal gestart worden met het opstellen van dorpsontwikkelingsplannen voor alle kernen binnen de gemeente Sint Anthonis. Hierin wordt een visie bepaald met betrekking tot verschillende beleidsterreinen, waarbij thema’s aan de orde komen zoals: wonen, zorg, voorzieningen, kwaliteit openbaar gebied en integrale veiligheid. In deze ontwikkelingsplannen zal ook zeker aandacht moeten worden besteed aan de wijze waarop de bouw van (sociale) koop- en huurwoningen in de kernen gestimuleerd moet worden. En ook zal zeker aandacht besteed moeten worden aan het vinden van geschikte woningbouwlocaties. Om invulling te geven aan het woningbouwprogramma tot 2014 zullen, met uitzondering van de kern Sint Anthonis, voor iedere kern nieuwe woningbouwlocaties gevonden moeten worden. Bij het actualiseren van de bestemmingsplannen zal in de toekomst dus rekening gehouden moeten worden met deze op te stellen dorpsontwikkelingsplannen. Met het opstellen van enkele nieuwe bestemmingsplannen kan echter niet gewacht worden, omdat de wet voorschrijft dat een bestemmingsplan niet ouder mag zijn dan tien jaar.<cursief>7.2 Realisatie van goedkope(re) woningen </cursief>In paragraaf 5.2.3 worden een aantal mogelijkheden geboden om goedkopere woningen te realiseren, zodat de doelgroep (ouderen en starters) op korte termijn bediend kan worden. Mogelijkheden hiervoor zijn o.a. verlaagde kavelprijzen, kleinere bouwkavels, realisatie van woningen in MGE-verband en projectmatige bouw (bijv. realisatie van 8 starterswoningen aan De Peppels in Wanroij). Om goedkope(re) woningbouw mogelijk te maken bestaan daarnaast een aantal financiële regelingen:<onderstreept>Terugvallende middelen besluit woninggebonden subsidies </onderstreept>.Op 1 januari 1992 is het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) in werking getreden. Het BWS regelde onder meer de geldelijke steun van het Rijk aan de gemeenten voor de bouw van nieuwe woningen en voor renovatie van bestaande woningen. Het betreft een subsidie aan de bouwers van sociale huur- en koopwoningen en premies aan kopers van een sociale koopwoning. Per 1 januari 1999 is de BWS-taak door opheffing van het Streekgewest overgegaan naar het Regionaal Milieubedrijf. Inmiddels is door de invoering van de Wet stedelijke vernieuwing (Wsv) per 1 januari 2000 het BWS komen te vervallen. Nadat het BWS is komen te vervallen, zijn er budgetten vrijgekomen (terugvallende middelen). Indien vóór 1 januari 2005 geen bestemming wordt gegeven aan deze terugvallende middelen, vloeien deze terug naar het Rijk. De totale terugvallende middelen bedragen € 2.106.000,--. Als verdeelsleutel voor de verdeling van deze middelen over de gemeenten is gekozen voor het inwonersaantal. De terugvallende middelen voor de gemeente Sint Anthonis bedragen aldus € 94.781,--. Naast de terugvallende middelen bestaat ook nog een reserve vrijvallende middelen. De omvang van deze reserve bedraagt per 31-12-2003 € 2.167.000,--. Er bestaat geen wettelijke verplichting om deze middelen in te zetten voor het BWS. Vanuit de adviescommissie zullen in de loop van 2004 voorstellen worden gedaan voor besteding van deze middelen. Op basis van de door het Regionaal Milieubedrijf opgestelde subsidieverordening kan subsidie worden verleend voor onder meer het bouwen van huur- en koopwoningen. De bijdrage ineens mag per woning maximaal € 5.500,-- bedragen. De aanvangshuur van een te subsidiëren huurwoning mag maximaal € 486,30 bedragen en de prijs van een koopwoning maximaal € 96.849,--. Om te voorkomen dat de middelen aan het Rijk terugvallen hebben de gemeenten de mogelijkheid om een verdeelbesluit op te stellen waarna door toegelaten instellingen (lees: Pantein Wonen) op basis van dit besluit voor 1 juli 2004 een subsidieaanvraag in het kader van het BWS bij de gemeente kan worden ingediend. Inmiddels is het verdeelbesluit opgesteld en is de subsidieaanvraag door Pantein Wonen opgesteld. De subsidieaanvraag heeft betrekking op de bouw van 20 woningen voor starters in Sint Anthonis. De totale subsidieaanspraak bedraagt € 94.781,-- verdeeld over 20 woningen in de sociale huursector. De subsidieaanspraak per starterswoning binnen bouwplan De Drieskes te Sint Anthonis bedraagt € 4.739,05. Indien subsidie wordt verkregen zal deze geheel toekomen aan de toegelaten instelling. Hierover zal voor het laatste kwartaal van 2004 meer duidelijkheid zijn. <onderstreept>Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) </onderstreept>Om ook starters op de woningmarkt aan een eigen woning te helpen is door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten, kortweg SVn genoemd, de Startersregeling vervaardigd. Op grond van de Starterslening kan aanspraak worden gemaakt op een lening die het verschil overbrugt tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Deze lening is een annuïteitenlening met een looptijd van 30 jaar en is de eerste drie jaar renteloos en aflossingsvrij. Daarna wordt een draagkrachttoets uitgevoerd om de actuele betaalcapaciteit vast te stellen. Nieuwe inkomensruimte wordt dan gebruikt om eerst rente en daarna aflossing op de lening te voldoen. De regeling gaat er van uit dat het inkomen zodanig groeit dat de starter na enkele jaren de rente en aflossing kan betalen. Na 30 jaar moet het restant bedrag zijn afgelost. De gemeente moet een verordening vaststellen waarin een aantal keuzes gemaakt moeten worden: de doelgroep, de aankoopkostengrens en de maximale lening. Ook dient de gemeente het jaarbudget of algemeen plafond dat de gemeente vrij kan maken voor de Startersleningen aan te geven. Het Stimuleringsfonds is een revolverend fonds. Kenmerkend hiervan is dat er gesubsidieerd wordt in de vorm van laagrentende leningen. Doordat de leningen worden afgelost kunnen de middelen steeds opnieuw worden aangewend. De gemeente Sint Anthonis heeft momenteel drie fondsrekeningen die door SVn worden beheerd: één Gemeenterekening en twee Bouwfonds Rekeningen. Alleen ten laste van de Gemeenterekening kunnen leningen worden verstrekt. Het saldo van deze rekening bedraagt momenteel ruim �?� 58.000,-- (hierbij moet opgemerkt worden dat de laatste jaren wel gelden voor storting op de Gemeenterekening van SVn zijn gereserveerd maar niet zijn gestort). Indien door de gemeente een storting op de Gemeenterekening van ongeveer 240.000,-- zou worden gedaan, kan een begin worden gemaakt met het opstellen van de Starterslening in de gemeente Sint Anthonis op basis waarvan starters op de woningmarkt tegen lagere lasten aan een eigen woning geholpen kunnen worden.<cursief>7.3 Prestatieafspraken met de toegelaten instellingen </cursief>Uit tabel 5.6 (paragraaf 4.4) kan opgemaakt worden dat gemiddeld in de kernen van de gemeente Sint Anthonis ongeveer 64% van de te bouwen huurwoningen een huurprijs beneden de € 450,-- moet hebben. Ook is te zien dat van het te bouwen aantal koopwoningen ongeveer 22% goedkoper dan € 150.000,-- moet zijn. Om dit te bewerkstelligen worden investeringen vereist van de toegelaten woningbouwcorporaties in de gemeente Sint Anthonis. Op dit moment is Pantein Wonen de enige toegelaten woningbouwcorporatie in de gemeente Sint Anthonis. Op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) kent een toegelaten instelling van oorsprong vijf verantwoordelingsvelden. In november 2001 is hier een zesde aan toegevoegd. Alle activiteiten van een toegelaten instelling moeten bijdragen aan het vervullen van de kerntaken op één of meerdere van de verantwoordingsvelden:1. Huisvesten van de doelgroep. De corporatie dient zorg te dragen voor de huisvesting van mensen die niet of onvoldoende in staat zijn op eigen kracht over passende woonruimte te beschikken en moet derhalve bestuurlijke en financiële inspanningen richten op het bouwen, instandhouden en beheren van woningen die passend zijn voor deze doelgroep. Daarbij geldt dat bij het verhuren van goedkope huurwoningen zoveel mogelijk voorrang gegeven wordt aan huishoudens met lage inkomens. 2. Kwaliteit van de woongelegenhedenVan de corporatie wordt verwacht dat zoveel mogelijk tegemoet gekomen wordt aan de eisen die ter plaatse in het belang van de huisvesting van de bevolking redelijkerwijs aan de kwaliteit van de woongelegenheden kunnen worden gesteld. 3. Overleg met huurdersVolgens de regels van de Wet op het overleg huurders verhuurder dient de corporatie huurders en overige bewoners te betrekken bij het beleid en beheer. In deze wet is onder meer aangegeven aan welke eisen een huurderorganisatie moet voldoen om aanspraken te kunnen maken op faciliteiten van de verhuurder. In het BBSH is aanvullend hierop geregeld, dat de corporatie er zorg voor draagt, dat bewonersorganisaties die niet onder deze wet vallen, toch hun taken kunnen uitoefenen. 4. Financiële positieEen corporatie moet een financieel beleid voeren dat gericht is op de financiële continuïteit van de eigen instelling, maar ook op de langere termijn van de sociale huursector als totaal. 5. LeefbaarheidVan corporaties wordt verwacht dat zij als bouwer en beheerder van woningen een bijdrage leveren aan de leefbaarheid. 6. Woon-zorgDit taakveld is toegevoegd bij de wijziging van het BBSH in november 2001 om uitdrukking te geven aan het belang van voldoen aan de toenemende behoefte op het terrein van de huisvesting van ouderen als gevolg van de vergrijzing. Het toezicht op de corporaties is in 1998 van de gemeente overgegaan naar het Rijk en tegelijkertijd is daarbij bepaald dat de corporaties jaarlijks aan de gemeente een overzicht overlegt van de voor het volgende jaar geplande activiteiten. Over dit overzicht dient overleg plaats te vinden met de gemeente en dat overleg moet bij voorkeur leiden tot wederzijdse prestatieafspraken. Op basis van dit volkshuisvestingsprogramma 2004-2014 zullen ook voor een langere periode prestatieafspraken gemaakt moeten worden met Pantein Wonen.8. BeslispuntenMet het akkoord bevinden van dit Volkshuisvestingsplan 2004-2014 hebben de gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders besloten, dat:•in de gehele gemeente meer direct voor de behoefte gebouwd wordt, waardoor de benodigde doorstroming en daarmee een goede volkshuisvesting op gang wordt gebracht;•in alle kernen nieuwbouw zal plaatsvinden, zowel in de huur- als in de koopsector;•in de kern Sint Anthonis 38% van de gemeentelijke nieuwbouw plaatsvindt, 24% in de kern Wanroij en 15% in de kern Oploo. De resterende 23% wordt verdeeld over de overige kleinere kernen;•de te bouwen woningen in de kern Sint Anthonis dienen te bestaan uit 37% huurwoningen en 63% koopwoningen;•in de kern Wanroij 63% van de woningen in de huursector en 37% in de koopsector gerealiseerd moeten worden;•in Oploo 33% van de woningen in de huursector zal worden gebouwd en 67% in de koopsector;•in de kernen Stevensbeek, Landhorst, Ledeacker en Westerbeek ongeveer 13% van de nieuw te bouwen woningen in de huursector en 87% in de koopsector gerealiseerd zal worden;•in de kernen Sint Anthonis, Wanroij en Oploo ongeveer 65% van de te bouwen huurwoningen in de sociale sector gebouwd dient te worden (huurprijs beneden de laagste aftoppingsgrens, momenteel € 486,30). In de overige, kleinere kernen is dit percentage 50%;•in alle kernen van de gemeente Sint Anthonis ongeveer 35% van de koopwoningen in de sociale sector gebouwd moet worden. De kosten van deze woningen bedragen niet meer dan € 150.000,--;•ingestemd wordt met de in hoofdstuk 6 weergegeven kwantitatieve en kwalitatieve bouwprogramma’s per kern;•deze programma’s bij voorkeur jaarlijks, maar in elk geval om de twee jaar geëvalueerd en eventueel bijgesteld moeten worden;•prestatieafspraken worden gemaakt met de toegelaten instellingen in de gemeente over de te bouwen woningen in de huursector en in de sociale koopsector.