Grondnota 2002-2010 Gemeente Sint Anthonis

Hoofdstuk 1 Inleiding en doelstelling bouwgrondexploitatienota

Bouwgrondexploitatie is één van de meest risicovolle activiteiten van de gemeente. De omvang van de activiteiten van het grondbedrijf zijn zodanig dat er forse bedragen mee zijn gemoeid. De risico’s die hiermee gepaard gaan zijn dan ook navenant. Om het inzicht te verbeteren heeft de gemeente Sint Anthonis besloten een grondnota op te stellen.  Het doel van de grondnota is het vastleggen van een - lange termijn - visie tot 2010 en –beleid met betrekking tot bouwgrondexploitatie. Voor wat betreft de keuze van het jaartal 2010 is aansluiting gezocht bij de tijdshorizon van de provinciale richtlijnen. De visie in combinatie met de in ontwikkeling zijnde bestemmingsplannen brengen financiële kansen en risico’s met zich mee. De exploitatie van bouwgronden kan financiële risico's met zich meebrengen die voor langere tijd invloed kunnen hebben op de financiële positie van de gemeente. In verband hiermee is het van belang inzicht te verkrijgen in de risico’s en financiële gevolgen die het exploiteren van bouwgronden heeft tot 2010. Deze nota geeft hieraan invulling waarbij uitgegaan wordt van het reeds geformuleerde beleid, de uitgangspunten, de randvoorwaarden en de toegestane groei en de beschikbare bouwgrondcapaciteit. Met deze nota wordt de beheersing van de grondexploitatie voor de komende jaren verder geoptimaliseerd door inzicht te geven in het financieel meerjarenperspectief, de risico’s en het daarbij horende weerstandsvermogen. Bovendien wordt aandacht besteed aan de bedrijfsvoering en interne beheersing. Als eerste zullen echter de beleidsuitgangspunten worden benoemd. Deze zijn het kader waarbinnen de grondnota is uitgewerkt. De beleidsuitgangspunten zijn veelal in aparte (interne) notities vastgelegd. In deze nota wordt niet ingegaan op de exploitatie van de overige gemeentelijke eigendommen en landbouwgronden.<vet>2. Beleidsuitgangspunten en randvoorwaarden</vet>2.1 Inleiding beleidsuitgangspuntenDe gemeente Sint Anthonis maakt deel uit van het Land van Cuijk. Zowel door de provincie Noord-Brabant als in het kader van de samenwerking in het Land van Cuijk heeft de gemeente zich geconformeerd aan een aantal kwantitatieve en kwalitatieve aspecten inzake wonen en economische ontwikkelingen.•De volgende beleidsstukken zijn hierbij leidend:•Nota StructuurvisiePlus Land van Cuijk (Raad 7 maart 2001);•Nota bevolkings- en woningbehoeftenprognose Noord-Brabant actualisering 2000, Provincie Noord-Brabant (oktober 2000);•Nota beleidsvisie wonen 2005 Land van Cuijk (B en W 13 maart 2001);•Rapport woningmarktonderzoek Sint Anthonis 1996 (Raad 20 mei 1996);•Volkshuisvestingplan Sint Anthonis (Raad 20 mei 1996);•Nota woningbouw 2000 - 2010 (gemeente Sint Anthonis, Raad 18 juni 2001);•Nota woningbouw 2002 - 2010 d.d. april 2002, jaarlijkse actualisatie woningbouwgegevens;•Notitie grondprijzenbeleid voor woningbouw en voor bedrijfsvestiging Sint Anthonis (Raad 28 februari 2000);• (Herziene) grondexploitatieberekeningen per ultimo 2001;•Jaarrekening 2001 grondbedrijf gemeente Sint Anthonis.De gemeente heeft bij het bepalen van haar visie in belangrijke mate te maken met regionale en bovenregionale kaders. Deze bepalen in hoeverre de gemeente op de terreinen wonen en economische bedrijvigheid mag groeien. De eigen gemeentelijke bijdrage ligt met name in het bepalen van de kwaliteit hiervan en de keuze van de locaties. De in deze nota gekozen uitgangssituatie is zoveel mogelijk gebaseerd op de situatie ultimo 2001 tenzij anders wordt vermeld.<vet>2.1.1 Grondpolitiek</vet>Grondbeleid betekent dat de gemeente stuurt en zo mogelijk het initiatief neemt om de aanwezige gronden daadwerkelijk voor bebouwing geschikt te maken. In feite vervult de gemeente de rol van bouwgrondproducent, waarbij zij uiteraard bepaalde delen kan uitbesteden. Om daadwerkelijk grond te kunnen transformeren naar bouwgrond zullen de volgende taken tot uitvoering dienen te komen:•voorbereiden en uitvoeren van grondbeleid;•aankopen van gronden;•beheren van gronden in eigendom;•bouw- en woonrijp maken van de gronden;•tijdelijk beheren van de bouwrijpe gronden;•uitgeven van gronden;•financieel-economische plantoetsing.Onder het bouwrijp maken of transformeren van gronden wordt ook verstaan het (beter) geschikt maken van de bestaande bebouwing voor de voorziene uitbreiding of inbreiding. Aan de activiteiten zijn risico’s verbonden, vergelijkbaar met een productieproces op commerciële basis. Te denken valt aan te duur verworven gronden; te lange voorraadtermijnen; te grote voorraden gereed product en het marktrisico van lagere prijzen of langere afzettermijnen. Voornoemde taken kunnen worden uitgevoerd door de gemeente, door een private partij of in een publiekprivate samenwerking. Indien de gemeente het voortouw kan nemen in de productie van gronden, vergemakkelijkt dat de sturing vanuit het sociaal-economisch beleid van de gemeente, doch verhoogt dat ook het risicoprofiel. Het grondbeleid kan, met het door de gemeente zelf verwerven en exploiteren van gronden, worden gebruikt als actief sturingsinstrument om naast beleidsdoeleinden op het gebied van ruimtelijk ordening ook op terreinen van economisch beleid, sociaal beleid en veiligheidsbeleid doelstellingen te realiseren. Er is dan sprake van een actief grondbeleid. Dit in tegenstelling tot passief grondbeleid, waarbij de grondexploitatie in particuliere handen is. In dat geval vervult de gemeente op het gebied van de verwerving en exploitatie geen actieve rol. In de notitie grondprijzenbeleid is vastgelegd dat de gemeente een actief grondbeleid voert waarin zij zoveel mogelijk initiërend en in eigen beheer uitvoering geeft aan het grondbeleid. In de praktijk blijkt overigens dat in de gemeente ook, weliswaar in mindere mate, privaatpubliekrechtelijke samenwerking (PPS) van toepassing is. De volgende particuliere initiatieven vinden momenteel plaats:•Stippentse Hoeve•de TaverneDaarnaast worden PPS-initiatieven ontwikkeld in het kader van Ruimte voor ruimte. Zo is middels raadsbesluit van 9 september 2002 een samenwerkingsovereenkomst aangegaan voor het uitleggebied De Drieskes. Het gevoerde actief grondbeleid in de gemeente kenmerkt zich door strategische grondaankopen in een vroegtijdig stadium.<vet>2.1.2 Te bereiken doelstellingen</vet>Het gemeentelijk grondbeleid is gebonden aan doelstellingen, kwantitatieve en kwalitatieve aspecten van de provincie Noord-Brabant en afspraken binnen het Land van Cuijk. Binnen de genoemde kaders kan de gemeente Sint Anthonis haar eigen grondbeleid vormgeven. Zoals al eerder vermeld kan het grondbeleid van Sint Anthonis een instrument zijn voor de realisatie van doelstellingen op andere beleidsvelden. De samenhang tussen de doelstellingen op gebied van ruimtelijke ordening en volkshuisvesting en de “overall��?-doelstellingen (zoals in de vorige paragraaf alinea 5 is aangegeven) die de gemeente concreet wil bereiken met het grondbeleid is nog niet over de gehele breedte als zodanig geformuleerd. Wel is beleid geformuleerd in het kader van ruimtelijke ordening zoals bijvoorbeeld het bestemmingsplan “Buitengebied 2000��? en in het kader van volkshuisvesting bijvoorbeeld de geformuleerde woningbouwdoelstellingen. Financieel economische haalbaarheid van bestemmingsplannen.<vet>2.1.3 Financieel-economische haalbaarheid van bestemmingsplannen</vet>De Wet op de Ruimtelijke Ordening vormt het belangrijkste juridische instrument bij de formulering en uitvoering van het planologische beleid. Het bestemmingsplan is op gemeentelijk niveau de uiteindelijke juridische neerslag van alle belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening. Elk op uitvoering gericht bestemmingsplan gaat vergezeld van een financiële paragraaf, waarin de financieel economische haalbaarheid van het plan wordt getoetst. Een plan is economisch uitvoerbaar als uit bestuurlijk oogpunt de daaraan verbonden kosten, gesteld tegenover de opbrengsten, aanvaardbaar zijn. <vet>2.1.4 Prijzenpolitiek</vet>Met de realisatie van de bestemmingen zijn kosten gemoeid; kosten die verband houden met het verwerven en in bouwexploitatie brengen van het exploitatiegebied. Deze kosten, verminderd met eventuele opbrengsten (anders dan verband houdend met gronduitgifte), vormen in feite de kostprijs van de geproduceerde grond. Op grond van algemene economische regels is het redelijk om minimaal deze kosten middels uitgifteprijzen (of anderszins) te verhalen op de afnemers van de geproduceerde grond. Hoe de procedure van uitgifteprijsbepaling is en wat de gemeente wil bereiken met het instrument “prijs��? noemen we de prijzenpolitiek. De prijzenpolitiek van de gemeente Sint Anthonis is in de nota “grondprijzenbeleid voor woningbouw en voor bedrijfsvestiging Sint Anthonis��? beschreven. Deze luidt als volgt: grondprijzenbeleid is een instrument voor het stimuleren of afremmen van bepaalde activiteiten op het gemeentelijke grondgebied, waarbij ten aanzien van de uitgifteprijs rekening gehouden moet worden met een aantal geldende uitgangspunten. De gemeente Sint Anthonis hanteert de volgende uitgangspunten bij het bepalen van de uitgifteprijzen:•de bovengrens wordt bepaald door de markt voor bouwgrond ter plaatse. Naarmate bouwgrond schaarser is zullen de verkoopprijzen hoger kunnen zijn;•de ondergrens wordt in principe gevormd door de kostprijs van de grond en bij hoge uitzondering of dringende omstandigheden daar onder.<vet>Procedure prijsbepaling </vet>De procedure voor de bepaling van de grondprijzen kan als volgt worden weergegeven:•door de Raad zijn minimumuitgifteprijzen vastgesteld, waarbij rekening is gehouden met het voorzieningenniveau in de kerkdorpen en de marktsituatie. Verder zijn de voorgestelde prijzen vergeleken met de prijzen in de omliggende gemeenten.Van deze minimumuitgifteprijzen kan naar boven worden afgeweken, indien uit de exploitatieberekening blijkt dat de kostprijs hoger is dan de minimumuitgifteprijs. In dat geval geldt dan de kostprijs als uitgifteprijs. Voorts kan per bestemmingsplan de ligging, bestemming of oppervlakte van bepaalde percelen, op grond van de stedenbouwkundige visie of onderbouwing, aanleiding vormen een opslag op de uitgifteprijs toe te passen.•voor de vrije sector en bedrijventerreinen volgt de kostprijs uit de kostprijscalculaties. Er wordt vervolgens beoordeeld of de kostprijs onder de minimumuitgifteprijs ligt. Als dat zo is geldt de minimumuitgifteprijs.Als de kostprijs boven de minimumuitgifteprijs ligt, wordt beoordeeld of er nog ruimte is ten opzichte van de marktprijs en kan de grondprijs worden vastgesteld boven de minimum uitgifteprijs. Bij de uiteindelijke bepaling van de uitgifteprijzen wordt rekening gehouden met het vorenstaande als ook met de belangen van de burger, zoals bedoeld in de notitie “grondprijzenbeleid��?;•voor sociale woningbouw wordt in principe uitgegaan van de residuele c.q. restwaarde van de gronden. Dit houdt in dat uitgaande van een aanvaardbare huurprijs en wetende de bouwkosten de grondprijs als restant overblijft. In overleg met de betreffende woningcorporatie wordt de prijs getoetst.Jaarlijks vindt bij het vaststellen van de gemeentebegroting actualisatie plaats van de (minimum)uitgifteprijzen hetgeen doorgaans op een trendmatige verhoging van die prijzen neerkomt. De minimum-uitgifteprijzen zijn laatstelijk bij het opstellen en vaststellen van de begroting 2002 geactualiseerd. Deze zijn als volgt vastgesteld:<vet>Uitgifteprijzen vrije sector </vet>De minimumuitgifteprijzen voor de vrije sector die in de grondexploitatieberekeningen 2002 zijn meegenomen, bedragen (exclusief BTW): •Sint Anthonis en Ledeacker                                                     € 148, per m2 •Wanroij                                                                                         € 136, per m2 (gunstig € 146,-- m2)•Oploo                                                                                            € 125, per m2 •Landhorst, Stevensbeek en Westerbeek                              € 113, per m28<vet>Uitgifteprijzen sociale huurwoningen </vet>De uitgifteprijzen voor sociale huurwoningen waren sinds 1995 niet meer aangepast. Vastgesteld is een verhoging met het sedertdien opgetreden inflatiepercentage. Dit resulteert in de volgende afgeronde prijzen per woning (exclusief BTW):•Sint Anthonis en Ledeacker                                                     € 12.034,00•Wanroij                                                                                         € 11.433,00 •Oploo                                                                                            € 10.831,00 •Landhorst, Stevensbeek en Westerbeek                              € 10.229,00 <vet>Uitgifteprijzen hatwoningen</vet>De gedragslijn uit het verleden voor hatwoningen, namelijk per hatwoning een uitgifteprijs van 63% van de prijs van een kavel voor sociale huurwoningen is gehandhaafd. De navolgende prijzen per hatwoning (exclusief BTW) zijn aldus:•Sint Anthonis en Ledeacker                                                      €7.528,00•Wanroij                                                                                          €7.202,00•Oploo                                                                                             €6.823,00•Landhorst, Stevensbeek en Westerbeek                               €6.444,00 <vet>Uitgifteprijzen bedrijventerreinen </vet>De uitgifteprijzen (exclusief BTW) voor bedrijfsterreinen zowel in Sint Anthonis als Wanroij (Raad 4 maart 2002) zijn vastgesteld op:•€ 66,00 per m2 voor gunstig gelegen percelen•€ 56,00 per m2 voor normaal gelegen percelenmet dien verstande, dat als het bestemmingsplan de bouw van een bedrijfswoning toelaat, voor 500 m2 de voor die kern geldende prijs in de vrije sector moet worden betaald.     <vet>Uitgiftepolitiek</vet>De uitgiftepolitiek geeft aan hoe en onder welke voorwaarden in de gemeente de gronduitgifte plaatsvindt. De uitgiftepolitiek die de gemeente hanteert is de volgende: “gronden worden tot nu beschikbaar gesteld aan kopers die sociaal en/of economisch gebonden zijn aan de gemeente Sint Anthonis��?. Over het wel of niet mogen toepassen van deze constructie zal in de loop van het jaar meer duidelijk komen. Uitgifte van gronden vindt plaats op basis van de jaarlijks geactualiseerde uitgifteprijzen. <vet>     Kostenverhaal</vet>In de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) is in artikel 42 de mogelijkheid voor de gemeente opgenomen om privaatrechtelijk kostenverhaal bij exploitatie van bouwgrond te kunnen regelen. In die gevallen waarin het niet mogelijk blijkt een overeenkomst op basis van de exploitatieverordening te sluiten, biedt artikel 274 van de Gemeentewet de mogelijkheid om middels een baatbelasting kosten te verhalen. Indien privaatrechtelijke activiteiten plaatsvinden binnen de gemeente Sint Anthonis is kostenverhaal mogelijk via een exploitatieovereenkomst of - vervolgens - baatbelasting. Voorwaarde hiervoor is dat de gemeente een exploitatieverordening heeft vastgesteld en dat er tijdig (voor daadwerkelijke aanvang van het bestemmingsplan) een bekostigingsbesluit is genomen. De gemeente Sint Anthonis hanteert een exploitatieverordening uit 1996 die gebaseerd is op het VNG-model en waarin voorgaande zaken zijn geregeld. De procedure in welke volgorde en op welke momenten c.q. tijdstippen zaken geregeld dienen te worden, zijn hierin geformaliseerd. Hiermee is evenwel het tijdig en juist toepassen van de verordening nog niet gewaarborgd. Een nog op te stellen instructie c.q. “stappenplan��? kan terzake een belangrijk hulpmiddel vormen. De wetgeving over het kostenverhaal is in beweging omdat op dit moment het verhalen van kosten voor de door de gemeente aangebrachte (publieke) voorzieningen (zoals ontwikkelingskosten, openbare fysieke voorzieningen en werken, infrastructuur en groenvoorzieningen) niet altijd eenvoudig is als de gemeente niet zelf de gronden in bezit heeft. (Project)ontwikkelaars die zich onttrekken aan de financiering van deze voorzieningen kunnen niet aangepakt worden. In de grondnota van het Ministerie van VROM en Financiën worden maatregelen in het vooruitzicht gesteld om aan deze ongewenste situatie een einde te maken. Zo wordt een Grondexploitatiewet ingevoerd waarin een vergunningenstelsel voor grondexploitatie is opgenomen. Dit heeft tot gevolg dat ontwikkelaars een exploitatievergunning moeten aanvragen. Hiermee heeft de gemeente een instrument in handen om het kostenverhaal te realiseren. Binnen de gemeente speelt kostenverhaal bij de eerder genoemde particuliere initiatieven. <vet>      Wet en regelgeving</vet><vet><cursief>1. Verslaggeving</cursief></vet>Actuele onderwerpen in het kader van de verslaggeving die extra aandacht verdienen zijn de volgende:<cursief>Verliesneming </cursief>De gemeentelijke comptabiliteitsvoorschriften schrijven voor dat de voorraad gronden/onderhanden werk moet worden gewaardeerd tegen een verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel een lagere marktwaarde. Verliezen worden genomen op het moment dat deze bekend zijn en winsten op het moment dat deze zijn gerealiseerd. Het grondbedrijf maakt prognoses van de bestemmingsplannen c.q. gronden in exploitatie. Deze prognoses geven inzicht in de nog te maken kosten en te realiseren opbrengsten. Daarnaast geven prognoses inzicht in hoeverre de reeds gemaakte en nog te maken kosten al dan niet worden terugverdiend. Het saldo van de nog te maken kosten en opbrengsten in combinatie met de reeds gerealiseerde kosten en opbrengsten (boekwaarde) bepalen of een bestemmingsplan naar verwachting een positief dan wel een negatief resultaat oplevert. Indien blijkt dat een bestemmingsplan een negatief resultaat behaalt, dient er conform het voorzichtigheidsprincipe een waardecorrectie middels vorming van een voorziening op de boekwaarde van dit bestemmingsplan plaats te vinden. Het realiteitsgehalte van de verwachte verliezen moet wel hoog zijn. Hierbij zij nog opgemerkt dat complexen afzonderlijk dienen te worden bekeken. Compensatie van verliesgevende bestemmingsplannen met winstgevende is niet toegestaan. In de gemeente zijn een aantal complexen die verliesgevend (zullen) zijn en waarbij verliezen genomen dienen te worden middels het vormen van voorzieningen - die verslaggevingstechnisch in mindering worden gebracht op het actief -. We verwijzen naar de tabel in paragraaf 3.2 Verwachte resultaten grondexploitatie.<cursief>Tussentijdse winstneming </cursief>Projecten in het kader van grondexploitatie kennen vaak een looptijd van meerdere jaren. Op basis van voortschrijdend inzicht, mede gebaseerd op de uitgangspunten van de comptabiliteitsvoorschriften, inzake de methodiek van winstneming bij gemeentelijke grondexploitatie, worden tussentijds winsten op de betreffende exploitaties genomen als voldoende c.q. redelijke mate van zekerheid bestaat omtrent de nog te maken kosten en opbrengsten rekening houdende met de mate van realisatie. Deze zekerheid wordt ondermeer verkregen door de jaarlijkse actualisatie van de kostprijscalculaties. De zekerheid neemt verder toe naarmate het bestemmingsplan naar zijn einde loopt. Indien bijvoorbeeld bij de start van een bestemmingsplan winst wordt verwacht, dan betekent dit nog niet dat direct winst kan worden genomen. Wel als het bestemmingsplan zich in een zodanig stadium bevindt dat voldoende zekerheid bestaat over de nog te verwachten kosten en opbrengsten rekening houdende met de mate van realisatie. Voor de meeste winstgevende complexen kunnen reeds winsten genomen worden. Vanaf 1999 is in de balans van de jaarrekening afzonderlijk de post “voorlopige resultaten��? opgenomen. Met ingang van de jaarrekening 2002 zullen de winsten en verliezen conform voorgaande methodiek worden genomen.<cursief>(Administratief) Afsluiten complexen </cursief>Zoals in de uitgangspunten van de jaarlijkse actualisatie van de kostprijsberekeningen is verwoord dient de afwikkeling van de complexen in principe plaats te vinden in het jaar nadat de laatste gronden zijn uitgegeven. Voor de nog eventueel te maken kosten dient een voorziening te worden gevormd. In praktijk blijkt echter vaak dat de einddata jaarlijks worden doorgeschoven ondanks het feit dat alle gronden reeds jaren geleden zijn uitgegeven. De complexen met als einddatum 2002, hadden voor het merendeel reeds in een eerder stadium afgesloten dienen te worden. Wij bevelen aan een en ander te effectueren zoals hiervoor en in uitgangspunten van de kostprijsberekeningen is aangegeven.<vet><cursief>2. Fiscale wetgeving </cursief></vet>Zaken op het gebied van fiscaliteiten die ondermeer als gevolg van jurisprudentie en ontwikkelingen aandacht verdienen zijn de volgende:<cursief>Inbrengwaarde gronden en plankosten </cursief>Voortschrijdend inzicht heeft meer licht geworpen op deze zaken. In resolutie BTW 28 wordt goedgekeurd dat de omzetbelasting drukkende op gemeenschapsvoorzieningen, zoals straten, plantsoenen en pleinen, door een gemeente in aftrek kan worden gebracht. Voorwaarde voor deze aftrek is onder meer dat het plan in fiscale zin kostendekkend is. Om de voor aftrek in aanmerking komende omzetbelasting te kunnen berekenen, is een fiscale planopzet noodzakelijk. Om een fiscaal kostendekkende exploitatie mogelijk te maken, is het uiteraard aantrekkelijk de inbrengwaarde van gronden en fiscale plankosten zo laag mogelijk vast te stellen. De resolutie BTW 28 leidde in de praktijk veelvuldig tot discussie met de belastingdienst omtrent de vraag welke fiscale plankosten, en tot welke bedragen, in de fiscale planopzet moeten worden meegenomen. Uit jurisprudentie volgen de volgende uitgangspunten voor de inbrengwaarde en de plankosten:<cursief>•Inbrengwaarde </cursief>De waarde in het economische verkeer van de grond ten tijde van de inbreng is de inbrengwaarde. De waarde in het economische verkeer dient te worden bepaald op die welke aan de grond dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger deze in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik zou kunnen nemen. Bij de bepaling van de inbrengwaarde dient dus te worden uitgegaan van de grond als (ruwe)bouwgrond. Gronden dienen dus tegen reële waarde ingebracht te worden in de complexen.<cursief>•Planvoorbereidingskosten </cursief>De kosten van door de gemeente in de arm genomen planologen en stedenbouwkundige bureaus in verband met te ontwikkelen ideeën voor de wijziging en de invulling van gronden gelden niet als fiscale plankosten. Gelet op het feit dat de betreffende planvoorbereidingskosten in de hoedanigheid van overheid worden gemaakt, zijn deze kosten aan te merken als algemene bestuurskosten en kunnen derhalve niet in de fiscale exploitatieopzetten worden betrokken.<cursief>BTW-compensatiefonds (BCF) </cursief>Als gevolg van de invoering per 1 januari 2003 van het BTW-compensatiefonds komt resolutie BTW-28 te vervallen. De BTW, die op de kosten van aanleg van de bouwterreinenbetrekking heeft, zal – zoals dat nu ook het geval is- via de reguliere BTW-aangifte in aftrek kunnen worden gebracht. De overige BTW, zijnde de BTW op kosten van gemeenschapvoorzieningen, maar ook de BTW op voorbereidingskosten en kosten bovenwijkse voorzieningen, zal bij het BTW-compensatiefonds gedeclareerd kunnen worden. Het zal vanaf 1-1-2003 niet langer van belang zijn of nieuwe bestemmingsplannen (na invoering BCF in exploitatie genomen) kostendekkend zijn. In deze situatie heeft de invoering van het BCF dus als voordeel dat ook de BTW op de voorbereiding compensabel is en dat ook bij verliesgevende bestemmingsplannen de BTW volledig wordt gecompenseerd. Voor bestaande c.q. in exploitatie zijnde plannen kan de aftrek van de BTW terzake pas definitief worden bepaald als het bestemmingsplan in financieel opzicht is voltooid. Voor deze bestemmingsplannen betekent dit dat de administratie tot en met 2007 zodanig dient te zijn ingericht dat hieruit de kostendekkendheid van het desbetreffende bestemmingsplan blijkt. Eind 2007 dient te worden afgerekend volgens de regels van BTW-28. Gemeenten die de toepassing van BTW-28 evenwel al op 1 januari 2003 willen beëindigen, dienen met de bevoegde inspecteur een vaststellingsovereenkomst te sluiten. Het verzoek daartoe dient voor 1 juli 2003 te worden ingediend en heeft betrekking op alle in exploitatie zijnde complexen van voor 1 januari 2003. Wij hebben ter zake nog geen keuze gemaakt. Daarvoor dienen allereerst de financiële consequenties, die uit die keuzen voortvloeien, inzichtelijk te worden gemaakt. Wat wel duidelijk is dat de administratieve verplichtingen en handelingen uitgebreid worden. Wel is vooruitlopend op de invoering gestart met het uitsplitsen van de BTW. <vet>     3. Wet op de Ruimtelijke Ordening</vet>Een actueel onderwerp dat speelt is ondermeer de Wet Voorkeursrecht Gemeenten.<cursief>Wet Voorkeursrecht Gemeenten </cursief>Om actief grondbeleid te kunnen voeren, moeten gronden tijdig kunnen worden verworven. De Wet Voorkeursrecht Gemeenten is daarvoor van belang. Toch blijkt deze wet als grondverwervingsinstrument niet op alle fronten optimaal te functioneren. Een omissie is dat deze wet alleen van toepassing is voor gemeenten met een uitbreidingstaakstelling (bijvoorbeeld: Vinex-locaties). De inzichten die nu bestaan wijzen op verbreding van deze wet zodat in deze omissie zal worden voorzien. Het risico bestaat dat deze verbrede wet leidt tot een monopoliepositie van gemeenten bij projectontwikkeling. Daarom wordt in de wet vastgelegd dat aan de toepassing van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten de voorwaarde wordt verbonden dat de plannen voor projectontwikkeling op de verworven gronden in beginsel openbaar aanbesteed moeten worden. Voorts zullen de gemeenten een verantwoordingsplicht krijgen over hun gevoerde actief grondbeleid. In dat kader komen er wettelijke eisen ten aanzien van verslaglegging en rapportage. Hoe de aangepaste regeling er uiteindelijk uit zal zien zal te zijner tijd duidelijk worden. De gemeente Sint Anthonis heeft geen uitbreidingstaakstelling en kan dus momenteel geen gronden verwerven op grond van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten. <vet>      Planning en Control </vet><cursief>Jaarlijkse herziening exploitatieberekeningen </cursief>Het is al een aantal jaren gebruikelijk in de gemeente om de exploitatieberekeningen behorende bij de in exploitatie zijnde complexen jaarlijks te herzien. Deze herziening wordt voorbereid in samenwerking tussen de sectoren Grondgebied (ruimtelijke ordening, grondzaken en openbare werken) en Middelen. De sector Middelen is uiteindelijk verantwoordelijk voor het eindproduct. De werkwijze is als volgt. In juli wordt door de sector Middelen een overzicht gemaakt van de op 1 januari daaropvolgend in exploitatie zijnde complexen. Samen met een overzicht van de op 1 januari van dat jaar in voorraad zijnde gronden wordt aan de sector Grondgebied gevraagd om uiterlijk medio oktober opgave te doen van:•de in het lopende jaar te verwachten kosten en opbrengsten;•de per 1 januari a.s. nog te maken kosten voor grondverwerving en bouw en woonrijp maken;•de nog te maken specifieke plankosten (bodemonderzoek, stedenbouwkundige kosten, kosten archeologisch onderzoek, advertentiekosten enz.);•de planning van de gronduitgifte.Als die gegevens beschikbaar zijn worden deze per complex gecombineerd, waarbij, in overleg, de planningen voor grondverwerving, bouw en woonrijp maken en gronduitgifte op elkaar worden afgestemd. Die afstemming heeft tot doel om een efficiënte uitvoering van het bestemmingsplan te bereiken en om renteverliezen tijdens de uitvoering van het plan te beperken.<cursief>Uitvoering plan/budgettering </cursief>Indien bepaalde onderdelen van een bestemmingsplan voor uitvoering ter hand worden genomen, worden daarvoor (in principe) aan de Raad kredieten gevraagd. De hoogte van het benodigde krediet wordt altijd getoetst aan de daarvoor in de exploitatieberekening opgenomen bedragen. Voor het beschikbaar gestelde krediet is een budgethouder verantwoordelijk. De bevoegdheden en verantwoordelijkheden zijn geregeld in de “Regeling inzake budgethouders van de gemeente Sint Anthonis��? vastgesteld d.d. 28 juni 1994. In de praktijk houdt dit in dat op alle facturen wordt aangegeven op welk krediet die facturen betrekking hebben, waarna die door de budgethouder voor akkoord worden geparafeerd, alvorens betaling kan plaatsvinden. Vorenbedoelde codering wordt door de sector Middelen gecontroleerd.<cursief>Planning- en controlcyclus </cursief>De volgende instrumenten worden door de gemeente gehanteerd in de planning- en controlcyclus, namelijk:•de begroting, die in het najaar wordt vastgesteld door de Raad. Tegelijkertijd worden de (nieuwe) te hanteren gronduitfgifteprijzen vastgesteld.•actualiseren van de cijfers in nota woningbouw 2002-2010.•de jaarlijkse herziening van de kostprijsberekeningen. Reeds in de zomer worden de werkzaamheden opgestart voor de jaarlijkse herziening van de kostprijsberekeningen. Deze worden in het begin van het volgende jaar vastgesteld.•met ingang van 2002 zal de tussentijdse informatievoorziening in het kader van de grondexploitatie worden verankerd in de periodieke rapportages. Naast de beleidsevaluatie, de voortgang van de projecten, zal ook een financiële paragraaf worden opgenomen.•de jaarrekening, die wordt opgestart in het voorjaar. De jaarrekening wordt voor 15 september aan de raad aangeboden ter vaststelling.Met name kan gesteld worden dat de jaarrekening een transparant inzicht geeft in de activiteiten van het grondbedrijf. Een opmerking die bij de planning- en controlcyclus gemaakt kan worden is dat structurele tussentijdse informatieverschaffing tot nu toe nog niet heeft plaatsgevonden.. De procedures c.q. de administratieve organisatie en de interne controle zijn als zodanig (nog) niet beschreven.<vet>     Toegestane groei en capaciteit</vet>     <vet>Wonen </vet>De toegestane groei van het aantal woningen is in de nota woningbouw 2000- 2010 nader uitgewerkt. Jaarlijks wordt de nota geactualiseerd. Voor wat betreft een doorkijk van de periode 2002 tot 2010 is in onderstaande tabel weergegeven wat de toegestane toename is in relatie tot de bestaande restcapaciteit tot 2010. De gegevens zijn gebaseerd op de 2 april jl. geactualiseerde nota woningbouw. 

Uit deze tabel blijkt dat een planruimte bestaat van 24, zonder dat er rekening is gehouden met de plannen die in de onderstaande tabel met betrekking tot zorgwoningen en plannen in voorbereiding zijn opgenomen. De inschatting is dat planruimte van 24 woningen volledig wordt ingevuld door de onvoorziene geldende particuliere restcapaciteit en inbreidingslocaties. In de eerder genoemde nota zijn afzonderlijk aangegeven de plannen die niet zijn meegenomen in kolom 3.  

Voor de zorgwoningen zijn tot nu toe 33 extra woningen toegezegd voor de in totaal 64 geplande woningen. Voor 31 zorgwoningen zal nog extra contingent verkregen dienen te worden.