Regeling vervallen per 23-01-2009

Beleidsregels woningbouw gemeente Sint-Michielsgestel

Geldend van 23-01-2009 t/m 22-01-2009

Intitulé

Beleidsregels woningbouw gemeente Sint-Michielsgestel

“Beleidsregels woningbouw gemeente Sint-Michielsgestel”.

Artikel 1. Inleidende bepalingen

  • 1.1 Deze beleidsregels hebben betrekking op de toepassing van de bevoegdheden van burgemeester en wethouders ter uitvoering van de bepalingen van de Wet ruimtelijke ordening en/of geldende bestemmingsplannen en gelden voor alle nieuwbouwplannen met een omvang van 3 of meer woningen binnen de bebouwde kommen van de gemeente Sint-Michielsgestel;

  • 1.2 De beleidsregels worden gehanteerd ten behoeve van:

    • a.

      de realisatie van het aan het ruimtelijk beleid ten grondslag liggende uitgangspunt om zo zuinig mogelijk met de ruimte in stedelijk gebied om te gaan, teneinde onnodige aanwending van het buitengebied voor uitbreidingsplannen zoveel mogelijk te voorkomen;

    • b.

      het realiseren van de in de Woonvisie gemeente Sint-Michielsgestel 2005 opgenomen doelstelling om op grond van de uitkomsten van het Woonwensenonderzoek 2007 voor alle woningzoekenden een zo gedifferentieerd mogelijk aanbod van woonruimte te bieden op basis van de in de Woonvisie opgenomen differentiatie;

    • c.

      het realiseren van een stedenbouwkundig en architectonisch hoogwaardige kwaliteit in het stedelijk gebied van de gemeente.

  • 1.3 De Woonvisie van de gemeente Sint-Michielsgestel wordt periodiek geëvalueerd en de uitkomsten daarvan worden verwerkt in de beleidsregels.

Artikel 2. Woningdifferentiatie in stedelijk gebied.

Voor de toepassing van deze beleidsregels wordt op basis van de Woonvisie (pagina 50) de volgende woningdifferentiatie gehanteerd:

  • a.

    appartementen bereikbaar met Huurtoeslag (IHS) 15%

  • b.

    eengezinswoningen bereikbaar met Huurtoeslag 5%

  • c.

    koopappartementen tot € 200.000,- 5%

  • d.

    eengezinswoningen tot € 200.000,- 5%

  • e.

    appartementen boven grens Huurtoeslag 10%

  • f.

    koopappartementen van € 200.000 tot € 300.000 15%

  • g.

    koopappartementen > € 300.000 10%

  • h.

    eengezinswoningen van € 200.000 - € 300.000 20%

  • i.

    eengezinswoningen van > € 300.000 15%

totaal 100%

Categorieën a, b, c, d: hierbij gaat het om goedkope woningen.

Categorieën e, f, h: hierbij gaat het om middeldure woningen.

Categorieën g, i: hierbij gaat het om dure woningen.

Artikel 3. Realisering woningdifferentiatie

  • 3.1. Bij de hantering van hun bevoegdheden inzake procedures voor het verlenen van vrijstelling, wijzigingen en/of uitwerkingen op grond van de Wet ruimtelijke ordening of het betreffende bestemmingsplan zullen burgemeester en wethouders het bouwplan opnemen in de jaarlijks te actualiseren meerjarenplanning woningbouw, mits het bouwplan voor de locatie geheel voldoet aan:

    • a.

      de verlangde stedenbouwkundige en architectonische hoogwaardige kwaliteit;

    • b.

      de woningdifferentiatie zoals onder 2 aangegeven;

    en er geen belemmeringen bestaan met betrekking tot de realisatie van het bouwplan.

  • 3.2 De onder 3.1 genoemde toetsingscriteria gelden voor elke nieuwbouwlocatie met een capaciteit van 3 of meer woningen, waarbij elke nieuwbouwlocatie wat punt b. betreft op zichzelf wordt beoordeeld.

  • 3.3 Burgemeester en wethouders kunnen van de onderdelen 3.1 en 3.2 afwijken, indien het plan niet voldoet aan de gewenste woningdifferentiatie, doch door de aanvrager van het bouwplan voor de afwijking een nader te bepalen compensatie wordt aangeboden en gestand gedaan op basis van een vooraf te sluiten privaatrechtelijke overeenkomst tussen aanvrager en gemeente, zodanig dat die afwijking van de gewenste woningdifferentiatie op andere wijze voldoende kan worden gecorrigeerd. Mits geen afbreuk wordt gedaan aan 3.1 a.

  • 3.4 Indien het bouwplan afwijkt van de gewenste woningdifferentiatie en de aanvrager van het bouwplan niet of naar het oordeel van burgemeester en wethouders niet in voldoende mate een onder 3.3 bedoelde compensatie aanbiedt en gestand doet, zullen burgemeester en wethouders bij de toepassing van hun bevoegdheden de medewerking onthouden.

Artikel 4. Financiële compensatie

  • 4.1 Indien een bouwplan voor nieuwe woonruimten binnen de bebouwde kommen niet voldoet aan de gewenste woningdifferentiatie en ook reële compensatie niet wordt of niet kan worden aangeboden, kan de aanvrager op grond van paragraaf 3.4 financiële compensatie bieden door een op basis van het aantal ontbrekende goedkope/betaalbare woningen in overleg met het college van burgemeester en wethouders te bepalen bedrag te storten in de Vrije Investerings Reserve (VIR), waaruit op een later tijdstip door de raad ter realisatie van de bouw van een compenserend aantal goedkope/betaalbare woningen zal worden bijgedragen;

  • 4.2 De verplichtingen die partijen daartoe op zich nemen, waaronder die van de gemeente om de financiële compensatie in te zetten voor het (doen) realiseren van goedkope/betaalbare woningen, wordt bij overeenkomst schriftelijk vastgelegd.

  • 4.3 Bij de vaststelling van de financiële compensatie wordt uitgegaan van:

    • a.

      € 5.000,00 per goedkope woning (categorie a, b, c, d) die volgens de gewenste woningdifferentiatie gebouwd zou moeten worden, maar waarvoor in de plaats een middeldure woning (categorie e, f, h) wordt gebouwd;

    • b.

      € 7.500,00 per middeldure woning (categorie e, f, h) die volgens de gewenste woningdifferentiatie zou moeten worden gebouwd, maar waarvoor in de plaats een dure woning (categorie g, i) wordt gebouwd;

    • c.

      € 10.000,00 per goedkope woning (categorie a, b, c, d) die volgens de gewenste woningdifferentiatie zou moeten worden gebouwd, maar waarvoor in de plaats een dure woning (categorie g, i) wordt gebouwd.

Artikel 5. Vrije Investerings Reserve

Ontvangen gelden in het kader van deze regeling worden gelabeld om in te zetten ten behoeve van de realisatie van het doel zoals deze in deze regeling is verwoord. Indien van substantiële omvang zullen de middelen gestort (en gelabeld) worden in de Vrije Investeringsreserve.

Artikel 6. Citeertitel en inwerkingtreding

  • 6.1. Deze beleidsregels kunnen worden aangehaald als:

    “Beleidsregels woningbouw gemeente Sint-Michielsgestel”;

  • 6.2 Zij treden in werking op de dag na de bekendmaking.

Ondertekening

Aldus besloten in de vergadering van het college van Burgemeester en wethouders van 28 oktober 2008

de secretaris mr A.H.P.G. van de Kerkhof
de voorzitter mr J.C.M. Pommer

Nota-toelichting

Nota van toelichting

behorende bij “Beleidsregels woningbouw gemeente Sint-Michielsgestel”.

Artikel 1 Inleidinde bepalingen

  • 1.

    1 De beleidsregels gelden voor alle nieuwbouwplannen met een omvang van 3 of meer woningen binnen het stedelijk gebied van de gemeente, ongeacht wie de opdrachtgever is. Het maakt dus geen verschil of de gemeente, één van de in de gemeente werkzame woningcorporaties, een projectontwikkelaar of een particulier de opdrachtgever is. Met het stedelijk gebied wordt bedoeld herstructureringslocaties en inbreidingslocaties binnen de bebouwde kom(men) en uitbreidingslocaties die in de toekomst tot de bebouwde kom(men) gaan behoren.

  • 1.

    2 Voor de gemeente geldt als uitgangspunt dat binnen stedelijk gebied een zuinig gebruik van de ruimte dient te worden gemaakt, zodat pas bij dreigende uitputting van deze ruimte uitbreiding voor woningbouw kan worden gezocht in het buitengebied. Daarnaast is uit de “Woonvisie gemeente Sint-Michielsgestel 2005“ en uit het Woonwensenonderzoek 2007 gebleken, dat er grote behoefte is aan goedkope/betaalbare huur- en koopwoningen, met name ten behoeve van starters en senioren. Dit vraagt om een gedifferentieerd aanbod van woningen.

In de Woonvisie gemeente Sint-Michielsgestel 2005 is de gewenste woningbouwdifferentiatie voor de komende jaren aangegeven en de gemeente dient te bepalen of de plannen die worden ingediend ook aansluiten bij de gewenste woningdifferentiatie.

Om deze gewenste woningdifferentiatie bij de bouw van nieuwe woningen te realiseren is het noodzakelijk gebruik te maken van de aanwezige bevoegdheden door het vaststellen van specifieke beleidsregels.

Naast een zo verantwoord mogelijk ruimtegebruik dient binnen de bebouwde kommen ook te worden gestreefd naar een hoogwaardige stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit zeker wanneer er sprake is van in het zicht liggende locaties.

Artikel 2. Woningdifferentiatie in stedelijk gebied

De gewenste woningdifferentiatie is in de door de gemeenteraad op 22 december 2005 vastgestelde Woonvisie bepaald (pagina 50). Hierbij zijn de categorieën a, b, c en d bij voorkeur beschikbaar voor de doelgroepen starters en senioren.

Artikel 3. Realisering woningdifferentiatie

Voor alle locaties geldt op grond van het bepaalde in artikel 3, dat er een hoogwaardige stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit wordt verlangd en dat voor elke locatie op zich wordt beoordeeld of het woningbouwplan voldoet aan de gewenste woningdifferentiatie.

De verlangde stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit spreekt voor zich. Om de gewenste woningdifferentiatie voor alle locaties samen te kunnen bereiken moet als regel worden gesteld, dat elke locatie op zich aan die differentiatie moet voldoen. Wordt die regel niet gesteld dan is het te verwachten, dat de volgens de Woonvisie gewenste woningdifferentiatie niet wordt bereikt, terwijl dat juist een van dé uitgangspunten is van de Woonvisie.

Om te kunnen voldoen aan de in artikel 3 genoemde criteria zullen burgemeester en wethouders dus gebruik moeten maken van hun bevoegdheden inzake procedures voor het verlenen van vrijstellingen of het meewerken aan wijzigingen of uitwerkingen op grond van de Wet op de ruimtelijke Ordening of het betreffende bestemmingsplan, waarin het bouwplan is gelegen. Het al dan niet toekennen van prioriteit binnen de meerjarenplanning woningbouw is daarbij een van de aanvullende mogelijkheden. Bij het voorgaande wordt er vanuit gegaan, dat er geen andere belemmeringen zijn die uitvoering van het bouwplan in de weg staan.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd (en dus niet verplicht!) om af te wijken van de gewenste woningdifferentiatie, indien het ingediende bouwplan hieraan niet voldoet en door de aanvrager voor de afwijking een nader te bepalen compensatie wordt aangeboden en gestand gedaan, zodanig dat die afwijking van de woningdifferentiatie op andere wijze voldoende kan worden gecorrigeerd. Dit laatste is vastgelegd in artikel 3.4 en verder uitgewerkt in artikel 4.

Wanneer door Burgemeesters en wethouders van artikel 3.1 en 3.2 wordt afgeweken en door de aanvrager van het bouwplan elders een voldoende correctie voor de afwijking van de gewenste woningdifferentiatie kan worden geboden, mag worden verwacht dat deze woningen bij voorkeur beschikbaar zijn voor de doelgroepen starters en senioren.

Artikel 4. Financiële compensatie

Hoewel voor het verkrijgen van de planologische medewerking uitdrukkelijk als uitgangspunt geldt, dat de gewenste woningdifferentiatie ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd, kunnen zich omstandigheden voordoen op grond waarvan de opdrachtgever van een bouwplan voor andere verhoudingsgetallen kiest. Dat kan dan met zich meebrengen dat op de betreffende locatie niet volgens de gewenste woningdifferentiatie wordt gebouwd en bijvoorbeeld op een andere locatie een (veel) hoger aantal goedkope/betaalbare woningen zal moeten worden gebouwd om de gewenste differentiatie voor de doelgroepen te kunnen bereiken. Dit zou in principe nog in de vorm van een reële compensatie kunnen gebeuren als de betrokken opdrachtgever over beide locaties zou beschikken en ook daadwerkelijk op beide locaties tezamen de vereiste differentiatie zou realiseren.

Een dergelijke situatie zal zich echter niet vaak voordoen, zodat ook de mogelijkheden van financiële compensatie dienen te worden bezien. Alsdan zal in de vorm van een financiële bijdrage in het Vrije Investerings Reserver (VIR) de bouw van goedkope/betaalbare woningen elders mogelijk moeten worden gemaakt, doordat de gemeente als het ware de compensatieverplichting overneemt en met behulp van financiële steun uit de VIR de bouw van voldoende goedkope en betaalbare woonruimte mogelijk maakt op gemeentelijke locaties of dat mogelijk maakt via bijdragen uit de VIR aan derden.

Het aanbieden van financiële compensatie en het gestand doen daarvan, alsmede de verplichtingen die de gemeente daardoor op zich neemt, zullen in een overeenkomst met de betrokken bouwer worden opgenomen.

Voor de te betalen bijdragen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

  • a.

    € 5.000,00 per goedkope (categorie a, b, c, d) woning die volgens de gewenste woningdifferentiatie gebouwd zou moeten worden, maar waarvoor in de plaats een middeldure woning (categorie e, f, h) wordt gebouwd;

  • b.

    € 7.500,00 per middeldure woning (categorie e, f, h) die volgens de gewenste woningdifferentiatie zou moeten worden gebouwd, maar waarvoor in de plaats een dure woning (categorie g, i) wordt gebouwd;

  • c.

    € 10.000,00 per goedkope woning (categorie a, b, c, d) die volgens de gewenste woningdifferentiatie zou moeten worden gebouwd, maar waarvoor in de plaats een dure (categorie g, i) woning wordt gebouwd.

Kan een opdrachtgever ten aanzien van zijn van de gewenste woningdifferentiatie afwijkende bouwplan geen aanleiding vinden om die afwijking te compenseren dan zal er – uiteraard met afweging van alle belangen – geen planologische medewerking in de vorm van vrijstelling o.d. aan het bouwplan kunnen worden verleend. Voldoet het bouwplan geheel aan het geldende bestemmingsplan en zijn er geen vrijstellingen o.d. nodig dan dient de gevraagde vergunning uiteraard te worden verleend.

Vanuit praktische overwegingen is in de beleidsregels daarom opgenomen de gewenste woningdifferentiatie alleen toe te passen bij projecten van minimaal 3 woningen.

Artikel 5. Vrije Investerings Reserve

De Vrije Investerings Reserve (VIR) kent als inkomsten de gelden, die zijn betaald op grond van een met de gemeente gesloten of te sluiten overeenkomst betreffende het op grond van de gewenste woningdifferentiatie voorzien in de goedkope sector zoals hiervoor beschreven.

Inkomsten kunnen voorts bestaan uit gelden, die bij besluit van de gemeenteraad zijn of worden bestemd voor storting in de VIR, alsmede de jaarlijks bij te schrijven rente over de gelden in de VIR.

De raad beheert de VIR en neemt daarbij de voorschriften Besluit Begroting en Verantwoording (BVV) in acht.

Overeenkomstig de op haar rustende verplichtingen en met haar gesloten overeenkomsten besluit de raad tot het doen van uitgaven uit de VIR.

Ingeval de beleidsregels voor de realisatie van woningbouwplannen binnen de bebouwde kommen van de gemeente niet langer van toepassing of nodig zijn en de verplichtingen tot de bouw van goedkope woningen nog niet ten volle zijn gerealiseerd blijven gelden in de VIR gestort worden.

Artikel 6. Citeertitel en inwerkingtreding

De regeling kan worden aangehaald als “Beleidsregels woningbouw gemeente Sint-Michielsgestel” en zij treden in werking op de dag na de openbare bekendmaking daarvan.