Algemene voorwaarden voor de verkoop van onroerende zaken door de gemeente Sint-Michielsgestel

1. Het verkochte wordt in eigendom overgedragen in de staat waarin het zich bij de ondertekening van de koopovereenkomst bevindt en zal voldoen aan de bestemming als door de koper en de gemeente beoogd bij de totstandkoming van de koopovereenkomst.

2. De eigendomsoverdracht vindt plaats vrij van hypothecaire inschrijvingen en beslagen, vrij van huur, van pacht of van andere gebruiksrechten, voorts vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, behoudens die als nader zijn omschreven in de met de koper gesloten koopovereenkomst. De bijzondere lasten, beperkingen en verplichtingen als hiervoor bedoeld, zullen door koper in de koopovereenkomst uitdrukkelijk worden aanvaard.

3. De aflevering van het verkochte en de aanvaarding in eigen gebruik en genot daarvan door de koper vindt plaats bij de betaling van de koopsom en de eventueel daarover verschuldigde omzetbelasting, tenzij, op verzoek van koper, door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente schriftelijke toestemming is verleend onder daarbij vast te stellen bedingen tot eerdere ingebruikneming. Vanaf de aflevering is het verkochte voor risico van de koper.

4. De akte van overdracht zal worden verleden binnen 4 weken na de datum van dagtekening van de in lid 8 gemelde mededeling, tenzij in de overeenkomst anders is bepaald.

5. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente kan indien naar haar oordeel zeer bijzondere omstandigheden zulks rechtvaardigen de in lid 4 bedoelde termijn verlengen.

6. In het geval van termijnverlenging als bedoeld in lid 5 is koper aan de gemeente over de koopsom, verminderd met de waarborgsom als bedoeld in artikel 4 en gedurende de verlengingsperiode een uitstelrente verschuldigd gelijk aan de per de datum van het verlengingsbesluit geldende wettelijke rente.

7. De akte van overdracht zal worden verleden ten overstaan van de door de koper aan te wijzen notaris.

8. Van het besluit tot verkoop doet de gemeente zo spoedig mogelijk schriftelijk mededeling aan de koper.

1. De koopsom, de uitstelrente en de eventueel verschuldigde omzetbelasting moeten worden voldaan bij het passeren van de akte van eigendomsoverdracht, doch uiterlijk binnen de in artikel 2, sub 4 of 5 bedoelde termijn, na afloop van welke termijn de koopsom en de eventueel daarover verschuldigde omzetbelasting onmiddellijk opeisbaar is. Indien de koopsom en de eventueel daarover verschuldigde omzetbelasting niet binnen de hiervoor gestelde termijn is voldaan, zal de koper over de periode vanaf het verloop van de termijn van betaling tot aan de datum van betaling over de koopsom, exclusief omzetbelasting, een boete verschuldigd zijn gelijk aan de wettelijke rente als bedoeld in de artikelen 119 en 120 van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek.

2. Het college van burgemeester en wethouders kan, in afwijking van het in lid 1 bepaalde, in haar verlengingsbesluit een nadere regeling geven omtrent de wijze van betaling van de bedongen uitstelrente.

3. Indien met toepassing van het bepaalde in artikel 2, lid 5 verlenging is toegestaan van de termijn waarbinnen de akte van overdracht moet worden verleden, kan het college van burgemeester en wethouders naar aanleiding van een besluit van de gemeenteraad tot aanpassing van de door de gemeente gehanteerde verkooptarieven voor bouwgrond, de in de overeenkomst bedongen koopprijs aanpassen. Het college van burgemeester en wethouders doet van haar besluit tot aanpassing van de verkoopprijs bij aangetekend schrijven mededeling aan koper.

4. Als in het geval als bedoeld in lid 3 van dit artikel, de koopprijs wordt aangepast binnen 3 maanden na het sluiten van de overeenkomst, zal de koper de koopovereenkomst kunnen ontbinden zonder dat een der partijen tot enige andere schadevergoeding verplicht zal zijn, dan tot vergoeding door de gemeente van alle kosten die koper vóór de ontbinding met betrekking tot het verkochte (redelijkerwijs) heeft gemaakt voor bijvoorbeeld deskundigenadvies of sonderingen en dergelijke. In afwijking van het bepaalde in artikel 4, lid 3 zal bij ontbinding van de overeenkomst op grond van dit artikel restitutie plaatsvinden van de op grond van artikel 4, lid 1 betaalde waarborgsom.

5. Het beroep op ontbinding als bedoeld in lid 4 van dit artikel moet worden gedaan bij een schriftelijke verklaring gericht aan de gemeente.

1. De notariële kosten en het kadastraal recht wegens de juridische levering van het verkochte inclusief de over die kosten verschuldigde omzetbelasting, alsmede de eventueel verschuldigde overdrachtsbelasting, zijn voor rekening van de koper, tenzij tussen partijen anders is overeengekomen.

2. Alle zakelijke lasten en belastingen welke van het verkochte worden geheven komen vanaf één januari volgend op het jaar van overdracht voor rekening van de koper.

1. De grenzen van het verkochte zullen, voor zover het geen hele kadastrale percelen betreft, blijken uit een door of vanwege de gemeente op te maken tekening en vóór de ondertekening van de akte van overdracht, door een daartoe vanwege de gemeente aan te wijzen persoon, in het terrein door middel van afpaling aan de koper worden aangewezen.

De aanwijzing van de grenzen aan de Rijkslandmeter zal geschieden in tegenwoordigheid van een daartoe door de gemeente aan te wijzen persoon alsmede in tegenwoordigheid van de koper danwel een daartoe door koper aangewezen persoon.

2. Verrekening van boven- of ondermaat vindt op verzoek van een der partijen plaats, indien het oppervlak van het verkochte bij inmeting door de Rijkslandmeter meer dan vijf procent (5%) blijkt af te wijken van de in de koopovereenkomst vermelde grootte. Een verrekening vindt plaats tegen de in de koopovereenkomst genoemde, danwel daaruit af te leiden, koopprijs per centiare. Geen verrekening van boven- of ondermaat vindt plaats als de verkoop plaatsvindt tegen een kavelprijs.

Als kwalitatieve verplichting in de zin van artikel 252 Boek 6 Burgerlijk Wetboek, zal in de akte van eigendomsoverdracht door de gemeente van de koper het volgende worden bedongen:

• 1.

  Koper zal blijvend dulden, dat door of in opdracht van de gemeente en volgens door de gemeente te geven aanwijzingen, in, op, aan en boven het verkochte en daarop staande of nog op te richten of te plaatsen opstallen, kabels en andere werken voor een centraal antenne-systeem worden aangebracht, in stand gehouden, onderhouden en vernieuwd, zonder daarvoor enig vergoedingsrecht te kunnen doen gelden.

• 2.

  Koper zal blijvend dulden, dat de gemeente op aangrenzende gemeentelijke eigendom, voor zover dit geen openbare weg is, bomen, heesters, of heggen plant en in stand houdt op een afstand van minder dan twee meter uit de erfgrens tussen het verkochte en de gemeentelijke eigendom.

• 3.

  Bij elke niet-nakoming van de hiervoor in lid 1 en 2 omschreven verplichtingen verbeurt de niet nakomende partij ten behoeve van de gemeente een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete van tweehonderd gulden (ƒ 200,--) (€ 90,76) voor elke dag dat de niet-nakoming voortduurt.

• 4.

  De in lid 1, 2 en 3 bedongen verplichtingen zullen overgaan op degenene die het verkochte onder bijzondere titel zullen verkrijgen; degenen die van de rtechthebbende een recht tot gebruik van het verkochte zullen verkrijgen zullen medegebonden zijn aan de in lid 1, 2 en 3 bedongen verplichtingen

1. De gemeente staat er voor in, dat zij aan de koper alle informatie met betrekking tot het verkochte heeft gegeven, die naar geldende verkeersopvattingen en door haar ter kennis van de koper behoort te worden aangebracht.

2. Voor risico van de koper komen de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden, die naar geldende verkeersopvattingen tot het onderzoeksgebied van de koper behoren.

1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. Gemelde termijn kan reeds lopen voordat een partij nalatig is.

2. Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt te vergoeden en kan de wederpartij de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden.

3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering, danwel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de totale koopprijs exclusief omzetbelasting. Voor zover de wederpartij meer schade lijdt, heeft hij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding.

1. Omtrent de aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in de verkochte grond, is of wordt in opdracht van en op kosten van de gemeente een standaard-indicatief bodemonderzoek verricht. Het van dit onderzoek op te maken rapport zal uitdrukkelijk vermelden, of uit het onderzoek al dan niet is gebleken, dat er stoffen als hiervoor bedoeld in de verkochte grond aanwezig zijn die de verkochte grond ongeschikt maken voor het daarop oprichten of plaatsen van opstallen met de bestemming die door partijen is beoogd.

De uitslag van dit onderzoek zal schriftelijk ter kennis van de koper worden gebracht. Op verlangen van de koper zal aan deze door de gemeente inzage worden gegeven van het van het onderzoek opgemaakte rapport.

Indien uit het van bedoeld onderzoek opgemaakte rapport blijkt, dat in de verkochte grond geen stoffen aanwezig zijn, die de verkochte grond ongeschikt zouden maken voor het daarop oprichten of plaatsen van opstallen met de bestemming die door partijen is beoogd, dan zal, zolang de uitslag daarvan door de gemeente niet schriftelijk ter kennis van de koper is gebracht, het verlijden van de akte van eigendomsoverdracht worden opgeschort, evenals de verschuldigdheid van de koopsom, rente en de eventueel verschuldigde omzetbelasting, terwijl er voorts stuiting plaatsvindt van op grond van de koopovereenkomst lopende termijnen met inbegrip van rentetermijnen.

2. Mocht uit het in lid 1 bedoelde rapport of uit het rapport van een nader voor de eigendomsoverdracht door of in opdracht van de koper verricht onderzoek blijken, dat de grond niet vrij is van de hiervoor bedoelde stoffen en niet geschikt is voor het gebruik als door partijen beoogd, dan zal zowel de koper als de gemeente de koopovereenkomst kunnen ontbinden zonder dat een der partijen tot enige andere schadevergoeding verplicht zal zijn, dan tot vergoeding door de gemeente van alle kosten die koper vóór de ontbinding met betrekking tot het verkochte (redelijkerwijs) heeft gemaakt voor bijvoorbeeld deskundigenadvies of sonderingen en dergelijke.

3. Een rapport als bedoeld in lid 2 dient binnen redelijke termijn na de datum waarop het rapport is uitgebracht aan de andere partij ter hand te worden gesteld.

4. Het beroep op ontbinding als bedoeld in lid 2 van dit artikel moet worden gedaan bij een schriftelijke verklaring gericht aan de wederpartij binnen één jaar, nadat het betreffende rapport aan de wederpartij is ter hand gesteld.

1. De koper moet binnen 15 maanden na de datum van afgifte van de bouwvergunning doch uiterlijk binnen 18 maanden na de ondertekening van de akte van overdracht de bouw van de op de verkochte grond op te richten of te plaatsen opstallen overeenkomstig het door het daartoe bevoegde orgaan van de gemeente goedgekeurde bouwplan hebben voltooid. Bij overschrijding van deze termijn zal de koper aan de gemeente voor elke dag, dat de opstallen later zijn voltooid een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verschuldigd zijn als vermeld in de koopovereenkomst.

2. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente kan, indien naar haar oordeel bijzondere omstandigheden zulks rechtvaardigen, de in lid 1 bedoelde termijn verlengen.

3. Onverminderd het vorenstaande is de koper, ingeval van overschrijding van de termijn waarbinnen de bouw moet zijn voltooid, gehouden op een daartoe strekkend verzoek van de gemeente, welk verzoek moet worden gedaan binnen drie jaar na het verlijden van de akte van eigendomsoverdracht, mede te werken aan de totstandkoming van een koopovereenkomst met de gemeente met betrekking tot het verkochte en op basis daarvan het verkochte in eigendom over te dragen aan de gemeente. De daaraan verbonden kosten en belastingen komen alsdan voor rekening van de overdragende partij.

Indien door of vanwege de koper geen handelingen zijn verricht ten aanzien van het verkochte, dan zal de koopsom gelijk zijn aan de door de koper oorspronkelijk aan de gemeente betaalde koopsom. Indien door of vanwege de koper wel handelingen zijn verricht met betrekking tot het verkochte, dan zal de door de gemeente te betalen koopsom tussen partijen in onderling overleg worden vastgesteld. Bij gebreke van overeenstemming dienaangaande binnen drie maanden nadat de gemeente aan koper kenbaar heeft gemaakt, dat zij de totstandkoming van bedoelde overeenkomst wenst, zal de koopsom worden vastgesteld door (een) door de kantonrechter op verzoek van de meest gerede partij te benoemen deskundige(n);

Bevoegd is de kantonrechter te 's-Hertogenbosch; de kantonrechter bepaalt tevens het aantal door hem te benoemen deskundigen. Bij de vaststelling van de koopsom door de deskundige(n) zullen deze buiten beschouwing dienen te laten de eventuele waardestijging welke het verkochte zou hebben ondergaan, indien door of vanwege koper geen handelingen terzake van het verkochte zouden zijn verricht, zodat derhalve alleen de door of vanwege de koper aan het verkochte verrichte handelingen van positieve of negatieve invloed zijn op de hoogte van de door de gemeente te betalen koopsom.

Op de koopovereenkomst zullen verder naar redelijkheid en billijkheid zoveel mogelijk van toepassing zijn de voorwaarden, waaronder de gemeente oorspronkelijk aan de koper heeft verkocht. De kosten van de deskundigen komen ten laste van ieder van partijen voor de helft, tenzij de hiervoor bedoelde kantonrechter anders bepaalt. De koper verleent aan de gemeente volmacht om mede namens de koper bedoelde koopovereenkomst en eigendomsoverdracht tot stand te brengen.