Beheernota verkoop reststroken gemeente Sittard-Geleen 2016

1.1 Aanleiding

Bij de gemeente Sittard-Geleen komen geregeld verzoeken binnen tot aankoop van gemeentelijke reststroken. In het door het College van Burgemeester en Wethouders vastgelegd beleid ten aanzien van de uitgifte van groen- en reststroken (d.d. december 2003) is bepaald dat er terughoudend omgegaan dient te worden met honorering van deze verzoeken (‘nee, tenzij’). In de loop der jaren heeft echter geleidelijk aan een verschuiving plaatsgevonden waardoor thans wordt gewerkt conform het uitgangspunt dat reststroken voor verkoop in aanmerking komen mits voldaan wordt aan een aantal randvoorwaarden (‘ja, mits’). Verkoop van deze gronden heeft enerzijds tot doel het vergroten van het woongenot van de burger en anderzijds areaalvermindering; hetgeen leidt tot lagere onderhoudskosten. In het kader van de uitgifte van reststroken wordt thans gestreefd naar een optimalisatie van de dienstverlening richting de burger en naar een eenduidig verkoopproces en duidelijke rolverdeling.

1.2 Doel

Het doel van deze beheernota verkoop reststroken is meervoudig:

• -

  het vastleggen van het uitgangspunt dat reststroken voor verkoop in aanmerking komen, mits voldaan wordt aan een aantal voorwaarden;

• -

  het vaststellen van een nieuwe taxatiemethode; waardoor individuele taxatie niet meer nodig is en de burger geen taxatiekosten meer verschuldigd is;

• -

  duidelijkheid creëren omtrent verkoopproces en rolverdeling.

1.3 Opbouw

Deze beheernota is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 2 worden de uitgangspunten bij verkoop weergegeven. In hoofdstuk 3 komt de prijsstelling van de reststroken aan bod. In hoofdstuk 4 zal het verkoopproces en de rolverdeling uiteen gezet worden. Tenslotte volgen in hoofdstuk 5 de slotbepalingen.

2.1 Definitie reststroken

Onder reststroken wordt in het kader van deze nota verstaan: percelen openbare ruimte ter grootte van maximaal 150 m² die grenzen aan particuliere woonpercelen en die vanwege hun karakter en situering feitelijk geen openbare functie (meer) vervullen en geen wezenlijke bijdrage (meer) leveren aan de kwaliteit van de openbare ruimte als leefomgeving.

2.2 Verkoop waar mogelijk (‘ja, mits’)

Huidig uitgangspunt is dat de gemeente Sittard-Geleen bereid is reststroken uit te geven mits voldaan wordt aan een aantal voorwaarden.

2.3 Voorwaarden uitgifte

Om te kunnen beoordelen of reststroken in aanmerking komen voor uitgifte, worden aanvragen daartoe getoetst aan gemeentelijke belangen en beleidsterreinen. Hierna wordt -niet limitatief- een aantal beoordelingscriteria vermeld. De gemeente is te allen tijde bevoegd aanvullende beoordelingscriteria aan te voeren.

2.3.1 Groen

Indien de reststrook -dan wel de daarop aanwezige beplanting- van belang is voor gemeentelijke ontwikkelingen, deel uit maakt van een groter geheel, ecologisch van belang is en/of deel uitmaakt van een beeldbepalende of functionele groenvoorziening, wordt deze niet uitgegeven.

2.3.2 Toekomstige ontwikkelingen en strategisch bezit

Indien de gemeente verwacht dat zij in verband met de toekomstige (ruimtelijke) ontwikkelingen belang heeft bij het in eigendom hebben en houden van de reststrook wordt deze niet uitgegeven.

2.3.3 Kabels, leidingen, overige ondergrondse infra of voorzieningen en/of opstallen

Ten aanzien van reststroken waarin zich kabels, leidingen, overige ondergrondse infra of voorzieningen bevinden of waarop zich opstallen bevinden (bijv. CAI kast) wordt nader bekeken of verkoop wenselijk is. Verkoop kan daarnaast enkel plaatsvinden als de rechthebbende van de ondergrondse/bovengrondse voorzieningen met verkoop instemt.

2.3.4 Versnippering

Uitgifte van reststroken mag niet ten koste gaan van het efficiënt beheren en onderhouden van de openbare ruimte. De na uitgifte eventueel overblijvende openbare ruimte dient in verband hiermee -afhankelijk van de specifieke situatie- een nader te bepalen minimale breedte te behouden en te allen tijde bereikbaar te blijven. Daarnaast mag uitgifte niet leiden tot een onlogische indeling van de openbare ruimte dan wel tot het ontstaan van onlogische perceelgrenzen.

2.3.5 Aangrenzend aan eigen perceel

Ter voorkoming van ongewenste eigendomsverhoudingen is uitgifte van de reststrook alleen mogelijk indien de grond al dan niet gedeeltelijk grenst aan het woonperceel van de verzoeker.

2.3.6 Huur- of koopwoning

Om de eigendomsrechten van woning en bijbehorende percelen bij dezelfde (natuurlijke) rechtspersoon te houden zal verkoop van reststroken enkel plaatsvinden aan de eigenaar van een woning. Een huurder kan dus geen grond kopen.

2.4 Verkoop/verhuur

Wanneer een reststrook geschikt wordt geacht voor verkoop, is het in beginsel niet mogelijk om de grond te huren of op een andere wijze in gebruik te krijgen. Hiervan kan worden afgeweken indien sprake is van een bestaande schriftelijke huur- of gebruiksovereenkomst met betrekking tot de onderhavige grond of om andere moverende redenen.

2.5 Eventueel bijkomende kosten

• 1.

  Indien ten gevolge van de verkoop van een reststrook, een of meerdere aanpassing(en) aan de fysieke inrichting van de openbare ruimte dienen plaats te vinden, komen de kosten die hiermee gemoeid zijn voor rekening van koper.

• 2.

  Indien bij de verkoop van een reststrook een zakelijk recht dan wel kwalitatieve verplichting gevestigd dient te worden, komen de kosten die hiermee verband houden voor rekening van koper.

2.6 Bestemming

Reststroken worden overgedragen met de bestemming zoals opgenomen in het van toepassing zijnde bestemmingsplan. Na uitgifte zullen deze gronden veelal betrokken worden bij de tuin c.q. woonperceel, dit heeft tot gevolg dat er formeel sprake kan zijn van een situatie die in strijd is met het bestemmingsplan. De gemeente is in onderhavige situatie ambtshalve niet voornemens op te treden tegen het gebruik als tuin. Bij de reguliere herziening van het bestemmingsplan wordt -waar mogelijk- van verkochte reststroken, voor zover het gebruik als tuin niet reeds was toegestaan, de vigerende bestemming gewijzigd in tuin. Zolang de bestemming niet is gewijzigd, kan dit eventueel beperkingen opleveren ten aanzien van het gebruik.

3.1 Wijze van prijsbepaling

Voorheen werd de verkoopprijs van een te verkopen reststrook vastgesteld door middel van een individuele taxatie. Gekozen is om te gaan werken met vaste prijzen per m². Daarvoor zijn een aantal redenen:

• -

  kostenvermindering voor de burger: de burger hoeft geen taxatiekosten (€ 302,50) meer te betalen;

• -

  duidelijkheid aan de voorkant: de verkoopprijs is reeds bekend op het moment dat de burger een aanvraag wilt indienen; op deze wijze weet de burger waar hij aan toe is en kan hij een weloverwogen keuze maken om al dan niet een verzoek in te dienen;

• -

  tijdbesparing: er hoeft niet meer gewacht te worden op een taxatie en daarnaast wordt verwacht dat minder verzoeken uiteindelijk alsnog zullen stranden om de reden dat koper de koopprijs te hoog vindt, ondanks dat hier al energie door diverse medewerkers in is gestoken.

Gezien bovenvermelde vindt prijsbepaling plaats door middel van de zogenaamde ‘rubricering-methode’.

Rubricering-methode

Bij deze methode worden percelen in drie verschillende zones gerubriceerd en is per zone een vaste prijs te bepalen. De drie te onderscheiden delen zijn als volgt:

• -

  Rubriek ‘voortuin’: grond vanaf de openbare ruimte tot aan de voorgevel. Deze grond heeft normaliter de minst toegevoegde waarde voor het woonobject.

  (Definitie voorgevel: de gevel van een gebouw die gelegen is aan de zijde van een weg en die in ruimtelijk opzicht de voorkant van een gebouw vormt.)

• -

  Rubriek ‘zij- en achtertuin’: grond vanaf de voorgevel langs de woning en de grond achter de woning tot een diepte van 30 meter achter de voorgevel. Deze grond heeft normaliter de meeste meerwaarde voor een object.

• -

  Rubriek ‘weide’: de grond vanaf een diepte van meer dan 30 meter achter de voorgevel en de grond vanaf een breedte van meer dan 30 meter vanaf de zijgevel. Deze grond heeft gemiddeld genomen minder toegevoegde waarde dan de grond binnen die afstand.

Per rubriek is er een waarde nodig. Deze waarde wordt bepaald aan de hand van de waarde van bouwgrond. De waarde van zij- en achtertuin bedraagt 25% van de bouwgrondwaarde, voortuin 10% en weide 12,5%. Er wordt uitgegaan van de gemiddelde bouwgrondwaarde gemeentebreed. Dit betekent dat gemeentebreed gewerkt gaat worden met drie verschillende prijzen per m², zodat de prijsstelling duidelijk en hanteerbaar blijft.

Gebaseerd op de gemiddelde bouwgrondwaarde (uitgaande van de benedengrens) zoals weergegeven in de grondprijzenbrief 2014 resulteert dit in de volgende (afgeronde) prijzen:

Rubriek ‘voortuin’: € 17,50 per m²

Rubriek ‘zij- en achtertuin’: € 44,00 per m²

Rubriek ‘weide’: € 22,00 per m²

3.2 'Kosten koper'

Verkoop vindt plaats op basis van ‘kosten koper’. Onder ‘kosten koper’ wordt onder meer verstaan -niet limitatief- : notariskosten, kadastrale kosten en de overdrachtsbelasting.

3.3 Indexatie verkoopprijs reststroken

Indexatie van de verkoopprijzen vindt om de vier jaar plaats door middel van de grondprijzenbrief.