Verordening VROM Starterslening Steenwijkerland 2013

Artikel 1

In deze verordening wordt verstaan onder:

• a.

  SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten;

• b.

  Gemeenterekening VROM Starterslening: de rekening die de gemeente bij SVn aanhoudt en waaruit op grond van de deelnemingsovereenkomst met SVn, VROM Startersleningen kunnen worden toegekend en waarin de rente en de aflossingen over het gemeentelijk deel van deze leningen worden teruggestort;

• c.

  VROM Starterslening: een lening die ten doel heeft om voor huishoudens met beperkte financiële mogelijkheden de ruimte te vergroten om een eigen woning te kopen, en die worden verstrekt op basis van de productspecificaties zoals vastgelegd in de SVn-informatiemap en de Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening;

• d.

  Starter: een natuurlijke persoon, die nimmer eigenaar van een woning is geweest;

• e.

  Aanvrager: de starter op grond van deze verordening tot de doelgroep van de VROM Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager;

• f.

  NHG: Nationale Hypotheek Garantie;

• g.

  Koopsubsidie (Wet Bevordering Eigenwoningbezit, BEW+): een maandelijkse bijdrage in de hypotheeklasten die afhankelijk is van het inkomen van de gebruiker en de hoogte van de lening;

• h.

  Huishouden: de aanvrager dan wel de aanvrager en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner die een gezamenlijke huishouding zal dan wel zullen gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen; er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren;

• i.

  Economische binding: onder economische binding wordt verstaan: een persoon die voor de voorziening in het bestaan is aangewezen op het duurzaam verrichten van arbeid in de gemeente Steenwijkerland (d.w.z. kostwinner voor tenminste 18 uur per week);

• j.

  Sociale binding: onder sociale binding wordt verstaan: een persoon die tenminste 6 jaar onafgebroken ingezetene is geweest in de gemeente Steenwijkerland en niet langer dan 10 jaar weg is uit de gemeente Steenwijkerland;

• k.

  College: het College van Burgemeester en wethouders van Steenwijkerland.

Artikel 3

Op deze verordening is de deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Steenwijkerland en de SVn van toepassing.

Artikel 9 Hardheidsclausule

Het college kan artikel 6 buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voorzover toepassing gelet op het belang van de aanvrager leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard.

Artikel 11 overgangsrecht

Op volledige aanvragen om een VROM Starterslening die voor datum inwerkingtreding zijn ontvangen en waarop nog niet eerder is beslist, blijft de verordening “VROM Starterslening Steenwijkerland 2008” van toepassing.

Artikel 12 Citeertitel

Deze verordening kan worden aangehaald als "Verordening VROM Starterslening Steenwijkerland 2013".

TOELICHTING op de VERORDENING VROM STARTERSLENING

Artikel 1

Sub d: Het ministerie van VROM verstaat onder een starter op de koopwoningmarkt iemand die:

• 1.

  voor het eerst zelfstandig gaat wonen in een koopwoning, of

• 2.

  al zelfstandig in een huurwoning woont en doorstroomt naar een eerste koophuis, of

• 3.

  zijn huurhuis koopt.

Dit is niet leeftijdsgebonden, het kan een jongere te zijn, maar ook een vijftig-plusser die zijn huurhuis koopt en, afhankelijk van zijn inkomen, in aanmerking komt voor de VROM Starterslening. In artikel 6 wordt nader bepaald wat het toepassingsbereik is.

De gemeente mag eisen stellen aan leeftijd, woonsituatie en inkomen. In artikel 6, lid 1 van de verordening wordt voorgesteld om de starterslening open te stellen voor personen die op het moment van aanvraag minimaal 1 jaar woonachtig zijn in de gemeente Steenwijkerland of voor personen die op het moment van de aanvraag een economische of sociale binding hebben met de gemeente.

Sub g: De definitie is erop gericht om te voorkomen dat meerderjarige kinderen te samen met hun ouder(s) met behulp van een Starterslening een huis kopen, zodat de kinderen in een later stadium het huis van hun ouders kunnen over kopen.

Artikel 2

In artikel 6, lid 1, sub a, b en/of c bepaalt de gemeente de doelgroep die gebruik kan maken van de VROM Starterslening en in artikel 6, lid 2 bepaalt de gemeente het marktsegment waar de lening van toepassing is. Lid 3 bepaald dat de gemeente geen leningen meer toekent zodra het beschikbare budget is uitgeput of zodra de cofinanciering door provincie Overijssel niet meer beschikbaar is.

Artikel 3

Om aanspraak te kunnen maken op de VROM Starterslening heeft de gemeente Steenwijkerland een deelnemingsovereenkomst met SVn gesloten. Deze deelnemingsovereenkomst biedt gemeenten de mogelijkheid om gebruik te maken van de producten van SVn. In de Informatiemap van SVn vindt de gemeente het totale assortiment aan stimuleringsleningen, waaronder de VROM Starterslening. Met het sluiten van de deelnemingsovereenkomst zijn tevens de productspecificaties en Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening van toepassing. Deze maken deel uit van de SVn Informatiemap.

Artikel 4

Lid 1: In beginsel ligt de bevoegdheid VROM Startersleningen te verstrekken bij de gemeenteraad. Met dit artikel delegeert de gemeenteraad de bevoegdheden aan het college van B en W. Het college heeft op basis dit artikel als dagelijks bestuur de bevoegdheid over de individuele aanvragen te beslissen. Het college toetst aan de hand van artikel 6 van deze verordening of aanvrager in aanmerking komt voor een VROM Starterslening.

Lid 2: SVn toetst op basis van de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening de aanvragen VROM Starterslening op financiële aspecten en de overige voorwaarden en brengt aan de gemeente advies uit over de hoogte van de VROM Starterslening. De maximale hoogte van de Starterslening is afhankelijk van het inkomen van het huishouden. Het college heeft de bevoegdheid om over de hoogte van de lening te beslissen en deelt dit met een toewijzingsbesluit mee aan de aanvrager. De gemeente mag gemotiveerd van het advies van SVn afwijken, mocht het college hier aanleiding toe zien.

Het ministerie van VROM heeft bepaald dat een VROM Starterslening maximaal 20% van de verwervingskosten mag bedragen. De gemeente is ook vrij om daarbij de hoofdsom van de VROM Starterslening te maximeren. De gemeente kan in de verordening ook een lager percentage opnemen of het college stelt beleidsregels vast waarin het aangeeft wanneer van dit percentage naar beneden wordt afgeweken.

De gemeente heeft bepaald dat de Starterslening niet meer mag bedragen dan € 40.000,-.

Lid 3: Het ministerie van VROM heeft bepaald dat de VROM Starterslening niet mag worden verstrekt indien ook de Koopsubsidie BEW + is toegekend. Dit wordt stapeling genoemd. Andere financiële regelingen, zoals koopgarant en koopcomfort, zijn wel toegestaan. Mocht de gemeente ook rekening willen houden met toegekende andere financiële regelingen kan zij dat in beleidsregels vastleggen.

Lid 4: Op de VROM Starterslening moet de Nationale Hypotheek Garantie van toepassing zijn.

Lid 5: Ook de eerste hypotheek dient met NHG te worden verstrekt, om in aanmerking te komen voor een VROM Starterslening. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) staat dan borg voor de betaling van rente en aflossing van zowel de 1e hypotheek van de bancaire instelling als de VROM Starterslening via SVn.

Lid 6: Op grond van de discretionaire beschikkingsbevoegdheid mag het college in navolging van artikel 4:38 tot en met 4:40 Awb aan een begunstigende beschikking voorschiften verbinden of wel aan de leningnemer verplichtingen opleggen om het doel van de toegekende Starterslening te verwezenlijken.

Artikel 5

Lid 1: De gemeenteraad legt jaarlijks vast hoeveel besteed mag worden aan de VROM Starterslening en het college van burgemeester en wethouders maakt jaarlijks het vastgestelde bedrag over op de gemeenterekening VROM Starterslening bij SVn. Hiervoor moet in de begroting een budget worden gereserveerd voor de VROM Startersleningen. Een vastgesteld budget waarborgt de rechtszekerheid en begrotingsdiscipline. Het is aan de gemeente om de hoogte van het budget te bepalen. De VROM Starterslening is zo ingericht dat de starter in de eerste drie jaar geen rente en aflossing hoeft te betalen dat betekent dat de gemeenterekening bij SVn, die als revolverend fonds door de rente en aflossing in stand gehouden wordt, in de eerste drie jaar niet gevoed wordt door rente en aflossing. Dit kan voor de gemeente reden zijn op het budget voor drie jaar vast te stellen.

Lid 2: Het vaststellen van een budget maakt het noodzakelijk dat de aanvragen voor de VROM Starterslening in volgorde van binnenkomst van de volledig ingevulde aanvraagformulier bij SVn worden afgehandeld. Hierbij geldt het principe ‘op is op’. Op het moment dat er geen geld meer beschikbaar is vanuit het VROM Rentedekkingsfonds en vanuit het Provinciaal Startersfonds voor het verstrekken van een VROM Starterslening, komen de aanvragen voor 100% ten laste van de Gemeenterekening VROM Starterslening. Zodra ook de Gemeenterekening VROM Starterslening is uitgeput dienen de binnenkomende aanvragen te worden afgewezen.

Artikel 6

In dit artikel wordt het toepassingsbereik van de verordening VROM Starterslening bepaald. Het bepalen van het toepassingsbereik van de verordening heeft betrekking op enerzijds de doelgroep van de regeling ( artikel 6, lid 1) en het marktsegment waarop de regeling van toepassing is (artikel 6, lid 2). In het bepalen van de doelgroep en het marktsegment heeft de gemeente volledige keuzevrijheid en kan inspelen en afstemmen op het lokale huisvestingsbeleid. De gemeentelijke Visie op wonen en leefbaarheid is een mogelijke bron voor het bepalen van de doelgroep en het marktsegment.

Doelgroep:

In lid 1 sub a, b en c bepaalt de gemeente de doelgroep die in aanmerking komt voor een VROM Starterslening. Het gaat voornamelijk om personen die niet in bezit zijn van een koophuis en dit niet eerder zijn geweest. Aanvullende criteria kunnen betrekking hebben op de leeftijd en het zelfstandig wonen en/of inwonend zijn. Met inwonend worden aanvragers bedoeld die op het moment van de aanvraag in de GBA van de desbetreffende gemeente staan ingeschreven, maar niet zelfstandig wonen dan wel hoofdhuurder zijn van een woning. Dit heeft bijvoorbeeld betrekking op bij ouders inwonende kinderen. Ook is het mogelijk de verordening van toepassing te verklaren op afgestudeerde studenten die willen terugkeren naar hun oorspronkelijke woonplaats.

In de gemeente Steenwijkerland gaat het om:

• a.

  in de gemeente Steenwijkerland woonachtige verblijfsgerechtigde personen die minimaal één jaar woonachtig die op het moment van de aanvraag minimaal een jaar zelfstandig een huurwoning of wooneenheid bewonen dan wel minimaal een jaar inwonend zijn in de gemeente Steenwijkerland;

• b.

  óf op personen die op het moment van aanvraag een sociale binding hebben met de dorpen en kernen in de gemeente Steenwijkerland;

• c.

  óf op personen die op het moment van aanvraag een economische binding hebben met de dorpen en kernen in de gemeente Steenwijkerland.

De gemeente doelt met de omschrijving in sub a op een brede doelgroep, die woonachtig is in de desbetreffende gemeente. Zij maakt geen differentiatie tussen zelfstandig wonende en inwonende starters. Het gaat in brede zin om burgers die voor het eerst een koopwoning willen verwerven. De VROM Starterslening beoogt in dit geval de stap van een huurwoning naar een koopwoning te vergemakkelijken en de doorstroming in de huursector te bevorderen. De gemeente stelt vast dat de aanvrager al een bepaalde tijd in de gemeente woont, een jaar. Deze bepaling biedt enige garantie dat daadwerkelijk inwoners van de gemeente zelf gebruik maken van de regeling.

Daarnaast biedt de omschrijving in sub b en c de mogelijkheid voor personen die een sociale (bijvoorbeeld een pas afgestuurde) of economische binding (voor tenminste 18 uur per week werkzaam in de gemeente Steenwijkerland) hebben met de gemeente Steenwijkerland om zich te vestigen in de gemeente.

Marktsegment

In lid 2 bepaalt de gemeente het marktsegment waarvoor een starter een VROM Starterslening kan aanvragen. Met deze bepaling heeft de gemeente Steenwijkerland getracht de juiste ‘mix’ te vinden gebaseerd op de problematiek van de lokale woningmarkt. Van belang is dat de maximale verwervingskosten de normen van de Nationale Hypotheek Garantie niet mag overstijgen. De gemeente kan het maximale aankoopbedrag lager vaststellen dan de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. Als gevolg daarvan worden meerwerk, verbeteringskosten en dergelijke net als bijkomende kosten, zoals notariskosten, overdrachtsbelasting en makelaarskosten tot de kosten van het verkrijgen in eigendom gerekend. Deze kosten zijn bij het aangaan van de koopovereenkomst meestal niet precies bekend. Om potentiële gegadigden voor een VROM Starterslening in de gelegenheid te stellen zelf vooraf vast te stellen of de overeengekomen koopsom past binnen de gestelde kostengrens werkt de gemeente net als de NHG met een genormeerde opslag op de koopsom. Bij bestaande woningen wordt gewerkt met een opslag van 8% volgens de actuele NHG normen. Woningen welke de kostengrens overschrijden, zijn van de regeling uitgesloten.

In deze algemene bepaling stelt de gemeente Steenwijkerland het marktsegment voor de VROM Starterslening open voor bestaande huizen met uitzondering van huurwoningen die door de in Steenwijkerland werkzame corporaties worden verkocht. De gemeente stelt een maximaal aankoopbedrag vast (€200.000,- voor bestaande bouw), rekening houdend met de lokale huizenprijzen en de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. Minus de bijkomende kosten van 8 % voor bestaande woningen volgens de actuele NHG normen is uitgegaan van een aankoopbedrag van maximaal € 185.000,-.

Artikel 7

In dit artikel regelt de gemeente de afhandeling van de aanvragen. Enkel belanghebbenden kunnen een aanvraag indienen. Gemeenten hebben géén verplichting om verzoeken van niet-belanghebbenden te behandelen. Door eerst te toetsen of de verzoeker binnen het toepassingsbereik van artikel 6 past wordt voorkomen dat personen die niet hierbinnen vallen (zgn. niet-belanghebbenden) een niet ontvankelijke aanvraag zullen indienen.

De procedure van toetsing legt de gemeente in beleidsregels vast en communiceert de procedure naar de doelgroep. Een mogelijke procedure ziet er als volgt uit:

De belanghebbende kan een op naam gesteld aanvraagformulier bij de gemeente ophalen of toegestuurd krijgen, mits hij de volgende gegevens overlegd:

• ·

  geboortedatum aanvrager(s)

• ·

  huidig adres aanvrager(s)

• ·

  adres van toekomstige woning

• ·

  werkgeversverklaring en kopie arbeidsovereenkomst (bij economische binding)

De gemeente toetst de stukken aan het bevolkingsregister en de gemeentelijke verordening VROM Starterslening en reikt het aanvraagformulier uit aan de aanvrager.

De gemeente, in samenwerking met de SVn, zal de tussenpersonen zoals makelaars, hypotheekbemiddelaars en banken inlichten over de VROM Starterslening Steenwijkerland en over de voorwaarden die de gemeente stelt aan de uitreiking van de aanvraagformulieren.

Afhankelijk van de gekozen aanvraagprocedure verstrekt het college het aanvraagformulier direct of binnen het in de verordening of gemeentelijke beleidsregels vastgestelde termijn. De voorkeur gaat erna uit het aanvraagformulier direct aan bij het gemeentelijk loket te verstrekken. Mocht dit niet mogelijk te zijn stelt de gemeenten een redelijk termijn vast van hooguit vijf werkdagen. De gehele procedure dient in een kort tijdsbestek afgerond te worden in varband met ontbindende voorwaarden in de koopakte/ koop/aannemingsovereenkomst. Het is daarom wenselijk dat de aanvraag van een VROM Starterslening spoedig wordt afgehandeld.

Na de toetsing door de gemeente en het verstrekken van het aanvraagformulier zendt de aanvrager het aanvraagformulier met de benodigde bescheiden naar SVn. Aan de hand van de gegevens doet SVN een krediettoets en bepaald de hoogte van de VROM Starterslening. Hierover brengt SVn advies uit aan de gemeente en het college stelt de hoogte van de individuele VROM Starterslening vast in een toewijzingsbesluit. Hierbij worden de Procedures en Gemeentelijke uitvoeringsregels VROM Starterslening gevolgd. Om de benadrukken dat er een nadrukkelijke verbinding ligt met Procedures en Gemeentelijke uitvoeringsregels is de verwijzing in dit artikel opgenomen.

SVn draagt zorg voor de verdere afhandeling van de aanvraag, als het gaat om het uitbrengen van de offerte, het verzorgen van het passeren van de hypotheekakte, het leningenbeheer, de incasso en de eventuele hertoetsingen.

Binnen het in artikel 6 genoemde toepassingsbereik heeft het college de bevoegdheid leningen toe te kennen. De toekenning gebeurt middels een toewijzingsbesluit, welke als een voorwaardelijke beschikking kan worden beschouwd, omdat de aanvrager voor het daadwerkelijk verkrijgen van de VROM Starterslening aan de voorwaarden moet voldoen die vermeld staan in het toewijzingsbesluit. De gemeente dient in het toewijzingsbesluit in ieder geval het bedrag, de looptijd, het rentepercentage en de leningvoorwaarden te vermelden.

Artikel 8

In dit artikel wordt bepaald wanneer het toewijzingsbesluit kan worden ingetrokken en hoe dat vorm gegeven wordt. Dit kan zowel onder opschortende als ontbindende voorwaarden gebeuren.

Lid 1 sub a: De VROM Starterslening wordt ingetrokken als niet is voldaan aan de voorwaarden die gesteld worden in het toewijzingsbesluit. Één van de opschortende voorwaarden is dat de aanvrager binnen het in de toewijzingsbesluit gestelde termijn van vier weken met een mogelijke verlenging van twee weken (zie de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels) de offerte van de tweede bancaire lening naar SVn stuurt. Doet de aanvrager dat niet komt het toewijzingsbesluit te vervallen.

Lid 1 sub b: Het toewijzingsbesluit kan ook worden ontbonden als de aanvrager onjuiste gegevens heeft verstrekt. Dit heeft betrekking op de algemene en specifieke voorwaarden die in de verordening zijn vastgesteld.

Lid 3: Het college kan (gedeeltelijk) afzien van sancties als zij de belanghebbende verschoonbaar acht. Dit besluit valt onder de discretionaire beslissingsbevoegdheid van het college.

Artikel 9

Dit artikel bepaald dat het college in bijzondere gevallen ten gunste van de aanvrager kan afwijken van de bepalingen van deze verordening. Dit afwijken kan alleen maar ten gunste en nooit ten nadele van de betrokken aanvrager. Het gebruik maken van de hardheidsclausule moet beschouwd worden als een uitzondering en niet als een regel. Het college moet in verband met precedentwerking dan ook duidelijk aangeven waarom in een bepaalde situatie van de verordening wordt afgeweken.

Artikel 10

Lid 1: De gemeente geeft in dit artikel aan wanneer de onderliggende verordening in werking treedt.

Lid 2: De gemeente Steenwijkerland maakt reeds gebruik van de SVn Starterslening. Om aanspraak te kunnen maken op de bijdrage van VROM moet de gemeentelijke verordening VROM Starterslening aangepast worden aan de voorwaarden die VROM stelt. De gemeente kan een gewijzigde verordening vaststellen, maar zij kan ook een nieuwe verordening vaststellen. In het laatste geval is het aan te raden de verordening “Stimuleringsfonds Starterslening” in te trekken.

Artikel 11

Dit artikel bepaald het overgangsrecht. Volledige en complete aanvragen die door SVn voor 1 januari 2013 in behandeling zijn genomen worden beoordeeld op basis van de verordening “VROM Starterslening Steenwijkerland 2008”. De aanvraag van het aanvraagformulier wordt niet beschouwd als een aanvraag Starterslening.

Artikel 12

Dit artikel noemt de naam van de verordening.