Regeling "Rood voor Rood met gesloten beurs" vrijkomende (agrarische) bedrijfsbebouwing

Inhoudsopgave 1.

Inleiding 1.1

Aanleiding 1.2

Doelstelling 1.3

Juridische Status 1.4

Opbouw van de beleidsnotitie

2. Principes Rood voor Rood

2.1 Principe

2.2 Definities

2.3 Uitgangspunten

3. Gebiedsdifferentiatie

3.1 Landschapsbeleid Steenwijkerland

3.2 Zonering

4. Beleidsregels

4.1 Inleiding

4.2 Algemeen

4.3 Sloop

4.4 Bouwkavel

4.5 Woning

4.6 Gecorrigeerde vervangingswaarde

4.7 Meerwaarde

4.8 Planologie

5. Aanvraagprocedure

5.1 Aanvraag

5.2 Behandeling

5.3 Privaatrechtelijke overeenkomst

6. Bronnen

Bijlage I berekeningsmethode gecorrigeerde vervangingswaarde

1. Inleiding

1.1 Aanleiding

De komende jaren daalt naar verwachting het aantal agrarische bedrijven, zowel landelijk als ook in de gemeente Steenwijkerland. In veel gevallen blijft de ondernemer ter plaatse wonen en worden de schuren voor (niet) bedrijfsmatige opslag of agrarische hobbyactiviteiten benut. In andere gevallen wordt na bedrijfsbeëindiging het totale complex in de verkoop gebracht. Naast de woonfunctie wordt door de nieuwe eigenaren, afhankelijk van de kwaliteit van de aanwezige bebouwing, ook gezocht naar een nieuwe (vaak niet agrarische) bedrijfsfunctie.

Agrarische bedrijfsgebouwen waarin geen agrarische activiteiten meer plaatsvinden worden vrijgekomen of vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen (VAB) genoemd. Het stijgende aantal vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen kan leiden tot leegstand, verval en verpaupering in het landelijk gebied. De vrijkomende bebouwing bevindt zich vaak in een natuurlijk, landschappelijk en/of milieukundig kwetsbare omgeving en heeft vaak een voor de streek karakteristiek uiterlijk. Tegenover het steeds vaker vrijkomen van agrarische bedrijven, staat tegelijkertijd een groeiende belangstelling om percelen in het buitengebied voor verschillende andere functies te gebruiken. Immers, het buitengebied vormt een aantrekkelijke woonomgeving en heeft een aantrekkingskracht op toeristen.

De gemeente wenst onder voorwaarden medewerking te verlenen aan particuliere initiatieven in het buitengebied met als doel om ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied te vergroten en te garanderen. Er zijn 2 oplossingen om de verschraling van het platteland als gevolg van vrijkomende agrarische bebouwing tegen te gaan, namelijk:

• -

  het stimuleren van passend hergebruik van deze gebouwen (hergebruik vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing)

• -

  het stimuleren van het afbreken van landschapsontsierende agrarische bebouwing in ruil voor een kavel met woonfunctie (Rood voor Rood)

De wijze waarop de gemeente invulling wenst te geven aan het hergebruik van vrijkomende agrarische bebouwing wordt opgenomen in het ‘Bestemmingsplan buitengebied gemeente Steenwijkerland’. In de ‘Uitgangspuntennotitie herziening verouderde bestemmingsplannen buitengebied gemeente Steenwijkerland’ [1] zijn de uitgangspunten voor dit beleid reeds gepresenteerd.

De tweede genoemde oplossing om leegstand en verval van vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen tegen te gaan is het stimuleren van het afbreken van landschapsontsierende agrarische bebouwing in ruil voor een kavel met woonfunctie, waarbij het hoofddoel is de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied te verbeteren. Deze ‘ruil’ wordt ook wel ‘Rood voor Rood’ genoemd. Voorliggende beleidsnotitie ‘Rood voor Rood met gesloten beurs’ – dit is de variant zonder gemeentelijke bijdrage – formuleert voor de gemeente Steenwijkerland beleidsregels. Deze beleidsregels zijn gebaseerd op provinciale uitvoeringskaders. Provinciale Staten hebben Rood voor Rood met gesloten beurs in het streekplan mogelijk gemaakt middels een ‘partiële streekplanherziening Rood voor Rood met gesloten beurs en nieuwe landgoederen’ [2]. In het Uitvoeringskader hebben Gedeputeerde Staten vervolgens een nadere uitwerking gegeven van dit streekplanbeleid.

1.2 Doelstelling

Het doel van het beleid voor ‘Rood voor Rood met gesloten beurs’ is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. De realisatie van dit doel vindt plaats door het afbreken van landschapsontsierende (agrarische) bedrijfsbebouwing en door het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Belangrijke uitgangspunten hierbij zijn het gemeentelijke LandschapsOntwikkelingsPlan [3], het bestemmingsplan Buitengebied en de gemeentelijke Welstandsnota [4]. Ruimtelijke kwaliteit kan op veel manieren worden bereikt. Voorliggend beleidskader geeft duidelijkheid over wat wel en wat niet wordt toegestaan, welke stappen moeten worden genomen om te komen tot een geschikte aanvraag en waar de initiatiefnemers kunnen aankloppen voor ondersteuning en toetsing van hun plannen.

1.3 Juridische Status

De mogelijkheid voor het slopen van landschapsontsierende (agrarische) bedrijfsbebouwing als ruil voor het nieuw bouwen van een woning is een additioneel instrument. Het geldt naast bestaande plannen, zoals de vigerende bestemmingsplannen voor het buitengebied.

De beleidsnota Rood voor Rood heeft de status van een beleidsregel, zoals genoemd in artikel 1 : 3 en titel 4.3 van de Algemene Wet Bestuursrecht. Dit houdt in dat individuele verzoeken om deelname aan deze regeling hieraan zullen worden getoetst.

Aanvullend op alles wat publiekrechtelijk kan worden vastgelegd, sluit de gemeente met de aanvrager een privaatrechtelijke overeenkomst om de gemaakte afspraken in het kader van de regeling vast te leggen. De provincie heeft hiervoor een modelovereenkomst laten opstellen [5]. Indien nodig wordt een planschadeovereenkomst gesloten met de deelnemer aan de regeling en de aanvrager voor een partiële bestemmingsplanherziening.

1.4 Opbouw van de beleidsnotitie

Allereerst zijn in hoofdstuk 2 de principes van Rood voor Rood uiteengezet. In hoofdstuk 3 is een zonering opgenomen die beschrijft in welke deelgebieden binnen de gemeente Steenwijkerland de Rood voor Rood regeling van toepassing is. Hoofdstuk 4 geeft de beleidsregels waaraan een deelnemer aan de Rood voor Rood regeling moet voldoen. In hoofdstuk 5 tenslotte is de aanvraagprocedure beschreven.

2.1 Principe

Het principe van Rood voor Rood is het verbeteren van de kwaliteit van het landelijk gebied door middel van de sloop van landschapsontsierende bedrijfsgebouwen (minimaal 850 m2) en door overige verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit, waarbij in ruil voor het slopen op planologisch verantwoorde locaties één of meer kwalitatief hoogwaardige compensatiewoningen worden gebouwd. De compensatiewoning (max. 750 m3) kan zowel ter plekke als elders worden gesitueerd. Bij compensatie elders wordt zo veel mogelijk aansluiting gezocht bij bestaande woonkernen of buurtschappen. Dit alles vindt plaats met gesloten beurs, dus zonder dat de overheid hier financieel aan bijdraagt.

2.2 Definities

De volgende definities worden gehanteerd.

2.3 Uitgangspunten

De deelnemer aan Rood voor Rood met gesloten beurs dient uit de (getaxeerde) waarde van de nieuwe bouwkavel het slopen van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen te bekostigen. Omdat een bouwkavel meer opbrengt dan de kosten van de sloop, is er vervolgens de verplichting voor de deelnemer om het resterende geld te investeren in een verbetering van de kwaliteit van het platteland. Deze kwaliteitsverbetering kan worden gerealiseerd door de aanleg van landschapselementen, nieuw groen en bijvoorbeeld openbaar toegankelijke paden. De deelnemer mag 30% van de economische restwaarde van de te slopen agrarische bedrijfsgebouwen, de zogenaamde gecorrigeerde vervangingswaarde, behouden. In de overweging van de factor 30% is rekening gehouden met het feit dat de regeling niet concurrerend en marktverstorend moet werken naar andere boeren / partijen die bedrijfslocaties willen aankopen en met het feit dat de Rood voor Rood regeling geen saneringsregeling is.

In andere woorden: uit de waarde van de bouwkavel worden de sloopkosten plus 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de te slopen gebouwen vergoed. De winst die overblijft na deze vergoedingen en kosten dient aan de kwaliteitsverbetering van het platteland te worden besteed. ‘Met gesloten beurs’ betekent in dit geval dat kosten en opbrengsten met elkaar in evenwicht zijn. De bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit is hierin de sluitpost.

Rekenvoorbeeld [bedragen zijn willekeurig gekozen]

Met verbetering van de ruimtelijke kwaliteit wordt bijvoorbeeld verbetering van de beeldkwaliteit, de landschappelijke kwaliteit, de realisatie van nieuw groen of restauratie van karakteristieke panden bedoeld. Dit kan op de betreffende locatie zelf of elders. Bij inzet elders kan een gemeentelijk plattelandsfonds worden ingesteld, waaruit projecten ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit worden gefinancierd. De bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit van de Rood voor Rood plannen zullen worden getoetst aan het bestemmingsplan buitengebied [1], de welstandsnota [2] en het Landschapsontwikkelingsplan [3].

Het vrijkomende perceel na sloop dient een passende bestemming te krijgen in een herziening van het bestemmingsplan, zodat de oude bouwmogelijkheden niet opnieuw kunnen worden benut.

Het is niet de doelstelling om zo veel mogelijk agrarische bedrijfsgebouwen te slopen en de regeling kan tevens niet worden aangemerkt als een saneringsregeling.

Artikel 3.1 Landschapsbeleid Steenwijkerland

De Rood voor Rood regeling is van toepassing op het hele buitengebied van de gemeente Steenwijkerland; dat wil zeggen het gebied waar het bestemmingsplan buitengebied van toepassing is. Echter, omdat de kwaliteiten van het gebied bepalend zijn voor de toepassingsgeschiktheid van het Rood voor Rood beleid is gekozen voor een gebiedsgerichte benadering. Bij deze gebiedsgerichte benadering is aansluiting gezocht bij het gemeentelijke Landschapsontwikkelingsplan [3]. Het Landschapsontwikkelingsplan heeft tot doel richting te geven aan de gewenste ontwikkelingen van het landschap en het handhaven en versterken van de landschappelijke karakteristieken.

3.2 Zonering

In het Landschapsontwikkelingsplan wordt een landschappelijke hoofdzonering aangebracht, waarbij het gebied wordt verdeeld in twee landschappelijke zones:

• -

  de parels: waardevolle gebieden die beschermd dienen te worden. Ontwikkelingen in deze gebieden zijn alleen mogelijk indien ze de landschappelijke kwaliteiten ondersteunen en versterken.

• -

  landschapsontwikkelingsgebieden: gebieden waar de landschappelijke kwaliteiten minder hoog zijn. Deze gebieden verdienen het om te worden ontwikkeld.

In het Landschapsontwikkelingsplan zijn twee deelgebieden aangewezen waarin het behoud van de landbouwkundige functie wenselijk is. Het betreft de deelgebieden Polders en Slagenlandschap.

De gemeente vindt dat in deze gebieden de bedrijfsbebouwing in geval van bedrijfsbeëindiging in principe beschikbaar moeten blijven voor de doorstroming van agrarische ondernemers. Om deze reden vindt de gemeente het als uitgangspunt niet wenselijk om in deze gebieden de Rood voor Rood regeling toe te passen, tenzij geen afbreuk wordt gedaan aan de doelstelling van het gebied. In deze gebieden geldt het zogenaamde “nee, tenzij” – principe. Dit betekent dat uitsluitend in bijzondere gevallen aan de regeling kan worden deelgenomen. In het geval van zo’n uitzondering moet er een goede onderbouwing zijn, waaruit blijkt dat door de sloop of bouw in de deelgebieden Polders en Slagenlandschap geen afbreuk wordt gedaan aan de doelstellingen van het gebied. Dit is bijvoorbeeld het geval bij sterk verwaarloosde gebouwen die niet aantrekkelijk zijn voor overname en gebieden direct rond de kernen of in bouwlinten, waar al meer woonbebouwing is gesitueerd.

In de overige deelgebieden uit het Landschapsontwikkelingsplan kan door middel van de Rood voor Rood regeling de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied worden verhoogd door het slopen van vrijkomende bedrijfsgebouwen en bouwen van compensatiewoningen. Voor deze deelgebieden wordt het “ja, mits” – principe gehanteerd. Dit betekent dat in deze gebieden aan de regeling kan worden deelgenomen, mits er een gedegen plan aan ten grondslag ligt (zie hiervoor hoofdstuk 5).

4.1 Inleiding

Provinciale Staten hebben Rood voor Rood met gesloten beurs in het streekplan mogelijk gemaakt middels een ‘Partiële streekplanherziening Rood voor Rood met gesloten beurs en nieuwe landgoederen’ [2]. Het is de variant van Rood voor Rood waarvoor geen geld is gereserveerd. In het bijbehorende uitvoeringskader hebben Gedeputeerde Staten vervolgens een nadere uitwerking gegeven van dit streekplanbeleid. Aan de gemeenten binnen de provincie is gevraagd om het uitvoeringskader uit te werken in haar eigen beleid.

In dit hoofdstuk worden de beleidsregels voor deelname aan de Rood voor Rood regeling uiteengezet. Het gaat hierbij achtereenvolgens om:

• ·

  algemene beleidsregels

• ·

  de te slopen gebouwen

• ·

  de situering van de nieuwe bouwkavel

• ·

  de woning die terug mag worden gebouwd

• ·

  de gecorrigeerde vervangingswaarde, en

• ·

  hoe het restbedrag moet worden geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit.

4.2 Algemeen

• -

  De regeling heeft betrekking op reeds beëindigde of te beëindigen (agrarische) bedrijven in het buitengebied en is van toepassing op legale bebouwing die is opgericht vóór 1 januari 2004. De regeling geldt in principe ook voor ‘niet-agrarische bedrijfsgebouwen’ in het buitengebied. Het buitengebied is het gebied dat onder het bestemmingsplan Buitengebied valt, aangevuld met landschappelijke bebouwingsstructuren die niet onder het bestemmingsplan vallen. De beoordeling of de voorgestelde locatie in het buitengebied ligt, vindt plaats door de gemeente.

• -

  De regeling houdt geen rekening met de eerdere economische verdienmogelijkheid van de stoppende activiteit. Rood voor Rood met gesloten beurs is geen saneringsregeling.

• -

  De regeling houdt geen rekening met verrekening met de fiscus naar aanleiding van bedrijfsbeëindiging.

• -

  Er moet expliciet rekening worden gehouden met andere wettelijke kaders zoals de Natuurbeschermingswet, Vogel- & Habitatrichtlijn, Waterbeheer 21e eeuw en milieuwetgeving. Wanneer deze wetten een ruimtelijke claim leggen op een specifiek gebied, dan bepalen deze mede de mogelijkheid tot deelname aan de regeling en eventuele inrichting van een nieuwe kavel.

• -

  De regeling geldt niet voor:

• ·

  gebouwen waarvoor al eerder een beroep is gedaan op een vergelijkbaar instrument

• ·

  eerder gesloopte bebouwing

• ·

  sloop van karakteristieke en cultuurhistorische waardevolle bebouwing

• ·

  bouwwerken die zonder bouwvergunning zijn opgericht (illegale bouwwerken)

• ·

  bedrijfsgebouwen die zijn gevestigd op bedrijventerreinen buiten het stads- en dorpsgebied

• ·

  bebouwing die is opgericht na de peildatum van 1 januari 2004.

4.3 Sloop

De volgende beleidsregels zijn van toepassing op de sloop van vrijkomende (agrarische) bedrijfsgebouwen:

• -

  de gebouwen die in aanmerking komen voor de regeling moeten in totaliteit een minimale oppervlakte hebben van 850 m2. Ter compensatie van de sloop van deze landschapsontsierende bedrijfsgebouwen kan onder voorwaarden één bouwkavel voor een woning worden toegekend.

• -

  het uitgangspunt is dat alle aanwezige bedrijfsbebouwing op een perceel wordt gesloopt. Echter, sloop van karakteristieke en cultuurhistorische waardevolle bebouwing moet worden voorkomen en de compositie van de bebouwing op het perceel dient stedenbouwkundig acceptabel te zijn. Ook is het mogelijk om een deel van de gebouwen een goede hergebruikfunctie te geven, waarbij derhalve het rood voor rood beleid in combinatie met het beleid voor hergebruik vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing wordt toegepast. In dit geval dient aan de criteria van zowel rood voor rood als hergebruik van vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing te worden voldaan.

• -

  Het is mogelijk om de bedrijfsgebouwen van meerdere (voormalige) bedrijven te bundelen en op te tellen. Het is niet toegestaan om het surplus van 850 m2 van een bedrijf aan te wenden om elders aan minimaal te slopen oppervlakten te komen. Het moet gaan om een combinatie van bedrijfsgebouwen die samen minimaal 850 m2 omvatten en elkaar daarvoor nodig hebben. Het bundelen van bedrijfsgebouwen vindt in principe plaats binnen de gemeente. Indien de regeling in combinatie met de sloop van bedrijfsgebouwen in een andere gemeente plaatsvindt, dan dient de (planologische) besluitvorming in beide gemeente afgestemd te worden en (nagenoeg) gelijktijdig te geschieden.

• -

  Als er een veelvoud van 850 m2 bedrijfsgebouwen wordt gesloopt, kan - uitsluitend wanneer dit voor het afdekken van de sloopkosten en 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde noodzakelijk is - een extra bouwkavel voor een woning worden verkregen.

• -

  Uit de waarde van de bouwkavel voor een woning dient de deelnemer de sloopkosten en de bijdrage voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit te bekostigen, terwijl de deelnemer 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de te slopen bedrijfsgebouwen mag behouden.

• -

  Een eventuele waardevermindering of waardevermeerdering van de bestaande bouwkavel als gevolg van de sloop komt ten koste cq. ten gunste van de deelnemer.

• -

  Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de technische veroudering op grond de verwachte levensduur van de gebouwen en de residuwaarde aan het eind van de levensduur (Wet waardering onroerende zaken, art. 17, lid 3). Voor het berekenen van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de berekeningsmethode van de Dienst Landelijk gebied gehanteerd. Deze berekeningsmethode is opgenomen in bijlage I.

• -

  Voor de bepaling van de sloopkosten hanteert de gemeente de landelijke systematiek. Hiervoor geldt een standaard bedrag van € 25,- per m2. De sloop wordt in eigen beheer van de deelnemer uitgevoerd. Wanneer door de aanwezigheid van asbest de sloopkosten niet kunnen worden gedekt, mag dit surplus als onderdeel van de te investeren meerwaarde worden ingezet. De kosten worden gebaseerd op basis van de offerte.

• -

  De regeling gaat uit van de sloop van het gehele complex met voormalige bedrijfsgebouwen (volledige sloop), inclusief de erfverhardingen, mestplaten, kassen voor hobby en nevenactiviteiten en sleufsilo’s. In onderstaande tabel staat weergegeven welke objecten als gebouw worden beschouwd en worden gewaardeerd ten behoeve van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Tevens is aangegeven of een object in aanmerking komt voor de sloopsubsidie van € 25,- / m2.

• Object	Waarderen	Sloopsubsidie
  Stal / opslagruimte	Ja	Ja
  Sleufsilo	Ja	Nee
  Mestsilo	Ja	Ja
  Mestzak & -bassin	Ja	Nee
  Laad- en spuitplaats	Nee	Nee
  Buitenuitloop bij varkens, niet overdekt	Nee	Nee
  Buitenuitloop bij varkens, overdekt	Nee	Ja
  Voer- en mestplaat zonder wanden	Nee	Nee
  Silovoet van een voersilo	Nee	Nee
  Erfverharding, kavelpad	Nee	Nee

• Bron: DLG [6]

• -

  De voormalige agrarische bedrijfswoning kan worden bestemd als burgerwoning, maar kan ook worden gesaneerd. In ruil voor de te saneren bedrijfswoning kan er elders één extra bouwkavel worden toegekend (dus 850 m2 bedrijfsgebouwen = 1 kavel; voormalig agrarische bedrijfswoning = 1 kavel). Deze mogelijkheid wordt uitsluitend toegestaan wanneer de huidige, af te breken bedrijfswoning in een gebied staat waarin het behoud van de landbouwkundige functie wenselijk is. Deze gebieden zijn omschreven in paragraaf 3.2.

4.4 Bouwkavel

De volgende beleidsregels zijn van toepassing op de locatiekeuze van de bouwkavel:

• -

  de situering van de nieuwe bouwkavel vindt in principe plaats binnen het geldende bouwperceel. In het geval er sprake is van een aantasting van bijzondere waarden of onevenredige aantasting van andere belangen, kan situering elders worden overwogen. Deze andere locatie moet stedenbouwkundig en landschappelijk worden getoetst. In het geval van situering elders wil de gemeente aansluiten bij reeds bestaande kernen en bebouwingsstructuren. Hierbij valt te denken aan woonlinten en bebouwingsclusters. De alternatieve locatie moet meer gewenst zijn dan situering van het bouwperceel ter plekke. De aanvrager dient zelf voor grond op de andere locatie te zorgen, bijvoorbeeld door eigen bezit, het ruilen van gronden of door een projectmatige aanpak.

• -

  Hetgeen wordt teruggebouwd dient een ruimtelijke kwaliteitsverbetering voor het landschap te zijn. Dit moet aansluiten bij de specifieke gebiedskenmerken. Het gemeentelijke Landschaps- ontwikkelingsplan en de Welstandsnota zijn hiervoor uitgangspunt. De kwalitatieve inpassing in het landschap dient niet alleen architectonisch, maar ook door middel van een inrichtingsplan te zijn gewaarborgd. Dit plan dient door een landschapsarchitect te worden opgesteld. In het geval de bouwkavel op een andere locatie ligt dan het perceel waarop de te slopen bedrijfsgebouwen staan, dient het inrichtingsplan betrekking te hebben op beide locaties. (zie ook paragraaf 4.7)

• -

  De grootte van de nieuwe bouwkavel wordt in beginsel gesteld op max. 1000 m2. Afwijking is alleen in bijzondere gevallen mogelijk, zoals bijvoorbeeld plaatselijke omstandigheden als eigendomssituatie, aanwezigheid van hoofdtransportleidingen, et cetera.

• -

  De bouwkavel voor een woning mag geen onevenredige aantasting van agrarische en andere belangen in de omgeving veroorzaken. Voorkomen moet worden dat de toekenning van een bouwkavel voor een woning ten koste gaat van het functioneren en de ontwikkelingsmogelijkheden van agrarische bedrijven in de omgeving. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om de afstanden die moeten worden aangehouden ten opzichte van deze bedrijven in verband met stankemissie.

• -

  De waardebepaling van de nieuw te ontwikkelen bouwkavel vindt plaats door een onafhankelijk taxateur. Hiervan moet een taxatierapport worden opgesteld.

4.5 Woning

De volgende beleidsregels zijn van toepassing op de woning die mag worden teruggebouwd:

• -

  de inhoudsmaat van de woning op de bouwkavel mag niet meer bedragen dan 750 m3, exclusief erfbebouwing met een maximum van 75 m2. Deze inhoudsbeperking geldt niet indien de woning binnen de begrenzing van een stads- of dorpskern wordt gebouwd.

• -

  Op de bouwkavel mag in principe één woning worden gerealiseerd. Hierop zijn twee uitzonderingen mogelijk. Ten eerste bij afspraken op basis van een integraal plan voor een landgoed, waarbij binnen het volume van 750 m3 meer dan één woning wordt gerealiseerd die ten goede komen aan de kwaliteit van het landgoed. Ten tweede om te kunnen aansluiten bij de gemeentelijke woonvisie, die onder andere streeft naar een goede en betaalbare huisvesting voor starters en senioren. In het kader hiervan bestaat de mogelijkheid tot het bouwen van meerdere woningen binnen het volume van 750 m3. Hierbij wordt er van gemeentewege op toegezien dat deze woningen via bestemmingsplan of via afspraken met woningbouwcorporaties of anderszins, beschikbaar blijven voor deze doelgroepen.

• -

  Wanneer recht bestaat op meer dan één bouwkavel voor een woning is onder voorwaarden samenvoeging tot één grote woning van maximaal 1500 m3 mogelijk. Aangetoond moet worden dat hierdoor een grotere bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit wordt geleverd.

• -

  Vooraf dient duidelijk te zijn of de bodem geschikt is voor nieuwbouw. Ook nadat sloopwerkzaamheden zijn uitgevoerd, is bodemonderzoek noodzakelijk alvorens tot vergunningverlening voor nieuwbouw kan worden overgegaan. Eventuele saneringskosten in geval van bodemverontreiniging op de eigen kavel van de deelnemer worden door de deelnemer gedragen.

• -

  De geplande woning moet goed ruimtelijk worden ingepast in de omgeving en dient positief te worden beoordeeld door de Welstandscommissie.

• -

  Wanneer er een passende ambachtelijke, dienstverlenende en niet industriële bedrijfsmatige vervolgfunctie is gevonden waar meer dan 75 m2 bedrijfsbebouwing voor nodig is, bestaat er een mogelijkheid om in plaats van een deel van de bebouwing te laten staan deze opnieuw te bouwen. Het is toegestaan om 50% van het surplus van 850 m2 te slopen gebouwen aan te wenden om op het bestaande perceel een nieuw bedrijfsgebouw te bouwen ten behoeve van ambachtelijke, dienstverlenende en niet industriële bedrijfsmatige activiteiten. De werkfunctie dient wel te allen tijde gepaard te gaan met een woonfunctie. Het rood-voor-rood beleid wordt hierbij gecombineerd met het VAB-beleid. Daarbij geldt wel dat aan de criteria van zowel het rood-voor-roodbeleid als het VAB-beleid moet worden voldaan, dat wil zeggen sloop van voldoende vierkante meter bebouwing en kwaliteitsverbeterende maatregelen én een nieuwe functie die past binnen de voorwaarden van hergebruik Vrijkomende Agrarische Bebouwing.

4.6 Gecorrigeerde vervangingswaarde

De deelnemer mag 30% van de economische restwaarde van de te slopen agrarische bedrijfsgebouwen, de zogenaamde gecorrigeerde vervangingswaarde, behouden. De berekeningsmethode voor de gecorrigeerde vervangingswaarde is beschreven door de Dienst Landelijk Gebied (DLG) in het rapport ‘Informatie Gecorrigeerde vervangingswaarde in het kader van de Rood voor Rood regeling provincie Overijssel’ [6]. Dit rapport is als bijlage I toegevoegd aan deze beleidsnota. Bedrijfsadviseurs en accountants zijn in staat om een indicatieve of complete berekening uit te voeren en kunnen ondersteuning bieden in het zicht krijgen op de hoogte van de 30% gecorrigeerde vervangingswaarde.

4.7 Meerwaarde

Omdat een bouwkavel meer opbrengt dan de kosten van de sloop, is er na aftrek van 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde die de deelnemer zelf mag behouden, de verplichting voor de deelnemer om het resterende geld (de meerwaarde) te investeren in een verbetering van de kwaliteit van het platteland. Deze kwaliteitsverbetering kan worden gerealiseerd door de aanleg van landschapselementen, nieuw groen en bijvoorbeeld openbaar toegankelijke paden.

De volgende beleidsregels zijn van toepassing op de meerwaarde die moet worden ingezet voor verbetering van de landschappelijke kwaliteit:

• -

  De meerwaarde wordt ingezet voor de verbetering van de beeldkwaliteit, landschappelijke inpassing en/of realisatie van nieuw groen

• -

  Deze landschappelijke en architectonische inpassing moet de ruimtelijke kwaliteit verbeteren in combinatie met een reductie van het bouwoppervlak en volume.

• -

  Het te investeren bedrag van de meerwaarde moet in eerste instantie worden geïnvesteerd in de realisatie van nieuw groen op het voormalige erf. Dit beperkt zich niet tot de inrichting van de voormalige bouwkavel, maar heeft betrekking op het gehele voormalige agrarische bouwperceel.

• -

  Aan de hand van het Landschapsontwikkelingsplan en de Welstandsnota dient een inrichtingsplan te worden opgesteld. In het Landschapsontwikkelingsplan zijn gebieden onderscheiden, die zijn beschreven aan de hand van gebiedskenmerken, huidige functies en toekomstbeeld. De kenmerken en het toekomstbeeld van het gebied waarin het deelnemend perceel is gelegen, moeten het uitgangspunt vormen van het inrichtingsplan. Naast deze uitgangspunten dient de welstandsnota als basis voor het inrichtingsplan. In het inrichtingsplan moeten zaken aan de orde komen als landschappelijke inpassing, realisatie van nieuw groen, beeldkwaliteit, vermindering milieulast, et cetera.

• -

  Naast de realisatie van nieuw groen is in bepaalde gevallen investering in bestaande bebouwing toegestaan. Het moet dan gaan om het in stand houden van karakteristieke bebouwing en cultuurhistorische elementen. Deze investeringen moeten van maatschappelijk belang zijn, dus geen regulier (achterstallig) onderhoud. Investeringen in gebouwen kunnen plaats vinden in combinatie met een investering in het groen, waarbij realisatie van nieuw groen voorrang krijgt.

• -

  Om aansluiting met de omgeving te vinden, waardoor het plan goed landschappelijk wordt ingepast, moet advies bij de gemeentelijke stedenbouwkundige worden ingewonnen. Indien nodig wordt een gespecialiseerd bureau of landschapsarchitect ingeschakeld. De kosten die hiermee gepaard gaan mogen uit de meerwaarde worden bekostigd. Tevens wordt het inrichtingsplan ter toetsing voorgelegd aan de welstandscommissie.

• -

  Wanneer het niet redelijkerwijs mogelijk is het volledige bedrag ter plekke te investeren, bestaat de verplichting om het resterende bedrag in een plattelandsfonds van de gemeente te storten. Dit fonds kan dan worden aangewend wanneer een aanvrager geen belang heeft voor een nieuwe kavel. Dan kan uit dit fonds de sloopkosten en de 30% gecorrigeerde vervangingswaarde worden gefinancierd. Dit fonds is momenteel nog niet ingesteld. Zodra dit is ingesteld kan het resterende bedrag hierin worden gestort. Dit fonds kan ook worden gebruikt om grootschalige groenprojecten mee te financieren.

• -

  Uit de meerwaarde mogen plankosten worden bekostigd die nodig zijn om de beoogde ruimtelijke kwaliteit te bereiken cq. te borgen. In onderstaand overzicht staat welke kosten per aanvraag wel of niet vergoed kunnen worden uit de meerwaarde voor ruimtelijke kwaliteit.

4.8 Planologie

Door het beëindigen van de totale bedrijfsvoering en het slopen van de agrarische bedrijfsgebouwen en vervolgens het terugbouwen van een burgerwoning wijzigt het gebruik van het perceel. Het bestemmingsplan dient hiermee in overeenstemming te worden gebracht (inbestemmen). De volgende beleidsregels zijn van toepassing op de planologische wijzigingen:

• -

  Om de sloop en bouw te realiseren is een partiële herziening van het bestemmingsplan nodig. De nieuwe bouwkavel krijgt de bestemming ‘Woondoeleinden’.

• -

  Meestal kan wijziging van de agrarische bestemming in de bestemming woondoeleinden via een binnenplanse wijziging (art. 11 Wro) geschieden. Wanneer naast de bestemming woondoeleinden ook de bestemming bos of natuur wordt gerealiseerd, moet het bestemmingsplan worden herzien, omdat hier geen binnenplanse wijzigingsmogelijkheid voor bestaat. Met de bestemmingsplanwijziging of –herziening wordt voorkomen dat er nieuwe bebouwing wordt opgericht op het voormalige bouwblok.

• -

  Om de bouw van de burgerwoning op het voormalige agrarische bouwperceel sneller mogelijk te maken, kan een vrijstelling op het bestemmingsplan worden aangevraagd. Indien de provincie Overijssel verklaart dat het gemeentelijk beleid voor Rood voor Rood kan dienen als basis en ruimtelijke onderbouwing voor het verlenen van vrijstellingen, kan gebruik worden gemaakt van een relatief korte vrijstellingsprocedure (artikel 19, lid 2 WRO) om individuele projecten passend binnen dit beleid planologisch mogelijk te maken. Omdat met de vrijstelling de bestaande bestemming blijft bestaan, moet er vervolgens alsnog een wijziging of herziening van het bestemmingsplan plaatsvinden, zoals hierboven beschreven.

• -

  De kosten die de deelnemer moet maken voor bestemmingsplanprocedures als gevolg van deze regeling mogen uit de meerwaarde worden bekostigd.

• -

  De milieuvergunning die in de oude situatie geldend was, moet in overeenstemming worden gebracht met de nieuwe situatie, wat veelal neerkomt op intrekking van de milieuvergunning.

• -

  In het geval van een bestemmingsplanwijziging kan er sprake zijn van planschade als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. De deelnemer dient bij de afweging omtrent de haalbaarheid een planschadeanalyse uit te (laten) voeren. Indien nodig sluit de gemeente met de deelnemer een planschadeovereenkomst.

5.1 Aanvraag

In dit hoofdstuk wordt uiteen gezet op welke wijze de aanvraagprocedure is vormgegeven. Er dienen een aantal stappen te worden doorlopen:

Het plan bij de aanvraag voor de Rood voor Regeling dient minimaal de volgende onderdelen te bevatten:

• -

  ligging van het betreffende gebied, aangeduid op een kadastrale tekening.

• -

  aantal gebouwen dat wordt gesloopt en oppervlakte hiervan (buitenmaten).

• -

  het gehele complex moet op duidelijk beeldmateriaal worden vastgelegd. Dit beeldmateriaal moet zowel in hardcopy als digitaal (indien mogelijk) worden aangeleverd.

• -

  de omvang van de sloopkosten.

• -

  de berekening van de 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde.

• -

  de bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit, de zogenaamde meerwaarde.

• -

  de locatie van de nieuw te realiseren bouwkavel. Standaardgrootte is 1000 m2; afwijkingen dienen te worden onderbouwd.

• -

  het taxatierapport van deze nieuwe bouwkavel (door onafhankelijk taxateur).

• -

  het inrichtingsplan, dienende om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren met de meerwaarde.

• -

  bouwtekening van de nieuw te bouwen woning.

• -

  positieve beoordeling van de Welstandscommissie.

Naast de genoemde onderdelen voor de Rood voor Rood regeling moeten de volgende gegevens worden aangeleverd voor het kunnen doorlopen van een artikel 19 procedure, een artikel 11 procedure en/of een herziening van het bestemmingsplan:

• -

  een concrete bouwaanvraag voor de nieuw te bouwen woning(en).

• -

  een ruimtelijke onderbouwing.

5.2 Behandeling

De aangeleverde gegevens worden gecontroleerd. Bij twijfel over de getaxeerde waarde en andere berekeningen voert de gemeente een eigen taxatie en/of eigen berekeningen uit. De aanvraag wordt behandeld als de overige bouwaanvragen, waarvoor een artikel 19 vrijstelling of (partiële) herziening van een bestemmingsplan nodig is. Tegelijk met de vrijstelling wordt het bestemmingsplan gewijzigd middels artikel 11 Wro of wanneer dit niet mogelijk is, wordt het bestemmingsplan herzien.

De bouw mag pas starten wanneer de te slopen bedrijfsgebouwen zijn gesloopt. Deze voorwaarde wordt ook aan de vrijstelling verbonden.

5.3 Privaatrechtelijke overeenkomst

Aanvullend op alles wat publiekrechtelijk kan worden vastgelegd, sluit de gemeente met de aanvrager een privaatrechtelijke overeenkomst om de afspraken tussen gemeente en aanvrager over de sloop van opstallen en het realiseren van compenserende bouwkavels eenduidig vast te leggen. De provincie heeft als handreiking aan gemeenten hiervoor een modelovereenkomst laten opstellen [5].