Hotelvisie Gemeente Terneuzen

Geldend van 15-05-2008 t/m heden

Intitulé

Hotelvisie Gemeente Terneuzen

© 2008 Van Spronsen & Partners horeca-advies.

Behoudens uitzondering door de wet gesteld mag zonder uitdrukkelijke toestemming van de rechthebbenden VSP-Groep te Leiderdorp en de Gemeente Terneuzen niets uit deze uitgave worden vermenigvuldigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of anderszins, hetgeen ook van toepassing is op de gehele of gedeeltelijke bewerking. Kantoorgebouw Statenhof, Reaal 5M, 2353 TK Leiderdorp, Postbus 289, 2350 AG Leiderdorp, Telefoon: 071-5418867, Fax: 071-5418869, e-mail: info@spronsen.com. Website: www.spronsen.com

OPDRACHT EN UITGANGSPOSITIE

Uitgangspositie

De gemeente Terneuzen wenst een update van de hotelvisie welke Van Spronsen & Partners in 1998 heeft opgesteld. De aanleiding van deze behoefte is dat Ricas, een opleidingscentrum, voornemens is zich te vestigen in Terneuzen en hier trainingen zal gaan verzorgen voor internationale brandweerbrigades. Tevens komen er enkele nieuwe bedrijventerreinen en wordt er glastuinbouw gerealiseerd. Mede vanwege deze initiatieven hebben diverse partijen zich gemeld die geïnteresseerd zijn om in Terneuzen nieuwe hotelprojecten te ontwikkelen.

Daarentegen heeft een aantal gevestigde hoteliers zich bij de gemeente gemeld met het bericht dat zij bij uitbreiding van het hotelaanbod vrezen voor de continuïteit van de huidige hotellerie.

In de vorm van een hotelvisie moet een helder beeld worden verschaft, dat een antwoord moet geven op de vraag of de gemeente uitbreidingsmogelijkheden dient te faciliteren en te stimuleren dan wel te beperken.

Het advies dient een concreet beeld te geven ten aanzien van eventuele uitbreidingsmogelijkheden van het aantal hotelkamers, aantal hotels, capaciteit en diversiteit in sterrencategorieën.

Er bestaat behoefte aan een visie op bovenstaande. Hiertoe is Van Spronsen & Partners horeca- advies benaderd.

Opdrachtstelling

De opdracht bestaat uit het toetsen van de toekomstige vraag naar hotelfaciliteiten in Terneuzen en een visie op de uitbreidingsmogelijkheden van het kamer- en hotelaanbod, gespecificeerd naar niveau (sterrensegmenten).

Projectorganisatie

Het projectteam voor onderhavig onderzoek is aangestuurd Guido Verschoor en Lennert Rietveld, senior-adviseurs bij van Spronsen & Partners horeca-advies, onder begeleiding van Hans van Spronsen, directeur en eindverantwoordelijke van de Van Spronsen & Partners Groep.

Geraadpleegde bronnen

  • ·

    Informatiebestand Van Spronsen & Partners horeca-advies te Leiderdorp;

  • ·

    Interviews medewerkers gemeente Terneuzen;

  • ·

    Bedrijfschap Horeca & Catering te Zoetermeer;

  • ·

    Koninklijk Horeca Nederland te Woerden;

  • ·

    Centraal Bureau voor de Statistiek te Heerlen;

  • ·

    Vereniging van Kamers van Koophandel te Woerden;

  • ·

    Toeristische Trendrapportage Zeeland 2007/2008;

  • ·

    VVV Zeeland;

  • ·

    Glastuinbouw Terneuzen – Effecten voor regionale en lokale arbeidsmarkt van RPA Zeeland;

  • ·

    GT l'escaut Hotel;

  • ·

    Hampshire hotel – Churchill;

  • ·

    Hampshire Inn - City hotel;

  • ·

    Hotel Tollenique;

  • ·

    Triniteit;

  • ·

    Royal;

  • ·

    De Gentsche Poort;

  • ·

    Au Port;

  • ·

    Dallinga;

  • ·

    Eetsaloon Hotel Molenhoek;

  • ·

    Dow Chemical

  • ·

    Yara

  • ·

    Outokumpu

  • ·

    Cargill

SAMENVATTING & AANBEVELINGEN

Hotelkameraanbod

Aanbod algemeen

  • ·

    Terneuzen heeft in de periode 1998 –2008 een zeer negatieve ontwikkeling (-19%) gehad in het aantal hotelkamers.

  • ·

    Het aanbod bestaat voornamelijk uit kleine hotels (<20 kamers). Deze hotels hebben beperkte faciliteiten. Het prijsniveau is eenzijdig, wat wordt veroorzaakt door het hoge aantal driesterren kamers (76%) in Terneuzen.

  • ·

    Er zijn in totaal drie hotels die zijn aangesloten bij een keten, twee van de Hampshire groep en een Golden Tulip. Deze zijn alle drie gevestigd in de kern Terneuzen, en behoren tot de grootste hotels van de gemeente.

  • ·

    De gewogen gemiddelde kamerprijs bedraagt € 82,= in het zakelijk segment en € 74,= in het toeristisch segment.

  • ·

    Met betrekking tot het overall beeld van logiesaccommodaties (campings, bungalows, vakantiewoningen, hotels) valt het grote aandeel hotels in Zeeuws-Vlaanderen op, wat duidt op een zakelijk karakter. De verdeling van aanbod in Terneuzen verschilt van Zeeland.

1 sterrensegment

Het aandeel één- en tweesterren hotelkamers in Terneuzen (3%) is zeer laag ten opzichte van de omliggende gemeenten (23%) en Nederland (12%).De enorme afname van hotelkamers heeft zich met name voorgedaan in het één sterrensegment: Van 50 naar 11 kamers.

3-4 sterrensegment

  • ·

    Het aanbod van hotelkamers in Terneuzen bestaat voor 76% uit driesterren hotelkamers. Er is derhalve een grote concentratie van hotels op het middensegment. In de omliggende gemeenten is dit percentage 24%, in Nederland 34%.

  • ·

    Het drie sterrensegment heeft een kleine daling van kamers laten zien, terwijl het aantal hotels gelijk is gebleven.

  • ·

    Het aandeel vier sterrenkamers (21%) is in Terneuzen fors ondervertegenwoordigd ten opzichte van omliggende gemeenten (53%) en Nederland (48%)

  • ·

    In Terneuzen is het aanbod van kamers in het vier sterrensegment (van 70 naar 82 hotelkamers) veel minder fors gestegen dan in de omliggende gemeenten (van 145 naar 333 hotelkamers).

Zakelijke vraag Terneuzen

  • ·

    De vraagpotentie vanuit de zakelijke markt in Terneuzen is goed.

  • ·

    Verwachting is dat de vraag naar hotels vanuit de zakelijke markt op basis van toekomstige ontwikkelingen licht zal toenemen.

Toeristische vraag Terneuzen

  • ·

    De toerist bezoekt Terneuzen vanwege de goedkopere kamers ten opzichte van de Belgische steden (Terneuzen is uitvalsbasis). In de zomer is er een overflow vanuit de kustplaatsen, als de accommodaties daar zijn volgeboekt.

  • ·

    De toerist wordt nauwelijks naar Terneuzen getrokken vanwege de toeristische aantrekkelijkheid. Lage kamerprijzen zijn het belangrijkste boekmotief.

Ontwikkeling overnachtingen Terneuzen

  • ·

    In 2007 waren er ruim 93.000 overnachtingen;

  • ·

    Het aantal overnachtingen is de afgelopen vijf jaren met 75% toegenomen;

  • ·

    Circa 80% van de overnachtingen is van zakelijke aard;

  • ·

    De gemiddelde verblijfsduur in 2007 bedraagt 3 dagen. Dit is boven het Nederlands gemiddelde (1,5 nachten) en kan als positief worden benoemd.

Confrontatie vraag en aanbod Terneuzen

  • ·

    De kamerbezetting in het 1-sterrensegment bedraagt 37% in 2007;

  • ·

    De kamerbezetting in het driesterrensegment (62% in 2007) blijft, net als de overall bezetting (64% in 2007) achter bij de gemiddelde kamerbezetting in Zeeland (66%);

  • ·

    De kamerbezetting van het viersterren segment (75%) is de laatste drie jaren zeer constant en goed te noemen;

  • ·

    De maximale overall kamerbezetting bedraagt circa 75% en wordt behaald in de maanden mei, september, oktober. Landelijk ligt de piek in juni, september en oktober, nagenoeg gelijk derhalve aan het patroon in Terneuzen;

  • ·

    In de week ligt de piek op maandag en dinsdag, waar landelijk de piek op dinsdag en woensdag ligt. In het weekend worden (te) lage bezettingen gerealiseerd;

  • ·

    De ontwikkeling van het aantal overnachtingen is positief. Dit betekent dat een voortzetting of continuering van de groei een zekere mogelijkheid tot uitbreiding creëert.

Toekomstige plannen

  • .

    De bekende hotelplannen omhelzen een totale uitbreiding van het aantal kamers van 315 naar 501 kamers (+186 kamers/+59%).

Ruimte voor uitbreiding

  • ·

    In dit rapport zijn de uitbreidingmogelijkheden vanaf pagina 32 onderbouwd;

  • ·

    In het 1-2 sterren segment is ruimte voor een uitbreiding van 35-40 kamers;

  • ·

    In het 3-sterrensegment is ruimte voor 29 extra kamers;

  • ·

    In het 4-sterrensegment is ruimte voor 17 extra kamers;

  • ·

    In totaal is er ruimte voor 81-86 extra kamers, een uitbreiding van circa 25%;

  • ·

    Deze uitbreiding vindt waar mogelijk bij voorkeur plaats bij bestaande hotels.

HOOFDSTUK 1 MARKTANALYSE

Paragraaf 1.1 Vestigingsplaats & onderzoeksgebied

Terneuzen

De gemeente Terneuzen (ruim 55.000 inwoners) is direct gelegen aan de Belgische

grens. Terneuzen kent 14 kernen en is gelegen aan de Westerschelde en het kanaal Gent-Terneuzen. Deze druk bevaren waterroutes zijn de verbinding met de haven van Terneuzen en de havens van Antwerpen en Gent en zorgen voor een grote bedrijvigheid.

De haven van Terneuzen is samen met Vlissingen de op twee na grootste haven van Nederland. Deze havens opereren onder de gezamenlijke naam Zeeland Seaports. De haven zorgt voor het grootste aanbod van banen in de gemeente.

Onderzoeksgebied

Ter beoordeling van de marktsituatie is uitgegaan van een onderzoeksgebied bestaande uit de gemeente Terneuzen en de twee aangrenzende gemeenten Hulst en Sluis. Deze gemeenten vormen gezamenlijk het primair onderzoeksgebied.

Een geografische beperking tot alleen de gemeente Terneuzen en omgeving zou afbreuk doen aan de kwaliteit van de aanbod- en vraaganalyse. Daarom wordt tevens een vergelijking getrokken tussen de gemeente Terneuzen en twee andere gemeenten die op basis van ligging en inwonersaantal vergelijkbaar zijn. Het betreft hier de gemeenten Middelburg en Den Helder.

De volgende gebieden kunnen worden onderscheiden:

afbeelding binnen de regeling

Vestigingsplaats

Terneuzen (55.155 inwoners).

Primair onderzoeksgebied

Hulst (27.944 inwoners);

Sluis (24.238 inwoners);

Vergelijkbaar onderzoeksgebied

Middelburg (47.325 inwoners);

Den Helder (57.759 inwoners).

Paragraaf 1.2 Hotelaanbod kwantitatief

Aanbod hotels Terneuzen

Volgens het Bedrijfschap horeca & catering telt Terneuzen in 2008 in het totaal elf hotelbedrijven met in totaal 384 hotelkamers. Onderstaande tabel geeft de verdeling van hotels en kamers per sterclassificatie weer. Hotels zonder sterrenclassificatie zijn niet meegeteld.

Sterrenclassificatie

Terneuzen

Primair onderzoeksgebied

Hotels

Kamers

Hotels

Kamers

Eénsterren hotels

2

11

3%

6

60

10%

Tweesterren hotels

0

0

-

8

84

13%

Driesterren hotels

7

291

76%

11

151

24%

Viersterren hotels

2

82

21%

7

333

53%

Vijfsterren hotels

0

0

-

0

0

-

Totaal

11

384

32

628

  • ·

    Het aandeel vier sterrenkamers (21%) is in Terneuzen fors ondervertegenwoordigd ten opzichte van het primair onderzoeksgebied (53%) en Nederland (48%)

  • ·

    Het aanbod van hotelkamers in Terneuzen bestaat voor 76% uit driesterren hotelkamers. Er is derhalve een grote concentratie van hotels op het middensegment. In het primair onderzoeksgebied is dit percentage 24%, in Nederland 34%.

  • ·

    Er is een laag aanbod van één- en tweesterren hotelkamers in Terneuzen (3%) ten opzichte van het primair onderzoeksgebied (23%) en Nederland (12%).

  • ·

    In Terneuzen zijn de drie sterren hotels gemiddeld groter (42 kamers per hotel) dan in het primair onderzoeksgebied (14 kamers per hotel). De vier sterren hotels zijn ongeveer even groot, 48 in het primair onderzoeksgebied tegen 41 in Terneuzen.

Aanbod per kern

De onderstaande grafieken geven de verdeling van hotels en hotelkamers in de gemeente Terneuzen per dorpskern aan.

afbeelding binnen de regeling

afbeelding binnen de regeling

  • ·

    Circa 50% van het kameraanbod ligt in de kern Terneuzen.

  • ·

    De omliggende kernen, op Sas van Gent na, beschikken ieder over 1 hotel met een beperkt kameraanbod.

Dichtheid van hotelkamers

Onderstaande tabel laat de dichtheid van hotelkamers ten opzichte van bedrijven zien.

Terneuzen

Vergelijkbare gemeenten

Primair onderzoeksgebied

Nederland

Hotelkamers

384

404

628

87.550

Bedrijven

3.800

4.344

3.117

755.823

Dichtheid

1 op 10

1 op 11

1 op 5

1 op 9

In Terneuzen is een relatief lage kamerdichtheid, al ligt het hoger dan in de vergelijkbare gemeenten. In vergelijking met de vergelijkbare gemeenten is er dus sprake van een beperkte mogelijkheid tot uitbreiding van het aanbod van hotelkamers. In het primair onderzoeksgebied is er sprake van een zeer hoge dichtheid ten opzichte van Nederland, wat met name komt door het toeristisch georiënteerde aanbod in Sluis.

Ontwikkeling kameraanbod 1998-2008

De onderstaande grafiek geeft de ontwikkeling van het aanbod van kamers weer van 1998 tot 2008. Dit laat de ontwikkeling van de hotelkamers zien sinds het vorige rapport dat door van Spronsen en Partners is geschreven.

afbeelding binnen de regeling

  • ·

    In vergelijking met de vergelijkbare gemeenten (-4%) is het aantal hotelkamers in Terneuzen zeer fors gedaald (- 19%).

  • ·

    Het primair onderzoeksgebied heeft in vergelijking tot Nederland ook een negatieve ontwikkeling doorgemaakt. Wel is er sprake van herstel het laatste jaar.

Procentuele verandering aanbod per sterren categorie 1998 - 2008

afbeelding binnen de regeling afbeelding binnen de regeling

  • ·

    De enorme afname van hotelkamers heeft zich met name voorgedaan in het één sterrensegment: Volgens het Bedrijfschap horeca & catering van 50 naar 11 kamers. Uit eigen analyse blijkt dat het aantal kamers in dit segment 16 bedraagt. Voor de vergelijking met de omgeving dient echter dezelfde bron gehanteerd te worden en gaan we uit van de 11 kamers. In de kwalitatieve analyse die verderop volgt gaan we uit van 16 kamers.

  • ·

    Het drie sterrensegment heeft een kleine daling van kamers laten zien, terwijl het aantal hotels gelijk is gebleven.

  • ·

    In Terneuzen is het aanbod van kamers in het vier sterrensegment (van 70 naar 82 hotelkamers) veel minder fors gestegen dan in het primair onderzoeksgebied (van 145 naar 333 hotelkamers).

  • ·

    Het aantal kamers in het vier sterrensegment in Terneuzen is toegenomen zonder een toename van hotels. Deze ontwikkeling duidt op schaalvergroting binnen het viersterren segment.

Paragraaf 1.3 Hotelaanbod kwalitatief

In onderstaande tabel is het hotelaanbod met een sterrenclassificatie uit het gebied dat op 30 autominuten van Terneuzen stad ligt weergegeven. Er is alleen gekeken naar Zeeuws Vlaanderen. In de bijlage is een complete beoordeling van de hotels opgenomen. Uit onze eigen analyse blijkt voorts dat het werkelijk aantal kamers (315) niet overeenkomt met het aantal kamers volgens het Bedrijfschap horeca & catering (384). Dit wordt veroorzaakt doordat bij het Bedrijfschap een aantal pensions en ook de appartementen van het Hampshire als kamer worden meegerekend. Bovendien wordt Petit Chateau bij het Bedrijfschap meegeteld als 1-sterhotel, waar dit in werkelijkheid een B&B is met 5 kamers.

#

Naam

Plaats

Sterniveau

Prijs

Aantal kamers

Afstand in kilometers

Afstand in autominuten

1

GT l'escaut Hotel

Terneuzen

****

€ 123,50

28

0

0

2

Hampshire hotel - Churchill

Terneuzen

****

€ 95,00

54

0

0

3

Hotel Tollenique

Terneuzen

***

€ 82,00

12

0

0

4

Hampshire Inn - City hotel

Terneuzen

***

€ 79,00

79

0

0

5

Triniteit

Terneuzen

***

€ 95,00

15

0

0

6

Royal

Sas van Gent

***

€ 69,00

56

15,2

21

7

Au Port

Phillipine

***

€ 70,00

7

9,9

16

8

De Gentsche Poort

Biervliet

***

€ 85,00

15

14,2

18

9

Dallinga

Sluiskil

***

€ 90,00

33

8,8

14

10

Dorpshotel de Linde

Kloosterzande

***

€ 69,00

8

17,9

27

11

De Zwaan

Schoondijke

***

€ 83,00

9

25,5

28

12

l'Aubergerie

Hulst

***

€ 79,00

26

24,5

29

13

Hulst

Hulst

***

€ 75,00

11

24,5

29

14

De Korenbeurs

Hulst

***

€ 75,00

7

22,6

29

15

Eetsaloon Hotel Molenhoek

Hoek

*

€ 24,00

16

6,5

11

16

De Vriendschap

Hoofdplaat

*

€ 45,00

12

20,2

25

Hotels in kaart

afbeelding binnen de regeling

Op de kaart hiernaast is de geografische locatie van de hotels uit de bovenstaande tabel weergegeven. De nummers op de kaart corresponderen met de nummers uit de tabel. Op de kaart is te zien dat zich in Terneuzen een concentratiegebied van hotels bevindt.

Duidelijk te zien is dat het aanbod voornamelijk bestaat uit kleine hotels (<20 kamers). Deze hotels hebben beperkte faciliteiten. Het prijsniveau is eenzijdig, wat wordt veroorzaakt door het hoge aantal driesterren kamers (76%) in Terneuzen. Er zijn in totaal drie hotels die zijn aangesloten bij een keten, twee van de Hampshire groep en een Golden Tulip. Deze zijn alle drie gevestigd in de kern Terneuzen en behoren tot de grootste hotels van de gemeente.

Uitgelicht: Prijsniveau

In onderstaande tabel is per segment de gemiddeld gewogen kamerprijs vermeld.

Zakelijk

Terneuzen

Omliggend

Totaal

1

€ 24,=

€ 55,=

€ 40,=

3

€ 68,=

€ 56,=

€ 65,=

4

€ 17,=

-

€ 107,=

Toeristisch

1

€ 24,=

€ 45,=

€ 35,=

3

€ 80,=

€ 77,=

€ 79,=

4

€ 100,=

-

€ 100,=

Let wel: deze prijzen liggen boven de daadwerkelijke kameropbrengsten. Afspraken met bedrijven gaan vaak over meerdere kamers, tegen een lagere prijs. Verder is Terneuzen vanwege de gunstige ligging ten opzicht van Antwerpen, Gent, Knokke, Sluis en Brugge een redelijk gewilde uitwijkplaats voor (met name) de toerist die op zoek is naar goedkoper onderdak. Prijs is hier dan ook nagenoeg het enige argument waarop bezoekers hun keuze maken, waardoor echter wel de rendementen van de hotels in het weekend onder druk staan. Hier geldt eigenlijk: twee verkochte kamers leveren ongeveer op wat een kamer doordeweeks tegen normaal tarief oplevert.

Conclusie

Kijkend naar het aanbod van hotels voor zowel de zakelijke als de toeristische markt is de grootste opvallendheid de eenzijdigheid in aanbod. Het gros van de hotels bevindt zich in het driesterrensegment met een zelfde productniveau. Dit betekent een zeer hoge concurrentie in dat segment waar het bij de andere stercategorieën ontbreekt aan aanbod.

Paragraaf 1.4 Overige accommodaties

Naast hotels zijn er in Terneuzen drie alternatieve overnachtinggelegenheden: campings, bed&breakfasts/pensions en vakantiehuizen. In de onderstaande kaart zijn de campings en bed&breakfasts in beeld gebracht. Alle aangegeven locaties bevinden zich binnen 30 autominuten van Terneuzen.

afbeelding binnen de regeling

B&B+ pensions

Naam

Adres

Kamers

Prijs

Afstand

Tijd

1

Bed&breakfast Lamswaarde

Lamswaarde

1

€ 50,00

21,8

27

2

Chambre d’hotes Phillippine

2

€ 45,00

10

18

3

Villaterramar

2

€ 45,00

15,1

19

4

Boerderij de Klenstee

4

€ 65,00

15,3

28

5

Portaal van Vlaanderen

2

€ 65,00

6

Pension Ambassadeur

2

€ 55,00

7

Bij Sonja

2

€ 46,00

8

B&B drieschouwen

2

€ 80,00

11,1

15

9

B&B d’Ouwe stal

1

€ 50,00

11,1

15

10

Pension ’t Vennehof

3

€ 22,00

21,6

28

11

B&B Ben & Penny

4

€ 35,00

10

19

12

Pension le petit chateau

4

€ 25,50

14,8

20

13

HCR de Tukker

8

€ 40,00

15,5

20

Campings

1

Recreatiecentrum de Vogel

Hengstdijk

200+

€ 15,00 – € 25,00

16

23

2

Boerderijcamping

Hengstdijk

38

€ 15,00

16

23

3

Minicamping Hen sluisje

Hoek

15

€ 20,00

7

10

4

Vakantie-eiland Braakman

Hoek

200+

€ 15,00 – € 45,00

11

15

5

’t Hellegal

Zaamslag

100+

€ 15,00

9

14

6

Het Poolse Kruis

Axel

15

€ 14,25

11

15

7

Scheldehoeve

Hoofdplaat

15

€ 14,00

20

26

8

Village Scaldia

Hoofdplaat

20

€ 15,00

23

29

Een duidelijke opvallendheid hier is het feit dat de campings zich in de buurt vestigen van de verschillende kreken in de gemeente Terneuzen. Er zijn dan ook enkele campings die naast de standplaatsen ook meerdere waterrecreatie faciliteiten aanbieden. Voorbeelden van deze faciliteiten zijn kano en waterfietsen verhuur, forellen visvijver en jachthaven.

De overige, kleine campings zijn daarentegen vaak gevestigd bij een boerderij. Deze campings worden ook wel mini- campings genoemd en bieden ruimte en elektriciteit maar hebben verder vaak weinig tot geen faciliteiten. De prijs van deze mini campings is circa € 15,=.

De bed&breakfasts in de omgeving van Terneuzen zijn meestal gevestigd in grotere villa’s in de omgeving. Deze hebben tussen de één en vier kamers. De prijs voor een overnachting ligt tussen de € 20,= en € 80,=.

Verder zijn er in Zeeuws Vlaanderen rond de 100 vakantiewoningen te huur. Deze woningen zijn voor een groot deel voor vier tot zes personen. In de regio Terneuzen binnen 30 autominuten zijn in totaal 16 vakantiewoningen. Dit zijn vakantiewoningen die niet op een camping of een anderszins toeristische locatie (zoals De Braakman) staan. De meeste vakantiewoningen worden aangeboden in gebieden direct aan het strand. Deze vakantiehuizen worden per week verhuurd voor een prijs die varieert tussen de € 150,= en € 450,=.

Onderstaande vergelijking geeft de verdeling van aanbod van overnachtingsmogelijkheden in Zeeuws Vlaanderen weer ten opzichte van Zeeland. Onder de hotels vallen de hotels zelf, pensions en bed & breakfasts. De vakantiewoningen zijn huizen en woningen die worden verhuurd. De bungalowparken en verhuurkantoren zijn de aanbieders van bungalows in die omgeving. De getallen in de onderstaande tabel zijn op basis van informatie van de VVV Zeeland.

Accommodatie

Zeeuws-Vlaanderen

%

Zeeland

%

Campings

35

16%

325

16%

Hotels/bed&breakfasts

78

35%

436

22%

Vakantiewoningen/ huizen

99

44%

1180

59%

Bungalowparken/ verhuurkantoren

12

5%

60

3%

Totaal

224

100%

2001

100%

De verdeling van aanbod in Zeeuws Vlaanderen verschilt van Zeeland. Zo is het hotelaanbod hoger dan in Zeeland, terwijl het aantal vakantiewoningen veel minder is. Dit duidt er op dat Zeeuws- Vlaanderen een sterker zakelijk dan toeristisch karakter heeft.

Conclusie

Kijkend naar het aanbod valt het grote aandeel hotels in Zeeuws-Vlaanderen op. Dit meegenomen is het aanbod van vakantiewoningen in Terneuzen laag, wat duidt op een zakelijk karakter. De verdeling van aanbod verschilt van Zeeland.

Paragraaf 1.5 Zakelijke vraag

In bijlage II is de volledige analyse opgenomen van de zakelijke vraag. De belangrijkste conclusies:

  • .

    Kijkend naar de aspecten van belang voor de zakelijke vraag, kan gesteld worden dat de vraagpotentie vanuit de zakelijke markt in Terneuzen goed is. Zowel in Terneuzen als het primair onderzoeksgebied bevindt zich een relatief hoge concentratie van bedrijven.

  • .

    Kijkend naar het aanbod en de uitbreidingen van bedrijventerreinen welke Terneuzen de afgelopen jaren heeft doorgevoerd kan worden gesteld dat er een positieve ontwikkeling plaatsvindt in bedrijvigheid in Terneuzen. Ook de toekomstige plannen van de glastuinbouw en de mogelijke aantrekking van Ricas opleidingscentrum zullen de zakelijke vraag positief beïnvloeden.

  • .

    Verwachting is dat de vraag naar hotels vanuit de zakelijke markt op basis van toekomstige ontwikkelingen licht zal toenemen.

  • .

    Zeeland Seaports beheert 2100 hectare, hoofdzakelijk havengebonden, bedrijventerrein.

 

Het huidige zakelijk segment kan worden opgedeeld in grofweg twee segmenten:

  • .

    (Inter)nationale zakengast.

  • Zowel individueel als in groepsverband. Faciliteiten en niveau zijn bepalend, prijs is van ondergeschikt belang. Met name de ketenhotels profiteren hiervan. Ze verblijven 1-3 dagen.

 

  • .

    Werkers

  • Met name in groepen. Focus op lager segment. Prijs is zeer bepalende factor bij de hotelkeuze. Ze verblijven 2-5 dagen.

Paragraaf 1.6 Toeristische vraag Zeeland

In bijlage III is de volledige analyse opgenomen van de toeristische vraag.

  • ·

    De meeste toeristen die Zeeland bezoeken zijn er voor langere periodes van gemiddeld 5 tot 6 dagen. Het overgrote deel van de toeristen is 50+.

  • ·

    Het toerisme dat naar Zeeland komt lijkt zich vooral te concentreren op enkele plaatsen zoals Domburg, Middelburg, Vlissingen en Renesse.

  • ·

    Een andere opvallendheid is het grote aandeel van de vakantiewoningen in de accommodaties van Zeeland.

  • ·

    91% van de buitenlandse toeristen komt uit Duitsland of België.

  • ·

    Dagtoerisme is in Zeeland ondergeschikt aan verblijfstoerisme.

  • ·

    In Zeeuws Vlaanderen zijn alleen de mosseldagen van Breskens een groot evenement te noemen. Wel is er een groot aantal mensen dat Zeeland bezoekt voor de watersport en waterrecreatie.

  • ·

    De toerist doet Terneuzen aan vanwege de goedkopere kamers ten opzichte van de Belgische steden (Terneuzen is uitvalsbasis). In de zomer is er een overflow vanuit de kustplaatsen, als daar de accommodaties zijn volgeboekt.

  • ·

    De toerist wordt nauwelijks naar Terneuzen getrokken vanwege de toeristische aantrekkelijkheid. Lage kamerprijzen zijn het belangrijkste boekmotief.

  • ·

    Qua dagattracties kunnen bezoekers terecht bij de skihal Skibase en het subtropisch zwembad Scheldorado. Ook de Havendagen trekt een redelijk aantal bezoekers (circa 60.000).

Paragraaf 1.7 Hotelvraag Terneuzen

Ontwikkeling overnachtingen

In onderstaande grafieken zijn de ontwikkelingen van het aantal overnachtingen in totaal en per stersegment weergegeven.

afbeelding binnen de regeling

  • ·

    In 2007 waren er ruim 93.000 overnachtingen

  • ·

    Het aantal overnachtingen is de afgelopen vijf jaren met 75% toegenomen.

Herkomst

Vanuit de interviews met de hoteliers komt naar voren dat circa 80% van de overnachtingen van zakelijke aard is.

De toeristische segment bestaat uit fietsers (senioren), een overflow vanuit Sluis (kusttoerisme) en budgettoeristen die Terneuzen verkiezen als uitvalsbasis voor bezoek aan Antwerpen, Knokke, Gent en Brugge. Dit is met name in de zomer en in het weekend.

Gemiddelde verblijfsduur

Uit de interviews met de hoteliers komt naar voren dat de meeste zakelijke hotelgasten circa 2-4 dagen verblijven, met uitschieters naar 2-3 weken. De gemiddelde verblijfsduur in 2007 bedraagt 3 dagen. Dit is boven het Nederlands gemiddelde (1,5 nachten) en kan als positief worden benoemd.

HOOFDSTUK 2 CONFRONTATIE VRAAG EN AANBOD

Teneinde de ruimte voor nieuwe hotels te kunnen bekijken, moet worden gekeken naar de vraag die er is ten opzichte van het aanbod. Hiermee wordt de krapte in de markt berekend waardoor de mogelijkheden tot uitbreiding beter zichtbaar worden. Een goede indicatie is de bedbezetting van de hotels.

Paragraaf 2.1 Zeeland

Ontwikkeling bedbezetting Zeeland

In 2007 had Zeeland (46,7%) de op één na hoogste bedbezetting van Nederland (na Noord- Holland). De toename in bezetting die Zeeland heeft doorgemaakt in de afgelopen vijf jaar is maar 1,1%. Sinds 2004 is de jaarlijkse stijging fors.

afbeelding binnen de regeling afbeelding binnen de regeling

Ontwikkeling overnachtingen Zeeland

Verblijfsrecreatie staat voor de overnachtingen die niet in een hotel hebben plaatsgevonden. In 2007 waren er in totaal

1.483.000 hotelovernachtingen, een stijging van 3,7% ten opzichte van 2003. Tussen 2006 en 2007 was de stijging 9%.

De verblijfsrecreatie maakte tussen 2006 en 2007 een nog sterkere stijging mee, namelijk bijna 12%. Hierdoor kwam het totaal aantal overnachtingen op 7.633.000 overnachtingen in de verblijfsrecreatie.

Conclusie

Zeeland maakt in de afgelopen jaren een zeer positieve ontwikkeling door. Mocht deze positieve stijging zich voortzetten zal er een groeiende behoefte zijn aan overnachtingaccommodaties. De reden voor de sterke daling in 2004 is een combinatie van factoren: het was de natste zomer in 50 jaar, de economie was zwak, de dollar stond laag en er waren zowel de Olympische spelen als het Europees kampioenschap voetbal. Deze factoren zorgde voor een aangepast vakantiepatroon van toerisme. Het langzame herstel heeft voornamelijk te maken met een continuïteit in bovengenoemde oorzaken. Ook het feit dat er steeds meer goedkope all in vakanties werden geboekt, draagt mee aan het langzame herstel. Terneuzen profiteert in de zomer van de overloop vanuit het toeristische gedeelte van Zeeuw-Vlaanderen (Sluis) en de hogere kamerprijzen aan de Belgische kust.

Paragraaf 2.2 Terneuzen

Ontwikkeling hotelvraag Terneuzen

In onderstaande tabel is de verdeling en ontwikkeling van bed- en kamerbezetting van hotels in Terneuzen weergegeven. Dit is berekend aan de hand van de ontvangen toeristenbelasting bij de gemeente.

Voor de berekening van de kamerbezetting is uitgegaan van een gemiddeld aantal personen per kamer, op basis van ontvangen informatie van de hoteliers:

1 sterrensegment: 1 persoon per kamer

sterrensegment: 1,25 personen per kamer

sterrensegment: 1,4 personen per kamer.

Deze factoren laten gelijk het extreem zakelijke karakter zien van de hotelgast. Gemiddeld in Nederland wordt een kamer door 1,5 persoon bezet.

1 ster

3 sterren

4 sterren

Totaal

Overnachtingen

2003

1.272

34.132

17.683

53.087

2004

508

36.372

20.038

56.918

2005

583

54.076

31.298

85.957

2006

709

51.260

31.661

83/630

2007

2.181

59.834

31.338

93.353

Bedbezetting

2003

3%

23%

30%

22%

2004

1%

25%

33%

23%

2005

5%

36%

52%

40%

2006

6%

33%

53%

38%

2007

19%

39%

52%

42%

Kamerbezetting

2003

7%

37%

44%

34%

2004

3%

40%

49%

37%

2005

10%

58%

74%

60%

2006

12%

52%

76%

57%

2007

37%

62%

75%

64%

Het totaal aantal overnachtingen is de afgelopen vijf jaar met circa 75% toegenomen.

Opvallendheden van deze tabel zijn de extreme stijging van de bedbezetting van het één sterren hotel in 2007.

De kamerbezetting in het driesterrensegment blijft, net als de overall bezetting achter bij de gemiddelde kamerbezetting in Zeeland (66%).

De kamerbezetting van het viersterren segment als de laatste drie jaren zeer constant en goed te noemen.

Onderstaande grafieken geven de ontwikkeling van bezetting aan van de hotels in Terneuzen.

afbeelding binnen de regeling afbeelding binnen de regeling

Kijkend naar de grafieken kan er inventarisatie van de huidige bed- en kamerbezetting worden gedaan.

  • ·

    Het één sterrenhotel heeft een sterke groei meegemaakt. Hierbij moet worden gezegd dat in het jaar 2005 het aantal kamers van 50 naar 16 is gegaan in het éénsterren segment.

  • ·

    Er vindt al enige jaren stagnatie in het viersterren segment plaats.

Seizoensspreiding

afbeelding binnen de regeling afbeelding binnen de regeling

  • ·

    De maximale kamerbezetting bedraagt circa 75% en wordt behaald in de maanden mei, september, oktober. Landelijk ligt de piek in juni, september en oktober, nagenoeg gelijk derhalve aan het patroon in Terneuzen.

  • ·

    In de week ligt de piek op maandag en dinsdag, waar landelijk de piek op dinsdag en woensdag ligt. In het weekend worden lage bezettingen gerealiseerd.

Leegstand

In onderstaande grafieken is de leegstand van hotelkamers inzichtelijk gemaakt.

afbeelding binnen de regeling afbeelding binnen de regeling

Van het totaal aantal beschikbare kamers (115.000) staan er op jaarbasis circa 37.000 leeg. Met name in de maanden januari en december en op de weekdagen zaterdag en zondag is er forse leegstand.

Huidige vraag- en aanbodverhouding

1 sterrensegment

In het 1-sterrensegment is in 2007 voor het eerst een rendabele bezetting gerealiseerd, al is ook het aantal kamers fors gedaald van 50 naar 16. Vanuit de huidige vraag geredeneerd, lijkt er geen ruimte voor uitbreiding in dit segment. De concurrentie vanuit pensions, chalets, bed & breakfast en met name vakantiehuisjes is groot. Waar het enige 1-sterhotel ruim 2.000 overnachtingen heeft, worden in 0-sterren hotels/pensions de Tukker en de Ambassadeur circa 2.600 overnachtingen gerealiseerd. De bed & breakfasts halen een lage bezetting, maar zijn nog goed voor circa 700 overnachtingen in 2007.

Reden van uitbreiding zou kunnen zijn als er grootschalige groepsaccommodatie op budgetniveau benodigd is. De huidige voorzieningen zijn niet toereikend voor een dergelijke vraag.

sterrensegment

Het aandeel 3-sterrenkamers is zeer fors vertegenwoordigd. Het aantal kamers is de afgelopen vijf jaar met 14% afgenomen, terwijl het aantal overnachtingen is toegenomen van 34.000 tot circa 60.000 in 2007. Dit heeft als gevolg dat het de kamerbezetting is toegenomen van circa 37% in 2003, naar 58% in 2005 tot 62% in 2007.

Een kamerbezetting van 70% is kritisch bij een gangbare verhouding zakelijk/toeristisch van 70%- 30%. Gezien het feit dat Terneuzen een fors lager aandeel toeristische overnachtingen kent, is een kamerbezetting van 65% tegen de kritische kant: In het weekend is veel leegstand, er moet derhalve een enorme piek doordeweeks liggen om de genoemde 65% te behalen.

Het komt hierdoor zeer regelmatig voor dat met name de dinsdag en de woensdag nog moeilijk aan hotelkamers te komen is.

Hier lijkt, ondanks de oververtegenwoordiging van het aandeel binnen de sterrensegmenten, uitbreiding op zijn plaats. Hierbij zou tevens gedacht kunnen worden aan twee-sterren plus kamers.

Mogelijke uitbreiding dient bij voorkeur plaats te vinden bij de bestaande hotels.Het is in ieder geval relevant dat een product wordt geboden dat kan concurreren met de vakantiehuisjes. Denk hierbij aan units met eigen keukenvoorzieningen.

4-sterrensegment

In het vier sterrensegment staat de vraag onder druk. Het is reëel te veronderstellen dat, gezien de continue hoge bezetting en het constante aantal overnachtingen, dat de hotelcapaciteit in dit segment aan een plafond zitten. Uiteraard zijn er genoeg dagen dat er voldoende kamers beschikbaar zijn, maar ook hier geldt de kritische norm van 70%. We kunnen dit percentage hier handhaven gezien het nog enigszins toeristische karakter van de verkochte kamers (1,4 personen per kamer).

Vanuit de huidige vraag geredeneerd lijkt hier ruimte voor uitbreiding.

Conclusie

De ontwikkeling van het aantal overnachtingen is positief. Dit betekent dat een voortzetting of continuering van de groei een zekere mogelijkheid tot uitbreiding creëert.

HOOFDSTUK 3 SWOT ANALYSE

De SWOT analyse is de conclusie van de interne en externe analyse van Terneuzen. Hierin worden de bevindingen weergegeven.

Paragraaf 3.1 Sterkten

Stijgende vraag naar hotelkamers

  • ·

    Het aantal overnachtingen is in 2007 ten opzichte van 2003 fors gestegen: van 53.000 naar 93.350, een stijging van ruim 75%.

  • ·

    In het vier sterrensegment wordt de afgelopen drie jaren een constante forse kamerbezetting gerealiseerd van circa 75%. Dit komt neer op ruim 31.000 overnachtingen per jaar (1997: 16.000 overnachtingen).

  • ·

    In tegenstelling tot 10 jaar geleden bieden de vier sterren hotels de kamers niet meer aan tegen een drie sterren kamerprijs (alleen in het weekend liggen prijzen lager), wat er op duidt dat een specifieke vraag naar 4 sterrenhotels is toegenomen en men bereid is hiervoor te betalen.

  • ·

    In het driesterrensegment is het aantal overnachtingen in de periode 2003-2007 met circa 75% gestegen naar in totaal bijna 60.000 overnachtingen in 2007.

Verbeterde bereikbaarheid

De Westerscheldetunnel is sinds de opening in 2003 een belangrijke ader tussen Zeeuws Vlaanderen en de rest van Nederland geworden. De tunnel wordt doordeweeks ongeveer evenredig gebruikt (tussen de 14.000 en 18.000 passages per dag). De weekenden hebben een lager aantal passages (8.000 en 11.000 per dag). Er zijn niet echt piekmaanden te benoemen.

afbeelding binnen de regeling Wel opvallend is dat het aantal contante betalingen in juli/ augustus van 16.000 naar 40.000 stijgt. Dit betekent een afname van het aantal passages van abonnement houders (en derhalve meer toeristisch bezoek). Er is geen noemenswaardig verschil te zien in één richting (naar of van Zeeuws-Vlaanderen). De Westerscheldetunnel telde in 2007 ongeveer 5.100.000 passanten. Dit is een stijging van 6,1% ten opzichte van 2006. Nevenstaande grafiek laat de ontwikkeling sinds de opening van de tunnel zien.

Positieve ontwikkeling toerisme

De gemiddelde besteding per dag van toeristen is gestegen van € 24,= naar € 27,=. Ook de totale bestedingen van toeristen in Zeeland laat een stijging zien.

De buitenlandse vraag vanuit de toeristische sector laat een stijging zien. Het aantal gasten steeg tussen 2006 en 2007 met 11%.

Grote bedrijvigheid in Terneuzen en omgeving

  • ·

    Ten opzichte van vergelijkbare gemeenten heeft Terneuzen een grote bedrijvigheid. Ook in de omliggende gemeenten is de bedrijvigheid hoog.

  • ·

    Het aantal grote bedrijven met meer dan 100 werknemers in Terneuzen is hoog, dit heeft een positief effect op de vraag naar horeca faciliteiten.

Paragraaf 3.2 Zwakten

Eenzijdige verdeling van de hotelmarkt

  • ·

    In Terneuzen is sprake van een zeer eenzijdig aanbod van hotels naar verdeling in stercategorieën. 76% van het kameraanbod bevindt zich in het drie sterrensegment.

  • ·

    Er ontbreekt aanbod van de lagere categorieën, er zijn geen tweesterren hotels en het aanbod van 1 sterrenhotels is minimaal.

  • ·

    Ook in de luxere categorieën is er sprake van ondervertegenwoordiging. Er zijn geen vijfsterrenhotels en er zijn in totaal ‘slechts’ 84 kamers in het vier sterrensegment.

  • ·

    Terneuzen laat een zeer forse daling zien in het aantal hotelkamers. In 2007 was er voor het eerst sinds 2003 weer sprake van een stabilisatie in het aanbod. Tussen 2003 en 2007 is het aanbod gedaald met ruim 19%.

Weinig faciliteiten voor de zakelijke gast

Het aanbod van zalen en overige zakelijke faciliteiten is erg laag in Terneuzen. Dit verlaagt de aantrekkelijkheid voor de zakelijke gast.

Laag aanbod en éénzijdig profiel van de toeristische markt.

  • ·

    Het aanbod van toeristische attracties in Terneuzen is erg laag. Buiten het Portaal van Vlaanderen en de Havenfeesten is het weinig noemenswaardig.

  • ·

    Ook voor toeristen ontbreekt het aan verwenfaciliteiten. Er zijn slechts twee hotels die een zwembad en sauna hebben.

  • ·

    16% van de toeristen overnacht in hotels. De vakantiewoningen overheersen de markt, 40% van de toeristen verblijft in vakantiewoningen.

Magere vraag lager segment

Het aantal overnachtingen in het 1 sterrensegment is, op 2007 na, dramatisch laag.

Weekenddip

De hotels kennen in de weekenden een lage bezetting. De kamers die verkocht worden, worden tegen woekerprijzen verkocht, waarbij gegokt wordt op rendement vanuit het mogelijke restaurantgebruik van de gasten.

Leegstand

Ondanks dat in 2007 de hotels regelmatig volgeboekt zijn (doordeweeks in het voor- en najaar) is er, over het jaar gezien een forse leegstand van 37.000 kamers per jaar.

Verbeterde bereikbaarheid

Door de komst van de Westerscheldetunnel is het voor bezoekers eenvoudiger huiswaarts te keren. Dit heeft een negatief effect op de vraag naar hotelkamers.

Paragraaf 3.3 Kansen

Grote ontwikkeling industriële bedrijventerreinen.

Het aantal hectare bedrijventerreinen is in ontwikkeling. De komst van RICAS en de realisatie van de glastuinbouw (1.200-1.500 FTE) zorgt voor toenemende vraag naar verblijfsaccommodaties. Echter, de gemeente zal zeer waarschijnlijk kiezen voor grootschalige woonvoorzieningen voor de werknemers in de glastuinbouw. De vaste werkers komen uit de omgeving, de flexwerkers voor een deel uit landen als Polen, Marokko en Turkije.

Stijgende vraag hotelkamers

Sinds 2005 is het aantal overnachtingen fors gestegen. Er zijn geen duidelijke aanwijzingen dat dit weer zal inzakken, mede gezien de toekomstige ontwikkelingen op zakelijk gebied.

Verbeterde bereikbaarheid

Indien de N61 verbreedt wordt zal dit de bereikbaarheid van Terneuzen ten goede komen.

De ‘verzilvering’

Het overgrote deel van de toeristen heeft een leeftijd van 50+. Gezien de vergrijzing biedt dit mogelijkheden voor de hoteliers. Hierbij is een aantrekkelijke omgeving en enige vorm van leisure/wellness essentieel.

Braakman

Indien het Braakman terrein wordt opgewaardeerd zal dit ten goede komen van de toeristische aantrekkelijkheid van de gemeente.

Zeeland Seaports

Vanaf 2009 zullen cruiseschepen Vlissingen, Middelbrug en ook Terneuzen aan doen. Om Terneuzen aantrekkelijk te maken voor de cruisetoeristen zal er iets gedaan kunnen worden aan de beeldkwaliteit, wat weer ten goede kan komen van de toeristische aantrekkelijkheid van de gemeente.

Stedentrips populair

Korte stedentrips worden nog steeds populairder. De hotels in Terneuzen zouden, gezien de ligging ten opzichte van diverse aantrekkelijke Belgische steden, hiervan kunnen profiteren. Het prijsinstrument (lage prijzen) speelt hierbij een bepalende rol. Het aantal trips naar de steden Brugge, Gent en Antwerpen neemt jaarlijks toe, het afgelopen jaar met circa 7%.

Verbinding Gent

Indien de extra toegang tot het kanaal van Gent naar Terneuzen komt, zou dit kunnen resulteren in een toename van het scheepvaartverkeer, wat ten goede komt van de zakelijke aantrekkelijkheid.

Paragraaf 3.4 Bedreigingen

Hotels Sluis en Hulst

In Sluis en Hulst zijn relatief veel hotelkamers in het één en twee sterren segment. Dit kan concurrentie vormen voor uitbreiding van deze segmenten in Terneuzen.

Landelijk

In 2013 wordt de Maasvlakte 2 in gebruik genomen. Een toenemende focus hierop kan leiden tot verminderde havenactiviteit in Terneuzen.

Toenemende mobiliteit

Door toenemende mobiliteit is het voor meer mensen eenvoudiger terug naar huis te gaan. De a- centrische ligging van Terneuzen is hierbij echter een voordeel voor de hoteliers.

World wide web

Door een zeer snel ontwikkelde acceptatie, door de hele samenleving heen, van het internet, worden steeds meer zaken via de digitale snelweg afgehandeld. Dit heeft een negatief effect op de vraag naar hotelkamers.

Economische recessie

Indien de huidige situatie, waarin het vertrouwen van de consument fors is gedaald en koersen onder druk staan, is de kans zeer reëel dat dit een effect heeft op nationale, maar ook internationale behoefte aan overnachtingsmogelijkheden.

Vakantiewoningen Sluis

In Sluis liggen plannen voor de realisatie van 1.300-1.500 extra vakantiewoningen. Dit is een bedreiging voor de bestaande hotellerie, met name voor het lager segment.

Hotelrealisatie Perkpolder (Hulst)

Na opening van de Westerscheldetunnel is de veerhaven van Perkpolder in de gemeente Hulst overbodig geworden. Voor het gebied om deze veerhaven is nu een nieuw plan opgesteld. Er komt een jachthaven met 350 tot 500 en er mag een hotel worden gebouwd met 70 à 80 kamers, in het hoge segment met restaurant

HOOFDSTUK 4 TOEKOMSTIGE AANBOD- EN VRAAGONTWIKKELING

Paragraaf 4.1 Aanbodontwikkelingen

Voor de analyse van de toekomstige ontwikkeling van het kameraanbod in Terneuzen is 2008 als uitgangspositie genomen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen reeds vergevorderde aanvragen projecten en lopende aanvragen voor nieuwe hotels.

Vergevorderde aanvragen hotels

Op dit moment zijn er twee initiatieven die zich in een reeds vergevorderd stadium bevinden:

  • ·

    In Sluiskil is in 2007 bouwvergunning verleend voor een hotel in laag segment met 8 kamers. Van deze vergunning is nog geen gebruik gemaakt.

  • ·

    In Axel is een initiatief voor de bouw van een hotel met 19 kamers en 17 zeer luxe appartementen en een restaurant. Het college heeft hier in principe mee ingestemd.

Lopende aanvragen hotels

  • ·

    RICAS trainingscentrum wil een hotel voor de huisvesting van hun cursisten, zowel doordeweeks als in het weekend. RICAS geeft aan dat het een sobere accommodatie betreft, mogelijk met luxere kamers voor andere gasten. Er moet een eetruimte zijn. Het aantal kamers is onbekend, maar ze verwachten dat er 50 personen per week voor twee nachten zullen verblijven. Op basis hiervan verwachten wij dat circa 25 hotelkamers benodigd zullen zijn. Het zal door een externe partij worden gerealiseerd en geëxploiteerd. De locatie ligt bij voorkeur zo dicht mogelijk bij het oefenterrein.

  • ·

    Hotel bij Veerhaven, eventueel met congresfaciliteiten. Dit zou als vervanging zijn voor het Golden Tulip, dat momenteel over 28 kamers beschikt en zou willen uitbreiden richting de 50 kamers. Als Golden Tulip niet in gaat op het aanbod zal de locatie niet aan een ander hotel worden aangeboden, maar zal er zeer waarschijnlijk een woontoren worden gerealiseerd.

  • ·

    Op het Braakmanterrein, naast het nieuw te realiseren bungalowpark wil men eventueel een nieuw hotel met 70 kamers inclusief, horeca, wellness en een zwembad realiseren.

  • ·

    Artland Onroerend Goed BV is voornemens om op hun eigen terrein, waar reeds een geschikt pand aanwezig is een low-budget hotel voor long stay (arbeiders, seizoenswerkers) te realiseren. Het betreft circa 28 kamers op 1 of 2 sterren niveau. Hier komen mogelijk ook congresfaciliteiten bij.

  • ·

    ROC Westerschelde: Er is aanvraag ingediend voor een hotel (waarschijnlijk 4-sterrenniveau) met 12 kamers. Het is onduidelijk of dit hotel alleen bedoeld is voor schoolgerelateerde gasten (ouders, gastdocenten etc) of ook voor de externe markt.

Aanvragen overige verblijfsaccommodaties

  • ·

    In Axel zijn plannen voor een vakantiewoningen complex. Aantal is nog niet bekend, locatie wordt onderzocht.

  • ·

    Resort & Ruiterdomein Equus, vakantiewoningen speciaal voor eigenaren paarden. Dit zal worden gepositioneerd in het luxe segment. Er komen circa 50 woningen die verkocht zullen worden aan particulieren. Er komen circa 10 hotelsuites, met name voor gasten van de bewoners van de woningen. Ook deze suites zitten in het topsegment en vormen geen concurrentie voor huidige hotellerie.

  • ·

    Braakman, uitbreiding met chalets en vakantiewoningen (oriëntatiefase), deze zouden bij het hotel van 70 kamers komen (zie: lopende aanvragen).

  • ·

    Veerhaven (zie hotels lopende aanvragen): Op de pier bij de te herontwikkelen haven zijn plannen voor de realisatie van 14 vakantiewoningen.

Conclusie

Indien alle plannen gerealiseerd worden betekent dit het volgende voor de uitbreiding van het kameraanbod:

1-2 steren

3-4 sterren

Totaal

Sluiskil

8

8

Artland Ontroerend goed

28

28

RICAS

25

25

ROC

12

12

Axel

17

17

Veerhaven

26

26

Braakmanterrein

70

70

Totaal

61

125

186

Procentuele stijging

+381%

42%

+59%

Hierbij komt dat Pension de Tukker (0 sterren) een aanvraag heeft ingediend om het aantal kamers uit te breiden van 8 naar circa 16 kamers.

Hulst

Na opening van de Westerscheldetunnel is de veerhaven van Perkpolder in de gemeente Hulst overbodig geworden. Voor het gebied om deze veerhaven is nu een nieuw plan opgesteld. Het totale gebied heeft een oppervlakte van ongeveer 400 hectare. De voor onderhavig onderzoek van belangzijnde hoofddoelen zijn de volgende:

·Recreatie: Jachthaven met 350 tot 500 ligplaatsen in de voormalige veerhaven. Er mag een hotel worden gebouwd met 70 à 80 kamers, in het hoge segment met restaurant. Verder wordt de mogelijkheid gecreëerd voor uitbreiding van de huidige recreatieve voorzieningen.

Sluis

  • ·

    Strandhotel Cadzand-bad heeft een uitbreiding aangevraagd. Het is bij de gemeente nog onbekend hoe groot de uitbreiding zal zijn.

  • ·

    In Breskens zijn plannen voor een nieuw hotel. Volgens de gemeente is het echter niet concreet (eerder zeer vaag).

  • ·

    In Sluis moeten plannen door het College beoordeeld worden voor de realisatie van 1.350-1.500 nieuwe vakantiewoningen. Het betreft deels vervanging en deels uitbreiding (per saldo +1.000).

Paragraaf 4.2 Vraagontwikkelingen

Aan de hand van de analyses van de verschillende vraagsegmenten verwachten wij de volgende vraagontwikkelingen:

Zakelijke vraag

Zal de komende jaren toenemen, maar zal over twee/drie jaar afvlakken.

Gezien de lopende projecten van de diverse bedrijven in de omgeving zal het aantal overnachtingen de komende jaren licht blijven toenemen. De huidige economische crisis zal er echter voor zorgen dat er de komende periode aanzienlijk minder projecten zullen worden gestart en dat investeringen worden uitgesteld. Dit zal niet direct een daling van de vraag tot gevolg hebben, maar zal over circa 2 jaar effect hebben. Verder geven bedrijven als DOW aan dat bij verschillende initiatieven steeds vaker andere bedrijven betrokken worden, waardoor naar verwachting de vraag ook licht zal toenemen.

Dit is deels in het lage segment (werkers) als het vier sterrensegment (management). Wel wordt aangegeven dat het huidige niveau van het topsegment niet optimaal is (kwaliteit kamers, onvoldoende airconditioning). Wel dient hier een opmerking geplaatst te worden bij het feit dat recentelijk bij DOW bijvoorbeeld 3 van de 26 fabrieken gesloten zijn, waarmee duidelijk naar voren komt dat de huidige situatie niet gunstig is voor de hotellerie.

De vraag vanuit glastuinbouw wordt naar alle waarschijnlijkheid ingevuld middels grootschalige woonvoorzieningen. Woningcorporaties zijn bereid c.q. zijn van mening dat dit een doelgroep betreft waarvoor zij huisvesting kunnen bieden (deels door middel van de reguliere woonhuizen en deels door middel van de te treffen grootschalige woonvoorziening). Hier zal de hotellerie derhalve nauwelijks tot niet van kunnen profiteren.

Buiten een grootschalig congres dat volgend jaar in Terneuzen wordt gehouden verwachten wij geen verdere impulsen van de congres- en beursvraag. Dit gezien de ligging en het kleinschalige karakter van de hiermee gemoeide voorzieningen.

De trainingsmarkt zal met de komst van RICAS een impuls krijgen. Wij verwachten dat vanuit dit segment de vraag naar verblijfsaccommodatie flink zal toenemen. De behoefte zal circa 4.000-4.500 overnachtingen op jaarbasis bedragen.

Toeristische vraag

Zal de komende jaren, na eerst een lichte groei, waarschijnlijk afnemen

Vanuit het toeristisch segment verwachten wij een lichte daling indien de geplande ontwikkelingen van vakantiehuisjes in Sluis realiteit worden. De overflow in het hoogseizoen zal dan eerder afnemen ten opzichte van de huidige vraag uit dit segment.

Gezien de trend van de toenemende populariteit van korte stedentrips verwachten we een lichte stijging in het weekend, al zal, als de huidige economische ontwikkelingen doorzetten (wat uiteraard tijdelijk is), het geen noemenswaardige groei zijn. Wel dient hier rekening gehouden te worden met het feit dat de bezettingen die hier uit voort komen nagenoeg alleen door prijsdumping gerealiseerd kunnen worden.

Paragraaf 4.3 Uitbreidingsmogelijkheden

4.3 UITBREIDINGSMOGELIJKHEDEN

Uitbreiding in welk segment dan ook zal in ieder geval zorgen voor toename van de leegstand. Uitbreiding is, gezien de spreiding door de week, eigenlijk alleen interessant voor de nieuw te verwachten specifieke vraag (bijvoorbeeld vanuit RICAS) om de piekbelasting op maandag tot en met woensdag beter op de te vangen.

0-sterren segment

Een uitbreiding van de Pension de Tukker (verdubbeling van de capaciteit) kan in onze ogen moeilijk samengaan met de uitbreiding in het 1-2 sterrensegment. Er zal in deze een keuze gemaakt moet worden: of hier uitbreiding toestaan of in het 1-2 sterrensegment. Indien de uitbreiding bij de Tukker wordt goedgekeurd, zal dit derhalve ten koste gaan van uitbreidingsmogelijkheden in het 1-2 sterrensegment.

1-2 sterren segment

Wij verwachten dat de vraag naar hotelkamers in het lage segment zal toenemen. Dit zal met name vanuit de realisatie van RICAS komen, die per week circa 100 overnachtingen verwachten, met een dip in de zomer en december komen. Dit komt neer op circa 4.000-4.500 overnachtingen. Dit komt neer op circa 25 kamers. Deze extra vraag kan worden opgevangen door een eigen hotelaccommodatie van RICAS, dan wel mogelijk door bijvoorbeeld een initiatief als dat van Artland Onroerend Goed BV.

Verder zien wij geen ontwikkelingen die er op duiden dat er extra accommodatie benodigd is, welke niet opgevangen kan worden door de pensions en vakantiewoningen. Wel is er iets voor te zeggen dat het niet wenselijk is dat er momenteel arbeiders zijn die verblijven in vakantiewoningen. Dit is echter moeilijk in te perken. Mocht er een hotelier zijn die zich op dit segment zou willen toespitsen dan zou dit initiatief gestimuleerd kunnen worden, aangezien het huidig aanbod in dit segment nihil is en er nauwelijks sprake zou zijn van ‘broodroof’. Kijken we naar de gemiddelde omvang van een 1-of 2- sterrenhotel dan ligt dit tussen de 10 en 15 kamers.

Wij kunnen niet voorzien of uitzendorganisaties overeenkomsten aan gaan met bijvoorbeeld projectontwikkelaars voor de huisvesting van buitenlandse arbeidskrachten.

Aantal kamers: 35-40 (uitbreiding van 218%-250%)

3-sterrensegment

Wij verwachten wij dat het aantal overnachtingen de komende jaren zal toenemen tot maximaal 64.000, een stijging van circa 7% (de gemiddelde stijging bedroeg de afgelopen vijf jaar 15% per jaar). Bij een gelijkblijvend kameraanbod zou de kamerbezetting stijgen naar 66%.

Uitgaande van deze bezetting lijkt er geen ruimte voor uitbreiding in dit segment, zonder dat de rendementen onder druk komen te staan.

Hier dient echter wel gekeken te worden naar mogelijkheden om de piek (maandag, dinsdag en woensdag) op te vangen. Afvloeiing zal altijd aan de orde blijven, al zal dat uiteraard zoveel mogelijk beperkt dienen te worden. Gezien de huidige gemiddelde bezetting op deze dagen van circa 80% kan hier gesteld worden dat de hotels regelmatig vol zitten. Uit de informatie van de hoteliers blijkt dat circa 15% van de kamers op een topdag als de maandag wordt verkocht.

Dit zou neerkomen op 9.600 kamers op de maandag per jaar, derhalve 185 kamers per dag.Indien we hier de kamerbezetting op maximaal 75% stellen, impliceert dit een benodigd aantal kamers van 246 kamers per dag.

Gezien de huidige capaciteit (217 kamers) bedraagt de maximale uitbreiding derhalve 29 kamers (+28%). Wij adviseren dit in eerste instantie te realiseren bij de bestaande hotels, zodat schaalvergroting ontstaat.

Aantal kamers er bij: 29 (uitbreiding van 13%). 4-sterrensegement

Gezien de forse kamerbezettingen de afgelopen drie jaren in dit segment, en stabiele, constante vraag lijkt in dit segment een uitbreiding het meest voor de hand liggend.

Toch opteren wij niet voor een forse uitbreiding (in absolute aantallen). Kijkend naar hotels als Royal en Dallinga, is er een kwalitatief sterk product aanwezig wat de overflow uit dit segment kan opvangen. Ook de komst van een luxe hotel in Hulst zal impact hebben op de lokale markt.

Wel is het raadzaam een kamerbezetting van 70% als uitgangspositie te nemen. Hierbij dient als uitgangspositie het huidige aantal verkochte kamers per jaar (circa 22.450), wat neer komt op een kamerbezetting van 75%.

Wij achten het reëel dat, gezien de huidige piek op maandag tot en met dinsdag, er regelmatig gasten elders moeten ondergebracht (dan wel viersterren hotels buiten de gemeente, dan wel in het driesterrensegment binnen Terneuzen).

Bovendien verwachten de grote bedrijven een lichte groei van het aantal overnachtingen in dit segment. Wij achten het reëel dat de toekomstige vraag binnen dit segment circa 5% hoger ligt, waarmee het aantal kamers op 23.570 uitkomt. Dit komt neer op 21 extra kamers per week, verspreid over de drie piekdagen derhalve 7 kamers per dag.

Bij een stijgende vraag van 5% bedraagt de totale toekomstige vraag 23.570 hotelkamers (22.450*1.05). Het aantal overnachtingen stijgt naar 33.000 (23.570*1,4 personen per kamer. Indien dit aantal taakstellend worden gesteld voor een kamerbezetting van 70% dan bedraagt het aantal benodigde kamers op jaarbasis 33.671. Per dag komt dit neer op 9,2 kamers, wat een uitbreidingsplafond van 10 kamers omhelst.

Als we vanuit de piek redeneren, hier valt circa 16,5% van de verkochte kamers op een maandag of dinsdag, komen we op 75 kamers per dag (23.570*16,5%/52 weken). Indien we ook hier het plafond stellen op 75% zou de benodigde capaciteit 99 kamers bedragen. Gezien de huidige capaciteit impliceert dit een uitbreiding van 17 kamers.

Wij adviseren uit te gaan van uitbreiding van maximaal 17 hotelkamers. Aangezien een vier sterrenhotel met 17 kamers zeer moeilijk rendabel is te verkrijgen, is het raadzaam de uitbreiding in te passen in de bestaande hotellerie.

Indien de realisatie van het hotel bij de ROC doorgang vindt is het van belang te weten op welke doelgroepen zij zich richten. Indien dit louter een opleidinggerelateerde exploitatie wordt (oefenruimte voor leerlingen en gericht op ouders en gastdocenten etc) is dit geen gevaar voor de bestaande markt.

Aantal kamers erbij: 17 (uitbreiding van 21%, exclusief het hotel van het ROC).

4.5-sterrensegement

Een vijfsterren hotel is, buiten Amsterdam, zeer moeilijk rendabel te maken in Nederland, vanwege de benodigde investeringen, schaalgrootte, faciliteiten en benodigde buitenlandse vraag. Wij raden het dan ook ten zeerste af binnen dit segment hotels toe te staan. Kleinschalige hotels die qua luxeniveau vergelijkbaar zijn, zijn alleen bedrijfseconomisch haalbaar als specialty hotel (bijvoorbeeld bij een twee- of drie-sterren restaurant of zoals bij het Equus project) en vormen geen concurrentie voor de huidige hotels.

Paragraaf 4.4 Conclusie & advies

Er is in totaal ruimte voor een uitbreiding van maximaal 81-86 hotelkamers, waar mogelijk in eerste instantie te realiseren bij de bestaande hotels. Dit impliceert een uitbreidingsruimte van circa 25%. Dit is exclusief de mogelijke hotelrealisatie van het ROC.

Bijlage 1 1- TOT 4- STERRENHOTELS IN BEELD

Hotel: GT l’escaut

Plaats: Terneuzen

Aantal sterren: ****

Aantal kamers: 28

De uitstraling en onderhoud van het pand zijn goed. Het hotel ziet er van buiten netjes en schoon uit. Het pand heeft geen luxe of stijlvolle uitstraling, meer een uitstraling van een klein en gezellig hotel. Op de begane grond bevinden zich enkele zalen.

Het hotel heeft zelf geen parkeerplaatsen. Het maakt gebruik van een openbare parkeergarage waar hotelgasten tegen een gereduceerd tarief kunnen parkeren. Deze garage bevindt zich in de buurt van het hotel.

De ligging van het hotel is centraal. Het ligt langs de hoofdweg van Terneuzen, en aan de rand van het centrum. Minder aantrekkelijk is dat het hotel achter de dijk ligt waardoor het uitzicht enigszins wordt belemmerd. Wel is het hotel makkelijk te bereiken vanwege de ligging aan de hoofdweg in Terneuzen. In de omgeving is naast het centrum niet veel te doen voor de toeristische gast. De gasten zullen voor toeristische attracties of strandbezoeken moeten reizen.

Hotel: Hampshire Churchill hotel

Plaats: Terneuzen

Aantal sterren: ****

Aantal kamers: 54

Het pand ziet er netjes en goed onderhouden uit. Doordat er in hetzelfde gebouw een groot aantal appartementen wordt verhuurd heeft het pand meer een uitstraling van een appartementencomplex. Hierdoor vervaagt de functie van het pand.

Achter het hotel bevindt zich een groot parkeerterrein, deze biedt plaats aan zowel de hotelgasten als de bewoners van de appartementen. Parkeren is gratis voor hotelgasten.

Door de locatie op de dijk heeft het hotel een mooi uitzicht over de druk bevaren Westerschelde. Het hotel is goed bereikbaar. De route wordt goed aangegeven met borden vanaf binnenkomst in Terneuzen.

Naam: Hampshire Inn

Plaats: Terneuzen

Aantal sterren: ***

Aantak Kamers: 79

Het pand heeft net als het andere Hampshire hotel de uitstraling van een wooncomplex. Het is een groot hotel dat goed is onderhouden. Het pand heeft geen duidelijke hoteluitstraling.

Voor het hotel is een grote parkeerplaats, welke voldoende ruimte aan zowel de gasten als de bewoners van de appartementen biedt. De parkeerplaats is gratis voor hotelgasten. Het pand ligt in een woonwijk. Het hotel is goed bereikbaar en er zijn

wegwijzers. Het hotel heeft een ongunstige ligging vanuit het oogpunt van een toeristische gast.

Hotel: Triniteit

Plaats: Terneuzen

Aantal sterren: ***

Aantal kamers: 15

Het pand heeft een goed onderhouden en nette uitstraling. Het is een klein pand dat een duidelijke hotelfunctie heeft.

Het hotel beschikt over voldoende (gratis) parkeerplaatsen voor de gasten. Het hotel is gelegen in een woonwijk. Dit zorgt ervoor dat de directe omgeving niet erg aantrekkelijk is voor toeristische gasten. Het ligt op drie kilometer van hetcentrum van Terneuzen, hierdoor is het stadscentrum goed te bereiken. De boulevard van Terneuzen bevindt zich op 5 kilometer van het hotel.

Hotel: Tollenique

Paats: Terneuzen

Aantal sterren: ***

Aantal kamers: 12

Het pand heeft een redelijk onderhouden uitstraling. Het pand wekt de indruk een restaurant te zijn en geen hotel. Dit zorgt voor vervaging van de functie. Verder zit het pand ingeklemd tussen een uitzendbureau en een pension rechts en het GT l’escaut hotel ertegenover.

Het hotel biedt geen parkeergelegenheid, gasten worden doorverwezen naar parkeergelegenheden in de omgeving. Het pand is gelegen naast de boulevard en aan de straat van het centrum. Nadeel is de dijk die tussen het pand en de Westerschelde ligt. Hierdoor is er geen uitzicht vanuit het hotel.

Hotel: Dallinga

Plaats: Sluiskil

Aantal sterren: ***

Aantal Kamers: 33

Het pand heeft een uitstraling zoals dat bij een bar of restuarant verwacht wordt. Wederom is de functie van hotel erbij moeilijk te onderscheiden. De website oogt professioneel. Het pand heeft een sobere uitstraling, dit door donkere kleuren en een recht-toe-recht-aan architectuur. De inrichting is aantrekkelijk en de feestzaal kan inegneiwus worden omgetoverd tot biljartzaal. Er zijn naast het hotelongeveer 15 (gratis) parkeerplekken. Verder is er in de directe omgeving veel ruimte voor parkeren. Het hotel is gelegen in een Sluiskil op ongeveer 10 kilometer van Terneuzen. Dit dorp ligt aan de rand van het havengebied na Terneuzen.

Hotel: Eetsaloon hotel Molenhoek

Plaats: Hoek

Aantal sterren: *

Aantal kamers: 7

Het hotel heeft een café-achtige uitstraling, dit komt ook duidelijk terug in de naam. Het hotel bestaat uit zeven kamers die boven de saloon zitten. Deze worden voor een zeer lage prijs verhuurd. Voor het hotel is een plein waar de auto geparkeerd kan worden. Het hotel biedt zelf geen parkeerfaciliteiten. Het hotel is gelegen in het centrum van het dorp Hoek.

Naam: Au Port

Plaats: Philippine

Aantal sterren: ***

Aantal kamers: 7

Het pand heeft een moderne, strakke en goed onderhouden uitstraling. Het heeft een duidelijke gevel waardoor functievervaging voorkomen wordt. Het hotel biedt geen parkeerplaatsen maar verwijst de gasten naar omliggende parkeerplaatsen. Dit is mogelijk aangezien het een woonwijk is en er in de buurt van het hotel voldoende parkeerplaatsen zijn.Philippine staat bekend om zijn mosselen. Ditzorgt voor enkele toeristische restaurants en toestroom van toeristische bezoekers.

Hotel: Royal

Plaats: Sas van Gent

Aantal sterren: ***

Aantal kamers: 42

Het pand ligt in een straat die leidt naar het centrum van Sas van Gent. Het is een net en aantrekkelijk hotel. Het hotel biedt geen eigen parkeergelegenheden, maar verwijst gasten door naar openbare parkeerplaatsen. Het hotel is moeilijk te bereiken met de auto omdat het in een autovrije zone ligt. Het dorp heeft een kern waar winkels en terrassen aanwezig zijn.

Naam: De Gentsche Poort

Plaats: Biervliet

Aantal sterren: ***

Aantal kamers: 15

Het pand is zeer goed onderhouden. Het ligt in een woonwijk en heeft ook de uitstraling van een huizenrij. De functie van het pand is moeilijk te onderscheiden. Er is geen aparte parkeergelegenheid voor het hotel, wel is er in de straat afdoende (gratis) ruimte om auto’s van gasten te plaatsen. Het hotel ligt op ongeveer 15 kilometer van Terneuzen. Het dorp is moeilijk bereikbaar door eenbeperkt aantal wegen naar het dorp. Het hotel is niet makkelijk te vinden door de ligging in een achterafstraat van het dorp.

Naam: Hotel de Vriendschap

Plaats: Hoofdplaat

Aantal sterren: *

Aantal kamers: 12

De uitstraling van het pand is goed. Het ziet er nieuw en goed onderhouden uit. Het heeft als hoofduitstraling dat van een café of snackbar, de functie van hotel is moeilijk te onderscheiden.

Het hotel biedt geen aparte parkeergelegenheden, er zijn in de directe omgeving voldoende gratis parkeerplaatsen.

Het hotel is gelegen in het dorp Hoofdplaat, op ongeveer 20 kilometer van Terneuzen. Hoofdplaat is gelegen vlak naast de Westerschelde.

Naam: Dorphotel de Linde

Plaats: Kloosterzande

Aantal sterren: ***

Aantal kamers: 8

Het pand heeft een zeer nette en pittoreske uitstraling. Het ziet er goed verzorgd en luxueus uit. Het hotel heeft een duidelijke functie en kan dus makkelijk worden herkend. Wel is duidelijk te zien dat het restaurant de hoofdfunctie is.

Het hotel beschikt zelf niet over parkeergelegenheden. Het hotel maakt gebruik van de omliggende parkeerplaatsen.Het ligt vrij geïsoleerd op bijna 20 kilometer van Terneuzen. In de omgeving zijn meerdere waterrecreatiefaciliteiten.

Naam: De Zwaan

Plaats: Schoondijke

Aantal sterren: ***

Aantal kamers: 9

Het pand heeft een net verzorgd exterieur. De restaurantfunctie overheerst, maar door de goede gevelreclame is de functie van het hotel toch duidelijk.

Er zijn 5 parkeerplaatsen naast het hotel, verder is er in de directe omgeving een afdoende aantal parkeerplaatsen te vinden.

Het hotel ligt in het dorp Schoondijke. Dit dorpje ligt op een kruisingslocatie van hoofdwegen van Zeeuws Vlaanderen. Het ligt op ongeveer 25 kilometer van Terneuzen. Het dorp ligt centraal en andere locaties op Zeeuws Vlaanderen zijn makkelijk te bereiken.

Naam: L’aubergerie

Plaats: Hulst

Aantal sterren: ***

Aantal kamers: 26

Het pand ziet er goed onderhouden uit en is gelegen vlak bij een parkeerplaats waar alleen in het weekend moet worden betaald. Deze wordt door de gasten gebruikt als parkeerplaats.Het hotel is gelegen aan een straat die vlak langs het centrum gaat van Hulst. Het centrum is tien minuten lopen. Tegenover het hotel is een mooie vijver en natuur, nadelig is de drukke weg die voor het hotel langs gaat.

Naam: Hulst

Plaats: Hulst

Aantal sterren: ***

Aantal kamers: 11

Het pand ziet er redelijk onderhouden uit en heeft een ouderwetse hoteluitstraling. De functie van het pand is duidelijk te onderscheiden.

Het hotel ligt nabij L’aubergerie.

Naam: De Korenbeurs

Plaats: Hulst

Aantal sterren: ***

Aantal kamers: 7

Het pand ziet er redelijk onderhouden uit en heeft een ouderwetse hoteluitstraling. Het hotel heeft in dit pand een meer ondergeschikte functie aan het restaurant. Het pand ligt in hartje centrum met het dorpsplein ervoor. Het hotel heeft geen parkeergelegenheden maar is wel met de auto te bereiken. De auto’s moeten in de omliggende straten worden geparkeerd.

Bijlage 2 ZAKELIJKE VRAAG

Bedrijvigheid

Teneinde de vraag vanuit de zakelijke markt te kunnen bepalen, is gekeken naar de omvang en de samenstelling van de bedrijvigheid in de gemeente Terneuzen en in het primair onderzoeksgebied. Uit de gegevens van het door de gemeente uitgebrachte rapport van de kamer van koophandel blijkt dat in de gemeente Terneuzen circa 3.800 bedrijven zijn gevestigd.

Bedrijvigheid

Terneuzen

Vergelijkbare

gemeenten

Primair

onderzoeksgebied

Nederland

Bedrijven per 1.000 inwoners

69

41

59

46

De bedrijvigheid wordt weergegeven in het aantal gevestigde bedrijven per 1.000 inwoners. De bedrijvigheid in de gemeente Terneuzen (69) is hoger dan de bedrijvigheid in vergelijkbare gemeenten (41). De hoge bedrijvigheid in de gemeente Terneuzen heeft een positief effect op de zakelijke vraag naar hotelfaciliteiten. In het primair onderzoeksgebied is de bedrijvigheid (59) hoger in vergelijking met Nederland (46).

Terneuzen

Vergelijkbare

gemeenten

Primair

onderzoeksgebied

Nederland

Landbouw/visserij & bosbouw

3,9%

3,3%

6,3%

3,8%

Industrie/voeding & dranken

2,8%

1,6%

2,1%

1,9%

Groothandel & tussenhandel

12,1%

9,2%

12,1%

13,8%

Detailhandel

19,3%

22,6%

21,7%

17,6%

Horeca en sport & recreatie

11,0%

14,4%

17,4%

10,9%

Bouwnijverheid

10,0%

13,5%

8,7%

12,3%

Diensten voor vervoer

10,9%

3,8%

4,5%

3,9%

Zakelijke diensten/advies

21,3%

23,3%

18,1%

28,3%

Productie

2,4%

1,7%

2,1%

2,4%

Overige diensten

6,2%

6,6%

7,0%

5,0%

Totaal

100%

100%

100%

100%

Voor de horeca zijn met name de sectoren groothandel & tussenhandel en zakelijke diensten/advies van belang, omdat deze over het algemeen de grootste horecaomzet genereren (hotelkamers, zakenlunches, zakendiners, recepties, bedrijfsuitjes, personeelsfeesten etc.). In de gemeente Terneuzen zijn de beide branches (33,3%) oververtegenwoordigd ten opzichte van de vergelijkbare gemeenten (32,5%). Dit heeft een positief effect op de vraag. In Terneuzen specifiek is tevens de industrie een belangrijk segment.

In het primair onderzoeksgebied zijn beide branches (30,2%) zwaar ondervertegenwoordigd in vergelijking met het aandeel van Nederland (42,1%). Dit heeft een negatief effect op de zakelijke vraag vanuit de omliggende gemeenten.

Bedrijfsgrootte

Aantal werkzame personen

Terneuzen

Vergelijkbare

gemeenten

Primair

onderzoeksgebied

Nederland

0 tot 9 medewerkers

87,3

93,2%

93,5%

90,1%

10 tot 49 medewerkers

10,6

5,9%

5,9%

8,4%

50 tot 99 medewerkers

1,1%

0,7%

0,4%

0,9%

Meer dan 100 medewerkers

1,0%

0,3%

0,2%

0,6%

Totaal

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%

Voor de horeca zijn voornamelijk de grotere bedrijven (meer dan 50 medewerkers) van belang, omdat deze bedrijven meer geld besteden binnen de branche. In Terneuzen zijn de bedrijven met meer dan 50 medewerkers (2,1%) fors oververtegenwoordigd ten opzichte van de bedrijven in de vergelijkbare gemeenten (1,0%). De forse oververtegenwoordiging heeft een positief effect op de zakelijke vraag naar horecafaciliteiten.

In het primair onderzoeksgebied zijn de bedrijven met meer dan 50 medewerkers (0,6%) fors ondervertegenwoordigd ten opzichte van Nederland (1,5%). Dit betekent dat vanuit het primair onderzoeksgebied gerekend kan worden op een beperkte vraag. Dit heeft een negatief effect op de zakelijke vraag.

Huidige bedrijventerreinen in beeld

Teneinde een betere indruk te krijgen in de zakelijke vraag vanuit de gemeente Terneuzen is gekeken naar de bedrijventerreinen die zich bevinden in de gemeente en de eventuele ontwikkeling van terreinen.

afbeelding binnen de regeling

#

Naam terrein

Totale oppervlakte

Vrije oppervlakte

1

Handelspoort Zuid

8,4

5,7

2

Haarmanweg

47,5

0

3

Koegorsstraat

31,5

8,2 verkocht 17 in optie

4

Sasse poort

8

Nog niet vrij

5

Drieschouwen

12,3

0

6

Zeeland Seaports

2.100

0

Op dit moment zijn er zes bedrijventerreinen in de gemeente Terneuzen. Hieronder is een overzicht gegeven met de belangrijkste informatie per terrein.

Haarmanweg

Haarmanweg is een reeds lang bestaand bedrijventerrein wat grenst aan Handelspoort Zuid en al haar kavels al bezet heeft. Op dit terrein zitten de volgende bestemmingen: Nijverheid, Ambacht, Groothandel, dienstverlening en volumineuze detailhandel.

Bedrijventerrein Koegorsstraat (Terneuzen)

Dit bedrijventerrein is nieuw. Dit is een algemeen bedrijventerrein.

Drieschouwen (Axel)

Dit gebied is een redelijk nieuw bedrijventerrein wat al grotendeels is ingevuld. De bestemmingen op dit terrein zijn voornamelijk naar grootte uitgelegd. Er is ruimte voor kleine en middelgrote bedrijven van gemengde sectoren. Er zijn nog enkele kavels te vergeven.

Sasse Poort (Sas van Gent)

Een nieuw ontwikkeld bedrijventerrein. Hier komen meerdere woon- werkcombinaties te staan, tien in totaal. Daarnaast komen er meerdere bedrijfshallen voor kleinschalige bedrijvigheid. De kavels op dit bedrijventerrein zijn nog niet uitgeefbaar. Het terrein is in handen van een projectontwikkelaar, die door langzame verkoop van de kavels het terrein nog niet heeft vrijgegeven.

Handelspoort Zuid (B op de kaart)

Handelspoort Zuid is een bedrijventerrein gelegen aan de rand van Terneuzen die in 2007 is begonnen met de verkoop van kavels. In totaal zijn er 25 kavels te koop rond de 5.000m² per kavel. Op dit moment zijn er negen kavels verkocht en staan er nog op vijf een optie. De andere kavels zijn nog vrij. De gewenste bestemmingen zijn: high- tech bedrijven, medische en chemische instrumenten, groothandels, service verlening, dienstverleningen en ook milieu vriendelijke productie is toegestaan.

Haventerrein

Het havengebied is gevestigd langs de kanaaloever. Deze loopt van Terneuzen tot aan Sas van Gent. Langs dit kanaal zitten verschillende havengerelateerde bedrijven. De voornaamste bedrijvigheid in het havengebied is de verwerking en productie van chemicaliën. Deze haven behoort samen met Vlissingen tot de koepelorganisatie Zeeland Seapoort. Zeeland Seaport is de 3e haven van Nederland, na Rotterdam en Amsterdam. Het totale haventerrein beslaat een oppervlakte van ongeveer 2.100 hectare.

Huidige situatie

Op dit moment is het aanbod van bedrijventerreinen in Terneuzen genoeg om de vraag te kunnen beantwoorden. De in Terneuzen gevestigde bedrijven zorgen voor 28.520 banen. De industrie is in Terneuzen verantwoordelijk voor meer dan 70% van de totaal gerealiseerde omzet. Verder is de sector industrie verantwoordelijk voor meer dan 25% van het totale aanbod van banen. De combinatie van de haven en de verschillende bedrijven zorgt voor een diverse industrie. De haven combineert de opslag en overslag van containers met een specialiteit en focus op chemische industrie. Grote chemische bedrijven zijn om deze reden gevestigd in Terneuzen. Terneuzen is de thuisbasis voor Dow Benelux, de grootste werkgever van de provincie Zeeland.

Toekomstige situatie

Terneuzen is druk bezig om een duurzaam samenwerkingsverband te creëren tussen glastuinbouw en de chemische industrie. De restwarmte die de chemische bedrijven met de verwerking van chemische middelen creëert wordt met behulp van buizen gebruikt voor het verwarmen van de kassen. De totale oppervlakte van glasbouw zal 400 hectare gaan beslaan. Hiervan wordt 250 hectare echte glasbouw, de rest wordt verbindingen en paden. Er komen circa 1.200-1.500 fte, waarvan de vaste werkers uit de omgeving komen en de flexwerkers voor een deel uit landen als Polen, Marokko en Turkije.

Op het bedrijventerrein de Koegorsstraat wordt de optie onderzocht voor een bestemmingswijziging zodat hier een opleidingscentrum van Ricas voor hulpdiensten gevestigd kan worden. Dit terrein zal 14 hectare gaan beslaan en zal een werkgelegenheid van 200 banen creëren.

Toekomstige vraag

In de toekomst is er een goede kans dat er een stijging in de zakelijke vraag zal zijn. Dit omdat de industrie in combinatie met de gemeente Terneuzen bezig is aan enkele grote projecten. Zo is de chemische industrie in combinatie met de glastuinbouw bezig aan een duurzaam project waarin de tuinbouw de restwarmte gaat gebruiken van de industrie om de kassen te verwarmen. Ook is er een aanvraag om een Europees opleidingscentrum voor hulpdiensten (RICAS) te vestigen in Terneuzen. Deze twee projecten zouden een gezamenlijke vergroting van bedrijventerrein realiseren van netto 264 hectare.

Bijlage 3 TOERISTISCHE VRAAG ZEELAND

Verblijfstoerisme

In Zeeland zijn in het totaal 642 accommodaties voor toeristen. Deze accommodaties verdelen onderling ruim 126.000 slaapplaatsen. Zeeland is de 7de provincie van Nederland gekeken naar het aantal vakanties en overnachtingen. Van 2006 op 2007 daalde het aantal vakanties in Zeeland met 2% en het aantal overnachtingen met 9%.

Zeeland kreeg in 2007 7,5% van alle vakanties en 8,4% van alle overnachtingen in Nederland. In 2007 waren er in totaal 1.321.000 vakanties en 8.055.000 overnachtingen in Zeeland. Dit geeft een gemiddeld verblijf van zes dagen per vakantie. Onderstaande grafiek laat de ontwikkeling van overnachtingen en vakanties zien van de afgelopen acht jaar in Zeeland.

afbeelding binnen de regeling Er is een duidelijke daling te zien van het aantal overnachtingen. Wel is het aantal vakanties die in Zeeland plaatsvinden redelijk constant gebleven.

De verdeling van het aantal overnachtingen en het aantal vakanties van Zeeuws- Vlaanderen ten opzichte van Zeeland is als gegeven in onderstaande tabel.

Zeeuws-Vlaanderen

Zeeland

Vakanties

407.000

1.312.000

Overnachtingen

1.322.000

8.055.000

In Zeeuws Vlaanderen werden in 2007 31% van alle vakanties in Zeeland gehouden. Daarentegen had Zeeuws Vlaanderen maar 16% van alle overnachtingen, wat duidt op kort verblijf.

Onderstaande tabel geeft de verdeling aan van de gekozen accommodaties door toeristen in Zeeland

Type accommodatie

%

Campings

28%

Hotel

16%

Vakantiewoningen

40%

Overig

11%

Vaste gasten

5%

Totaal

100%

Het kenniscentrum toerisme brengt elk jaar trendrapporten uit voor de drie zuidelijke provincie. Op basis van die rapporten zijn onderstaande vergelijkingen gemaakt. Opvallend is het grootte aandeel vakantiewoningen in Zeeland. Ook het aandeel van de campings is hoog te noemen. In Limburg is meer dan 50% hotelaccommodaties. Brabant heeft een vergelijkbare verdeling van verblijfsaccommodaties ten opzichte van Zeeland. De onderstaande grafieken geven de verdeling van leeftijd per verblijfsaccommodatie weer.Onder overige vakanties worden de gasten die verblijven in vakantiewoningen en die andere vakantie mogelijkheden gebruiken zoals bijvoorbeeld cruiseschepen.

afbeelding binnen de regeling afbeelding binnen de regeling Bron: Toeristische trendrapportage 2007/ 2008

De leeftijd van toeristen in Zeeland ligt hoger dan in andere delen van Nederland. Zo is bijna 75% van hotelvakanties in 2007 geboekt door oudere boven de 50. In Limburg werd ongeveer 50% van de vakanties geboekt door mensen boven de 50. In Brabant was dit percentage 45%. Bij de overige vakanties is het percentage 50+ van Zeeland met meer dan 50% bijna 2 keer zo hoog als Brabant en Limburg die beide rond de 25% zitten.

Toeristische vraag buitenland

Er kwamen in totaal 702.000 buitenlandse toeristen naar Zeeland. Het totaal aantal overnachtingen was 3.529.000, wat neerkomt op een gemiddelde verblijfsduur van buitenlandse gasten vijf dagen was. De volgende ontwikkeling heeft zich de afgelopen jaren voorgedaan bij de buitenlandse toeristen.

afbeelding binnen de regeling afbeelding binnen de regeling

Er heeft een stijging plaatsgevonden in de afgelopen vijf jaar van 11% op het aantal gasten, waartegenover een stijging van 2% in aantal overnachtingen staat. Dit laat een trend zien van kortere verblijven van buitenlandse toeristen in Zeeland.

In nevenstaande grafiek is de verdeling van buitenlandse toeristen zichtbaar.

Wat hier opvalt, is ruim 90% van de toeristen uit Duitsland en België komt.

Dagtoerisme

De grootste trekkers voor dagtoeristen in Zeeland zijn, naast het strand, Waterland Neeltje Jans, het Arsenaal in Vlissingen, Sail de Ruyter en Zeeuwse marinedagen.

Onderstaande grafiek laat de ontwikkeling van toeristische bezoeken van attracties in Zeeland zien. Voor deze grafiek zijn alleen attracties met meer dan 100.000 bezoekers genomen.

afbeelding binnen de regeling Het grote verschil van 2007 in vergelijking met de andere jaren wordt vooral veroorzaakt door eenmalige evenementen. Zo was er de Sail de Ruyter, een groot evenement ter ere van de 400ste verjaardag van Michiel de Ruyter.

Ook een vlootshow in combinatie met de Zeeuwse marinedagen zorgde voor een groot aantal extra bezoekersdagen.

Overige toeristische recreatie

Waterrecreatie is de belangrijkste bron van bezoeken aan Zeeland. In 2007 waren er 98 miljoen vrijetijdsactiviteiten in Zeeland. 31% van deze activiteiten was buitenrecreatie. Het overgrote deel van buitenrecreatie bestaat uit waterrecreatie.

Zeeuws Vlaanderen heeft maar weinig attracties. In 2007 kwamen er ongeveer 190.00 dagtoeristen naar Zeeuws-Vlaanderen, tegenover meer dan een miljoen in de rest van Zeeland. De verdeling is als volgt:

Verdeling dagrecreatie Zeeuws-Vlaanderen

Terneuzen

Terneuzen

Portaal van Vlaanderen

4.200

2%

Sas van Gent

Folklorefestival

12.000

6%

Sluiskil

Gildefeesten

8.000

4%

Westdorpe

Sintjansfeesten

7.000

4%

Totaal

17%

Sluis

Sluis

19%

Breskens

9%

Breskens

53%

Totaal

80%

Hulst

Kloosterzande Molenstraatfeesten

3%

Totaal

100%