Verordening Starterslening

Toelichting

Toelichting op de Verordening Starterslening Algemene toelichting

Deze modelverordening maakt deel uit van het Starterspakket. Hierin zijn ook de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening, de productspecificaties Starterslening en voorlichtingsmateriaal voor gemeenten, particulieren en tussenpersonen/ financiers opgenomen. Het Starterspakket is verkrijgbaar bij de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). SVn is in 1996 opgericht op initiatief van (destijds) Bouwfonds Nederlandse Gemeenten. De aandeelhoudende gemeenten kregen via SVn de mogelijkheid hun Bouwfonds-dividend op een nieuwe manier in te zetten. SVn is een financiële partner van gemeenten voor het beheer van revolverende fondsen. In die rol verstrekt en beheert SVn laagrentende leningen voor de kwaliteitsverbetering van de volkhuisvesting, bijvoorbeeld bij het realiseren van nieuwbouw, herstructurering en aanpassing van de bestaande woningvoorraad. Middels het sluiten van een deelnemingsovereenkomst kunnen gemeenten gebruik maken van de producten en diensten van SVn.

Starterslening

In 2002 heeft SVn met een aantal gemeenten en in samenwerking met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) het product ‘Starterslening’ ontwikkeld. Met dit instrument worden gemeenten in de gelegenheid gesteld een financiële impuls te geven aan de lokale (koop)woningmarkt en de doorstroming te bevorderen. Nieuwbouw en bestaande koopwoningen zijn voor starters vaak onbetaalbaar en de bestaande stimuleringsregelingen (koopsubsidie (BEW) en dergelijke) blijken niet voldoende. De Starterslening geeft de gemeenten een instrument in handen om op het lokale woonbeleid afgestemde Startersleningen te verstrekken aan nieuwkomers op de woningmarkt. De gemeente bepaalt de doelgroep en het woningsegment, of zet de Starterslening wijkgericht in. Zo kan de gemeente optimaal inspelen op de behoeften en ontwikkelingen op de lokale woningmarkt. In oktober 2006 hebben de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) en het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu het convenant VROM Starterslening gesloten. Daarin wordt voortgeborduurd op het initiatief van SVn en de Nederlandse gemeenten om de eerste aankoop van een woning of de overstap van een huurwoning naar een koopwoning met een Starterslening te vergemakkelijken. Het ministerie van VROM stelt eenmalig 40 miljoen euro beschikbaar voor het VROM Startersfonds. Hiermee kunnen circa 10.000 Startersleningen worden verstrekt. Dit fonds is per 1 januari 2007 in werking getreden. Inmiddels is dit budget uitgeput en

draagt VROM niet langer bij aan de Starterslening. De belangrijkste voorwaarden die VROM indertijd stelde voor haar bijdrage en die nog steeds gelden was dat in de gemeentelijke verordening opgenomen moest zijn de volgende punten: De maximale koopsom (inclusief bijkomende kosten) mag niet hoger zijn dan de verwervingskosten NHG die op dat moment van toepassing zijn. De gemeente kan de verwervingskosten lager vaststellen. De hoogte van de Starterslening is standaard maximaal 20% van de verwervingskosten van de woning. De gemeente is vrij om daarbij de hoofdsom van de Starterslening te maximeren. Verder dient zowel de eerste hypotheek als de Starterslening onder Nationale Hypotheek Garantie bij het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) aangemeld te worden. Tot slot geldt de algemene voorwaarde dat de Starterslening en de Koopsubsidie BEW+ niet tegelijkertijd mogen worden toegekend. Naast de eisen die het ministerie van VROM stelde, hebben gemeenten een grote mate aan beleidsvrijheid om lokaal maatwerk te leveren en op de lokale situatie in te spelen. De gemeenten bepalen in de verordening zelf de doelgroep en het marktsegment waar de regeling op van toepassing is. Als het gaat om de doelgroep kunnen gemeenten in de verordening een bepaling opnemen over de leeftijd, inkomen, verblijfsduur in de gemeente en dergelijke. Bij het marktsegment kunnen gemeenten bepalen of het gaat om een project, nieuwbouw, bestaande woningen en het maximale aankoopbedrag.

Procedures en gemeentelijke uitvoeringsregels Starterslening

De Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening en de Productspecificaties Starterslening, vastgesteld door SVn, zijn van toepassing op deze verordening. Doordat de gemeente zich middels een deelnemingsovereenkomst heeft uitgesproken voor deelname aan de producten van SVn, zijn ook de procedures en gemeentelijke uitvoeringsregels van de verschillende producten van kracht. Hierin zijn de voorwaarden en procedures opgenomen voor deelname aan de Starterslening. Allereerst bepaalt de gemeente in een gemeentelijke verordening de algemene en bijzondere voorwaarden die van toepassing zijn waaronder de doelgroep en het marktsegment van woningobjecten. De gemeente toetst vervolgens aan de hand van de verordening of de verzoeker in aanmerking komt voor een Starterslening en reikt het SVn-aanvraagformulier Starterslening uit. SVn verzorgt de financiële toetsing en brengt advies uit aan de gemeente over de hoogte van de Starterslening. De gemeente besluit over de toekenning van de lening en de te stellen condities, zoals de hoogte van de lening en eventuele bijzondere voorwaarden. Dit wordt door de gemeente vastgelegd in een toewijzingsbesluit. Indien de lening niet wordt toegekend wordt de aanvrager hiervan middels een afwijzingsbesluit door de gemeente op de hoogte gesteld. Na de toekenning heeft de aanvrager de gelegenheid een bancaire lening aan te vragen en deze offerte binnen vier weken na verzenddatum van het toewijzingsbesluit naar SVn te sturen. Na een toetsing van de bancaire offerte brengt SVn een offerte voor de Starterlening uit.

Artikelsgewijze toelichting

Hoofdstuk 1 – Begripsbepalingen

Artikel 1

c: De Starterslening wordt gefinancierd vanuit het gemeentefonds dat de gemeente bij SVn aanhoudt. d: De gemeente verstaat onder een starter op de koopwoningmarkt iemand die: 1. voor het eerst zelfstandig gaat wonen in een koopwoning, of  2. al zelfstandig in een huurwoning woont en doorstroomt naar een koophuis, of  3. zijn huurhuis koopt. Dit is niet leeftijdsgebonden, het kan een jongere zijn, maar ook een vijftig-plusser die zijn huurhuis koopt en, afhankelijk van zijn inkomen, in aanmerking komt voor de Starterslening. In artikel 5 wordt nader bepaald wat het toepassingsbereik is. De gemeente mag eisen stellen aan leeftijd, woonsituatie en inkomen.

Hoofdstuk 2 – Algemene bepalingen

Artikel 2

In artikel 5, lid 1 bepaalt de gemeente de doelgroep die gebruik kan maken van de Starterslening en in artikel 5, lid 2 bepaalt de gemeente het marktsegment waar de lening van toepassing is.

Artikel 3

• 1.

  In beginsel ligt de bevoegdheid Startersleningen te verstrekken bij de Raad. Middels dit artikel delegeert de Gemeenteraad de bevoegdheden aan het college van B en W. Het college heeft op basis van dit artikel als dagelijks bestuur de bevoegdheid over de individuele aanvragen te beslissen. Het college toetst aan de hand van artikel 5 van deze verordening of aanvrager in aanmerking komt voor een Starterslening

• 2.

  SVn toetst op basis van de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening de aanvragen Starterslening op financiële aspecten en de overige voorwaarden en brengt aan de gemeente advies uit over de hoogte van de Starterslening. De maximale hoogte van de Starterslening is afhankelijk van het inkomen van het huishouden. Het college heeft de bevoegdheid om over de hoogte van de lening te beslissen en deelt dit met een toewijzingsbesluit mee aan de aanvrager. De gemeente mag gemotiveerd van het advies van SVn afwijken, mocht het college hier aanleiding toe zien. Het ministerie van VROM heeft bepaald dat een Starterslening maximaal 20% van de verwervingskosten mag bedragen. De gemeente is ook vrij om daarbij de hoofdsom van de Starterslening te maximeren. De gemeente kan in de verordening ook een lager percentage opnemen of het college stelt beleidsregels vast waarin het aangeeft wanneer van dit percentage naar beneden wordt afgeweken.

• 3.

  Het ministerie van VROM heeft bepaald dat de Starterslening niet mag worden verstrekt indien ook de Koopsubsidie BEW + is toegekend. Dit wordt stapeling genoemd. Andere financiële regelingen, zoals koopgarant en koopcomfort, zijn wel toegestaan. Mocht de gemeente ook rekening willen houden met toegekende andere financiële regelingen kan zij dat in beleidsregels vastleggen.

• 4.

  Het ministerie van VROM heeft bepaald dat op de Starterslening Nationale Hypotheek Garantie van toepassing moet zijn.

• 5.

  Ook de eerste hypotheek dient met NHG te worden verstrekt, om in aanmerking te komen voor een Starterslening. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) staat dan borg voor de betaling van rente en aflossing van zowel de 1e hypotheek van de bancaire instelling als de Starterslening via SVn.

• 6.

  Op grond van de discretionaire beschikkingsbevoegdheid mag het college in navolging van artikel 4:38 tot en met 4:40 Awb aan een begunstigende beschikking voorschiften verbinden of wel aan de leningnemer verplichtingen opleggen om het doel van de toegekende Starterslening te verwezenlijken.

Artikel 4

• 1.

  De gemeenteraad legt jaarlijks vast hoeveel besteed mag worden aan deStarterslening en maakt jaarlijks het vastgestelde bedrag over op degemeenterekening Starterslening bij SVn. Hiervoor moet in de begrotingeen budget worden gereserveerd voor de Startersleningen. Een vastgesteldbudget waarborgt de rechtszekerheid en begrotingsdiscipline. Het is aan degemeente om de hoogte van het budget te bepalen. De Starterslening is zoingericht dat de starter in de eerste drie jaar geen rente en aflossing hoeft tebetalen wat betekent dat de gemeenterekening bij SVn, die als revolverendfonds door de rente en aflossing in stand gehouden wordt, in de eerste driejaar niet gevoed wordt door rente en aflossing.

• 2.

  Het vaststellen van een budget maakt het noodzakelijk dat de aanvragenvoor de Starterslening in volgorde van binnenkomst van de volledigingevulde aanvraagformulieren bij SVn worden afgehandeld. Hierbij geldthet principe ‘op is op’. Zodra de Gemeenterekening Starterslening isuitgeput dienen de binnenkomende aanvragen te worden afgewezen.

Hoofdstuk 3 – Toepassingsbereik

Artikel 5

In dit artikel wordt het toepassingsbereik van de verordening Starterslening bepaald. Het bepalen van het toepassingsbereik van de verordening heeft betrekking op enerzijds de doelgroep van de regeling ( artikel 5, lid 1) en het marktsegment waarop de regeling van toepassing is (artikel 5, lid 2). In het bepalen van de doelgroep en het marktsegment heeft de gemeente volledige keuzevrijheid en kan inspelen en afstemmen op het lokale huisvestingsbeleid. De gemeentelijke woonvisie is een mogelijke bron voor het bepalen van de doelgroep en het marktsegment.

• 1.

  In lid 1 bepaalt de gemeente de doelgroep die in aanmerking komt voor een Starterslening. Het gaat voornamelijk om personen die nu niet in bezit zijn van een koophuis. Aanvullende criteria kunnen betrekking hebben opde leeftijd en het zelfstandig wonen en / of inwonend zijn. Met inwonend worden aanvragers bedoeld die op het moment van de aanvraag in de GBA van de desbetreffende gemeente staan ingeschreven, maar niet zelfstandig wonen dan wel hoofdhuurder zijn van een woning. Dit heeft bijvoorbeeld betrekking op bij ouders inwonende kinderen. Ook is het mogelijk de verordening van toepassing te verklaren op afgestudeerde studenten die willen terugkeren naar hun oorspronkelijke woonplaats.

• 2.

  In lid 2 bepaalt de gemeente het marktsegment waarvoor een starter een Starterslening kan aanvragen. Het is geheel aan de gemeente de juiste ‘mix’ te vinden gebaseerd op de problematiek van de lokale woningmarkt. Van belang is dat het maximale verwervingskosten de normen van de Nationale Hypotheek Garantie niet mag overstijgen. De gemeente kan het maximale aankoopbedrag lager vaststellen dan de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. Als gevolg daarvan worden meerwerk, verbeteringskosten en dergelijke net als bijkomende kosten, zoals notariskosten, overdrachtsbelasting en makelaarskosten tot de kosten van het verkrijgen in eigendom gerekend. Deze kosten zijn bij het aangaan van de koopovereenkomst meestal niet precies bekend. Om potentiële gegadigden voor een Starterslening in de gelegenheid te stellen zelf vooraf vast te stellen of de overeengekomen koopsom past binnen de gestelde kostengrens werkt de gemeente net als de NHG met een genormeerde opslag op de koopsom. Bij bestaande woningen wordt gewerkt met een opslag van 12%. Bij een nieuwe woning geldt een opslagpercentage van 8%. Woningen welke de kostengrens overschrijden, zijn van de regeling uitgesloten. Wordt de Starterslening toegepast op een nieuwbouwproject dat casco wordt opgeleverd, kan de gemeente opnemen dat er voor specifiek deze projecten een bepaald bedrag aan meerwerk is toegestaan. Mits ook in dit geval de kostengrens NHG niet wordt overschreden.

Hoofdstuk 4 – Aanvraag en toekenning

Artikel 6

In dit artikel regelt de gemeente de afhandeling van de aanvragen. Enkel belanghebbenden kunnen een aanvraag indienen. Gemeenten hebben géén verplichting om verzoeken van niet-belanghebbenden te behandelen. Door eerst te toetsen of de verzoeker binnen het toepassingsbereik van artikel 5 past wordt voorkomen dat personen die niet hierbinnen vallen (zgn. niet-belanghebbenden) een niet ontvankelijke aanvraag zullen indienen.

• 1.

  De procedure van toetsing legt het college in beleidsregels vast en communiceert de procedure naar de doelgroep. Een mogelijke procedure ziet er als volgt uit: Tussenpersonen zoals makelaars, hypotheekbemiddelaars en banken beschikken veelal over informatie over de Starterslening en over de voorwaarden die de gemeente stelt aan de uitreiking van aanvraagformulieren. Is dit niet het geval dan kan daarin snel worden voorzien door de SVn. De belanghebbende kan een op naam gesteld aanvraagformulier bij de gemeente ophalen, mits hij de volgende stukken kan voorleggen:

• -

  een voorlopig koopcontract

• -

  een geldig legitimatiebewijs

• -

  < een kopie van de huurovereenkomst >

De gemeente toetst de stukken aan het bevolkingsregister en de gemeentelijke verordening Starterslening en reikt het aanvraagformulier uit aan de aanvrager. Het is gebruikelijk dat de aanvraagformulieren alleen door de gemeente aan belanghebbenden worden uitgereikt. Uitzondering kan zijn als de Starterslening alleen van toepassing is voor een specifiek nieuwbouw project. In dat geval kan de gemeente ervoor kiezen om de verkopende makelaar de aanvraagformulieren aan belanghebbenden te verstrekken. De gemeente legt dit vast in beleidsregels. Afhankelijkvan de gekozen aanvraagprocedure verstrekt het college het aanvraagformulier direct ofbinnen het in de verordening of gemeentelijke beleidsregels vastgestelde termijn. Devoorkeur gaat erna uit het aanvraagformulier direct aan het gemeentelijk loket teverstrekken. Mocht dit niet mogelijk zijn stelt de gemeente een redelijk termijn vast vanhooguit vijf werkdagen. De gehele procedure dient in een kort tijdsbestek afgerond teworden in verband met ontbindende voorwaarden in de koopakte/koop/aannemingsovereenkomst. Het is daarom wenselijk dat de aanvraag van eenStarterslening spoedig wordt afgehandeld.

• 2.

  Na de toetsing door de gemeente en het verstrekken van het aanvraagformulier zendt de aanvrager het aanvraagformulier met de benodigde bescheiden naar SVn. Aan de hand van de gegevens doet SVN een krediettoets en bepaalt de hoogte van de Starterslening. Hierover brengt SVn advies uit aan de gemeente en het college stelt de hoogte van de individuele Starterslening vast in een toewijzingsbesluit. Hierbij worden de Procedures en Gemeentelijke uitvoeringsregels Starterslening gevolgd. Om te benadrukken dat er een nadrukkelijke verbinding ligt met Procedures en Gemeentelijke uitvoeringsregels is de verwijzing in dit artikel opgenomen. SVn draagt zorg voor de verdere afhandeling van de aanvraag, als het gaat om het uitbrengen van de offerte, het verzorgen van het passeren van de hypotheekakte, het leningenbeheer, de incasso en de eventuele hertoetsingen.

• 3.

  Binnen het in artikel 5 genoemde toepassingsbereik heeft het college de bevoegdheid leningen toe te kennen. De toekenning gebeurt middels een toewijzingsbesluit, welke als een voorwaardelijke beschikking kan worden beschouwd, omdat de aanvrager voor het daadwerkelijk verkrijgen van de Starterslening aan de voorwaarden moet voldoen die vermeld staan in het toewijzingsbesluit. De gemeente dient in het toewijzingsbesluit in ieder geval het bedrag, de looptijd, het rentepercentage en de leningvoorwaarden

te vermelden.

Hoofdstuk 5 – Intrekken van de Starterslening

Artikel 7

In dit artikel wordt bepaald wanneer het toewijzingsbesluit kan worden ingetrokken en hoe dat vorm gegeven wordt. Dit kan zowel onder opschortende als ontbindende voorwaarden gebeuren.

• 1.

  sub a: De Starterslening wordt ingetrokken als niet is voldaan aan de voorwaarden die gesteld worden in het toewijzingsbesluit. Één van de opschortende voorwaarden is dat de aanvrager binnen de in de toewijzingsbesluit gestelde termijn van vier weken met een mogelijke verlenging van twee weken (zie de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels) de offerte van de tweede bancaire lening naar SVn stuurt. Doet de aanvrager dat niet komt het toewijzingsbesluit te vervallen. sub b: Het toewijzingsbesluit kan ook worden ontbonden als de aanvrager onjuiste gegevens heeft verstrekt. Dit heeft betrekking op de algemene en specifieke voorwaarden die in de verordening zijn vastgesteld. sub c: Het artikel spreekt voor zich.

• 2.

  Het artikel spreekt voor zich.

• 3.

  Het college kan (gedeeltelijk) afzien van sancties als zij de belanghebbende toerekenbaar achten. Dit besluit valt onder de discretionaire beslissingsbevoegdheid van het college.

Hoofdstuk 6 – slot- en overgangsbepalingen

Artikel 8

1.De gemeente geeft in dit artikel aan wanneer de onderliggende verordening in

werking treedt.

Artikel 9

Dit artikel noemt de naam van de verordening

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 23 mei 2011

de griffier,

de voorzitter,