Notitie Grondbeleid gemeente Tytsjerksteradiel (september 2010)

Voorwoord

Grondbeleid was en is voor gemeenten een belangrijk instrument voor het realiseren van ruimtelijke doelstellingen voor woningbouw, bedrijventerreinen en overige voorzieningen. Een actieve grondpolitiek is nodig om hierop maximaal te kunnen sturen. Zowel in tijden van een hoge vraag, maar ook in tijden van een stagnerende en teruglopende vraag.

Om u als raad inzicht te geven in de verschillende zaken, die rondom grondbeleid en bouwgrondexploitatie spelen, hebben wij deze notitie samengesteld.

In deze notitie besteden wij aandacht aan het gemeentelijk grondbeleid in al haar facetten.

Dat wil zeggen, dat wij in deze notitie naast het grondbeleid aandacht willen besteden aan de bouwgrondexploitatie in zijn algemeen, informatie over de verschillende complexen, de verkoopprijzen, het systeem van winstneming en de verslaggeving van ontwikkelingen bouwgrondexploitatie binnen onze planning en control.

Wij gaan er vanuit, dat wij u met deze notitie een goed inzicht hebben gegeven in wereld rondom grondbeleid.

Burgum, september 2010

Het college van burgemeester en wethouders van Tytsjerksteradiel

1.Inleiding

Tijdens de behandeling van de perspectiefnota 2011 -2014 (voorjaar 2010) is de raad een notitie over de verkoopprijzen van bouwgrond toegezegd. Het verzoek van de raad was om deze notitie voor de begrotingsbehandeling in een vergadering te behandelen.

Bouwgrond is echter meer dan een verkoopprijs per m2, die vervolgens voor de begroting een bate (= winst) genereert. Uiteraard vormt het onderdeel prijzen hierin een belangrijk onderdeel, maar de uiteindelijke winst binnen de bouwgrondexploitatie begint bij het voeren van een verstandig grondbeleid.

Wij hebben er dan ook voor gekozen om u via deze notitie grondbeleid inzicht te geven in de verschillende zaken, die rondom grondbeleid, bouwgrondexploitatie en het bepalen van verkoopprijzen spelen. Heeft u na het lezen van deze notitie een idee over de te hanteren verkoopprijzen voor de begroting 2011, dan wordt u middels een separaat excel-bestaand in staat gesteld (zie pag. 29) om zelf op eenvoudige wijze te berekenen wat de meer- of minderopbrengst voor de begroting is.

Naast de behoefte vanuit de raad om inzicht te verkrijgen in de verkoopprijzen, speelden voor ons nog een aantal overwegingen, om een integraal verhaal rondom grondbeleid samen te stellen. U vindt ze hieronder in willekeurige volgorde.

In de politieke beschouwingen bij de perspectiefnota 2011 -2014 (voorjaar 2010) zijn signalen afgegeven ten aanzien van de robuuste uitbreiding in Burgum West en het goed afwegen van de hoeveelheid en plaats van de te realiseren nieuwbouw van woningen in onze gemeente. Wij komen hier op terug in paragraaf 8.

Recent is via de commissie BBV een oordeel geveld over ons systeem van winstneming. Helaas mogen wij de winst van de bouwgrondexploitatie niet meer structureel opnemen in de begroting. Wij komen hier op terug in paragraaf 4.3.

In het kader van planning en control is beoordeeld hoe we de verslaggeving van de ontwikkelingen rondom de bouwgrondexploitatie binnen onze reguliere planning en control cyclus van perspectiefnota, begroting, bestuursrapportages en jaarrekening het beste kunnen inrichten. In deze notitie geven wij aan hoe wij dit gaan doen. Wij komen hier op terug in paragraaf 6.3.

Verder heeft onze accountant aangegeven, dat een integrale notitie grondbeleid gewenst zou zijn.

Tot slot is het grondbedrijf voor de jaarrekening 2010 onderwerp van een rechtmatigheidscontrole.

Voor ons voldoende argumenten om een integrale notitie over grondbeleid samen te stellen en bovendien is het nu een goed moment om de “nieuwe” raad op de hoogte te brengen van de in en outs van de bouwgrondexploitatie.

2.Grondbeleid algemeen

2.1. Inleiding

Grond is schaars, ruimte is een breed goed. Het aanwenden van ruimte voor de één heeft direct consequenties voor het ruimtegebrek van de ander. Omdat grond en ruimte schaars is, heeft de overheid een taak met betrekking tot het inzetten en aanwenden van deze ruimte. Een zekere bemoeienis van de gemeente met het ruimtegebrek is logisch en wenselijk. In het grondbeleid wordt de mate van bemoeienis tot uitdrukking gebracht.

De vraag is, waarom je als gemeente zou ingrijpen in de grondmarkt en welke doelstellingen daarmee worden beoogd:

• ·

  Doelstellingen op het gebied van volkshuisvesting; bijvoorbeeld het realiseren van betaalbare woningen en het realiseren van woningen voor ouderen/senioren;

• ·

  Doelstellingen op het gebied van economische zaken; bijvoorbeeld het behoud van werkgelegenheid;

• ·

  Doelstellingen op het gebied van milieu; bijvoorbeeld zorg voor de bodemkwaliteit en waterkwaliteit;

• ·

  Financiële doelstellingen; grondbeleid kan worden ingezet om winsten in bepaalde grondexploitaties aan te wenden voor ontwikkelingen, die verliesgevend zijn, maar die vanuit uit oogpunt van volkshuisvesting, economische zaken en milieu wenselijk zijn.

In de volgende paragrafen worden de verschillende vormen van grondbeleid behandeld.

2.2. Soorten grondbeleid

De gemeente kan kiezen voor het voeren van een actief grondbeleid, een passief grondbeleid, of een vorm daar tussenin een facilitair grondbeleid. Het bepalen van het grondbeleid mag geen doel op zich zijn. Het voeren van grondbeleid heeft als doel om de gemeentelijke doelstellingen te realiseren. Afhankelijk van de vorm kan de gemeente diverse instrumenten inzetten om haar doelstellingen te realiseren. Uiteraard is de vorm van het uitoefenen van het grondbeleid afhankelijk van de mate van de sturing en regie, die de gemeente wenst te hebben.

Regie kan worden beschouwd als een bepaalde vorm van macht en is dus eigenlijk alleen aan de orde, wanneer sprake is van meerdere partijen. De reden om de regie in handen te willen hebben bij de ontwikkeling van een gebied, of een locatie is gericht op een aantal belangrijke aspecten:

• ·

  de kwaliteit van de te ontwikkelen locatie, mede in relatie tot andere beleidsvelden en met het oog op de in te nemen positie van de gemeente;

• ·

  de relatie met het programma en de markt;

• ·

  de financiële haalbaarheid;

• ·

  de voortgang.

2.3. Actief grondbeleid

Onder actief grondbeleid wordt verstaan het voeren van een grondbeleid, waarbij de gemeente zich feitelijk als een marktpartij gedraagt en zelf de betreffende gronden verwerft, deze zelf bouwrijp maakt en vervolgens, overeenkomstig de doelstellingen van een opgesteld bestemmingsplan, ook zelf uitgeeft. Kritische succesfactor hier is de daadwerkelijke mogelijkheid, die de gemeente heeft om de gronden in haar eigendom te verkrijgen. Wanneer (een deel van) de gronden eigendom is van een projectontwikkelaar, kan de gemeente proberen deze gronden aan te kopen in ruil voor een bouwclaim. Deze bouwclaim geeft de projectontwikkelaar het recht om een bepaald aantal woningen te ontwikkelen.

Dit betekent dat instrumenten als grondverwerving en vestiging van voorkeursrecht ingezet kunnen en mogelijk zullen worden. De raad wordt op daartoe geëigende momenten (dit in verband met de marktgevoeligheid van de informatie) geïnformeerd respectievelijk gevraagd om besluiten te nemen.

Voordelen van een actief grondbeleid zijn, dat een actieve houding kan zorgen voor een versnelling van het project. De zeggenschap ligt bij de gemeente en met die zeggenschap kan de gemeente een locatie gedetailleerd uitwerken en daarmee de beleidsdoelstellingen zo optimaal mogelijk realiseren. Mogelijke voordelige resultaten, die met de exploitaties zijn behaald, zijn volledig voor de gemeente en kunnen worden ingezet voor het realiseren van andere projecten, zoals herontwikkeling, reconstructies etc.

Nadeel is dat de gemeente afhankelijk kan zijn van de medewerking van derden. Uiteraard draagt de gemeente ook alle risico’s die met de ontwikkeling van de exploitatie samenhangen. Op deze risico’s wordt later in deze notitie nog ingegaan.

2.4. Passief grondbeleid

Bij het voeren van een passief grondbeleid verandert de gemeentelijke rol van initiator in een voorwaardenscheppende en toezichthoudende rol. Het initiatief met betrekking tot de grondexploitatie ligt in deze aanpak bij de projectontwikkelaar. Het kenmerk van een passief sturende houding is, dat de gemeente niet zelf tot ontwikkeling van een locatie (zowel planvorming als uitvoering) zal overgaan. De rol en de bemoeienis van de gemeente met de programmatische invulling en inrichting is beperkt. De bemoeienis strekt zich over het algemeen niet verder uit dan het bepalen van randvoorwaarden, waaraan het plan moet voldoen en het proberen (een deel van) de kosten voor de aanleg van openbare voorzieningen te verhalen op private partijen.

Het spreekt vanzelf, dat de gemeente kostenverhaal moet toepassen van de door haar gemaakte kosten in verband met de voorbereiding van het bestemmingsplan, de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, het houden van toezicht enzovoort. In tegenstelling tot actief grondbeleid kan hier niet worden gesproken van “productiekosten”, maar betreft het kosten, die de gemeente moet maken voor het scheppen van randvoorwaarden, waaronder bouwexploitatie mogelijk wordt. De gemeente dient een initiërende rol te vervullen bij de formulering van het kostenverhaalbeleid ten behoeve van gronden, die niet door de gemeente kunnen worden verworven. Om te komen tot een juridisch sluitend geheel is een exploitatieverordening noodzakelijk. De basis bij de toepassing van kostenverhaal ligt namelijk in een dergelijke gemeentelijke exploitatieverordening vast.

De raad heeft op 6 juli 1996 de “exploitatie-verordening gemeente Tytsjerksteradiel vastgesteld. Deze is voor het laatst gewijzigd 12 september 1996. Deze verordening is door de provincie Fryslân op 22 oktober 1996 goedgekeurd.

2.5. Facilitair grondbeleid

Een tussenvorm in de vorm van facilitair grondbeleid betekent, dat de gemeente de samenwerking opzoekt met marktpartijen, om gezamenlijk risico’s en winst te delen.

2.6. Grondbeleid en het BBV

Het BBV bevat kaders en regels, waaraan de inrichting en verantwoording van ondermeer begroting en rekening moeten voldoen. Het grondbeleid moet volgens het BBV meer inzichtelijk worden gemaakt. Dit is om twee redenen van belang. Op de eerste plaats gezien het grote financiële belang en de risico’s, die hieraan verbonden zijn en op de tweede plaats vanwege de relatie met de doelstellingen, zoals aangegeven in de programma’s. Het grondbeleid kan tot extra baten, of extra lasten leiden en het grondbeleid moet het uitvoeren van programma’s ondersteunen. De raad heeft dus meerdere verantwoordelijkheden en beide verantwoordelijkheden moeten door de raad goed in de gaten worden gehouden. Om bovengenoemde redenen is het verplicht, om in de begroting en in de jaarrekening een afzonderlijke paragraaf Grondbeleid op te nemen. Bij ons is dit paragraaf 3.5.; Grondbeleid.

3. Grondbeleid van de gemeente Tytsjerksteradiel

3.1. Algemeen grondbeleid

Het gemeentelijk grondbeleid van onze gemeente kenmerkt zich in belangrijke mate als een instrument voor het realiseren van ruimtelijke doelstellingen (woningbouw; bedrijventerreinen en voorzieningen). Ten behoeve van een maximale sturing in de processen wordt een actieve grondpolitiek gevoerd. Een actieve grondpolitiek vergt investeringen in strategisch grondbezit. Dergelijke verwervingen kunnen bijdragen aan de realisering van langere termijn doelstellingen en ook van belang zijn voor andere verwervingen, die voor de kortere termijn van belang zijn. Zodra strategische gronden geen functie meer hebben, vindt afstoting van deze gronden plaats.

Gemeentelijke exploitatie van gronden heeft (anders dan bij passieve grondpolitiek) als belangrijke nevenvoordelen, dat volledige kostendekking kan worden bereikt, of nagestreefd; dat verliesgevende exploitaties kunnen worden gecompenseerd door winstgevende en dat positieve resultaten de gemeenschap (indirect) ten goede komen.

Er wordt een marktconform prijsbeleid gevoerd door afstemming op grondprijzen in de regio, terwijl ter stimulering van sociale woningbouw een prijsdifferentiatie wordt toegepast.

3.2.Relatie tot realisatie van de doelstellingen van de programma’s

Het gemeentelijk grondbeleid is faciliterend ten behoeve van de realisering van de doelstellingen van relevante programma’s. In de praktijk gaat het doorgaans om de realisering van woningbouw- en bedrijvenlocaties (zowel uitbreidings- als inbreidingslocaties) en locaties voor voorzieningen (bijvoorbeeld sport en recreatie). In bepaalde situaties wordt de grondpositie benut voor onder meer natuurontwikkeling, bijvoorbeeld in het kader van landinrichtingsprojecten.

Investeringen in nieuwe strategische aankopen zijn nodig, om de winstafdracht vanuit de bouwgrondexploitatie in de toekomst op een aanvaardbaar peil te kunnen houden en om als gemeente de regie te kunnen houden bij de ontwikkeling van bestemmingsplannen. Leidend daarvoor zijn de doelstellingen van de Structuur- en Woonvisie van januari 2010.

3.3. Reserve bouwgrondexploitatie

De reserve bouwgrondexploitatie heeft een bufferfunctie ten behoeve van het opvangen van financiële risico’s, die nu eenmaal inherent zijn aan het exploiteren van gronden c.q. het voeren van een actieve grondpolitiek. Het beschikken over een reserve heeft als voordeel, dat de begroting niet in alle gevallen direct wordt belast met het afboeken van verliezen of tekorten.

Het beschikken over de reserve vindt plaats via raadsbesluit en over het algemeen alleen ten behoeve van het op voorhand nemen van een verlies binnen een in exploitatie te nemen complex, of ter verrekening van een tekort op een jaarresultaat (d.w.z. ten opzichte van de raming in het dienstjaar). In de praktijk betekent dit, dat op grond van het BBV het verlies ten laste van de exploitatie (= het lopende begrotingsjaar) wordt genomen, maar dat hier tegenover een onttrekking plaatsvindt ten laste van de reserve bouwgrondexploitatie.

In 2004 is aangegeven, dat een reserveomvang van circa 1,1 miljoen euro voorlopig voldoende is.

3.4. Reserve sociale woningbouw

In maart 2004 werd de Reserve Sociale Woningbouw als een aparte reserve ingesteld, met een aanvangssaldo van bijna € 500.000, om onrendabele projecten in de sfeer van de sociale woningbouw mogelijk te maken. In 2005 is ten behoeve van de realisering van een woonvorm voor ouderen te Jistrum en voor de realisering van 32 goedkope huurwoningen in Burgum, als uitvloeisel van de afspraken rond de afbraak van de “houtrijke woningen”, een beroep op deze reserve gedaan.

In 2008 bestond het plan de reserve te benutten voor de invoering van een Rijksregeling ter bevordering van het kopen van een eigen woning door starters. Deze zogenaamde “Startersregeling” werd gekoppeld aan ons duurzaamheidsbeleid. De Startersregeling werd op grond van het BBV echter op een andere wijze in de begroting verwerkt, zonder onttrekking aan de reserve sociale woningbouw (overigens is deze Rijksregeling inmiddels beëindigd). Daarmee is de reserve weer volledig beschikbaar voor de oorspronkelijke doelstelling, namelijk de stimulering van sociale woningbouw (zie PPN 2011 -2014; voorjaar 2010; § 10.2.; blz. 38 en 2e bestuursrapportage 2010; programma 10).

Per 1 januari 2010 was het saldo van de reserve sociale woningbouw € 626.835

3.5. Woningbouw en Bedrijfsterreinen

De bouwgrondexploitatie is een bedrijfsmatig proces, uiteindelijk uitmondend in het op de markt brengen van bouwgrond. De gemeente ontwikkelt bouwgrond voor de bouw van woningen en voor bedrijfsbebouwing. Vrijwel alle woningbouw- en bedrijfsterreinen zijn opgenomen in een gemeentelijke bouwgrondexploitatie. Er zijn enkele uitzonderingen, waarbij één of meer particulieren grond exploiteren, zoals Oentsjerk locatie Zittema, Gytsjerk locatie Bijlsma, Hurdegaryp locatie Winia, Tytsjerk locatie Schat, Earnewâld locatie Bruinsma. In principe wordt van iedere locatie (een “complex”) een zelfstandige exploitatieopzet gemaakt, waarin alle kosten en opbrengsten worden berekend en als resultante de te verwachten winst, of – in sommige gevallen – een verlies. Jaarlijks worden de berekeningen bijgesteld op basis van de meest actuele ontwikkelingen. De gemeentelijke bouwgrondexploitatie bestaat ultimo 2010 uit een verzameling van dertien woningbouw- en zeven bedrijventerreinencomplexen.

De overzichten van deze complexen is opgenomen in hoofdstuk 8 woningbouw en hoofdstuk 9 bedrijventerreinen.

3.6. Relatie structuur- en woonvisie en grondexploitatie; een vooruitblik

In hoofdstuk 3.2. is aangegeven dat de Structuur- en Woonvisie leidend zijn voor de ontwikkeling van nieuwe locaties voor woningbouw- en bedrijventerreinen. De meeste van de op dit moment in exploitatie zijnde complexen zijn ontwikkeld op basis van het vorige Structuurplan en het Woonplan. De ontwikkeling van nieuwe locaties zal behoedzaam plaats vinden. In de nieuwe Structuur- en Woonvisie is het uitgangspunt opgenomen, dat op termijn alleen in Burgum sprake zal zijn van een nieuwe dorpsuitbreiding voor woningbouw (de zogenaamde robuuste dorpsuitbreiding, als onderdeel van Waterfront Burgum). In de andere dorpen worden de bestaande dorpsuitbreidingen gefaseerd ontwikkeld. De nadruk zal meer en meer komen te liggen op inbreiding en herstructurering. Bij amendement is bepaald, dat in de dorpen kleinschalig uitbreiding (in een lint of langs de randen) wel mogelijk moet kunnen zijn, indien er een aantoonbare vraag is naar woonruimte en er binnen de bestaande voorraad en/of op inbreidingslocaties geen, of onvoldoende mogelijkheden zijn. Nieuwbouw moet niet leiden tot kwaliteitsverlies in de bestaande (vooral de oudere) voorraad.

De ontwikkeling van nieuwe bedrijfsterreinen zal plaats vinden als onderdeel van afspraken binnen de Regio Noordoost Fryslân. Er is in de Regio uitgebreid onderzoek verricht naar aanbod en behoefte in de komende periode tot 2010. Hierbij zijn de kansen, of zelfs noodzaak tot herstructurering en intensivering van de bestaande bedrijventerreinen betrokken (volgens de SER-ladder methodiek). De resultaten zijn opgenomen in het Sociaal Economisch Masterplan NOF. Er is daarbij rekening gehouden met bestuurlijke afspraken tussen de provincie en onze gemeente met betrekking tot bedrijfsterreinontwikkeling in/bij Burgum, Oentsjerk en Schuilenburg.

3.7. Strategisch grondbezit

Als uitvloeisel van de eerder genoemde actieve grondpolitiek is de gemeente eigenaar van een hoeveelheid grond. Deze grond wordt het strategisch grondbezit genoemd. Bij deze benaming dekt de vlag niet geheel de lading, want ook bijv. het dienstencentrum aan de Markt in Burgum en het AZC-terrein in Burgum vallen onder het strategisch grondbezit. Misschien is het beter om te spreken van strategische eigendommen.

Een mogelijke definitie is: gronden(eigendommen) waar de gemeente in verband met toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen belang bij heeft.

In voorkomende gevallen gaat het niet om de grond zelf maar om het hebben van een grondpositie in een bepaald gebied, in ruilverkavelingen wordt het dan eenvoudiger om gewenste grond te kunnen verkrijgen.

Het grondbezit wordt op basis van kadastrale gegevens geadministreerd, er is dus precies bekend wat er is en hoe groot het is. De waarde van de betreffende percelen is, deels op basis van een historisch gemiddelde en deels op basis van verkrijgingsprijs. Voor het jaar 2000 werd op een aanmerkelijk eenvoudiger wijze geadministreerd, waarbij alleen een gemiddelde prijs per m2 van belang werd geacht.

Vanaf het jaar 2000 worden de eigendommen op basis van verkrijgingsprijs in de boeken opgenomen. In voorkomende gevallen wordt op grond van de erkende boekhoudregels “verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde” een eenmalig verlies genomen.

Op 1 januari 2010 bedroeg de waarde van het strategische grondbezit bijna € 3.900.000, rekening houdend met de boekwaarde van het dienstencentrum en het AZC-terrein betekent dat een gemiddelde prijs per m2 van € 3,40. Dit is een realistische waarde omdat die nagenoeg gelijk is aan de waarde van agrarische grond.

Alle kosten en opbrengsten die voortvloeien uit het strategisch grondbezit zijn opgenomen in de begroting en worden onderdeel van het jaarresultaat van de gemeente.

3.8 Nog te openen complexen grondexploitatie

Het betreft gronden waarvan duidelijk is dat ze bestemd zijn voor óf woningbouw óf bedrijfsterrein. De vraag is alleen wanneer. Net als bij strategisch grondbezit wordt ook hier geadministreerd op kadastraal nivo. De boekwaarde van deze grond bedroeg per 1 januari 2010 bijna € 8.400.000. Veruit het grootste deel hiervan heeft betrekking op de grond, die is aangekocht in het kader van de robuuste uitbreiding van Burgum (Burgum De Warren).

Omdat het gronden betreft met een duidelijke bestemming, er is sprake van “warme” grond, is een aanzienlijke hogere waarde dan bijvoorbeeld agrarische waarde acceptabel.

Alle kosten en opbrengsten, die betrekking hebben op deze grond worden verrekend binnen het complex. De rente, veruit de grootste kostenpost, wordt bijgeschreven op de boekwaarde. Dit heeft dus geen effect op het jaarresultaat van de gemeente. Op langere termijn heeft dit wel gevolgen voor het resultaat op het complex omdat er een hogere boekwaarde wordt ingebracht.

3.9 Afgewikkelde complexen

Op het moment dat een complex nagenoeg is afgerond, in het algemeen in het jaar nadat het laatste bouwterrein is verkocht, wordt een complex afgewikkeld. Dat betekent dat er een reële inschatting van de nog te maken kosten wordt gemaakt die in jaren daarna nog ten laste van het complex moeten komen. Het gaat dan meestal om kosten voor openbare verlichting, herstraten, en aanleg en onderhoud groen. De kosten voor onderhoud groen komen nog een jaar na aanleg voor rekening van het complex. Vervolgens wordt het complex na inspectie en dus in goede staat overgedragen door afdeling romte, verantwoordelijk voor de bouwgrondexploitatie aan de afd MBB, verantwoordelijk voor beheer en onderhoud van de openbare ruimte. Mede om die reden vraagt de afd. MBB bij de perspectiefnota om extra onderhoudsgeld in verband met uitbreiding van het areaal.

Zoals gezegd er wordt een inschatting gemaakt van de nog te maken kosten. Deze kosten worden ten laste van het complex gestort in de voorziening afgewikkelde complexen.

Op het moment dat de overdracht aan afd. MBB plaatsvindt wordt ook een afrekening gemaakt. Storting in de voorziening minus betaalde kosten = resultaat. Dat resultaat wordt nog bij de bouwgrondexploitatie verantwoord als: resultaat afgewikkelde complexen.

De stand van de voorziening bedroeg op 1 januari 2010 € 39.055 Dit bedrag is voor uit te voeren werken in Noardburgum en Mûnein. Beide worden eind dit jaar definitief afgewikkeld. Er wordt een positief resultaat van circa € 25.000 verwacht.

4. Winstneming binnen de bouwgrondexploitatie

4.1. Inleiding

In de meerjarenbegroting van de gemeente Tytsjerksteradiel werd tot en met de begroting 2010 op basis van prognoses, een structurele winst op bouwgrondexploitaties opgenomen.

Deze methode werd zowel in de begroting als in de jaarrekening toegepast en paste volgens ons binnen de kaders van het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten (BBV), dat met ingang van 2004 van toepassing is op zowel de begroting, als op de jaarrekening van de gemeente. Hiermee werden nog te realiseren (reële) winsten uit de bouwgrondexploitatie als structureel dekkingsmiddel ingezet. Deze methode is/was gebaseerd op een systeem van gemiddelde winstneming over een meerjarige periode op basis van een zo reëel mogelijke inschatting van de te verkopen vierkante meters, waarvan binnen de planning en control cyclus een voortdurende bijstelling plaatsvindt op basis van de nieuwste inzichten.

Dit heeft nooit voor ophef gezorgd. Dit was ook niet aan de orde. De planning & control rond de grondexploitaties was (en is) in orde, de risico’s worden adequaat beheerst, eventuele voorzieningen voor verliesgevende complexen worden tijdig genomen.

Toezicht op de begroting vindt plaats door de provincie. Controle van de jaarrekening vindt plaats door de accountant. De accountant heeft in haar rapportages bij de jaarrekening nooit opgemerkt dat de gevolgde methode van winstneming in strijd is met de verslaggevingsvoorschriften (BBV).

Eerder werden er vanuit de provincie over deze methodiek van winstneming eerder geen verstrekkende bedenkingen, kanttekeningen en/of opmerkingen geplaatst.

In het kader van het (aangescherpte) financieel toezicht is de provincie van mening dat winsten uit hoofde van grondexploitaties echter incidenteel van karakter zijn. Basis voor dit toezicht is het Gemeenschappelijk Financieel Toezichtkader. Hierin is vastgelegd op welke wijze aan het toezicht invulling wordt gegeven binnen het wettelijke kader. Winst uit de bouwgrondexploitatie wordt in dit beleidskader expliciet genoemd als (voorbeeld van) een incidentele bate. Alle provincies conformeren zich hieraan. De provincie Fryslân wenst op deze landelijke handelwijze geen uitzondering te maken. Derhalve beschouwt de provincie winsten uit de bouwgrondexploitatie als incidenteel dekkingsmiddel, waardoor zij zich niet (meer) kunnen vinden in een structurele winstneming, zoals Tytsjerksteradiel deze toepast.

4.2.Uitwerking van de methode van winstneming bij de gemeente Tytsjerksteradiel

De gemeente Tytsjerksteradiel heeft de afgelopen jaren een verbijzonderde methode van winstneming gehanteerd. Voor ieder afzonderlijk complex werd daarbij bepaard:

·de gemiddelde verkoopprijs: totaal verkoopopbrengsten / totaal m² gronduitgifte;

·de gemiddelde kostprijs: totaal kosten (grondverwerving bouwrijp maken etc.) / totaal m² gronduitgifte;

·de jaarschijven waarin de grond naar verwachting daadwerkelijk wordt verkocht;

·de winst wordt toegerekend naar de jaarschijven waarin de grond naar verwachting wordt verkocht: m² gronduitgifte * (gemiddelde verkoopprijs -/- gemiddelde kostprijs).

Vervolgens werden deze uitkomsten voor alle complexen getotaliseerd en werden de totalen van de jaarschijven gemiddeld (een voortschrijdend vijf-jaars gemiddelde). Deze exercitie werd ieder jaar opnieuw uitgevoerd en er werd vervolgens een nieuw vijf-jaars gemiddelde bepaald.

Dit gemiddelde werd in de meerjarenbegroting voor de eerstkomende vijf jaren opgenomen. Omdat de gronduitgifte (en daarvan afgeleid de winst) in de tijd gezien een afnemend beeld liet zien, was de gemiddeld berekende winst ook 'voorzichtig' van omvang.

Verschillen tussen de begrote- en gerealiseerde winsten werden via de reserve grondexploitatie geëgaliseerd. Hiermee werd voorkomen, dat er in het meerjarig begrotingsbeeld fluctuaties optraden. Maar ook op rekeningbasis deden zich geen verschillen voor. In de jaarrekening werd steeds de begrote winst verantwoord en werd het meer, of mindere via de reserve grondexploitatie geëgaliseerd.

4.3.Systeem winstneming bouwgrondexploitatie begroting 2011 en verder

In de meerjarenbegroting van de gemeente Tytsjerksteradiel werd tot en met de begroting 2010 op basis van prognoses, een structurele winst op bouwgrondexploitaties opgenomen.

Deze methode werd zowel in de begroting als in de jaarrekening toegepast. Volgens ons paste deze systematiek binnen het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten (BBV), dat met ingang van 2004 van toepassing op zowel de begroting, als op de jaarrekening van de gemeente.

Tussen de gemeente en de provincie ontstond een verschil van opvatting over het structureel in de begroting opnemen van winsten uit de bouwgrondexploitatie. De gemeente anticipeert binnen de begroting op nog te realiseren winsten uit de bouwgrondexploitatie en zet deze gelden in als structureel dekkingsmiddel. De provincie beschouwt winsten uit de bouwgrondexploitatie als incidenteel dekkingsmiddel.

In onderling overleg tussen gemeente en provincie is besloten om dit vraagstuk voor te leggen aan de commissie BBV. Voor beide partijen zal de uitspraak van de commissie BBV leidend zijn voor de vervolgaanpak.

Inmiddels is er een uitspraak van de commissie BBV, waarbij zij stelt dat winsten uit de bouwgrondexploitatie als incidentele baten moeten worden beschouwd. De provincie heeft eerder voorgesteld, om tot een afbouw van de winstneming in de begroting te komen. Met de provincie hebben wij overeenstemming voor afbouw in acht jaar.

Op basis van de afspraken met de provincie is de volgende afbouw van structurele winstneming in begroting 2011 en verder verwerkt.

Afbouw winstneming in 8 jaar

2011 2012 2013 2014 2015 2015 2017 2018

Winstneming

315.000 300.000 250.0000 200.000 150.000 100.000 50.000 -

5. Risico’s en kansen voor woningbouw en bedrijventerreinen

5.1. Risico’s enkansen voor woningbouw en bedrijventerreinen

Grondexploitatie is een bedrijfsmatige activiteit van de gemeente. Deze activiteit heeft de afgelopen decennia winst opgeleverd. Deze winst is indirect ten goede gekomen aan de inwoners, omdat deze winst toevloeide naar de algemene reserve, waardoor de rente als dekkingsmiddel voor de begroting kon dienen. Winst is geen vanzelfsprekendheid. Voorwaarde is, dat de opbrengsten hoger zijn dan de kosten. Dat is niet altijd het geval. In het verleden zijn bedrijfsterreinen geëxploiteerd, waarbij de gemeenteraad bepaalde dat de grond onder de kostprijs kon worden aangeboden. Sociaal/economische motieven (concurrentiepositie; faciliteren bedrijven uit eigen gemeente; werkgelegenheid, enzovoort). lagen hieraan ten grondslag. Het verlies werd (aanvankelijk achteraf, maar sinds enkele jaren direct bij de aanvang van de exploitatie), ten laste (misschien is het begrip “verrekend” beter) van de reserve bouwgrondexploitatie gebracht.

Afhankelijk van de te maken keuzes kan het gebeuren, dat ook toekomstige exploitaties niet winstgevend zullen zijn, of zelfs verliesgevend. Die keuzes dienen zich aan bij de besluitvorming over het nieuwe bedrijventerrein in en nabij Burgum. Kosten en baten zijn in principe variabelen (bijvoorbeeld de keuzes met betrekking tot de terreingrootte; de inrichtingskwaliteit; het duurzaamheidsniveau en last but not least de prijs van de bouwrijpe grond). De gemeenteraad kiest!

Met name op het moment van vaststellen van het bestemmingsplan. Hierbij moet worden aangetoond dat het plan economisch uitvoerbaar is. Om dat te kunnen moet een aantal variabelen zijn ingevuld, zoals de verdeling van de woningcategorieën (% sociale huur, % sociale koop, % middeldure koop en % vrije sector), en de inrichting van de openbare ruimte (breedte van de wegen, wel of geen trottoirs etc.). Voordat tot vaststelling van het plan wordt overgegaan heeft de raad de mogelijkheid om zijn eisen kenbaar te maken.

Deze variabelen zijn impliciet onderdeel van het plan.

5.2 Techniek

Van de woningbouw- en de bedrijfsterreinencomplexen wordt ieder jaar een actualisatie van de exploitatieberekeningen gemaakt. De afdeling Ruimte stelt hiervoor een technische calculatie op van de nog te maken kosten voor grondverwerving, bouw- en woonrijp maken en van de opbrengsten. Dit vindt consequent en nauwkeurig plaats.

Deze calculatie wordt vervolgens beoordeeld door de controller van Ruimte, die de exploitatieopzet vervolgens uitwerkt door de kosten en opbrengsten in de tijd uit te zetten en hierin de rentecomponent (rente over de boekwaarde) te betrekken. Daarnaast wordt rekening gehouden met prijsindexaties en overige actuele ontwikkelingen.

De exploitatieberekeningen worden volgens een vast stramien opgesteld, waardoor de kans op het maken van fouten gering is. Daarmee worden risico’s in voldoende mate beheerst. Dit is bevestigd in het onderzoeksrapport naar doelmatigheid van grondbeleid op basis van art. 213a van de Gemeentewet van maart 2009.

5.

3 Stimulering woningbouw (inclusief korte beschouwing erfpacht)

De woningbouw is sinds de financiële crisis behoorlijk gedaald, net als het aantal mutaties in de bestaande voorraad. De woningmarkt zit min of meer op slot. Sinds de crisis staan er meer woningen te koop en ook vaak veel langer. In alle prijsklassen doet dat zich voor. Als er geen sprake is van structurele oorzaken (zoals krimpen van de bevolking), zal het marktmechanisme op een gegeven moment zijn werk doen en zal er herstel optreden. Dat is in het verleden vaker gebeurd.

Ook het aantal mutaties in de huurwoningenvooraad is teruggelopen. De doorstroming is gestokt en dat betekent dat nieuwkomers op de woningmarkt moeite hebben een geschikte woning te vinden.

In heel beperkte mate kan overheidsbeleid wat beweging in de markt veroorzaken. In de afgelopen twee jaar heeft het Rijk via drie tenders subsidies beschikbaar gesteld, met als doel vastgelopen woningbouwprojecten weer op gang te krijgen. In onze gemeente zijn projecten in Sumar en Burgum op deze wijze gestimuleerd.

In dezelfde periode kon de gemeente in enkele dorpen bouwkavels op de markt brengen, die wel aftrek vonden. De gemeente is in overleg met enkele ontwikkelaars en WoonFriesland, om tot aanpassingen te komen in woningbouwplannen. Met WoonFriesland wordt gesproken over het uitruilen van locaties, o.a. in It súd te Hurdegaryp. Dat betekent dat de gemeente over kan gaan tot uitgifte van kavels en samen met lokale ondernemers plannen kan maken voor kleine projecten van goedkope koopwoningen.

Een dergelijke wijze van stimulering door de gemeente heeft uiteraard gevolgen voor de bouwgrondexploitatie. Als een lagere grondprijs wordt gehanteerd dan was voorzien, dan beïnvloedt dat het resultaat van de grondexploitatie.

Er zijn twee manieren om die gevolgen op te vangen, namelijk:

• A.

  door een eventueel voorzien verlies ten laste te brengen van de reserve bouwgrondexploitatie, of de reserve sociale woningbouw of;

• B.

  door het verschil binnen de exploitatie van een complex op te vangen; bijvoorbeeld in een volgende fase (dat is in It Súd een optie).

De reserve sociale woningbouw is tot dusver nauwelijks benut. Er liggen de komende maanden uitdagingen, om deze reserve wel in te zetten als middel, om woningbouwplannen te ondersteunen. De gemeente wil op verschillende locaties sociale woningbouw realiseren, zowel in de koop als in de huur. Waar de hoogte van de grondkosten belemmerend werkt, kan deze reserve als smeermiddel werken.

Concreet kan het gaan om projecten zoals:

• ·

  Eastermar dorpsuitbreiding (goedkope koopwoningen);

• ·

  Oentsjerk Kaetsjemuoiwei (idem);

• ·

  Tytsjerk de Jister (idem);

• ·

  Burgum (sociale huurwoningen i.c.m. de GOED);

• ·

  Mûnein (goedkope koopwoningen)

Daarnaast zal blijvend met Mega en AM, de grote projectontwikkelaars met grondposities in respectievelijk Burgum en Hurdegaryp, worden overlegd over mogelijkheden tot planaanpassing, om zodoende een beter op de markt aansluitend aanbod te realiseren.

Op de termijnagenda en in het collegeprogramma komt de juridische figuur van erfpacht aan de orde. De vraag wordt gesteld, of erfpacht wellicht een bijdrage kan leveren, om de woningbouw te stimuleren. Er is veel over erfpacht geschreven. Op internet zijn diverse verhandelingen te vinden over de voor en nadelen van erfpacht. Overwegend zijn de conclusies niet bijster positief. De meeste gemeenten waar nog erfpacht voor komt, willen hier van af.

Grond uitgeven in erfpacht biedt financieel gezien weinig voordelen voor de woningeigenaar, tenzij de gemeente een niet kostendekkende vergoeding (canon) zou vragen. De woonlast is dan lager dan bij aankoop van de grond tegen de reële waarde. Om een gelijke woonlast te bereiken zou de gemeente net zo goed een lagere grondprijs in rekening kunnen brengen.

Erfpacht is psychologisch gezien ook niet aantrekkelijk, omdat de eigenaar van de woning niet eigenaar van de grond is. Bij verkoop van de woning kan dat een nadeel zijn. Bovendien is er geen absolute zekerheid omtrent de hoogte van de canon op langere termijn.

Voor de gemeente zijn er enkel nadelen, omdat er extra administratieve handelingen nodig zijn. De grondexploitatie gaat immers uit van tenminste kostendekkendheid. Als er geen verkoopopbrengsten zijn dan zullen de exploitaties op een andere wijze moeten worden opgezet. Dat betekent bijvoorbeeld een administratieve overheveling van bouwrijpe grond naar de post verpachte gronden. Op deze post moeten dan de rentelasten en de (lagere) inkomsten uit de canons worden geboekt. Er is dan een extra financieel verantwoordingssysteem nodig en de (beheers)kosten zullen zeker stijgen.

6. Verantwoordingsmomenten met betrekking tot de bouwgrond- exploitatie in onze planning en controlcyclus

6.1.Inleiding

Voor de bouwgrondexploitatie kennen wij verschillende verantwoordingsmomenten binnen onze planning en controlcyclus (P&C cyclus). In deze paragraaf schetsen wij in hoofdlijnen de reguliere P&C cyclus, waarna wij in de volgende paragrafen stilstaan bij de specifieke verantwoordingsmomenten van de bouwgrondexploitatie en de daarbij behorende werkzaamheden.

Kaderbrief

Jaarlijks in januari luidt de kaderbrief met betrekking tot de richtlijnen voor de opstelling van de nieuwe begroting inclusief de bijbehorende tijdschema’s de nieuwe jaarcyclus in. De kaderbrief wordt door het college vastgesteld en is uiteraard mede gebaseerd op de uitgangspunten van de politieke termijn agenda en het collegeprogramma.

Naast het vaststellen van diverse uitgangspunten voor indexering wordt de taakverdeling in de organisatie opnieuw onder de aandacht gebracht. Het is van belang voor alle betrokkenen, dat helder en duidelijk is wie waar verantwoordelijk voor is en wat de belangrijke momenten voor aanlevering van informatie zijn. De richtlijnen voor de nieuwe cyclus betreffen een voorlopige opmaat naar zowel de perspectiefnota jaar T als de begroting jaar T+1.

Politieke termijnagenda

De politieke termijnagenda is een kaderstelling op hoofdlijnen van de raad voor het college over de gehele raadsperiode. De raad geeft hiermee aan welke politiek relevante onderwerpen de komende periode in de raad behandeld dienen te worden en waar de raad een sturende (kaderstellende) rol in wil spelen. De raad geeft hierdoor aan het college duidelijke politieke prioriteiten mee.

In de politieke termijnagenda voor deze periode worden de volgende onderwerpen genoemd, die een relatie (direct, of indirect) hebben met de bouwgrondexploitatie:

• ·

  Ruimtelijke visie ontwikkelen voor opwaarderen Action Factory en jachthaven gebied Burgum ontwikkelingsvisie “De Warren” (programma 10; 1e halfjaar 2011;

• ·

  Themabijeenkomst / symposium bevolkingsontwikkeling en leefbaarheid (programma 10; koppelen aan evaluatie Woon- en Structuurvisie 1e helft 2012;

• ·

  Mogelijkheden gronduitgifte in erfpacht met name t.b.v. starters (programma 10; Notitie grondprijzen bij niet sluitende exploitatie 2e halfjaar 2010; is onderdeel van deze notitie.

Collegeprogramma

Het collegeprogramma is een verdere doorvertaling van de politieke termijnagenda. De punten uit de politieke termijnagenda van de raad worden mede als uitgangspunt gekozen voor het opstellen van het collegeprogramma. Een collegeprogramma bevat ruige contouren op programmaniveau voor de komende raadsperiode. Voor de reguliere P&C cyclus is het collegeprogramma telkens de kapstok voor iedere jaarcyclus binnen de raadsperiode.

In het collegeprogramma voor deze periode worden de volgende onderwerpen genoemd, die een relatie (direct, of indirect) hebben met de bouwgrondexploitatie:

Algemeen

Wat willen we bereiken

• ·

  Een die beschikt over een plezierig en veilig woon- en werkklimaat met een evenwichtige woningmarkt

• ·

  Burgers, bedrijven en instellingen hebben voldoende mogelijkheden om zich te vestigen, om te verhuizen en uit te breiden binnen de , binnen de vastgestelde kaders

Specifiek

• 10.

  1 Bij de ontwikkelingsfunctie van de leggen we de komende jaren de nadruk op de mogelijkheden van inbreiding binnen de dorpen. Wel is er maatwerk – beperkte uitbreiding - binnen de kaders van de Structuurvisie en de Woonvisie mogelijk. In alle gevallen zullen we de aard en de schaal van de gewenste ontwikkelingen afwegen. We zetten, gelet op de demografische ontwikkelingen en de vastgestelde behoefte, verder in op kwaliteit boven kwantiteit.

• 10.

  2 Wij komen met een visie op de geplande “robuuste” uitbreiding van Burgum. We zullen, met voldoende draagvlak, vanuit die visie werken aan het totstandkomen van die uitbreiding. Daarbij laten we ons ook leiden door de ontwikkelingen op de woningmarkt.

• 10.

  3 Wij houden bij het beoordelen van en steun geven aan nieuwe centrumplannen in de dorpen nadrukkelijk rekening met het financiële perspectief van de .

• 10.

  4 Wij volgen de ontwikkeling van de ruimtelijke kaders vanuit het Rijk en de provincie actief.

• 10.

  5 Wij zetten in op het vaststellen van het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied in deze bestuursperiode. En op het actueel zijn van alle bestemmingsplannen per 1 januari 2013.

• 10.

  6 Wij komen in het eerste halfjaar van 2011 met een notitie welstandsbeleid, waarin in het bijzonder de mogelijkheden voor het vervallen van een beoordeling vanuit welstandsoogpunt of een lichte beoordeling aan de orde komen.

• 10.

  7 Wij ontwikkelen een ruimtelijke visie voor het gebied van de Action Factory en de jachthaven, met mogelijkheden voor het opwaarderen van het gebied. Dat zal een onderdeel vormen van de ontwikkelingsvisie “De Warren”, die we voor het eerste jaar van 2011 plannen.

• 10.

  8 Wij koppelen aan de evaluatie van de Structuur- en Woonvisie, in de eerste helft van 2012, een symposium over de bevolkingsontwikkeling en leefbaarheid.

• 10.

  9 In een notitie grondprijzen bij niet sluitende exploitatie, die we in het tweede halfjaar van 2010 aanbieden, komen de mogelijkheden van uitgifte van grond in erfpacht vooral voor starters aan de orde.

Perspectiefnota

De perspectiefnota is het eerste document in de jaarcyclus om te komen tot een begroting voor het eerstvolgende jaar. Onze jaarlijkse cyclus kent de volgorde van perspectiefnota (mei/juni; jaar t-1), begroting (november jaar; t-1), 1e bestuursrapportage (april; jaar t), 2e bestuursrapportage (oktober; jaar t) en jaarrekening (juni; jaar t+1).

In de opzet van al onze instrumenten is gekozen voor een (bijna) uniforme indeling. Op die manier kan de raad de kaders, die zijn gesteld makkelijker controleren tijdens de gehele cyclus, waardoor er voortdurend sprake is van een geactualiseerde kaderstelling en/of kaderbijstelling. Basis voor de perspectiefnota is de politieke termijnagenda en het collegeprogramma.

In het kader van de perspectiefnota wordt vanuit de bouwgrondexploitatie informatie op hoofdlijnen verwerkt. Deze informatie is gebaseerd op de uitkomsten van de jaarrekening van dat moment en een globale doorrekening naar het nieuwe meerjarenperspectief.

Programmabegroting

In de programmabegroting worden in hoofdlijnen het beleid en de daarbij behorende financiële middelen voor de komende jaren per programma gepresenteerd. De programmabegroting is gebaseerd op de kaders en uitgangspunten van de perspectiefnota (en dus inclusief politieke termijnagenda en collegeprogramma).

De programmabegroting is voor de bouwgrondexploitatie gebaseerd op een actuele doorrekening van alle complexen, waarbij de winstverwachting voor de komende jaren opnieuw berekend is.

Voor de programmabegroting is voor de jaren 2011 tot en met 2017 de afspraak over afbouw van de structurele winstneming leidend. Mocht uit de berekeningen blijken dat er een bijstelling voor het eerste begrotingsjaar, dan mogen wij dit aanpassen.

1ebestuursrapportage

De 1e (programma)bestuursrapportage is een tussentijdse rapportage met betrekking tot het lopende begrotingsjaar. Hierin worden de interne en externe ontwikkelingen met betrekking tot de programma’s verantwoord voor zover deze niet in afzonderlijke rapportages, of gepresenteerde plannen aan de orde zijn geweest. Daarbij wordt zowel aandacht besteed aan de financiële aspecten, als aan overige relevante ontwikkelingen. De raad kan op basis hiervan bepalen, of er aanleiding bestaat om beleid (bij) te sturen.

Deze rapportage heeft betrekking op de ontwikkelingen die zich hebben voorgedaan in de periode tussen het opmaken en vaststellen van de primitieve begroting 2010 en begin maart van dit jaar.

In het kader van de 1e bestuursrapportage wordt vanuit de

bouwgrondexploitatie informatie op hoofdlijnen verwerkt indien hier voor het lopende jaar aanleiding voor is. Deze informatie is gebaseerd op de uitkomsten van de jaarrekening van dat moment en een globale doorrekening naar het nieuwe meerjarenperspectief (inclusief het lopende begrotingjaar).

2ebestuursrapportage

De 2e (programma)bestuursrapportage is (eveneens) een tussentijdse rapportage met betrekking tot het lopende begrotingsjaar en kent de zelfde opbouw en werkwijze als de 1e bestuursrapportage.

Deze rapportage heeft betrekking op de ontwikkelingen die zich na de 1e bestuursrapportage hebben voorgedaan. Hierbij is gebruikt gemaakt van de financiële administratie per ultimo augustus 2010 en van de kennis en het inzicht van dit moment.

De 2e bestuursrapportage is voor de bouwgrondexploitatie gebaseerd op een actuele doorrekening van alle complexen, waarbij de winstverwachting voor de komende jaren opnieuw berekend is en een redelijk betrouwbare prognose voor het lopende jaar in de rapportage wordt meegenomen.

Programmarekening

De programma(jaar)rekening is de definitieve verantwoording van het college aan de raad over het gevoerde beleid van het afgelopen jaar. In de P&C cyclus kan de programmarekening worden beschouwd als een soort van 3e bestuursrapportage.

De programmarekening is voor de bouwgrondexploitatie gebaseerd op de werkelijke uitkomst van de bouwgrondexploitatie.

In de onderstaande tabel is onze P&C cyclus nog eens samengevat.

Tabel 1: Planning en controlcyclus gemeente Tytsjerksteradiel

6.2.Welke informatie op welke plek in de instrumenten van onze P&C cyclus

Algemeen

Omdat de bouwgrondexploitatie relatief hoge risico’s met zich brengt, is het van belang dat management, college en raad periodiek op de hoogte worden gebracht van de stand van zaken met betrekking tot deze exploitatie. Zoals in paragraaf 6.1 is aangegeven heeft dit binnen de P&C cyclus een plek gekregen. Zowel in de begroting, in de bestuursrapportages én in de jaarrekening wordt stilgestaan bij de bouwgrondexploitatie.

In deze paragraaf geven wij onze visie met betrekking tot informatieverstrekking betreffende de bouwgrondexploitatie binnen onze P&C cyclus.

Een belangrijk uitgangspunt hierbij is het BBV. Het BBV schrijft bijvoorbeeld voor dat in de begroting en in de jaarrekening een paragraaf Grondbeleid wordt opgenomen. Volgens het BBV moet de paragraaf Grondbeleid tenminste het volgende bevatten:

• ·

  een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting (zie § 3.1 van deze notitie);

• ·

  een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert (zie § 3.2 van deze notitie);

• ·

  een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie (zie § 8 en 9 van deze notitie);

• ·

  een onderbouwing van de geraamde winstneming (zie § 4 van deze notitie);

• ·

  de beleidsuitgangspunten betreffende de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken (zie § 3.3 en 3.4 van deze notitie).

Programmabegroting

In de programmabegroting wordt op een tweetal plaatsen ingegaan op de bouwgrondexploitatie. Dit betreft:

• ·

  programma Ruimtelijke ordening en volkshuisvesting;

• ·

  paragraaf Grondexploitatie.

Programma Ruimtelijke ordening en volkshuisvesting

In de Programmabegroting wordt binnen het programma “Ruimtelijke ordening en volkshuisvesting” stilgestaan bij de ontwikkelingen in de grondexploitatie. De informatie die hier wordt gegeven is op hoofdlijnen en bevat naast een prognose van het resultaat voor het eerst komende jaar de meest belangrijke ontwikkelingen.

Paragraaf Grondexploitatie

De overige zaken, die mede op grond van het BBV verplicht zijn, staan in de paragraaf Grondbeleid. Het betreft hier onder meer de visie op het grondbeleid, de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert, een actuele prognose van de te verwachten resultaten, de onderbouwing van de winstneming én de beleidsuitgangspunten betreffende de reserves voor grondzaken.

Tevens wordt in hoofdlijnen een gevoeligheidsanalyse per complex opgenomen. Hierin wordt (voor zover van toepassing) aandacht besteed aan:

• ·

  vertraging in het tempo van gronduitgifte;

• ·

  vertraging in de ontwikkeling als gevolg van procedures (beroep- en bezwaarschriften);

• ·

  planschadeclaims;

• ·

  kostenstijgingen of meerkosten.

Programmarekening

In de programmarekening wordt op een viertal plaatsen ingegaan op de bouwgrondexploitatie. Dit betreft:

• ·

  toelichting op de grondslagen voor waardering en resultaat;

• ·

  toelichting op de balanspost voorraden;

• ·

  programma Ruimtelijke ordening en volkshuisvesting;

• ·

  paragraaf Grondexploitatie.

Toelichting op de grondslagen voor waardering en resultaat

In de toelichting op de balans voor de grondslagen voor waardering en resultaat wordt aangegeven, dat waardering plaatsvindt op basis van verkrijgingsprijs vermeerderd met vervaardigingskosten en bijgeschreven exploitatiekosten en verminderd met een opbrengst verkopen tegen kostprijs en bijdragen. Deze toelichting is een verplichting op basis van de voorschriften bij de jaarrekening.

Toelichting op de balanspost voorraden

In de toelichting op de balanspost voorraden wordt meer in detail aangegeven wat de winst op de verkochte gronden heeft bepaald en op welke wijze deze winsten is verwerkt.

Tevens wordt in een aantal overzichten duidelijk gemaakt welke kosten voor grondverwerving, bouwrijpmaken, rente en overige kosten zijn gemaakt en tot welk bedrag gronden zijn verkocht.

Programma Ruimtelijke ordening en volkshuisvesting

In het Programma Ruimtelijke ordening en volkshuisvesting wordt een nadere toelichting gegeven op de bouwgrondexploitatie (functie 830.01). In de toelichting wordt in hoofdlijnen een verklaring gegeven voor het verschil tussen de begrote en daadwerkelijke winst over het afgelopen jaar.

Toelichting op de paragraaf Grondbeleid

De overige zaken, die mede op grond van het BBV verplicht zijn, staan in de paragraaf Grondbeleid.

Deze toelichting geeft inzicht in het gevoerde beleid en de betreffende onderdelen die hierin zijn uitgewerkt. Niet alleen wordt het beleid nader uitgewerkt, maar wordt in deze paragraaf een relatie gelegd tussen dit beleid en het realiseren van deze beleidsvoornemens en de doelstellingen van de programma’s. Ook wordt ingegaan op het strategisch grondbezit van de gemeente.

Daarnaast is hier een tabel opgenomen, waarin per complex in beeld is gebracht wat het begrote resultaat en het daadwerkelijke resultaat bedraagt. Voor ieder complex wordt bondig aangegeven, waardoor de verschillen tussen raming en actuele prognose worden veroorzaakt.

In de programmarekening staat op verschillende plaatsen informatie over de bouwgrondexploitatie. Wij willen het verband tussen algemene toelichting op de balans, de toelichting op de post voorraden, de toelichting op het programmaonderdeel in de paragraaf Grondbeleid toelichten. Op deze manier is het voor gebruiker meer overzichtelijk.

Bestuursrapportages

In de 1e bestuursrapportage wordt aangegeven wat de verwachtingen voor de komende periode zijn op basis van de werkelijke verkopen in het voorgaande jaar.

De informatieverstrekking in de 1e bestuursrapportage is bewust summier, omdat informatie over geactualiseerde exploitatie-opzetten in de 2e bestuursrapportage wordt verstrekt. Daarnaast wordt de raad via de programmarekening geïnformeerd over de financiële stand van zaken.

In de 2e bestuursrapportage wordt in de toelichting op het programma Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting aangegeven wat de winstverwachting voor het lopende jaar zal zijn.

Hier wordt tevens ingegaan op de verwachte ontwikkeling voor de komende jaren.

Voor de programmabegroting is voor de jaren 2011 tot en met 2017 de afspraak over afbouw van de structurele winstneming leidend. Mocht uit de berekeningen blijken dat er een bijstelling voor het eerste begrotingsjaar, dan mogen wij dit aanpassen.

In de bestuursrapportages is een paragraaf Grondbeleid opgenomen. Dit is niet verplicht, maar komt de consistentie met de jaarrekening en de begroting, waar deze paragraaf wel verplicht is voorgeschreven ten goede. In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de winstverwachting per complex weergegeven en voorzien van een bondige verklaring.

7. Exploitaties

In hoofdstuk 5.2 is de techniek van het maken van de exploitatie-opzet uitgelegd. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de kosten en opbrengsten die zijn opgenomen in die exploitatie-opzet.

7.1 kosten

Elke exploitatie kent eigenlijk dezelfde kostensoorten, in “chronologische” volgorde zijn dat:

• ·

  verwervingskosten. Hierbij zijn twee mogelijkheden. De grond is al van de gemeente (in exploitatie te nemen gronden, onderwijsgebouw wat functie heeft verloren), dan wordt de betreffende grond tegen boekwaarde overgenomen. Als de grond van derden gekocht moet worden wordt op basis van ervaring of op basis van een taxatie de verwachte kostprijs bepaald

• ·

  bouwrijpmaken of 1e aanleg. Hieronder valt het slopen van bestaande opstallen, de aanleg van riolering en (bouw-)straten en het op de vereiste hoogte brengen van de bouwterreinen.

• ·

  woonrijpmaken of 2e aanleg. Hieronder vallen de kosten van aanleg van groen, openbare verlichting, het herstraten van wegen, de aanleg van uitritten, de huisaansluiting op de riolering, en de aanleg van speelvoorzieningen. Voor zowel het bepalen van de kosten van bouw- als woonrijpmaken geldt dat zoveel mogelijk op dat eenheidsnivo (zoveel meter rioleringsbuis met diameter xxx en zoveel meter met diameter yyy, zoveel m3 zand aanvoeren, zoveel m3 leem afvoeren) wordt gerekend. Voor elke eenheid wordt elk jaar de prijs opnieuw vastgesteld, op basis van gegevens van de producent, leverancier of aannemer.

• ·

  planschades. Iedereen die als gevolg van een wijziging in het planologische regime onredelijk wordt getroffen kan hier een vergoeding voor claimen. Ingeval van een nieuw uitbreidingsplan is er altijd een hoeveelheid mensen die daar recht op heeft. In eerste instantie wordt op basis van een quick-scan (aantal aangrenzende (koop)woningen x bedrag) een bedrag in de exploitatie opgenomen. Gedurende de looptijd van een complex wordt op basis van de motivering van de besluiten op verzoeken om planschade het nog benodigde bedrag opnieuw berekend.

• ·

  voorbereiding en toezicht. In de exploitaties wordt hiervoor een standaardbedrag per m2 opgenomen. Dat is een “vast” budget. Uit dat budget worden alle kosten voor ambtelijke inzet, de inhuur van specialisten zoals stedenbouwkundigen en kosten van het kadaster betaald.

• ·

  diversen. Hier gaat het om planspecifieke kosten die benoemd kunnen worden, zoals bijv. een fietsbruggetje, een wandelpad, of concreet de waterspeelplaats in Eastermar.

• ·

  onvoorzien. Dat zijn niet te duiden kosten.

• ·

  kostenstijging. Om een realistische raming van het resultaat te krijgen wordt een jaarlijkse stijging van de kosten meegenomen, gerekend wordt met 2% kostenstijging per jaar.

Aan de hand van de vraagstelling: wanneer gaan (mogen) we wat doen worden de kosten in de tijd uitgezet. Omdat in het woonplan min of meer vastligt wanneer er waar woningen gebouwd mogen worden kan er een zekere mate van just in time levering van de bouwterreinen plaatsvinden.

Hierboven is gesproken over de kosten van ambtelijke inzet. Hiermee wordt het volgende bedoeld: binnen onze organisatie houdt een aantal ambtenaren van verschillende afdelingen zich op verschillende terreinen bezig met de bouwgrondexploitatie. Omdat er binnen onze organisatie voor gekozen is om geen uren te schrijven, worden op basis van een inschatting kosten verrekend met de bouwgrondexploitatie.

Voor elk complex dat in exploitatie is wordt bepaald hoeveel % van het totaal zij aan kosten moeten krijgen. Vervolgens wordt de kostenplaats voor 100% doorbelast naar de complexen.

7.2 opbrengsten

De opbrengsten van een complex bestaan voor het grootste deel, zo niet alleen, uit de verkoopopbrengsten van de bouwterreinen.

De vaststelling van de verkoopprijzen is een bevoegdheid van de raad. Elk jaar bij het vaststellen van de begroting wordt erover besloten.

In het niet al te verre verleden waren de verkoopprijzen gerelateerd aan de grootte van het dorp waarin de bouwterreinen zich bevonden. Er was sprake van kleine, midden en grote kernen met elk verschillende prijzen voor sociale huur, goedkope koop en vrije sector woningen. Van dit principe is op een gegeven moment afgestapt: mensen in kleine kernen zijn niet per definitie minder kapitaalkrachtig. Dat betekent dat er voor de drie categorieën woningbouw gemeentebreed maar één prijs is.

Per 01-01-2010 waren de prijzen per m2 voor woningbouw als volgt:

Sociale huur € 30,00

Goedkope koop € 70,00

Vrije sector € 140,00

Voor bedrijfsterrein gelden de volgende prijzen.

Bedrijfskavels € 45,00

Kantorenlocaties € 45,00

Bedrijfswoningen € 140,00

Bij de bouw van een bedrijfswoning wordt een vaste kavelgrootte van aangehouden.

Voorgestelde wijzigingen.

Wij zijn van plan ten aanzien van de prijzen drie wijzigingen door te voeren.

In de eerste plaats willen wij de basis van de prijsstelling voor de sociale huur wijzigen. De prijs zoals die nu wordt gehanteerd is de laatste 10 tot 15 jaar min of meer ongewijzigd. De prijs wordt nu als (te) laag ervaren en kan omhoog.

Het verkopen voor een prijs per m2 voor sociale huur is een enigszins achterhaald fenomeen steeds meer wordt de methode van het bruto aanvangsrendement gehanteerd. In het kort komt het erop neer, dat de grondprijs wordt bepaald aan de hand van de hoogte van de huur.

In formule: (jaarhuur/bruto-aanvangsrendement) x 0,15

Jaarhuur = aftoppingsgrens huurtoeslag voor één- en tweepersoonshuishoudens

Bruto-aanvangsrendement = het door de verhuurder gewenste bruto rendement in %

Door de jaarhuur te delen door het rendementspercentage wordt feitelijk de totale investering berekend. De grondkosten worden geacht 15% (=0,15) van de totale investering te zijn.

Bij een huur van € 500 per maand (= € 6.000 per jaar) en een gewenst aanvangsrendement van 6,5%, bedragen de grondkosten (6.000/0,065) x 0,15 = € 13.846.

Er wordt dus een kavelprijs berekend in plaats van een verrekening per m2

Om een indruk te geven wat dat inhoudt voor de prijs per m2, een sociale huurwoning heeft een grondoppervlak van 200 – , dus per m2 komt de prijs ruwweg tussen € 55 en € 70.

Deze methodiek kan ook worden gebruikt voor de prijsstelling van (huur-)appartementen.

Wij zijn van plan om deze methodiek per 01-01-2011 te gaan hanteren en hebben hier in de begroting op geanticipeerd.

In de tweede plaats willen wij deze methode ook voor de sociale koop gaan hanteren. Uitgangspunt hierbij is de vrij op naam prijs van de woning inclusief grond. Deze wordt gelijkgesteld aan de maximumprijs voor de koopsubsidie. Ook hier wordt de grondprijs geacht 15% van het totaal te zijn. Concreet: de maximum vrij op naam prijs voor de koopsubsidie bedraagt € 167.300, de kavelprijs wordt 15% hiervan is € 25.095. Excl. B.T.W. en kosten koper wordt dat ongeveer € 20.500. Dat komt ongeveer neer op een grondprijs van € 70 - € 80 per m2.

Bovenstaande voorstellen houden in dat per 01-01-2011 voor deze categorieën woningen met kavelprijzen worden gerekend.

Tenslotte vinden wij het prijsverschil tussen de sociale koop en vrije sector te groot en willen een categorie daar tussen voegen, de middeldure koop. Om in volkshuisvestingstermen te spreken ontstaan er zodoende prijzen voor huurders, starters, doorstarters en vrije sector

Wij hebben middels de zgn. 15%-regeling nog enige sturingsmogelijkheden in de hoogte van de verkoopprijs. Deze regeling geeft ons de bevoegdheid om binnen een complex maximaal 15% af te wijken, zowel naar boven als naar beneden, van de vastgestelde prijzen zonder dat de exploitatie daardoor negatief wordt beïnvloed. Concreet betekent het meestal dat de gunstig gelegen vrije sector kavels duurder worden en de ongunstig kavels gelegen iets goedkoper.

Wij stellen voor om deze 15%-regeling onveranderd in stand te houden.

Net als er bij de kosten wordt gerekend met een jaarlijkse stijging wordt er ook bij de opbrengsten rekening gehouden met een jaarlijkse stijging. Hoewel de vaststelling van de verkoopprijzen een raadsbevoegdheid is, is het volgens ons verantwoord om hiervoor 2% per jaar op te nemen.

Op dit moment doen wij geen concrete voorstellen voor de grondprijzen, anders dan de indexering. In de inleiding is gesproken over een link. Dit betreft een excel-bestand wat u ter beschikking krijgt. Hiermee worden de gevolgen van een wijziging in een verkoopprijs (woningbouw- en bedrijventerrein) op het totaalresultaat van de bouwgrondexploitatie berekend. In onze ogen wordt het daardoor voor u als raad, of als partijen binnen de raad, mogelijk gefundeerde voorstellen voor het prijsbeleid op te stellen en ook door te rekenen.

Als er geen amendementen volgen op ons voorstel (alleen indexeren van de verkoopprijzen) in de begroting, wordt het resultaat van de bouwgrondexploitatie als volgt.

Tabel 2: Resultaat bouwgrondexploitatie

totaal 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

totaal woningbouw 1.075.828 289.538 308.760 58.308 57.480 73.209 19.062 70.543 148.248 50.648 31

totaal bedrijventerrein 584.722 0 185.854 260.866 74.175 58.963 4.864 0 0 0 0

afgewikkelde complexen (par 3.9) 25.000 25.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0

totaal 1.685.551 314.538 494.615 319.175 131.655 132.172 23.926 70.543 148.248 50.648 31

Bovenstaande cijfers worden gespecificeerd in de tabellen in hoofdstuk 8, woningbouw en hoofdstuk 9, bedrijventerreinen.

8. Prognose en toelichting per bouwgrondcomplex woningbouw

Hier wordt elk complex voor woningbouw dat op dit moment in exploitatie is, kort, van begin tot nu, besproken en er wordt met name ingegaan op de laatste ontwikkelingen. Elk plan eindigt met een overzicht van het resultaat met de gerealiseerde winst tot en met 2009 en de verwachte winst vanaf 2010.

Tabel 3: Verwacht resultaat per complex voor de komende 10 jaar.

totaal 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

5 Burgum West 28.832 0 9.208 8.479 4.449 6.697 0 0 0 0 0

16 Sumar 1e fase 101.938 76.523 25.415 0 0 0 0 0 0 0 0

23 Eastermar 237.849 115.470 34.457 0 0 0 0 31.087 44.289 12.547 0

32 Hurdegaryp It Súd II (fase 1 & 2) 43.344 6.611 6.942 8.688 9.083 7.831 4.190 0 0 0 0

33 Ryptsjerk De Opslach-noord150 0 0 29 45 29 0 0 0 16 31

37 Gytsjerk Oer de Feart II 263 0 263 0 0 0 0 0 0 0 0

39 Wyns -8 0 -2 0 0 -3 0 -2 0 0 0

40 Suwâld (3e fase) 32.236 0 0 8.515 7.603 16.118 0 0 0 0 0

43 Munein 3e fase 161.994 0 68.284 0 36.301 42.537 14.872 0 0 0 0

44 Oentsjerk Kaetsjemouiwei 320.794 90.934 90.211 32.598 0 0 019.723 64.647 22.681 0

Jistrum De Geasten 141.042 0 66.590 0 0 0 0 19.736 39.312 15.404 0

48 Tytsjerk 0

49 Jistrum It Hege Lân 7.392 0 7.392 0 0 0 0 0 0 0 0

totaal woningbouw 1.075.828 289.538 308.760 58.308 57.480 73.209 19.062 70.543 148.248 50.648 31

Burgum West

Dit plan omhelst alle woningbouw vanaf het AZC tot aan Berchhiem. Fase 1 is in de periode 2000 - 2006 aangelegd en inmiddels afgerond. De fasen 2 (ten noorden van de Hillamaweg) en 3 (ten zuiden van de Hillamaweg) zijn, voor zover in eigendom, tegelijkertijd aangelegd en uitgegeven. Afgelopen zomer is het laatste deel van het complex verworven. Er wordt nog dit jaar begonnen met bouwrijpmaken. Wellicht kan ook nog dit jaar de uitgifte van de bouwterreinen plaats vinden. Een deel van de grond moet op basis van contractuele verplichtingen worden geleverd aan een projectontwikkelaar. Prijs en tijdstip van afname dáárvan liggen vast.

Gerealiseerd € 931.600, Prognose € 28.832.

Sumar 1e fase

Dit plan is de invulling van de laatste open ruimte in Sumar. Op grond van de provinciale woningbouw opgave wordt het plan in 2 fasen uitgevoerd. Fase 2 mag pas na 2015 worden ontwikkeld en is daarom afgesplitst en opgenomen in “nog te openen complexen grondexploitatie” (zie hoofdstuk 3.8).

Fase 1 (het huidige plan) is in exploitatie genomen en bevat ruimte voor 40 woningen, waarvan een appartementengebouw (gereed/bewoond?) 12 halfvrijstaande woningen, waarvan 6 starterswoningen en 14 vrijstaande woningen. Op 1-1-2010 waren er nog 4 bouwterreinen voor vrijstaande woningen beschikbaar, daarvan zijn inmiddels 2 verkocht.

Gerealiseerd € 320.200, Prognose € 101.938.

Eastermar

Dit plan vormt de logische afsluiting van 2 eerdere plannen (Blauhúskamp en Boskkamp). In 2009 is het gehele plan bouwrijp gemaakt. De verkoop van de bouwterreinen gebeurt, op grond van de gemeentelijke woonvisie, echter in 2 fasen. De uitgifte van de kavels in de 1e fase heeft eind 2009 plaatsgehad. Van de 16 beschikbare kavels, waarvan 4 starterswoningen zijn er inmiddels 15 verkocht.

De verkoop van de bouwterreinen in fase 2 begint na 2015.

Gerealiseerd € 0, Prognose € 237.849.

Hurdegaryp It Súd

Het totale plan It Súd bestaat uit 4 fasen, de fasen 1 en 2 daarvan zijn in 2008-2009 bouwrijp gemaakt. Fase 3 mag pas in een later stadium worden ontwikkeld en is daarom opgenomen in “nog te openen complexen grondexploitatie”. Fase 4 heeft een agrarische bestemming en is daarom opgenomen in “strategisch grondbezit”.

In het plan had een projectontwikkelaar, AM-wonen, een grote grondpositie en die mag op grond van een overeenkomst de meeste grond ontwikkelen.

Van de bouwterreinen die de gemeente zelf kan ontwikkelen is een groot deel gereserveerd voor sociale huur en – koop, te ontwikkelen door WoonFriesland. WoonFriesland heeft zich heel recent teruggetrokken uit dit project. Dat betekent dat de gemeente weer vrij kan beschikken over deze grond en dat heeft waarschijnlijk een positief effect op de exploitatie. (deze ontwikkeling kwam te laat om nog mee te kunnen nemen in de exploitatie-opzet. Wordt meegenomen in de 1e bestuursrapportage 2011)

De 16 vrije kavels die de gemeente zelf in deze fasen heeft zijn in 2009 verloot en in 2010 allemaal verkocht.

Gerealiseerd € 0, Prognose € 43.334.

Ryptsjerk

In Ryptsjerk mag op grond van de gemeentelijke woonvisie weer in beperkte mate worden gebouwd, 14 woningen tot 2020. Hiervan worden een nieuw uitbreidingsplan, ten noorden van De Opslach, gerealiseerd. De verwachting is dat in 2011 wordt begonnen met de aanleg van het plan. De exploitatie-opzet sluit met een tekort en dat betekent dat conform par 3.3 van deze notitie er een bedrag aan de reserve bouwgrondexploitatie onttrokken moet worden. In totaal € 31.750. Deze storting is in de exploitatie-opzet verwerkt.

Gerealiseerd € 0, Prognose € 150.

Gytsjerk Oer de Feart

Dit plan is in 2006 – 2007 aangelegd en in 2007 geheel verkocht. Op dit moment worden de laatste woningen gebouwd en de verwachting is dat het plan in 2011 geheel kan worden afgerond.

Gerealiseerd € 380.045, Prognose € 263.

Wyns

Op dit moment wordt gewerkt aan een kleine “herinrichting” van het gebied bij de kerk. Binnen dit plan ontstaat ook de mogelijkheid voor het realiseren van 4 woningen. Op dit moment is er nog geen sprake van een kostendekkend plan. Op 17 aug 2010 heeft ons college besloten in te stemmen met het plan onder de voorwaarde dat het tekort door middel van subsidiegelden kan worden gedekt. In de exploitatie-opzet is deze voorwaarde verwerkt.

Gerealiseerd € 0, Prognose € 0.

Suwâld

In Suwâld wordt naar verwachting in 2011 nog een kleine uitbreiding gerealiseerd. Het gaat om een uitbreiding met 8 woningen. Omdat er nagenoeg niet behoeft te worden geïnvesteerd in infrastructuur wordt dit een kostendekkend plan.

Gerealiseerd € 0, Prognose € 33.236.

Mûnein

In Mûnein is afgelopen zomer een perceel grond bouwrijp gemaakt. Tot 2020 kunnen hier 11 woningen worden gebouwd. Medio september is begonnen met de uitgifte van de eerste vier bouwterreinen voor vrijstaande bouw.

Net als in Suwâld behoeft er nagenoeg niet te worden geïnvesteerd in infrastructuur.

Gerealiseerd € 0, Prognose € 161.994.

Oentsjerk

Dit plan is 2008-2010 bouwrijp gemaakt. In verband met bezwaren tegen het bestemmings-plan heeft het bouwrijpmaken langer geduurd dan verwacht. Het plan voorziet in de bouw van 58 woningen, waarvan ongeveer de helft in de periode 2010-2011 en de andere helft na 2015. Een deel van de bouwterreinen moet op basis van contractuele verplichtingen worden geleverd aan projectontwikkelaars en/of particulieren. De eerste woningen in het plan zijn gereed. Voor de door de gemeente vrij uit te geven kavels is op 30 augustus een verloting gehouden.

Gerealiseerd € 0, Prognose € 320.794.

Jistrum De Geasten

Dit plan is al sinds exploitatie en biedt in totaal ruimte aan 28 woningen. Daarvan zijn in de periode 2001-2005 20 stuks gebouwd. Daarna was er sprake van een stop, omdat toen het plan Jistum It Hege Lân (de herinrichting van het Combexterrein) werd ontwikkeld.

In 2008 ontstonden er in het plan De Geasten weer mogelijkheden voor de bouw van 4 woningen, in projectvorm. Hoewel de terreinen enige malen zijn aangeboden heeft dat tot op heden nog niet tot verkoop geleid.

De overige 4 terreinen mogen niet voor 2016 worden ontwikkeld.

Gerealiseerd € 139.768, Prognose € 146.168.

Jistrum It Hege Lân

Dit plan betreft de herinrichting van het voormalige bedrijfsterrein van de Combex. Het is nagenoeg afgerond. In totaal zijn hier 28 woningen gebouwd waarvan een wooncomplex door WoonFriesland. Het plan is kostendekkend aangelegd, mede dankzij de provinciale ISV-subsidie van nagenoeg € 360.000. De definitieve afrekening met de provincie moet nog plaatsvinden, naar verwachting wordt dat 2011.

Tytsjerk

Dit betreft een nieuw plan ten noorden van de Jister. Op grond van besluitvorming (raad 23 september pt 6, vaststelling bestemmingsplan Tytsjerk Zuid en bebouwingsconcentraties 2009) is hier plaats voor 23 woningen. De stedenbouwkundige opzet en de verkaveling zullen verder tot stand komen in overleg met dorpsbelangen Tytsjerk. Zodra daarover overeenstemming is bereikt, zal het wijzigingsplan kunnen worden opgesteld. (tekst uit genoemde raadstukken).

Dit betekent dat op moment geen reële exploitatie-opzet van het plan te maken is. Het is overigens zeker dat met de huidige verkoopprijzen en de wens om voor om voor meerdere doelgroepen (starters, doorstarters) te bouwen geen kostendekkende exploitatie te verwachten valt.

Wij stellen voor dat uw raad bij de behandeling van het wijzigingsplan tevens de exploitatie-opzet vaststelt en de dekking van het verwachte tekort aangeeft. (In hoofdstuk 5 van deze notitie is Tytsjerk al genoemd als mogelijke kandidaat voor een bijdrage uit de reserves). Naar verwachting is dat in de eerste helft van 2011.

Burgum De Warren

Op basis van de afspraken van het meerwaarde-compensatiepakket Centrale As is in het streekplan Fryslân vastgelegd dat ten westen van de Centrale As een “robuuste” woonwijk kan worden gerealiseerd.

Vervolgens heeft uw raad op 14 januari 2010 besloten tot vaststelling van een nieuwe structuurvisie en een nieuwe woonvisie. Op grond hiervan is het voornemen te komen tot bouw van 350 woningen in Burgum west na 2015. Voor de langere termijn wordt uitgegaan van 500 woningen.

Een deel van de benodigde grond is inmiddels aangekocht. De onderhandelingen over de verwerving van een ander deel zijn nog gaande.

In de dorpen Earnewâld, Garyp, Noardburgum en Aldtsjerk is op dit moment geen bouwterrein beschikbaar.

9. Prognose en toelichting per bouwgrondcomplex bedrijventerrein

Hier wordt elk complex voor bedrijventerrein dat op dit moment in exploitatie is besproken. De methodiek is overeenkomstig aan die van het vorige hoofdstuk.

Tabel 4: Verwacht resultaat per complex voor de komende 10 jaar

totaal 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

28 Hurdegaryp Rietlandsvaart-noord 11.534 0 5.651 5.884 0 0 0 0 0 0 0

62 Sumar bedrijventerrein 321.571 0 110.128 211.443 0 0 0 0 0 0 0

63 Oentsjerk Sanjesreed 0

73 Istrum bedrijventerrein 136.605 0 29.600 35.766 32.360 38.879 0 0 0 0 0

75 Burgum West bedrijventerrein 52.690 05.737 7.774 14.231 20.084 4.864 0 0 0 0

77 Noardburgum bedrijventerrein -9.750 0 -9.750 0 0 0 0 0 0 0 0

Burgum Eeburght 72.073 0 44.490 0 27.584 0 0 0 0 0 0

Garyp Zuid bedrijventerrein 0

totaal bedrijven 584.722 0 185.854 260.866 74.175 58.963 4.864 0 0 0 0

Hurdegaryp Rietlandsvaart-noord

Dit betreft de kantorenlocatie bij de snelweg/station. Het plan is al geruime in uitvoering en inmiddels is een aantal kantoren gerealiseerd. Het hele plan is aangelegd aan een bestaande weg.

Gerealiseerd € 2.572, Prognose € 11.534.

Sumar

Ook dit plan is al geruime tijd in exploitatie. Op dit moment zijn er nog twee kavels met een totale oppervlakte van ruim 9.000 m2 beschikbaar. Door de jaren heen is er bijna 77.500 m2 verkocht. Het bestemmingsplan staat geen bedrijfswoningen toe. Op dit moment zijn er geen gegadigden.

Gerealiseerd € 639.925, Prognose € 321.571.

Oentsjerk Sanjesfjild

Dit is een compleet nieuw plan waarvoor de bestemmingsplanprocedure nog moet worden opgestart. Naar verwachting kan hier niet voor 2012 iets gerealiseerd worden. Alle benodigde grond is in 2008 al aangekocht. Voor dit plan geldt dat niet op voorraad mag worden aangelegd. Het uitgangspunt is een kostendekkend plan.

Jistrum

Aan de Jisteboerewei is enige jaren geleden een bedrijventerrein gerealiseerd voor wonen en werken. In totaal zijn er 5 kavels in het plan, waarvan inmiddels 1 is verkocht. Op dit moment zijn er geen gegadigden voor een kavel

Gerealiseerd € 43.280, Prognose € 136.606.

Burgum West

Dit plan is al geruime tijd in ontwikkeling. Er is inmiddels 104.400 m2 verkocht. Nadat vorig jaar weer een gedeelte bouwrijp is gemaakt is er op dit moment nog 31.100 m2 beschikbaar. Tot 2008 maakte ook het AZC-terrein deel uit van dit plan. Omdat het contract met de COA toen voor onbepaalde tijd is verlengd is er voor gekozen om het AZC-terrein over te boeken naar strategisch grondbezit. Hiervoor is een waarde bepaald, waarmee, als het AZC-terrein weer als bedrijventerrein beschikbaar komt, een kostendekkende exploitatie te realiseren valt. De accountant heeft bij het opstellen van de jaarrekening 2008 ingestemd met deze werkwijze.

Het bestemmingsplan staat bedrijfswoningen toe. Op dit momnet zijn er geen gegadigden voor een kavel.

Gerealiseerd € 325.446, Prognose € 52.690.

Burgum Eeburght

Dit betreft een invulling van het terrein bij het politieburo met 2 kantoorgebouwen. Een deel van terrein is in optie bij een projectontwikkelaar.

Gerealiseerd € 0, Prognose € 72.073.

Noardburgum

Het plan is in 2002 aangelegd en op dit moment is er nog 1 kavel beschikbaar. De bouw van een bedrijfswoning is ook hier toegestaan. Hoewel de laatste kavel enige malen is aangeboden heeft dat nooit tot verkoop geleid. Op dit moment is er geen gegadigde.

Gerealiseerd € 119. 481, Prognose €-9.750

Burgum/Garyp/Sumar

Dit betreft een nieuw plan wat in het kader van de aanleg van de Centrale As kan worden aangelegd. De totaal uitgeefbare oppervlakte is ongeveer 10 ha.

Een deel van de benodigde grond is al in eigendom. In het verleden was dit deels de REOV locatie maar de ligging van de Centrale As heeft de ontwikkeling daarvan onmogelijk gemaakt. Vorig jaar is de REOV locatie financieel afgewikkeld. Enerzijds door het verkopen van een gedeelte van de grond aan het projectburo Centrale As en het overboeken van een aantal ha’s naar het strategisch grondbezit en anderzijds door het nemen van een eenmalig verlies van € 225.000 (2e bestuursrapportage 2009).

Het uitgangspunt is hier, net als Oentsjerk Sanjesfjild, een kostendekkend plan.

In Aldtsjerk is ook een bedrijventerrein in ontwikkeling maar dat is een particulier initiatief.

10. Conclusies

De exploitatie-opzet van Ryptsjerk sluit met een tekort en dat betekent dat conform par 3.3 van deze notitie er een bedrag aan de reserve bouwgrondexploitatie onttrokken moet worden. In totaal € 31.750).

De exploitatie opzet voor Tytsjerk wordt tegelijkertijd met bij de behandeling van het wijzigingsplan door de raad vastgesteld. Tevens wordt dan de dekking van het verwachte tekort aangegeven.

De vaststelling van verkoopprijzen voor sociale huur en sociale koop woningen geschiedt per 01-01-2011 op basis van het Bruto Aanvangsrendement (BAR).

Er wordt een categorie voor middeldure koop opgenomen.

De 15%-regeling blijft onveranderd in stand.