Regeling vervallen per 04-06-2015

Nota Grondbeleid Uithoorn 2009-2013

Geldend van 02-04-2009 t/m 03-06-2015

Intitulé

Nota Grondbeleid Uithoorn 2009-2013

Voorwoord

De laatste gemeentelijke nota grondbeleid dateert uit 1994. Uiteraard is er sindsdien veel veranderd op het gebied van het grondbeleid en andere nauw verwante (beleids)terreinen. Met name de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening, met inbegrip van de Grondexploitatiewet, brengt een grote verandering voor het gemeentelijk grondbeleid met zich mee. In de praktijk liet zich een gemis aan een actueel beleidskader dan ook met regelmaat voelen. Daarnaast is er de laatste jaren een landelijke ontwikkeling zichtbaar, nadrukkelijk gestimuleerd door de rijksoverheid, dat de overheid in haar beleid en de uitvoering daarvan meer transparant moet zijn. De gemeente Uithoorn onderschrijft deze noodzaak voor meer transparantie bij de overheid.

De noodzaak van een actueel beleidskader voor en meer transparantie in het gemeentelijk grond(prijs)beleid hebben zijn weerslag gevonden in de Strategische Hoofdlijnen en het Coalitieakkoord. In het Coalitieakkoord is het voornemen om binnen deze raadsperiode te komen tot een nota grondbeleid en een transparant en gematigd grondprijsbeleid vastgelegd. De vaststelling van de onderhavige ‘Nota Grondbeleid Uithoorn 2009-2013’ is het uitvloeisel hiervan.

De nota gaat in op zowel het grondbeleid als het grondprijsbeleid, waarbij nadrukkelijk stil wordt gestaan bij de consequenties van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. De vaststelling van het grond(prijs)beleid door de raad geeft het college een kader voor de uitvoering ervan, schept duidelijkheid voor de (ambtelijke) organisatie en externe partijen en waarborgt een consequente beleidsuitvoering en een gezonde, verantwoorde financiële huishouding.

Wethouder M.O. Levenbach

Leeswijzer

In deze nota worden de kaders voor het grondbeleid van de gemeente Uithoorn beschreven.

De beleidsnota is als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 1 en 2 beschrijven de achtergrond waartegen de kaders worden uitgezet. In hoofdstuk 1 wordt de doelstelling van de gemeente genoemd en hoe deze past binnen de strategische visie van de gemeente en in hoofdstuk 2 wordt de rolverdeling tussen de gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders uiteengezet. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de verschillende vormen van grondbeleid (actief, passief en strategisch), waarna in hoofdstuk 4 wordt ingezoomd op de instrumenten ter uitvoering van het grondbeleid, onder verdeeld in verwerving, beheer en uitgifte. Hoofdstuk 5 behandeld daarna het kostenverhaal waarin de nieuwe mogelijkheden die de Grondexploitatiewet de gemeente biedt centraal staan. Er is voor gekozen om het grondprijsbeleid eveneens op te nemen in deze nota. Hoofdstuk 6 behandeld de verschillende aspecten van het gemeentelijk grondprijsbeleid. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de verdere financiële aspecten van het gemeentelijk grondbeleid, terwijl in hoofdstuk 8 de organisatorische aspecten worden behandeld. Hoofdstuk 9 beschrijft de relatie tussen het grondbeleid en de planning- en Controlcyclus. Hoofdstuk 10 ten slotte gaat over de randvoorwaarden voor het grondbeleid die voortvloeien uit het lokaal en bovenlokaal beleid.

De meeste hoofdstukken zijn verdeeld in een theoretisch deel (‘achtergrondinformatie’) en een deel waarin de beleidskeuzes worden toegelicht (‘beleidskader’). Aan het begin van de hoofdstukken staat verder in een apart tekstvak een beknopte weergave van de belangrijkste beleidskeuzes. Deze weergaven worden vervolgens nog eens opgesomd in de managementsamenvatting.

Managementsamenvatting

De doelstelling van het gemeentelijk grondbeleid luidt: “Het binnen de kaders van de Nota Grondbeleid Uithoorn 2009-2013 uitvoeren van het grond- en grondprijsbeleid om op een gestructureerde, transparante en financieel verantwoorde wijze te komen tot realisering van de door de gemeente geformuleerde doelstellingen van het ruimtelijk en overig beleid.” (hoofdstuk 1)

De rolverdeling tussen de raad en het college met betrekking tot (de uitvoering van het grondbeleid volgt uit het duale stelsel. Op het gebied van zowel publiek- als privaatrecht heeft de raad een kaderstellende en controlerende rol en het college een adviserende en uitvoerende rol. (hoofdstuk 2)

In het privaatrecht is het voorts de vraag wanneer de raad betrokken wordt bij de besluitvorming. Deze vraag wordt deels beantwoord in de Financiële verordening gemeente Uithoorn. Verder wordt in het kader van deze nota besloten dat het college de raad in de gelegenheid stelt om wensen en bedenkingen te uiten bij het besluit tot het aangaan van een grondexploitatieovereenkomst. Voor de overige privaatrechtelijke rechtshandelingen is het aan het college om te bepalen of, en zo ja op welke wijze, de raad erbij wordt betrokken. Uiteraard ligt het budgetrecht van de exploitatie bij de raad (op programmaniveau). (hoofdstuk 2)

De gemeente Uithoorn voert een strategisch grondbeleid waarbij van geval tot geval een keuze wordt gemaakt tussen een actieve en een passieve grondpolitiek. (hoofdstuk 3)

De risico’s van een bepaalde vorm van grondpolitiek wordt voorafgaand aan de definitieve keuze in een bepaalde situatie in een risico-analyse onderzocht. (hoofdstuk 3)

Een actieve grondpolitiek wordt, indien gewenst, toegepast ter uitvoering van of gekoppeld aan een ontwikkeling uit de Structuurvisie, een bestemmingsplan of een ander sectoraal beleidsdocument. (hoofdstuk 3)

Indien uit de risico-analyse blijkt dat de risico’s van een actieve grondpolitiek niet in verhouding staan tot de opbrengsten, voert de gemeente een passieve grondpolitiek, net als in het geval een particuliere grondeigenaar een beroep doet op zelfrealisatie. (hoofdstuk 3)

Bij verwerving stelt het college voor aanvang een verwervingsstrategie op. De verwervingsstrategie zal vóór de besluitvorming in vertrouwelijkheid voor wensen en bedenkingen aan de raad worden gestuurd. (hoofdstuk 4)

Naar aanleiding van het hiervoor vastgestelde beleidskader voor strategisch grondbeleid is het verwervingsbeleid uitsluitend gericht op reguliere dan wel anticiperende verwerving en, vanwege de bijbehorende risico’s, niet op strategische verwerving. (hoofdstuk 4)

Ter verwerving van gronden maakt de gemeente gebruik van de instrumenten van vestiging van een voorkeursrecht (Wvg), minnelijke verwerving en onteigening. De voorkeur van de gemeente gaat daarbij uit naar minnelijke verwerving, maar ook de overige instrumenten worden zo nodig toegepast. (hoofdstuk 4)

Bij de vaststelling van een verwervingsstrategie wordt rekening gehouden met de strategische keuze voor het toepassen van beheer, en zo ja welke vorm van beheer. (hoofdstuk 4)

De gemeente ziet verkoop als voornaamste vorm van uitgifte. Uitgifte in erfpacht wordt met name toegepast in situaties van beheer en onderhoud. In het kader van de prestatieafspraken zal tussen de gemeente Uithoorn en de Stichting Woongroep Holland worden bezien in hoeverre Maatschappelijk gebonden eigendom toepasbaar is in de Uithoornse woningvoorraad. (hoofdstuk 4)

Particulier opdrachtgeverschap voor jongeren- en ouderenwoningen wordt gestimuleerd waarbij de mogelijkheden in de Wet ruimtelijke ordening zullen worden benut. (hoofdstuk 4)

De gemeente heeft een voorkeur voor het sluiten van een anterieure overeenkomst over grondexploitatie boven het vaststellen van een exploitatieplan. Het exploitatieplan ziet zij desondanks als een belangrijke stok achter de deur die wordt ingezet als de situatie er om vraagt. Ook na vaststelling van een exploitatieplan is de gemeente bereid om een posterieure overeenkomst over grondexploitatie te sluiten in voorkomende gevallen. (hoofdstuk 5)

De keuze voor een overeenkomst over grondexploitatie (gronduitgifte, bouwclaim, concessie of PPS) wordt in belangrijke mate bepaald door de houding van de gemeente, (actieve of passieve grondpolitiek) ten aanzien van de te ontwikkelen locatie en de specifieke kenmerken van de locatie. (hoofdstuk 5)

In het kader van de nog vast te stellen Structuurvisie zal aandacht worden besteed aan ruimtelijke en functionele samenhang tussen winstgevende en verliesgevende ontwikkellocaties, en in hoeverre verevening tussen locaties plaatsvindt. (hoofdstuk 5)

Planschade zal op de veroorzaker worden verhaald via een exploitatieovereenkomst of exploitatieplan. De gemeente laat voor de raming van de omvang van eventueel uit te keren planschadevergoedingen een risico-analyse opstellen. Bij de verdeling van de planschadekosten wordt de omslagmethode van het exploitatieplan gehanteerd. (hoofdstuk 5)

De gemeente zal geen grondexploitatieverordening als bedoeld in artikel 6.23 Wro vaststellen. (hoofdstuk 5)

De gemeente ziet af van het gebruik van het instrument van baatbelasting bij kostenverhaal. (hoofdstuk 5)

De gemeente hanteert marktconforme grondprijzen. Bij de bepaling van de uitgifteprijzen van de verschillende functies zal in beginsel gebruik worden gemaakt van een combinatie van de grondquotemethode (bij globale planvorming) en de functionele residuele waardemethode (na uitwerking planvorming). Bij woningbouw kan de gemeente gematigde, maar wel marktconforme, grondprijzen hanteren, mits wordt voldaan aan de voorwaarden voor het treffen van kwaliteitsverhogende maatregelen zoals beschreven in hoofdstuk 7. (hoofdstuk 6)

De grondprijzen zijn vastgelegd in een grondprijzentabel welke ten minste eens per twee jaar door het college zal worden herzien. (hoofdstuk 6)

Om de financiële ruimte te creëren voor het verwerven van gronden zal aan de verwervingsstrategie een financieel kader worden gekoppeld dat tegelijk met de verwervingsstrategie aan de raad ter goedkeuring wordt voorgelegd. (hoofdstuk 7)

Winstmaximalisatie is voor de gemeente géén uitgangspunt. Voor de gemeente geldt als uitgangspunt dat de geprognosticeerde winst bij een grondexploitatie wordt benut om binnen deze grondexploitatie kwaliteitsverhogende maatregelen te treffen, mits er sprake blijft van een sluitende exploitatie, er binnen de algemene middelen voldoende financiële ruimte is om de maatregelen gemeentebreed toe te passen en het niet leidt tot een significante verhoging van het risicoprofiel van de gemeente in het algemeen en de bouwgrondexploitatie in het bijzonder. (hoofdstuk 7)

De gemeente past winstneming van een grondexploitatie in enig jaar toe in het geval:

  • alle kosten van een complex zijn reeds geheel gedekt door gerealiseerde verkopen, of

  • bijna alle kosten zijn gemaakt én ook de geraamde nog te maken laatste kosten zijn geheel gedekt door de gerealiseerde verkopen. (hoofdstuk 7)

Bij verliesneming wordt voor het negatieve verschil tussen de boekwaarde en de marktwaarde ten laste van het resultaat van het jaar waarin het verlies bekend wordt, een voorziening exploitatierisico ingesteld. Een en ander conform de eisen van de verslaggeving. (hoofdstuk 7)

De gemeente investeert de komende periode in de expertise en ervaring op het gebied van grondzaken, met name met betrekking tot het voeren van een actief grondbeleid. Zij doet dit door hiervoor binnen de opleidingsplannen aandacht aan te besteden en door bij de selectie van nieuw personeel hiermee rekening te houden. (hoofdstuk 8)

Het grondbeleid en de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties e.d. maken onderdeel uit van de planning & controlcyclus. (hoofdstuk 9)

1. Inleiding

Als middel waarmee een groot aantal gemeentelijke doelstellingen kan worden gerealiseerd, vormt het grondbeleid een integraal onderdeel van talloze ontwikkelingen. In dit hoofdstuk wordt de relatie tussen de strategische visie en het grondbeleid toegelicht. Van daaruit wordt de doelstelling van deze beleidsnota mede bepaald.

1.1 Relatie tussen strategische visie Uithoorn en grondbeleid

Strategische hoofdlijnen

Op 25 november 2004 heeft de gemeenteraad de Strategische hoofdlijnen 2004-2014 vastgesteld. Hierin is vastgelegd dat de focus van de gemeente tot aan 2014 gericht zal zijn op het versterken van het beeld van Uithoorn als woongemeente. Belangrijke pijlers hiervoor zijn het hebben van hoogwaardige voorzieningen, een goede detailhandelstructuur, prima verbindingen van en naar onze gemeente, een goed onderhoud van de woon- en leefomgeving binnen de bebouwde kom en een aantrekkelijke kwaliteit van woningen. Deze missie heeft de gemeente als volgt samengevat:

Uithoorn is een aantrekkelijke woongemeenschap, uniek gelegen aan de Amstel en Het Groene Hart, nabij alle grootstedelijke voorzieningen.

Coalitieakkoord 2006-2010, “Uithoorn? Mooi wel!”

In het Coalitieakkoord 2006-2010, “Uithoorn? Mooi wel!” heeft de gemeente de Strategische hoofdlijnen in concreto uitgewerkt voor de raadsperiode 2006-2010. De te leveren prestaties in deze periode zijn verdeeld over acht prestatievelden. Onder het prestatieveld “Gemeente in de lokale samenleving” wil de gemeente de inwoners meer betrekken bij het formuleren van het beleid. Ook wil de gemeente zich profileren als een gemeente die transparant handelt. Om dit doel te bereiken heeft de gemeente zich mede tot doel gesteld om binnen de huidige raadsperiode een transparant grondbeleid op te stellen. Vanuit het prestatieveld “Aantrekkelijke kwaliteit van wonen” heeft de gemeente zich tevens tot doel gesteld om binnen de lopende raadsperiode een transparant en gematigd gemeentelijk grondprijsbeleid te voeren.

1.2 Doelstelling

Alhoewel de gemeente zich de vaststelling van een transparant grondbeleid en een transparant en gematigd grondprijsbeleid tot doel heeft gesteld, is het grondbeleid zelf geen doel op zich maar een middel om de (ruimtelijke) visie van de gemeente tot uitvoer te brengen. Dit leidt tot de volgende doelstelling voor het grondbeleid van de gemeente Uithoorn:

Het binnen de kaders van de Nota Grondbeleid Uithoorn 2009-2013 uitvoeren van het grond- en grondprijsbeleid om op een gestructureerde, transparante en financieel verantwoorde wijze te komen tot realisering van de door de gemeente geformuleerde doelstellingen van het ruimtelijk en overig beleid.

2. Bestuurlijke rolverdeling

De rolverdeling tussen de raad en het college met betrekking tot (de uitvoering van het grondbeleid volgt uit het duale stelsel. Op het gebied van zowel publiek- als privaatrecht heeft de raad een kaderstellende en controlerende rol en het college een adviserende en uitvoerende rol.

In het privaatrecht is het voorts de vraag wanneer de raad betrokken wordt bij de besluitvorming. Deze vraag wordt deels beantwoord in de Financiële verordening gemeente Uithoorn. Verder wordt in het kader van deze nota besloten dat het college de raad in de gelegenheid stelt om wensen en bedenkingen te uiten bij het besluit tot het aangaan van een grondexploitatieovereenkomst. Voor de overige privaatrechtelijke rechtshandelingen is het aan het college om te bepalen of, en zo ja op welke wijze, de raad erbij wordt betrokken. Uiteraard ligt het budgetrecht van de exploitatie bij de raad (op programmaniveau).

Met de invoering van het duale stelsel is ook bij het grondbeleid een duidelijk zichtbare rolverdeling tussen de gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders aanwezig. De raad heeft daarin een duidelijk kaderstellende en controlerende rol en het college een uitgesproken uitvoerende rol. De taken en bevoegdheden van het gemeentebestuur met betrekking tot het grondbeleid zijn onder te verdelen in publiek- en privaatrechtelijke taken en bevoegdheden. Hieronder worden deze taken en bevoegdheden beschreven.

2.1 Publiekrecht

De publiekrechtelijke taken en bevoegdheden van het gemeentebestuur op het terrein van het grondbeleid zijn op verschillende plaatsen in de wet- en regelgeving terug te vinden. De voornaamste vindplaatsen zijn de Gemeentewet, de Wet ruimtelijke ordening (Wro), de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en de Onteigeningswet (Ow).

De gemeenteraad treedt daarbij voornamelijk op als kaderstellend en controlerend bestuursorgaan. In die hoedanigheid is de raad verantwoordelijk voor de vaststelling van verschillende beleidsnota’s, zoals de Nota Grondbeleid. Verder kan de raad in het algemeen invloed uitoefenen op het grondbeleid door middel van zijn budget- en informatierecht. Meer specifiek heeft de raad invloed op het grondbeleid doordat de raad een Structuurvisie [1], bestemmingsplannen [2] en exploitatieplannen [3] vaststelt. Tevens besluit de raad tot aanwijzing van gronden waarop de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing is [4] en tot onteigening van gronden [5].

Het college van burgemeester en wethouders heeft in het duale stelsel vooral een adviserende en uitvoerende rol. Binnen deze rol bereidt het college het beleid, de ruimtelijke plannen, de grondexploitaties en het besluit tot onteigening voor en kan het besluiten tot voorlopige aanwijzing van gronden waarop de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing is [6].

In de onderstaande tabel 1 wordt een overzicht gegeven van de verdeling van de publiekrechtelijke taken en bevoegdheden.

Tabel 1: Overzicht publiekrechtelijke taken en bevoegdheden gemeentebestuur

Tabel 1: Overzicht publiekrechtelijke taken en bevoegdheden gemeentebestuur

 

 

Raad

B&W

Budgetrecht [7]

x

 

Actieve informatieplicht [8]

 

x

Vaststelling grond(prijs)beleid

x

 

Advisering grond(prijs)beleid

 

x

Vaststelling grondprijzen

 

x

art. 2 Wet voorkeursrecht Gemeenten

x

 

art. 6 Wet voorkeursrecht Gemeenten

 

x

art. 79 Onteigeningswet

x

 

Structuurvisie

x

 

Bestemmingsplan

x

 

Exploitatieplan

x

 

2.2 Privaatrecht

Op het gebied van het privaatrecht is het college van burgemeester en wethouders bevoegd om te besluiten tot privaatrechtelijke rechtshandelingen [9]. Het college dient echter de raad vooraf inlichtingen te verschaffen over de uitoefening van deze bevoegdheid indien de raad daarom verzoekt of indien de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. In het laatste geval neemt het college niet eerder een besluit dan nadat de raad in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen aan het college kenbaar te maken [10].

Veel gemeentebesturen worstelen met de uitleg van het begrip “ingrijpende gevolgen”. Wanneer zijn de gevolgen van een bepaald besluit dusdanig ingrijpend voor de gemeente dat de raad erover geïnformeerd moet worden? In Uithoorn wordt de raad in ieder geval geïnformeerd en in de gelegenheid gesteld om wensen en bedenkingen te uiten in de situaties zoals beschreven in artikel 9, vierde lid van de Financiële Verordening gemeente Uithoorn. Hierin is bepaald dat het college de raad vooraf informeert over een besluit en niet eerder het besluit neemt dan nadat de raad in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen voor zover het betreft niet bij begroting vastgestelde verplichtingen inzake:

  • a.

    investeringen groter dan € 1.000.000;

  • b.

    aankoop en verkoop van goederen en diensten groter dan het bedrag genoemd in artikel 7 lid b van de Richtlijn 2004/18/EG [11];

  • c.

    het verstrekken van leningen, waarborgen en garanties groter dan het bedrag genoemd in artikel 7 lid b van de Richtlijn 2004/18/EG [11];

  • d.

    structurele verplichtingen aangaan van groter dan het bedrag genoemd in artikel 7 lid b van de Richtlijn 2004/18/EG [11].

Vanuit de gedachte dat de raad de bevoegdheid heeft om een exploitatieplan vast te stellen [12] dan wel te besluiten om géén exploitatieplan vast te stellen aangezien het verhaal van de kosten anderszins verzekerd is, wordt de raad tevens vooraf geïnformeerd over het besluit tot het aangaan van een grondexploitatieovereenkomst en neemt het college het besluit niet eerder dan nadat de raad in de gelegenheid is gesteld om zijn wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Om efficiënt en slagvaardig te kunnen handelen zal de raad gedurende drie weken na verzending van het ontwerpbesluit de gelegenheid krijgen om zijn wensen en bedenkingen te uiten. Indien niet binnen deze periode door de raad wordt gereageerd, wordt de raad geacht ermee te hebben ingestemd.

Ten aanzien van de overige besluiten tot privaatrechtelijke rechtshandelingen binnen het grondbeleid, behoudens de handelingen in artikel 160, tweede lid van de Gemeentewet (zie hierna), maakt het college steeds een zorgvuldige afweging over de mogelijke impact van een besluit. Hierbij zal het college rekening houden met de actieve informatieplicht en een besluit zo nodig ter kennisname aan de raad sturen.

Het college van burgemeester en wethouders is voorts bevoegd om te besluiten namens de gemeente rechtsgedingen, bezwaarprocedures of administratief beroepsprocedures te voeren of handelingen ter voorbereiding daarop te verrichten, tenzij de raad, voor zover het de raad aangaat, in voorkomende gevallen anders beslist [13].

Verder is het college slechts bevoegd om te besluiten tot de oprichting van en de deelneming in stichtingen, maatschappen, vennootschappen, verenigingen, coöperaties en onderlinge waarborgmaatschappijen, indien het essentieel is voor de behartiging van het daarmee te dienen openbaar belang. Het betreffende besluit wordt niet eerder genomen dan nadat de raad een ontwerpbesluit is toegezonden en in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen. Een dergelijk besluit dient tevens ter goedkeuring aan Gedeputeerde Staten te worden voorgelegd [14]. De goedkeuring kan slechts worden onthouden wegens strijd met het recht of het algemeen belang [15]. Een voorbeeld uit de praktijk hiervan is de deelname van de gemeente in de besloten vennootschap Green Park Aalsmeer. Ten slotte vertegenwoordigt de burgemeester de gemeente in en buiten rechte, maar zij kan deze bevoegdheid opdragen aan een door haar aan te wijzen persoon [16].

In de onderstaande tabel 2 wordt een overzicht gegeven van de verdeling van de privaatrechtelijke taken en bevoegdheden.

Tabel 2: Overzicht privaatrechtelijke taken en bevoegdheden gemeentebestuur

Tabel 2: Overzicht privaatrechtelijke taken en bevoegdheden gemeentebestuur

 

 

 

Raad

B&W

Burgemeester

Actieve informatieplicht

Controlerende rol

X (plicht raad te informeren)

 

Privaatrechtelijke rechtshandelingen zónder ingrijpende gevolgen voor de gemeente

 

X

 

Privaatrechtelijke rechtshandelingen mét ingrijpende gevolgen voor de gemeente

Uiten wensen en bedenkingen

X (niet eerder dan de raad te hebben gehoord)

 

Vaststelling algemene verkoopvoorwaarden

 

X

 

Voorbereiden van een besluit tot voeren van gerechtelijke procedures

Kan anders besluiten

X (tenzij raad anders besluit)

 

Besluit tot deelneming in privaatrechtelijke rechtspersonen

Uiten wensen en bedenkingen

X (niet eerder dan de raad te hebben gehoord)

 

Vertegenwoordiging in en buiten rechte

X

 

X

Machtiging vertegenwoordigingsbevoegdheid

X

 

X

3. Vormen van grondbeleid, van actief tot passief

De gemeente Uithoorn voert een strategisch grondbeleid waarbij van geval tot geval een keuze wordt gemaakt tussen een actieve en een passieve grondpolitiek.

De risico’s van een bepaalde vorm van grondpolitiek wordt voorafgaand aan de definitieve keuze in een bepaalde situatie in een risico-analyse onderzocht.

Een actieve grondpolitiek wordt, indien gewenst, toegepast ter uitvoering van of gekoppeld aan een ontwikkeling uit de Structuurvisie, een bestemmingsplan of een ander sectoraal beleidsdocument.

Indien uit de risico-analyse blijkt dat de risico’s van een actieve grondpolitiek niet in verhouding staan tot de opbrengsten, voert de gemeente een passieve grondpolitiek, net als in het geval een particuliere grondeigenaar een beroep doet op zelfrealisatie.

Op welke wijze wil de gemeente zich op de grondmarkt profileren? Hoe denkt de gemeente het grondbeleid als middel in te zetten om haar doelstellingen te kunnen verwezenlijken? Voert de gemeente hiervoor een actieve of een passieve [17] grondpolitiek? Deze vragen staan centraal in het bepalen van de strategische visie op het grondbeleid.

3.1 Achtergrondinformatie

Met een actief grondbeleid wordt bedoeld dat de gemeente de grondexploitatie van een locatie van A tot en met Z, van bouwgrondexploitatie [18] tot en met vastgoedexploitatie [19], zelfstandig oppakt en uitvoert. Het voornaamste voordeel van een actief grondbeleid is dat de gemeente optimaal kan sturen op de grondmarkt om te komen tot de realisering van haar (sectorale) doelstellingen zoals onder andere neergelegd in de Structuurvisie en de bestemmingsplannen. Een actief grondbeleid heeft echter als nadeel dat de (financiële) risico’s volledig voor rekening van de gemeente komen. Daarentegen zijn alle voordelen (zoals de inkomsten) in dit geval ook volledig voor de gemeente.

Een passief grondbeleid voert de gemeente wanneer zij de grondexploitatie van een gebied volledig overlaat aan de markt en hooguit haar publiekrechtelijke taken (zoals het opstellen van de planologische kaders) vervult. De (financiële) risico’s zijn met een passief grondbeleid minimaal, hooguit loopt de gemeente een financieel risico bij het kostenverhaal. In het laatste geval is het mogelijk dat de gemeente in een kostenverhaalovereenkomst of exploitatieplan een miscalculatie maakt terwijl het niet toegestaan is om dit later te herstellen. De gemeente levert echter bij een passief grondbeleid wel een deel van haar sturingsmogelijkheden in.

Tot voor kort kon hieraan worden toegevoegd dat de gemeente de regie bij de realisering van een bestemming uit handen gaf ten gunste van de markt. De gemeente had te weinig mogelijkheden om daadwerkelijk te kunnen sturen op de uitvoering van het bestemmingsplan. Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de vereenvoudiging van de Wet voorkeursrecht gemeenten en de Onteigeningswet heeft de gemeente evenwel meer sturingsmogelijkheden gekregen [20].

3.2 Beleidskader

De afgelopen vijftien jaar hebben de gemeenten een achterstand opgelopen ten opzichte van de marktpartijen in specifieke kennis en ervaring. Met name relatief kleine gemeenten hebben simpelweg niet de mogelijkheden qua capaciteit, specifieke kennis en ervaring om deze achterstand te kunnen inlopen. Hiermee lijkt de gemeente bij voorbaat veroordeeld tot een passief grondbeleid. De bestaande en nieuwe c.q. gewijzigde wet- en regelgeving bieden de gemeente echter mogelijkheden om haar doelstellingen desondanks te kunnen realiseren. Daarbij is het niet altijd van belang om zelf de grond in handen te hebben. Grondbezit geeft de gemeente evenwel de gelegenheid om optimaal regie te voeren op de ontwikkeling van een gebied. De gemeente zal daarom alert moeten zijn op kansen om een actieve grondpolitiek te voeren. Om de (financiële) risico’s van een actief grondbeleid te kunnen minimaliseren zal de gemeentelijke organisatie hiervoor adequaat moeten zijn toegerust [21].

Om redenen van transparantie, regievoering en het beperken van de risico’s is het van belang om de kaders te schetsen waarbinnen de gemeente haar vorm van grondbeleid zal voeren.

Actief

De gemeente Uithoorn past een actieve grondpolitiek toe indien het past binnen of gekoppeld is aan ontwikkelingen, zoals weergegeven in de Structuurvisie dan wel een bestemmingsplan of een ander sectoraal beleidsdocument, en het wenselijk dan wel noodzakelijk is voor het realiseren van de doelstellingen van de betreffende ontwikkeling. De gemeente kan er daarbij na de verwerving van de benodigde gronden voor kiezen om een bestemming volledig zelf te realiseren of in samenwerking met andere private of publieke partijen. Voor een actief grondbeleid geldt in belangrijke mate als voorwaarde dat de organisatie die het moet uitvoeren het vereiste kennisniveau en de noodzakelijke capaciteit heeft.

Ook om andere redenen dan het voeren van regie kan het toepassen van een actieve grondpolitiek de doelen van de gemeente dienen. Bijvoorbeeld in situaties waarbij de marktpartijen niet geïnteresseerd zijn om te investeren in een bepaalde ontwikkeling, zoals bij maatschappelijke functies, of om een signaal naar de markt af te geven dat de gemeente bereid is het risico te nemen waardoor private partijen wellicht ook zullen investeren dan wel om speculatieve aankopen te voorkomen. De aankopen van de panden aan de Raadhuisstraat en Prinses Irenelaan in het dorpscentrum zijn een voorbeeld van de twee laatstgenoemde situaties. De keuze voor de instrumenten voor verwerving, beheer en/of uitgifte is daarbij afhankelijk van de context waarbinnen de transactie plaatsvindt en zal per situatie worden afgewogen [22].

Passief

De kaders voor een passief grondbeleid zijn minder complex omdat de gemeente hierbij de initiatieven van de markt voor de realisering van een bepaalde bestemming afwacht en zich beperkt tot activiteiten ten aanzien van de planologische procedure en het kostenverhaal.

Een passieve grondpolitiek zal met name worden toegepast indien hiermee de gemeentelijke doelstellingen ook kunnen worden gehaald, met name indien de risico’s van een actieve grondpolitiek niet in verhouding staan tot de opbrengsten. Ook in het geval een particuliere grondeigenaar de (toegedachte) bestemming zelf wil realiseren, voert de gemeente, weliswaar noodgedwongen, een passieve grondpolitiek [23]. Binnen de huidige wet- en regelgeving is het ook met een passieve grondpolitiek mogelijk om, afhankelijk van de bestemming, tot op zekere hoogte regie te voeren over de realisering van een bepaalde bestemming.

Strategisch grondbeleid

De gemeente Uithoorn spreekt op voorhand geen voorkeur uit voor een actief dan wel passief grondbeleid, maar laat de vorm van grondbeleid afhangen van de voorgestane ontwikkeling, bestemming, doelstelling of strategie waarbij de gemeente de regie voert over de (ruimtelijke) ontwikkeling van haar grondgebied. In het kader van deze beleidsnota spreken we daarom van een strategisch grondbeleid.

In het kader van de risicobeheersing zullen de risico’s van een bepaalde keuze voor een vorm van grondbeleid vooraf door het college via een (vertrouwelijke) risico-analyse in kaart worden gebracht. In de risico-analyse komen in ieder geval zaken aan de orde als de relatie met deze beleidsnotitie, een globale kosten-batenanalyse, een gedetailleerde beschrijving van de risico’s en de (voor)financiering [24].

Aangezien de raad voor de keuze van de vorm van grondbeleid en de te gebruiken grondinstrumenten vooraf de kaders heeft bepaald door vaststelling van deze beleidsnotitie, de begroting en jaarstukken, de Structuurvisie en de sectorale beleidsplannen, ligt de bevoegdheid voor de uiteindelijke keuze van een vorm van grondpolitiek bij het college van burgemeester en wethouders. Uiteraard dient het college verantwoording af te leggen aan de raad over de uitvoering van het grondbeleid via de daarvoor geëigende planning- en controlproducten, zoals de begroting en jaarstukken, de bestuurlijke voortgangsrapportages en de jaarlijkse (vertrouwelijke) actualisering van de bouwgrondexploitatie, maar ook bij de (gewijzigde) vaststelling van de Structuurvisie en/of de sectorale beleidsplannen.

4. Instrumenten grondbeleid

De gemeente staat een aantal publiek- en privaatrechtelijke instrumenten ter beschikking om uitvoering te geven aan haar grondbeleid. Deze instrumenten zijn onder te verdelen in instrumenten ten behoeve van verwerving, beheer en uitgifte.

4.1 Verwerving

Bij verwerving stelt het college voor aanvang een verwervingsstrategie op. De verwervingsstrategie zal vóór de besluitvorming in vertrouwelijkheid voor wensen en bedenkingen aan de raad worden gestuurd.

Naar aanleiding van het hiervoor vastgestelde beleidskader voor strategisch grondbeleid is het verwervingsbeleid uitsluitend gericht op reguliere dan wel anticiperende verwerving en, vanwege de bijbehorende risico’s, niet op strategische verwerving.

Ter verwerving van gronden maakt de gemeente gebruik van de instrumenten van vestiging van een voorkeursrecht (Wvg), minnelijke verwerving en onteigening. De voorkeur van de gemeente gaat daarbij uit naar minnelijke verwerving, maar de overige instrumenten worden zo nodig toegepast.

4.1.1 Achtergrondinformatie

In de literatuur worden drie vormen van verwerving onderscheiden: regulier, anticiperend en strategisch [25]. Bij reguliere verwerving is er een concreet ruimtelijke en financieel kader aanwezig op basis waarvan verwerving plaatsvindt, bij anticiperend verwerven is er slechts een globaal ruimtelijk kader aanwezig en bij strategisch verwerven is er zelfs geen ruimtelijk kader aanwezig maar wordt verworven op basis van verwachtingen ten aanzien van een toekomstige (her)ontwikkeling. De laatstgenoemde vorm van verwerving brengt uitdrukkelijk meer (financiële) risico’s met zich mee dan de overige vormen van verwerving omdat onzeker is welk doel hiermee kan worden bereikt en of de kosten van verwerving wel zullen worden terugverdiend. Om deze reden vraagt het meer deskundigheid van de gemeentelijke organisatie, met name voor het inschatten van de risico’s.

Er zijn feitelijk drie instrumenten die voor de verwerving van gronden kunnen worden ingezet. Dat zijn minnelijke verwerving, de inzet van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en onteigening.

In tegenstelling tot minnelijke verwerving worden de vestiging van het voorkeursrecht en onteigening door velen gezien als een onredelijke beperking van het eigendomsrecht. Beide verwervingsinstrumenten kunnen echter van groot belang zijn voor de realisering van een bestemmingsplan.

De vestiging van een voorkeursrecht betekent niet meer of minder dan dat een eigenaar van (of beperkt gerechtigde tot) een perceel niet tot verkoop mag overgaan dan nadat het betreffende perceel (of het beperkte recht) aan de gemeente is aangeboden. De eigenaar bepaalt vervolgens zelf of hij het perceel te koop aanbiedt, het moment waarop hij het perceel aan de gemeente te koop aanbiedt en de prijs waarvoor hij het aanbiedt. De gemeente op haar beurt kan altijd nog van de aankoop afzien.

Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening heeft de wetgever de Wvg vereenvoudigd. Er resteren nog slechts twee vestigingsmomenten, de voorlopige aanwijzing door het college [26] en de aanwijzing door de raad [27], waarbij de gemeente wel verplicht is steeds tijdig de benodigde ruimtelijke plannen vast te stellen.

De wettelijke basis voor onteigening is neergelegd in de Grondwet. In artikel 14 is bepaald dat onteigening alleen kan plaatsvinden in het algemeen belang en tegen vooraf verzekerde schadeloosstelling. De schadeloosstelling dient een volledige vergoeding van de schade te zijn [28]. De wijze en de grondslagen waarop de onteigening kan plaatsvinden zijn verder uitgewerkt in de Onteigeningswet.

De gemeente moet aantonen dat zij minnelijke en redelijke verwervingspogingen heeft ondernomen alvorens een onteigeningsbesluit te nemen. Er moet dus een absolute noodzaak zijn om het instrument van onteigening toe te mogen passen. Met de noodzaak wordt ook gedoeld op de situatie dat zonder de onteigening de bestemming niet gerealiseerd kan worden. De grondeigenaar kan daarbij een beroep doen op zelfrealisatie. De eigenaar geeft hiermee aan bereid en in staat te zijn de bestemming zelfstandig te realiseren.

Wvg en onteigening zijn kortom met de nodige waarborgen omkleed om ervoor te zorgen dat de beperking van het eigendomsrecht binnen de grenzen van de redelijkheid en billijkheid valt. De grondeigenaar hoeft hierdoor niet per definitie nadeliger af te zijn dan wanneer hij de grond op minnelijke wijze zou verkopen.

4.1.2 Beleidskader

Bij grootschalige (bouw)projecten waarbij de gemeente een actief grondbeleid voert zal in een vroegtijdig stadium een verwervingsstrategie worden opgesteld om de speculatieve aankopen door de markt tegen te gaan. Bijvoorbeeld al bij het opstellen van (het uitvoeringsprogramma bij) de Structuurvisie zal een keuze moeten worden gemaakt tussen het voeren van een actief of passief grondbeleid op de desbetreffende locaties. Gelet op de onderhandelingspositie van de gemeente zal er vertrouwelijk moeten worden omgegaan met een verwervingsstrategie.

In een verwervingsstrategie zal in ieder geval aandacht worden besteed aan een gegevensinventarisatie, de keuze voor het toepassen van de verwervingsinstrumenten, een globale taxatie, een planning en een risico-analyse (juridische en financiële risico’s).

De verwervingsstrategie zal voor het uitbrengen van wensen en bedenkingen tijdig aan de raad worden toegestuurd. Bij voorkeur wordt de verwervingsstrategie gelijktijdig vastgesteld met (het uitvoeringsprogramma van) de/het betreffende sectorale beleidsvisie/-plan. Hiermee worden mogelijk speculatieve aankopen door de markt voorkomen. Na vaststelling van de verwervingsstrategie volgt in principe een taxatie naar de onteigeningswaarde [29] van de te verwerven objecten. De reden dat getaxeerd wordt naar de onteigeningswaarde is omdat minnelijke verwerving vaak de eerste noodzakelijke stap is voor een onteigeningsprocedure.

Naar aanleiding van het hiervoor vastgestelde beleidskader voor strategisch grondbeleid is het verwervingsbeleid uitsluitend gericht op reguliere dan wel anticiperende verwerving en, gelet op de risico’s, niet op strategische verwerving.

Wet voorkeursrecht gemeenten

Door de vestiging van een voorkeursrecht kan worden voorkomen dat een perceel dat van belang is voor de uitvoering van het bestemmingsplan in handen valt van speculanten waardoor de ontwikkeling vertraging oploopt of de winst wordt afgeroomd die van oorsprong ten goede zou komen aan de gemeente. Dit instrument is voor de gemeente daarom van belang omdat het haar de kans geeft om in een bepaald plangebied grond te verwerven waardoor de gemeente de regierol optimaal kan vervullen. Hiervoor is het noodzakelijk om in een vroegtijdig stadium over te gaan tot vestiging van een voorkeursrecht.

Het college zal de raad in beslotenheid informeren over een voorgenomen besluit tot een aanwijzing in de zin van de Wvg. Op deze wijze wordt de raad reeds aan het begin van het proces van de ontwikkeling erbij betrokken en ontstaat draagvlak binnen het bestuur.

Minnelijke verwerving

Gedurende de verwerving zal steeds gepoogd worden om de benodigde gronden minnelijk te verwerven. Deze methode van verwerving is het minst controversieel omdat er sprake is van volledige wilsovereenstemming tussen de betrokken partijen. De voorkeur van de gemeente gaat er dan ook naar uit om gronden op minnelijke wijze, op basis van vrijwilligheid, te verwerven. Vestiging van een voorkeursrecht of de start van de onteigeningsprocedure betekent niet dat minnelijke verwerving is uitgesloten. Integendeel, in een onteigeningsprocedure is het zelfs een verplichting.

Onteigening

De onteigeningsprocedure heeft een lange doorlooptijd [30]. Als gevolg hiervan komt het meestal niet tot onteigening, maar komen de gemeente en de grondeigenaar er tussentijds minnelijk uit. De onteigening fungeert dan als stok achter de deur. Het is echter zaak om de onteigeningsprocedure niet te laat te starten opdat, indien een onteigening onontkoombaar is, er geen onnodige vertraging in de realisatie van de bestemming optreedt. Om speculatieve aankoop door de markt te voorkomen wordt het onteigeningsinstrument veelal gebruikt in combinatie met een eerder gevestigd voorkeursrecht op grond van de Wvg. In de eerdergenoemde verwervingsstrategie zal daarom nadrukkelijk aandacht moeten worden besteed aan dit aspect.

4.2 Beheer

Bij de vaststelling van een verwervingsstrategie wordt rekening gehouden met de strategische keuze voor het toepassen van beheer, en zo ja welke vorm van beheer.

4.2.1 Achtergrondinformatie

Met beheer wordt in het kader van deze nota beheer in de meest brede zin van het woord bedoeld. Vaak wordt met beheer slechts op kortstondige beheer- en onderhoudssituaties gedoeld, maar beheer is, zoals hierna wordt toegelicht, een breder begrip.

Er kan bij beheer onderscheid worden gemaakt tussen tijdelijk en permanent beheer. Met tijdelijk beheer wordt bedoeld het beheer van onroerende zaken om deze exploitabel (bouwrijp) te maken en deze op relatief korte termijn weer uit te geven. Gedacht moet hierbij worden aan het verpachten of verhuren van in een vroegtijdig stadium verworven gronden en/of opstallen in afwachting van de verwerving van de andere benodigde gronden voordat met de sloop c.q. het bouwrijp maken wordt begonnen.

Bij permanent beheer moet worden gedacht aan langdurig beheer van onroerend goed ten behoeve van een vooraf bekend doel waarbij de gemeente heeft besloten om het onroerend goed in principe niet af te stoten. Kenmerkend voor permanent beheer is dat een onroerend goed weliswaar juridisch eigendom blijft van de gemeente, en daardoor de mogelijkheid blijft bestaan dat het onroerend goed in de toekomst weer terug komt naar de gemeente, maar voor een langdurige periode in beheer bij derden wordt gebracht voor een vooraf bepaald specifieke doel. Voorbeelden van onroerend goed in permanent beheer zijn gronden en gebouwen ten behoeve van onderwijshuisvesting, gymzalen, gemeentehuis, gemeentewerf en andere maatschappelijke voorzieningen.

4.2.2 Beleidskader

Enerzijds kan het van belang zijn om onroerende zaken slechts kortstondig in beheer te houden om onnodige renteverliezen (op de boekwaarde) te voorkomen, anderzijds kan er sprake zijn van een situatie waarop permanent beheer van toepassing is. Het beheer van gronden en opstallen vergt in ieder geval een strategische keuze. Beheer is daarom tevens een aandachtspunt bij de vaststelling van een verwervingsstrategie. Het beleid met betrekking tot permanent beheer wordt besproken en toegelicht in de Nota Accommodatiebeleid.

De gemeente heeft verschillende (privaatrechtelijke) beheerinstrumenten tot haar beschikking, zoals huur-, pacht-, opstal- en bruikleenovereenkomsten. Erfpacht wordt door de gemeente voornamelijk gezien als een beheerinstrument, ondanks het feit dat het in het algemeen als een vorm van uitgifte wordt beschouwd [31].

De gemeente heeft thans nog ongeveer 20 woningen in bezit [32]. Deze woningen zijn in beheer bij Woongroep Holland en worden onderverdeeld in strategisch en niet-strategisch woningbezit. De gemeente heeft besloten om in ieder geval het niet-strategische woningbezit af te stoten. Het strategische woningbezit houdt zij in eigendom en blijft in beheer bij Woongroep Holland dan wel een andere beheerder.

4.3 Uitgifte

De gemeente ziet verkoop als voornaamste vorm van uitgifte. Uitgifte in erfpacht wordt met name toegepast in situaties van beheer en onderhoud. In het kader van de prestatieafspraken zal tussen de gemeente Uithoorn en de Stichting Woongroep Holland worden bezien in hoeverre Maatschappelijk gebonden eigendom toepasbaar is in de Uithoornse woningvoorraad.

Particulier opdrachtgeverschap voor jongeren- en ouderenwoningen wordt gestimuleerd waarbij de mogelijkheden in de Wet ruimtelijke ordening zullen worden benut.

4.3.1 Achtergrondinformatie

Uitgifte is normaal gesproken het sluitstuk van de gemeentelijke planexploitatie waarbij de gemeente de (bouwrijpe) grond tegen een minimaal kostendekkende, marktconforme prijs afstoot. De gemeente heeft daarvoor verschillende instrumenten tot haar beschikking waaronder verkoop, erfpacht, ruiling en appartementsrechten. Aangezien ruiling en uitgifte in appartementsrechten grotendeels overeenkomen met verkoop, wordt hierna ingegaan op de instrumenten verkoop en erfpacht. Ook wordt nader ingegaan op particulier opdrachtgeverschap, als bijzondere vorm van uitgifte.

4.3.2 Verkoop

Achtergrondinformatie

Verkoop of eigendomsoverdracht is bij de exploitatie van een gebied de meest voorkomende wijze van uitgifte. Verkoop heeft als voordeel dat de gemeente in beginsel bij de levering onmiddellijk de economische tegenwaarde van de grond ontvangt, in tegenstelling tot erfpacht. Het nadeel is echter dat na de levering van de (bouwrijpe) grond de gemeente nog beperkt grip heeft op de verdere ontwikkeling, doordat de gemeente nog slechts gebruik kan maken van bijvoorbeeld de publiekrechtelijke (bestemmingsplan) en privaatrechtelijke (erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen in de koopovereenkomst) instrumenten. Met de inwerkingtreding van de Grondexploitatiewet heeft de gemeente echter een nieuw publiekrechtelijk instrument in handen gekregen, het exploitatieplan [33], waardoor het eerdergenoemde nadeel is verkleind.

Een bijzondere vorm van eigendomsoverdracht van is ‘Maatschappelijk gebonden eigendom’ (MGE), welke geldt voor nieuwbouwwoningen waarbij de woning en ondergrond door de corporatie, ontwikkelaar of gemeente met een korting op de marktprijs wordt verkocht. In ruil daarvoor krijgt de verkoper het recht op terugkoop waarna de verkoper en de koper delen in de winst (of verlies) van een eventuele doorverkoop. MGE, of varianten daarop, is vooral een instrument dat door woningcorporaties wordt toegepast. Zij zien dit als behorend tot hun kerntaak en hebben hun organisatie hierop afgestemd. De Stichting Woongroep Holland hanteert reeds een variant op MGE genaamd ‘Koopgarant’.

Beleidskader

Verkoop is voor de gemeente het voornaamste instrument voor uitgifte. Verder zal in het kader van de prestatieafspraken tussen de gemeente Uithoorn en de Stichting Woongroep Holland worden bezien in hoeverre MGE met succes toepasbaar is in de Uithoornse woningvoorraad.

4.3.3 Erfpacht

Achtergrondinformatie

Erfpacht is een zakelijk recht en stelt de erfpachter in staat om, in beginsel vrijelijk over het onroerend goed te beschikken, als ware hij eigenaar, bijvoorbeeld door dat over te dragen of met hypotheek te belasten [34]. Hiertegenover staat een bepaalde vergoeding, ook wel canon genoemd, die na verloop kan worden aangepast zodat deze marktconform blijft.

Uitgifte in erfpacht kan worden verdeeld in overeenkomsten voor bepaalde tijd (lang- of kortlopend) en onbepaalde tijd (ook wel eeuwigdurend genoemd). Voordelen van erfpacht zijn dat de grond na beëindiging van de overeenkomst in beginsel weer ter beschikking van de gemeente komt en dat het een waardevaste inkomstenbron is. Nadeel is echter dat de structurele uitgifte in erfpacht een zeer arbeidsintensief proces is. Het structureel toepassen van erfpachtconstructies ziet men dan ook vooral in de grote steden (Amsterdam, Den Haag, Utrecht) waar men vanuit de historie veel met erfpacht heeft gewerkt en men er dus de capaciteit, kennis en ervaring voor heeft.

Beleidskader

Het wordt niet uitgesloten dat in Uithoorn gebruik zal worden gemaakt van erfpacht, eventueel in combinatie met andere vormen van uitgifte, maar vooralsnog zal de gemeente dit instrument met name toepassen bij beheersituaties [35].

4.3.4 Particulier opdrachtgeverschap

Achtergrondinformatie

Het kabinet heeft particulier opdrachtgeverschap als volgt omschreven: “de situatie dat de burger of een groep burgers – in dat laatste geval georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk – volledige juridische zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de woning.” [36] Het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijk Ordening en Milieu (VROM) onderscheidt daarbij drie vormen van particulier opdrachtgeverschap, te weten traditionele bouw, catalogusbouw en collectieve bouw [37].

Het Rijk is al langer voorstander van meer gedifferentieerde individuele bouw, maar constateerde tegelijkertijd dat de gemeente weinig mogelijkheden had om particulier opdrachtgeverschap af te dwingen. Met de inwerkingtreding van de Grondexploitatiewet (Grexwet) wil het Rijk hier verandering in aanbrengen. In een exploitatieplan kunnen gemeenten voortaan regels omtrent bepaalde woningbouwcategorieën [38] worden opgenomen waaronder particulier opdrachtgeverschap [39].

Beleidskader

In het Coalitieakkoord is reeds onder het prestatieveld “Aantrekkelijke kwaliteit van woningen” opgenomen dat particulier opdrachtgeverschap voor jongeren- en ouderenwoningen wordt gestimuleerd. Met de komst van de Grexwet heeft de gemeente meer mogelijkheden gekregen om deze afspraak ook waar te kunnen maken.

4.4 Openbaar groen

In 1999 heeft de gemeenteraad het beleid voor de uitgifte van openbaar groen vastgesteld. Dit beleid is vervolgens in 2003 en nogmaals in 2007 geëvalueerd. In de loop der jaren is stelselmatig het voor uitgifte in aanmerking komend openbaar groen verkocht dan wel in bruikleen gegeven aan particulieren of buurtbeheer. Voorafgaand aan de uitgifte waren de niet langer functionele stroken openbaar groen letterlijk in kaart gebracht. Deze kaarten zijn tegelijk vastgesteld met het beleidskader. Na de laatste evaluatie is het uitvoeringstraject hiervan afgesloten. De nog resterende niet functionele stroken openbaar groen blijven beschikbaar voor uitgifte, maar zullen niet langer actief worden aangeboden.

Uit het bovenstaande blijkt dat het beleid inzake de uitgifte van openbaar groen separaat van het algemene grondbeleid is vastgesteld. Het is echter uit het oogpunt van transparantie en overzichtelijkheid onwenselijk om het grondbeleid versnipperd vast te stellen. De onderhavige beleidsnotitie is daarom een integrale weergave van het gemeentelijk grond(prijs)beleid, inclusief het uitgiftebeleid voor openbaar groen. Hetzelfde geldt uiteraard dan ook voor toekomstige evaluaties van het grondbeleid.

5. Kostenverhaal

5.1 Grondexploitatiewet

De gemeente heeft een voorkeur voor het sluiten van een anterieure overeenkomst over grondexploitatie boven het vaststellen van een exploitatieplan. Het exploitatieplan ziet zij desondanks als een belangrijke stok achter de deur die wordt ingezet als de situatie er om vraagt. Ook na vaststelling van een exploitatieplan is de gemeente bereid om een posterieure overeenkomst over grondexploitatie te sluiten in voorkomende gevallen.

De keuze voor een overeenkomst over grondexploitatie (gronduitgifte, bouwclaim, concessie of PPS) wordt in belangrijke mate bepaald door de houding van de gemeente, (actieve of passieve grondpolitiek) ten aanzien van de te ontwikkelen locatie en de specifieke kenmerken van de locatie.

5.1.1 Achtergrondinformatie

Met de komst van de Grondexploitatiewet (Grexwet) als onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) [40] en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) [41] is naar verwachting een einde gekomen aan de tekortkomingen van het oude systeem van kostenverhaal, in de vorm van de exploitatieverordening [42] en de baatbelasting [43]. Met baatbelasting kon immers maar een deel van de kosten worden verhaald, terwijl de exploitatieovereenkomst op grond van de exploitatieverordening vaak tot langdurige onderhandelingen leidde en tekortschoot doordat zogenaamde free-riders [44] gevrijwaard konden blijven. Ook ontbrak bij particuliere grondexploitatie de mogelijkheid tot verevening om onrendabele onderdelen van een plan te kunnen realiseren en de mogelijkheid om via een publiekrechtelijk instrument locatie-eisen [45] en regels omtrent woningbouwcategorieën te stellen. Kortom, de gemeente kon onvoldoende de regie voeren over een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling en er kwam ook geen volledig kostenverhaal tot stand. De Grexwet komt aan de wens om de geconstateerde tekortkomingen van de oude systematiek weg te nemen tegemoet.

Exploitatieplan

In de nieuwe systematiek is de gemeente verplicht om tegelijk met de vaststelling van het bestemmingsplan, wijzigingsplan, beheersverordening of projectbesluit [46] een exploitatieplan vast te stellen voor bouwmogelijkheden in het bestemmingsplan [47], tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. In overleg met de VNG en de Neprom [48] is een limitatieve opsomming gemaakt van de te verhalen kosten in een exploitatieplan [49]. Voor deze kosten gelden als criteria dat ze slechts in een exploitatieplan naar evenredigheid (proportionaliteit) kunnen worden verhaald als het exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft en welke kosten toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan [50].

Het exploitatieplan wordt geschreven vanuit de fictie dat de gemeente het gehele exploitatiegebied zelf zal realiseren, zelfs al heeft zij de grond niet in handen. Naast de te verhalen kosten kan de gemeente in een exploitatieplan ook locatie-eisen opnemen met betrekking tot de fasering van de uitvoering en de koppeling van bepaalde onderdelen van het bouwplan, de inrichting van de openbare ruimte, de nutsvoorzieningen en het bouwrijp maken [51]. Daarnaast kan de gemeente regels stellen met betrekking tot de woningbouwcategorieën, zoals de aanwijzing van het aantal en de situering van sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en percelen voor particulier opdrachtgeverschap [52].

Bij het indienen van de bouwaanvraag zal deze niet alleen worden getoetst aan het bestemmingsplan, maar ook aan het exploitatieplan. Bij de afgifte van de bouwvergunning ontvangt de aanvrager tegelijkertijd een rekening ter hoogte van de exploitatiebijdrage.

Met het exploitatieplan heeft de gemeente een publiekrechtelijk instrument in handen gekregen waarmee zij de regie kan voeren en tot een volledig kostenverhaal kan komen, ook bij het voeren van een passieve grondpolitiek.

Anterieure overeenkomst

De gemeente is zoals gezegd niet verplicht om een exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is [53]. Hiermee biedt de wetgever de gemeente en de grondeigenaren de gelegenheid om een overeenkomst te sluiten over onder andere de te verhalen kosten en de bijkomende locatie-eisen voordat eventueel een exploitatieplan wordt vastgesteld. Desondanks kan het voorkomen dat de gemeente en de particuliere eigenaar niet volledig overeenstemming hebben kunnen bereiken over bijvoorbeeld de fasering, locatie-eisen of woningbouwcategorieën. In dat geval zouden deze zaken nog in een exploitatieplan kunnen worden opgenomen. De laatstgenoemde optie geldt overigens niet voor de exploitatiebijdrage.

De gemeente heeft de keuze uit een aantal overeenkomsten waarin zij de afspraken met een eigenaar kan vastleggen [54]. De overeenkomsten over grondexploitatie die worden afgesloten vóór de vaststelling van een exploitatieplan worden aangeduid als anterieure overeenkomsten. Deze overeenkomsten vallen onder het beginsel van contractsvrijheid, behoudens de beperkingen die voortvloeien uit wet- en regelgeving [55]. Een aantal beperkingen zoals die specifiek gelden voor een exploitatieplan, gelden hierdoor niet voor een overeenkomst over grondexploitatie. Bijvoorbeeld de criteria om de kosten te kunnen verhalen (profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit) gelden niet voor de kosten in een overeenkomst over grondexploitatie, sowieso geldt de limitatieve opsomming van de te verhalen kosten uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) niet voor een overeenkomst over grondexploitatie. Voorts kunnen in een anterieure overeenkomst over grondexploitatie afspraken worden gemaakt over de verevening tussen gebieden in de vorm van een financiële bijdrage aan de ruimtelijke ontwikkeling [56]. Een anterieure overeenkomst heeft dus een aantal voordelen ten opzichte van een exploitatieplan, maar vraagt wel om alertheid bij de onderhandelingen en een bereidwillige ontwikkelaar.

De keuze voor het soort anterieure overeenkomst over grondexploitatie is afhankelijk van de houding van de gemeente ten aanzien van het grondbeleid op een bepaalde locatie. Hierna worden de verschillende overeenkomsten over grondexploitatie toegelicht van actief (gronduitgifteovereenkomst) naar passief grondbeleid (exploitatieovereenkomst). Van belang om op te merken is dat bij een actief grondbeleid het ondernemingsrisico het grootst is, maar daar tegenover staat dat de gemeente met een actief grondbeleid vanuit haar eigendomsrecht het best kan sturen en eventueel opbrengsten kan genereren.

Nader te noemen risico’s zijn het aanbestedings- en staatssteunrisico. Recente jurisprudentie [57] en mededelingen vanuit de Europese Commissie tonen aan dat de wijze waarop in Nederland wordt omgegaan met het gunnen van dergelijke ontwikkelrechten op gespannen voet staat met het Europese aanbestedingsrecht. Hierover is dan ook de nodige discussie en onrust bij de gemeenten ontstaan met als consequentie dat gemeenten vooralsnog voorzichtiger en kritischer zijn geworden bij het gunnen van ontwikkelrechten.

De vrijheid van handelen van gemeenten bij gronduitgiften en het aangaan van publiek-private samenwerking wordt verder beperkt door de regelgeving ten aanzien van (ongeoorloofde) staatssteun. Deze regelgeving stoelt op dezelfde grondslag als het Europese aanbestedingsrecht en wordt daarom vaak in dezelfde adem genoemd. Er is al sprake van staatssteun indien de overheid steun verleent of (een project) met staatsmiddelen bekostigt op zodanige wijze, dat dit ten goede komt aan bepaalde ondernemingen of bepaalde producties en die steun voordeel verschaft aan die ondernemingen die zij niet langs de normale commerciële weg zouden hebben gekregen, een en ander zodanig dat er beïnvloeding optreedt van het handelsverkeer tussen de lidstaten [58].

Gronduitgifteovereenkomst

Bij het voeren van een actief grondbeleid kan de gemeente optimaal sturen op de ontwikkeling van een locatie. Indien de gemeente de grond in een bepaald gebied volledig in handen heeft dan kan zij bij de uitgifte zelf bepalen welke fasering in de uitgifte zal worden gehanteerd, welke locatie-eisen er gelden en welke woningbouwcategorieën er gerealiseerd worden en waar deze gerealiseerd worden. De kosten van verwerving en het bouw- en woonrijp maken kan de gemeente verhalen door ze op te nemen in de gronduitgifteprijs. Door een marktconforme grondprijs te hanteren kan ook winst worden gemaakt. Het (financiële) risico van een grondexploitatie ligt echter ook volledig bij de gemeente. Het een en ander wordt vastgelegd in een zogenaamde gronduitgifteovereenkomst. Een voorbeeld hiervan is de uitgifte van grond ten behoeve van de nieuwbouw in Burgemeester Kootpark en Legmeer-West.

Bouwclaimovereenkomst

In het geval de gemeente slechts een deel van de grond in een te ontwikkelen gebied bezit

dan kan zij met de overige eigenaren in het gebied een zogenaamde bouwclaimovereenkomst sluiten. De (particuliere) grondeigenaren, die de overige gronden in bezit hebben en deze zelf tot realisatie willen brengen, verplichten zich hierin om de gronden tegen een vaste prijs per vierkante meter aan de gemeente over te dragen. In ruil daarvoor maakt de gemeente de gronden bouwrijp en levert de gronden als bouwrijpe kavels terug (bouwclaim). Net als bij een gronduitgifteovereenkomst kan de gemeente de gemaakte kosten in de uitgifteprijs verwerken en kan zij in de overeenkomst afspraken maken over fasering, locatie-eisen en woningbouwcategorieën. Als grondexploitant loopt de gemeente hierbij voor wat betreft het bouwrijp maken het ondernemersrisico. Een bouwclaimovereenkomst wordt onder meer gesloten in de situaties dat de gemeente in een bepaald gebied een actief grondbeleid voorstaat en/of de grondeigendommen van een ontwikkelaar verspreid over het gebied liggen.

PPS-overeenkomst

Uit efficiëntieoverwegingen kan een overheidsinstantie (publiek) besluiten om samen te werken met een of meerdere marktpartijen (privaat) om te komen tot de ontwikkeling van een bepaalde locatie. De partijen zien daarbij een meerwaarde in elkaars aanwezigheid bij de ontwikkeling. De aanleiding voor een samenwerking kan erin zijn gelegen dat één partij meer grond in het plangebied bezit dan de andere partij of dat de overheidsinstelling gebruik wenst te maken van een specifieke expertise van een marktpartij, terwijl de marktpartij de overheidsinstelling nodig heeft voor het nemen van een planologische maatregel. In een PPS-overeenkomst maken de partijen vervolgens afspraken over elkaars inbreng bij de ontwikkeling van de locatie, maar ook over de fasering, de locatie-eisen en de te realiseren woningbouwcategorieën. Wat bijzonder aan deze constructie is, zijn de afspraken die men maakt over de risicoverdeling van de grondexploitatie (winst/verlies). Een voorbeeld waarbij de gemeente en een marktpartij het voornemen hebben geuit om samen te werken op basis van elkaars expertise is de herontwikkeling van het dorpscentrum.

Een vorm van PPS is het joint-venturemodel waarbij de gemeente samen met private partijen een privaatrechtelijke grondexploitatiemaatschappij (GEM) opricht, die het project realiseert. De publieke en private partners verkopen daarbij hun gronden in het plangebied aan de GEM. Eventuele overige gronden verwerft de GEM zelf. De GEM is vervolgens verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijp maken en voor de gronduitgifte. Green Park Aalsmeer is een voorbeeld van een joint-venture waarin de gemeente deelneemt, waarbij de gemeente Uithoorn overigens geen gronden heeft ingebracht maar wel kapitaal.

Concessieovereenkomst

In het concessiemodel hebben de particuliere eigenaren de volledige beschikking over alle gronden in het plangebied en wensen deze ook zelf te ontwikkelen, inclusief het bouw- en woonrijp maken. De gemeente voert een passief grondbeleid en is daarom bereid om hieraan mee te werken zonder dat zij zelf de grond wil verwerven of de gronden bouw- en woonrijp maakt. De gemeente beperkt zich tot het stellen van de (ruimtelijke) randvoorwaarden en kwaliteitseisen voor het realiseren van de bestemming. De partijen kunnen deze taakverdeling en de nadere afspraken (levering grond openbare ruimte, aanbesteding bouw- en woonrijp maken) opnemen in een zogenaamde concessieovereenkomst of ontwikkelingsovereenkomst. Hierin wordt tevens een exploitatiebijdrage afgesproken voor de door de gemeente te maken kosten (onder andere plan- en apparaatskosten, kosten voor directie en toezicht). Het ondernemersrisico ligt bij een concessieovereenkomst volledig bij de ontwikkelaar(s).

Exploitatieovereenkomst

De exploitatieovereenkomst onderscheidt zich van de concessieovereenkomst doordat de gemeente hierbij wel (delen van) de openbare ruimte aanlegt. Naast de overige afspraken over de te ontwikkelen locatie, leggen de gemeente en particuliere grondeigenaar in een exploitatieovereenkomst het kostenverhaal ten aanzien van deze werkzaamheden vast. Net als bij de concessieovereenkomst ligt het ondernemersrisico bij de ontwikkelaar. Een voorbeeld van een exploitatieovereenkomst die na 1 juli 2008 is afgesloten is de exploitatie-overeenkomst Park Krayenhoff.

Posterieure overeenkomst

Na de vaststelling van een exploitatieplan is het voor de gemeente en een particuliere grondeigenaar nog steeds mogelijk om een overeenkomst over grondexploitatie te sluiten. De mate van contractsvrijheid bij een zogenaamde posterieure overeenkomst is echter beperkt. De contractsvrijheid wordt met name beperkt doordat de overeenkomst niet in strijd mag zijn met het exploitatieplan, moet zijn afgestemd op het bestemmingsplan en het voorts niet is toegestaan om zaken in een posterieure overeenkomst op te nemen die ook in het exploitatieplan hadden kunnen worden opgenomen [59]. In de laatste situatie moeten worden gedacht aan locatie-eisen zoals het opnemen van woningbouwcategorieën. Ook is het niet langer mogelijk om in de posterieure overeenkomst een bijdrage aan de ruimtelijke ontwikkeling te vragen of iets regelen over het verhalen van planschade (zelfs niet in een afzonderlijke overeenkomst).

De posterieure overeenkomst is met name bedoeld om het exploitatieplan nader in te kunnen uitwerken. Daarnaast kunnen de gemeente en de particuliere grondeigenaar in een posterieure overeenkomst nadere afspraken maken over zaken die niet in een exploitatieplan geregeld kunnen worden, zoals over de taakverdeling bij de ontwikkeling van het gebied en over de verkoop en levering van de grond voor de openbare ruimte. Hierbij staat de gemeente dezelfde typen overeenkomsten ter beschikking als bij een anterieure overeenkomst.

5.1.2 Beleidskader

Voor het verhalen van de kosten voor de exploitatie van een gebied in het bestemmingsplan en het maken van afspraken over de locatie-eisen, de fasering, het bepalen van de woningbouwcategorieën geeft de gemeente in beginsel de voorkeur aan het sluiten van een anterieure overeenkomst boven het vaststellen van een exploitatieplan. Een anterieure overeenkomst geeft de gemeente meer mogelijkheden om te sturen op de ontwikkeling van een locatie. Het exploitatieplan wordt daarbij gezien als een belangrijke stok achter de deur. Indien het van belang is voor een bepaalde locatie om ten opzichte van een vastgesteld exploitatieplan nadere afspraken over de ontwikkeling van het gebied te maken dan zal de gemeente een passende posterieure overeenkomst met een particuliere grondeigenaar sluiten.

5.2 Verevening

In het kader van de nog vast te stellen Structuurvisie zal aandacht worden besteed aan ruimtelijke en functionele samenhang tussen winstgevende en verliesgevende ontwikkellocaties, en in hoeverre verevening tussen locaties plaatsvindt.

5.2.1 Achtergrondinformatie

Binnenplanse verevening

Voor ieder exploitatieplan dient een wijze van toerekening (omslagmethode) te worden opgesteld. Naar aanleiding van de omslagmethode in een exploitatieplan worden de te verhalen kosten vervolgens evenredig verdeeld over de verschillende grondeigenaren binnen een exploitatiegebied. Gronden die worden uitgegeven ten behoeve van een meer renderende bestemming (vrije sector woningen, kantoren) wordt een hogere exploitatie-bijdrage opgelegd dan gronden met een minder renderende bestemming (sociale woningbouw, parken, etc.). Dit wordt aangeduid met de term binnenplanse verevening.

Bovenwijkse voorzieningen

Bovenwijkse (of meerwijkse) voorzieningen zijn voorzieningen [60] die niet alleen van nut zijn voor het exploitatiegebied maar ook voor één of meer andere gebieden. Deze voorzieningen kunnen zowel binnen als buiten het exploitatiegebied zijn gelegen. Het meest sprekende voorbeeld van een bovenwijkse voorziening is de aanleg van een weg die meerdere wijken ontsluit, waaronder die waarin het exploitatiegebied is gelegen. Een risico bij het verhalen van bovenwijkse kosten is dat het omslaan van deze kosten voldoende onderbouwd dient te worden.

Bovenplanse verevening

De Memorie van Toelichting bij de Wro omschrijft bovenplanse verevening als volgt: ‘Van bovenplanse verevening is sprake wanneer winstgevende locaties bijdragen aan de onrendabele top van ontwikkeling of herstructurering van andere gebieden in de gemeente of regio.’ ‘Naast herstructureringslocaties gaat het hierbij vooral ook om de realisering van regionale groen- en recreatieprojecten.’ Tevens wordt gedoeld op ‘andere maatschappelijke belangrijke functies zoals natuur, recreatie, waterberging, infrastructuur en culturele voorzieningen’[61] [62].

Zoals in paragraaf 5.1.1 is aangegeven, was één van de geconstateerde gebreken van de ‘oude’ systematiek van kostenverhaal het ontbreken van de mogelijkheid om bovenplanse verevening rechtstreeks toe te passen. De wetgever heeft dit willen corrigeren door het voor partijen privaatrechtelijk mogelijk te maken om via een “bijdrage in de ruimtelijke ontwikkelingen” [63] bovenplanse verevening toe te passen en publiekrechtelijk via het verhalen van bovenplanse kosten.

Voor het privaatrechtelijk afspreken van een “bijdrage in de ruimtelijke ontwikkelingen” geldt als voorwaarde dat de betreffende ruimtelijke ontwikkeling in de Structuurvisie is vastgelegd en dat er een ruimtelijke en functionele samenhang met het exploitatiegebied is. Aangezien zo’n bijdrage slechts in een anterieure overeenkomst kan worden vastgelegd zijn de criteria voor kostenverhaal (profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit) niet van toepassing.

Bovenplanse kosten onderscheiden zich van de “bijdrage in de ruimtelijke ontwikkelingen” doordat de criteria voor kostenverhaal in het exploitatieplan (profijt, toerekening en proportionaliteit) [64] hierop wel van toepassing zijn. De Wet ruimtelijke ordening maakt het mogelijk om deze kosten in het exploitatieplan in de vorm van een fondsbijdrage op te nemen [65], indien er voor deze locaties of gedeeltes daarvan een structuurvisie is vastgesteld welke aanwijzingen geeft over de bestedingen die ten laste van het fonds kunnen komen. Naast de eerdergenoemde verevening tussen winstgevende en verliesgevende locaties, kunnen bovenplanse kosten ook betrekking hebben op bovenwijkse voorzieningen die tevens bovenplans zijn, waarbij gedacht moet worden aan openbare voorzieningen die een bestemmingsplan- of exploitatieplangebied volledig te boven gaan [66].

5.2.2 Beleidskader

In het kader van de nog vast te stellen Structuurvisie zal aandacht worden besteed aan ruimtelijke en functionele samenhang tussen winstgevende en verliesgevende ontwikkellocaties, en in hoeverre verevening tussen locaties plaatsvindt.

5.3 Planschade

Planschade zal op de veroorzaker worden verhaald via een exploitatieovereenkomst of exploitatieplan. De gemeente laat voor de raming van de omvang van eventueel uit te keren planschadevergoedingen een risico-analyse opstellen. Bij de verdeling van de planschadekosten wordt de omslagmethode van het exploitatieplan gehanteerd.

5.3.1 Achtergrondinformatie

In de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat de gemeente een overeenkomst kan sluiten met de verzoeker van een planologische maatregel als gevolg waarvan schade aan derden zal ontstaan [67]. Een gemeente mag echter ook in een overeenkomst over grondexploitatie afspraken maken over het verhalen van planschadekosten [68], alsmede in een exploitatieplan [69]. Het gaat hierbij om ramingen van planschadevergoedingen en de kosten om de geraamde planschadevergoedingen te onderzoeken [70], zoals een risico-analyse.

De wijze waarop de planschadekosten worden toegerekend aan de verschillende grondeigenaren kan leiden tot onvolledig kostenverhaal. De gemeente heeft namelijk de keuze tussen de hoogte van het kostenverhaal rechtstreeks te relateren aan de schade veroorzaakt door het te realiseren object of de hoogte van het kostenverhaal te baseren op de omslagmethode voor het exploitatiegebied. In het eerste geval bestaat het risico op onvolledig kostenverhaal doordat voor de grondeigenaren in het gebied gebruik wordt gemaakt van verschillende methoden voor het verhalen van planschadekosten (planschadeovereenkomst, exploitatieovereenkomst of exploitatieplan) [71]. Bij het toepassen van de omslagmethode is het risico op onvolledig kostenverhaal nihil, maar dit heeft als nadeel dat bepaalde grondeigenaren wellicht meer moeten betalen dan direct aan het door hen te realiseren object te relateren schade.

5.3.2 Beleidskader

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 24 juni 2008  [72] reeds besloten om planschade daar waar mogelijk te verhalen via een exploitatieovereenkomst dan wel een exploitatieplan, in plaats van via een separate planschadeovereenkomst. Bij de zogenaamde planologische kruimelgevallen [73] vindt in beginsel geen verhaal van planschadekosten plaats. Om de hoogte van de planschadevergoeding te ramen laat de gemeente een risico-analyse uitvoeren, de kosten hiervoor verhaalt zij via een exploitatieovereenkomst dan wel het exploitatieplan op de exploitant. De gemeente kiest er ten slotte voor om bij de verdeling van de te verhalen planschadekosten de omslagmethode toe te passen om op deze wijze te komen tot een volledig kostenverhaal.

5.4 Exploitatieverordening ex artikel 42 WRO

De gemeente zal geen grondexploitatieverordening als bedoeld in artikel 6.23 Wro vaststellen.

5.4.1 Achtergrondinformatie

In de oude systematiek van kostenverhaal waren de gemeenten op grond van artikel 42 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) verplicht om een exploitatieverordening vast te stellen. Op deze wijze konden de gemeenten de kosten voor de voorzieningen van openbaar nut verhalen op de particuliere eigenaar van een exploitatiegebied voor zover deze baat had bij de aanleg van deze voorzieningen.

Onder de Wro is het niet langer verplicht om als gemeente over een exploitatieverordening te beschikken. Met de nieuwe uitgebreide wettelijke regeling is het vaststellen van een verordening ook niet noodzakelijk.

5.4.2 Beleidskader

Gelet op de schaduwwerking van de wettelijke regeling wordt op dit moment niet de meerwaarde van een verordening ingezien. Het bevordert weliswaar de transparantie en rechtszekerheid enigszins, maar beperkt de gemeente in haar onderhandelingsvrijheid. Met name bij grondexploitaties is er sprake van maatwerk wanneer het aankomt op het maken van contractuele afspraken. De raad heeft daarom op 26 juni 2008 [74] besloten om geen grondexploitatieverordening als bedoeld in artikel 6.23 Wro vast te stellen.

Gelet op de wijziging in de wetgeving heeft de raad eveneens besloten om de ‘Exploitatieverordening gemeente Uithoorn 2003’ in te trekken, met uitzondering van de situaties die volgens het overgangsrecht nog behoren te worden afgehandeld onder de ‘oude’ wet- en regelgeving zoals de exploitatieverordening [75]. Dit betreft onder andere de kostenverhaalbesluiten voor de ontwikkelingen in de Legmeer-West, Kwakel achter de kerk en Burgemeester Kootpark.

5.5 Baatbelasting

De gemeente ziet af van het gebruik van het instrument van baatbelasting bij kostenverhaal.

5.5.1 Achtergrondinformatie

Indien voorzieningen van openbaar nut baat opleveren voor een onroerende zaak dan kan de gemeente op grond van artikel 222 van de Gemeentewet van de eigenaar of rechthebbende naar evenredigheid een zogeheten baatbelasting worden geheven. Onder de ‘oude’ systematiek van kostenverhaal was de baatbelasting vaak het sluitstuk van het kostenverhaal. De toepassing van baatbelasting is echter arbeidsintensief en vereist een hoge mate van accuratesse om goed te worden gebruikt. Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening op 1 juli 2008 heeft de wetgever aan artikel 222 van de Gemeentewet toegevoegd dat de baatbelasting niet wordt geheven als de aan die onroerende zaak toe te rekenen kosten van de voorzieningen via een overeenkomst zijn of worden voldaan, dan wel met toepassing van artikel 6.17 lid 1 Wro zijn of behoren te worden voldaan. Het nut van baatbelasting bij het kostenverhaal in een grondexploitatie is daarmee zeer beperkt.

5.5.2 Beleidskader

De gemeente constateert dat de meerwaarde van baatbelasting bij het verhalen van kosten in exploitatiegebieden gering is. De gemeente ziet dan ook af van het instrument van baatbelasting.

6. Grondprijsbeleid

De gemeente hanteert marktconforme grondprijzen. Bij de bepaling van de uitgifteprijzen van de verschillende functies zal in beginsel gebruik worden gemaakt van een combinatie van de grondquotemethode (bij globale planvorming) en de functionele residuele waardemethode (na uitwerking planvorming). Bij woningbouw kan de gemeente gematigde, maar wel marktconforme, grondprijzen hanteren, mits wordt voldaan aan de voorwaarden voor het treffen van kwaliteitsverhogende maatregelen zoals beschreven in hoofdstuk 7.

De grondprijzen zijn vastgelegd in een grondprijzentabel welke ten minste eens per twee jaar door het college zal worden herzien.

6.1 Achtergrondinformatie

Er zijn verschillende methoden om de grondprijs (of uitgifteprijs) te bepalen. De meest voorkomende methoden zijn de residuele grondwaardemethode en de grondquotemethode. Bij de residuele grondwaardemethode wordt de grondprijs bepaald door van de v.o.n. prijs de bouwkosten en bijkomende kosten af te trekken [76] en bij de grondquotemethode wordt de grondwaarde bepaald door een vooraf afgesproken percentage (“grondquote”) te nemen van de v.o.n. prijs. Andere methoden zijn de vaste grondprijzenmethode [77] en de comparatieve (vergelijkende) methode [78].

De gemeente Uithoorn heeft de afgelopen jaren veelvuldig de residuele grondwaardemethode toegepast om de definitieve grondprijs te kunnen bepalen. In de contractfase wordt vervolgens ook een afspraak gemaakt over de indexering van de grondprijs. Voorwaarde hiervoor is wel dat de planvorming voldoende is uitgewerkt. Om inzicht te krijgen in de grondprijzen wordt bij globale planvorming ook wel de grondquotemethode [79] gehanteerd. Met deze aanpak heeft de gemeente positieve resultaten en ervaringen opgedaan, onder andere bij de uitgifte van gronden op de nieuwbouwlocatie Legmeer-West.

6.2 Beleidskader

Met de inwerkingtreding van de Grondexploitatiewet (Grexwet) is het belang van het als gemeente beschikken over een transparant grondprijsbeleid toegenomen. In het exploitatieplan, meer specifiek de exploitatieopzet in het exploitatieplan, zal de gemeente namelijk de opbrengstpotentie van een exploitatiegebied moeten berekenen. Deze opbrengstpotentie moet kunnen worden onderbouwd vanuit het gemeentelijk grondprijsbeleid. Ook het beleidskader waaruit de grondprijzen of –methodieken voortkomen vormt een onderdeel van de onderbouwing van de opbrengstpotentie [80].

Dit zou er voor kunnen pleiten om zo veel mogelijk te werken met de vaste grondprijzenmethode als de meest transparante methode na openbaarmaking. Het strikt hanteren van vaste grondprijzen sluit echter niet aan bij de realiteit van de gronduitgifte bij gebiedsontwikkeling. De ene ontwikkeling is vanzelfsprekend de andere niet. Daarom kiest de gemeente ervoor om zo veel mogelijk te werken met de residuele grondwaardemethode, al dan niet in combinatie met de grondquotemethode. En omdat bij residuele bepaling van de grondwaarde uitgegaan wordt van de (toekomstige) functie van de grond, spreken we over het toepassen van de functionele residuele grondwaardemethode.

De gemeente streeft naar het realiseren van kwalitatief goede woningen tegen een marktconforme grondprijs gebaseerd op een residuele grondwaarde. Winstmaximalisatie is daarbij niet leidend. Dit streven leidt in bepaalde gevallen tot een gematigd grondprijsbeleid. Dit geldt met name voor de categorieën sociale woningbouw en overige niet-commerciële functies, met inachtneming van de Europese regels met betrekking tot staatssteun. Het zullen daarom te allen tijde marktconforme prijzen moeten zijn. In hoofdstuk 7 wordt verder in algemene zin beschreven onder welke voorwaarden de gemeente financieel bij kan dragen aan het treffen kwaliteitsverhogende maatregelen.

In het Coalitieakkoord is voorts onder het prestatieveld “Aantrekkelijke kwaliteit van woningen” opgenomen dat om de woningvoorraad beter te laten aansluiten op de woonwensen geëxperimenteerd wordt met de ontwikkeling van een woningbouwproject op basis van een prijsvraag. Bij besluit van 29 juli 2008 heeft het college van burgemeester en wethouders ter uitvoering van deze afspraak besloten om op een nader te bepalen locatie een ontwikkelcompetitie uit te schrijven in de vorm van een meervoudige ontwikkel/ontwerpopdracht met een bindend advies (tender).

De gemeente heeft besloten om de grondprijzen en de methoden om de grondprijzen te bepalen in een tabel te verwerken. Deze tabel wordt als bijlage I aan deze nota toegevoegd en zal minimaal eens per twee jaar door het college van burgemeester en wethouders worden herzien.

7. Financiën

Om de financiële ruimte te creëren voor het verwerven van gronden zal aan de verwervingsstrategie een financieel kader worden gekoppeld dat tegelijk met de verwervingsstrategie aan de raad ter goedkeuring wordt voorgelegd.

Winstmaximalisatie is voor de gemeente géén uitgangspunt. Voor de gemeente geldt als uitgangspunt dat de geprognosticeerde winst bij een grondexploitatie wordt benut om binnen deze grondexploitatie kwaliteitsverhogende maatregelen te treffen, mits er sprake blijft van een sluitende exploitatie, er binnen de algemene middelen voldoende financiële ruimte is om de maatregelen gemeentebreed toe te passen en het niet leidt tot een significante verhoging van het risicoprofiel van de gemeente in het algemeen en de bouwgrondexploitatie in het bijzonder.

7.1 Financiële consequenties

Een aantal zaken uit deze beleidsnotitie heeft financiële consequenties voor de gemeente, zoals de keuze voor de vorm van grondbeleid (actief of passief), de wijze van kostenverhaal (anterieur, exploitatieplan of posterieur), het soort overeenkomst (bouwclaim, concessie, PPS of grondexploitatie) en het grondprijsbeleid. De keuze voor een passieve grondpolitiek heeft betrekkelijk weinig financiële gevolgen. Bij een passieve grondpolitiek dient namelijk te allen tijde sprake te zijn van een volledig kostenverhaal, ongeacht de wijze van kostenverhaal. De gemeente kan hierdoor in principe nooit geconfronteerd worden met een negatief resultaat [81].

Anders is het voor het voeren van een actieve grondpolitiek. Een actief grondbeleid brengt (financiële) risico’s met zich mee. Niet voor niets dient, mede in het kader van de risicobeheersing, vooraf een verwervingsstrategie te worden opgesteld waarin de risico’s en belangen tegen elkaar worden afgewogen. Vervolgens zal bij een ontwikkellocatie de grondexploitatie binnen de bouwgrondexploitatie worden opgevoerd. Voor het verrichten van reguliere dan wel anticiperende verwervingen geldt dat de noodzaak voldoende in de verwervingsstrategie moet zijn onderbouwd. Voor de verwervingsstrategie zal tevens voldoende financiële ruimte aanwezig moeten zijn. Daarom zal aan de verwervingsstrategie een financieel kader worden gekoppeld dat tegelijk aan de raad ter goedkeuring wordt voorgelegd. De dekking voor het financiële kader dient, voor wat betreft de ontwikkelingen die minimaal kostendekkend en bestemd voor uitgifte zijn, te worden gevonden binnen de desbetreffende grondexploitatie. Het huidige beleid is dat de bouwgrondexploitatie minimaal budgetneutraal moeten worden afgesloten. Verder heeft de raad op 20 november 2008 bij de vaststelling van de Nota reserves en voorzieningen besloten dat de omvang van de algemene risicoreserve bouwgrondexploitatie minimaal de ratio uitstekend (ratio 2) dient te zijn en de overtollige middelen naar de vrij aanwendbare budget egalisatiereserve worden overgeheveld. De dekking voor het verwerven van gronden ten behoeve van gemeentelijke projecten, zoals infrastructurele projecten of onderwijsvoorzieningen, komt daarentegen uit de algemene middelen.

De bouwgrondexploitatie is enerzijds bedoeld om het tot stand brengen van ruimtelijke ontwikkelingen te bevorderen waardoor optimaal regie kan worden gevoerd en anderzijds bedoeld om middelen te genereren waarmee werken binnen de algemene dienst kunnen worden gerealiseerd. Met de algemene risicoreserve van de bouwgrondexploitatie dienen de risico’s van de lopende en toekomstige bouwgrondexploitaties te worden opgevangen. Er zal daarbij altijd een balans moeten zijn tussen het benutten van overschotten op de grond-exploitatie voor investeringen binnen de grondexploitatie en voor het algemeen nut. Gelet op de specifieke karakteristieken van iedere grondexploitatie is het bijzonder lastig om vaste bijdragen of percentages te bepalen voor het één of het ander. Sowieso dient op basis van sectoraal beleid ten aanzien van beeldkwaliteit en beheer een (financieel) basisniveau voor de kwaliteit van projecten aanwezig te zijn [82]. Iedere verhoging van het kwaliteitsniveau heeft daarom directe gevolgen voor de grondexploitatie. Daarnaast dient niet alleen aandacht te worden besteed aan het kwaliteitsniveau van nieuwe ontwikkelingen, maar ook die van de bestaande bouw en leefomgeving.

Voor de gemeente geldt daarom als uitgangspunt dat de geprognosticeerde winst bij een grondexploitatie wordt benut om binnen deze grondexploitatie kwaliteitsverhogende maatregelen te treffen, mits er sprake blijft van een sluitende exploitatie, er binnen de algemene middelen voldoende financiële ruimte is om de betreffende kwaliteitsverhogende maatregelen gemeentebreed toe te passen en in stand te houden en het niet leidt tot een significante verhoging van het risicoprofiel van de gemeente in het algemeen en de bouwgrondexploitatie in het bijzonder. Winstmaximalisatie is in ieder geval géén uitgangspunt.

7.2 Winst- en verliesneming

De gemeente past winstneming van een grondexploitatie in enig jaar toe in het geval:

  • alle kosten van een complex zijn reeds geheel gedekt door gerealiseerde verkopen, of

  • bijna alle kosten zijn gemaakt én ook de geraamde nog te maken laatste kosten zijn geheel gedekt door de gerealiseerde verkopen.

Bij verliesneming wordt voor het negatieve verschil tussen de boekwaarde en de marktwaarde ten laste van het resultaat van het jaar waarin het verlies bekend wordt, een voorziening exploitatierisico ingesteld. Een en ander conform de eisen van de verslaggeving.

7.2.1 Achtergrondinformatie

Voor de bouwgrondexploitatie geldt in principe dat alle grondexploitaties ten minste zichzelf moeten kunnen bedruipen. De baten uit de verkoop van uitgeefbare gronden voor woningbouw e.d. dienen minimaal de kosten voor zowel de verwerving, het bouwrijp maken en de plankosten van deze gronden als de aanleg van openbare infrastructuur, water, groen en speelvoorzieningen te dekken. Dit betekent ook dat ontstane risico’s volledig binnen het totale resultaat van de gezamenlijke grondexploitaties, beheercomplexen en projecten van derden (en reserves en voorzieningen) moeten worden opgevangen.

Voorts geldt op dit moment het beleid dat er vanuit gegaan wordt dat de (toekomstige) financiële positie van de gezamenlijke bouwgrondexploitaties zodanig zal zijn, dat van de bouwgrondexploitatie een wezenlijke bijdrage in het op peil brengen en houden van de gemeentelijke infrastructuur kan worden verwacht.

Het moment van winst- of verliesneming wordt bepaald door het voorzichtigheids- en realisatiebeginsel. Het realisatiebeginsel houdt in dat winst pas wordt genomen als deze daadwerkelijk is verdiend en het voorzichtigheidsbeginsel wil zeggen dat verlies wordt genomen als dit voorzien wordt. Deze principes zijn gebaseerd op ‘goed koopmansgebruik’ [83].

7.2.2 Beleidskader

Met betrekking tot het moment van winst- en verliesneming wordt het algemene uitgangspunt gehanteerd dat verliezen direct worden genomen en winsten eerst nadat de desbetreffende grondexploitaties (vrijwel) zijn afgewikkeld en afgesloten.

Winstneming

Bij winstneming moet goed in beeld gebracht worden binnen welke periode, welke afrondende activiteiten tegen welke kosten nog moeten plaatsvinden en welke zekerheid bestaat over de omvang van de nog te maken kosten. Voor de dekking van deze kosten wordt dan bij afsluiting ten laste van het resultaat van de desbetreffende grondexploitatie een voorziening getroffen.

Het voorzichtigheidsbeginsel leidt er voorts toe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Er zijn situaties denkbaar waarbij er reeds eerder voldoende zekerheid is voor winst nemen. Volgens het realisatiebeginsel dient in die gevallen de winst ook te worden genomen. Men spreekt dan ook wel over tussentijdse winstneming.

Gezien de toch wel wispelturige marktontwikkelingen (kapitaalmarkt, vastgoedmarkt en inkoopmarkt weg- en waterbouw) is een voorzichtige winstneming te prevaleren boven een snelle winstneming en de daarbij vrij moeilijk in te schatten te lopen risico’s van deze marktontwikkelingen. Het huidige beleid wordt voortgezet door tussentijdse winstneming van een grondexploitatie in enig jaar slechts te laten plaatsvinden in het geval:

  • Alle kosten van een complex zijn reeds geheel gedekt door gerealiseerde verkopen; of

  • Bijna alle kosten zijn gemaakt én ook de geraamde nog te maken laatste kosten zijn geheel gedekt door de gerealiseerde verkopen.

Opgemerkt moet hier nog worden dat winstbepalingstelsels consistent dienen te zijn. Het mag niet zo zijn dat afhankelijk van de financiële positie van de gemeente er verschillende manieren van winstnemingen wordt gehanteerd. Het betreft dus geen wisselende keuzemogelijkheid.

Verliesneming

Van verliesneming is sprake in het geval vanaf het begin af aan al duidelijk is dat de baten de lasten niet of slechts gedeeltelijk zullen dekken. De grondexploitatiebegroting voor het complex vertoont daardoor een begroot verlies. Het is ook denkbaar dat een aanvankelijk winstgevende prognose van een grondexploitatiebegroting omslaat naar een verliesgevende begroting, bijvoorbeeld als gevolg van conjuncturele omstandigheden, noodgedwongen planwijzigingen en dergelijke.

Voor het verlies wordt ten laste van het resultaat van het jaar waarin het verlies bekend wordt, een voorziening exploitatierisico ingesteld. Een en ander conform de eisen van de verslaggeving. Het gaat hier meestal om nog in ontwikkeling te nemen gronden waarbij de boekwaarde van de gronden de marktwaarde overstijgt. Onder de marktwaarde wordt voor een grondexploitatie met alleen grond de agrarische waarde verstaan en voor een grondexploitatie met grond en opstallen de WOZ- waarde.

8. Organisatie

De gemeente investeert de komende periode in de expertise en ervaring op het gebied van grondzaken, met name met betrekking tot het voeren van een actief grondbeleid. Zij doet dit door hiervoor binnen de opleidingsplannen aandacht aan te besteden en door bij de selectie van nieuw personeel hiermee rekening te houden.

Het voeren van een actief grondbeleid vergt een andere invulling van de organisatie dan het voeren van een passief grondbeleid. Passief grondbeleid speelt zich vooral af binnen het beleidsveld ruimtelijke ordening (vaststellen structuurvisie, bestemmingsplan, exploitatieplan) met uitzondering van de te sluiten anterieure overeenkomsten (concessie- of grondexploitatie-overeenkomst). De laatstgenoemde overeenkomsten komen in overleg tussen de afdelingen Ontwikkeling, Leefomgeving, Ondersteuning en Vergunning & Handhaving tot stand waarbij afhankelijk van de impact van een project dan wel bouwplan de organisatieonderdelen projectontwikkeling dan wel ruimtelijke ontwikkeling de voortrekkersrol zullen vervullen. In het kader van het project nieuwe Wro worden de werkprocessen voor het voeren van een passieve grondpolitiek beschreven.

Het voeren van een actief grondbeleid op de wijze zoals in deze beleidsnotitie beschreven vergt de nodige expertise en ervaring op het juridische vlak, planeconomie en onderhandelingstechnieken. Voorts vraagt het een specifieke project- en planmatige aanpak. De binnen de organisatie ingeslagen koers waarbij projectmatig werken door de hele organisatie wordt geïmplementeerd sluit prima bij dit laatste aan. Ten aanzien van de benodigde expertise en ervaring moet de gemeente echter nog een inhaalslag maken. Met name het doen van (strategische [84]) verwervingen vraagt specifieke kennis van de (plaatselijke) grondmarkt welke thans nog onvoldoende is geborgd binnen de organisatie.

Tot op heden werden de (strategische) verwervingen gedaan zonder beleids- en toetsingskader en dus ad hoc, vaak op basis van tips en aanwijzingen van externe partijen. Het laatste is niet per definitie verkeerd maar een (te) smalle basis om met regelmaat een actief grondbeleid te voeren. Voor het sluiten van overeenkomsten en het maken van een exploitatieopzet wordt verder structureel de hulp van derden ingeroepen. Ook hiervoor geldt dat het gewenst is om de kennis en ervaring hoofdzakelijk in de eigen organisatie te hebben zo nodig met externe ondersteuning. Overigens is het daarbij niet de intentie van de gemeente om een eigen grond- of vastgoedbedrijf op te richten. De gemeente zal investeren in de expertise en ervaring binnen het vlak van grondzaken door hiervoor binnen de opleidingsplannen aandacht aan te besteden en door bij de selectie van nieuw personeel hiermee rekening te houden.

9. Planning & Control

Het grondbeleid en de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties e.d. maken onderdeel uit van de planning & controlcyclus.

Behalve in de gemeentelijke nota grondbeleid heeft het grondbeleid ook een plek in de Planning- en Controlcyclus. Op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en de Financiële Verordening gemeente Uithoorn [85] bevatten de begroting en de jaarstukken niet alleen Programma’s, maar ook een aantal Paragrafen waaronder de Paragraaf Grondbeleid en de Paragraaf Weerstandsvermogen. In de Paragraaf Grondbeleid wordt volgens artikel 24 van de Financiële verordening gemeente Uithoorn ingegaan op de uitvoering van de nota grondbeleid, met name de belangrijkste financiële ontwikkelingen zoals winst/verliesverwachtingen, de verwerving van gronden, de te ontwikkelen en in ontwikkeling genomen projecten en de relatie van het grondbeleid met de programma’s.

In artikel 24 wordt voorts bepaald dat het college van burgemeester en wethouders tenminste eens in de vier jaar een (bijgestelde) nota grondbeleid ter behandeling en vaststelling aanbiedt aan de raad. In de nota grondbeleid zou aandacht moeten worden besteed aan de strategische visie van het toekomstig grondbeleid van de gemeente, te ontwikkelen en in ontwikkeling genomen projecten, de verwerving en uitgifte van gronden en de uitgangspunten voor prijsstelling van de verkoop van gronden.

In de onderhavige beleidsnota is aandacht besteed aan de strategische visie van het toekomstig grondbeleid van de gemeente en de uitgangspunten voor prijsstelling van de verkoop van gronden. Door middel van een vertrouwelijke rapportage informeert het college van burgemeester en wethouders de raad voorts jaarlijks over de (financiële) stand van zaken van de grondexploitaties, projecten (van derden) en de verwerving en uitgifte van gronden binnen en buiten de bouwgrondexploitatie die op 1 januari van het betreffende jaar actueel zijn. De voornaamste conclusies uit deze rapportage vinden tevens hun weerslag in de Programmabegroting, met name in de Paragraaf Grondbeleid en de Paragraaf Weerstandsvermogen. Deze rapportage wordt vanaf 2009 integraal verwerkt in de jaarstukken, voor het eerst in de jaarrekening 2008. Tevens worden zo nodig en gewenst afwijkingen in de bouwgrondexploitatie tussentijds via de bestuurlijke voortgangsrapportages van de begroting gerapporteerd.

Ook in de nota’s over het weerstandsvermogen en risicomanagement [86], evenals de bijbehorende paragrafen in de begroting en jaarstukken, wordt nadrukkelijk stilgestaan bij de risico’s van het grondbeleid en het daarvoor benodigde en aanwezige weerstandscapaciteit.

10. Invloed lokaal en bovenlokaal beleid

De gemeente Uithoorn dient bij de vaststelling van haar (ruimtelijk) beleid niet alleen rekening te houden met het lokale c.q. sectorale beleid, maar ook met het bovenlokale beleid van Rijk, Provincie Noord-Holland, de regio en de Europese wet- en regelgeving. De Wet ruimtelijke ordening biedt de hogere nationale overheden de mogelijkheden om op een integrale wijze de verschillende belangen en ruimtelijke ontwikkelingen af te wegen en om te zetten in een ruimtelijk beleid voor haar grondgebied [87]. In het oorspronkelijke wetsvoorstel was het ook de bedoeling om de regionale samenwerkingsverbanden de mogelijkheid te geven om ruimtelijk beleid te ontwikkelen, maar bij behandeling van het wetsvoorstel is dit hoofdstuk uit de Wro gehaald. In Europees verband wordt weliswaar geen gezamenlijk ruimtelijk beleid vastgesteld, maar de Europese wet- en regelgeving heeft desondanks een behoorlijke invloed op het nationale, provinciale en gemeentelijke ruimtelijk beleid en de uitvoering ervan.

10.1 Sectoraal beleid

Het grondbeleid is geen doel op zichzelf maar een middel om de (sectorale) doelstellingen van de overheid te bereiken. Dit gegeven geeft al aan dat het grondbeleid in nauw verband staat met de verschillende sectorale beleidsvelden, met name met het ruimtelijk beleid. In de eerste plaats moet daarbij gedacht worden aan de ruimtelijke structuurvisie. In de ruimtelijke structuurvisie komen de meeste beleidsvelden (o.a. economie, volkshuisvesting, milieu, verkeer en vervoer) tezamen om de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente vorm te geven. In de bestemmingsplannen wordt de ruimtelijke ontwikkeling vervolgens gebiedsgewijs uitgewerkt. Bij de realisatie van deze ruimtelijke ontwikkeling speelt het grondbeleid een belangrijke rol. Alhoewel de verschillende doelstellingen van de beleidsvelden veelal in de structuurvisie bij elkaar komen, zijn er ook op zichzelf staande doelen in de afzonderlijke beleidsvisies, zoals de Economische visie, de lokale Woonvisie en het Uithoorns Verkeer en Vervoersplan (UVVP), waarbij het grondbeleid als middel kan dienen.

10.2 Rijksbeleid

Als we het rijksbeleid beperken tot de beleidsdocumenten die rechtstreeks van invloed zijn op het gemeentelijk grondbeleid dan zijn de Nota Grondbeleid uit 2001 [88] en de Nota Ruimte uit 2004 [89] de belangrijkste documenten.

De Nota Ruimte is de visie van het Rijk op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen voor de komende decennia. In de Nota Ruimte staat de omslag van ordening naar ontwikkeling, van toelatingsplanologie naar ontwikkelingsplanologie, centraal en wordt uitgegaan van het motto ‘decentraal wat kan, centraal wat moet’. Andere uitgangspunten zijn deregulering en uitvoeringsgerichtheid. Het hoofddoel van de Nota Ruimte is om ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies en de meer specifieke doelen zijn: het versterken van de internationale concurrentiepositie van Nederland, het bevorderen van krachtige steden en een vitaal landschap, het borgen en ontwikkelen van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden en het borgen van de veiligheid. Voor het ruimtelijk beleid van de gemeente Uithoorn zijn onder andere van belang de hoofdstukken en paragrafen die handelen over zaken zoals nationale stedelijke netwerken [90], Greenports [91], Nationale landschappen (Stelling van Amsterdam) [92] en het Groene Hart [93].

Met betrekking tot het grondbeleid wordt in de Nota Ruimte gezegd dat om uitvoering te kunnen geven aan de ruimtelijke visie de overheden over een adequate ‘gereedschapskist’ moeten beschikken. Deze gereedschapskist vindt men onder meer terug in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de wijziging van de Wet voorkeursrecht gemeenten en de Onteigeningswet. Het Rijk wil de overheid de instrumenten geven om de ruimtelijke visie ook daadwerkelijk te kunnen uitvoeren.

Naar aanleiding van de inwerkingtreding van de Wro heeft het Rijk het beleidsdocument ‘Realisatie nationaal Ruimtelijk beleid, Onder de nieuwe Wro’ uitgebracht. Hierin zet het Rijk haar visie en belangen uiteen ten aanzien van de nationale Ruimtelijke Hoofdstructuur en voor de ruimtelijke basiskwaliteit van Nederland. In de termen van de Wro betreft het hier de landelijke structuurvisie. Met deze visie en belangen kan het Rijk sturen op de ruimtelijke ontwikkelingen die zij van belang acht en die zich op een hoger niveau bevinden (‘centraal wat moet’).

Drie jaar voor de vaststelling van de Nota Ruimte had het Rijk al de ‘Nota Grondbeleid, op grond nieuw beleid’ vastgesteld. De aanleidingen voor de Nota Grondbeleid van het Rijk waren de grondprijsstijgingen, de komst van de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening, de evaluatie van de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening (Vinex) en de effectiviteit van de grondinstrumenten (Wet voorkeursrecht gemeenten). In de nota wordt geconstateerd dat het grondbeleidsinstrumentarium van de overheid niet langer aansloot op de praktijk. In de nota zijn daarom een aantal beleidsdoelstellingen en –maatregelen geformuleerd om hierin verandering te brengen. De invloed van deze nota is duidelijk zichtbaar in de daaropvolgende Nota Ruimte en kan daarvan niet los worden gezien.

10.3 Provinciaal beleid

De provincie Noord-Holland heeft in 2006 haar Derde Nota Grondbeleid vastgesteld genaamd: “Gegronde ontwikkeling, naar een actief en versterkt grondbeleid bij de provincie Noord-Holland”. De provincie ziet in dit beleidsdocument grondeigendom als ondersteunend voor de regierol van de provincie bij de realisatie van haar (sectorale) doelstellingen. Zij geeft vervolgens de beleidskaders waarbinnen men kan komen tot een actiever grondbeleid.

In het geval van de provincie heeft het provinciale grondbeleid geen rechtstreekse invloed op het gemeentelijk grondbeleid. Zij zien het grondbeleid zoals hiervoor beschreven ook als middel om haar doelstellingen te bereiken en niet als doel op zichzelf. De doelstellingen die provincie nastreeft en waarvoor zij haar grondbeleid wenst in te zetten zijn echter wel degelijk van invloed op het gemeentelijk (ruimtelijk) beleid.

Ingevolge de Wro dient de provincie net als het Rijk en de gemeente haar visie op het ruimtelijk beleid en de provinciale belangen vast te leggen in een structuurvisie. Aan de hand van deze structuurvisie kan de provincie op het grondgebied van de gemeente een inpassingsplan [94] vaststellen of via een aanwijzing [95] ingrijpen in de vaststelling van een bestemmingsplan. De provincie kan dit alleen als er een provinciaal belang in het geding is zoals beschreven in de provinciale structuurvisie.

Bij de vaststelling van deze beleidsnota had de provincie Noord-Holland nog geen structuurvisie vastgesteld. Overgangsrechtelijk gelden het laatst vastgestelde streekplan [96] en de planologische kernbeslissingen als een structuurvisie voor het provinciaal grondgebied.

10.4 Regionaal beleid

De gemeente Uithoorn maakt onderdeel uit van de stadsregio Amsterdam. Zij participeert dan ook in de diverse overlegstructuren van de stadsregio. Om de grensoverschrijdende ruimtelijke ontwikkelingen vorm te geven, stemmen de verschillende overheden in de noordelijke Randstad hun beleid af in het zogeheten Noordvleugeloverleg. Afstemming van grote infrastructurele projecten en andere mobiliteitsvraagstukken vindt plaats in het Platform Bereikbaarheid Noordvleugel. Het regionale beleid ten aanzien van verkeer en vervoer is neergelegd in het Regionale Verkeer en Vervoer Plan (RVVP). Ook op het gebied van Volkshuisvesting (wonen) hebben de 16 gemeenten in de stadsregio Amsterdam afspraken voor de komende jaren gemaakt en vastgelegd in de Regionale Woonvisie. De regionale economische ontwikkelingen worden besproken in het Platform Bedrijventerreinen en Kantoorlocaties.

Om het hiervoor beschreven gezamenlijke (ruimtelijk) beleid te kunnen realiseren inventariseert de Stadsregio Amsterdam welke ruimte er in de regio is en welke behoefte er bestaat om tot een gecoördineerd grondbeleid te komen dan wel een regionale grondbank op te richten [97].

In dit kader dient ook de samenwerking met gemeente Aalsmeer te worden genoemd. Uithoorn werkt met Aalsmeer structureel samen op het gebied van de sociale dienst en belastingen. Op het gebied van ruimtelijk beleid en grondbeleid wordt samengewerkt binnen Green Park Aalsmeer en ten aanzien van de gebiedsontwikkeling N201, zonder dat dit overigens een structureel karakter heeft.

10.5 Europees beleid

De Europese wet- en regelgeving heeft steeds meer rechtstreekse invloed op het gemeentelijk beleid en de uitvoering ervan. In het kader van deze beleidsnota is vooral de recente ontwikkeling binnen het Europese aanbestedingsrecht van belang.

Binnen de Europese Unie heeft men zich als doel gesteld om een transparante markt te creëren waarbij ondernemingen uit de verschillende lidstaten op voet van gelijkheid op elkaars markten naar overheidsopdrachten kunnen meedingen en waarbij een effectieve internationale concurrentie ontstaat [98]. De grondslag hiervoor ligt in een aantal (Europese) beginselen, zoals het discriminatieverbod, het transparantiebeginsel en het concurrentiebeginsel. Bij overheidsopdrachten moet daarbij niet alleen worden gedacht aan de inkoop van meubilair, het inhuren van bedrijven voor bepaalde diensten en de aanbesteding van infrastructurele werken en diensten, maar ook het gunnen (aanbesteden) van het recht op ontwikkeling van een gebied (met of zonder staatssteun) zou daartoe gerekend kunnen worden [99].

Geraadpleegde literatuur en websites

  • Handboek Grondzaken, van grond naar bouwgrond (VNG)

  • Handreiking Grondexploitatiewet (VROM, VNG en VVG)

  • Recht rond grondbeleid van mr. drs. E.R. Hijmans en mr. M. Fokkema (PurpleBlue)

  • De prijs van kwaliteit, handreiking voor gemeentelijk grondprijsbeleid bij woningbouw (VNG, NEPROM, NVB en VROM)

  • Convenant Gemeentelijke Grondprijsbeleid (VNG, NEPROM, NVB en VROM)

  • Nota Ruimte, ruimte voor ontwikkeling (VROM)

  • Realisatie Nationaal Ruimtelijk Beleid, Onder de nieuwe Wro (VROM)

  • Nota Grondbeleid 2001 (VROM)

  • Derde Nota Grondbeleid, Gegronde Ontwikkeling, naar een actief en versterkt grondbeleid bij de provincie Noord-Holland

  • Notitie grondexploitatie (Commissie BBV)

  • ‘Bovenplanse verevening via het exploitatieplan?’ van E.J. Baardewijk, BR nr. 11 - november 2008, nr. 159 pag. 753 - 766

  • www.vng.nl

  • www.vrom.nl

  • www.vvg.nl

  • www.wetten.nl

  • www.overheid.nl

Bijlage I

In de onderstaande tabel zijn de grondprijzen dan wel grondprijsmethodieken per categorie aangegeven. Deze tabel is gebaseerd op hetgeen in hoofdstuk 6 over het gemeentelijk grondprijsbeleid is bepaald. Waar gesproken wordt over een indexering wordt bedoeld een indexering aan de hand van het CBS Consumentenprijsindex (2006=100), prijspeil 1 februari 2009.

Grondprijzentabel

Uitgiftecategorie

Methode grondprijs

Grondprijs [100]

Eenheid

Bijzonderheden

Woningbouw: • Commercieel

Grondquote/residueel

per situatie

woning

 

• Sociale koop

Grondquote/residueel (gematigd)

per situatie

woning

 

• Sociale huur

Grondquote/residueel (gematigd)

per situatie

woning

 

• MGE

Grondquote/residueel (gematigd)

per situatie

woning

Per woning(type) wordt de korting op de getaxeerde marktwaarde bepaald.

• Particulier opdrachtgeverschap

Taxatie

per situatie

kavel

Het betreft vrije kavels die géén onderdeel uitmaken van een meeromvattend bouwproject.

Kantoren

Taxatie

per situatie

m² bvo

 

Horeca & Detail- handel

Taxatie

per situatie

m² bvo

 

Bedrijventerrein: • Bebouwd • Onbebouwd

Taxatie Taxatie

per situatie per situatie

m² bvo m² terrein

 

Niet-commerciële functies (o.a. zorginstelling, onderwijs, verenigingsgebouw): • Verkoop • Recht van opstal • Verhuur

Residueel (gematigd) Vaste (gematigde) (minimum)prijs met jaarlijkse indexering Vaste (gematigde) (minimum)prijs met jaarlijks indexering

per situatie 6% van de marktwaarde met een minimum van € 25 6% van de marktwaarde met een minimum van € 25

m² bvo/terrein m² m²

Bij uitgifte aan zorginstellingen wordt aansluiting gezocht bij de richtprijzen college bouw zorginstellingen. Bij de prijsbepaling worden eventuele subsidies verdisconteerd in de grondprijs.

Reststroken:

 

 

 

 

• Bebouwing

Vaste prijs met indexering

€ 485

 

• Nutsvoorziening

Vaste prijs met indexering

€ 250

 

• Andere functies (o.a. groen)

Vaste prijs met indexering

€ 85

 

Voetnoten

[1]

Artikel 2.1 Wro

[2]

Artikel 3.1 Wro

[3]

Artikel 6.12 Wro

[4]

Artikel 2 Wvg

[5]

Artikel 79 Ow

[6]

Artikel 6 Wvg

[7]

Onder het budgetrecht wordt in dit kader bedoeld de vaststelling van de begroting en de jaarstukken, alsmede de vaststelling van grondexploitaties.

[8]

De actieve informatieplicht is onder andere terug te vinden in de artikelen 169 en 180 van de Gemeentewet.

[9]

Artikel 160, eerste lid onder e van de Gemeentewet

[10]

Artikel 169, tweede lid van de Gemeentewet

[11]

Het drempelbedrag voor 2008 en 2009 is bepaald op € 206.000.

[12]

Een exploitatie is in een nieuwe planfiguur in de Wet ruimtelijke ordening en biedt de grondslag voor publiekrechtelijk kostenverhaal en bevat de noodzakelijke locatie-eisen, zie verder hoofdstuk 5 Kostenverhaal, pag. 22 e.v.

[13]

Artikel 160, eerste lid onder f van de Gemeentewet

[14]

Artikel 160, tweede lid van de Gemeentewet

[15]

Artikel 160, derde lid Gemeentewet

[16]

Artikel 171 van de Gemeentewet

[17]

In de Nota Grondbeleid van het Rijk wordt geen verschil gemaakt tussen de termen passief en faciliterend grondbeleid. Passief grondbeleid valt echter van faciliterend grondbeleid te onderscheiden doordat faciliterend grondbeleid zich bij uitstek richt op de realisering van het bestemmingsplan waarbij het niet uitmaakt wie de bestemming feitelijk realiseert, terwijl met passief grondbeleid de afwachtende houding van de gemeente wordt aangeduid waarbij de gemeente een initiatief van de markt afwacht alvorens hiervoor de randvoorwaarden te scheppen en hierop vervolgens toezicht te houden (zie ook Recht rond grondbeleid, mr. drs. E.R. Hijmans en mr. M. Fokkema, pag. 22-26). In het kader van deze beleidsnotitie zal slechts gesproken worden over passief grondbeleid als tegenhanger van actief grondbeleid.

[18]

Bouwgrondexploitatie is de ondernemingswijze omzetting van ruwe grond naar bouwrijpe grond en de daaropvolgende uitgifte van de bouwrijpe grond. Zie ook VNG Handboek Grondzaken, A2/1.9, pag. A2/1 - 9.

[19]

Vastgoedexploitatie behelst de oprichting van gebouwen (woningen, kantoren en bedrijfsgebouwen) op bouwrijpe grond. Zie ook VNG Handboek Grondzaken, A2/1.10, pag. A2/1 - 10

[20]

Zie hoofdstuk 4 Instrumenten grondbeleid, pag. 16 e.v. en hoofdstuk 4 Kostenverhaal, pag. 22 e.v.

[21]

Zie hoofdstuk 8 Organisatie, pag. 35

[22]

Zie ook hoofdstuk 4 Instrumenten grondbeleid, pag. 16 e.v.

[23]

De Wet voorkeursrecht gemeenten en de Onteigeningswet bieden dan geen uitkomst.

[24]

In het kader van het projectmatig werken zou de risico-analyse gecombineerd kunnen worden met het startdocument deel 2, het projectplan.

[25]

Zie ook Recht rond grondbeleid, mr. drs. E.R. Hijmans & mr. M. Fokkema, pag. 272 e.v..

[26]

Artikel 6 Wet voorkeursrecht gemeenten

[27]

Artikel 2 Wet voorkeursrecht gemeenten

[28]

De bepaling van de hoogte van de onteigeningswaarde staat omschreven in artikel 40-45 van de Onteigeningswet (Ow). Artikel 40 Ow zegt: “Schadeloosstelling vormt een volledige vergoeding voor alle schade die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van de zaak lijdt.” Volgens artikel 40b Ow dient de commerciële waarde (=waarde in het economisch verkeer) van het onteigende te worden bepaald en als uitgangspunt voor de vergoeding te dienen. Tot een volledige schadeloosstelling kan ook de verhuis- en herinrichtingskosten van de nieuwe woning behoren en mogelijk zelfs de verwervingskosten van de nieuwe woning (makelaarskosten e.d.).

[29]

Zie voetnoot 27

[30]

Het administratieve deel duurt in het algemeen tussen de 12 en 15 maanden, vervolgens heeft de gemeente vanaf het moment van goedkeuring door de Kroon twee jaar de tijd om de gerechtelijke procedure te starten. Voor de gerechtelijke procedure staat minimaal zes maanden. Bij elkaar zou de procedure dus vier jaar kunnen duren.

[31]

Zie paragraaf 4.3.3 Erfpacht, pag. 20

[32]

Dit aantal is een momentopname omdat de gemeente, met name in het dorpscentrum, nog panden aankoopt.

[33]

Zie hoofdstuk 5, Kostenverhaal, pag. 22 e.v.

[34]

Zie Recht rond grondbeleid, mr. drs. E.R. Hijmans en mr. M. Fokkema, pag. 336

[35]

Bijvoorbeeld de erfpachtovereenkomst met Stichting landschap Noord-Holland inzake het compensatiegebied van de rugstreeppad in Legmeer-West, een ander voordeel van erfpacht is namelijk dat het een geschikt instrument is voor het maken van afspraken over beheer en onderhoud.

[36]

Kamerstukken II 2004/05, 30218, nummer 6, pag. 5

[37]

Traditionele kavelbouw is dat een particulier een kavel met woonbestemming koopt en daarop naar eigen ontwerp, al dan niet ondersteunt door een architect, een woning realiseert. Catalogusbouw is dat een particulier een kavel met woonbestemming koopt en uit een catalogus de woning samenstelt. Het bedrijf dat de catalogus aanbiedt realiseert vervolgens de woning. Collectieve opdrachtgeverschap is dat een groep particulieren als vereniging of stichting zonder winstoogmerk optreedt en gezamenlijk een kavel met woonbestemming koopt. Zij realiseren dan de woning(en) of woongebouw gezamenlijk.

[38]

In het Besluit ruimtelijke ordening zijn drie woningbouwcategorieën genoemd, namelijk sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en particulier opdrachtgeverschap.

[39]

Zie Hoofdstuk 5 Kostenverhaal, paragraaf 5.1, pag. 22 e.v.

[40]

Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening behandelt de Grondexploitatie.

[41]

Afdeling 6.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

[42]

Artikel 42 Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO)

[43]

Artikel 222 Gemeentewet

[44]

Free-riders zijn eigenaren c.q. gebruikers die profiteren van een ontwikkeling, maar niet bijdragen in de kosten.

[45]

Locatie-eisen zijn de in een exploitatieplan op te nemen eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte, alsmede de in een exploitatieplan op te nemen regels omtrent de uitvoering daarvan. Verder kunnen in een exploitatieplan bepalingen worden opgenomen omtrent de fasering van de uitvoering en de koppeling van bepaalde onderdelen. Zie ook artikel 6.13 lid 2, sub c en d Wro.

[46]

In de raadsvergadering van 26 juni 2008 is besloten om niet te werken met de instrumenten beheersverordening (artikel 3.38 Wro) en projectbesluit (artikel 3.10 Wro).

[47]

Artikel 6.12 Wro en Artikel 6.2.1 Bro

[48]

Neprom is de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen

[49]

In artikel 6.2.3 - 6.2.6 Bro staan deze kosten beschreven.

[50]

Artikel 6.13 lid 6 Wro.

[51]

Artikel 6.13 lid 2 onder d Wro

[52]

Artikel 6.2.10 Bro

[53]

Artikel 6.13 lid 7 Wro

[54]

Zie ook Handreiking Grondexploitatiewet, pag. 34 e.v.

[55]

Zoals het verbintenissenrecht en afdeling 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht (algemene beginselen van behoorlijk bestuur).

[56]

Artikel 6.24 lid 1 Wro, zie hoofdstuk 5 Kostenverhaal, paragraaf 5.2 Verevening, pag. 26-27

[57]

Zie de volgende arresten: Hof van Justitie d.d. 12 juli 2001, zaak C-399/98 (Scala), Hof van Justitie d.d. 18 januari 2006, zaak C-220/05 (Auroux e.a./Gemeente Roanne), de zaak Vathorst

[58]

Zie Recht rond grondbeleid, mr. drs. E.R. Hijmans en mr. M. Fokkema, pag. 261

[59]

Artikel 6.24 lid 3 Wro

[60]

Artikel 6.2.5 Bro geeft aan wat onder ‘voorziening’ moet worden verstaan.

[61]

Kamerstukken I 2004/05, 30 218, nr. 3, p. 24-25

[62]

De Handreiking Grondexploitatiewet verstaat onder bovenplanse verevening: “het, naast de kosten, bijdragen vanuit winstgevende exploitatiegebieden ter (gedeeltelijke) dekking van een tekort in de grondexploitatie in een ander exploitatiegebied”.

[63]

Artikel 6.24 lid 1 onder a Wro

[64]

Zie hoofdstuk 5, paragraaf 5.1.1 Achtergrondinformatie, pag. 22

[65]

Artikel 6.13 lid 7 Wro. De wettekst heeft het over een ‘fondsbijdrage’, terwijl het BBV spreekt van een voorziening of (bestemmings)reserve.

[66]

Zie ‘Bovenplanse verevening via het exploitatieplan?’ van E.J. Baardewijk, BR nr. 11 november 2008, nr. 159 pag. 753 - 766

[67]

Artikel 6.4a Wro

[68]

Artikel 6.24 lid 1 onder b Wro

[69]

Artikel 6.13 lid 1 onder c, ten tweede Wro jo. artikel 6.2.4 onder l Bro

[70]

Artikel 6.2.4 lid 1 onder a Bro. De kosten die verband houden met het voeren van een procedure naar aanleiding van een verzoek om planschade kunnen niet worden verhaald.

[71]

Zie ook Handreiking grondexploitatiewet, pag. 43-45

[72]

Zie college besluit d.d. 24 juni 2008, nummer 8, kenmerk BI08.0314

[73]

Met de kruimelgevallen worden de ontheffingen van het bestemmingsplan bedoeld in tegenstelling tot de herziening van het bestemmingsplan.

[74]

Raadsbesluit d.d. 26 juni 2008, nr. 4.2.1.2

[75]

Zie artikel 9.1.17 van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening 30 938

[76]

In 2001 hebben de minister van VROM, VNG, NVB (Nederlandse Vereniging van Banken) en Neprom in een convenant vastgelegd dat de residuele grondwaardemethode in principe de voorkeur geniet bij de bepaling van de grondprijs boven met name de (generieke) grondquotemethode. Sindsdien zijn veel gemeenten ook daadwerkelijk overgestapt op deze methode.

[77]

Bij de vaste grondprijzenmethode wordt de grondprijs door de gemeente voor een langere periode vastgesteld voor toekomstige uitgiften. Deze methode wordt door gemeenten vooral toegepast bij kleine gronduitgiften en sociale bouw. Bij sociale bouw kan met een vaste grondprijs worden bereikt dat nieuwbouwwoningen beschikbaar komen voor de doelgroep (jongeren en ouderen).

[78]

Met de comparatieve methode wordt de grondprijs bepaald aan de hand van de grondprijzen van vergelijkbare stukken grond. Deze methode wordt meestal aanvullend of als toets naast andere methoden gehanteerd.

[79]

Samen met de residuele grondwaardemethode is de grondquotemethode één van de meest gebruikte methode om grondprijzen te bepalen, al dan niet in combinatie met één van de overige methoden. Het voordeel van deze methode, zoals door gemeenten met vaste percentages gehanteerd, is de transparantie.

[80]

Zie Handreiking grondexploitatiewet, pag. 171, 172

[81]

Uitgezonderd de situaties dat de gemeente haar huiswerk niet goed heeft gedaan, en er een te lage exploitatiebijdrage wordt afgesproken dan wel vastgesteld, of er bewust voor kiest om een deel van de kosten niet te verhalen. Hiervoor hoeft op voorhand geen (financiële) voorziening te worden getroffen, maar zal van geval tot geval een afweging moeten worden gemaakt.

[82]

Zoals een bebouwingsleidraad of een in voorbereiding zijnd beeldkwaliteitplan

[83]

Zie Handboek Grondzaken, Hoofdstuk A2/3.12.5, pag. 56

[84]

Er wordt met “strategische” niet gedoeld op de vorm van verwervingen waarbij geen ruimtelijk kader aanwezig is en wordt verworven op basis van een toekomstige ontwikkeling, maar er wordt gedoeld op het strategische grondbeleid uit hoofdstuk 3 Vormen van grondbeleid, van actief tot passief, paragraaf 3.2 Beleidskader, pag. 14

[85]

De Financiële Verordening gemeente Uithoorn is op 4 december 2008 door de raad vastgesteld.

[86]

De nota “Risicomanagement en weerstandscapaciteit Uithoorn” is op 20 november 2008 door de raad vastgesteld. De nota “Weerstandsvermogen en risicomanagement” is op 22 december 2005 door de raad vastgesteld.

[87]

Het Rijk en Provincie kunnen haar specifieke belangen neerleggen in een Structuurvisie. Ruimtelijke normen kunnen als algemeen verbindende voorschriften worden opgenomen in een algemene maatregel van bestuur (amvb) of een provinciale verordening. Tevens kunnen het Rijk en de provincie met een aanwijzing of inpassingsplan komen in plaats van het bestemmingsplan om hiermee hun belangen te kunnen realiseren. Zie afdeling 3.5 Wro.

[88]

Zie Rijksnota Grondbeleid 2001

[89]

Zie Rijksnota Ruimte, ruimte voor ontwikkeling

[90]

WGR-plus, stadsregio Amsterdam, paragraaf 2.2.2 t/m 2.2.4 Nota Ruimte, pag. 63-72

[91]

paragraaf 2.2.5.5 Nota Ruimte, pag. 80 en paragraaf 3.4.6.1, pag. 128

[92]

paragraaf 3.4.3 Nota Ruimte, pag. 118

[93]

paragraaf 4.2.6 Nota Ruimte, pag. 150

[94]

Afdeling 3.5 Wro

[95]

Artikel 4.2 en 4.4 Wro

[96]

Voor de gemeente Uithoorn is dit Streekplan Noord-Holland Zuid 2003

[97]

Zie www.stadsregioamsterdam.nl

[98]

Zie Recht rond grondbeleid, mr. drs. E.R. Hijmans en mr. M. Fokkema, pag. 230

[99]

Zie hoofdstuk 5 Kostenverhaal, pag. 22

[100]

Voor alle grondprijzen geldt als uitgangspunt dat ze marktconform dienen te zijn.