Nota Grondbeleid

Paragraaf 1.1 Aanleiding

De mogelijkheden waarmee de gemeente haar grondbeleid uitvoert zijn de afgelopen jaren met de nieuwe wet Wro, de GREX-wet en nieuwe Europese regelgeving sterk veranderd. Daarom is het beleid, zoals verwoord in de Nota Grondbeleid Vlaardingen 2005, vernieuwd. De uitvoering van het Actieplan Wonen, de Vitalisering van de Binnenstad en herstructurering van de bedrijventerreinen vraagt een afgestemde inzet van:

- RO plannen, in het bijzonder de bestemmingsplannen;

- Grondexploitaties;

- Aan- en verkoop van gronden;

- Samenwerking(afspraken) met uitvoerende partijen; De Nota Grondbeleid geeft de kaders aan waarbinnen het college en de ambtelijke organisatie uitvoering geeft aan bovengenoemde plannen.

Paragraaf 1.2 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het ruimtelijke kader geschetst waarmee de gemeente bij het opstellen en uitvoeren van het grondbeleid te maken heeft. In hoofdstuk 3 wordt de wet- en regelgeving beschreven die van belang is. Hoofdstuk 4 besteed aandacht aan de keuzes in het grondbeleid; oftewel een actief of faciliterend grondbeleid. In hoofdstuk 5 wordt aangegeven hoe grondexploitaties worden opgezet. Hoofdstuk 6 beschrijft de grondverkoop en de grondprijsbepaling. Hoofdstuk 7 gaat over de samenwerkingsvormen (in relatie tot de planfasen). Hoofdstuk 8 gaat in op de informatievoorziening over de uitvoering van beleid en de relatie met de planning en control cyclus van de gemeente. Tenslotte wordt, in hoofdstuk 9, de rollen die het college van B&W en de gemeenteraad spelen bij het grondbeleid beschreven.

Paragraaf 2.1 Gemeentelijk beleid

De gemeente Vlaardingen heeft drie belangrijke nota’s op grond waarvan het gemeentelijk ruimtelijke beleid vorm krijgt in bestemmingsplannen: - Stadsvisie / Ruimtelijke structuurschets Vlaardingen 2020

- Structuurplan Rivierzone

- Actieplan Wonen, de Vlaardingse woonvisie 2008-2030, met haar gebiedsgerichte uitwerking. Het college van Burgemeesters en Wethouders voor de collegeperiode 2010-2014 beschrijft haar inzet in het coalitieakkoord en het Strategisch collegeplan. De ambities uit het Actieplan Wonen en de structuurschets voor de Rivierzone in het kort: - kwaliteitsslag maken in woningen en bedrijfsterreinen

- vraag en aanbod afstemmen, doorstroming bevorderen en woongenot vergroten

- verbeteren positie huidige bewoners / bedrijven

- meer evenwichtige bevolkingsopbouw

- sloop 6.800 woningen

- nieuwbouw 8.450 woningen

- renovatie van 5.900 woningen. Om Vlaardingen aantrekkelijk te maken én te houden zijn de gemeente en de corporaties “Waterweg Wonen” en “Woningstichting Samenwerking Vlaardingen” gezamenlijk het Actieplan Wonen gestart. In 2010 zijn er naast een integrale stedelijke visie, “Buitenstad Vlaardingen”, vijf gebiedsvisies, voor Rivierzone, Centrum, Holy, West en Vlaardinger Ambacht vastgesteld. Voor het realiseren van het Actieplan Wonen is een grootschalige herstructurering gewenst waarbij verouderde wijken buiten het centrum geleidelijk worden omgevormd in wijken met meer eengezinswoningen. Diverse flats worden daar gesloopt en nieuwe woningen worden gebouwd in lagere dichtheden van 30 woningen per hectare, omringt door meer groen. Deze 'groenstedelijke woonmilieus' zullen in de toekomst bestaan uit 90% eengezinswoningen en 10% appartementen.

In de 'centrumstedelijke woonmilieus' (Centrum, VOP en Oostwijk), is 50% eengezinswoningen en 50% appartementen het uitgangspunt. Daarnaast zullen ook nieuwe locaties als het ziekenhuisterrein, de Marathonwegzone en de Rivierzone worden ontwikkeld. Gedurende de hele planperiode 2008 – 2030 is het uitgangspunt gemiddeld 370 woningen per jaar te realiseren. De woningbouwplanning is onderhevig aan diverse invloeden, zoals planfasering, marktontwikkelingen en onderlinge concurrentie van projecten. Om op deze invloeden te kunnen anticiperen is een continue sturing noodzakelijk. Met de woningbouwcorporaties heeft de gemeente prestatieafspraken gemaakt over de woningbouwproductie, inclusief de maatschappelijke investeringen. De woningbouwcorporaties zijn met name actief in de herstructureringsgebieden, dit zijn: Westwijk, Holy-Zuid-Oost (inclusief de Hoofdstedenbuurt en de Koninginnelaan) delen van het Centrum (inclusief Oostwijk, VOP), Babberspolder-Oost en een gedeelte van Ambacht. Ook met ontwikkelaars maakt de gemeente afspraken over de te realiseren woningbouwproductie. De woningbouwplanning is zowel stedelijk als per gebied ingedeeld en geeft per jaar het aantal te bouwen eengezinswoningen en appartementen aan, het aantal koop en huur, aantal bereikbaar, middelduur, duur en topduur en het aantal te slopen eengezinswoningen en appartementen.

Paragraaf 2.2 Bestemmingsplannen

Een bestemmingsplan is de vertaling van het beleidsvoornemen naar regelgeving en voorwaarden. Een bestemmingsplan kent een tijdspanne van 10 jaar en moet daarbinnen geactualiseerd worden. Er vindt een inhaalslag plaats met betrekking tot actualisatie van de bestemmingsplannen. Vanaf 1 juli 2013 dienen alle bestemmingsplannen jonger dan 10 jaar en digitaal beschikbaar te zijn. In 2007 golden meer dan 60 bestemmingsplannen in Vlaardingen, op 1 juli 2013 wil de gemeente niet meer dan ongeveer 20 bestemmingsplannen, qua begrenzing van de gebieden wordt gewerkt aan de volgende verdeling:

Paragraaf 2.3 Projecten

Bestemmingsplannen vormen het ruimtelijke kader voor de projecten. Bestemmingsplannen maken projecten mogelijk, maar niet meer dan dat. Middels projecten en actief of faciliterend grondbeleid wordt de uitvoering van ruimtelijke ambities gestimuleerd. Het daadwerkelijk bouwen wordt gedaan door ontwikkelaars, corporaties en particulieren. Een project komt gefaseerd tot uitvoering. Alhoewel elk project anders is, geldt voor de meeste projecten dat de volgende besluiten genomen worden in vijf kenmerkende fasen van een bouwproject: - De initiatieffase: de ruimtelijke mogelijkheden worden verkend;

- De definitiefase: verschillende alternatieven worden beoordeeld, de (financiële) haalbaarheid van het project wordt onderzocht en tenslotte wordt het programma van het project vastgesteld. In deze fase wordt bijvoorkeur gestart met (de aanpassing van) het RO kader (bestemmingsplan) en wordt de grondexploitatie gestart;

- De ontwerpfase: er wordt via een voorlopig ontwerp een definitief ontwerp van zowel het gebouw als de buitenruimte gemaakt. Bij het vaststellen van het ontwerp wordt zogewenst een realisatieovereenkomst gesloten;

- De realisatiefase: de vergunning wordt verleend en aansluitend vindt de uitvoering plaats;

- De exploitatiefase/beheersfase: het project wordt weer onderdeel van het gebied waarin het is gerealiseerd en de zorg voor de openbare ruimte wordt uitgevoerd conform reguliere beheersplannen. Vanuit het Actieplan Wonen zijn de volgende locaties benoemd voor projecten:

Paragraaf 3.1 Nationale regelgeving

In het kader van de landelijke regelgeving zijn de Wro (2008) en daaraan gekoppeld de Grondexploitatiewet het belangrijkst. De mogelijkheden voor gemeenten om positie te verkrijgen bij strategische verwervingen is geregeld in de Wvg en de Onteigeningswet.

Paragraaf 3.2 Europese regelgeving

In het kader van Europa is regelgeving en jurisprudentie van belang op de volgende twee gebieden: - de publicatie- & aanbestedingsplicht voor werken, leveringen en diensten en

- staatssteun bij vastgoed- en grondtransacties.

Het grondbeleid heeft met deze gebieden te maken doordat (een reeks van) afspraken nodig zijn om een ruimtelijk project te realiseren en de gemeente dikwijls op enig moment een vastgoed- of grondtransactie verricht. Publicatie- en aanbestedingsplicht

Door de Europese Unie zijn richtlijnen vastgesteld waarin voorschriften zijn opgenomen voor het door aanbestedende diensten verstrekken van overheidsopdrachten voor leveringen, diensten en werken. De gemeente wordt als een aanbestedende dienst beschouwd. De lidstaten zijn verplicht de in deze richtlijnen neergelegde regels op te nemen in nationale wet en regelgeving. Dit is in Nederland gebeurd in het Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten (Bao). Dit (tijdelijke) besluit zal te zijner tijd worden vervangen door de Aanbestedingswet. Zowel de Europese richtlijnen als het Bao kennen drempelwaarden voor overheidsopdrachten, te zien in het overzicht hierboven. Ligt de waarde van een levering, dienst of werk boven die drempelwaarde dan zijn de daarin opgenomen regels voor aanbesteding van toepassing. Indien de waarde van een overheidsopdracht onder de drempelwaarde ligt, is de betreffende richtlijn en het Bao derhalve niet van toepassing. Uit de jurisprudentie is echter duidelijk geworden dat dit niet betekent dat er in het geheel geen regels zouden gelden voor de verstrekking van overheidsopdrachten. Als criterium geldt de vraag of ondernemingen uit andere lidstaten mogelijk geïnteresseerd zijn in de verkrijging van een overheidsopdracht. In voorkomende gevallen grijpt de rechter vaak terug op het door de gemeente openbaar gemaakte aanbestedingsbeleid. Ook de jurisprudentie met betrekking tot de reikwijdte van het begrip “overheidsopdracht” is aanzienlijk in beweging. Tot enige tijd geleden had de relatie tussen de aanbestedingsrechtelijke aspecten en het grondbeleid in hoofdzaak betrekking op de aanleg van openbare voorzieningen (zoals wegen) en de verstrekking van adviesdiensten. Maar inmiddels is duidelijk dat dit begrip ruimer dient te worden uitgelegd. Dit betekent dat: - De reikwijdte van het begrip overheidsopdracht ook betrekking kan hebben op een relatie tussen een gemeente en een particuliere grondeigenaar, indien de gemeente (vergaande) eisen stelt aan de ontwikkeling;

- Een overheidsopdracht kan ook betrekking hebben op een verkoop van grond door de gemeente, gekoppeld aan een ontwikkelopdracht onder nader vastgestelde eisen;

- De waarde van het werk niet alleen op de grondwaarde ziet, maar betreft ook de te ontwikkelen opstallen, zonder dat daarbij onderscheid wordt gemaakt tussen commerciële en niet commerciële functies. De algemene tendens van het standpunt van de Europese Commissie naar aanleiding van het Auroux-arrest (en andere vergelijkbare zaken zoals de gebiedsontwikkeling Vathorst in Amersfoort) is dat door de gemeente een keuze moet worden gemaakt bij gebiedsontwikkeling: of de gemeente besteedt aan conform alle wet- of regelgeving die geldt of de gemeente stelt minder of geen eisen aan private partijen en beperkt zich tot de zuiver publiekrechtelijke taken. In contracten met private partijen kan alleen nog worden verwezen naar publiekrechtelijke randvoorwaarden, zoals het bestemmingsplan. Bovenstaande betekent dat de gemeente bij het aangaan van overeenkomsten met marktpartijen steeds vooraf zal toetsen of sprake is van een aanbestedingsplicht. De drempelwaarden bij aanbestedingsprocedures zijn vastgesteld conform het inkoopbeleid van de gemeente. Staatssteun

De gemeente moet marktconform handelen. Van ongeoorloofde staatssteun is sprake indien door de overheid steun wordt verleend aan een onderneming, waardoor voor die onderneming een economisch voordeel ontstaat dat niet langs normale commerciële weg zou zijn verkregen. Daarbij gelden de criteria dat het voordeel slechts ten goede komt aan bepaalde ondernemingen (selectief) en dat het voorstel leidt tot (dreigende) vervalsing van de mededinging en mogelijk invloed op de handel tussen de lidstaten heeft. Staatssteun is van invloed op grondbeleid waaronder bij verwerving van gronden, opdrachtverlening voor bouw- en woonrijp maken en bij verkoop van bouwrijpe grond. Dit betekent dat telkens een waardering en/of taxatie nodig is ter onderbouwing van het marktconform handelen.

Paragraaf 4.1 Actief grondbeleid

Bij actief grondbeleid heeft de gemeente op enig moment gedurende een project zelf de grond in eigendom. De gemeente handelt als privaatrechtelijke partij (en houdt uiteraard haar publiekrechtelijke rol). De gemeente kan zelf de grondexploitatie voeren en zo het gewenste ruimtegebruik realiseren. Daartoe laat de gemeente werkzaamheden uitvoeren, zoals bouw- en woonrijp maken, om de grond vervolgens uit te geven. Bij verkoop van gronden maakt de gemeente onder meer afspraken over het te realiseren programma, de kwaliteit en het tempo van uitvoering. Enerzijds kan actief grondbeleid een (maximaal) sturingsinstrument zijn ten behoeve van gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. Anderzijds blijken de aankopen van een gemeente juist daar plaats te vinden waar de markt het uit commerciële overwegingen laat afweten en komt het in de praktijk vaak voor dat (voortijdige) aankopen leiden tot grondposities die of slechts beperkt bijdragen aan het gewenste ruimtelijke doel of jarenlang drukken op de gemeentelijke begroting. Dit omdat ontwikkelingen om welk reden ook, langer op zich laten wachten of door voortschrijdend inzicht gewijzigd zijn. Bij actief grondbeleid geeft ruimtelijk beleid, met name het bestemmingsplan, een titel waarop noodzakelijke verwervingen, bedrijfsbeëindigingen en verplaatsingen zowel minnelijk als formeel in goede banen geleid kunnen worden. Het geeft duidelijkheid aan de partij die ongevraagd geconfronteerd wordt met de gemeente als onderhandelingspartner. Een eigenaar is niet verplicht om de grond aan de gemeente te verkopen of een samenwerking aan te gaan; wanneer een eigenaar betoogt dat hij ook zelf ‘in staat en bereid’ is om het door de gemeente gewenste grondgebruik te realiseren, dan kan de gemeente deze eigenaar niet onteigenen. Deze clausule in de onteigeningswet staat bekend als het ‘zelfrealisatiebeginsel’. Actief grondbeleid is dus niet in alle gevallen te ontplooien.

Paragraaf 4.2 Faciliterend grondbeleid

Bij faciliterend grondbeleid verkrijgt de gemeente de grond niet zelf in eigendom. De gemeente handelt slechts vanuit haar bevoegdheden in haar publieke rol. Hoewel de gemeente bij faciliterend grondbeleid nooit eigenaar wordt van de grond, kan de gemeente toch een niet geringe invloed uitoefenen op de ruimtelijke ontwikkeling binnen haar grondgebied. De gemeente beïnvloedt het handelen van een particuliere grondeigenaar, onder meer door het vastleggen van de ruimtelijke ordening in bestemmingsplannen en door het afsluiten van een anterieure overeenkomst met een particuliere exploitant. In een overeenkomst worden afspraken gemaakt over financiële bijdragen aan de kosten die de gemeente maakt. Daarnaast biedt het ook de mogelijkheid tot het stellen van kwaliteitseisen zoals het aantal sociale woningen of het aantal vrije kavels voor particulier opdrachtgeverschap. Een voorwaarde voor het sluiten van een overeenkomst is wel dat de andere partij daar ook toe bereid is; het instrument is gebaseerd op vrijwilligheid. Wanneer het niet mogelijk is een voor de gemeente bevredigende overeenkomst te sluiten, kan ook gekozen worden voor het vaststellen van een (dwingend) exploitatieplan.

Paragraaf 4.3 Keuze voor een vorm van grondbeleid

Veelal is de keuze tussen actief en faciliterend grondbeleid niet zwart-wit. In het ontwikkelingsproces kan deze rol ook verschuiven. Zo heeft de gemeente een actieve positie wanneer zij grond in eigendom heeft. Bij het sluiten van een overeenkomst waarin afspraken over de realisatie en het gebruik van deze grond vastliggen, behoudt de gemeente een actieve rol in de toetsing van de afspraken. Wanner zij slechts grond verkoopt is sprake van een faciliterende rol in het toetsen van de juridisch planologische voorwaarden, wanneer de nieuwe eigenaar initiatieven ontplooit. Als gevolg van de nieuwe Wro is de gemeente verplicht voor haar gehele grondgebied bestemmingsplannen op te stellen en daarmee tenminste een faciliterende vorm van grondbeleid te voeren. Omdat actief grondbeleid een beslag legt op schaarse middelen zoals financiën en de inzet van de organisatie, kiest Vlaardingen bewust voor de strategie: faciliterend grondbeleid, tenzij gericht gekozen wordt voor actief grondbeleid. Dit betekent dat de gemeente zich gezond kritisch en enigszins terughoudend opstelt ten aanzien van nieuwe, ook eigen, initiatieven. Een gerichte keuze op basis van onderbouwde doelstellingen bepaalt de gemeentelijke actieve inzet. Het betekent daarnaast ook dat de gemeente zich professioneel opstelt als faciliterend partner in door de markt geïnitieerde plannen. Ruimtelijke kaders die daadwerkelijk ruimte bieden voor innovatieve ideeën van de markt, altijd gecombineerd met de inzet van kostenverhaal gebaseerd op een reële, marktconforme financiële inschatting. Marktpartijen kunnen binnen deze flankerende ruimtelijke en financiële kaders zelfstandig opereren zonder privaatrechtelijke bemoeienis van de gemeentelijke organisatie.

Paragraaf 6.1 Strategische verwervingen

Strategische verwervingen kunnen voortkomen uit de in het vorige hoofdstuk beschreven grondexploitaties. Actief grondbeleid betekent dat indien een grondexploitatie operationeel wordt, iedere opdracht tot verwerving moet passen binnen een actuele grondexploitatie, conform financiële beheersverordening ex artikel 2.12. Voorkomen dient te worden dat tijdens een onderhandelingstraject blijkt dat de in de grondexploitatie opgenomen/begrote kostenpost ten behoeve van een strategische verwerving niet realistisch blijkt te zijn. Naast het feit dat dergelijke situaties belemmerend en contraproductief werken, is door niet realistisch begroten het College c.q. de Raad te optimistisch geïnformeerd waardoor vervolgens opnieuw met een (bijgestelde) budgetvraag naar het College of de Raad moet worden gegaan. Dergelijke acties zullen het vertrouwen schaden en twijfels veroorzaken bij toekomstige ter besluitvorming voor te leggen grondexploitaties. Naast de verwervings- en (eventuele) uitplaatsingkosten zullen kosten gemaakt moeten worden ten behoeve van: - Bouwrijp maken

- Inflatie- en rentelasten

- Kosten ambtelijk apparaat

- Beheerkosten Al deze kosten moeten meegenomen worden in de grondexploitatie om een realistisch beeld te krijgen. Andersoortige strategische overwegingen kunnen een rol spelen bij de wens/noodzaak een vastgoedobject aan te kopen, maar dat maakt het nog geen strategische verwerving. Panden verwerven omdat de gelegenheid zich voordoet, een overlast gevende situatie beeindigd moet worden die niet via handhaving kan worden opgelost of omdat een mogelijke planschadeclaim door de eigenaar kan worden voorkomen, vallen niet onder de categorie “strategisch”. Dergelijke aankopen moeten vooraf ter besluitvorming aan het College worden voorgelegd.

Paragraaf 6.2 Grondverkoop en uitgifte in erfpacht

Levering van gronden vindt door de gemeente Vlaardingen vrijwel altijd plaats op basis van verkoop in eigendom. Vanuit een historische situatie is echter tot 1997 als regel grond (met als uitzondering het centrum en Vlaardinger-Ambacht) in erfpacht uitgegeven. Met het College dat in 1994 aantrad is het beleid met betrekking tot de uitgifte van gronden gewijzigd, wat in 1996 heeft geleid tot beleid met betrekking tot het omzetten van erfpacht in eigendom en in 1997 tot het vaststellen tot de “Algemene Verkoopvoorwaarden Vlaardingen 1997”. Grond wordt ook nu nog incidenteel aangeboden met een keuzemogelijkheid tussen erfpacht of eigendom, met als doel om de realisatie van bepaalde nieuwbouwprojecten haalbaar te maken. Voor het aanbieden van gronden met keuzemogelijkheid is vooraf bestuurlijke instemming van het college noodzakelijk. Verkoop van grond in eigendom

De gemeente verkoopt in hoofdzaak bouwgrond. Het is niet per definitie nodig voor de gemeente om bouwrijpe grond te verkopen, grond wordt ook in de huidige staat verkocht. Bouwrijpe grond wil zeggen grond die in bouwrijpe staat verkeert, hetgeen in de algemene verkoopvoorwaarden van Vlaardingen nader is gedefinieerd. Verkoop van bouwgrond geschiedt door middel van het sluiten van een overeenkomst. Daarin regelt de gemeente tegen welke prijs, onder welke voorwaarden, met welke bestemming en met welke functie zij de grond wenst te verkopen. Bij uitgifte door middel van verkoop gaat het in veel gevallen om woningen, kantoren en bedrijfsgebouwen en ander commercieel vastgoed. Verhuur

Er zijn ook uitzonderingen op het verkopen van gronden in eigendom of erfpacht. Bij uitgifte van grond ten behoeve van tuinpercelen (voornamelijk uitbreidingen van bestaande tuinen) wordt vaak gekozen voor verhuur. Dit kan om meerdere redenen plaatsvinden. De gewenste tuinuitbreiding kan in een gebied liggen waarvan de bestemming nog niet bepaald is en gewijzigd gaat worden. In eigendom uitgeven zou in dergelijke gevallen niet in het belang van de gemeente zijn. Ook worden andere objecten waarvan het niet in het gemeentelijke belang is het eigendom over te dragen, uitgegeven in verhuur. Voorbeelden hiervan zijn onder meer de jachthavens en tankstations. Erfpacht

Gronduitgifte in erfpacht betekent dat de gemeente op korte termijn minder inkomsten ontvangt omdat de grond niet verkocht wordt. Het voordeel is echter, naast een constante bron van jaarlijkse inkomsten door middel van de erfpachtcanon, het privaatrechtelijke sturingsinstrument. Uitgifte in erfpacht geschiedt altijd met een bepaalde privaatrechtelijke bestemming, bijvoorbeeld de bestemming woningbouw. Wijzigen van een erfpachtbestemming en/of bepalingen uit een erfpachtcontract kunnen uitsluitend na toestemming door de gemeente. Een wijziging in de erfpachtbestemming impliceert over het algemeen altijd een verhoging van de jaarlijkse canon voor de erfpachter, maar daarnaast kan de gemeente andere/nieuwe voorwaarden opleggen aan de erfpachter want er is namelijk sprake van een te wijzigen c.q. nieuwe overeenkomst. Vanuit het financiële perspectief is de omzetting van erfpacht naar eigendom onder de huidige voorwaarden ongunstig voor de gemeente. Inmiddels hebben alle particulieren de kans gekregen om erfpacht om te zetten in eigendom en vernieuwt de gemeente dit beleid. Het beleid ten aanzien van de omzetting van erfpacht naar eigendom van de gemeente wordt aangepast middels een actualisatie van de voorwaarden. Onder andere de waarde wordt in het voorstel in het vervolg contant gemaakt met het variabele renteomslagpercentage van de gemeente, momenteel 4,5% (in plaats van een vast percentage van 7%).*   * Door het geschetste contantmakingspercentage te verlagen, neemt de contante waarde van de koopsom toe. Dit pakt financieel gunstiger uit voor de gemeente.

Paragraaf 6.3 Grondprijsmethodiek

Bij grondtransacties is het voor alle betrokken partijen van groot belang dat de grondwaarde op een juiste manier wordt gewaardeerd. Voor de verkopende partij is de grondwaarde van belang omdat het de maximaal haalbare grondprijs vertegenwoordigt waartegen de partij het verkoopt. De koper zal de grondwaarde moeten berekenen omdat hiermee duidelijk wordt of zijn exploitatie haalbaar is. Het huidige economische klimaat heeft de mogelijkheden om projecten te realiseren veranderd. De complexe financiering van projecten en de noodzaak klantgerichter voor de eindgebruikers te ontwikkelen, maakt dat de gemeente oog moet hebben voor de gehele keten van waarde creatie. Om optimaal hierin op te kunnen treden kiest de gemeente als uitgangspunt in haar grondprijsbeleid voor residueel rekenen. De gemeente kent relatief weinig mogelijkheden om projecten te realiseren, de grond is schaars. Dat betekent dat de gemeente in alle gevallen zal beoordelen of een grondtransactie verantwoord is, vanuit het perspectief dat een schaars goed kostbaar is. Residueel rekenen

Grond als één van de productiefactoren voor het realiseren van vastgoed ontleent zijn waarde aan de waarde van het vastgoed net zoals landbouwgrond zijn waarde ontleent aan het gebruik als weide- of landbouwgrond. De methode om op deze manier de grondwaarde te bepalen heet de residuele methode, de resulterende grondwaarde noemen we de residuele grondwaarde. Een residuele berekening van de grondwaarde gaat uit van een berekening waarbij alle verwachte kosten om te komen tot realisatie van een object op bouwrijpe grond worden afgetrokken van de prognose van alle opbrengsten bij verkoop en exploitatie van dit object na realisatie. Het is de meest zuivere benadering van de marktconforme grondprijs, waarbij de gemeente aanstuurt op een hogere grondprijs dan wanneer gerekend wordt met vaste grondprijzen. De gemeente Vlaardingen wil gesprekspartner zijn wanneer het gaat om het bepalen van de opbrengsten, ook omdat hierin andere opbrengsten dan alleen de directe vastgoedwaarde een rol spelen. Zo kunnen de langjarige exploitatie van bijvoorbeeld energie en telecommunicatie verbonden aan het gerealiseerde vastgoed van wezenlijk belang zijn voor de haalbaarheid van een project. Aan de andere kant ambieert de gemeente geen gedetailleerde discussies over elementen van kostenraming en opbrengstenprognose. De residuele grondprijsberekening baseert zij daarom op een aantal uniforme uitgangspunten: ze hanteert een normatief residuele grondwaarde. Dat betekent dat de gemeente zich uitspreekt over de op eenheden gebaseerde grondwaarde per vastgoedfunctie. Een afnemende partij kan in het ontwerp van het object kiezen voor kwaliteit of inzetten op een andere opbrengst. Bij de berekening van de residuele grondwaarde voor woningen gaat de gemeente voor wat betreft de opbrengst uit van de commerciële verkoopwaarde (marktwaarde). De commerciële verkoopwaarde is dus uitgangspunt bij bepaling van de grondwaarde. Uitzonderingen, bijvoorbeeld wanneer de grond gebruikt wordt voor sociale woningbouw, zijn mogelijk. Het college moet dit dan vooraf, bij start van het project, expliciet besluiten en voorleggen aan de gemeenteraad. Randvoorwaarde bij residueel rekenen is dat er voldoende gegevens bekend zijn om een goede kostenraming en opbrengstprognose op te stellen. Gebruik van de residuele grondwaarde vraagt een duidelijk afgebakend begrippen-, methodiek en gegevenskader. Het veronderstelt dat marktinformatie beschikbaar is. Met name in de markt van bedrijfsmatig vastgoed is de ervaring dat de waarde van een perceel grond in hoge mate wordt bepaald door de mogelijkheden die het voor de bedrijfsvoering biedt. De waarde is daarmee zeer sterk verweven met de bedrijfsvoering. In de bepaling van de grondwaarde bij bedrijfsmatig vastgoed zal de gemeente daarom specifieke elementen als ontsluiting, voorzieningen, kadefaciliteiten, zichtlocaties en dergelijke meewegen. Wanneer een afspraak uit meer financiële aspecten dan alleen de grondtransactie bestaat, dan beschouwt de gemeente de complete set afspraken met een residuele berekening. Dat betekent dat alle kosten en opbrengsten in beeld gebracht worden en zodoende van invloed zijn op de waarde van de overeenkomst. In deze berekeningen presenteert de gemeente transparant welke elementen slaan op de grondtransactie, zodat helder is welke onderliggende grondprijzen zijn gehanteerd. Methodiek

De berekening van de residuele grondwaarde gaat volgens het volgende principe:

- alle parameters worden benoemd, daarbij wordt aandacht gegeven aan de grondslagen die voor opslagen als bijkomende kosten, algemene kosten en winst en risico worden gehanteerd;

- alle parameters worden een waarde gegeven, daarbij wordt aandacht gegeven aan de impact van bepaalde parameters;

- het geheel wordt uitgewerkt in een bouwexploitatiekosten berekening: rekening wordt gehouden met tijdstippen, bouwperioden, indexen en rentes;

- op basis van de index en renteregels wordt de eindwaarde (tijdstip oplevering) berekend van zowel de kosten als de opbrengsten (de waarde van het object);

- op basis van de eindwaarden wordt de residuele grondwaarde bij oplevering berekend;

- de rentekosten over de grond gedurende de bouwperiode worden berekend;

- de rentekosten worden afgetrokken van de residuele grondwaarde op tijdstip van oplevering om de residuele grondwaarde bij start bouw, dat wil zeggen op het moment van uitgifte, te berekenen. Overzicht Toelichting Kapstok grondwaardebepaling:

- Stap 1, de residuele grondwaarde per functie aan de hand van de voorkeursmethode wordt bepaald;

- Stap 2, gechecked wordt de residuele grondwaarde per functie aan de hand van de comparatieve methode *;

- Stap 3, gechecked wordt of de grondwaarde per m² kavelgrootte boven de vaste grondwaarde ligt. Checks & balances

De residuele berekening laat zien welke netto opbrengst de realisatie van een project op bouwrijpe grond genereert. Het is een weerspiegeling van onder meer het programma, de locatie, de marktverwachting en de planning en toont de waarde van alle keuzes die in de ontwikkeling van een plan zijn gemaakt. Het resultaat is een marktconforme waardering van het project. De marktconformiteit van de onderliggende grondwaarden per functie wordt getoetst aan en onderbouwd door een comparatieve vergelijking met referenties met vergelijkbare functies. Met name in de markt van bedrijfsmatig vastgoed is de ervaring dat de waarde van een perceel grond in hoge mate wordt bepaald door de mogelijkheden die het voor de bedrijfsvoering biedt. De waarde is daarmee zeer sterk verweven met de bedrijfsvoering. In de bepaling van de grondwaarde bij bedrijfsmatig vastgoed zal de gemeente daarom specifieke elementen als ontsluiting, voorzieningen, kadefaciliteiten, zichtlocaties en dergelijke meewegen. De berekeningsmethode van de grondwaarde kan ertoe leiden dat de grondwaarde lager is dan door de gemeente gewenst. Grond is immers een schaars goed in Vlaardingen. De gemeente toetst het resultaat van de residuele berekening aan een door haar vast te stellen vaste grondwaarde. De vaste grondwaarde is een door de gemeenteraad vastgesteld bedrag per m2. Dit bedrag per m2 is het minimale bedrag dat berekend wordt voor afname van grond van de gemeente in onbebouwde, niet bouwrijp gemaakte staat. Wanneer de berekende grondwaarde lager uitkomt dan de vaste grondwaarde, dan betekent dit dat het project onvoldoende opbrengt en er bijgestuurd moet worden op opbrengst (bijvoorbeeld het programma) of kosten (soberdere uitvoering). Bovengenoemde methodiek impliceert dat de gemeente altijd de afweging maakt tussen financiële optimalisatie van grondopbrengsten en de marktconforme realisatie van beleidsdoelstellingen. Een locatie in het centrum zal als voorbeeld een hogere financiële ondergrens meekrijgen dan een minder centraal gelegen ontwikkeling. Bij het openen van een grondexploitatie bepaalt de gemeente de minimaal te realiseren grondopbrengst. De vaste (minimale) grondwaarde wordt jaarlijks vastgesteld aan het begin van ieder jaar door de raad, op voordracht van het college van B&W. In het voorstel door het college aan de raad houdt het college rekening met het inflatiepercentage. De vaste grondwaarde wordt per m2 (kavel) exclusief BTW vastgesteld. Deze vaste grondwaarde heeft betrekking op grond in niet-bouwrijpe staat. Wanneer al dergelijke investeringen hebben plaatsgevonden, dient dat te worden omgeslagen in de grondprijs.   * De comparatieve methode, ook wel vergelijkende methode genoemd, vergelijkt verkoop- en/of huurtransacties met betrekkeng tot soortgelijke objecten met elkaar. Er wordt een vergelijk gemaakt met prijzen die gehanteerd worden in direct omliggende ofwel anders vergelijkbare gemeenten. Deze methode wordt gebruikt voor onroerende zaken waarbij voldoende transactiegegevens bekend zijn.

Paragraaf 7.1 Intentieovereenkomst

Een intentieovereenkomst heeft als gezamenlijke doelstelling van partijen om te onderzoeken in hoeverre het mogelijk is om te komen tot een samenwerking bij het tot ontwikkeling brengen van een specifiek aangewezen gebied. De gezamenlijke uitgangspunten, het doel (meestal het onderzoeken van de haalbaarheid en het komen tot een samenwerkingsovereenkomst), het onderzoek, de verplichtingen van partijen, de procedure, de tijdsduur voor de verdere onderhandelingen, de financiële afbakening en de wijze van voortgang na het onderzoek worden vastgelegd. Het onderzoek richt zich zowel op de haalbaarheid van de ruimtelijke als op de financiële planvorming. Op deze manier wordt een duidelijk beslismoment tussen partijen geschapen. Partijen zijn, als dat op die manier wordt vastgelegd tenminste, vrij om – zodra het beoogde onderzoek is uitgevoerd – te beslissen over de voortgang en wel op zodanige wijze, dat er geen sprake zal kunnen zijn van onoorbaar afbreken van onderhandelingen als een van de partijen besluit niet verder te gaan. Voornamelijk voor het gemeentebestuur wordt hiermee de nodige vrijheid voor de politieke besluitvorming ingebouwd.

Paragraaf 7.2 Samenwerkingsovereenkomst

In de samenwerkingsovereenkomst wordt gedetailleerd overeengekomen hoe, waar, wanneer, wat en op welk kwaliteitsniveau gebouwd zal worden. Tevens wordt ook de juridische situatie met betrekking tot de grond in kaart gebracht. Als geen der partijen op dat moment (gedeelten) van de grond in eigendom dan wel erfpacht heeft, wordt in de samenwerkingsovereenkomst opgenomen wie gaat verwerven. Een samenwerkingsovereenkomst is te vergelijken met een exploitatieovereenkomst maar gaat wel verder dan een exploitatieovereenkomst. In een samenwerkingsovereenkomst worden namelijk ook afspraken vastgelegd over het al dan niet gezamenlijk delen in de kosten, baten en risico’s van een gebiedsontwikkeling en het al dan niet gezamenlijk opstellen van stedenbouwkundige uitgangspunten en bouwprogramma’s. Ook worden afspraken gemaakt over de organisatie van de samenwerking. In vergelijking met een exploitatieovereenkomst is een samenwerkingsovereenkomst meer gericht op het gezamenlijk ontwikkelen van een bepaald gebied en een exploitatieovereenkomst meer op het verhaal van kosten voor openbare voorzieningen.

Paragraaf 7.3 Realisatieovereenkomst

In het laatste stadium van onderhandelingen voordat tot realisatie kan worden overgegaan worden de afspraken vastgelegd in een (of meer) realisatieovereenkomst(en). Van belang is of de gemeente afspraken maakt over de levering van grond of over de realisatie van vastgoed voor eigen gebruik. Een realisatieovereenkomst kan bestaan uit:

- een gronduitgifteovereenkomst (koopovereenkomst, erfpachtovereenkomst en dergelijke). De kern van dit type overeenkomst is de overdracht door de gemeente aan de private partij van de voor de realisatie benodigde grond in juridische zin.

- een aanlegovereenkomst voor de aanleg en (her)inrichting van het openbaar gebied (dit is in feite een aannemingsovereenkomst). In een dergelijke overeenkomst worden de concrete afspraken vastgelegd, op basis waarvan een private partij voor zijn rekening en risico in opdracht (en in overleg met) de gemeente het openbaar gebied in een bepaald projectgebied (her)inricht.

- een ontwikkelovereenkomst; in een dergelijke overeenkomst verbindt de bouwer zich om een (of meerdere) gebouw(en) maar ook een aan te leggen werk of voorziening bewoningsgereed of bedrijfsklaar op te leveren. Voor al deze vormen van contracten geldt, dat daar geen vaste inhoud voor te geven is. De aard van het plan, de aard van de betrokken private partijen en de omstandigheden van het geval bepalen welke inhoud de contracten zullen hebben. De structuur van de contractvorming (de eerder genoemde drietrapsraket) dan wel van de contractinhoud (in de individuele overeenkomsten) staat wel vast, zodat meerdere contracten van dezelfde soort in ieder geval volgens dezelfde kapstok worden opgesteld. Verder is het maatwerk per project.

Paragraaf 7.4 Concessieovereenkomst

De concessieovereenkomst kent een aantal specifieke kenmerken. De gemeente draagt vrijwel alle risico’s over aan een marktpartij. De doorlooptijd omvat verschillende projectfases, van planontwikkeling tot realisatie en mogelijk ook beheer. De gemeente toetst slechts of aan de contractuele verplichtingen wordt voldaan. Dit betekent dat vroegtijdig in het proces de impact van veel afspraken duidelijk moet zijn, maar dat na het sluiten van de overeenkomst een vereenvoudigd proces ontstaat.

Paragraaf 7.5 Anterieure exploitatieovereenkomst

Sinds de invoering van de Grondexploitatiewet op 1 juli 2008, welke is geïmplementeerd in de Wet ruimtelijke ordening, kennen we ook de “anterieure” overeenkomst. Dat is een exploitatieovereenkomst, die voorafgaand aan het vaststellen van een planologische maatregel wordt aangegaan met een private partij van een ontwikkeling om de gemeentelijke kosten van grondexploitatie te verhalen (indien kostenverhaal niet anderszins verzekerd is, dat wil zeggen door middel van een koopsom voor de grond). Lukt het niet om dit in de privaatrechtelijke sfeer te regelen, dan moet er een exploitatieplan worden opgesteld en kunnen de kosten via de bouwvergunning verhaald worden. Indien het (geplande) moment van overdracht nog ver weg is of er bestaat nog onzekerheid over de realisatie van een plan en partijen hebben de behoefte om de tot dan onderling gemaakte afspraken vast te leggen, ligt een samenwerkingsovereenkomst meer voor de hand. In de samenwerkingsovereenkomst kunnen ook de eventuele afspraken met betrekking tot kostenverhaal mee worden genomen (ofwel de anterieure overeenkomst wordt opgenomen in de samenwerkingsovereenkomst). Dit kan eventueel ook in een koopovereenkomst gebeuren, echter gezien de aard van de overeenkomst en rekening houdend met de planning van het project (als kostenverhaal niet door middel van een gronduitgifte dan wel een privaatrechtelijke overeenkomst is verzekerd, is de gemeente verplicht om tegelijkertijd met het bestemmingsplan een exploitatieplan op te stellen) is een samenwerkingsovereenkomst hier veel meer geschikt voor. De gemeente verhaalt de kosten zoveel mogelijk via de privaatrechtelijke weg. De gemeente kiest voor het contracteren anterieur aan een exploitatieplan.

Paragraaf 7.6 Samenwerking met de corporaties

Voor herstructurering in het kader van het Actieplan Wonen wordt nauw samengewerkt met de woningbouwcorporaties in Vlaardingen. Daarbij is van belang dat beide woningbouwcorporaties uitsluitend binnen de gemeentegrenzen van Vlaardingen actief zijn. In de samenwerking zijn de gebiedsovereenkomsten cruciaal. Gebiedsovereenkomsten gaan in principe over een herstructureringsgebied. Naast deze nota Grondbeleid vormen het Actieplan Wonen en de prestatie-afspraken tussen gemeente en corporaties het kader voor deze gebiedsovereenkomsten. De gebiedsovereenkomsten worden door het gemeentebestuur vastgesteld. In gebiedsovereenkomsten worden tussen de corporatie en de gemeente afspraken gemaakt over de herstructurering van een wijk of deelgebied.

Hieronder vallen afspraken over:

- de toekomstige verdeling tussen koop en huur, incl. categorisering (laag, midden, hoog),

- de overdracht van erfpacht naar eigendom,

- de verdeling van de kosten van sloop en bouwrijp maken,

- de inrichting en het beheer van de openbare ruimte en de bekostiging daarvan,

- de waterhuishouding inclusief riolering en waterbeheer

- de tijdspaden om gezamenlijk van planvorming tot realisatie te komen,

- de verdeling van uiteindelijke kosten, opbrengsten en risico’s tussen gemeente en corporatie. Een uitgangspunt is, dat de opbrengsten van zowel gemeente als corporatie “in principe binnen het gebied” blijven. Bijv. de opbrengsten van koopwoningen kunnen zo benut worden voor een kwalitatief hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte. Daarbij hoort van beide partijen een open benadering, met een voor elkaar “open boekhouding”.

Iedere gebiedsovereenkomst biedt ruimte voor maatwerk; het is daarom raadzaam om de gebieden niet te klein te kiezen.