Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Voorschoten houdende regels over de realisatie, instandhouding en beschikbaarheid van nieuwbouwwoningen voor doelgroepen (Doelgroepenverordening Voorschoten 2020)

Ondertekening

Toelichting op de verordening

De woonopgaven voor de gemeente Voorschoten zijn aangescherpt, enerzijds door vernieuwde ambitie voortkomend uit het Coalitieakkoord 2018 – 2022, anderzijds door gewijzigde (landelijke) beleidskaders. Dit heeft geresulteerd in een geactualiseerde Woonvisie 2019 – 2022, welke op 4 april 2019 is vastgesteld gevolgd door vaststelling van de Uitvoeringsagenda Woonvisie 2019 - 2022. Een van de ambities is dat het percentage voor de sociale huursector 25% bedraagt.

Vanuit de regio Holland Rijnland is in 2020 de regionale Woonagenda Holland Rijnland 2017 geëvalueerd. Medio juni 2020 is aan alle gemeenten gevraagd om zich opnieuw te committeren aan een percentage van 25% sociale huurvoorraad in de gemeente en 20% middensegment. Het middensegment valt uiteen in sociale koopwoningen en middeldure huurwoningen. De gemeente Voorschoten committeert zich aan deze percentages met reden dat er ook weinig woningen in het middensegment beschikbaar zijn. Om nader uitwerking te geven aan de percentages in het woningbouwprogramma stelt de gemeente Voorschoten parallel aan deze verordening een Beleidsregel Woningbouw gemeente Voorschoten op.

De Wet ruimtelijke ordening biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen. Dit kan voor de categorieën sociale huur, middeldure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. De doelgroepenverordening vormt daarmee de wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. De doelgroepenverordening heeft alleen betrekking op nieuwbouw. Sinds 1 juli 2017 kan de gemeente sturen op toevoeging van de categorie middeldure huurwoningen.

Om de doelgroepenverordening toe te passen moet dit in het betreffende bestemmingsplan en het bijbehorende exploitatieplan vastgelegd worden. Alleen dan kan de doelgroepenverordening worden toegepast. Het toepassen van de verordening is een keuze die afhankelijk van de afwegingen in elk bestemmingsplan moet worden gemaakt. In deze verordening zijn de sociale huurwoning en de middeldure huurwoning opgenomen. De maximale aanvangshuurprijs voor middeldure huurwoningen wordt hiermee vastgelegd. Deze grens moet de gemeente bepalen. De doelgroepenverordening regelt ook voor welke doelgroepen de te bouwen sociale en middeldure huurwoningen bedoeld zijn. De doelgroepen worden bepaald aan de hand van inkomensgrenzen. Ook regelt de verordening dat de sociale huurwoning en de middeldure huurwoning gedurende een bepaalde periode beschikbaar moeten blijven voor de daarvoor aangewezen doelgroepen. Dit zijn de instandhoudingstermijnen.

Artikelsgewijze toelichting

Artikel 1

Wettelijke basis zijn het Besluit Ruimtelijke Ordening en de Woningwet. Er is gekozen voor de grondslag van de Woningwet, gezien hier de bevoegdheden voor de woningcorporaties in beschreven staan en op basis hiervan ook prestatieafspraken worden gesloten.

Artikel 2 t/m 4

Onderstaand schema geeft de prijsklassen weer die gehanteerd worden binnen de regio Holland Rijnland.

* = middeldure huur en sociale/goedkope koop vormen samen het middensegment

Sociale huur

De kale huur van een sociale huurwoning mag niet hoger zijn dan de liberalisatiegrens zoals vastgelegd in de Woningwet. In 2020 bedraagt dit € 737,14. De belangrijkste doelgroep voor deze woningen zijn huishoudens met een inkomen tot de DAEB 1 – grens. De DAEB inkomensgrens is eveneens vastgelegd in de Woningwet. Voor 2020 betreft dit een maximaal bruto jaarinkomen van €39.055,- Er wordt gekozen voor het toepassen van de DAEB norm, omdat op deze manier de (jaarlijkse) wijzigingen van het inkomen niet aangepast hoeven te worden in de verordening, maar de wettelijke lijn volgen.

Middeldure huur

Middeldure huurwoningen betreffen woningen van de liberalisatiegrens tot maximaal €1.000,- netto huur per maand. Er is voor gekozen om 1,5x de DAEB norm te hanteren als inkomensgrens. Dit bedraagt voor 2020 €58.582,50. Het is voor de gemeente Voorschoten van belang om zoveel mogelijk aansluiting te vinden bij de regio Holland Rijnland, zodat consistent beleid gevoerd kan worden. Echter is er een mate van beleidsvrijheid in het bepalen van inkomensgrenzen. Met de 1,5 x DAEB normering wordt een iets ruimere inkomensgrens gehanteerd dan in de regio, welke inzet op maximaal €52.500,-. Dit met reden dat de gemeente Voorschoten gemiddeld een duurdere gemeente is om in te wonen ten opzichte van de regio. Ook hier wordt ervoor gekozen om te verwijzen naar een wettelijke norm en hier een vaste berekening aan te koppelen. Zodat prijsstijgingen c.q. prijswijzigingen niet resulteren in het aanpassen van de verordening.

Sociale koop

Voor de koopprijsgrenzen wordt uitgegaan van het maximale bedrag dat de doelgroep kan lenen. De regio Holland Rijnland rekent een maximaal van €44.000,- aan bruto jaarinkomen voor. De gemeente Voorschoten kiest ervoor om de berekening van het DAEB inkomen te vermenigvuldigen met 1,2. Voor 2020 bedraagt dat een maximaal bruto jaarinkomen van €46.866,-. Hiermee is het bruto jaarinkomen iets verruimd ten opzichte van de regio. Dit met reden dat de gemeente Voorschoten gemiddeld een duurdere gemeente is om in te wonen ten opzichte van de regio. Ook hier wordt ervoor gekozen om te verwijzen naar een wettelijke norm en hier een vaste berekening aan te koppelen. Zodat prijsstijgingen c.q. prijswijzigingen niet resulteren in het aanpassen van de verordening.

Artikel 5

De instandhoudingstermijn is geregeld in het Besluit Ruimtelijke Ordening. Het Besluit Ruimtelijke Ordening schrijft voor alle drie de categorieën een andere termijnkeuze voor. De sociale voorraad behouden is een van de grootste speerpunten van de gemeente Voorschoten, om die reden is er gekozen voor een termijn van 20 jaar. Omdat het mogelijk ook na 20 jaar gehandhaafd kan blijven is de regel toegevoegd na 20 jaar deze termijn opnieuw een besluit te nemen over deze instandhoudingstermijn.

Het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro) schrijft voor dat een middenhuur woning ten minste 10 jaar na ingebruikname verzekerd moet zijn van instandhouding. Gezien de vraag naar middeldure huurwoningen meer kan variëren dan naar bijvoorbeeld sociale huurwoningen wordt ervoor gekozen om deze instandhoudingstermijn van 10 jaar aan te houden. Ook met de mogelijkheid om na het verstrijken van deze termijn het besluit van instandhouding te herzien.

Het Bro schrijft voor dat een sociale koopwoning ten minste een jaar en ten hoogste 10 jaar na ingebruikname verzekerd moet zijn van instandhouding. Om sociale koopwoningen in het segment te behouden en ervoor te waken dat na aankoop de woning direct doorverkocht wordt in een hoger segment is ervoor gekozen een termijn van 10 jaar aan te houden. Ondanks dat gemiddeld een bewoningstermijn 7 jaar bedraagt, weegt het behouden van sociale koopwoningen binnen de voorraad zwaarder dan het individuele belang om woon carrière te maken. We sluiten hierbij eveneens aan bij de instandhoudingstermijn van de regio Holland Rijnland voor sociale koopwoningen.

Artikel 6

In een beleidsregel worden nadere regels vastgelegd over het te vast te leggen percentage van type woningbouw. Voorschoten zet in op 25% sociale huurvoorraad en 20% middensegment. Het vereveningfonds is een instrument om het gewenste woningbouwprogramma te stimuleren. Het is een middel om te bereiken dat in de nieuwbouwplannen de komende jaren tenminste 25% sociale huurwoningen gerealiseerd worden en tenminste 20% middensegment. Projecten die onvoldoende sociale woningbouw realiseren of onvoldoende woningen in het middensegment dragen bij aan het vereveningsfonds; initiatiefnemers die projecten realiseren met meer dan 25% sociale woningbouw of meer dan 20% middensegment kunnen gelden uit het fonds ontvangen.

Artikel 7

In de Regionale Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2019 is de kan-bepaling opgenomen om particuliere verhuurders met tien of meer sociale huurwoningen in de woningmarktregio Holland Rijnland deel te laten nemen aan het regionaal woonruimteverdeelsysteem. Dit is geregeld in artikel 2, lid 3 Werkingsgebied. In artikel 3 wordt vervolgens uitgewerkt dat op basis van een Uitvoeringsovereenkomst in de praktijk geborgd kan worden dat particuliere verhuurders zich aansluiten bij het woonruimteverdeelsysteem. In een uitvoeringsovereenkomst als bedoeld in het 1e lid kunnen afspraken worden gemaakt over: a. het aanleggen en bijhouden van een register voor woningzoekenden; b. het aanvragen van een (stadsvernieuwing)urgentie; c. het al dan niet huisvesten van doelgroepen zoals benoemd in artikel 14 lid 3 sub d (bijzondere doelgroepen), artikel 18 t/m 25 (urgentie) en artikel 26 (vergunninghouders) door particuliere verhuurders.

Artikel 8

Een anti-speculatiebeding is een beding dat ervoor moet zorgen dat het speculeren met nieuwbouwwoningen en misbruik van kortingsregelingen wordt tegengaan. Het gaat met name om woningen in de sociale koopsector die met directe of indirecte korting van de gemeente, te koop worden aangeboden. De koper betaalt dan minder dan de marktprijs. Bepaalde doelgroepen kunnen hierdoor wel een woning kopen, die zij normaal niet hadden kunnen kopen. Het is belangrijk dat betaalbare woningen, betaalbaar blijven. Het beding is erop gericht om de woningen voor een bepaalde doelgroep bereikbaar te houden en speculatie, in de eerste jaren van bewoning, te voorkomen

Artikel 9

De koper kan in geval van de volgende persoonlijke omstandigheden de woning verkopen; verandering van werkkring door de eigenaar;

• -

  overlijden van de eigenaar of diens partner;

• -

  ontbinding van het huwelijk of geregistreerd partnerschap;

• -

  verhuizing in verband met de gezondheid van de eigenaar of diens gezinsleden;

• -

  andere bijzondere omstandigheden;

In bovenstaande gevallen mag afgeweken worden van artikel 5, lid 3.

Artikel 10

Wanneer een woning wordt verkocht boven de door de gemeente bepaalde verkoopprijs, dan dient de verkoper een deel van de winst af te dragen aan de gemeente. Gelet op de gedachte achter het beding is dit geen middel voor de gemeente om geld te verdienen, het betreft een boetemaatregel. Op deze wijze hoop je als gemeente te stimuleren dat de verkopende partij zich houdt aan de door de gemeente vastgestelde prijs. Het vragen van een hogere verkoopprijs leidt immers niet direct tot winst, omdat een deel van deze winst aan de gemeente moet worden afgedragen.

Artikel 11

De regeling gaat van kracht wanneer de verordening is vastgesteld en gepubliceerd. De verordening is van kracht op woningbouwontwikkelingen waarbij nog geen intentie of - anterieure overeenkomst is ondertekend.