Beleidsregel uitwerking Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg, deelaspect terugdringen planvoorraad

Deze beleidsregel strekt er toe uitwerking te geven aan het in de Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg opgenomen beleid voor wat betreft het terugdringen van de planvoorraad. In deze beleidsregel worden de plannen benoemd die de gemeente op korte termijn (tot en met 2017) wil realiseren (groene bakje), de plannen die in 2018 worden heroverwogen (oranje bakje) en de plannen die komen te vervallen (rode bakje). In de bijlagen zijn de planlijsten opgenomen.

Algemeen

Op 26 november 2014 is in Weert de Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg vastgesteld. De vaststelling is bekend gemaakt op 21 januari 2015. Dit is gebeurd nadat de Structuurvisie ook in Echt-Susteren, Leudal, Maasgouw, Nederweert, Roerdalen en Roermond is vastgesteld. De Structuurvisie is daarmee in werking getreden.

Een van de speerpunten uit de Structuurvisie is het afstemmen van de planvoorraad op de behoefte. Dit gebeurt gefaseerd. Op de korte termijn (2014 tot en met 2017) gaat het om het terugdringen van 40% van de overcapaciteit. Hiertoe zijn per gemeente aantallen vastgelegd. De plancapaciteit van Weert bedroeg per 1 januari 2014 netto ca. 2.035 woningen. De kwantitatieve woningbehoefte op basis van de prognose van E,til 2013 tot 2023 in Weert alsmede de herverdeling in de Structuurvisie bedraagt netto 900 woningen, waarvan netto 360 in de periode 2014 tot en met 2017 en netto 540 in de periode 2018 tot en met 2023. De overcapaciteit is zodoende berekend op 1.135 woningen (2.035-900). In Weert dienen 455 woningen (dit is 40% van de overcapaciteit) uit de planvoorraad te worden weggenomen. Dit dient te gebeuren in de periode 2014 tot en met 2017. Het terugdringen van de planvoorraad is nodig, omdat de planvoorraad groter is dan de resterende kwantitatieve woningbehoefte. De planvoorraad dient derhalve te worden afgestemd op de behoefte. Overigens zal Weert na 2023 nog licht groeien qua aantal huishoudens. De huishoudenstop is met de laatste prognose (uit 2015) voorzien in 2028. De groei bedraagt nog ongeveer 150 huishoudens in deze periode (2023 -2028). Dit is tevens de kwantitatieve opgave voor die periode.

Zeef

In deze notitie wordt uitwerking gegeven aan het terugdringen van de planvoorraad. In de Structuurvisie is een zeefmodel opgenomen. Alle plannen in de planvoorraad van Weert zijn getoetst aan dit zeefmodel. Dit levert een bepaalde score op. Deze score helpt mee in het prioriteren van plannen waarbij in principe de insteek is dat de plannen met de laagste score uit de planvoorraad worden gehaald. Andere aspecten, waaronder de kwaliteit van de plannen, zijn ook van belang. Kwaliteit van plannen kan echter in principe worden aangepast. Hierop wordt later in deze notitie teruggekomen. De volgende aspecten zijn in het zeefmodel opgenomen:

tabel: zeefmodel Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg

Op basis van dit zeefmodel kan een plan maximaal 10 punten behalen.

Planrealisaties 2014 en 2015

Het project AHOED Oudenakkerstraat uit het groene bakje is nog in 2013 opgeleverd. Dit plan valt daarom buiten de nieuwe woonvisie-periode, welke in 2014 is ingegaan.

In 2014 zijn 39 woningen opgeleverd en 72 woningen gesloopt/onttrokken (netto -33 woningen). In 2015 zijn 163 woningen opgeleverd en 8 woningen gesloopt/onttrokken (netto +155 woningen). Per saldo bedraagt de woningproductie over 2014 en 2015 derhalve netto 122 woningen per ultimo 2015.

Planvoorraad

Afgelopen periode is gebruikt om de planvoorraad zo nauwkeurig mogelijk in beeld te brengen. Dit is nodig omdat het beleid strikt is en er regelmatig nieuwe verzoeken voor woningbouw binnenkomen of dat teruggevallen wordt op in het verleden aangegane toezeggingen. Verder is het belangrijk dat alle contractuele verplichtingen bekend zijn.

Per 1 januari 2016 bedraagt de planvoorraad bruto 1.983 woningen (netto 1.727 woningen).

Resultaten toepassing zeefmodel: groene bakje

Het groene bakje bestaat uit plannen waarvan we verwachten dat ze in de periode 2014 tot en met 2017 gerealiseerd worden (resteert 2016 en 2017). Op basis van de Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg dienen we tot en met 2017 netto 360 woningen te realiseren. In 2014 en 2015 zijn netto 122 woningen gerealiseerd. Resteert te realiseren netto 238 woningen voor de periode 2016 en 2017.

De plannen die uit de zeef van de Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg de hoogste punten scoren komen globaal overeen met de plannen die op basis van de Structuurvisie Weert 2025 in het groene bakje terecht gekomen zijn. De meeste plannen scoren 4-8 punten. Een enkel plan scoort lager, hier ligt echter een directe bouwtitel en/of een contractuele verplichting aan ten grondslag. In de bijlage is een gedetailleerd overzicht van de resultaten weergegeven. Veel plannen in het groene bakje zijn in aanbouw en/of in 2016 inmiddels gereed gekomen, er is een omgevingsvergunning verleend of aangevraagd, dan wel de plannen zijn anderszins in voorbereiding. Dit betekent dat er activiteit is om het plan tot realisatie te brengen. Verder zijn enkele incidentele woningen opgenomen, sommige als gevolg van inspraakreacties op het bestemmingsplan Woongebieden 2014. Het betreft in totaal netto 415 woningen (bruto 670) voor 2016 en 2017.

tabel: plannen in het groene bakje (realisatie 2016 en 2017)

Tezamen met de productie van 2014 en 2015 bedraagt de netto planrealisatie voor de periode 2014 tot en met 2017, op basis van de huidige inzichten maximaal netto 537 woningen. De plannen in het groene bakje zijn in de tabel op de vorige bladzijde opgenomen.

De verdeling is 634 woningen (netto 383 woningen) in de zonering stedelijk gebied Weert-Nederweert en 36 woningen (netto 32) in de zonering Platteland West. Conform de structuurvisie dienen ongeveer 310 woningen te worden gerealiseerd in het stedelijk gebied Weert-Nederweert en 50 woningen in de zonering Platteland West. Er worden meer woningen in het stedelijk gebied gerealiseerd en iets minder op het platteland. We kunnen toch spreken van een goede verdeling tussen stad en kernen. De vraag ligt tenslotte meer bij wonen in het stedelijk gebied.

Resultaten toepassing zeefmodel: oranje bakje

Het oranje bakje bestaat uit plannen, die vanaf 2018 gerealiseerd worden. Afhankelijk van de herijking in 2018 dient het aantal woningen in het oranje bakje mogelijk nog teruggebracht te worden. De meeste plannen scoren 2-3 punten, enkele scoren hoger. Het oranje bakje bestaat uit 579 (netto 578) woningen. De plannen in het oranje bakje zijn in onderstaande tabel opgenomen.

tabel: plannen in het oranje bakje (herijking in 2018)

Overigens is uitwisseling tussen plannen in het groene bakje met plannen in het oranje bakje mogelijk voor zover het gaat om directe bouwmogelijkheden. Dit geeft een zekere flexibiliteit. Het betreft namelijk grotendeels plannen met een directe bouwtitel.

Resultaten toepassing zeefmodel: rode bakje

Het rode bakje bestaat uit plannen die vervallen. Het betreft voor het merendeel indirecte bouwmogelijkheden dan wel potentiële plannen. De meeste plannen scoren 0-1 punt. Enkele plannen scoren hoger, maar van die plannen is al besloten om het aantal woningen binnen het betreffende plan te verminderen. Deze afname van woningen is in het rode bakje terecht gekomen. Het rode bakje bestaat uit 734 woningen. De plannen in het rode bakje zijn in de hiernavolgende tabel opgenomen.

tabel: plannen in het rode bakje (vervallen)

Hierbij dient voor wat betreft de binnenplanse afwijkingen de kanttekening te worden gemaakt dat van deze mogelijkheden alsnog gebruik gemaakt kan worden, mits de omgevingsvergunning wordt aangevraagd voordat het bestemmingsplan is geactualiseerd dan wel als inspraakreactie tot een jaar na de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. Het kan dus zijn dat woningbouwmogelijkheden dan alsnog worden geactiveerd. De verwachting is dat dit in enkele gevallen zal plaatsvinden.

Verwerking in bestemmingsplannen

In 2014 en 2015 is de planvoorraad al met 246 woningen teruggebracht:

De komende jaren worden de volgende bestemmingsplannen geactualiseerd, waarbij het aantal woningbouwmogelijkheden wordt verminderd conform navolgende tabel.

tabel: overzicht actualisatie bestemmingsplannen en aantal vervallen bouwmogelijkheden

In de Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving is, zoals eerder aangegeven, de taakstelling opgenomen om de planvoorraad met 455 woningen terug te dringen in de periode 2014 tot en met 2017. Met de bestemmingsplannen Laarveld 2016 fase 1 en 2 alsmede fase 3 en 4 komen 129 bouwmogelijkheden te vervallen en met het bestemmingsplan voor de kernen komen circa 154 bouwmogelijkheden te vervallen. Zodoende wordt de planvoorraad tot en met 2017 in totaal met 531 woningen verminderd. Zo behalen we de doelstelling.

Doordat de gemeente Weert in 2012 al potentiële plannen heeft geschrapt, zijn voor het realiseren van een belangrijk deel van de taakstelling voor het schrappen van de planvoorraad herzieningen van bestemmingsplannen noodzakelijk. Dit zijn ingrijpende procedures.

Kwaliteit van de plannen

Zoals eerder aangegeven bestaat het groene bakje grotendeels uit plannen waar ook activiteit is om het plan in uitvoering te brengen. Bijstellen van de kwaliteit zal slechts beperkt en bij uitzondering aan de orde zijn. In algemene zin kunnen we er van uitgaan dat de beoogde plannen ook daadwerkelijk gerealiseerd worden.

Plannen worden alleen gerealiseerd als de kwaliteit goed is, dat wil zeggen dat er ook vraag is naar de woningen die men wil realiseren. In algemene zin is er een grote behoefte aan huurwoningen. De afgelopen periode is ongeveer 50% van alle planrealisaties gebouwd in de huursector. Grote projecten zijn deels omgezet van koop naar huur, omdat anders de realisatie niet van de grond zou komen (zoals bijvoorbeeld Stationskwartier, Kerkplein Stramproy, Poort van Limburg en La Cour Bleue). De markt voor koopappartementen is nagenoeg verzadigd. Bij grondgebonden koopwoningen zien we weliswaar een herstel van de woningmarkt, de consument is echter kritisch. Met name naar goedkope koopwoningen en bouwkavels is de vraag aangetrokken. De markt voor duurdere projectmatig te realiseren koopwoningen komt nog moeilijker op gang. De markt voor nieuwbouw van koopappartementen is nagenoeg stil gevallen. Voor La Cour Bleue, het enige plan in dit segment in het groene bakje, vindt momenteel herijking plaats (gedeeltelijke omzetting van koop naar huur). Verder voorziet het groene bakje in ongeveer 50% in de huursector. Dit is het gevolg van het toevoegen van plannen voor huurwoningen in de binnenstad, als transformatie van bestaande panden.

Er van uitgaande dat ook in de toekomst de vraag naar huurwoningen hoog blijft, zal het aandeel huurwoningen van de plannen in het oranje bakje nog moeten worden verhoogd van 30% nu naar ongeveer 50%. Dit betreft de plannen voor de periode vanaf 2018. Aan de hand van een goede monitoring van de woningmarkt wordt beoordeeld of dit daadwerkelijk nodig zal zijn.

Vraag specifieke doelgroepen

Met recente ontwikkelingen is er een nieuwe opgave op ons af gekomen. Er is een grote behoefte in de huisvesting van bijzondere doelgroepen. We noemen onder andere mensen met een beperking/ mensen die uit de maatschappelijke opvang komen en zelfstandig moeten gaan wonen (een gevolg van de WMO), mensen met een urgente woningvraag (komt steeds vaker voor) en verblijfsgerechtigden (de taakstelling is enorm toegenomen). Daarnaast blijft de woningvraag door jongeren/starters actueel. We moeten ons realiseren dat de toename van de huishoudens zich nagenoeg volledig richt op een toename van 1-persoons huishoudens. De doelgroepen hebben één ding gemeen: het zijn vaak eenpersoonshuishoudens en ze zijn op zoek naar een goedkope huurwoning (een huur onder de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag), bij voorkeur dicht bij voorzieningen. Dit woningtype is te beperkt aanwezig in de bestaande woningvoorraad en de planvoorraad voorziet in te weinig (nieuwe) woningen voor deze doelgroep. In Weert zijn op korte termijn circa 150 – 200 woningen nodig om in de vraag te voorzien (70 voor jongeren/starters, 50 voor mensen uit de maatschappelijke opvang, 80 voor verblijfsgerechtigden). De mutatiegraad is laag, er komen weinig woningen beschikbaar vanuit de bestaande markt. De gemeente onderzoekt momenteel in samenwerking met de gemeenten in de regio en de marktpartijen (corporaties, zorgaanbieders, beleggers) hoe we het aanbod kunnen vergroten. We moeten daarnaast open staan voor particuliere initiatieven die hierin voorzien. De corporaties hebben al aangegeven de grote vraag niet op te kunnen vangen. Wij zien vooral kansen in de transformatie van leegstaande gebouwen in de (binnen)stad. Het gaat dan om gestapelde woningen. Een gerealiseerd initiatief is de transformatie van het voormalig kantoor van Wonen Limburg aan de Parallelweg 120 tot 21 wooneenheden.

Kwaliteit plannen korte termijn

Zoals eerder aangegeven voorziet de planvoorraad voor de korte termijn (periode 2016 tot en met 2017) bruto in 670 woningen (groene bakje). Hiervan zijn er 348 (ca. 50%) voorzien in de huursector. De bouw van huurwoningen is niet afhankelijk van het behalen van verkooppercentages en dus zeker. Dit is anders bij de koopsector. Deze plannen zijn wel afhankelijk van het behalen van verkooppercentages, behoudens bouwkavels, waarvan er 135 zijn voorzien. Dit betekent dat plannen voor in totaal 186 woningen van het behalen van verkooppercentages afhankelijk zijn. Het is daarom niet helemaal zeker dat deze plannen ook allemaal worden gerealiseerd op de korte termijn. Wij staan daarbij open voor omzetting van koopwoningen in huurwoningen.

Ambitie

Naast het terugdringen van de planvoorraad, waarvoor deze beleidsregel is opgesteld, hebben we als Weert de ambitie om te blijven investeren en faciliteren in huisvesting voor al onze inwoners. De Structuurvisies Weert 2025 en Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg zijn hierbij leidend. Dat wil enerzijds zeggen dat de planvoorraad in overeenstemming dient te worden gebracht met de behoefte (wegnemen van plannen voor 455 woningen op de korte termijn) en dat voor nieuwe plannen het 1 erbij – 1 eraf principe geldt, maar dat laat onverlet dat de gemeente haar rol als centrumgemeente in de regio, samen met Roermond, waar wil maken. We zien niet alleen een toenemende vraag naar (goedkope) huurwoningen maar ook een toenemende behoefte om in de stad, dicht bij de voorzieningen te wonen. We zetten daarom vooral in op nieuwbouw in de stad. We zien dat Laarveld en Vrouwenhof vooral in de woonbehoeften van onze inwoners en terugkomers voorziet. Nieuwkomers vestigen zich grotendeels in de bestaande woningvoorraad, onder andere in de woningen die worden achtergelaten door mensen die in Laarveld of Vrouwenhof gaan wonen. Huurwoningen en woningen voor specifieke doelgroepen dienen in de stad en in Stramproy te worden gebouwd, bij voorkeur door transformatie/herontwikkeling van leegstaande gebouwen dan wel herontwikkeling van verouderde wooncomplexen. In de kleine kernen zijn in principe voldoende mogelijkheden om in de resterende woningbehoefte te voldoen. Wij zetten daarom niet in op de ontwikkeling van nieuwe plannen in de kleine kernen.

Binnenstad

Het winkelareaal in de binnenstad verandert. De voorzieningen in de stad zullen in de nabije toekomst in een compacter gebied dan nu het geval is gesitueerd zijn. Dit betekent dat er vastgoed vrij komt voor andere functies. Het vinden van een programma voor deze vrijkomende winkelpanden is moeilijk. In bijna alle functies is er sprake van een afnemende behoefte aan m². Het wonen in de stad blijft populair. Verder is er sprake van een kwantitatieve woningbehoefte. Transformatie van leegstaande panden naar woningen is een goed alternatief. Het draagt bij aan de vitaliteit en levendigheid van de binnenstad. Woningen kunnen in diverse segmenten worden gerealiseerd. De kwaliteit van de woning bepaalt de prijs. Bij voorkeur zal het om huurwoningen gaan. Het is wenselijk dat er een mix van duurdere en goedkope huurwoningen ontstaat voor verschillende doelgroepen. Mogelijkheden zijn er bijvoorbeeld ook in de leegstaande kantoorgebouwen op de hoek van de Emmasingel/Maaspoort (voormalig UWV), aan de Wilhelminasingel (voormalige Rabobank). Deze mogelijkheden worden momenteel op haalbaarheid onderzocht (particuliere initiatieven). Planvorming en onderzoeken lopen verder naar diverse andere locaties in de binnenstad, zoals verdiepingen muntinstellingen (RICK), Langstraat 20, Maasstraat 6-8 en 28 en Stationsstraat 16.

Voordeel van laatstgenoemde locaties is dat het wonen hier rechtstreeks is toegestaan (bestemmingen Gemengd en Centrum van het bestemmingsplan Binnenstad 2009) en dus dat plannen snel gerealiseerd kunnen worden. Het nadeel is dat deze plannen niet in de planvoorraad waren opgenomen. De plannen waarvoor concrete initiatieven zijn, zijn nu wel opgenomen. Wij gaan er van uit dat dit verder beperkt gevolgen heeft voor de andere plannen en dat dit soort planrealisaties voor specifieke doelgroepen een effect heeft op nieuwe prognoses. In de prognoses is tenslotte geen rekening gehouden met extra woningbehoefte als gevolg van bijvoorbeeld de taakstelling voor verblijfsgerechtigden en de uitstroom uit de maatschappelijke opvang.

Prognoses

De prognose van E,til 2015 laat een grotere groei zien (+480) tot de huishoudenstop dan de prognose E,til 2013. De huishoudenstop is verschoven van 2027 naar 2028. De structuurvisies zijn gebaseerd op de prognose uit 2013. Weert groeit volgens de prognose uit 2015 met ongeveer 737 huishoudens in de periode 2016 tot 2025 (totaal 800 tot huishoudenstop in 2028). Ten opzichte van 2013 is dit met de nieuwe prognose uit 2015 een groei van het aantal huishoudens van 1.252 tot 2025 en van 1.312 tot de huishoudenstop in 2028. Op basis van de prognose uit 2013 was dit respectievelijk 812 huishoudens tot 2025 en 827 huishoudens tot de top van het aantal huishoudens in 2027.

figuur: prognose aantal huishoudens, bron: E,til en Primos

Conclusie

Deze beleidsregel bevat een ordening van de planvoorraad. De plannen in het ‘groene’ bakje worden op de korte termijn gerealiseerd (tot en met 2017). De plannen in het ‘oranje’ bakje worden vanaf 2018 gerealiseerd. De omvang is zodanig dat het aantal te schrappen plannen beperkt zal blijven, zulks afhankelijk van de prognoses. Uitwisseling tussen plannen in het ‘groene’ en plannen in het ‘oranje’ bakje is mogelijk. Dit geeft flexibiliteit. In deze beleidsregel is voorts een ‘rood’ bakje benoemd. Deze plannen komen in principe te vervallen, met de kanttekening dat binnenplanse afwijkingen mogelijk alsnog opkomen indien de omgevingsvergunning wordt aangevraagd voordat het bestemmingsplan wordt geactualiseerd. Ook is het mogelijk dat eigenaren van gronden aangeven alsnog van de bouwmogelijkheid gebruik te zullen maken. In dat geval wordt de mogelijkheid geboden om binnen een jaar na de inwerkingtreding van een nieuw bestemmingsplan alsnog de vergunning aan te vragen. Voor nieuwe plannen blijft het 1 erbij – 1 eraf principe gelden. Uitgezonderd hiervan is transformatie van (leegstaande) panden in de binnenstad met de bestemming ‘Centrum’ of ‘Gemengd’. Herontwikkeling tot woningen is nu nog rechtstreeks toegestaan. De visie op het stadshart wordt geactualiseerd. Opvolgend wordt het bestemmingsplan ‘Binnenstad 2009’ geactualiseerd. Bekeken wordt nog hoe met de mogelijkheden voor de toename van het aantal woningen in de binnenstad wordt omgegaan. Mogelijk wordt er een bepaald maximum voor opgenomen in het nieuwe bestemmingsplan. De gemeente staat open voor dit soort herbestemming, met name waar het gaat om goedkope huurwoningen voor specifieke doelgroepen. Tot slot biedt de structuurvisie ruimte voor herontwikkeling van rotte plekken, we hebben dit bijzondere omstandigheden genoemd.