Nota grondbeleid gemeente Westerveld 2012 - 2014

1 Inleiding

In de nota grondbeleid geeft de gemeenteraad kaders aan waarbinnen het college het grondbeleid uitvoert. De gemeente Westerveld had tot nog toe, het grondbeleid niet integraal vastgelegd. Daarnaast bevat de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) nieuwe instrumenten voor grondbeleid. Twee goede redenen om de Nota grondbeleid op te stellen.

In de nieuwe wet zijn kostenverhaalmogelijkheden sterk uitgebreid. De

argumenten om te kiezen voor actief of faciliterend grondbeleid zijn daarmee ook gewijzigd.

Een belangrijke uitgangspunt van deze nota is dat de gemeente Westerveld een sterke regierol gaat opeisen bij ruimtelijke ontwikkelingen ongeacht of er sprake is van een actief of faciliterend grondbeleid. Om toch een duidelijk accent te leggen wordt er wel een hoofdlijn gekozen tussen deze beide vormen. De nota gaat hier nader op in.

De nota geeft aan hoe de gemeente strategisch met haar grondbeleidsinstrumentarium om wenst te gaan. De keuze is gebaseerd op de meest economische wijze van realiseren van

overige beleidsprogramma’s waar het grondbeleid behulpzaam bij is zoals structuurvisie of de woonvisie. Ook gaat de nota in op enkele technische afspraken over hoe de gemeente om moet gaan met de risico’s van bouwgrondexploitatie en het nemen van winsten.

Leeswijzer.

In hoofdstuk 2 worden het doel en de uitgangspunten van het grondbeleid behandeld. In hoofdstuk 3 komen de instrumenten aan de orde die ingezet kunnen worden bij actief beleid. In hoofdstuk 4 wordt het onderwerp samenwerking behandeld. In hoofdstuk 5 volgt het belangrijkste instrument bij faciliterend beleid, namelijk kostenverhaal. In hoofdstuk 6 worden gronduitgifte en grondprijzenbeleid behandeld. De grondexploitatie en het omgaan met risico’s volgen in hoofdstuk 7. Tot slot zal in hoofdstuk 8 de taakverdeling tussen het college en de gemeenteraad behandeld worden.

2 Doel en uitgangspunten grondbeleid

2.1Vormen van Grondbeleid

Het grondbeleid is geen doel op zich, maar maakt realisatie van andere beleidsdoelen als ruimtelijke ordening of volkshuisvesting mogelijk. Er zijn twee verschillende vormen van grondbeleid namelijk actief en faciliterend (passief) grondbeleid. Hieronder worden de verschillende vormen beschreven en wordt een afwegingskader geformuleerd.

2.1.1Actief grondbeleid

Bij actief grondbeleid koopt de gemeente in een vroeg stadium de gronden aan, stelt een bestemmingsplan op, maakt het plangebied bouw- en woonrijp en geeft de grond uit. Bij deze vorm van grondbeleid heeft de gemeente een actieve rol en houdt zij de regie in handen. De

gemeente voert zelf de grondexploitatie en zij kan winst maken, maar draagt daarbij ook het financiële risico. Daarbij kan zij in vergaande mate bepalen voor wat en voor wie c.q. welke doelgroep de gronden worden uitgegeven.

2.1.2Faciliterend grondbeleid

Bij faciliterend grondbeleid kopen of hebben marktpartijen (vaak ontwikkelaars en corporaties) het eigendom van de grond. Zij voeren de grondexploitatie, maken het gebied bouw- en woonrijp, verkopen de grond en bouwen de woningen. Het initiatief ligt bij de markt. De gemeente werkt mee aan het initiatief door het opstellen of slechts vaststellen van een bestemmingsplan.

Met een exploitatieplan of door middel van een grondexploitatieovereenkomst kunnen wettelijk toe te rekenen kosten verhaald worden. De regie is sinds de invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) verbeterd. Zo kan de gemeente via een exploitatieplan de kaderstellende percentages voor woningbouwcategorieën in het bestemmingsplan (sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap) uitwerken en het bouwtempo bepalen. Ook kunnen er kwaliteitseisen gesteld worden aan de openbare ruimte, de voorzieningen en de infrastructuur.

2.1.3Vervagend onderscheid

Deze twee beleidsvormen (‘actief’ en ‘faciliterend’) zijn er ook mengvormen denkbaar. Zo kan de gemeente bijvoorbeeld tegenwoordig actief grondpositie innemen, maar vervolgens een moderne aanbestedingsvorm kiezen waarbij een marktpartij het bestemmingsplan (faciliterend) realiseert. Daarmee legt de gemeente het exploitatierisico bij de markt. Omgekeerd is het grondbeleidsinstrumentarium dusdanig uitgebreid dat een marktpartij gedwongen kan worden een bestemmingsplan op tijd te realiseren volgens de wensen en eisen van de gemeente, inclusief sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap, op straffe van onteigening.

2.2Afwegingen

Voordat een keuze tussen actief en faciliterend voor het grondbeleid gemaakt wordt, kan de situatie in het plan beoordeeld worden op basis van:

• ·

  ruimtelijk ontwikkelings- of volkshuisvestingsbelang;

• ·

  publiek belang;

• ·

  noodzaak;

• ·

  urgentie (criteria ontleent aan de Handreiking onteigeningen Titel IV van het ministerie van IenM van 23 november 2010).

Bij de toetsing op deze criteria wordt de relatie gelegd met het vastgestelde beleid en het actuele collegeprogramma. Per situatie beoordeelt het college op welke wijze het grondbeleidsinstrumentarium effectief ingezet kan worden.

Meer in algemene zin zal blijken dat de belangen van volkshuisvesting niet zozeer kwantitatief zijn, maar vooral kwalitatief. Het bouwen voor bepaalde doelgroepen en het realiseren van voldoende betaalbare, sociale woningen zal vaak een belangrijk item zijn. In dergelijke situaties kan het effectief zijn dat de gemeente samen optrekt met de corporaties.

Bij de keuze tussen een actief grondbeleid en een meer faciliterende grondbeleid, spelen verschillende afwegingen een rol:

• ·

  heeft de gemeente de grond in eigendom of is er sprake van complexe eigendomsverhoudingen?

• ·

  hoeveel risico zit er aan de ontwikkeling?

• ·

  is de ontwikkeling opgenomen in het collegeprogramma?

• ·

  is de ontwikkeling maatschappelijk relevant of om een andere beleidsreden belangrijk?

Door de Grondexploitatiewet heeft de gemeente publiekrechtelijk meer instrumenten gekregen om kosten te verhalen en nadere eisen te stellen in een gebiedsontwikkeling. Dit betekent dat faciliterend grondbeleid meer een reële mogelijkheid is geworden om als strategie te kiezen.

nderzijds is actief grondbeleid soms noodzakelijk om winsten te realiseren waardoor voor bepaalde doelgroepen gebouwd kan worden (wat voor de marktpartij niet mogelijk is). Indien er in een gebiedsontwikkeling voor een actief grondbeleid wordt gekozen zal bij de motivering een haalbaarheidsanalyse worden opgesteld en worden de financiële risico’s in beeld gebracht. Voor faciliterend grondbeleid verdient het eveneens aanbeveling om een blik te werpen op de financiële haalbaarheid en de risico’s. In het geval van de inzet van een exploitatieplan, zal de gemeente toch ook de tekorten moeten afdekken.

Beleid 2012 - 2014

3 Verwerving en beheer

3.1Minnelijke verwerving

Minnelijke verwerving is de eerst aangewezen manier voor de gemeente om gronden te verwerven. Minnelijke verwerving betekent dat gronden op vrijwillige basis worden aangeboden. In dat geval voeren de gemeente en de grondeigenaar onderhandelingen over de prijs en de andere voorwaarden van levering. Meer in het algemeen en in het bijzonder bij onderhandelingen met rechtspersonen geldt: ter vermijding van staatssteun wordt de marktwaarde van de grond van te voren goed ingeschat. Hiervoor wordt een onafhankelijke en gecertificeerde taxateur ingeschakeld. Als er geen voorkeursrecht op de grond gevestigd is, dient tevens rekening te worden gehouden met mogelijke andere kopers. Dit kan een prijsopdrijvend effect hebben, waar de gemeente in principe niet in mee mag gaan. Als de eigenaar van de grond in het geheel niet tot verkoop wil overgaan, kan de raad eventueel besluiten bij de Kroon een verzoek in te dienen tot onteigening.

3.2Onteigening

Indien de overheid over grond dient te beschikken ter uitvoering van bijvoorbeeld een bestemmingsplan of bouwplan en verwerving op minnelijke wijze niet lukt, kan zij gebruik maken van haar bevoegdheden op grond van de Onteigeningswet.

Onteigening moet het volkshuisvestingsbelang, het ruimtelijke ontwikkelingsbelang of het publiek belang dienen, en de onteigening dient noodzakelijk en urgent te zijn. De vergoeding bij onteigening dient voldoende te zijn voor volledige schadeloosstelling van de oorspronkelijke eigenaar. Niet alleen de waarde van grond en opstallen moeten dus worden vergoed, maar ook eventuele kosten van bedrijfsverplaatsing of van bedrijfsbeëindiging komen in aanmerking voor compensatie.

Met de invoering van de Crisis- en herstelwet (Chw) is de gemeenteraad niet langer bevoegd om het onteigeningsbesluit te nemen. De gemeenteraad dient een gemotiveerd verzoekbesluit te nemen en dat aan de Kroon te zenden. De Kroon neemt het eigenlijke onteigeningsbesluit. Met dat besluit kan de gemeente overgaan tot dagvaarding van de eigenaar.

Beleid 2012 - 2014

3.3Wet voorkeursrecht gemeenten

Gemeenten hebben de bevoegdheid om op bepaalde gronden een voorkeursrecht te vestigen. Dit betekent dat de gemeente het recht van de eerste koop heeft als de eigenaar wil overgaan tot vervreemding (bijvoorbeeld verkoop) van een onroerende zaak waar dit voorkeursrecht op rust.

Dit voorkeursrecht mag gevestigd worden op gronden waaraan een niet-agrarische bestemming is toegekend (bij het bestemmingsplan, projectbesluit of structuurvisie) en waarvan het huidige gebruik afwijkt.

De verwachting is dat het vestigen van het voorkeursrecht niet vaak zal voorkomen in de gemeente Westerveld, maar het college sluit niet uit dat zij in de toekomst de Wet voorkeursrecht gemeenten zal toepassen.

Beleid 2012 - 2014

3.4Reguliere aankopen

Het college kan reguliere aankopen doen. Er is sprake van reguliere aankopen indien de raad en het college hiertoe vooraf hebben besloten en de benodigde budgetten/kredieten beschikbaar hebben gesteld. Een voorbeeld ervan is aankoop van gronden ten behoeve van openbare voorzieningen, zoals fietspaden en/of wegen, waarvoor de raad een krediet beschikbaar heeft gesteld.

3.5Strategische aankopen

Strategische aankopen betreffen gronden waarvoor ten tijde van de aankoop een structuurvisie is opgesteld of in voorbereiding is genomen.

Een strategische aankoop kan gewenst of noodzakelijk zijn om:

• ·

  het feit dat de percelen toevallig worden aangeboden;

• ·

  de onderhandelingsruimte van de gemeente te optimaliseren;

• ·

  een toekomstig ruilobject in handen te krijgen (compensatiegronden);

• ·

  ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan.

Een strategische grondaankoop heeft een financieel risico omdat onzeker is of de voorgenomen ontwikkeling wel gaat plaatsvinden. Het is daarom van belang om de grond tegen de vrije marktwaarde op basis van een marktconforme prijs aan te kopen, na voorafgaande taxatie door een onafhankelijke gecertificeerde taxateur. Wanneer de grond binnen afzienbare termijn weer moet worden verkocht, blijft het verlies beperkt.

Samenvattend moet aan de volgende voorwaarden getoetst worden:

• ·

  Passend in een (in voorbereiding zijnde) planologische visie

• ·

  Financieel verantwoord (marktconform)

• ·

  Realistische ontwikkeltermijn

Het college is bevoegd tot het aangaan van privaatrechtelijke overeenkomsten, waaronder aankopen. De verwachting is dat strategische aankopen slechts incidenteel zullen plaatsvinden; er is geen urgentie om op korte termijn grotere grondposities in te nemen. Het is dan ook niet gewenst om een jaarlijks verwervingsbudget vast te stellen.

Beleid 2012 - 2014

3.6Beheer van gronden

De gemeente Westerveld heeft gronden in voorraad die worden beheerd. Om kosten van beheer, onderhoud en rente de dekken, worden deze gronden in verschillende vormen uitgegeven. De grondvoorraad is onder te verdelen in:

• ·

  bouwgrond in exploitatie (BIE);

• ·

  niet in exploitatie genomen gronden ( NIEGG);

• ·

  ruilgronden;

• ·

  beheer openbare ruimte (niet functionele gronden & overhoeken).

Bouwgrond in exploitatie

Dit zijn gronden die de gemeente bij een actief grondbeleid in de grondexploitatie hebben zitten. Een grondexploitatie is een begroting waarin de beleidsuitgangspunten voor een bepaald grondbeleidproject zijn opgenomen. Tot die uitgangspunten behoren onder andere het woningbouwprogramma, de verwachte aankoopprijs voor de grond, de gronduitgifte prijs en de planning van de werkzaamheden. Een grondexploitatie moet door de gemeenteraad worden vastgesteld. Gronden die onder deze categorie vallen zijn bijvoorbeeld nog onverkochte bouwkavels op een bedrijventerrein of een nog in productie te nemen volgende fase van een bouwplan.

Voor deze gronden is de actuele beschikbaarheid van belang. Dergelijke gronden worden bij voorkeur verhuurd voor een kortere periode dan de termijn waarop ze beschikbaar moeten komen.

Niet in exploitatie genomen gronden

Er zijn gronden in voorraad die zich als het ware in een voorstadium bevinden om in exploitatie genomen te worden. Op deze gronden bestaat dan een voornemen om ontwikkelingen op te realiseren. Pas als het bestemmingsplan in voorbereiding wordt genomen komt de einddatum voor het tijdelijke beheer in zicht. Deze gronden worden bij voorkeur elk jaar verpacht of verhuurd.

Ruilgronden

Dit zijn gronden in voorraad en het betreft vaak agrarische gronden. Deze gronden zijn bedoeld voor het versnellen van toekomstige verwevingen van strategische gronden. Deze gronden worden bij voorkeur ook elk jaar verpacht of verhuurd.

Beheer openbare ruimte (niet functionele gronden & overhoeken )

De openbare ruimte valt onder te verdelen in functioneel en niet-functionele gronden.

Functionele gronden zijn gronden die belangrijk zijn voor openbare doeleinden en infrastructuur (wegen, groen, wateren, natuur, bossen). De beheerstaak en kosten zijn geregeld in de

functionele begroting van beheer, wegen en groen. Niet-functionele gronden zijn gronden van de openbare ruimte die niet meer voor eigen bedrijfsvoering noodzakelijk zijn en uitgegeven

mogen worden. Indien uitgifte door verkoop niet lukt, blijven deze gronden in voorraad en worden zij verhuurd of in bruikleen uitgegeven.

Beleid 2012 - 2014

4 Samenwerking

Naast actief en faciliterend grondbeleid bestaat er nog een aantal mengvormen. Deze mengvormen zijn onderdeel van een Publiek Private Samenwerking (PPS).

4.1 Soorten samenwerking

4.1.1Bouwclaimmodel

In dit model dragen de private eigenaren hun gronden over aan de gemeente. Deze maakt de gronden bouw- en woonrijp en geeft de kavels vervolgens uit. De private partijen krijgen het recht, veelal de plicht, op koop van een aantal kavels. De gemeente voert de grondexploitatie. Dit model wordt vaak gebruikt bij uitleggebieden. Dit zijn gebieden…..

Het voordeel van dit model is dat de afname van kavels op voorhand is verzekerd, waarmee de risico’s voor de gemeente beperkt blijven. Verder houdt de gemeente 100% toezicht op de aanleg van haar eigen openbare ruimte.

Als nadeel kan worden ervaren dat de gemeente tijdig moet leveren en vaak extern personeel moet inhuren om aan dergelijke verplichtingen te kunnen voldoen. De kosten kunnen vaak wel in de exploitatie worden opgebracht, maar de vraag is of de gemeente het nog wel echt ‘zelf’ doet.

4.1.2Joint venture

Bij een joint venture voeren de gemeente en de private partijen gezamenlijk de grondexploitatie. Zowel de marktpartijen als de gemeente bezitten gronden in het plangebied. De gemeente heeft als grondeigenaar economische belangen bij de ontwikkeling. De marktpartij(en) en de publieke partij kunnen gezamenlijk een vennootschap oprichten: een Grondexploitatiemaatschappij (GEM). Deze GEM neemt voor zijn rekening en risico het bouw- en woonrijp maken van de gronden op zich. Dit houdt in dat alle partijen enkel voor het eigen ingebrachte vermogen verantwoordelijk zijn. Na het bouw- en woonrijp maken worden de kavels uitgegeven aan de gemeente en de marktpartijen. De openbare ruimte gaat naar de gemeente. De risico’s en de opbrengsten van de ontwikkeling liggen bij de grondexploitatiemaatschappij (GEM). Het voordeel is een slagvaardige organisatie op afstand die op tijd en geld stuurt. Nadelen van deze constructie zijn de administratieve regels en kosten bij het oprichten van een vennootschap. Ook bestaat de mogelijkheid dat democratische controle door de raad geringer wordt.

Er zijn ook mildere vormen van joint venture, waarin gemeente en marktpartij(en) op basis van een exploitatieovereenkomst elk hun eigen expertise inbrengen en op stuurgroepniveau afspraken maken over de voortgang en de te nemen besluiten.

4.1.3Concessiemodel

Bij dit model voert de marktpartij de grondexploitatie over de gronden die de gemeente in concessie heeft gegeven. Bij het concessiemodel ligt de regie bij de marktpartij. De gemeente beperkt zich tot het stellen van randvoorwaarden en stedenbouwkundige uitgangspunten. De private partij zorgt voor de realisatie van de publieke voorzieningen. De financiële risico’s en de winsten zijn voor de marktpartij. Aandachtspunten zijn hierbij: de overdracht van de gronden, de kwaliteit van de openbare ruimte en tijdige aanleg van de openbare ruimte. Dit model moet aanbesteed worden in de markt en wordt vooral gebruikt bij de aanleg van grotere infrastructurele werken waarbij langjarig beheer en onderhoud moet worden gepleegd. Het is ook voor (specifieke) bestemmingen te gebruiken.

4.2Selectie van marktpartijen

De selectie van marktpartijen wordt op basis van transparante spelregels vormgegeven. Daarbij spelen de volgende factoren een rol:

• -

  de omvang van de opdracht;

• -

  de eigendomspositie;

• -

  gewenste innovatie/technieken in het project;

• -

  duurzaamheid;

• -

  al dan niet benodigde regionale kennis.

4.3 Aanbesteding

De gemeente houdt rekening met het het eigen vastgestelde aanbestedingbeleid en de van toepassing zijnde Europese regels op het gebied van aanbesteding. De Grondexploitatiewet biedt mogelijkheden om eisen te stellen bij particuliere gebiedsontwikkeling. Of er Europees aanbesteed moet worden hangt af van het karakter van de opdracht. Daarin moet de opdracht getoetst worden aan de richtlijn Diensten en Werken. Voor beide richtlijnen geldt dat er Europees aanbesteed moet worden wanneer de kosten naar schatting hoger zijn dan het drempelbedrag.

4.4Staatssteun

Onder staatssteun wordt elke vorm van bevoordeling door de overheid aan een marktpartij (onderneming) binnen de Europese Unie verstaan. Staatssteun is op grond van Europees recht verboden, tenzij de Europese Commissie vooraf toestemming heeft gegeven. Onder een voordeel wordt niet alleen een concrete financiële bijdrage verstaan, zoals een subsidie, maar ook het bieden van voorzieningen die normaliter geacht worden ten laste te komen van het betreffende bedrijf. Ook het nalaten van het opeisen van een bijdrage van een bedrijf wordt gezien als staatssteun. Een te lage grondprijs voor bedrijven kan ook als staatssteun aangemerkt worden.

Zolang de overheid kan aantonen dat zij marktconform handelt, is er geen sprake van staatssteun.

5 Kostenverhaal

Daar waar de gemeente geen grondpositie meer heeft en afhankelijk is van een private partij is het mogelijk om als overheid de kosten te verhalen op de private partij. Dit is faciliterend grondbeleid. Deze vorm van grondpolitiek is nu beter mogelijk gemaakt door de komst van de Grondexploitatiewet in de Wro. Naast het verhalen van de kosten is het nu ook mogelijk om nadere locatie-eisen te stellen. De kosten dienen voor vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad ‘anderszins’ verzekerd te zijn. Dit kan met een anterieure grondexploitatieovereenkomst. Indien deze private weg niet lukt, is het mogelijk om naast het bestemmingsplan een exploitatieplan op te stellen. Deze twee publiekrechtelijke instrumenten (bestemmingsplan en exploitatieplan) moeten dan tegelijk aan de gemeenteraad aangeboden worden voor vaststelling. De kosten kunnen dan via de omgeviningsvergunning worden verhaald. De omgevingsvergunning kan worden geweigerd of aangehouden indien de ingediende vergunning niet voldoet aan het exploitatieplan.

5.1Exploitatieplan

Een exploitatieplan bevat de stedenbouwkundige, civieltechnische en financiële uitwerking van een bestemmingsplan en geeft aan op welke wijze de kosten van het realiseren van een

bestemmingsplan verhaald worden op de eigenaren. De begrenzing van het exploitatieplan is gelijk aan of kleiner dan het bestemmingsplan en omvat de met elkaar samenhangende ruimtelijke ontwikkelingsopgave.

5.1.1Wanneer een exploitatieplan?

De gemeenteraad moet een exploitatieplan vaststellen als er een bouwplan is voorgenomen in het bestemmingsplan of omgevingsvergunning.

Onder een bouwplan wordt verstaan (art. 6.2.1. Bro):

• ·

  de bouw van één of meer woningen;

• ·

  de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;

• ·

  de uitbreiding van een gebouw met tenminste 1.000 m2 of met één of meer woningen;

• ·

  de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits tenminste tien woningen worden gerealiseerd;

• ·

  de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m2 bedraagt;

• ·

  de bouw van kassen met een oppervlakte van tenminste 1.000 m2.

De raad moet het exploitatieplan gelijk met de ruimtelijke planologische maatregel vaststellen.

De raad kan verder besluiten geen exploitatieplan vast te stellen als er ‘anderszins’ in het verhalen van de kosten is voorzien.

Er zijn twee manieren waarop dit verhalen van de kosten geregeld kan zijn:

• 1.

  de gemeente ontwikkelt zelf de bouwgrond en dekt de kosten uit haar opbrengsten (actief grondbeleid);

• 2.

  er is voor de vaststelling van het bestemmingsplan met alle eigenaren in het gebied een (’anterieure’) exploitatieovereenkomst gesloten waarin een sluitende regeling voor het verhalen van de kosten is opgenomen.

Naast het kostenverhaal kan het exploitatieplan een uitwerking bevatten van de percentages in het bestemmingsplan voor de woningbouwcategorieën: sociale bouw (koop/huur) en particulier opdrachtgeverschap. Maar ook over de volgende onderdelen kan het exploitatieplan nadere bepalingen bevatten: planfasering, verkaveling, inrichtingskwaliteit openbare ruimte en detailleringen tot op het niveau van een bestek. Het exploitatieplan maakt het mogelijk de gewenste ontwikkeling tot in detail vast te leggen en de kosten daarvan, mits niet hoger dan de opbrengsten, volledig te verhalen op de eigenaar.

Tegenover dit publiekrechtelijk instrument staat de mogelijkheid open om met de markt langs private weg tot overeenstemming te komen door middel van de anterieure exploitatieovereenkomst. Indien de onderhandelingen daarover niet lukt om men er niet in slaagt om tot een overeenstemming te komen dan zijn de kosten niet anderszins verzekerd en zal het college alsnog een exploitatieplan op gaan stellen om via de publiekrechtelijke weg de kosten alsnog te verhalen.

5.2Structuurvisie

De aanwezigheid van een structuurvisie is in maatschappelijk en bestuurlijk opzicht van groot belang. In dit beleidstuk doet de gemeenten uitspraken over gewenste (ruimtelijke) ontwikkeling. Om dit toekomstbeeld te realiseren wordt in een structuurvisie aandacht besteed aan bijvoorbeeld identiteit, de gewenste omvang van de gemeente, het woonmilieu, de werksituatie, de infrastructuur en de benodigde voorzieningen.

In relatie tot het grondbeleid zijn de ruimtelijke beleidskaders zeer relevant. Een structuurvisie kan namelijk de basis zijn voor het vestigen van een voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Een structuurvisie geeft de gemeente ook bevoegdheden op grond van hoofdstuk 6 van de Grondexploitatiewet met betrekking tot de verevening van bovenplanse kosten. In een overeenkomst over grondexploitatie kunnen namelijk alleen bepalingen in de overeenkomst worden opgenomen over financiële bijdragen, indien voor die bepalingen een basis is te vinden in een eerder vastgestelde structuurvisie.

Een structuurvisie is dus een belangrijk instrument om gemeentelijk beleid op het terrein van wonen, zorg en welzijn te omschrijven en te koppelen aan het ruimtelijk beleid, en aan te geven hoe de gemeente dit beleid met haar partners wenst te realiseren. Vervolgens is het belangrijk om maatregelen in de structuurvisie te benoemen als 'maatregelen gericht op ruimtelijke ontwikkeling', zodat er een fondsbijdrage voor gevraagd kan worden.

6 Gronduitgifte

6.1Uitgiftevormen

Er bestaat een aantal vormen voor gronduitgifte:

• ·

  eigendomsoverdracht;

• ·

  erfpacht;

• ·

  opstalrecht;

• ·

  erfdienstbaarheid;

• ·

  pacht;

• ·

  verhuur;

• ·

  bruikleen.

Eigendomsoverdracht

Het uitgiftebeleid van de gemeente is met name gericht op eigendomsoverdracht door verkoop.

Erfpacht

Erfpacht is een zakelijk recht – al dan niet in combinatie met een opstalrecht - waarbij de pacht niet eindigt als de verpachter sterft (of de pacht opzegt). De erfpachthouder heeft in economische zin een positie die nagenoeg gelijk is aan de positie van de eigenaar. Het college kiest er niet voor om gronden in erfpacht en/of opstal uit te geven, behalve wanneer het uitgifte van gronden betreft voor sport en recreatie, maatschappelijke doeleinden, natuurterrein en nutsvoorzieningen of wanneer het een zogeheten ‘bijzondere uitgifte’ betreft. Dit zijn uitgiftes waarbij het van belang is een regiefunctie te houden en beheerafspraken privaatrechtelijk vast te leggen.

Opstalrecht

Het recht van opstal (ook wel opstalrecht genoemd) is een (zakelijk) recht om gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen in, op of boven een onroerende zaak van een ander, Vestiging van opstalrecht is van toepassing voor bijvoorbeeld kabels en leidingen. In incidentele gevallen kan de gemeente ervoor kiezen andere opstalrechten te vestigen al dan niet in combinatie met erfpacht.

Erfdienstbaarheden, k walitatieve verplichtingen en mandeligheid

Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een onroerende zaak, ten behoeve van een andere onroerende zaak, is bezwaard. Bij aankoop en taxatie van een perceel of woning is het voor de koper van belang om te weten of er rechten van derden, zoals bijvoorbeeld een recht van overpad, op het perceel rusten.

Pacht

Onder pacht wordt de verhuur van agrarisch gronden verstaan. Op pachtovereenkomsten is de pachtwet van toepassing.

Verhuur

Verhuur van gronden kan plaatsvinden bij gronden die benodigd zijn voor projecten die op langere termijn tot ontwikkeling worden gebracht. Daarnaast biedt de gemeente Westerveld de mogelijkheid om overhoeken te huren.

Bruikleen

Indien de gemeente geen vergoeding stelt tegenover het gebruik van de grond is er sprake van bruikleen. Bij de gemeente Westerveld is het mogelijk om groenstroken/bermen aan de voorzijde een object in bruikleen te krijgen.

6.2Sociale woningbouw

Het gemeentelijk grondbeleid gaat ervan uit dat de woningen in de sociale sector binnen alle te realiseren woningbouw – ontwikkellocaties een plek kunnen krijgen. Daarbij dient aansluiting gezocht te worden bij de woonvisie.

6.3Particulier opdrachtgeverschap/vrije kavels

Onder particulier opdrachtgeverschap worden die vormen van woningbouwontwikkeling verstaan waarbij de kopers zelf hun grondkavel kopen. De gemeente streeft ernaar om particulier opdrachtgeverschap te realiseren op ontwikkellocaties zowel voor woningbouw als voor het realiseren van een bedrijventerrein.

6.4Overhoeken/snippergroen

Om een efficiënt en kwalitatief een goede openbare ruimte te krijgen streeft de gemeente er naar om geen overhoeken/snippergroen te realiseren in haar nieuwe ruimtelijke plannen. Daarnaast kent de gemeenten een apart overhoekenbeleid waar het beleid geregeld is met betrekking tot overhoeken/snippergroen.

6.5Nota Grondprijzenbeleid

De gemeente hanteert een marktconforme grondprijzenbeleid en dit zal in een aparte Nota Grondprijzenbeleid worden verwoord. In de nota Grondprijzenbeleid worden de grondprijzen en grondprijsmethodieken opgenomen voor de in de gemeente reguliere functies voor een bepaald jaar. Jaarlijks wordt deze nota geactualiseerd per 1 januari. De vastgestelde grondprijzen zijn een input voor geactualiseerde grondexploitaties en uitgifte prijzen.

Uitgangspunten in de nota Grondprijzenbeleid zullen zijn:

-voor alle commerciële functies gelden marktconforme prijzen. Onder de commerciële functies wordt verstaan: woningbouw in de vrije sector (huur en koop), kantoren en

kavels op bedrijventerreinen.

-voor de niet-commerciële functies gelden aangepaste prijzen. Onder niet-commerciële functies wordt verstaan: zorgeenheden, maatschappelijke voorzieningen, sociale huur en koop, sportvoorzieningen.

7 Grondexploitatie

7.1Principe van exploiteren

De gemeente Westerveld kent geen afzonderlijk grondbedrijf en de lopende grondexploitaties worden binnen de algemene dienst bijgehouden en verantwoord. Voor de ruimtelijke

ontwikkelingen waarin de gemeente een actieve rol speelt wordt door de gemeente een grondexploitatie opgesteld. Een grondexploitatie is een begroting van de kosten en opbrengsten.

De kosten bestaan uit: verwerving, plankosten, bouw- en woonrijp maken, voorbereiding en toezicht en onvoorzien. De opbrengsten bestaan uit: uitgifte van gronden (bv. huur, verkoop) en subsidies.

Deze kosten en opbrengsten worden in de tijd uitgezet waardoor de invloed van rente en inflatie een rol gaat spelen. Vervolgens wordt de eindwaarde (waarde op einddatum) berekend en de contante waarde (huidige waarde per 1 januari). In grondexploitaties wordt de gemeentelijke interne rekenrente gehanteerd.

Aan het begin van elk kalenderjaar worden alle grondexploitaties herzien op peildatum 1 januari van het jaar. In deze herziening wordt verantwoording afgelegd over de ontwikkelingen in dat jaar en de risico’s per grondexploitatie.

Onderdeel van een bestemmingsplan is het bepalen van de financiële haalbaarheid. Indien de gronden in eigendom zijn bij de gemeente, wordt met een globale exploitatieopzet de haalbaarheid beoordeeld. Deze exploitatieopzet is de basis voor de grondexploitatie. De vaststelling van het bestemmingsplan is het moment om administratief een complex te openen en de raad de grondexploitatie te laten vaststellen. Een ‘complex’ is in dit geval, kortgezegd, een administratie.

Tot dat moment zijn de gronden nog niet in exploitatie. De kosten van het tot stand komen van het bestemmingsplan, komen ten laste van de algemene middelen (door middel van een voorbereidingskrediet).Deze kosten worden echter wel ingebracht als boekwaarde bij het vaststellen van de grondexploitatie.

7.2Risico en winst

Tijdens de uitvoering van lopende grondexploitaties zijn verschillende scenario’s denkbaar waardoor een lager resultaat op de grondexploitatie wordt gegenereerd dan verwacht. Belangrijke risico’s tijdens de huidige crisis op de woningmarkt zijn een lager verkooptempo en lagere grondprijzen. Om risico’s op te vangen moet binnen de gemeente een weerstandsvermogen aanwezig zijn. Artikel 9 van het ‘Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten’ (BBV) verplicht de gemeenten zowel in de begroting als bij het jaarverslag tot het opnemen van een paragraaf ’Weerstandsvermogen’.

Er zijn meerdere manieren om het weerstandvermogen te bepalen. Bij veel gemeenten wordt een combinatie gemaakt van de IFLO-norm en een scenarioanalyse.

IFLO

Vanuit het Ministerie van Binnenlandse Zaken is in de jaren ‘90 de IFLO-norm opgesteld. De IFLO-norm relateert de hoogte van de benodigde weerstandscapaciteit aan de boekwaarden van de gronden die in exploitatie zijn genomen. De norm bestaat uit twee elementen namelijk 10% van de boekwaarden van de exploitaties en 10% van de nog te maken kosten in deze exploitaties. De IFLO-norm is een eenvoudige en snelle manier om het risico te berekenen. Het belangrijkste nadeel van deze norm is, dat het niets zegt over de kans dat deze risico’s zich voordoen.

Scenarioanalyse

Bij een scenarioanalyse wordt gekeken naar de specifieke omstandigheden waarin het complex zich bevindt en de daarmee samenhangende risico’s. Zo kunnen bijvoorbeeld de effecten van een verandering in looptijd of verkooptempo of kunnen de effecten van kostenstijgingen vergeleken worden met de grondexploitatie. Hieruit komt dan een indicatie van het risico. Als uit deze analyse blijkt dat een complex naar verwachting met een negatief saldo zal worden afgesloten, wordt voor het te verwachten nadelig saldo een voorziening gevormd. Op deze wijze worden mogelijke risico’s vrijwel volledig afgedekt.Bij de jaarrekening wordt het risico van de grondexploitatie vermeld overeenkomstig de hiervoor beschreven scenarioanalyse.

7.3Winst en verliesneming

Eventuele winst in een grondexploitatie moet worden genomen wanneer deze is gerealiseerd (realisatiebeginsel). Dat houdt in dat de boekwaarde geheel moet zijn goedgemaakt en dat de nog te verwachten opbrengsten minus de nog te verwachten kosten, onder aftrek van eventueel aanwezigen risico’s een positief saldo laten zien. Aan de raad zal dan worden voorgesteld dit saldo als winst te bestemmen.

Conform het voorzichtigheidsbeginsel dienen voorziene verliezen genomen te worden zodra deze bekend zijn. Voor een grondexploitatieproject met een verwachte negatieve exploitatie wordt dus direct een voorziening getroffen. Deze voorziening wordt als een waardecorrectie in mindering gebracht op de boekwaarde van het betreffende grondcomplex.

8 Taken rollen en bevoegdheden

Het dualisme in de gemeentepolitiek zorgt voor een duidelijke taakverdeling tussen de gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders. De gemeenteraad stelt de kaders, het college voert het beleid uit binnen de gestelde kaders. De raad controleert of de uitvoering binnen de vastgestelde kaders is uitgevoerd. In onderstaand schema wordt deze verdeling weergegeven:

* deze notities worden ter verduidelijking hieronder toegelicht.

Nota Grondprijzenbeleid

Doel van deze Notitie Grondprijzen is het op transparante wijze vastleggen van de grondprijzen en/of de gehanteerde uitgangspunten van de grondprijsmethodieken die voor de verscheidene functies zijn vastgesteld in de Nota Grondbeleid. De grondprijzen en/of uitgangspunten dienen als basis voorgemeentelijke grondexploitaties, exploitatieovereenkomsten en exploitatieplannen. Het college is bevoegd tot het aanpassen van grondprijzen.

Nota kostenverhaal in anterieure exploitatieovereenkomsten

Deze nota heeft als doel om de interne werkwijze van het kostenverhaal in een anterieure overeenkomst nader toe te lichten. De wettelijke basis wordt daarin verwoord zodat het op een transparante manier voor markpartijen en particuliere initiatiefnemers duidelijk is hoe het college ermee omgaat. Het college is bevoegd om anterieure exploitatieovereenkomsten aan te gaan en om deze reden is het college dan ook bevoegd dit beleidstuk vast te stellen.

Bijlage 1 Samenvatting beleidskeuzes

In deze beleidsnota zijn de volgende beleidsvoorstellen opgenomen. De nummers van de beleidskeuzes komen overeen met de betreffende paragraaf in dit rapport.

1.Grondbeleid:

Het college kiest hoofdzakelijk voor faciliterend grondbeleid.

Het college kiest voor actief grondbeleid als:

• 1.

  de gebiedsontwikkeling in verhouding weinig risico’s met zich mee brengt;

• 2.

  het vanuit maatschappelijk oogpunt relevant is;

• 3.

  past in gestelde kaders;

2.Minnelijke verwerving

Voorafgaand aan aankopen van grond zorgt het college voor een taxatie door een

onafhankelijke en gecertificeerde taxateur om de marktwaarde van die grond te bepalen.

3.Onteigening

Het college kiest om op minnelijke wijze de grond in handen proberen te krijgen. Indien dit niet lukt, zal een verzoek tot onteigening worden gedaan indien dit noodzakelijk is.

4.Wet voorkeursrecht gemeenten

Het college kiest ervoor om gebruik te maken van het instrument voorkeursrecht gemeenten.

5.Strategische aankopen

Het college is bevoegd tot het aangaan van strategische grondaankopen en vraagt de raad daarvoor achteraf om krediet, na voorafgaande taxatie door een onafhankelijke en gecertificeerde taxateur. Het college zal bij aankopen besluiten de overeenkomsten aan te gaan onder voorbehoud van instemming van de gemeenteraad.

6.Beheer van gronden

Bij beheer van gronden streeft het college naar een zo’n economisch gunstige wijze van beheer. De prijzen per m² worden daarbij gebaseerd op de nota Grondprijzenbeleid.

7.Selectie van marktpartijen

Bij een actief grondbeleid waarin ten behoeve van realisatie van projectmatige bouw

markpartijen benodigd zijn zal per project worden weergegeven hoe marktpartijen worden geselecteerd. Daarbij wordt rekening gehouden met bestaande wet- en regelgeving en

bestaande beleidsdocumenten.

8.Staatssteun

Bij contractsluiting dient het college de risico’s voor staatssteun en aanbestedingen te toetsen. Daarbij moet worden uitgegaan van de laatste stand van zaken op het gebied van Europese wet- en regelgeving en jurisprudentie.

9.Exploitatieplan

Het college verhaalt de kosten in eerste instantie door het aangaan van anterieure

exploitatieovereenkomsten en stelt daar waar nodig een exploitatieplan op.

10.Anterieure exploitatieovereenkomsten

Het college stelt een Nota Kostenverhaal vast waarin de procedure beschreven wordt om te komen tot een anterieure exploitatieovereenkomst.

11.Structuurvisie

Het college heeft de intentie om in de toekomst een fonds in te richten om bijdragen te vragen voor ruimtelijke ontwikkelingen in anterieure exploitatie overeenkomsten. De mogelijkheden daartoe worden onderzocht en vertaald in de ruimtelijke structuurvisie.

12.Grondprijzenbeleid

Gronduitgifte vindt bij voorkeur plaats via verkoop. De gronden worden uitgegeven tegen marktconforme grondprijzen. Deze grondprijzen worden door het college jaarlijks geactualiseerd in de Nota Grondpijzenbeleid. Voor niet- commerciële functies gelden aangepaste prijzen.

13.Erfpacht

Het college kiest er niet voor om gronden in erfpacht en/of opstal uit te geven behalve bij

behoudens uitgifte van gronden voor sport en recreatie, maatschappelijke doeleinden,

natuurterrein, nutsvoorzieningen en bij bijzondere uitgiften. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan uitgiftes, waarbij het van belang is om een regiefunctie te houden en beheerafspraken privaatrechtelijk vast te leggen.

14.Grondexploitatie

Het college vormt een aparte administratie ( een “complex” ) bij de vaststelling van het bestemmingsplan en de grondexploitatie door de gemeenteraad. Voordat er een complex wordt gevormd zal er eerst een voorbereidingskrediet aangevraagd worden bij de gemeenteraad.

15.Risico en winst

Jaarlijks worden de grondexploitaties herzien en wordt per complex het risico vermeldt volgens de uitkomst van een scenarioanalyse in de jaarrekening.

16.Winstneming

Het college hanteert het voorzichtigheid- en realisatieprincipe waar het gaat

om winsten en verliezen (conform BBV)