Beleidsregel van de gemeenteraad van de gemeente Westvoorne houdende regels omtrent de Nota grondbeleid gemeente Westvoorne

Geldend van 01-06-2009 t/m heden

Intitulé

Beleidsregel van de gemeenteraad van de gemeente Westvoorne houdende regels omtrent de Nota grondbeleid gemeente Westvoorne

Samenvatting

Zowel voor het eigen gemeentelijk handelen als in de communicatie met externe partijen is een transparante en consequente stellingname over het gemeentelijk grondbeleid van belang. Duidelijkheid en eenduidigheid vermindert discussie en voorkomt willekeur.

Met het vaststellen van de nota “Grondbeleid Gemeente Westvoorne 2009 – 2013” stelt

de raad het kader vast voor de gemeentelijke positie op de grondmarkt, de inzet van grondbeleidsinstrumenten (onder andere voor verwerving, kostenverhaal en uitgifte) en de wijze van vaststelling van grondprijzen.

In hoofdstuk 1 wordt de aanleiding om te komen tot en het doel van de nota grondbeleid beschreven. Hoofdstuk 2 beschrijft de verschillende soorten grondbeleid en welke keuze de gemeente Westvoorne hierin maakt. De instrumenten die ingezet kunnen worden bij het voeren van een actief grondbeleid worden in hoofdstuk 3 beschreven. In hoofdstuk 4 worden de grondbeleidsinstrumenten behorende bij een faciliterend grondbeleid uiteengezet. De hoofdstukken 5 en 6 beschrijven de financiële aspecten en de organisatie van het grondbeleid.

Hoofdstuk 1. Inleiding

In de nota Grondbeleid wordt beschreven op welke wijze en met welke grondbeleidsinstrumenten op een adequate en efficiënte manier tot activiteiten bij locatieontwikkeling wordt overgegaan.

Een groot deel van het in de nota beschreven beleid is bestaande praktijk.

De hoofddoelstelling die ten grondslag ligt aan het gemeentelijk grondbeleid betreft het binnen de gestelde doelen van ruimtelijke ordening en beleidssectoren (met inzet van juridische en financiële instrumenten) realiseren van het door de gemeente geformuleerde ruimtelijke beleid.

Het is wenselijk een algehele visie op het grondbeleid tot één nota samen te voegen waardoor transparantie ontstaat in het gemeentelijk handelen bij locatieontwikkelingen, zowel naar de interne organisatie als naar externen.

Hoofdstuk 2. Gemeentelijk grondbeleid

De belangrijkste vraag binnen de nota Grondbeleid is de vraag of er wordt gekozen voor een actief of een facilitair (passief) grondbeleid.

Om zoveel als mogelijk te kunnen sturen op gemeentelijke doelstellingen kiest de gemeente Westvoorne primair voor een actief grondbeleid. Daar waar wenselijk grijpt de gemeente in op de lokale grondmarkt of vastgoed om tegen een aanvaardbare prijs maatschappelijke of ruimtelijke processen te initiëren. Via het actieve grondbeleid kan winst worden behaald die wordt ingezet om andere gewenste, maar niet kostendekkende, ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.

Inzet van de gemeente behoeft niet altijd en alleen gericht te zijn op een actief grondbeleid. Als gevolg van eigendomsverhoudingen of indien er sprake is van complexe, risicovolle projecten wordt samenwerking met marktpartijen, Publiek Private Samenwerking (PPS), niet uitgesloten. De te kiezen samenwerkingsvorm is afhankelijk van onder meer grondposities, gewenste beperking van risico’s en inzet van expertise.

Hoofdstuk 3. Instrumenten actief grondbeleid

Het voeren van een actief grondbeleid vraagt een slagvaardig en strategisch verwervingsbeleid. Minnelijke verwerving geniet de voorkeur. Om anticiperend op nieuwe ontwikkelingen te reageren en prijsopdrijving te voorkomen wordt het instrument van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) ingezet. Met het onteigeningsinstrument wordt terughoudend omgegaan, doch kan als uiterste verwervingsinstrument worden ingezet.

Wil de gemeente haar regiefunctie zo optimaal mogelijk uitoefenen dan is het van belang dat de gemeente posities inneemt op de grondmarkt. Vooruitlopend op verwachte planvorming koopt de gemeente strategisch onroerende zaken aan om op bepaalde locaties een grondpositie te verkrijgen (strategische (grond)aankopen).

Om tot een snelle besluitvorming over een strategische aankoop te komen legt het college een voornemen tot aankoop voor aan de raad via de zogenaamde voorhangprocedure.

De raad krijgt twee weken de tijd om wensen of bedenkingen in te brengen tegen het voornemen tot aankoop.

De gemeente hanteert marktconforme uitgifteprijzen die ondermeer gebaseerd zijn op de gebruiksmogelijkheden die het betreffende bestemmingsplan biedt.

Ter bepaling van de grondwaarde wordt gebruik gemaakt van de residuele grondwaardemethode en de comparatieve methode.

Hoofdstuk 4. Instrumenten voor faciliterend grondbeleid

Het komt regelmatig voor dat een projectontwikkelaar die grondeigendom heeft een beroep doet op ontwikkeling (zelfrealisatie). De gemeente Westvoorne streeft ernaar bij particuliere grondexploitatie met ontwikkelende partijen een zogenaamde “anterieure” overeenkomst te sluiten. Door het sluiten van de overeenkomst voor de vaststelling van een planologische maatregel wordt voorkomen dat de gemeente gebonden is aan het publiekrechtelijk kader in de Grondexploitatiewet.

In de overeenkomst worden goede afspraken gemaakt over de ontwikkeling van een locatie, de te betalen exploitatiebijdrage, het te realiseren programma en de bijzondere locatie-eisen. Als achtervang zal, indien noodzakelijk, een exploitatieplan worden vastgesteld.

Hoofdstuk 5. Financiën van het grondbeleid

Een grondexploitatieopzet is een raming van de kosten en opbrengsten van een gebiedsontwikkeling in de tijd en is van belang voor het beoordelen van de haalbaarheid, voor risicobeheersing en scenarioanalyse en budgetbeheersing. Minimaal moet er sprake van zijn dat alle kosten worden gedekt door opbrengsten. In het kader van de risicobeheersing wordt iedere grondexploitatie jaarlijks herzien door een nieuwe inschatting te maken van nog te maken kosten en nog te realiseren opbrengsten.

De raad voteert zowel de voorbereidingsbudgetten (planontwikkelingskosten) alsmede de uitvoeringsbudgetten (kosten van bouw- en woonrijp maken).

Voor plannen, waarvoor in de loop van de ontwikkeling door onvoorziene gebeurtenissen een negatief exploitatieresultaat wordt verwacht, wordt een voorziening getroffen. Indien een grondexploitatie het toelaat wordt onder bepaalde voorwaarden tussentijdse winst genomen.

Voor het opvangen van onvoorziene tegenvallers in grondexploitaties is er de reserve bouwgrondexploitatie.

De nieuw te vormen Reserve Bovenwijkse Voorzieningen dient ter realisatie van infrastructurele werken (wegen, water etc.), die van belang zijn voor meer delen van de gemeente dan één uitbreidingsplan. In verband met de invoering van de grondexploitatiewet is het noodzakelijk een nota Bovenwijkse Voorzieningen vast te stellen op basis waarvan het kostenverhaal kan plaatsvinden. Eind 2008/begin 2009 wordt deze nota opgesteld.

Het is noodzakelijk voor omvangrijke grondexploitaties een risicoanalyse op te stellen waarbij risico’s op het gebied van tijd, programma en geld in beeld worden gebracht.

Vervolgens worden deze risico’s gedurende de looptijd van een ontwikkeling gevolgd.

Ten behoeven van de dekking van financiële risico’s wordt ten laste van actieve grondcomplexen een bedrag van 5 % van de omzet per complex toegevoegd aan de reserve.

Naast de stortingen vanuit de actieve complexen zou ter dekking van risico’s van nog in ontwikkeling te brengen gronden een storting moeten plaatsvinden van 5 % van de boekwaarde van die gronden. Deze kosten komen ten laste van de algemene middelen.

Hoofdstuk 6. Organisatie van het grondbeleid

De raad stelt met het vaststellen van de nota “Grondbeleid Gemeente Westvoorne 2009 - 2013” een kader vast waarbinnen het college moet opereren.

Daarnaast heeft de raad een controlerende functie naar het college op de uitvoering van het grondbeleid. Het college legt jaarlijks in de paragraaf Grondbeleid behorende bij de begroting de beleidsvoornemens voor de komende jaren neer, terwijl bij de jaarrekening verslag wordt gedaan en verantwoording wordt afgelegd over het gevoerde grondbeleid in het betreffende verslagjaar.

Ten behoeve van de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingsprojecten zijn in de notitie “Projectmatig Werken ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingsprojecten” een aantal richtlijnen en een organisatievorm vastgesteld.

De basis wordt gevormd door een stuurgroep, projectbureau en projectteam.

Een procedurehandboek ten behoeve van het uitvoeringsproces wordt opgesteld.

Bij het opstellen van de nota “Grondbeleid Gemeente Westvoorne 2009 - 2013” is dankbaar gebruik gemaakt van vergelijkbare nota’s van andere gemeenten.

Hoofdstuk 1. Inleiding

1.1. Aanleiding voor de nota Grondbeleid

Tot op heden heeft de gemeente nog geen grondbeleid geformuleerd in de vorm van een specifieke nota Grondbeleid. Wel zijn her en der beleidsregels in diverse beleidsdocumenten opgenomen. Een algehele visie op het grondbeleid, geconsolideerd in één nota is echter niet voor handen.

De Grondexploitatiewet, die 1 juli 2008 in werking is getreden, dwingt de gemeente tot herijking van het grondbeleid. Met de vaststelling van de Grondexploitatiewet wijzigt het systeem van het kostenverhaal en moeten er keuzes gemaakt worden ten aanzien van de realisatie van ruimtelijke ontwikkelingen.

Grondbeleid is een belangrijk instrument bij locatieontwikkeling. Binnen de gemeente worden thans en in de komende jaren veel ruimtelijke projecten ontwikkeld en gerealiseerd.

Voor een ruimtelijk, juridisch en financieel adequate ontwikkeling van ruimtelijke projecten is een grondbeleidsinstrumentarium onontbeerlijk. Voorbeelden van dit instrumentarium zijn de mogelijkheden tot het verhalen van gemeentelijke kosten op private partijen en de methoden om grondprijzen vast te stellen.

Het doel van de nota is het vastleggen van uitgangspunten en mogelijkheden van grondbeleid op meerdere beleidsniveaus. Zo wordt door de gemeente op strategisch niveau besloten welke rol zij wil spelen bij de voorbereiding en realisatie van bouwplannen.

Op tactisch niveau zullen al naar gelang de specifieke projectsituatie keuzen worden gemaakt ten aanzien van het in te zetten grondbeleidsinstrumentarium.

Dit biedt richtlijnen aan het ambtelijk apparaat voor de uitvoering van het grondbeleid op operationeel niveau.

Hiermee heeft de organisatie een inhoudelijk toetsingskader voor de uitvoering van haar werkzaamheden ten behoeve van de realisatie van bouwplannen.

Een groot deel van het in deze nota genoemde beleid is bestaande praktijk.

1.2. Definitie en doelstellingen Grondbeleid

Grondbeleid wordt gedefinieerd als:

‘Het beleid dat zich richt op een efficiënt en rechtvaardig verloop van activiteiten op de grondmarkt met het oog op het realiseren van doelstellingen als bevordering van het maatschappelijk gewenst ruimtegebruik, het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten bij locatieontwikkeling en het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik en de marktwerking op de grondmarkt.’

Aan het grondbeleid liggen de volgende hoofddoelstellingen ten grondslag:

  • 1.

    Het benoemen van de gemeentelijke strategie ten aanzien van haar grondbeleid bij locatieontwikkeling.

  • 2.

    Transparantie in het gemeentelijk handelen bij locatieontwikkelingen, zowel naar de interne organisatie als naar externen.

  • 3.

    Het binnen gestelde doelen van ruimtelijke ordening en beleidssectoren (met inzet van juridische en financiële instrumenten) realiseren van het door de gemeente geformuleerde ruimtelijke beleid.

  • 4.

    Het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten over gebruikers, exploitanten, eigenaren en overheid en het spreiden en daarmee beperken van financiële risico’s.

  • 5.

    Genereren van financiële middelen ter dekking van investeringen bij ruimtelijke ontwikkelingsprojecten.

1.3. Status van de nota Grondbeleid

De nota Grondbeleid wordt bij de voorbereiding van iedere locatieontwikkeling een belangrijk richtinggevend gemeentelijk beleidsinstrument. In de nota wordt beschreven op welke manier en met welk instrumentarium op adequate en efficiënte wijze tot locatie-ontwikkeling kan worden overgegaan.

Daarnaast geeft de nota inzicht in de relatie tussen de publiekrechtelijke en privaatrechtelijke bevoegdheden van de gemeente op het gebied van grondbeleid.

1.4. Analyse huidige grondbeleid

Binnen de gemeente Westvoorne worden verschillende vormen van grondbeleid toegepast. De gemeente wil zoveel mogelijk invloed hebben op de planvorming voor ruimtelijke ontwikkelingen.

Dit is het beste te realiseren door toepassing van een actief grondbeleid. Marktconforme uitgifteprijzen en een minimaal budgettair neutraal sluitende grondexploitatie zijn uitgangspunt. Zo nodig is de gemeente Westvoorne faciliterend/ondersteunend met betrekking tot ontwikkelingen van gronden die niet haar eigendom zijn.

Hoofdstuk 2. Gemeentelijk grondbeleid

2.1. Inleiding

Het gemeentelijk grondbeleid heeft tot doel de bestuurlijk en maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen van de gemeente Westvoorne mogelijk te maken c.q. te faciliteren. Hiervoor koopt de gemeente onroerende zaken aan, exploiteert en geeft gronden uit. Daarnaast verleent de gemeente medewerking aan de ontwikkeling van plannen door derden (private partijen, bedrijven en instellingen).

Een gemeente heeft grond nodig om openbare voorzieningen en publieke diensten te realiseren en om aan de vraag naar (bouw)grond voor derden te voldoen. Maar een gemeente kan met grondeigendom en andere instrumenten uit het grondbeleid ook processen initiëren en stimuleren en de gewenste ruimtelijke ontwikkeling en inrichting regisseren.

Van belang is dat het grondbeleid geen doelstelling op zich is, maar een instrument om andere gemeentelijke beleidsdoelstellingen te realiseren. Aan het grondbeleid liggen ruimtelijke en sectorale doelstellingen ten grondslag, bijvoorbeeld op het vlak van volkshuisvesting, economisch beleid, ruimtelijke inrichting, milieu en recreatie en toerisme.

2.2. Soorten grondbeleid

Ten aanzien van het grondbeleid zijn verschillende vormen mogelijk. De belangrijkste vraag binnen de nota Grondbeleid is de vraag of er wordt gekozen voor een actief of een facilitair grondbeleid.

Het belangrijkste onderscheidende kenmerk van de twee vormen van grondbeleid (en al hun tussenvarianten) is de mate waarin de gemeente al dan niet risicodragend en al dan niet in samenwerking met private partijen overgaat tot exploitatie van grond.

De diverse vormen van grondbeleid hebben dan ook verschillende kenmerken en een ander instrumentarium met de daarbij behorende voor- en nadelen.

2.2.1. Actief grondbeleid

Bij actief grondbeleid koopt de gemeente ruwe gronden en/of opstallen, maakt deze gronden bouwrijp en gebruikt of verkoopt de grond door aan een ander. In beginsel worden alle productiekosten in de gronduitgifteprijzen doorberekend. Met een actief grondbeleid heeft de gemeente een maximale sturende rol in locatieontwikkelingen. Daarnaast kan de gemeente de gemaakte kosten zoveel mogelijk verhalen via de gronduitgifte.

De voordelen van een actief grondbeleid:

  • Het voldoende kunnen sturen op de gemeentelijke doelstellingen, bijvoorbeeld op het vlak van volkshuisvesting.

  • Het maximaal kunnen sturen op de kwaliteit en fasering van de planontwikkeling.

  • Een goede markt- en onderhandelingspositie.

  • Het bepalen van de uitgifteprijs en -voorwaarden.

  • Het behoud van initiatief en de mogelijkheid tot het kiezen van partners bij de planontwikkeling.

  • Het inzetten van voordelige exploitatiesaldi voor binnen- en buitenplanse verevening en andere doeleinden (exploitatiewinsten komen ten goede aan de gemeenschap).

  • Mogelijkheid om ongewenste (ruimtelijke) ontwikkelingen tegen te gaan c.q. tijdig te kanaliseren.

  • Het tegengaan van grondspeculatie.

Hierbij dient de kanttekening te worden geplaatst dat met de invoering van de Grondexploitatiewet een deel van genoemde voordelen ook bereikt kan worden met een meer passief/facilitair grondbeleid. In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op de Grondexploitatiewet.

De nadelen van een actief grondbeleid:

  • Risico’s die direct verbonden zijn aan de grondexploitatie komen voor rekening van de gemeente. Zo loopt de gemeente financieel risico als gevolg van niet beïnvloedbare economische omstandigheden (zoals bijvoorbeeld rente en een stagnerende vraag naar bouwgrond).

  • Financiële ruimte nodig.

2.2.2. Faciliterend grondbeleid

De gemeente kan bij een beoogde locatieontwikkeling in plaats van een ondernemende risicodragende rol, ook kiezen voor een faciliterende rol.

Dit houdt in dat de gemeente de aankoop, ontwikkeling en exploitatie van de grond over laat aan private partijen. Daar waar de gemeente niet beschikt over eigendom of slechts een gedeelte van een beoogd plangebied in eigendom heeft, kan de gemeente een faciliterende rol spelen.

De gemeente beperkt zich bij faciliterend grondbeleid tot haar regulerende taak, waarin zij kaders schept voor activiteiten van de particuliere sector. In die faciliterende rol stelt de gemeente het bestemmingsplan op en toetst de plannen daaraan.

Aangezien de gemeente geen kosten kan verhalen via de gronduitgifte is zij in principe aangewezen op het sluiten van private overeenkomsten om kostenverhaal te kunnen plegen. Meestal legt een particuliere exploitant op eigen terrein volgens gemeentelijke kwaliteitseisen en onder toezicht van de gemeente de openbare voorzieningen aan, die vervolgens in eigendom en beheer worden overgedragen aan de gemeente.

Kenmerken van facilitair grondbeleid zijn: verordenend, kostenverhalend, afwachtend en risicomijdend.

Voordelen van faciliterend grondbeleid:

  • De financiële risico’s van de grondexploitatie liggen bij externe marktpartijen.

  • Minder belasting voor het ambtelijk apparaat (zij het in beperkte mate).

Nadelen van een faciliterend grondbeleid:

  • De gemeente is beperkt in zijn sturingsmogelijkheden op gemeentelijke doelen, planinvulling en locatieontwikkeling. Het primaat van de ontwikkelingen komt bij derden (ontwikkelaars) te liggen.

  • In de regel geen krachtige markt-/onderhandelingspositie.

  • Weinig invloed op (het starten van gewenste) locatieontwikkelingen.

  • Geen winstmogelijkheden.

  • De gemeente kan vaak onvoldoende geld genereren voor de bekostiging van de noodzakelijke openbare voorzieningen in de directe of wijdere omgeving.

De invoering van de Grondexploitatiewet heeft de gemeente mogelijkheden gegeven om de bovenstaande nadelen te beperken. Met name op het gebied van het kostenverhaal en gewenste locatieontwikkelingen zijn meer mogelijkheden verkregen. In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op de Grondexploitatiewet.

2.2.3. Publiek Private Samenwerking (PPS)

In het gebied tussen zuiver actief grondbeleid en zuiver facilitair grondbeleid ligt het beleid dat mengvormen hiervan omvat. Samenwerking tussen partijen (PPS) vormt hier de basis van het beleid. De voor- en nadelen van actief respectievelijk facilitair grondbeleid worden gedeeld. Het initiatief voor PPS kan zowel bij de gemeente als bij de projectontwikkelaar liggen.

Er zijn vele samenwerkingsvormen (PPS) waarbij overheid en bedrijfsleven gezamenlijk optrekken en een klein of groter deel van de planvorming door de marktpartij geschiedt. Daarbij wordt door de overheid en bedrijfsleven, ieder vanuit de eigen doelstellingen, gezamenlijk een project aangepakt en worden afspraken gemaakt over taakverdeling, kosten, opbrengsten en risico’s.

Indien de gemeente over grondposities beschikt, kan PPS worden ingezet met het oog op verlegging van risico’s. Indien de gemeente niet over grondposities beschikt, kan PPS worden ingezet om alsnog invloed op de ontwikkeling te verkrijgen. In het laatste geval zal met name de aanleg van openbare voorzieningen als breekijzer fungeren.

Voordelen PPS:

  • Verdeling van risico’s.

  • Mogelijkheden tot sturing/regie.

  • Profijt van elkaars expertise.

Nadelen van PPS:

  • Positieve grondexploitatieresultaten doorgaans delen met private partijen.

  • Wellicht dat ambities van de gemeente niet geheel gerealiseerd worden. Samenwerken is ook compromissen zoeken en sluiten.

  • Stroperige procedures (veelvuldige en nauwkeurige afstemming nodig, terugkoppeling naar beide besturen).

Binnen de PPS zijn drie hoofdvormen te onderscheiden: het coalitiemodel, het alliantiemodel en het concessiemodel.

2.2.3.1. Het coalitiemodel

Deze vorm van PPS wordt ook wel het bouwclaimmodel genoemd. Bij deze samenwerkingsvorm is de grond binnen een plangebied veelal geheel of gedeeltelijk in bezit van private partijen. Zij kunnen op een bouwlocatie grond hebben verworven met als doel geen zelfrealisatie, maar het verwerven van bouwvolume. Zij verkopen de betreffende gronden dan voor een acceptabele prijs aan de gemeente die de grondexploitatie voert. Meestal ligt de aankoopprijs door de gemeente lager dan het bedrag dat de private partij voor de grond heeft betaald. In ruil voor het financieel nadeel, dat de marktpartijen hiermee oplopen, krijgen ze bouwclaims, bijvoorbeeld een x-aantal te bouwen woningen, soms op de locatie, soms ook elders binnen de gemeente.

Nadat de gronden bouwrijp zijn gemaakt, worden bouwrijpe kavels tegen een vooraf afgesproken prijs teruggeleverd aan de ontwikkelaar. Het openbaar gebied blijft bij de gemeente achter. De meerwaarde van de gemeente zit in het afdekken van het risico door bij de aankoop van de grond reeds prijsafspraken over de gronduitgifte te maken. Er ontstaat grip op de ontwikkeling omdat in een vroeg stadium gezamenlijk planvorming plaatsvindt.

De private partij in kwestie gaat het niet zozeer om de algehele ontwikkeling van het gebied, maar om de bouw van woningen. Deze contractvorm is aantrekkelijk voor de gemeente omdat deze 100 % van de gemaakte kosten voor de planontwikkeling kan terughalen.

De gemeente voert de grondexploitatie. De gemaakte kosten worden verrekend in de uitgifteprijs van de grond.

2.2.3.2. Het alliantiemodel

Er is sprake van een alliantiemodel wanneer de gemeente en marktpartij(en) samen voorzieningen ontwikkelen, realiseren, exploiteren en/of beheren vanuit een gezamenlijke risico-acceptatie ten aanzien van (geraamde) kosten en (verwachte) opbrengsten.

Het verschil met het coalitiemodel is dat werkzaamheden, verantwoordelijkheden, zeggenschap en risico’s niet onderling worden verdeeld maar gedeeld. Ze worden overgedragen aan een speciaal hiervoor opgerichte gemeenschappelijke projectorganisatie of joint venture waarin zowel de gemeente als de marktpartijen deelnemen.

Bij de joint venture richten partijen een gemeenschappelijke (grond)exploitatiemaatschappij (GEM) op, die de grondexploitatie op zich neemt. Vaak heeft deze onderneming de juridische vorm van een CV/BV-constructie, omdat hiermee de ondernemersrisico’s die met de ontwikkeling samenhangen, optimaal kunnen worden afgedekt en ook fiscale voordelen zijn te behalen. Bij een gemeenschappelijke projectorganisatie is geen sprake van een juridische entiteit.

In de te sluiten samenwerkingsovereenkomst is veelal vastgelegd dat de exploitatie voor gezamenlijke rekening plaats vindt door middel van een verrekenstelsel. Partijen brengen hun grond in tegen een vastgestelde prijs of kopen zich in. De GEM draagt zorg voor de grondexploitatie en draagt het grondexploitatierisico. Inbreng, zeggenschap, risico en exploitatiesaldo worden naar rato van het aandeel in de GEM onder de partijen gedeeld.

2.2.3.3. Het concessiemodel

In een concessiemodel wordt de gebiedsontwikkeling zoveel mogelijk door private partijen uitgevoerd. De gemeente heeft aanvankelijk het initiatief. Zij regisseert de aanbesteding en definieert vervolgens, samen met de ontwikkelaar(s), de te leveren output en het kwaliteitsniveau daarvan.

De gemeente en private partijen verdelen de risico’s van de werkzaamheden op een evenwichtige wijze en leggen deze vast in een concessiecontract. Tijdens de realisatiefase draagt de gemeente haar taken en bevoegdheden met betrekking tot de aanleg van de openbare voorzieningen over aan de private ontwikkelaar(s): de gemeente verleent hun een concessie. De rol van de gemeente is vervolgens toegespitst op het toetsen van onder meer de kwantiteit en kwaliteit van de geleverde output en het afnemen van onderdelen hiervan (bijvoorbeeld het openbaar gebied).

2.3. Het gemeentelijk grondbeleid 2009

Welke vorm van grondbeleid geniet de voorkeur binnen de gemeente Westvoorne? In de voorgaande paragrafen zijn de diverse vormen van gemeentelijk grondbeleid beschreven met de daarbij behorende voor- en nadelen.

Aangezien de gemeente met een actief grondbeleid een maximale sturing heeft op de realisatie van haar beleidsdoelstellingen en het door haar gewenste ruimtegebruik, geniet deze vorm de voorkeur. Via het actieve grondbeleid kan winst worden behaald die wordt ingezet om andere gewenste, maar niet kostendekkende, ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.

Het is echter niet altijd mogelijk (vanwege eigendomsposities) of wenselijk (vanwege te grote risico’s bij complexe ruimtelijke ontwikkelingen) een actief grondbeleid te voeren.

Het inzetten van het faciliterend grondbeleid of Publiek Private Samenwerking kan in deze gevallen noodzakelijk of wenselijk zijn. De organisatie dient derhalve dusdanig te zijn ingericht dat de diverse vormen van grondbeleid kunnen worden ingezet afhankelijk van de feitelijke situatie rondom een voorgestane ruimtelijke ontwikkeling. Dat vereist namelijk de ene keer een actief grondbeleid en in een ander geval een faciliterend grondbeleid.

Door de invoering van de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening en de Grondexploitatiewet per 1 juli 2008 zijn ontwikkelingsplanologie, gebiedsgericht en projectmatig werken geen kreten meer, maar werkelijkheid geworden. Er vindt een omslag plaats van toelatings- naar ontwikkelingsplanologie, van ordenen naar ontwikkelen. Het zal in de ruimtelijke ordening meer gaan om regisseren dan corrigeren.

Ten aanzien van het grondbeleid geldt dat steeds onderstaande uitgangspunten in acht genomen moeten worden:

  • 1.

    Gemeentelijke visie is bepalend

  • De gemeente richt zich in eerste instantie op het intern formuleren van ambities, visies en de ontwikkelingsrichtingen van kernen en locaties. Dat is noodzakelijk om met succes een proces aan te kunnen sturen en tot het gewenst resultaat te kunnen komen.

  • 2.

    Samenhang ruimtelijk beleid en grondbeleid

  • Op basis van het ruimtelijk beleid wordt afgewogen op welke wijze het grondbeleid wordt ingezet. Ruimtelijk beleid heeft daarom invloed op het grondbeleid, onder meer door de verdeling van de diverse functies over de beschikbare ruimte. De realisatie van ruimtelijk beleid wordt mede bepaald en begrensd door de mogelijkheden van het grondbeleid. Het is dus noodzakelijk dat bij het opstellen van ruimtelijke plannen al voldoende afstemming plaats vindt over de wijze van inzet van het grondbeleid.

  • Per 1 juli 2008 zijn de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening alsmede de Grondexploitatiewet in werking getreden, waardoor een deels ander regime van planontwikkeling en kostenverhaal aan de orde is. De organisatie moet in haar aanpak en procedures zo uitgerust zijn dat op een adequate wijze gebruik kan worden gemaakt van de mogelijkheden die deze nieuwe instrumenten geven.

  • 3.

    Inzet grondbeleidsinstrumenten

  • Steeds dient tijdig afgewogen te worden op welk moment en, afhankelijk van de ruimtelijke plannen, welke grondbeleidsinstrumenten al dan niet ingezet moeten worden. De toe te passen instrumenten moeten elkaar niet alleen aanvullen maar ook versterken.

  • 4.

    Initiërende en regisserende rol

  • De gemeente zal, daar waar mogelijk, een initiërende en regisserende rol opeisen.

  • De initiërende rol houdt onder meer in het op gang brengen van het proces dat moet leiden tot de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. De regisserende rol vertaalt zich in hoofdzaak tot het zijn van ‘trekker van een project’. De voorkeur gaat uit naar een actief grondbeleid. Samenwerking met marktpartijen wordt niet uitgesloten en kan in bepaalde gevallen zelfs de voorkeur genieten.

Beleidsuitgangspunt:

De gemeente Westvoorne kiest primair voor een actief grondbeleid.

Op basis van eigendomsverhoudingen of indien er sprake is van complexe, risicovolle projecten wordt samenwerking gezocht met marktpartijen en wordt gekozen voor faciliterend grondbeleid.

De te kiezen samenwerkingsvorm is onder meer afhankelijk van de grondposities, (gewenste) beperking van risico’s en inzet van expertise.

Hoofdstuk 3. Instrumenten voor een actief grondbeleid

3.1. Verwerving

Voor het voeren van een actief grondbeleid is het essentieel dat de gemeente in een vroegtijdig stadium onroerende zaken in haar bezit krijgt. Dat betekent een slagvaardig en strategisch verwervingsbeleid. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het (juridische) verwervingsinstrumentarium dat de gemeente ter beschikking heeft bij de aankoop van onroerende zaken.

Naast de minnelijke verwerving wordt stilgestaan bij de mogelijkheden van de Wet voorkeursrecht gemeenten en de Onteigeningswet.

3.1.1. Minnelijke verwerving

Minnelijke verwerving, oftewel “vrijwillige” verwerving, is een eerste stap in het uitvoeringsproces van een actief grondbeleid. Ingeval van minnelijke verwerving zal de gemeente de eigenaar van de onroerende zaken, waarin de gemeente belangstelling heeft, benaderen met de mededeling dat zij interesse heeft voor de betreffende onroerende zaken.

Als de eigenaar bereid is om de betreffende onroerende zaken van de hand te doen, start een door de gemeente aangewezen persoon (de verwerver) de onderhandelingen met de eigenaar of diens adviseur. Ter bepaling van de waarde van de aan te kopen onroerende zaken wordt op basis van binnen de gemeente aanwezig gegevens (marktanalyses, taxaties, kadastergegevens etc.) een rapport opgesteld. Zo nodig wordt een taxatierapport opgesteld door een externe deskundige.

Het verloop van de onderhandelingen kent vele varianten. Voor onderhandelingen is het van belang te weten hoeveel spelers er op de markt zijn. Indien meerdere gegadigden belang hebben bij het verkrijgen van een grondpositie, dan zal de eigenaar meer aanbiedingen krijgen. Dit heeft over het algemeen een prijsverhogend effect.

Interne inbreng in grondexploitatiecomplex

Volgens de huidige praktijk wordt een object dat niet meer wordt gebruikt voor sectorale doeleinden (bijvoorbeeld sportzaal, zwembad, school) en daardoor zijn functie verliest, herontwikkeld of wordt het object voor verkoop op de markt gebracht. Indien een object zijn functie verliest wordt deze tegen marktwaarde, op grond van de op dat moment geldende bestemming en rekening houdend met onder andere de onderhoudstoestand en bodemgesteldheid, ingebracht in een te ontwikkelen grondcomplex of wordt tegen marktwaarde verkocht.

3.1.2. Wet voorkeursrecht gemeenten

De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) is één van de instrumenten voor het voeren van een actief grondbeleid. Het biedt de gemeente de mogelijkheid om een zogenaamd voorkeursrecht te vestigen op onroerende zaken die zijn gelegen binnen een plangebied waar de gemeente voornemens is (her)ontwikkeling te laten plaatsvinden. Met het vestigen van een voorkeursrecht verschaft de gemeente een gunstigere uitgangspositie op de grondmarkt door bij voorrang onroerende zaken in een plangebied te verwerven.

Tevens dient het voorkeursrecht als beschermingsinstrument voor de gemeente, want met het voorkeursrecht wordt voorkomen dat onroerende zaken, die gelegen zijn in het plangebied, worden overgedragen aan derden (bijvoorbeeld projectontwikkelaars en/of speculanten). Het instrument voorkomt zo onnodige prijsopdrijving door speculatie.

Procedure

De procedure tot aanwijzing van gronden voor een voorkeursrecht is met ingang van 1 juli 2008 sterk vereenvoudigd (de zogenaamde vestigingsprocedure). Het aantal besluitmomenten is bovendien teruggebracht.

  • 1.

    Voor aanwijzing door de gemeenteraad komen in aanmerking gronden waaraan bij het bestemmingsplan, projectbesluit of inpassingsplan een niet-agrarische bestemming is toegekend en waarvan het gebruik afwijkt van dat plan of besluit (artikel 3, Wet voorkeursrecht gemeenten). Indien een bestemmingsplan of inpassingsplan is vastgesteld, vervalt een besluit tot aanwijzing van rechtswege tien jaar na inwerkingtreding van het bestemmingsplan. Indien een projectbesluit is vastgesteld vervalt dit besluit tot aanwijzing van rechtswege indien het rechtsbesluit na het verstrijken van de termijn, genoemd in artikel 3.13, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening, dan wel in voorkomend geval de termijn, bedoeld in artikel 3.13 tweede lid, Wet ruimtelijke ordening niet tijdig is aangepast in een bestemmingsplan.

  • 2.

    Verder komen voor aanwijzing door de gemeenteraad in aanmerking gronden die zijn begrepen in een structuurvisie, waarbij aanwijzingen zijn gegeven voor de bestemming en waaraan bij de structuurvisie een niet-agrarische bestemming is toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming (artikel 4, lid 1 onder a, Wet voorkeursrecht gemeenten). Ook gronden die bij een structuurvisie zijn aangewezen tot moderniseringsgebied, ongeacht of het gebruik van de gronden in die gebieden al dan niet afwijkt van die visie (artikel 4, id 1 onder b, Wet voorkeursrechten gemeenten) komen in aanmerking. Dit besluit tot aanwijzing vervalt van rechtswege drie jaar na vaststelling van de structuurvisie, tenzij vóór dat tijdstip een bestemmingsplan of projectbesluit is vastgesteld.

  • 3.

    Daarnaast komen voor aanwijzing door de gemeenteraad in aanmerking gronden die nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan, projectbesluit of structuurvisie, maar waarbij in dit besluit tot aanwijzing aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die bestemming (artikel 5, Wet voorkeursrecht gemeenten). In dit besluit tot aanwijzing moet worden aangegeven of nadien nog zal worden overgegaan tot het vaststellen van een structuurvisie. Dit besluit tot aanwijzing vervalt van rechtswege drie jaar na dagtekening, tenzij vóór dat tijdstip een structuurvisie, bestemmingsplan of projectbesluit is vastgesteld.

  • 4.

    Tenslotte kan het college van burgemeester en wethouders gronden voorlopig aanwijzen, mits bij het hiertoe strekkend besluit aan die gronden een niet-agrarische bestemming is toegedacht en het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming (artikel 6, Wet voorkeursrecht gemeenten). Dit besluit tot aanwijzing vervalt van rechtswege drie maanden na dagtekening of zoveel eerder als een besluit van de gemeenteraad wordt genomen tot aanwijzing van een van de bovenstaande voorkeursrechten.

3.1.3. Onteigening

Het onteigeningsinstrument is een dwangmiddel dat de gemeente ten dienste staat om, tegen de wil van de grondeigenaar in, een onroerende zaak in eigendom te verkrijgen.

Met deze verkrijging van het eigendom ontstaat voor de gemeente naast het zeggenschap op de betreffende onroerende zaken eveneens een leidende en initiërende rol bij de (her) ontwikkeling van de onroerende zaken.

Onderstaand wordt ingegaan op de volgende onderwerpen:

  • 1.

    Onteigeningsprocedure Titel IV Onteigeningswet

  • 2.

    Administratieve onteigeningsprocedure

  • 3.

    Gerechtelijke onteigeningsprocedure

1. Onteigeningsprocedure Titel IV Onteigeningswet

Wanneer het niet, niet tijdig of niet op de gewenste wijze mogelijk blijkt om de door de gemeente benodige percelen minnelijk te verwerven (vrij van huur en gebruik), kan de gemeente de percelene via onteigening in eigendom trachten te verwerven. De Onteigeningswet (verder “Ow”) biedt hiertoe de mogelijkheid.

De onteigeningsprocedure valt uiteen in een administratieve en een gerechtelijke fase.

2. Administratieve onteigeningsprocedure

Met de administratieve onteigeningsprocedure wordt enerzijds beoogd goedkeuring van de Kroon te verkrijgen om te onteigenen. Met de administratieve procedure beoogt de gemeente een Koninklijk Besluit te verkrijgen, de zogenaamde titel om eventueel de gerechtelijke onteigeningsprocedure te kunnen starten. Anderzijds wordt door het starten en voeren van deze procedure de druk op de grondeigenaren opgevoerd, wat, zo leert de ervaring, de kans op het alsnog bereiken van minnelijke overeenstemming vergroot.

In de administratieve onteigeningsprocedure stelt de gemeente een onteigeningsplan op en neemt de raad een onteigeningsbesluit. De administratieve onteigeningsprocedure start met het ter inzage leggen van het onteigeningsplan (ontwerp-raadsbesluit tot onteigening met bijbehorende stukken, waaronder een grondplantekening en een perceelslijst, waarop de onteigenen percelen en te onteigenen rechten zijn aangegeven).

Op de terinzagelegging van het ontwerp-raadsbesluit is de uniforme voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Belanghebbenden hebben de mogelijkheid om op het ontwerp-raadsbesluit mondeling dan wel schriftelijk zienswijzen in te dienen.

Nadat de zienswijzen zijn behandeld kan door de raad tot onteigening worden besloten.

Het raadsbesluit wordt vervolgens ter inzage gelegd en gelijktijdig samen met het onteigeningsplan, de zienswijzen en bijbehorende stukken ter goedkeuring naar de Kroon gestuurd.

De Kroon toetst het raadsbesluit tot onteigening naast de formele vereisten onder andere aan het ruimtelijke ontwikkelings-, volkshuisvestingsen publiek belang, de noodzaak en de urgentie van de onteigening. De Kroon verleent goedkeuring of onthoudt (gedeeltelijk) goedkeuring in de vorm van een KB tot onteigening.

Wanneer de Kroon het raadsbesluit goedkeurt, kan met het KB de gerechtelijke onteigeningsprocedure worden gestart. Deze procedure leidt, kort gezegd, tot het uitspreken van de onteigening en het vaststellen van de schadeloosstelling.

De raad kan tot onteigenen besluiten (niet eerder dan) nadat het bestemmingsplan op basis waarvan onteigend wordt is vastgesteld.

Parallel aan het voeren van de administratieve onteigeningsprocedure zullen de onderhandelingen met de betreffende grondeigenaren gecontinueerd moeten worden. Het primaire doel is immers om de benodigde gronden (alsnog) tijdig en op de gewenste minnelijke wijze te verwerven. Er dienen (bij voorkeur) schriftelijk aanbiedingen gedaan te worden en er dient per grondeigenaar een goed grondverwervingsdossier opgebouwd te worden. De ervaring leert overigens dat de onderhandelingen die parallel aan de administratieve onteigeningsprocedure worden gevoerd, niet zelden alsnog tot minnelijke overeenstemming kunnen leiden.

3. Gerechtelijke onteigeningsprocedure

In de gerechtelijke onteigeningsprocedure spreekt de rechter de onteigening uit en stelt de schadeloosstelling vast. De gerechtelijke onteigeningsprocedure dient binnen 2 jaar na verkrijgen van het KB te worden gestart en begint met de dagvaarding van de in het KB genoemde belanghebbenden. Met de inwerkingtreding van de nieuwe Wro en de Invoeringswet Wro per 1 juli 2008 is het mogelijk geworden om de gerechtelijke onteigeningsprocedure te starten, na verkrijging van het KB, namelijk al voordat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden (mits geen beroep tegen het exploitatieplan is ingesteld). Het onteigeningsvonnis kan pas worden ingeschreven nadat het bestemmingsplan, ter uitvoering waarvan onteigend wordt, onherroepelijk is geworden.

Beleidsuitgangspunt:

Bij elke locatieontwikkeling opteert de gemeente voor een passend verwervingsinstrument dat in principe zoveel mogelijk past bij een actief grondbeleid.

Interne inbreng in grondexploitatiecomplex vindt plaats tegen marktconforme prijzen.

Indien gewenst zet de gemeente gericht het instrument van de Wet voorkeursrecht gemeenten in om anticiperend op nieuwe ontwikkelingen verwervingen te verrichten.

Met het onteigeningsinstrument wordt terughoudend omgegaan, doch het kan als uiterste middel worden ingezet.

3.1.4. Strategische aankopen

Het aantal partijen dat zich op de grondmarkt begeeft is in de loop van de jaren toegenomen. Voor projectontwikkelaars en bouwbedrijven is de ontwikkeling van met name woongebieden commercieel aantrekkelijk geworden. De verwachting is dat de gemeente in de toekomst steeds meer geconfronteerd wordt met particulier grondeigendom en het daaruit voortvloeiende beroep op zelfrealisatie en bouwclaims.

Wil de gemeente haar regiefunctie optimaal blijven uitoefenen dan is het van belang dat de gemeente voldoende posities inneemt op de grondmarkt.

Om uitvoering te geven aan het actief grondbeleid dient een strategisch verwervingsbeleid te worden gehanteerd. De gemeente zal vooruitlopend op verwachte planvorming, gronden aankopen om op bepaalde locaties een (sterke) grondpositie te verkrijgen. De aankoop kan plaatsvinden wanneer onroerende zaken in de markt komen, maar kan ook proactief zijn.

In dat laatste geval neemt de gemeente zelf contact op met grondeigenaren.

De gemeente kiest voor deze mogelijkheid wanneer zij zelf de beschikkingsmacht over belangrijke percelen wil hebben en marktpartijen, met name projectontwikkelaars, voor wil zijn. Daarbij kan de gemeente gebruik maken van de Wvg.

Ook het verkrijgen van een goede onderhandelingspositie tegenover andere partijen of om ontwikkelingen op gang te brengen of te versnellen kunnen redenen zijn om een strategisch verwervingsbeleid te voeren. De prijs van te verwerven gronden kan ook aanleiding zijn voor de gemeente om in een vroeg stadium (als de verwervingsprijs veelal lager ligt dan in een later stadium van een ontwikkeling) te verwerven. Vroegtijdig verwerven brengt voor een gemeente echter ook risico’s met zich mee.

Dit wordt voornamelijk veroorzaakt doordat de financiële aspecten van de verwachte ontwikkelingen onzeker zijn.

De aanleiding voor de gemeente om in een vroegtijdig stadium onroerende zaken aan te kopen kan worden verwoord in een viertal argumenten, te weten:

  • de gemeente wil in een vroegtijdig stadium een (grond)positie verwerven om initiator te zijn voor toekomstige planontwikkelingen;

  • de gemeente wil onroerende zaken verwerven waarvan de huidige functie geen toekomst meer heeft, waardoor nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden;

  • de gemeente wil onroerende zaken verwerven als ruilobject met als doel deze onroerende zaken strategisch in te zetten voor mogelijke verplaatsingsgevallen

  • vanuit ruimtelijke ontwikkelingsprojecten;

  • de gemeente wil (grond)positie verwerven om negatieve effecten op toekomstige planontwikkelingen tegen te gaan.

De afweging of de gemeente over moet gaan tot een strategische aankoop van een onroerende zaak is afhankelijk van een aantal factoren:

  • Het ruimtelijk belang: is het noodzakelijk dat de gemeente in het kader van de ruimtelijke ontwikkeling van een gebied in een vroegtijdig stadium onroerende zaken verwerft?

  • Het tijdspad: wanneer wordt het gebied in ontwikkeling genomen?

  • Het afbreukrisico: hoe groot is het risico dat de ontwikkeling van het betreffende gebied wordt gewijzigd, wordt vertraagd of zelfs niet doorgaat?

  • De aankooprijs: hoe groot is het financieel risico? Bij een (te) hoge aankoopprijs (boven de marktwaarde bij het huidige gebruik) kan het financieel risico aanzienlijk zijn mede in relatie tot het eerder genoemde tijdpad. De prijs dient reëel te zijn ten opzichte van de beoogde toekomstige ontwikkelingen.

De combinatie van realisatietermijn, risico en kosten bepalen in onderlinge samenhang de noodzaak of de wenselijkheid tot aankoop. Voorwaarde bij een dergelijke aankoop is dat een bepaalde mate van zekerheid moet bestaan omtrent de planologische uitvoerbaarheid van de (aan de strategische aankoop verbonden) gewenste ruimtelijke ontwikkeling.

Om uitvoering te kunnen geven aan een (pro)actieve verwerving (het doen van strategische aankopen) is het noodzakelijk tot snelle besluitvorming te komen om andere partijen voor te zijn.

Het gaat hierbij om strategische aankopen op locaties waar wordt voorzien dat binnen een periode van tien á vijftien jaar ontwikkelingen plaatsvinden. Daarnaast is het mogelijk gronden aan te kopen als ruilobject. Het saneren van een ongewenst gebruik kan eveneens een reden zijn tot aankoop van een onroerende zaak over te gaan.

Jaarlijks zal in de begroting een budget van € 2.000.000,-- worden opgenomen voor het doen van strategische aankopen.

Om tot een snelle besluitvorming te komen legt het college het voornemen tot een strategische aankoop vooraf via een brief voor aan de raad waarbij deze twee weken de mogelijkheid krijgt wensen of bedenkingen in te brengen tegen een voornemen tot aankoop.

De reserve positie (het weerstandvermogen) dient dusdanig te zijn dat voor het verschil tussen de aankoopprijs en de marktwaarde bij bestaand gebruik dekking vanuit de reserve grondexploitatie aanwezig is. Deze constructie voorziet erin om als gemeente snel en slagvaardig op de vastgoedmarkt te opereren.

Beleidsuitgangspunt:

Het college kan strategische grondaankopen doen.

Voordat het college een besluit tot aankoop neemt legt zij haar voornemen tot aankoop voor aan de raad. De raad heeft twee weken de mogelijkheid wensen of bedenkingen in te brengen tegen een voorgenomen aankoop. Bij het voorleggen van een voornemen tot aankoop worden rapportages overlegd waaruit blijkt wat de marktconforme waarde van het te verwerven object is. Jaarlijks zal in de begroting een budget van € 2.000.000,-- worden opgenomen voor het doen van strategische aankopen.

3.2. Uitgifte

3.2.1 Inleiding

Indien de gemeente, door het voeren van een actief grondbeleid, de ontwikkeling van een gebied ter hand neemt, vindt het “productieproces” van de bouwgrond (de gehele grondexploitatie) bij de gemeente plaats. Het is echter niet de bedoeling dat de gemeente tevens de vastgoedexploitatie gaat verzorgen. De gemeente is van mening dat private partijen zoals projectontwikkelaars, bouwbedrijven of particulieren (bij individuele woningbouw) beter in staat zijn om deze vastgoedexploitatie te verzorgen.

Om deze private partijen daadwerkelijk de beschikking te geven over bouwkavels, zal de gemeente haar bouwgrond moeten uitgeven. In het geval van de realisering van huurwoningen en koopwoningen onder het regime van de “Koopgarantregeling” ligt het primaat bij de gemeente en wel bij het Gemeentelijk Woonbedrijf. Indien het woningbouwprogramma dit noodzaakt, kan een woningbouwcorporatie worden ingeschakeld, zoals bijvoorbeeld bij een woon/zorgcomplex. Voor de wijze van uitgifte van bouwgrond kunnen twee hoofdvormen worden onderscheiden, te weten uitgifte in volledig eigendom (verkoop) en uitgifte in erfpacht (al dan niet met een opstalrecht).

Het uitgangspunt voor het uitgiftebeleid van de gemeente is dat bouwgrond in beginsel in volledig eigendom wordt uitgegeven, tenzij (om strategische en/of maatschappelijke redenen) voor uitgifte in erfpacht wordt gekozen. Met een erfpacht geeft de gemeente een beperkt zakelijk recht om het volledige genot te hebben van een aan de gemeente toebehorend perceel (bouw)grond. Een voorbeeld van uitgifte in erfpacht betreft de grond onder de sportkantines en kleedaccommodaties op sportterreinen, gronden in het gemeentelijk duingebied en gronden onder woningen die onder de voorwaarden van de “Koopgarantregeling” worden verkocht.

Per project zullen zo nodig door het college van burgemeester en wethouders lotingsregels worden vastgesteld.

3.2.2 Bouwgrond particulier opdrachtgeverschap

Bij verkoop van (bouw)grond aan particulieren voor woningbouw en ondernemingen voor bedrijfsvestiging worden indien wenselijk en noodzakelijk voorwaarden opgesteld. In deze voorwaarden is opgenomen hoe en onder welke voorwaarden verkoop van (bouw)grond plaatsvindt. Onder andere kan worden opgenomen dat iemand die bouwgrond koopt de plicht heeft het perceel te bebouwen. Ook kunnen bijvoorbeeld bijzondere kwaliteitseisen of een antispeculatiebeding worden opgenomen.

Per grondcomplex wordt bepaald welke voorwaarden worden opgenomen. Hierbij wordt tevens de wijze van verkoop bepaald, zoals verkoop bij inschrijving, verkoop aan degenen die zich het eerst meldt, loting etc.

3.2.3 Bouwgrond projectmatige woningbouw

Ook bij de verkoop van bouwgrond aan woningbouwcoöperaties, projectontwikkelaars en bouwbedrijven voor projectmatige ontwikkelingen gelden algemene voorwaarden en kunnen bijzondere verkoopvoorwaarden worden opgenomen.

De hierna beschreven aanpak tot verkoop is algemeen. Ieder project is uniek en er zal in elk concreet geval bekeken moeten worden welke aanpak het beste aansluit bij de ruimtelijke opgave.

Voor ieder project wordt een programma van eisen opgesteld als toetsingskader voor de toekomstig gewenste ontwikkeling. Op basis van het programma van eisen wordt gekeken welke ontwikkelaars van een longlist het beste in staat worden geacht het project te realiseren.

Deze worden uitgenodigd (stap 2 shortlist) om hun visie op het project te geven en een bieding op de grond te doen. De visies en de biedingen worden beoordeeld (stap 3) en leiden tot een voorlopige keuze van de ontwikkelaar die wordt uitgenodigd om een definitief ontwerp te maken en een ontwikkelingsovereenkomst te tekenen (stap 4). Na gemeentelijke acceptatie van het definitief ontwerp (stap 5) wordt de ontwikkelaar uitgenodigd om een koop- en realisatie- overeenkomst te tekenen om daarna tot realisatie over te gaan.

Door deze werkwijze wordt getracht zoveel mogelijk marktwerking te bewerkstelligen.

Voor de kleine projecten, bijvoorbeeld een blok van vier geschakelde woningen, wordt een meer eenvoudige procedure gehanteerd. Hier worden, na selectie aan een aantal bouwbedrijven en/of ontwikkelaars op grond van vooraf gestelde randvoorwaarden en/of bestemmingsplanvoorschriften (indien deze voorhanden zijn) gevraagd een bod uit te brengen op de grond. Diegene met het hoogste bod krijgt (in principe) de kavel om zijn plannen te realiseren.

Gunning

Op dit moment rijst steeds vaker de vraag of overheden vrij kunnen kiezen met welke private partijen zij samenwerken. Als gevolg van enkele uitspraken van de Europese Commissie is de gunning van bijvoorbeeld gebiedsontwikkelingen in beweging. De oorzaak daarvan ligt met name bij de (interpretatie van) Europese regelgeving met betrekking tot staatssteun en openbare aanbesteding. De recente jurisprudentie van het Europese Hof vormt géén reden om de huidige Nederlandse samenwerkingspraktijk bij gebiedsontwikkeling ten principale ter discussie te stellen. Dat betekent dat gronduitgifte aan een marktpartij en/of het kiezen van een marktpartij als partner voor een PPS (bijvoorbeeld een GEM) niet een Europese aanbestedingsprocedure behoeft te doorlopen.

Hierbij dient wel rekening te worden gehouden met de onderstaande punten:

  • Volgens de huidige inzichten blijft ook het doorleggen van de aanbestedingsplicht van publieke werken naar een GEM of naar marktpartijen met grondposities mogelijk.

  • Wel leidt de nieuwe jurisprudentie tot het inzicht dat terughoudendheid betracht moet worden met het doorleggen in díe situaties waarin de grondposities van de marktpartijen minder substantieel zijn (of waren) en waar bijvoorbeeld gronden met name van overheidswege in een GEM zijn ingebracht.

  • De nieuwe jurisprudentie leidt ook tot het inzicht dat in het geval de overheid rechtsstreeks financieel participeert in de opstalontwikkeling (bijvoorbeeld in woningen of kantoren) het risico bestaat dat de Europese aanbesteding verplicht is. Naarmate de overheidsparticipatie in opstallen substantiëler is komt Europese aanbesteding meer in zicht.

  • Tenslotte wordt er naar aanleiding van de nieuwe jurisprudentie vaak gesproken over gemeentelijke eisen. Dit betekent dat gemeentelijke eisen aan vastgoed die verder reiken dan de gemeentelijke publieke taak ten aanzien van gebiedsontwikkeling aanleiding kunnen geven tot de gedachte dat sprake is van eisen zoals een opdrachtgever die pleegt te stellen.

3.2.4. Verkoop groenstroken en restpercelen

Binnen de bebouwde kom beheert de gemeente het openbaar groen. Het overgrote deel van het openbaar groen van de gemeente heeft een duidelijke functie:

  • beeldfunctie: aankleding van het gebied (een wijk);

  • planologische functie: groen als buffer tussen twee conflicterende bestemmingen, bijvoorbeeld wonen en bedrijvigheid;

  • verkeersfunctie: het begeleiden van hoofdontsluitingswegen, buurtontsluitingsroutes en fiets- en wandelpaden alsmede geluidswering;

  • ecologische functie: het ontwikkelen en bieden van levensruimte voor flora en fauna;

  • beeldkwaliteitfunctie: het bieden van visuele afscherming van ongewenste aanzichten;

  • recreatieve functie: het bieden van recreatieve buffers als parkjes, speelplaatsen en trapveldjes.

Daarnaast bezit de gemeente ook stroken openbaar groen waarbij een duidelijke functie ontbreekt. Deze stroken openbaar groen worden gedefinieerd als “snippergroen” en komen in principe in aanmerking voor verkoop.

De voorwaarden en procedure voor de verkoop van snippergroen zijn vastgelegd in de notitie

“Verkopen openbaar groen”. Deze is door de raad op 24/26 oktober 2000 vastgesteld.

3.3. Grondprijsbeleid

Grondprijsbeleid gaat over de wijze waarop de gemeente de waarde van haar gronden voor verschillende functies bepaalt en waarop zij de kaders, uitgangspunten en randvoorwaarden vaststelt die daaraan ten grondslag liggen.

Doelstelling van het gemeentelijke grond(prijs)beleid is de door de gemeente gewenste ruimtelijke ontwikkelingen te ondersteunen door het optimaliseren van de opbrengsten uit gronduitgiften, zodat voor de uitvoering van deze plannen een zo gering mogelijk beslag wordt gelegd op gemeentelijke financiële middelen.

3.3.1. Methoden

Voor de bepaling van de grondwaarde worden twee benaderingen onderscheiden:

  • kostprijsbenadering

  • marktwaardebenadering

De kostprijsbenadering is een rekenmethode die de uitgifteprijs bepaalt op basis van de gemaakte kosten voor verwerving en bouw- en woonrijp maken van de grond. Met deze methodiek wordt geen positief saldo op de grondexploitatie nagestreefd, een sluitend saldo is voldoende.

Veel gemeenten streven naar een positief saldo op de grondexploitatie. De marktwaardebenadering komt hieraan tegemoet.

De marktwaardebenadering kent drie varianten:

  • 1.

    Residuele grondwaardeberekening

  • 2.

    Grondquote methode

  • 3.

    Comparatieve methode

1. Residuele grondwaardeberekening

De residuele grondwaarde wordt berekend door de investeringskosten (bouw- en ontwikkelingskosten) in mindering te brengen op de commerciële waarde (verkoopwaarde; V.O.N. prijs) van het gerealiseerde vastgoed. Voordeel van deze methode is de stimulans die uitgaat naar de ontwikkelaar om te investeren in woningkwaliteit. Voor de residuele benadering is inzicht in de bouwkosten (ontwikkeling) en kennis daarover van belang.

2. Grondquote methode

De grondquotebenadering gaat uit van de gedachte dat een nader te bepalen percentage van de verkoopprijs van de ontwikkeling als grondwaarde aan de gemeente behoort toe te komen. Deze methode wordt hoofdzakelijk bij woningbouw in grote bouwopgaven toegepast. De quote kan worden bepaald door een vergelijking met omliggende gemeenten of door een residuele berekening aan de hand van referentieprojecten. Bij vergelijking tussen gemeenten moet dan wel rekening worden gehouden met verschillen in marktprijzen en bouwkosten.

3. Comparatieve methode

De comparatieve methode bepaalt de grondwaarde door een vergelijking te maken met grondprijzen van vergelijkbare ontwikkelingen in eigen en omliggende gemeenten.

Een belangrijk voordeel bij het vaststellen van uitgangspunten bij grondprijsbeleid is dat het zekerheid biedt aan de door de gemeente bij de prijsvorming betrokken partijen: raad, college van burgemeester en wethouders en ambtelijk apparaat. Afwijkingen van vastgestelde prijzen/principes zijn mogelijk en vloeien veelal voort uit onderhandelingen.

Vanwege belangen van de gemeente en de ontwikkelaar kunnen partijen tot de conclusie komen dat een lagere prijs noodzakelijk is. Deze afwijking moet worden voorzien van een onderbouwing en gewaakt moet worden voor het gevaar van staatssteun. De raad krijgt hierdoor inzicht in de mate waarin is afgeweken van gestelde randvoorwaarden en kaders.

De raad kan vervolgens een oordeel vormen over de juistheid van de afwijking.

Een dergelijke afwijking schept geen precedent. Bij toekomstige onderhandelingen wordt teruggevallen op de uitgangspunten van het grondprijsbeleid, zonder dat een beroep wordt gedaan op afwijkingen uit het verleden.

Beleidsuitgangspunt:

De gemeente Westvoorne hanteert een marktwaardebenadering voor bepaling van de waarde van grond waarbij rekening wordt gehouden met de economische draagkracht van de bestem- ming, gebruiksmogelijkheden en locatie. De voorkeur gaat uit naar de residuele grondwaarde- berekening.

3.3.2. Grondprijsbeleid per soort vastgoed

  • Wonen: projectmatige woningbouw

  • Sociale huurwoningen

  • Op grond van het volkshuisvestingsbeleid ligt voor deze woningen het primaat van de ontwikkeling bij het Gemeentelijk Woonbedrijf. Het uitgangspunt hierbij is dat de gemeente een “sociale” prijs hanteert en het Gemeentelijk Woonbedrijf de onrendabele top zelf financiert.

  • Vrije sector woningen

  • Voor de projectmatige woningbouw in de vrije sector worden marktpartijen geselecteerd waarbij bij de uitgifte van bouwgrond de residuele grondwaardemethode wordt gebruikt.

  • Starterwoningen

  • De grondwaarde voor starterwoningen wordt bepaald volgens de residuele grondwaardemethode. De maximale vrij op naam prijs die een starterwoning mag hebben bepaalt (rekening houdend met de bouwkosten) de hoogte van de grondwaarde.

  • Aangezien deze prijs veelal lager ligt dan de prijs voor de vrije sector wordt de grond overgedragen onder de voorwaarden van de “Koopgarantregeling”. Opgemerkt wordt hierbij, dat er dan ook sprake is van een erfpachtconstructie.

  • Wonen: particulier opdrachtgeverschap (individueel en collectief)

  • Vrije sector woningen

  • Bij de verkoop van kavels voor individuele bouwplannen wordt een m² prijs vastgesteld volgens de residuele grondwaardemethode. Deze wordt mede bepaald aan de hand van ligging, kavelgrootte en bouwmogelijkheden. Bij de bepaling van de te hanteren verkoopprijs wordt in beginsel gebruik gemaakt van de bij de gemeente aanwezige marktanalyses.

  • Zo nodig wordt een externe taxatie gevraagd.

  • Ook bij collectief particulier opdrachtgeverschap wordt de grondwaarde bepaald volgens de residuele methode.

  • Bedrijven- en industrieterreinen

  • Grondprijzen voor de bouw van bedrijfspanden worden bepaald door gebruik te maken van de comparatieve methode waarbij gekeken wordt naar de prijzen die de ons omliggende gemeenten in rekening brengen. Daar waar mogelijk wordt differentiatie aangebracht vanwege de ligging (zichtlocatie).

  • Kantoren

  • Voor de bepaling van de grondprijzen voor kantoren wordt gebruik gemaakt van de residuele grondwaardemethode. Ook hier wordt voor wat betreft de concurrentie met omliggende gemeenten een vergelijking gemaakt met de grondprijzen van deze omliggende gemeenten.

  • Detailhandel en horeca en overig commercieel

  • Onder overig commercieel kan bijvoorbeeld gedacht worden aan medische praktijkruimte of fysiotherapeut. Uitgifte door de gemeente heeft de laatste jaren niet plaatsgevonden.

  • In voorkomend geval wordt de grondwaarde via taxatie bepaald.

  • Maatschappelijke voorzieningen

  • Hierbij gaat het om voorzieningen op het gebied van sport, onderwijs, recreatie en op sociaal cultureel vlak. Een maatschappelijke voorziening (niet zijnde commercieel) op een als zodanig bestemde locatie wordt voorzien van een vaste grondprijs. Voor deze gronden geldt geen marktconforme prijs aangezien er geen markt voor is. Uitgangspunt is een vaste grondprijs te baseren op de gemiddelde kostprijs.

  • Als er sprake is van een combinatie van zowel maatschappelijke voorzieningen als meer commerciële voorzieningen zal ook bij de grondprijsbepaling gezocht worden naar een combinatie van methoden.

  • Groenstroken en restpercelen

  • Bij de verkoop van groenstroken of reststukken verharding binnen bestaand gebied ter uitbreiding van de tuin/huiskavel zal de verkoop geschieden tegen een getaxeerde verkoopprijs op basis van marktwaarde.

Hoofdstuk 4. Instrumenten voor faciliterend grondbeleid

4.1. Inleiding

In plaats van een ondernemende en risicodragende (actieve) rol, kan de gemeente met betrekking tot grondbeleid kiezen voor een faciliterende (passieve) rol. Bij een faciliterende rol laat de gemeente de grondexploitatie over aan een particuliere grondexploitant.

De gemeente beperkt zich daarbij tot haar publiekrechtelijke rol, dat wil zeggen:

het vaststellen van kaders en randvoorwaarden van de ontwikkeling en de controle hierop.

Met de nieuwe Grondexploitatiewet (zie paragraaf 4.5) zijn voor de gemeente meer mogelijkheden geschapen voor zowel kostenverhaal als voor regie (via het stellen van locatie-eisen). Het belangrijkste voordeel van een faciliterend grondbeleid is dat de gemeente minder financiële risico’s loopt dan bij een actief grondbeleid. Het grondexploitatiesaldo is voor rekening van de markt.

De rol van de gemeente beperkt zich in het geval van faciliterend grondbeleid meestal tot tot het vaststellen van de ruimtelijke plannen en het verhalen van de gemaakte kosten voor de aanleg van infrastructuur en (bovenwijkse) voorzieningen op de exploitant.

Bij faciliterend grondbeleid gaat het om het volgende R.O. instrumentarium:

  • -

    structuurvisie

  • -

    bestemmingsplan

  • -

    beheersverordening

  • -

    projectbesluit

  • -

    postzegelplannen

Het beleid met betrekking tot bovenstaand instrumentarium zal verder worden ontwikkeld en vorm gegeven in een op te stellen Nota Instrumentarium Wet ruimtelijke ordening. In het kader van het grondbeleid zal hierop verder niet worden ingegaan.

4.2. Grondexploitatiewet

Met de Grondexploitatiewet worden de rollen van gemeente en eigenaren bij particuliere grondexploitatie verduidelijkt. In het proces van locatieontwikkeling spelen grondbezit en grondexploitatie een cruciale rol. Een grondeigenaar mag in beginsel zijn eigen perceel ontwikkelen. De gemeente wil daarentegen de ruimtelijke ontwikkeling sturen en streeft naar een goede ruimtelijke kwaliteit en een eerlijke verdeling van de kosten en baten van grondexploitatie.

Dit kan niet zonder wettelijke grondslag. De Wet op de ruimtelijke ordening biedt de gemeente de mogelijkheid om de ruimtelijke ontwikkeling te sturen en de Grondexploitatiewet geeft de gemeente instrumenten om de particuliere grondexploitatie te geleiden.

Hoewel de doelstelling van de Grondexploitatiewet bescheiden is, namelijk de verbetering van het kostenverhaal en de gemeentelijke regie, heeft de wet ingrijpende gevolgen voor de praktijk.

De wetgever wenst bij de ontwikkeling van (bouw)locaties vooraf meer duidelijkheid te geven over de kosten die de gemeente in rekening kan brengen bij projectontwikkelaars.

Het gaat hierbij om de kostensoorten, de hoogte van de kosten en de verdeling van de kosten tussen de verschillende actoren.

Het nieuwe instrument maakt kostenverhaal mogelijk via een privaatrechtelijke overeenkomst of afdwingbaar bij de bouwvergunning. Daarnaast kan de gemeente op grond van de Grondexploitatiewet locatie-eisen stellen aan het bestemmings- en exploitatieplan.

Zo is de realisatie van sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap eenvoudiger doordat in het exploitatieplan de locatie voor deze bestemmingen kan worden aangewezen.

De Grondexploitatiewet biedt een expliciete basis voor het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten. Daarnaast biedt deze wet de mogelijkheid om een ontwikkelaar, die geen overeenkomst wenst te sluiten, bij de bouwvergunning de plicht op te leggen mee te betalen aan de openbare voorzieningen. Discussies over de verhaalbaarheid van bepaalde kostensoorten gaan hierdoor tot het verleden behoren. Niet de vroegere exploitatieverordening biedt een opsomming van de te verhalen kosten, maar een op de wet gebaseerde algemene maatregel van bestuur met een uitputtende lijst van kostensoorten.

4.2.1. Exploitatieplan

In het exploitatieplan kan de gemeente eisen opnemen ten aanzien van de werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen, de inrichting van de openbare ruimte en de locatie van bestemmingen voor sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap. Daarbij geldt als voorwaarde dat met betrekking tot deze categorieën in het bestemmingsplan is vastgelegd welk percentage van het plangebied bedoeld is voor deze categorieën. Ook bevat het exploitatieplan een exploitatieopzet met een raming van de verwachte kosten en opbrengsten.

De Grondexploitatiewet gaat er vanuit dat partijen eerst onderhandelen. Als partijen er niet uitkomen biedt de Grondexploitatiewet een publiekrechtelijke stok achter de deur voor locatie-eisen en kostenverhaal. Dat begint met het opstellen van een exploitatieplan.

De gemeente (raad) moet dat plan gelijktijdig met het bestemmingsplan of projectbesluit vaststellen. In dit exploitatieplan wordt rechtszekerheid geboden over de aard en hoogte van de bijdrage die een ontwikkelaar verschuldigd is.

In een vroeg stadium zal op redelijk gedetailleerd niveau vastliggen welke ontwikkelingen in welk gebied plaatsvinden. Voor gebieden waarvoor de gemeente nog een uitwerking van het bestemmingsplan moet maken, mag het exploitatieplan globaal zijn.

De gemeente dient het exploitatieplan jaarlijks te herzien totdat alle werken zijn gerealiseerd om voldoende flexibel te kunnen opereren. Bij een eindafrekening moeten meevallers boven een drempel van vijf procent worden terugbetaald.

Een ander in het oog springend aspect is de binnenplanse verevening. Gronden die in een locatie worden ingebracht, hebben zelden dezelfde inbrengwaarde.

Gronden met een hoge inbrengwaarde dragen minder bij aan de kosten die in een exploitatie worden verhaald dan gronden met een lage inbrengwaarde.

De gemeente bepaalt in het exploitatieplan aan de hand van wegingeenheden hoe de omslag plaatsvindt. Hierbij wordt aangesloten op de uitgifteprijzen van de gronden. Gronden met een hoge uitgifteprijs dragen meer bij in de exploitatiekosten dan gronden met een lage uitgifteprijs. Deze binnenplanse verevening kan leiden tot een haalbare ontwikkeling van sociale woningbouwprojecten zonder dat kosten, gebaseerd op hoge gronduitgifteprijzen, hoeven te drukken op deze ontwikkeling. De Grondexploitatiewet biedt onder bepaalde voorwaarden de mogelijkheid tot het verhalen van kosten aan bovenwijkse voorzieningen (zie paragraaf 5.4.3).

Daarnaast bestaat de mogelijkheid tot bovenplanse verevening (uitruilen van positieve grondexploitaties met negatief sluitende grondexploitaties) en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen: groen (park, natuurgebied) voor rood (woningbouw, bedrijven). Voor zowel de bovenplanse verevening als de bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen is het noodzakelijk dat deze zijn vastgelegd in een structuurvisie. Er moet een relatie zijn met ruimtelijk beleid.

In de structuurvisie moet een onderbouwing worden gegeven en moet concreet worden aangegeven hoe een fonds bovenplanse verevening zal worden besteed. Op structuurvisieniveau moet de gemeente de projecten en voorzieningen (met bijbehorende investering) benoemen die een bovenplans karakter hebben zodat helder is in welke exploitatiegebieden sprake is van bovenplanse kosten.

Het gemeentelijk kostenverhaal is met de invoering van de Grondexploitatiewet veranderd. In een vroeg stadium wordt overleg gevoerd over de noodzaak en de gewenste inhoud van een exploitatieplan voor een nieuwbouwgebied.

In datzelfde vroege stadium zullen uitgewerkte financiële contouren van de exploitatieopzet vorm krijgen. De basis hiervan vormt de door de raad vastgestelde structuurvisie.

De raadsvergadering waarin het bestemmingsplan (en zonodig het exploitatieplan) wordt vastgesteld, vormt een belangrijke knip in het proces.

Tot dat moment kunnen onderhandelingen plaatsvinden tussen gemeente en marktpartijen. Op basis van deze onderhandelingen kunnen partijen een zogenaamde anterieure overeenkomst sluiten over kostenverhaal. Mochten de onderhandelingen financiële gevolgen hebben voor de gemeente, dan zal de raad in verband met het budgetrecht hiervoor middelen ter beschikking moeten stellen. Als men er niet uitkomt, vervallen alle aanbiedingen. In dat geval geldt het verplicht vast te stellen exploitatieplan omdat dan het kostenverhaal niet ‘anderszins verzekerd’ is. Bij het op- en vaststellen van een bestemmingsplan wordt de balans opgemaakt: heeft de gemeente met alle eigenaren het kostenverhaal en de (kwaliteits)eisen voor de werken en werkzaamheden geregeld met acceptabele overeenkomsten? Als dat niet zo is moet de raad het exploitatieplan vaststellen (openbaar), waaraan de daarna te sluiten overeenkomsten moeten voldoen. Wanneer partijen niet tot overeenstemming komen, verloopt het proces van kostenverhaal via de bouwvergunning.

Beleidsuitgangspunt:

De gemeente Westvoorne streeft ernaar bij particuliere grondexploitatie met ontwikkelende partijen een zogenaamde anterieure overeenkomst te sluiten. Door het sluiten van de overeenkomst voor de vaststelling van een planologische maatregel wordt voorkomen dat de gemeente gebonden is aan het publiekrechtelijk kader in de Grondexploitatiewet.

De onderhandelingsruimte is op dat moment groot. In de overeenkomst worden goede afspraken gemaakt over de ontwikkeling van een locatie, de te betalen exploitatiebijdrage,

het te realiseren programma en de bijzondere locatie-eisen. Als achtervang zal, indien nood- zakelijk, een exploitatieplan worden vastgesteld.

4.3. Planschade

Een bijzondere kostenpost bij locatieontwikkelingsprojecten is planschade. Planschade is het onvoorziene financiële nadelige verschil voor een eigenaar van een onroerende zaak tussen de nieuwe en oude planologische situatie.

Op grond van artikel 6.1 van de Wet op de ruimtelijke ordening heeft een belanghebbende de mogelijkheid om van de gemeente een naar billijkheid te bepalen tegemoetkoming te krijgen voor schade die hij ondervindt als gevolg van een bestemmingsplanwijziging of een daarmee gelijk te stellen planologische maatregel, zoals een ontheffing of projectbesluit, die redelijkerwijs niet, of niet geheel voor zijn rekening behoort te komen, en waarvan vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd. Indirecte planschade heeft betrekking op schade die een eigenaar van een perceel lijdt doordat een bestemmingsplan ongunstige waardedrukkende ontwikkelingen in de naaste omgeving mogelijk maakt. Als voorbeeld kan genoemd worden een naastgelegen perceel met voorheen een agrarische bestemming zonder bebouwingsmogelijkheden die onder het nieuwe bestemmingsplan een woonbestemming met bebouwingsmogelijkheden heeft gekregen waardoor het woongenot vermindert.

Directe planschade heeft betrekking op schade die een eigenaar lijdt doordat de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden op zijn eigen perceel worden beperkt. Als voorbeeld kan genoemd worden een perceel met voorheen een gemengde bestemming woon/winkel dat onder het nieuwe bestemmingsplan uitsluitend een woonbestemming heeft gekregen.

Bij faciliterend grondbeleid kan de gemeente (op grond van artikel 6.4a Wet op de ruimtelijke ordening) afspraken maken met particulieren en ontwikkelaars over het verhalen van de kosten van planschade. De afspraken tussen de gemeente en betrokkene kunnen worden opgenomen in een overeenkomst tot verhaal van planschade. De verjaringstermijn van planschade is op vijf jaar gesteld. Nieuw in de wet is de invoering van een normaal maatschappelijk risico van 2 %. De gemeente Westvoorne maakt gebruik van de mogelijkheid om planschade te verhalen op particulieren en ontwikkelaars.

De interne regels, hoe om te gaan met planschadeverzoeken, zijn vastgelegd in de “Procedure- verordening voor advisering tegemoetkoming in planschade”.

Beleidsuitgangspunt:

De gemeente verhaalt de kosten aan planschade op particulieren en projectontwikkelaars.

Hoofdstuk 5. Financiën van het grondbeleid

5.1. Inleiding

Met ingang van de begroting 2004 geldt het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV). Dit besluit schrijft voor dat in de gemeentelijke begroting een paragraaf over het grondbeleid wordt opgenomen. In artikel 16 van het BBV is vastgelegd dat de paragraaf grondbeleid in ieder geval de volgende onderdelen dient te bevatten:

  • Een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting.

  • Een aanduiding van de wijze waarop de gemeente haar grondbeleid uitvoert.

  • Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie.

  • Een onderbouwing van de geraamde winstneming.

  • De beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.

De nota “Grondbeleid Gemeente Westvoorne 2009 - 2013” geeft de kaders weer waaraan de gemeente dient te voldoen als bepaald in voornoemde eisen.

In januari 2008 heeft de commissie BBV gemeenten de aanbeveling gedaan in het kader van de jaarverslaglegging gedragsregels op te nemen in de nota Grondbeleid over de volgende onderwerpen:

  • 1.

    De autorisatie van kredieten door de gemeenteraad.

  • 2.

    Vervaardigingskosten van niet in exploitatie genomen grond.

  • 3.

    Hoogte van de in acht te nemen marktwaarde.

  • 4.

    Tussentijdse winstneming.

  • 5.

    De wijze van activering van kosten.

Ad 1.

Uitgangspunt is dat de autorisatie van kredieten voor grondexploitaties en de jaarlijkse actualisatie hierop plaatsvinden via de normale begrotingscyclus. De zogenaamde ‘primaire’ grondexploitaties worden net voor het in exploitatie nemen van het plan (meestal gelijktijdig met de vaststelling van de planologische maatregel) via een apart raadsvoorstel vastgesteld.

Ad 2.

Indien er een reëel en stellig voornemen bestaat dat een locatie in de toekomst wordt bebouwd, worden de voorbereidingskosten (c.q. vervaardigingkosten) waaronder onderzoeks-, planontwikkelingskosten en rente, geactiveerd.

Ad 3.

Indien de boekwaarde van grondaankopen en vervaardigingskosten de marktwaarde (rekening houdend met de verwachte toekomstige bestemming) overschrijden dient de gemeente een verliesvoorziening te treffen of af te waarderen. Indien een voorgenomen bestemming helemaal niet of slechts gedeeltelijk wordt gerealiseerd en daardoor een lagere verwachte marktwaarde ontstaat, dient de gemeente eveneens een verliesvoorziening te treffen of af te waarderen.

Ad. 4.

De gedragregels rondom de tussentijdse winstneming zijn omschreven onder paragraaf 5.3.

Ad. 5.

De baten en lasten (het saldo) verband houdende met de grondexploitatie worden in de exploitatie verantwoord en via een tegenboeking (onderhanden werk) op de balans geplaatst.

5.2. Grondexploitaties

Een grondexploitatieopzet is een raming van de kosten en opbrengsten van een gebiedsontwikkeling in de tijd en is van belang voor het beoordelen van de haalbaarheid, voor risicobeheersing en scenarioanalyse en budgetbeheersing.

Op basis van de beleidsuitgangspunten voor een gebiedsontwikkeling wordt een exploitatieopzet opgesteld, waarbij er minimaal sprake van moet zijn dat alle kosten worden gedekt door opbrengsten.

Indien blijkt, dat op basis van de beleidsuitgangspunten voor de gebiedsontwikkeling een sluitende grondexploitatie niet tot de mogelijkheden behoort, wordt bezien of eventueel beleidsuitgangspunten aangepast moeten worden om te komen tot een totale kostendekking.

Voor plannen met een te verwachten negatief exploitatieresultaat (na de bovenstaande evaluatie) wordt een voorziening getroffen. Hier zullen dus algemene financiële middelen ingezet moeten worden.

De (her)ontwikkelingsactiviteiten worden financieel geadministreerd, inhoudelijk vormgegeven en verantwoord in exploitatiegebieden.

Grondexploitaties worden door de raad geopend in de aanloop naar een ontwikkeling en weer gesloten als de ontwikkeling is afgerond en wordt overgegaan op de beheersfase.

Bij (her)ontwikkelingsactiviteiten kan het gaan om grootschalige ontwikkelingen met relatief omvangrijke financiële belangen en meerjarige voorbereidings- en uitvoeringstermijnen alsmede kleinschalige ontwikkelingen.

Grondexploitatieberekening

Een grondexploitatieberekening is van belang voor het beoordelen van de haalbaarheid, voor risicobeheersing en scenarioanalyse, voor mandatering en budgetbeheersing. De financiële uitkomsten van een grondexploitatie zijn van belang, omdat bij een negatief plansaldo dekking moet worden gevonden voor het treffen van een voorziening.

Bij een positief plansaldo bij afsluiting van het plan (en eventueel tussentijds) vloeit de winst naar de reserve grondexploitaties.

Voor elke grondexploitatie waar sprake is van feitelijke activiteiten wordt een meerjarige berekening gemaakt van de te verwachten kosten en opbrengsten in de vorm van een dynamische eindwaarde berekening. Een eindwaarde berekening doordat kosten en opbrengsten in de tijd worden gefaseerd en er dus rekening wordt gehouden met rente effecten. Dynamisch omdat rekening wordt gehouden met een percentage voor kosten en opbrengststijging.

De grondexploitatieberekening sluit voor wat betreft de gemaakte kosten en de gerealiseerde opbrengsten aan bij de gemeentelijke jaarrekening en wordt in principe periodiek herzien door een nieuwe inschatting van de nog te verrichten werkzaamheden en de nog te realiseren opbrengsten. De exploitatieberekeningen worden - vanwege de kaderstellende taak en het budgetrecht - aan de raad ter vaststelling aangeboden.

Uitgangspunt is dat een grondexploitatie minimaal sluitend moet zijn.

Het is belangrijk om gedurende de looptijd van de exploitatie de vinger aan de pols te houden: de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan c.q. de exploitatieberekeningen van ontwikkelingen door de gemeente zelf, biedt hiertoe een handvat.

Maar ook gedurende het jaar is bewaking van de exploitatieberekeningen noodzakelijk.

Rente

Volgens de bestaande praktijk wordt jaarlijks 5 % rente toegerekend over de boekwaarde van een grondexploitatie per 1 januari van enig jaar. Dit percentage is niet (altijd) marktconform. Om een goed inzicht te verschaffen in de resultaten vanuit de grondexploitaties is het wenselijk het rentepercentage bij te stellen naar een marktconforme rente.

Gelet op de gemiddelde looptijd van grondexploitaties heeft het de voorkeur het rentepercentage te hanteren zoals dat geldt voor een lening bij de Bank Nederlandse Gemeenten met een looptijd van 10 jaar (af te ronden op een heel %). De rente beweegt zich momenteel tussen de 4,5 en 5 %. Bij het vaststellen van de exploitatieopzet van een in ontwikkeling te brengen complex wordt de rente vastgelegd tot de eerstvolgende bijstelling van deze financiële opzet.

Budgetten

Om de activiteiten in de diverse grondexploitaties uit te kunnen voeren dient de raad op grond van het budgetrecht budget beschikbaar te stellen. Dit geldt zowel voor de kosten van voorbereiding (aankopen, planontwikkelingskosten) als uitvoering (bouw- en woonrijp maken). Bij de begrotingsvaststelling voor een betreffend dienstjaar wordt het jaarbudget, dat noodzakelijk is voor de voortgang in de exploitatie, ter beschikking gesteld.

Nog niet in exploitatie genomen gronden

Voor de nog niet in exploitatie genomen gronden is veelal geen exploitatieberekening aanwezig omdat nog niet geheel duidelijk is hoe het plan wordt uitgevoerd. Tot aan de vaststelling van een exploitatieberekening worden voorbereidingskosten gemaakt waaronder haalbaarheidsanalyses, onderzoeksrapporten, visies, masterplannen en dergelijke.

Om beheersmatige redenen worden deze planontwikkelingskosten begroot onder nog niet in exploitatie genomen gronden. Deze voorbereidingskosten worden aan het eind van het jaar geactiveerd om deze later bij het in exploitatie nemen van de gronden in te brengen binnen de grondexploitatie.

Ook grondaankopen worden onder nog niet in exploitatie genomen gronden verantwoord. Aan de nog niet in exploitatiegenomen gronden wordt jaarlijks rente toegerekend. Indien de boekwaarde een zodanig niveau bereikt, dat kan worden verondersteld dat kostendekkende exploitatie niet haalbaar is, wordt geen rente meer bijgeschreven.

Beleidsuitgangspunt:

In het kader van risicobeheersing wordt jaarlijks voor iedere grondexploitatie bij de vaststel- ling van de begroting van een dienstjaar het jaarbudget, dat noodzakelijk is voor de voortgang

in de exploitatie, ter beschikking gesteld.

5.3. Winst- en verliesnemingen

Op grond van artikel 16 van het BBV dient de gemeente in de paragraaf Grondbeleid behorend bij de begroting de randvoorwaarden en uitgangspunten van het nemen van tussentijdse winst vast te leggen.

Uitgangspunt voor het grondbeleid is dat voor plannen met een negatief exploitatieresultaat direct een voorziening getroffen wordt en dat bij plannen met een positief exploitatieresultaat de winst wordt genomen na realisatie van deze winst, hetzij tussentijds, hetzij bij de planafsluiting. Daarmee worden voorzienbare verliezen direct in de begroting afgedekt en wordt niet het risico gelopen dat voorzienbare winsten direct worden besteed of bestemd zonder dat ze feitelijk gerealiseerd zijn. Het betreffen immers ramingen en vaak gaat het om langlopende projecten.

Verwachte voordelige resultaten worden in principe pas genomen bij het afsluiten van de planexploitatie. Indien bij een herziening van een grondexploitatie blijkt dat het positieve saldo op einddatum groter is dan € 100.000 wordt bekeken op welk moment binnen de exploitatie een tussentijdse winst genomen kan worden die wordt toegevoegd aan de reserve grondexploitatie. Bij grote projecten, die diverse jaren duren, is het op zich mogelijk om na realisatie van een fase tussentijds winst te nemen. Het is dan echter wenselijk dat het project is onderverdeeld in duidelijk herkenbare delen.

Tussentijdse winstneming wordt alleen toegepast indien:

  • de laatste herziening van de grondexploitatie maximaal één jaar oud is en de te maken kosten nog zijn te voorzien;

  • uit de exploitatie blijkt dat het positieve saldo op einddatum minimaal € 100.000 bedraagt;

  • minimaal 80 % van de gronden binnen (een fase van) het exploitatiegebied zijn verkocht;

  • de restant looptijd van (een fase van) het plan nog maximaal drie jaar bedraagt.

Een tussentijdse winstneming bedraagt minimaal € 50.000 en wordt afgerond op € 10.000. Op einddatum van de planexploitatie dient na het nemen van een tussentijdse winst een minimaal positief saldo van € 50.000 te resteren als buffer voor onvoorziene tegenvallers.

Beleidsuitgangspunt:

Voor plannen met een negatief exploitatieresultaat wordt een voorziening getroffen.

Indien een grondexploitatie het toelaat wordt tussentijds winst genomen onder de hiervoor genoemde voorwaarden.

5.4. Reserves en voorzieningen

De gemeente loopt bij de grondexploitatie diverse risico’s. Deze zijn het gevolg van de lange looptijd van plannen en planvorming.

Risico’s kunnen ontstaan door wijzigingen in parameters die ten grondslag liggen aan de financiële ramingen, zoals rentestand, inflatie en fasering, alsook door wijzigingen in de afzetmarkt of wet- en regelgeving. Daarnaast kunnen risico’s voortkomen uit projectgebonden aspecten, zoals risico’s die samenhangen met de bodemkwaliteit, archeologische vondsten en hoge verwervingskosten.

Om genoemde risico’s te kunnen afdekken is het van belang dat de gemeente beschikt over voldoende weerstandsvermogen. Het weerstandsvermogen bestaat uit middelen en mogelijkheden waarover de gemeente beschikt om niet begrote kosten te dekken die onverwacht en substantieel zijn.

5.4.1. Voorziening bouwgrondexploitatie

Voor een grondexploitatie met een verwacht negatief exploitatieresultaat dient direct een voorziening te worden getroffen in de voorziening bouwgrondexploitatie (per complex).

De voorziening wordt in principe gevoed vanuit de reserve bouwgrondexploitatie. Indien na actualisatie van een grondexploitatie blijkt dat het negatief resultaat is toegenomen of afgenomen vindt onttrekking respectievelijk toevoeging van/aan de reserve bouwgrondexploitatie plaats.

5.4.2. Reserve bouwgrondexploitatie

De reserve bouwgrondexploitatie dient als financieel weerstandvermogen voor het opvangen van onvoorziene tegenvallers in de exploitatie van bouwgrond. De reserve wordt gevoed door exploitatieoverschotten van afgewikkelde plannen. Eventueel nadelige exploitatieresultaten worden ten laste gebracht van de reserve voor zover deze niet waren opgenomen binnen de voorziening bouwgrondexploitatie. De reserve dient een zodanige omvang te hebben, dat deze wordt aangewend ter dekking van eventuele tekorten.

De voeding door exploitatieoverschotten levert niet voldoende financiële middelen op om als weerstandsbuffer te dienen. Daarom zal ten laste van actieve grondexplotatieprojecten van de gemeente zelf een toevoeging aan de reserve plaatsvinden van 5 % van de omzet van ieder project.

Naast actieve grondontwikkelingsprojecten bezit de gemeente ook gronden e.d. die nog niet in ontwikkeling zijn genomen. Ook hierdoor ontstaan voor de gemeente risico’s, waarmee bij de voeding van de reserve rekening gehouden moet worden.

Een keer in de 4 jaar wordt de totale reservepositie van de gemeente heroverwogen (Nota Reserves en Voorzieningen). Bij die heroverweging wordt bekeken of de Reserve grondexploitatie voldoende middelen bevat om te kunnen dienen als risicobuffer.

Naast de stortingen vanuit de actieve complexen zou ter dekking van risico’s van nog in ontwikkeling te brengen gronden een storting moeten plaatsvinden van 5 % van de boekwaarde van die gronden. Deze kosten zullen ten laste van de algemene financiële middelen van de gemeente worden gebracht.

Jaarlijks zal bij de op te stellen risicoanalyse worden bezien of het saldo van de reserve voldoende is om de verwachte risico’s te kunnen opvangen.

5.4.3. Reserve Bovenwijkse Voorzieningen

De nieuw te vormen Reserve Bovenwijkse Voorzieningen dient ter realisatie van infrastructurele werken (wegen, water etc), die van belang zijn voor meer delen van de gemeente dan één ontwikkelingsplan.

Onderdeel van de “nieuwe” Grondexploitatiewet, die met ingang van 1 juli 2008 in werking is getreden, is de zogenaamde kostensoortenlijst. Deze kostensoortenlijst betreft een op de wet gebaseerde algemene maatregel van bestuur met een uitputtende lijst van kostensoorten die in aanmerking komen voor kostenverhaal op derden. Doordat kosten aan bovenwijkse voorzieningen onderdeel vormen van deze kostensoortenlijst kunnen deze kosten onder bepaalde voorwaarden op derden worden verhaald.

Om kosten van bovenwijkse voorzieningen te kunnen verhalen dient er sprake te zijn van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Het profijtbeginsel houdt in dat de ontwikkeling substantieel profijt moet ondervinden van de aan te leggen voorzieningen.

De toerekenbaarheid betekent dat er een duidelijk causaal verband moet bestaan tussen de bovenwijkse voorziening en de daarvoor daadwerkelijk gemaakte kosten. Proportionaliteit wil zeggen dat de kosten naar rato worden verdeeld, als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening. Dit kan - afhankelijk van de voorziening - afhangen van het aantal woningen, het aantal verkeersbewegingen of een andere verdeelsleutel.

Er moeten criteria worden geformuleerd op basis waarvan kan worden vastgesteld of voorzieningen op een lijst “bovenwijks” komen. Het is wenselijk hiervoor een nota Bovenwijkse Voorzieningen vast te stellen waarin ook de methodiek tot toerekening wordt onderbouwd. De transparantie die aldus wordt bereikt heeft het grote voordeel dat de gemeente weet bij welke investeringen kostenverhaal aan de orde kan zijn en dat ontwikkelaars van tevoren weten waar kostenverhaal aan de orde is. Dit vergroot de bereidheid tot het betalen van een bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen door particulieren c.q. projectontwikkelaars.

De financiële verantwoording van dergelijke investeringen en ontvangen bijdragen vindt plaats met gebruik van een nieuw te vormen Reserve Bovenwijkse Voorzieningen. De naam van deze reserve is dezelfde als degene die per 1-1-2009 is opgeheven. Die reserve had echter een fiscaal doel.

Per noodzakelijke investering zal nu administratief een reserve worden gevormd. De reserve wordt betrokken bij de totale reservepositie van de gemeente (nota Reserves en Voorzieningen).

Beleidsuitgangspunt:

In 2009 wordt het beleid rondom de bijdrage aan de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen vastgelegd in een nota Bovenwijkse Voorzieningen met als doel de transparantie te vergroten.

Hierdoor weet een ieder van wie een bijdrage aan de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen

wordt verwacht waarvoor hij de bijdrage betaalt en hoe hoog deze bijdrage is.

De nieuw te vormen Reserve Bovenwijkse Voorzieningen dient ter realisatie van infrastructurele werken (wegen, water etc.), die van belang zijn voor meer delen van de gemeente dan één ontwikkelingsplan.

Ten behoeven van de dekking van financiële risico’s wordt ten laste van actieve grondcomplexen een bedrag van 5 % van de omzet per complex toegevoegd aan de reserve.

Naast de stortingen vanuit de actieve complexen zou ter dekking van risico’s van nog in ontwik- keling te brengen gronden een storting moeten plaatsvinden van 5 % van de boekwaarde van die gronden. Deze kosten komen ten laste van de algemene middelen.

Jaarlijks zal bij de op te stellen risicoanalyse worden bezien of het saldo van de reserve voldoen- de is om de verwachte risico’s te kunnen opvangen.

5.5. Risicomanagement

Risicomanagement is het proces van identificeren en beheersen van risico’s. Periodiek dienen de grondexploitaties te worden geactualiseerd. Hierbij vindt een risicoanalyse plaats waarbij risico’s op het gebied van tijd, programma en geld in beeld worden gebracht.

Vervolgens worden de risico’s gevolgd.

Het is wenselijk dat voor lopende grondexploitaties, van enige omvang, jaarlijks inzicht wordt gegeven in de bandbreedte van de risico’s, rekening houdend met de mogelijke waarschijnlijkheid dat deze risico’s zich voordoen en met de mogelijke financiële gevolgen hiervan indien het risico zich voordoet. De bandbreedte van de risico’s op de lopende exploitaties moet ook in relatie worden gezien tot het benodigde weerstandsvermogen.

Risico’s waarvoor de gemeente buffers reserveert doen zich zowel binnen als buiten de lopende grondexploitaties voor. Ongewenste gebeurtenissen binnen een grondexploitatie kunnen soms opgevangen worden binnen de grondexploitatie zelf, bijvoorbeeld als de grondexploitatie een verwacht sterk positief resultaat kent.

Grondexploitaties die net sluitend zijn moeten, wanneer zich een negatieve gebeurtenis voordoet, wellicht een beroep doen op de reserve bouwgrondexploitatie voor het treffen van een voorziening. Dit heeft een negatieve invloed op de financiële positie van de gemeente en is daardoor wat het weerstandsvermogen betreft een risico.

Risico indeling grondexploitaties

Aandachtsgebied

Omschrijving risico’s

Voorbeelden

Fasering

Afwijkingenten opzichte van de termij- nen en uitgangspunten met name op het gebied van looptijd, waarmee rekening is gehouden bij de planopzet

Verkoop van grondenof tempo van bouwrijp maken

Markt

De effecten van mogelijke (economi- sche) omstandigheden waardoor vraag en aanbod niet directaan elkaar gelijk zijn en een mogelijk afzetrisico bestaat

Ontwikkelenvan woningen in een(op dat moment)verkeerd segment

Looptijd / rente

Als gevolgvan vroegtijdige verwerving of lange doorlooptijdlopen van risico’s

Het bereiken van een maxi- maal aanvaardbare

boekwaarde

Organisatie

Plan- en productieprocessen die qua geld, tijd en/of exploitatie niet integraal in de hand worden gehouden

Uitstel van besluitvorming of door onvoldoende bewaking project- en procesmanage- ment

Fiscaliteiten

Effecten als gevolg van het nietof niet juist toepassen van het BTWregime

Onderscheidtussen BTW- ondernemers en BTW- compensatiefonds

Milieu

De risico’s die bestaan in het kadervan toepassing van milieuregelgeving in rela-

tie tot de mogelijkheid om een bepaalde

bestemming te kunnenrealiseren

Bodemsanering

Waardering

Indien de verwachting bestaat datde huidige (boekwaarde) en toekomstige investeringen in een plan niet goed ge- maakt kunnen worden doorwerkelijke en (te) verwachten opbrengsten

Aankopen met een langjarig karakter

Verwervingen

Knelpunten waardoor de ontwikkeling vaneen plan vertraging op kan lopen,

niet (geheel) gerealiseerd kan wordenof

de economische haalbaarheid onder druk komt te staan

Grondprijsontwikkeling, onteigening, compensatie

Planrealisatie

Aanpassingen op het oorspronkelijk plan als gevolg van bezwaren of onmogelijk- heden om te realiseren

Bestemmingsplanprocedure, bezwaar, beroep etc.

Claims

Aansprakendie gedurende de ontwikkeling van een plan ontstaan

Brandschade, nakoming contracten etc.

Politiek

Indien door afweging van belangen en doelstellingen wijzigingen in de uitvoe-

ring en realisatie van de oorspronkelijke

plannen plaatsvindt

Woningdifferentiatie, inspraak burgers etc.

Bijzonderheden bouw

Indien bij de uitvoering van een plan afwijkingen ontstaan die niet waren voorzien in het oorspronkelijke voorlopige ontwerp, definitieve ontwerp en bestek

Ophoging van het terrein, constructie bouwwerk, kabels en leidingen etc.

Subsidies

De financiële en organisatorische knelpunten die bestaan als gevolg van

het niet voldoenaan de subsidievoor-

waarden

Onder andere: ISV, bodemsanering

Derden

Gevolgen van het niet of nietgeheel na kunnen komenvan afspraken die gemaakt zijn met derden

Samenwerkingsovereenkomst, koopcontracten, leverings- voorwaarden etc.

Het in beeld krijgen van alle risico’s is niet eenvoudig. Het is immers zo dat veel elementen van een grondexploitatie gekenmerkt worden door subjectieve en toekomstgerichte informatie en elementen.

Van belang is dat de volgende werkzaamheden worden verricht c.q. beschikbaar zijn:

  • Duidelijk de uitgangspunten van de verschillende exploitaties vastleggen.

  • Benoemen van mogelijke risicogebieden die binnen een grondexploitatie bestaan.

  • Inschatten van de kans van optreden van de risico’s: onder welke omstandigheden zal een risico zich manifesteren en is een en ander realistisch.

  • Benoemen van verschillende scenario’s. Laag risico, midden risico en hoog risico.

  • Nagaan welke beheersmaatregelen getroffen kunnen worden om de risico’s te beperken.

  • Financieel vertalen van de risico’s naar de financiële positie van de grondexploitatie.

Hoofdstuk 6. Organisatie van het grondbeleid

6.1. Rollen en verantwoording

In deze paragraaf worden kort de bevoegdheden geschetst die de diverse gemeentelijke onderdelen hebben binnen het gemeentelijk grondbeleid.

Door het college van burgemeester en wethouders wordt een procedurehandboek met betrekking tot de uitvoering van grondexploitatieprojecten vastgesteld.

De gemeenteraad

De raad stelt met het vaststellen van de beleidsnotitie nota “Grondbeleid Gemeente Westvoorne 2009 - 2013” de kaders vast waarbinnen het college van burgemeester en wethouders moet opereren. Daarnaast heeft de raad, wat het dualisme betreft, een controlerende functie naar het college op de uitvoering van het (grond)beleid.

Besluiten aan de raad voorbehouden betreffende het grondbeleid zijn:

  • vaststellen grondexploitatiebegrotingen (actieve grondpolitiek) c.q. exploitatieplannen

  • (faciliterende grondpolitiek);

  • beschikbaar stellen van financiële middelen (budgetten);

  • het onttrekken van middelen uit de reserves;

  • beslissing tot het toepassen van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten;

  • beslissing tot onteigening.

Het college van burgemeester en wethouders

Het college is verantwoordelijk voor de uitvoering van het grondbeleid. Het college stuurt en legt periodiek verantwoording af aan de raad via de jaarstukken. Het college dient zowel vooraf bij de begroting als achteraf bij de jaarrekening over de besteding van de financiële middelen verantwoording af te leggen aan de raad.

Het college zal jaarlijks in de paragraaf grondbeleid behorende bij de begroting de beleidsvoornemens voor de komende jaren neerleggen, terwijl bij de jaarrekening verslag wordt gedaan en verantwoording wordt afgelegd over het gevoerde grondbeleid in het verslagjaar.

Sinds de invoering van het duale stelsel is de bevoegdheid om te besluiten over privaatrechtelijke rechtshandelingen verschoven van de raad naar het college. De wettelijke grond voor deze bevoegdheid is terug te vinden in artikel 160, eerste lid onder sub. e van de Gemeentewet.

Op grond van artikel 169, tweede lid van de Gemeentewet moet het college vooraf inlichtingen verschaffen aan de raad, indien de raad hierom verzoekt of indien de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. In het laatste geval neemt het college geen definitief besluit dan nadat de raad zijn wensen en bedenkingen kenbaar heeft kunnen maken.

Het college is verantwoordelijk/bevoegd voor/tot:

  • het aan- en verkopen van (bouw)grond en overige onroerende zaken;

  • het besluiten tot het sluiten van huur- en verhuurovereenkomsten;

  • het verstrekken van opdrachten en werken aan private partijen en het gunnen en aanbesteden van werken, diensten en leveringen;

  • het besluiten tot het aangaan van samenwerkings- en exploitatieovereenkomsten;

  • het toekennen van planschadevergoedingen ex. Art. 6.1 Wro.

Ambtelijke organisatie

De ambtelijke organisatie is belast met de daadwerkelijke uitvoeringswerkzaamheden van het grondbeleid. De basis daarvoor ligt feitelijk in de voorbereiding van het sectorale beleid. Dit betekent dat de aanleiding voor het inzetten van het grondbeleid zowel vanuit de afdeling Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu, de afdeling Maatschappelijke Zaken als vanuit de afdeling Gemeentewerken kan worden gegeven.

Op basis van bestuurlijk goedgekeurde plannen, projectdocumenten en grondexploitaties met de daarbij behorende budgetten, worden de overeengekomen activiteiten ambtelijk uitgevoerd: verwervingen, uitgiftes, opdrachten voor het bouw- en woonrijp maken etc.

Ten behoeve van de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingsprojecten zijn in de notitie “Projectmatig Werken ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingsprojecten” een aantal richtlijnen en een organisatievorm vastgesteld.

De basis wordt gevormd door een stuurgroep, projectbureau en projectteam, zoals weergegeven in onderstaande figuur:

afbeelding binnen de regeling

In de notitie zijn de taken en bevoegdheden van de diverse functionarissen opgenomen. Verwezen wordt dan ook naar de betreffende notitie.

Zoals bovenstaand is vermeld zal een procedurehandboek ten behoeve van het uitvoeringsproces worden opgesteld.

Ondertekening