Nota grondprijzen 2016 gemeente Wijk bij Duurstede - Gemeenteblad 2016-014

Nota grondprijzen 2016

Gemeente Wijk bij Duurstede

Gemeente Wijk bij Duurstede

 

Auteur: G.A.J. de Poorter

       1. Inleiding

1.1 Inleiding

Voor u ligt de Nota Grondprijzen 2016 van de gemeente Wijk bij Duurstede. Deze nota geeft uitvoering aan de Nota Grondbeleid die door de raad op 11 januari 2011 is vastgesteld. Indien nodig stelt het college van Burgemeester en Wethouders jaarlijks de Nota grondprijzen vast en daarmee de vaste prijzen voor diverse categorieën woningbouw, detailhandel, bedrijventerrein, niet- commerciële voorzieningen en snippergroen. Gelet op de integrale herziening van de Nota Grondprijzen in 2013 en de stabilisatie op de woningmarkt heeft  het college besloten de Nota Grondprijzen  voor 2016 alleen te indexeren  met 0,8 % volgens de consumentenprijsindex, voor alle huishoudens van het CBS over de periode oktober 2014 tot oktober 2015.

 

De Nota Grondprijzen 2016 wordt ter kennisname aan de raad aangeboden. De Nota Grondprijzen 2016 is openbaar.

 

De Nota Grondprijzen heeft de volgende doelen:

• 1.

  uniformiteit en objectiviteit: gelijksoortige zaken worden gelijk behandeld;

• 2.

  transparantie: het is voor marktpartijen, burgers en gemeentebestuur duidelijk welke grondprijzen de gemeente hanteert en hoe de grondprijzen tot stand komen;

• 3.

  draagvlak: door transparantie, objectiviteit en uniformiteit worden de gehanteerde prijzen eerder geaccepteerd.

 

Het vertrekpunt voor de grondprijsbepaling is dat deze marktconform is, objectief bepaald en transparant is. Daarbij moet bedacht worden dat grondprijzen onderhevig  zijn aan economische (conjuncturele) ontwikkelingen en afhankelijk  zijn van programma en locatie. Tevens wordt ze beïnvloed door relevante wet- en regelgeving. Bovendien mag er geen sprake zijn van ongeoorloofde staatssteun, dit kan gevolgen hebben voor de te hanteren grondprijs.

 

In de gemeente Wijk bij Duurstede is het gebruikelijk om de prijs per locatie of project te berekenen en daarbij verschillende methoden voor waardeberekening toe te passen (o.a. residuele grondwaardemethode en comparatieve methode). Dit alles om ervoor te zorgen dat de gemeente daadwerkelijk de marktconforme prijs in rekening brengt. Waar nodig wordt een onafhankelijke taxatie gevraagd. Als de grond in concurrentie wordt uitgegeven, waarbij aan meerdere partijen wordt gevraagd een grondbod te doen (een zogenaamde tender), dan wordt aan inschrijvers gevraagd het grondbod te onderbouwen voor de verschillende functies en woningtypen. Wanneer er gronduitgifte plaatsvindt via een grondexploitatie worden de grondprijzen vastgesteld door de raad wanneer zij de grondexploitatie vaststellen.

 

Alle in deze nota genoemde bedragen zijn exclusief BTW, overdrachtsbelasting en exclusief kosten koper, tenzij anders vermeld.

     1.2 Marktontwikkelingen

De stabilisatie op de woningmarkt heeft zich in 2015 verder doorgezet, hoewel dit per regio nog steeds  fors kan verschillen. Voor 2016 wordt voor de provincie Utrecht een verdere groei op de koopwoningmarkt verwacht. Stimulerende factoren, zoals een hogere economische groei, het hoge consumentenvertrouwen en de lage hypotheekrente hebben naar verwachting een groter effect dan beperkende factoren, zoals de restschuldproblematiek en de kredietbeperkende maatregelen.

 

De gemiddelde transactieprijs van woningen is in 2015 gestegen. In de eerste helft van 2015 bedroeg de gemiddelde transactieprijs ongeveer € 260.000. Ten opzichte van dezelfde periode in 2014 is dit een stijging van 3%. Tegelijkertijd zien we dat in het tweede deel van 2014 en eerste deel van 2015 ook het aantal transacties hoger ligt dan in de jaren daarvoor. In het eerste half jaar van 2015 lag het aantal transacties 19% hoger dan in de eerste helft van 2014.

 

De groei op de woningmarkt concentreerde zich tot voor kort in het goedkopere segment, vooral appartementen. Door de stijgende huizenprijzen en de lage hypotheekrente worden doorstromers actiever en haken de duurdere segmenten (vrijstaande woningen en twee-onder-eenkapwoningen) weer meer aan bij de groei.

 

De Rabobank verwacht dat het aantal verkopen van bestaande woningen in 2016 uitkomt tussen 180 en 200 duizend. Dat is een stijging van tussen de 1 en 12% ten opzichte van het jaar ervoor. Na een stijging van 39% in 2014 en 16% in 2015 neemt het groeitempo dit jaar dus opnieuw af. De woningprijsindex (PBK) laat in 2016 volgens de Rabobank een stijging zien van tussen de 2¾ en 4¾% ten opzichte van 2015. Daarmee neemt het tempo van de prijsstijging dus juist iets toe ten opzichte van de voorgaande jaren.

De Rabobank baseert zijn inschattingen op de solide economische groei, het toenemende huishoudinkomen en de verwachting dat de hypotheekrente laag blijft. Wel neemt de betaalbaarheid door de stijging van de woningprijs af, maar ook in 2016 zullen kopers gemiddeld minder aan woonlasten uitgeven dan het langjarig gemiddelde. Deze ontwikkelingen zorgen ervoor dat het consumentenvertrouwen in de woningmarkt hoog blijft. Onzekerheden zijn er ook. Vooral negatieve ontwikkelingen in het buitenland zouden de  Nederlandse economische groei mogelijk negatief kunnen beïnvloeden en daarmee voor een minder positieve of zelfs negatieve ontwikkeling van het aantal woningverkopen en de woningprijs kunnen zorgen.

 1.3 Geldigheidsduur prijzen

De Nota Grondprijzen wordt ieder jaar geactualiseerd. Mocht de actualisatie niet tijdig hebben plaatsgevonden dan worden de genoemde bedragen in ieder geval geïndexeerd met de prijswijzigingen volgens de consumentenprijsindex, alle huishoudens van het CBS. De genoemde prijzen in deze nota zijn geldig na publicatie en worden per 1 januari 2017 geactualiseerd op basis van marktontwikkelingen.

Eerder gemaakt afspraken, lopende onderhandelingen of uitzonderlijke gevallen kunnen aanleiding zijn om gefundeerd van de vastgestelde grondprijzen af te wijken. Dit wordt onderbouwd in het verkoopbesluit voor het bewuste perceel. Het moment van een grondaanbieding is in het algemeen bepalend voor de toe te passen prijs. Bij elke grondaanbieding wordt vermeld hoe lang het aanbod geldig is. In principe is deze periode niet langer dan 3 maanden.

 

Aan de inhoud van de Nota Grondprijzen 2016 is de uiterste zorg besteed. De gemeente aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor type-, druk- en zetfouten. Voor nadere informatie over de inhoud van de Nota Grondprijzen 2016 kan men zich wenden tot de afdeling Strategie, Beleid en Projecten van de gemeente Wijk bij Duurstede.

2. Grondprijzen 

2.1 Sociale huurwoningen

 

In de gemeente Wijk bij Duurstede zijn drie categorieën sociale huurwoningen te onderscheiden:

-een zelfstandige woning met een maximale huur onder de liberalisatiegrens van

 € 710,68 per maand;

-een kleine woning uit de kernvoorraad met een huurprijs van maximaal €  586,68 per maand;

-een klein appartement voor 1 persoonshuishoudens. Voor deze extra goedkope sociale huurwoningen geldt een aangepaste huurprijs;

 

Voor de sociale huurwoningen hanteert de gemeente een grondprijs binnen een bandbreedte. Afhankelijk van de omvang van de kavel, de doelgroep en de locatie van een project wordt de prijs binnen de bandbreedte bepaald. In de onderstaande tabel zijn de prijzen weergegeven per categorie:

 

Grondprijzen sociale huurwoningen

• Woningcategorie	Grondprijs exclusief BTW
  Klein appartement voor 1 persoonshuishouden	€ 12.200 – 15.320
  Sociale huurwoning/appartement kernvoorraad: huur €  586,68  per maand	€ 15.320 – 18.350
  Sociale huurwoning liberalisatiegrens: huur max. € 710,68 per maand	€ 18.350 – 24.490

2.2 Sociale koopwoningen

De maximale von-prijs van een sociale koopwoning in de gemeente Wijk bij Duurstede bedraagt € 181.152,--. Om het realiseren van woningen in dit segment haalbaar te maken, hanteert de gemeente Wijk bij Duurstede ook hiervoor een grondprijs binnen een bandbreedte.

 

Grondprijzen sociale koopwoningen

• Woningcategorie	Grondprijs exclusief BTW
  Sociale koopwoning: max. von-prijs € 181.152,--	€ 25.500 – 30.540

 

Deze grondprijs ligt lager dan de grondprijs die verkregen zou kunnen worden in het geval dat de woningen op de vrije markt zouden worden aangeboden.

 2.3 (Projectmatige) woningbouw in de marktsector

De grondprijs voor woningbouwkavels die in de marktsector projectmatig worden ontwikkeld, wordt residueel berekend, waarna via de comparatieve methode wordt onderzocht of de berekende grondprijs marktconform is. De grondprijs kan vervolgens in een percentage van de Vrij op Naam (VON)-prijs of de beleggingswaarde (huursector) worden uitgedrukt. In het algemeen kan worden gesteld dat bij een hogere von-prijs of beleggingswaarde het aandeel van de grondprijs (grondquote) ook hoger is.

De residueel berekende grondprijs dient te vallen binnen de bandbreedte van grondquoten van in het verleden gerealiseerde projecten. Ook wordt de berekende grondprijs vergeleken met de grondprijs per m² van nabij gelegen projecten.

Deze toetsing dient plaats te vinden om te voorkomen dat de grondprijs door een verkeerde raming van de bouwkosten of de von-prijs te hoog of te laag wordt vastgesteld.

De bouwkosten kunnen worden getoetst door een gecertificeerd bureau.

Het gunningcriterium is de “economisch meest voordelige inschrijving”. Dit betekent dat de partij die de meeste punten krijgt in de beoordeling, de partij is aan wie de opgave gegund wordt.

 

2.3.1 Huurwoningen

 

Momenteel worden in onze gemeente bijna geen vrije sector huurwoningen gerealiseerd. Omdat een grote groep woonconsumenten door regelgeving niet meer in aanmerking komt voor een sociale huurwoning  stijgt ook in Wijk bij Duurstede de vraag naar vrije sector (zowel koop als huur) woningen.

De residuele grondwaarde van vrije sector huurappartementen wordt berekend door de beleggingswaarde te berekenen als jaarhuur gedeeld door een marktconform bruto aanvangsrendement (BAR) en hierop de (normatief berekende) stichtingskosten in mindering te brengen. Het residu is de grondprijs. Het aandeel van de grondprijs ten opzichte van de beleggingswaarde varieert van 20% tot 25%.

 

Richtprijzen grondwaarde vrije sector huurwoningen

• Woningcategorie	Grondwaarde
  Vrije sector huurwoningen	20 tot 25 % van de beleggingswaarde

 

Let op: aangezien de grondprijs voor appartementen residueel wordt berekend, dient geen stapelingsfactor te worden toegepast.

 

2.3.2 Appartementen koop

 

Vrije sector koopwoningen hebben een von-prijs die hoger is dan € 181.512. De residuele grondprijs wordt berekend door de (normatief berekende) stichtingskosten in mindering te brengen op de von-prijs exclusief BTW. De prijs van appartementen is sterk afhankelijk van de locatie. Het aandeel van de grondprijs in de totale von-prijs kan variëren van 18% tot 30%.

 

Richtprijzen grondwaarde vrije sector koopappartementen

• Woningcategorie	Grondwaarde
  Appartementen koop	18% - 30% van de von-prijs excl. BTW

 

2.3.3 Grondgebonden woningen

 

De residuele grondprijs voor projectmatig ontwikkelde grondgebonden woningen wordt berekend door de (normatief berekende) stichtingskosten in mindering te brengen op de von-prijs exclusief  BTW. De prijs van eengezinswoningen is afhankelijk van het woningtype, kaveloppervlakte en locatie. In het algemeen ligt het aandeel van de grondprijs in de totale von-prijs hoger dan bij appartementen. Omgerekend naar een grondquote bedraagt de grondprijs gemiddeld  20% tot 40% van de von-prijs excl. BTW.

De door projectontwikkelaars berekende stichtingskosten kunnen worden getoetst door daarin gespecialiseerde bureaus. De aldus residueel berekende grondprijs zal altijd dienen te worden vergeleken met in het recent verleden betaalde grondprijzen.

 

Richtprijzen grondwaarde grondgebonden woningen

• Woningcategorie	Grondwaarde
  Tussenwoning	20% van de von-prijs excl. BTW
  Hoekwoning	26% van de von-prijs excl. BTW
  Twee- onder- één- kapwoning	30% van de von-prijs excl. BTW
  Vrijstaande woning	Maximaal 50% van de von-prijs excl. BTW

  

2.4 Vrije kavels

2.4.1 Vrije kavels binnen de rode contour

 

Voor de waardebepaling van de kavels zijn we uitgegaan van de methode van de comparatieve waardebepaling. Dat betekent dat in de eigen gemeente en in de omliggende gemeenten onderzocht is wat een reële verkoopprijs is voor de grond.

Uit ons onderzoek blijkt o.a. dat de vraag naar kavels met een oppervlakte groter dan 350 m2 weer langzaam op gang komt. Voor kleinere kavels is nog steeds voldoende belangstelling.

 

• Kaveloppervlakte	Grondprijs
  Tot en met 100m²	€ 168 tot € 255 / m² excl. BTW
  100 tot 200 m²	€ 255 tot € 336 / m² excl. BTW
  200 tot 350 m²	€ 336 tot € 459 / m² excl. BTW
  Groter dan 350 m2	€ 459 m² excl. BTW

 

Op deze grondprijzen kan een correctie plaatsvinden van plus of min 25% vanwege een aantrekkelijke of juist minder gunstige ligging. Een kavel uitkijkend over de natuur is aantrekkelijker dan bijvoorbeeld een kavel aan een doorgaande weg. De bepaling van een locatiefactor kan per project gebeuren door de stedenbouwkundige of een aan te wijzen groep van deskundigen.

  

2.4.2 Vrije kavels buiten de rode contour

 

Voor de prijzen van kavels buiten de rode contour wordt verwezen naar de prijzen zoals gehanteerd voor kavels binnen de rode contour. Voor grote kavels in agrarisch gebied valt het onderscheid tussen woonperceel en bijvoorbeeld weiland of boomgaard niet altijd scherp te maken. Hierbij wordt uitgegaan van een maximale oppervlakte van de woonkavel van 1.000 m². Indien het perceel groter is, zal het meerdere moeten worden getaxeerd op grond van het daadwerkelijk beoogde gebruik. De gemiddelde grondprijs zal dan dalen.

 

2.4.3 Collectief Particulier Opdrachtgeverschap

 

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap is een manier van bouwen waarbij een groep particulieren met elkaar (collectief) optreedt als opdrachtgever en daarmee in feite de projectontwikkelaar is van de toekomstige woning. CPO heeft een aantal voordelen: De woning wordt tegen kostprijs gerealiseerd en kan door het verkregen schaalvoordeel goedkoper worden gebouwd. Deze voordelen komen ten goede aan de kopers van de woningen, hetgeen resulteert in een betere financiële bereikbaarheid en/of hogere kwaliteit. Om te stimuleren dat ook de lagere inkomensgroepen een eigen woning kunnen (laten)bouwen, kiest de gemeente ervoor om de grondprijzen te berekenen volgens de methode van de vrije kavels.

 

2.5 Overige woonvormen

 

Voor bijzondere plannen of een combinatie van woonvormen en functies kan het college van burgemeester een afwijkende grondprijs vaststellen. De grondprijs zal in ieder geval marktconform moeten zijn. In het algemeen kan worden gesteld dat de grondprijs ligt binnen de bandbreedte voor meergezinswoningen.

 

• Bijzondere plannen

  18% - 30% van de von-prijs

   

2.6 Bedrijventerreinen

 

Voor de bedrijventerreinen wordt de comparatieve methode gebruikt. Bij deze methode wordt de grondprijs bepaald aan de hand van de waarde van vergelijkbare bedrijventerreinen in de omliggende gemeenten en gerealiseerde verkopen in Wijk bij Duurstede zelf. Voor zichtlocaties kan een toeslag worden gerekend van € 25,00 per m², vanwege de gunstige ligging.

Voor bijzondere projecten of bedrijven objecten, bijvoorbeeld een kapitaalintensief bedrijf, of een bedrijf met een groot aandeel kantoorruimte dient de residuele methode gehanteerd te worden. Het college stelt deze grondprijs vast.

 

• Broekweg	€ 163,- / m² excl. BTW
  Broekweg Noord	€ 163,- / m² excl. BTW
  Langshaven	€ 163,- / m² excl. BTW
  Bijzonder project	Residueel berekend, maatwerk

 

2.7 Kantoren

 

In de gemeente Wijk bij Duurstede wordt nauwelijks grond uitgegeven voor kantoorontwikkeling. De grondprijs wordt per project residueel berekend, met inachtneming van de gewenste kwaliteit en geraamde beleggingswaarde van het vastgoed. De grondprijs wordt berekend over de bruto vloeroppervlakte (BVO).

Het effect van een gunstige of minder gunstige locatie komt tot uitdrukking in de hoogte van de huurprijs en is onderdeel van de residuele berekening. Er is geen sprake van locatiefactoren. De grondprijs kan enorm uiteenlopen, afhankelijk van de schaalgrootte, het ontwerp van het pand en de locatie. In Wijk bij Duurstede is in het algemeen slechts behoefte aan kantoorruimte ten behoeve van bedrijven die reeds in Wijk bij Duurstede of directe omgeving gevestigd zijn. Grootschalige kantoorontwikkelingen vinden niet plaats.

Indien de gemeente ondergronds parkeren verplicht stelt, kan een vermindering van de grondprijs plaatsvinden van circa € 5.000,- per parkeerplaats.

 

• Kantoren

  € 204 - € 814 / m² BVO exclusief BTW

 

2.8 Detailhandel

 

De grondprijs voor detailhandel wordt residueel berekend, met inachtneming van de branche, kwaliteit en ligging van de kavel. De grondprijs kan zeer wisselend zijn, afhankelijk van de branche en de locatie.

 

• Detailhandel

  € 611 - € 2.037 / m² BVO exclusief BTW

  2.9 Maatschappelijke voorzieningen

Maatschappelijke voorzieningen zijn te verdelen in commerciële functies en niet-commerciële functies:

• 1.

  Berekeningsmethodiek voor maatschappelijke voorzieningen (commercieel).De grondprijs wordt residueel berekend en sluit aan bij de grondprijs voor kantoren.

• 2.

  Berekeningsmethodiek voor maatschappelijke voorzieningen (niet commercieel) De grondprijs wordt residueel berekend.

In eerste instantie wordt de grondprijs voor commerciële en niet-commerciële functies op residuele basis vastgesteld. Indien het politiek en maatschappelijk gewenst is, kan hiervan worden afgeweken.

 

Hieronder volgen enkele voorbeelden van functies waarvoor maatwerk geleverd zal moeten worden:

• 1.

  Sportvoorzieningen. Voor gebouwde voorzieningen zal de grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen worden gehanteerd. Indien ook voor sportvelden deze grondprijs wordt gehanteerd, zou dat leiden tot onevenredig hoge kosten. Daarom wordt een vaste grondprijs gehanteerd, die 50% bedraagt van de grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen.

• 2.

  Transformatorruimtes en gasstations. Deze voorzieningen worden doorgaans in uitleggebieden gerealiseerd. Een residuele berekening zou kunnen leiden tot een zeer hoge grondwaarde. In het algemeen kan de grondprijs voor vrije kavels worden aangehouden.

• 3.

  Volkstuinen. De aankoopprijs van voor tuinbouw geschikte gronden is het uitgangspunt.

Indien grond wordt uitgegeven ten behoeve van een functie die niet in deze nota is beschreven, stelt het college de grondprijs vast. Uitgangspunt blijft een marktconforme grondprijs.

 

2.10 Land- en Tuinbouwgrond

 

De gemeente Wijk bij Duurstede heeft nog maar een zeer beperkt aantal percelen landbouwgrond in bezit (alleen nog grond voor beweiding). Deze grond wordt van oudsher verhuurd, veelal tegen een relatief lage huurprijs. De grondprijs voor land- en tuinbouwgrond is afhankelijk van de geschiktheid van de grond voor agrarisch gebruik en de intensiteit van het beoogde agrarische gebruik. Deze grondprijs kan residueel worden berekend vanuit de gegevens van het Landbouw Economisch Instituut (LEI) en een verwacht rendement. Op de website “Boerderij.nl” is een overzicht te vinden per regio van de afgeronde transacties.

Bij verkoop tegen agrarische waarde zou een grondprijs kunnen worden gevraagd van circa € 5,00 per m² voor landbouwgrond tot maximaal circa € 20,00 /m² voor grond ten behoeve van intensieve tuinbouw.

 

2.11 Snippergroen

 

De prijs voor snippergroen bedraagt € 122 m2 (geen BTW, alleen overdrachtsbelasting). Op snippergroen mag alleen vergunningvrij worden gebouwd. Bij de verkoop van snippergroen is voor een periode van 10 jaar een beding opgenomen, dat als er op het verkochte snippergroen gebouwd wordt, waarvoor een omgevingsvergunning noodzakelijk is, dan moet het verschil tussen het snippergroentarief en de prijs die wordt gehanteerd voor bouwgrond bijbetaald worden.

 

2.12 Overige uit te geven gronden

 

Het is mogelijk om, bijvoorbeeld aan de grenzen van een project en/of particulieren percelen kleine stukken grond uit te geven. Voor deze gronden wordt een prijs bepaald van € 168,00 exclusief BTW.

       Bijlage 1: Grondprijsberekening methodieken 

Marktconforme grondprijzen

De gemeente Wijk bij Duurstede hanteert marktconforme grondprijzen die gebaseerd zijn op een residuele en comparatieve berekeningsmethodiek. In specifieke gevallen, waar geen sprake is van marktwerking, kan het college de waarde van de uit te geven grond op een andere wijze vaststellen.

Alle in de Nota Grondprijzen vermelde grondprijzen zijn exclusief BTW en kosten koper. In het algemeen zal de grond bouwrijp worden geleverd aan de afnemer. De bodem is vanuit milieukundig oogpunt geschikt voor de bestemming. Afwijkingen zijn in onderling overleg mogelijk.

 

Berekeningsmethodieken

De marktconforme grondprijs kan op verschillende manieren worden berekend of vastgesteld. De meest gebruikte methodes zijn:

• 1.

  residuele methode: de waarde van de grond is het verschil (residu) tussen de commerciële waarde van de te realiseren bestemming minus de bouw- en bijkomende kosten;

• 2.

  comparatieve methode: grondprijs wordt bepaald door te vergelijken met soortgelijke ontwikkelingen in de omgeving;

• 3.

  kostprijsbenadering: de grondprijs wordt bepaald door de som van verwervingskosten en kosten van het bouwrijp maken;

• 4.

  grondquote: de grondprijs wordt berekend als percentage van de stichtingskosten;

• 5.

  vaste grondprijs: gemeente stelt zelf met behulp van een analyse van de marktontwikkelingen een marktconforme grondprijs vast.

• 6.

  veiling/tender: de hoogste bieder mag het plan ontwikkelen. De gemeente kan van tevoren een (residueel berekend) minimum bod vaststellen.

• 7.

  lumpsum: op basis van een stedenbouwkundig plan wordt een (residueel berekende) grondprijs vastgesteld en projectontwikkelaar met het beste plan wordt gekozen.

 

Residuele methode

In 2001 is de residuele berekeningsmethode als voorkeursmethode afgesproken tussen de marktpartijen, de VNG en het Ministerie van VROM (Convenant gemeentelijk grond(prijs) beleid bij gronduitgifte aan marktpartijen in relatie tot woningkwaliteit, 19 december 2001).

 

Het convenant is met name gesloten omdat in sommige situaties de door gemeenten veel gehanteerde methode van grondquotes ertoe kan leiden dat de kwaliteit van de woningen onder druk komt te staan. Nadeel van de residuele methode is dat er redelijk ingewikkelde bouwkostenberekeningen moeten worden opgesteld. Het is in het belang van de ontwikkelaar om de bouwkosten zo hoog mogelijk te ramen, waardoor de kans bestaat dat de residuele grondwaarde te laag wordt vastgesteld.

Het toetsen van de residueel berekende grondwaarde aan ervaringscijfers voor grondprijs en grondquote is daarom noodzakelijk.

 

De residuele grondwaarde wordt berekend door de investeringskosten (bouw- en ontwikkelingskosten) in mindering te brengen op de commerciële waarde (verkoopwaarde, vrij op naam prijs) van het te realiseren vastgoed. Voor de residuele methode is inzicht in bouwkosten(ontwikkeling) en kennis daarover van belang, alsmede kennis over de bijkomende kosten en wat daaronder wordt verstaan en de winst- en risicopercentages die mogen worden gehanteerd.

 

De waarde van het onroerend goed is de vrij-op-naam-prijs (von-prijs) of de beleggingswaarde van een object.

De waarde van de woningen wordt objectief bepaald door de volgende bronnen te raadplegen:

• 1.

  lokale makelaars

• 2.

  historische reeksen woningbouwprijzen Kadaster

• 3.

  internet research (Funda, Nikki, etc)

 

De waarde van kantoren en winkels wordt berekend door de gangbare huurprijs voor de bestemming te vermenigvuldigen met het verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) en te delen door het bruto aanvangsrendement (BAR). De huurprijs en BAR kunnen worden bepaald door het raadplegen van makelaars, bronnen op internet en bijvoorbeeld Vastgoedmarkt.

De waarde van het onroerend goed wordt excl. BTW meegenomen in de berekeningen.

 

De all-in bouwkosten bestaan uit bouw- en installatiekosten (inclusief vaste voorzieningen als keuken en badkamer) plus bijkomende kosten als begeleidingskosten, honoraria adviseurs, financieringskosten, afkoop prijsstijging, algemene kosten (AK), winst en risico.

De bouwkosten worden berekend met de volgende regels en normen als uitgangspunt:

• 1.

  het Bouwbesluit;

• 2.

  NEN 2580; Oppervlakten en inhouden van gebouwen – termen, definities en bepalingsmethoden voor de vloeroppervlakten en inhouden van gebouwen of delen daarvan;

• 3.

  NEN 2631; Investeringskosten van gebouwen – begripsomschrijvingen en indeling van alle kosten die noodzakelijk zijn voor de realisering van het gebouw, de investeringskosten;

• 4.

  NEN 2634; termen, definities en regels (systematiek) voor het overdragen van gegevens over kosten- en kwaliteitsaspecten voor bouwprojecten, clustering van kostengegevens.

 

In de bruto bouwkosten zijn alle kosten begrepen die betrekking hebben op het nieuw te bouwen vastgoed. De bouwkosten zijn sterk afhankelijk van het kwaliteitsniveau van het nieuw te bouwen vastgoed. Over dit kwaliteitsniveau dient dan ook van tevoren overeenstemming te worden bereikt. Andere factoren die van invloed zijn op de bouwkosten zijn onder andere de bruto/netto verhouding (vormfactor) en de diepte/breedte verhouding. Bouwkosten worden berekend per vierkante meter Bruto Vloer Oppervlak. Het aantal vierkante meters BVO wordt berekend volgens de NEN 2580.

 

De gemeente kan de door de ontwikkelaar opgegeven bouwkosten zelf toetsen, bijvoorbeeld door het raadplegen van internetsites als www.bouwkosten-online.nl of www.bouwkosten.nl. Het is ook mogelijk om de bouwkosten te laten toetsen door een onafhankelijk bureau.

 

Projectontwikkelaars hebben bij het onderhandelen over de (residuele) grondprijs belang bij zo hoog mogelijke bouwkosten. Bij het aanvragen van de omgevingsvergunning is het echter in hun belang om de stichtingskosten zo laag mogelijk op te geven, aangezien deze de grondslag vormen voor de te betalen leges. Het is dan ook noodzakelijk te controleren of de bij de onderhandelingen gebruikte bouwkosten overeenkomen met de opgegeven bouwsom bij de aanvraag omgevingsvergunning.

 

De bijkomende kosten bestaan uit voorbereidings- en begeleidingskosten, honorarium architect en overige adviseurs, heffingen en leges, verzekeringen, aanloopkosten, financieringskosten, onvoorziene uitgaven, onderhoudskosten, coördinatiekosten, etc. Deze kosten zijn specifiek per project. Gemiddeld genomen wordt een bandbreedte van 25% tot 30% aangehouden.

 

De kosten voor winst en risico maken onderdeel uit van de bijkomende kosten. Als bandbreedte kan een range van tussen de 5% en 8% worden aangehouden.

 

Comparatieve methode

De grondprijs wordt vastgesteld door de te verkopen percelen grond te vergelijken met vergelijkbare percelen grond in de omgeving. De comparatieve methode kan met name worden toegepast bij de verkoop van bouwkavels aan particuliere kopers, bij bedrijventerreinen en ook bij sociale woningbouw. Bij de vaststelling van de grondprijs voor bouwkavels en bedrijventerreinen is het van belang kennis te verzamelen van de markt en van soortgelijke projecten in de omgeving. Door daarnaast specifieke kenmerken van de eigen locatie mee te wegen, kan een goede marktconforme grondprijs worden vastgesteld.

Enkele factoren die mede bepalend zijn voor de grondprijs zijn bijvoorbeeld bereikbaarheid en zichtbaarheid. Jaarlijks zal een actualisatie van deze gegevens moeten plaatsvinden.

 

Historische kostprijs

Waardering tegen historische kostprijs houdt in dat het bezit wordt gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingprijs verminderd met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen.

 

Kostprijsbenadering

De kostprijsbenadering wordt nauwelijks meer toegepast. Het kan toch zinvol zijn om de kostprijs te berekenen, om bijvoorbeeld een minimale grondprijs te kunnen bepalen. In sommige gemeenten geldt de gemiddelde kostprijs van de grond in alle projecten in de gemeente als grondprijs voor bijzondere doeleinden.

  

Grondquote

In veel gemeenten worden grondquotes gehanteerd voor het bepalen van de grondprijs. De grondquotemethodiek is een vereenvoudigde variant op de residuele methode. Vanuit ervaring kan worden berekend hoe groot het aandeel (grondquote) van de grondprijs bij bepaalde woningtypen en prijsklassen is geweest. Met die gegevens wordt voor nieuwe projecten bij soortgelijke woningen dezelfde grondquote gehanteerd. Vanwege de eenvoud kan het in de haalbaarheidsfase nuttig zijn snel een grondquoteberekening te maken om grondopbrengsten te ramen. De grondquotemethode wordt vrij veel gehanteerd, soms in combinatie met de residuele methode, ofschoon in het convenant deze combinatie werd afgewezen. Een nadelig effect kan zijn dat een toename van kwaliteit van de woning, leidend tot een hogere v.o.n-prijs, ook een hogere grondprijs tot gevolg heeft. Het toevoegen van kwaliteit wordt hierdoor belemmerd.

In Wijk bij Duurstede wordt de grondquote gebruikt om te toetsen of de residueel berekende grondwaarde in redelijke verhouding staat tot de von-prijs.

 

Vaste grondprijs

Een vaste grondprijs kan worden gebruikt voor bijzondere doeleinden, sociale woningbouw, snippergroen en verkoop van bouwkavels. De hoogte van een vaste grondprijs zal in het algemeen via de comparatieve methode tot stand dienen te komen.

 

Veiling

Bij een veiling of tender van de grond staan het plan en de kwaliteit van het plan min of meer vast in een Programma van eisen en wordt de grond uitgegeven aan de hoogste bieder op dat programma. De gemeente zal van tevoren op basis van een residuele berekening een minimale grondprijs kunnen vaststellen. Deze methode stelt hoge eisen aan de kennis van bouwkosten binnen de gemeentelijke organisatie. Er zal veel energie en inzet moeten worden geleverd in de voorbereiding. Het moet immers voor iedere partij duidelijk zijn welk programma gerealiseerd kan worden en welke eisen gelden op het gebied van ruimtelijke ordening. Als een goede voorbereiding heeft plaatsgevonden, zal het vervolgtraject in het algemeen sneller kunnen verlopen.

 

Lumpsum

Bij een lumpsum staat de grondprijs vast en wordt geselecteerd op kwaliteit. De partij die het plan met de hoogste kwaliteit kan ontwikkelen, wordt geselecteerd. De gemeente berekent van tevoren de residuele grondprijs bij een bepaalde bestemming en een minimaal gewenst kwaliteitsniveau. Na de realisatie van het plan wordt het openbare gebied opgeleverd aan de gemeente. Deze methode lijkt in het proces enigszins op zelfrealisatie van een ontwikkelaar op eigen grond. Het grote verschil is de grondpositie. De gemeente kan als grondeigenaar meer invloed uitoefenen en ook andere financiële voorwaarden afdwingen.

   Bijlage 2: Toelichting stapeling-,ligging-, en groottefactoren 

Stapelings-, ligging en groottefactoren

Voor het bepalen van de uiteindelijke grondprijs van woningen kan het aantal woonlagen, de ligging en de grootte van de woning een rol spelen. Deze aspecten die de grondprijs beïnvloeden worden berekend door middel van een stapelingsfactor, liggingfactor of groottefactor.

 

Stapelingsfactoren

Stapelingsfactoren zijn van toepassing op gestapelde sociale huurwoningen of sociale koopwoningen. De stapelingsfactor wordt bepaald door het aantal woonlagen. De grondprijs voor gestapelde woningen wordt berekend door de grondprijs voor een appartement te vermenigvuldigen met een stapelingsfactor.

De stapelingsfactor wordt bepaald door het aantal woonlagen. Een woonlaag wordt hierbij gedefinieerd als de laag van de woning waar het hoofdvertrek is gesitueerd. Bij gestapelde woningbouw, waarbij op de begane grond sprake is van een andere bestemming dan woningen, geldt de begane grond niet als woonlaag.

De gemeente Wijk bij Duurstede hanteert de volgende stapelingsfactoren:

 

• Aantal woonlagen	Stapelingsfactor
  2	0,9
  3	0,8
  4	0,75
  5	0,725
  6	0,7
  7	0,675
  8	0,65
  9	0,625

  

Voorbeeld 1

Bij een gebouw van drie woonlagen, gesitueerd boven een winkel of boven bergingen, is voor de woningen een stapelingsfactor van 0,8 van toepassing voor het vaststellen van de grondprijs per woning. De grondprijs voor de functies op de begane grond (indien van toepassing) wordt apart berekend en opgeteld bij de grondprijs voor de woningen.

 

Voorbeeld 2

Bij een gebouw van vier woonlagen, waarvan de eerste woonlaag de begane grond is, is een stapelingsfactor van 0,75 van toepassing voor het vaststellen van de uiteindelijke grondprijs per woning.

 

Liggingfactoren

De waarde van een perceel grond wordt niet alleen bepaald door de beoogde toekomstige bestemming of het beoogde gebruik, maar ook door de ligging. Een bedrijf of kantoor bijvoorbeeld zal graag in het zicht van doorgaande wegen liggen. Een drukke weg kan daarentegen drukkend werken op de grondprijs voor woningbouw.

Als locatiegebonden factoren en marktfactoren daar aanleiding to geven, kan het college de verkoopprijs van gronden voor bedrijven, kantoren en nieuwbouwwoningen in de marktsector binnen de marges van 25% hoger of 30% lager vaststellen.

 

Groottefactoren

Indien onzelfstandige wooneenheden worden gerealiseerd in de sociale sector, bijvoorbeeld ten behoeve van senioren of studenten, kan gerekend worden met groottefactoren. De grondprijs voor een sociale huurwoning of sociale koopwoning is het uitgangspunt. Hierop vindt een reductie plaats, afhankelijk van de bruto kern oppervlakte (b.k.o.) van de wooneenheid.

 

In Wijk bij Duurstede wordt op de grondprijs voor onzelfstandige wooneenheden de volgende correctie toegepast.

 

Wooneenheden groter of gelijk aan 50 m² : 100%

Wooneenheden van 30 m² t/m 49,9 m² : 75%

Wooneenheden kleiner dan 29,9 m² : 50%