Uitvoeringsregels Grondprijzen 2012

2.1 Niet-commerciële bestemmingen

De Gemeente Zaanstad kiest ervoor, voor de gronden voor maatschappelijke doeleinden een residuele grondprijs te hanteren, ongeacht de mate van commercialiteit, dus zonder een onderscheid te maken naar niet-commerciële maatschappelijke doeleinden en commerciële maatschappelijke doeleinden. (Residueel: grondprijzen worden bepaald aan de marktwaarde van een object. Op de marktwaarde worden de bouwkosten en de bijkomende kosten in mindering gebracht en het residu is de grondprijs.)

Het hanteren van de residuele grondwaardemethodiek geeft echter in sommige gevallen een minder geschikte uitkomst voor maatschappelijke doeleinden. Het is namelijk moeilijk een marktwaarde te bepalen voor maatschappelijk vastgoed of de waarde is heel laag. Het hanteren van een residuele grondprijssystematiek zal vaak leiden tot een grondwaarde die lager is dan de kostprijs van de grond of zelfs tot een negatieve grondwaarde.

Ook de comperatieve benadering is minder geschikt voor toepassing bij uitgifte van gronden voor niet-commerciële doeleinden. Transacties van niet-commerciële (maatschappelijke) voorzieningen vinden slechts weinig plaats in de reguliere vastgoedmarkt. Hierdoor is er een gebrek aan geschikte vergelijkingsobjecten en is het niet mogelijk om de comperatieve benadering breed in te zetten voor niet-commerciële voorzieningen.

Er wordt daarom in die gevallen dat een residuele benadering niet mogelijk is, gekozen voor bepaling van de grondprijs voor niet commerciële gronden op basis van de kostprijsbenadering.

Zowel in het geval dat er gewerkt wordt met een residuele berekeningsmethode, als in het geval dat een kostprijsbenadering wordt gehanteerd werd in 2010 als een ondergrens een bedrag van € 131,- per m² aangehouden.

Deze ondergrens wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van het CPI cijfer, gebaseerd op de gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek over de maanden juli van het voorgaande jaar tot en met juli van het huidige jaar. Deze prijs werd voor 2011 geïndexeerd met 1,8% (zijnde de CBS/CPI index van juli 2008 tot juli 2010) naar een bedrag van € 133,- per m² b.v.o. (bij floor space index (fsi) groter dan 1) of per m² uitgeefbaar terrein (bij fsi kleiner 1).

Voor 2012 wordt deze prijs geïndexeerd op basis van het CPI cijfer gebaseerd op de gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek over de maanden juli van het voorgaande jaar tot en met juli van het huidige jaar naar een bedrag van € 136,- per m² b.v.o. (bij floor space index (fsi) groter dan 1) of per m² uitgeefbaar terrein (bij fsi kleiner 1).

Overigens wordt voor interne transacties (dus binnen de gemeente zelf), conform de door het college van burgemeester en wethouders vastgestelde uitvoeringsregels Grondzaken 2010, altijd de kostprijs gehanteerd, ook wanneer deze hoger of lager uitvalt dan het bedrag van € 136,- per m² b.v.o. of uitgeefbaar, om te voorkomen dat de nieuwe zakelijke opstelling ten aanzien van maatschappelijke grondprijzen onnodige vestzak-broekzak transacties met zich meebrengt.

2.2 Stroken Grond (snippergroen)

In 2010 is de grondprijs voor stroken grond gelijk gehouden aan het niveau van 2009, door het geringe verschil van het CBS/CPI cijfer (0,19%) ten opzichte van het jaar ervoor. Voor 2011 is de prijs voor stroken grond geïndexeerd met het CBS/CPI cijfer van juli 2008 tot juli 2010, zijnde 1,8%.

Voor 2012 wordt deze prijs geïndexeerd op basis van het CPI cijfer gebaseerd op de gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek over de maanden juli van het voorgaande jaar tot en met juli van het huidige jaar met 2,6 %.

Stroken grond (snippergroen) worden gedefinieerd als:

• I.

  Grond horig aan aanliggende eigendommen, waarvoor geen zelfstandige bebouwingsmogelijkheid aanwezig is;

• II.

  Grond direct grenzend aan openbaar vaarwater, alsmede stroken waarbij inritvergunningen kunnen worden verstrekt en waarbij erven direct toegankelijk worden vanaf de openbare weg. Ook voor deze gronden geldt dat er geen zelfstandige bebouwingsmogelijkheid aanwezig is;

• III.

  Talud bij bedrijfsterreinen. Dit is een nieuw toegevoegde categorie. In het verleden is bij bedrijfsterreinen talud uitgegeven in erfpacht voor een lagere grondwaarde dan de grondwaarde voor bedrijfsterreinen, daar deze taluds niet voor een bedrijfsbestemming konden worden gebruikt. Voortaan zal voor deze stroken grond een lagere grondprijs gehanteerd worden;

• IV.

  Stroken Grond met bestemming tuin of erf behorend bij ligplaatsen voor woonboten alsmede de Stroken Grond die niet onder categorie I, II en III vallen. Ook voor deze gronden geldt dat er geen zelfstandige bebouwingsmogelijkheid aanwezig is. De grondbepaling voor deze bijzondere soort is erg afhankelijk van de bijzondere fysieke omstandigheden behorende aan de locaties. Hiervoor is het niet mogelijk om een standaard grondprijs te hanteren en deze zal als maatwerk worden opgesteld.

Door de beperkingen van deze stroken grond worden grondprijzen onder marktniveau gehanteerd:

Indien stroken grond – bijvoorbeeld door het ontbreken van basiskwaliteiten of bijzondere fysieke omstandigheden - gebruiksbeperkingen kennen, kan van deze richtprijzen naar beneden worden afgeweken. Het omgekeerde geldt uiteraard ook: indien de uitgifte kan leiden tot uitzonderlijke bebouwingsmogelijkheden en/of gebruiksuitbreidingen, zal van deze prijzen naar boven worden afgeweken.

De huurprijs voor deze stroken grond en andere kleine percelen grond wordt op basis van de gemeentelijke rekenrente (4,5 % voor 2012) berekend plus 0,5% in verband met administratie kosten.

Voor 2012 wordt de huurprijs per jaar op 5% van de totale verkoopsom vastgesteld met een minimum van € 100 per jaar.

2.3 Sport en Recreatie

Op gronden, gelegen binnen gebieden waarop de bestemming Sport en Recreatie rust, kan men voor het stichten van de aan deze doelstelling gerelateerde opstallen in aanmerking komen voor het vestigen van een opstalrecht, c.q. erfpachtrecht. Voor 2011 kwam dit op een totaal bedrag van € 63,00 per jaar. Voor 2012 wordt dit een bedrag van € 65,- per jaar. Voor eventuele omliggende onbebouwde gronden wordt een jaarlijkse huur in rekening gebracht. De bepaling van het huurbedrag is maatwerk.

3. Reserve Infrastructurele Werken

Als uitvloeisel van de planologische ontwikkelingen ontstaat een zekere druk op de wijze waarop de openbare ruimte is ingericht, vooral waar het gaat om investeringen die het plangebied overstijgen. Denk daarbij aan infrastructuur, grootschalige recreatieve voorzieningen en openbaar vervoersvoorzieningen. De problematiek die zich hierbij voordoet is de bekostiging van deze voorzieningen. Het gaat hierbij veelal om bovenwijkse voorzieningen van openbaar nut waarvan de kosten niet rechtstreeks ten laste van één plan kunnen worden gebracht.

Aangezien bovenwijkse voorzieningen ook ten goede komen aan deze nieuwe planologische ontwikkelingen is het niet meer dan redelijk dat uit de daaraan ten grondslag liggende exploitaties – zowel van de gemeente als particulieren - aan deze voorzieningen wordt bijgedragen. In Zaanstad worden deze bijdragen gedoteerd in de ‘reserve infrastructurele werken’, een bestemmingsreserve voor de bekostiging van bovenwijkse infrastructurele werken.

Met betrekking tot deze reserve geldt het volgende beleid:

• 1.

  Elke grondexploitatie (zowel uitleg- als inbreidingsgebieden of herstructurering) draagt bij aan reserve infrastructurele werken;

• 2.

  Jaarlijks bepalen burgemeester en wethouders de bijdrage per m² van een in exploitatie te nemen gebied;

• 3.

  Onttrekking aan de reserve gebeurt alleen ter dekking van investeringen in infrastructurele werken van civieltechnische aard.

Het tarief voor 2011 bedroeg € 8,37 excl BTW per m² uitgeefbaar terrein. Dit bedrag wordt voor het jaar 2012 geïndexeerd met een index van 2,6 % gebaseerd op het CBS/CPI cijfer over juli 2010 – juli 2011. Het tarief voor 2012 bedraagt dientengevolge € 8,59 per m² uitgeefbaar terrein.

Daar ook ontwikkelingen in herstructureringsgebieden profiteren van nieuwe bovenwijkse voorzieningen is in de Uitvoeringsnota Sturend Grondbeleid 2006 opgenomen dat ook bij herstructureringsontwikkelingen een tarief voor bovenwijkse voorzieningen in rekening wordt gebracht. Daar in deze gebieden in het verleden ook een bijdrage heeft plaats gevonden, wordt bij de toerekening de volgende staffel gebruikt:

1) het teruggebouwde/gesloopte m² bvo oud programma 20% van het tarief (oud voor nieuw);

2) voor al het meerdere een bijdrage van 100%.

In een voorbeeld werkt dit als volgt uit:  20.000 m² oud programma, 5.000 m² nieuw programma (=25.000 m² totaal programma)

Ad1)  20.000*8,59 *20%= € 34.360

Ad2) 25.000-20.000=5.000*8,59 = € 42.950

Totaal € 77.310

Indien de FSI groter is dan 1 wordt het tarief, voor iedere m² die er meer gebouwd is, met 75% verlaagd. Het tarief wordt in dit geval € 2,14 excl. BTW.

In een voorbeeld werkt dit als volgt uit:

m² uitgeefbaar terrein = 1.000 m² en FSI =2 (=2000m² bvo)

Ad 1)  bijdrage wordt 1000 m² *  € 8,59 =      € 8.590

Ad 2)  2000 m² -1000 m² =1000 m² * € 2,14 =  € 2.140

Totaal € 10.730

Overigens wordt in het kader van de nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening op dit moment een Nota Bovenwijkse Voorzieningen voorbereid die zal leiden tot wijziging van deze paragraaf. Naar verwachting zal deze nota in 2012 worden vastgesteld.

Overzicht grondprijzen (indicatief) gemeente Zaanstad 2012

1.NIET-COMMERCIËLE BESTEMMINGEN

Residueel, indien mogelijk. Zo niet, dan kostprijs. Ondergrens van € 136,- per m² b.v.o. of uitgeefbaar terrein. Voor leveringen intern (binnen de gemeente) wordt altijd de kostprijs in rekening gebracht.

2. GROND T.B.V. BKZ WONINGEN

De grondprijs voor een BKZ woning wordt “residueel” bepaald, met die afwijking dat in plaats van met de marktwaarde, met de BKZ prijs van de woning wordt gerekend. De grondprijs wordt dus berekend door op de BKZ prijs van de woning de bouwkosten en bijkomende kosten in mindering te brengen.

3. STROKEN GROND

Stroken grond (snippergroen) worden gedefinieerd als:

• I.

  Grond horig aan aanliggende eigendommen, waarvoor geen zelfstandige bebouwingsmogelijkheid aanwezig is;

• II.

  Grond direct grenzend aan openbaar vaarwater, alsmede stroken waarbij inritvergunningen kunnen worden verstrekt en waarbij erven direct toegankelijk worden vanaf de openbare weg. Ook voor deze gronden geldt dat er geen zelfstandige bebouwingsmogelijkheid aanwezig is;

• III.

  Talud bij bedrijfsterreinen. Dit is een nieuw toegevoegde categorie. In het verleden is bij bedrijfsterreinen talud uitgegeven in erfpacht, zodat de gemeente deze niet hoeft te onderhouden. Een bedrijf kan verder niets met het talud, zodat de waarde lager is dan de waarde van grond met een bedrijfsbestemming;

• IV.

  Stroken Grond met bestemming tuin of erf behorend bij ligplaatsen voor woonboten alsmede de Stroken Grond die niet onder categorie I, II en III vallen. Ook voor deze gronden geldt dat er geen zelfstandige bebouwingsmogelijkheid aanwezig is. De grondbepaling voor deze bijzondere soort is erg afhankelijk van de bijzondere fysieke omstandigheden behorende aan de locaties. Hiervoor is het niet mogelijk om een standaard grondprijs te hanteren en deze zal als maatwerk worden opgesteld.

4. SPORT EN RECREATIE

Op gronden, gelegen binnen gebieden waarop de bestemming Sport en Recreatie rust, kan men voor het stichten van de aan deze doelstelling gerelateerde opstallen in aanmerking komen voor het vestigen van een opstalrecht, c.q. erfpachtrecht voor een totaal bedrag van € 65,-- per jaar. Voor eventuele omliggende onbebouwde gronden wordt een jaarlijkse huur in rekening gebracht. De bepaling van het huurbedrag is maatwerk.