Uitvoeringsregels Grondprijzen 2009 Gemeente Zaanstad

Uitvoeringsregels Grondprijzen 2009 Gemeente Zaanstad

Inleiding

Op basis van de Uitvoeringsrjota Sturend Grondbeleid 2006 wordt het gemeentelijk grondprijsbeleid vastgesteld. De ratio van de nota en het op basis daarvan ontwikkelde beleid zijn terug te voeren op de rode draad in de Nota Sturend Grondbeleid (2005) namelijk dat de gemeente in haar grondpolitiek:

• verzakelijkt;

• professionaliseert;

• scherp onderhandelt en gebruik maakt van marktwerking;

• meedeelt in toekomstige waardeontwikkeling.

De grondprijzen moeten de gewenste ontwikkelingen mogelijk maken en tevens bijdragen aan een stabiele ontwikkeling van de vastgoedmarkt binnen Zaanstad.

Hoewel het lastig is te voorspellen hoe de markt zich zal gaan ontwikkelen, is het wel duidelijk dat de ontwikkelingen niet positief zullen zijn. Zo heeft de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) recentelijk aangegeven, dat het de verwachting is, dat de markt zal veranderen. Huizen zullen veel langer te koop staan. Landelijk is tevens gesignaleerd dat door de kredietcrisis de opbrengsten uit de grondexploitaties zullen dalen. De rente is immers gestegen en projecten lopen vertraging op.

Het uitgangspunt dat gekozen wordt op dit moment is de bevriezing van de grondprijzen voor de commerciele gronden op het niveau zoals genoemd in de Grondprijzenbrief 2008. Deze keuze is ingegeven door de economische ontwikkelingen van het laatste kwartaal van 2008, als gevolg van de wereldwijde kredietcrisis. Deze maatregel zou er toe kunnen bijdragen dat de nieuwbouwproductie op niveau zal blijven. Door de grondprijzen niet te laten stijgen, stijgen de huizenprijzen minder hard, waardoor de stagnerende huizenmarkt mogelijk in beweging blijft. Dit geldt niet alleen voor huizen, maar ook voor kantoor- en bedrijfsruimte. Deze "pas op de plaats" is gewenst, totdat duidelijk is wat voor effect de wereldwijde crisis op de financiele markten heeft op de vastgoedmarkt. Halverwege 2009 zal deze maatregel worden gee valueerd en wordt bekeken of de bevroren grondprijzen blijven gehandhaafd.

Voor wat betreft de grondprijzen voor niet-commerciele gronden, wordt gekozen voor een indexatie van de prijzen uit 2008 met een percentage van 3,25 %, e.e.a. gebaseerd op het CPI/CBS cijfer. Dit percentage wordt berekend aan de hand van de gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek over de maanden juli van het voorgaande jaar tot en met juli van het huidige jaar. De gemeente kiest er voor om bij de niet commerciele gronden geen bevriezing toe te passen. De reden om de niet-commerciele grondprijzen niet te bevriezen, is drieledig. De prijs voor niet commerciele gronden is een prijs die niet gebaseerd is op de markt. Daarnaast zorgt de indexering ervoor dat aangesloten wordt bij de stijgende kosten. Bovendien lijkt uit vergelijking met andere gemeentes te volgen dat de gemeente Zaanstad op onderdelen nog een prijs hanteert voor nietcommerciele gronden die lager ligt dan het gemiddelde.

Het College heeft in 2008 bepaald, dat het wenselijk is om een aangepast prijsbeleid in te voeren voor niet-commerciele doeleinden en het zogeheten snippergroen. Daartoe vindt er benchmarkonderzoek plaats, waarbij het beleid van Zaanstad wordt vergeleken met een tiental met de gemeente Zaanstad vergelijkbare Nederlandse gemeenten. In 2009 zullen naar aanleiding van deze benchmark voorstellen worden gedaan voor het prijsbeleid van Zaanstad.

In het jaar 2008 zijn de Uitvoeringsregels sociale grondprijs vastgesteld, waarin de gemeente Zaanstad uitgaat van een uniforme methodiek voor de bepaling van de grondprijzen bij woningbouw. Dit houdt in dat ook bij de sociale woningbouw de residuele grondwaardemethodiek van toepassing is verklaard.

Daarnaast worden jaarlijks de parameters vastgesteld die gehanteerd worden bij de omzetting van erfpacht naar vol eigendom, zo ook in 2008 (uitvoeringsregels erfpacht).

Paragraaf 2 gaat in op de grondprijzen in de diverse categorieën, voor zover het wenselijk is dat deze algemeen bekend worden gemaakt. In paragraaf 3 wordt de Reserve Infrastructurele Werken behandeld. Tot slot wordt in bijlage I het voorgestelde grondprijzenbeleid samengevat in overzichtstabellen.

Uitgangspunten bij het bepalen van de grondprijzen voor de verschillende functies zijn:

• Er zijn geen bijzondere stichtingskosten noodzakelijk voor de realisatie van het project

• De gronden worden bouwrijp klaar geleverd en kennen geen bijzondere belemmeringen

• De gronden voldoen aan de bodemkwaliteit van bestemming

• De genoemde grondprijzen zijn exclusief BTW '

• Grondprijzen zijn kosten koper (k.k.)

Met deze uitvoeringsregels worden de prijzen voor niet-commerciele doeleinden gepubliceerd. Om de gemeentelijke positie bij commerciele grondprijsonderhandelingen te beschermen wordt in beginsel alleen de hoogte van het verhogingspercentage voor commerciele doeleinden ten opzichte van voorgaande jaren bekend gemaakt. Nu er wordt gekozen voor bevriezing van de grondprijzen op het niveau van 2008, kan worden volstaan met verwijzing naar hetgeen daarin is opgenomen.

2.Grondprijzen 2009

Commerciele doeleinden

De grondprijs voor commerciële doeleinden wordt via de residuele systematiek bepaald. Elke stijging van de stichtingskosten betekent een gelijke daling van de grondprijzen, bij gelijkblijvende commerciële waarde. In de periode 2003 tot en met 2006 is sprake geweest van een relatief beperkte stijging van de stichtingskosten. In 2007 is al een stijging van de stichtingskosten geconstateerd en de huidige marktontwikkeling sinds eind 2008 (kredietcrisis) doet vermoeden dat deze stijging zal doorzetten. Rekening houdend met de huidige economische vooruitzichten en de ontwikkeling van de stichtingskosten worden de grondprijsontwikkelingen voor commerciële functies opgesteld. Voorzichtigheidshalve wordt voorlopig ingezet op gelijkblijvende opbrengsten als in 2008. Als uitgangspunt wordt daarom gekozen voor bevriezing van de grondprijzen voor de commerciële gronden op het niveau zoals genoemd in de Grondprijzenbrief 2008. Deze maatregel kan er toe bijdragen dat de nieuwbouwproductie op niveau zal blijven. Door de grondprijzen niet te laten stijgen, stijgen de huizenprijzen minder hard, waardoor de stagnerende markt mogelijk in beweging blijft. Dit geldt niet alleen voor huizen, maar ook voor kantoor- en bedrijfsruimte. Deze "pas op de plaats" is gewenst, totdat duidelijk is wat voor effect de wereldwijde crisis op de financiële markten heeft op de vastgoedmarkt. Halverwege 2009 zal deze maatregel worden geëvalueerd en bekijken we of de bevroren grondprijzen blijven gehandhaafd. De bevriezing van de grondprijzen houdt in dat de Gemeente Zaanstad zal gaan werken met de in de Grondprijzenbrief 2008 genoemde prijzen.

Niet commerciele doeleinden

Voor niet commerciele functies is de grondprijs in 2008 ge'i'ndexeerd op basis van de ontwikkeling van de inflatie parameters in het jaar ervoor. Deze wordt door de consumenten prijsindexcijfers voor alle huishoudens van het CBS (CPI/CBS alle huishoudens) bepaald. Het CPI/CBS alle huishoudens gebaseerd op de periode juli 2007/juli 2008 vormt dan ook de basis voor de voorgenomen aanpassing van de prijzen voor niet commerciele gronden met 3,25 %.

Bij de voorgestelde evaluatie van de grondprijzen in 2009 kan tevens worden ingegaan op de uitkomsten van de benchmark betreffende prijzen van gronden voor maatschappelijke doeleinden en snippergroen die in oktober 2008 is uitgevoerd door Price Waterhouse Coopers.

2.1 Gronden voor niet-commerciele doeleinden.

De grondprijs voor niet-commerciele doeleinden is niet marktconform. Deze prijzen worden niet residueel bepaald. Door het sociale en maatschappelijk belang vanuit de gemeente om deze voorzieningen te realiseren wordt een lage grondprijs gehanteerd. Onder niet-commerciele doeleinden worden verstaan voorzieningen voor algemeen nut die zonder winstoogmerk worden geexploiteerd. Het gaat hierbij onder meer om de volgende voorzieningen:

Sociaal maatschappelijke voorzieningen, zoals:

• ·

  Overheidsvoorzieningen (brandweerkazerne, politiebureau);

• ·

  Onderwijsvoorzieningen (basisschool, middelbare school);

• ·

  Medische voorzieningen

• ·

  Bejaardenvoorzieningen (bejaardencentrum, bejaardentehuis);

• ·

  Sociaal-culturele voorzieningen (welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, nietcommerciele culturele voorzieningen).

Recreatieve voorzieningen, zoals:

• °

  Kinderboerderij;

• °

  Sportieve recreatieve voorzieningen;

• °

  Speeltuin.

Indien de gemeente er belang aan hecht, dat een dergelijke voorziening zonder winstoogmerk binnen de gemeente gerealiseerd wordt, wordt er gewerkt met een standaard lage prijs. Voor het jaar 2009 wordt een grondprijs gehanteerd van € 131,-- per m2 b.v.o. excl. BTW (bij een floor space "index -fsi-' groter dan 1) of per m2 uitgeefbaar terrein (bij een fsi* van kleiner dan 1). De FSI is de verhouding tussen het aantal m2 bruto vloeroppervlak en het aantal m2 uitgeefbaar terrein.

Vaak worden er, in combinatie met bovenstaande voorzieningen, ruimtes gebruikt voor kantoor-, bedrijfs- en winkelactiviteiten. Voor deze ruimtes wordt een commerciële grondprijs gehanteerd.

Medische voorzieningen

In 2009 wil de gemeente Zaanstad het onderscheid tussen niet-commerciele maatschappelijke doeleinden en commerciele maatschappelijke doeleinden verder gaan uitwerken. Daartoe is een benchmarkonderzoek gehouden onder 10 met de gemeente Zaanstad vergelijkbare Nederlandse gemeenten gehouden. De conclusies uit deze benchmark worden op dit moment bestudeerd en mogelijk zullen hieruit wijzigingen volgen voor het Zaanse beleid. Met name wordt erover nagedacht, in navolging van de veel andere gemeentes, om een onderscheid te gaan aanbrengen in grondprijzen voor enerzijds niet-commerciele maatschappelijke doeleinden en anderzijds commerciele maatschappelijke doeleinden. Onder meer bij de diverse medische voorzieningen zien we in bepaalde gevallen een steeds commercielere uitoefening van het medisch bedrijf. Vooruitlopend op deze nieuwe beleidslijn, wordt er nu toe overgegaan de medische voorzieningen per geval te beoordelen, met andere woorden, er is sprake van maatwerk. Vooruitlopend op de vast te stellen beleidslijn, wordt tot die tijd de vaststelling van grondprijzen voor medische voorzieningen per geval voorgelegd aan het College, in de vorm van een collegebesluit.

Sport en Recreatie

Op gronden, gelegen binnen gebieden waarop de bestemming Sport en Recreatie rust, kan men voor het stichten van de aan deze doelstelling gerelateerde opstallen in aanmerking komen voor het vestigen van een opstalrecht, c.q. erfpachtrecht tegen een totaal bedrag van € 61,95 excl. BTW per jaar. Er wordt, mede op basis van de eerder genoemde benchmark, onderzocht of het zinvol is een onderscheid te gaan aanbrengen tussen bebouwde en onbebouwde gronden. Vooralsnog wordt er voor gekozen verkoop van onbebouwde gronden als maatwerk te behandelen.

Water

Op dit moment wordt onderzocht welke beleidslijn hierin gekozen zal gaan worden. Vooralsnog wordt iedere aanvraag afzonderlijk beoordeeld en is er derhalve sprake van "maatwerk"

2.2 Bijzondere bestemmingen

Naast de eerder genoemde niet-commerciele doeleinden worden er ook stroken grond verkocht, waarvoor specifieke regels gelden. Dit betekent voor stroken grond het navolgende:

Stroken grond (snippergroen) worden gedefinieerd als:

• I.

  Grond horig aan aanliggende eigendommen, waarvoor geen zelfstandige bebouwingsmogelijkheid aanwezig is;

• II.

  Grond direct grenzend aan openbaar vaarwater, alsmede stroken waarbij inritvergunningen kunnen worden verstrekt en waarbij erven direct toegankelijk worden vanaf de openbare weg. Ook voor deze gronden geldt dat er geen zelfstandige bebouwingsmogelijkheid aanwezig is;

• III.

  Stroken Grond met bestemming tuin of erf behorend bij ligplaatsen voor woonboten alsmede de Stroken Grond die niet onder categorie I en II vallen. Ook voor deze gronden geldt dat er geen zelfstandige bebouwingsmogelijkheid aanwezig is. De grondbepaling voor deze bijzondere soort is erg afhankelijk van de bijzondere fysieke omstandigheden behorende aan de locaties. Hiervoor is het niet mogelijk om een standaard grondprijs te hanteren en deze zal als maatwerk worden opgesteld.

Door de beperkingen van deze stroken grond worden grondprijzen onder marktniveau gehanteerd:

Indien stroken grond - bijvoorbeeld door het ontbreken van basiskwaliteiten of bijzondere fysieke omstandigheden - gebruiksbeperkingen kennen, kan van deze richtprijzen naar beneden worden afgeweken. Het omgekeerde geldt uiteraard ook: indien de uitgifte kan leiden tot uitzonderlijke bebouwingsmogelijkheden en/of gebruiksuitbreidingen, zal van deze prijzen naar boven worden afgeweken.

De huurprijs voor deze stroken grond en andere kleine percelen grond wordt op basis van de gemeentelijke rekenrente (4,5 % voor 2009) berekend plus 0,5% in verband met administratie kosten. Voor 2009 wordt de huurprijs per jaar op 5% van de totale verkoopsom vastgesteld met een minimum van € 100 exc. BTW per jaar.

2.3 Commerciele gronden

Voor de commerciele gronden wordt conform de^nota Sturend Grondbeleid bij uitgiftetransacties de residuele grondwaarde / marktwaarde gehanteerd. Dit wordt situationeel bepaald uiteraard met in achtneming van de financiele parameters van de grondexploitatie die op het betreffende perceel van toepassing zijn. Als gezegd wordt er op dit moment voor gekozen de grondprijzen uit de Grondprijzenbrief 2008 te hanteren.

Onder de commerciele gronden vallen onder meer:

• Kantoren

• Detailhandel

• Water voor jachthavens en nieuwbouw

• Woningbouw

• Garages

• Windturbines

• Zendmasten

• Nutsvoorzieningen

• Tankstations

2.4 Woningbouw op vrije sector kavels

Beschikbare vrije sector kavels worden door de gemeente verkocht bij inschrijving, zodat de prijs bepaald wordt door wat er geboden wordt voor de grond. De gemeente zal zich altijd het recht voorbehouden om, op basis van de geboden bedragen, te besluiten niet tot verkoop over te gaan.

3.Reserve Infrastructurele Werken

Als uitvloeisel van de planologische ontwikkelingen ontstaat een zekere druk op de wijze waarop de openbare ruimte is ingericht, vooral waar het gaat om investeringen die het plangebied overstijgen.

Denk daarbij aan infrastructuur, grootschalige recreatieve voorzieningen en openbaar

vervoersvoorzieningen. De problematiek die zich hierbij voordoet is de bekostiging van deze

voorzieningen. Het gaat hierbij veelal om bovenwijkse voorzieningen van openbaar nut waarvan de kosten niet rechtstreeks ten laste van een plan kunnen worden gebracht.

Aangezien bovenwijkse voorzieningen ook ten goede komen aan deze nieuwe planologische ontwikkelingen is het niet meer dan redelijk dat uit de daaraan ten grondslag liggende exploitaties zowel van de gemeente als particulieren - aan deze voorzieningen wordt bijgedragen. In Zaanstad worden deze bijdragen gedoteerd in de 'reserve infrastructurele werken', een bestemmingsreserve voorde bekostiging van bovenwijkse infrastructurele werken.

Met betrekking tot deze reserve geldt het volgende beleid:

• 1.

  Elke grondexploitatie (zowel uitleg- als uitbreidingsgebieden of herstructurering) draagt bij aan reserve infrastructurele werken;

• 2.

  Jaarlijks bepalen burgemeester en wethouders de bijdrage per m2 van een in exploitatie tenemen gebied;

• 3.

  Onttrekking aan de reserve gebeurt alleen ter dekking van investeringen in infrastructurelewerken van civieltechnische aard.

In de uitvoeringsregels 2007 is overgegaan van een tarief per m2 bruto plangebied naar een tarief per m2 uitgeefbaar gebied. Het tarief voor 2008 bedroeg € 7,96 exc BTW.

Dit bedrag wordt voor het jaar 2009 geTndexeerd met het rentepercentage gebaseerd op het CBS/CPI cijfer over juli 2007 -juli 2008. Dit percentage bedraagt 3,25 %.

In tegenstelling tot hetgeen is opgenomen ten aanzien van de commerciele grondprijzen voor 2009, wordt er in dit geval niet voor gekozen de bedragen zoals vastgelegd in 2008, te bevriezen. De reden hiervoor is gelegen in het feit dat deze reserve een vergoeding bedraagt van gemaakte kosten. Deze kosten stijgen nog steeds en de verwachting is dat deze ook in 2009 zullen stijgen. Bovendien is er sprake van veelal reeds in overeenkbmsten vastgelegde projecten.

Het bedrag voor het jaar 2009 bedraagt derhalve € 8,22 exc BTW.

Daar ook ontwikkelingen in herstructureringsgebieden profiteren van nieuwe bovenwijkse voorzieningen is in de Uitvoeringsnota Sturend Grondbeleid 2006 opgenomen dat ook bij nieuwe herstructureringsontwikkelingen een tarief voor bovenwijkse voorzieningen in rekening wordt gebracht. Daar in deze gebieden in het verleden ook een bijdrage heeft plaats gevonden, wordt bij de toerekening de volgende staffel gebruikt:

1) het teruggebouwde/gesloopte m2 bvo oud programma 20% van het tarief (oud voor nieuw)

2) voor al het meerdere een bijdrage van 100%

In een voorbeeld werkt dit als volgt uit: 20.000m2 oud programma, 5.000m2 nieuw programma

(=25.000 m2 totaal programma)

Indien de FSI(FLoor Space index is de verhouding tussen het aantal m2 bruto vloeroppervlak en het aantal m2uitgeefbaar terrein) groter is dan 1 wordt het tarief, voor iedere m2 die er meer gebouwd is, met 75% verlaagd. Het tarief wordt in dit geval € 2,06 exc. BTW. In een voorbeeld werkt dit als volgt uit: m2 uitgeefbaar terrein = 1.000 m2 en FSI =2 (=2000m2 bvo)

Bijlage I