Nota Wijkgebonden Kosten Kogerveldwijk (WKKVW)

Ondertekening

Nota Wijkgebonden Kosten Kogerveldwijk (WKKVW) Uitvoeringsdeel (bijlagen)

BIJLAGE 1. Soorten bestedingen, verhaalbaarheid en nodige beleidsmatige onderbouwing

(gedetailleerde toelichting)3

• Soorten bestedingen: gebiedseigen en gebiedsoverstijgende 3

  Voorwaarden om kosten te verhalen via de verschillende sporen en instrumenten 4

  Vormeisen: nodige beleidsmatige onderbouwing wijkgebonden bestedingen 6

  Vormeisen: concrete vertaling in Zaanstad 8

BIJLAGE 2: Wijkgebonden bestedingen in Kogerveldwijk 9

BIJLAGE 3: De te ontwikkelen locaties in de Kogerveldwijk 12

BIJLAGE 4: Toedeling en omslagmethode bestedingen (uitgangspunten) 13

• Toedeling bestedingen: aandeel bestaande wijk en nieuwbouw 13

  Principes omslagmethode: 13

  Toedeling bestedingen: tarief 13

BIJLAGE 5: Toedeling en omslagmethode bestedingen (gedetailleerde, stapsgewijze uitwerking) 15

BIJLAGE 6: Voorbeelden berekening bijdrage 18

BIJLAGE 1. Soorten bestedingen, verhaalbaarheid en nodige beleidsmatige onderbouwing (gedetailleerde toelichting)

Middels deze nota WKKVW verhaalt Zaanstad bestedingen in verschillende soorten openbare infrastructuur en voorzieningen die de hele Koverveldwijk dienen. Bijlage 2 gaat verder in op deze infrastructuur en voorzieningen.

Hieronder wordt op een systematische en gedetailleerde wijze ingegaan op de verschillende bestedingssoorten, op de vraag welke soorten bestedingen en onder welke voorwaarden verhaalbaar zijn via de verschillende kostenverhaalsporen en –instrumenten, en op de vraag welk beleidsonderbouwing nodig is en waar deze moet worden vastgelegd.

Soorten bestedingen: gebiedseigen en gebiedsoverstijgende

Er is een onderscheid tussen gebiedseigen en gebiedsoverstijgende kosten:

Gebiedseigen kosten

Dit zijn kosten die louter voor een exploitatiegebied1 worden gemaakt. Deze kosten gaan onder andere over het bouw- en woonrijp maken, gemeentelijke plankosten en eventuele kosten van tegemoetkoming planschade. De kosten kunnen ook worden gemaakt buiten de grens van het exploitatiegebied (bijvoorbeeld compenserende milieumaatregelen, of compensatie van verloren gegane natuurwaarde, groen- en watervoorzieningen).

Gebiedsoverstijgende kosten

Dit is een verzamelbegrip voor bestedingen die nut hebben voor meerdere exploitatiegebieden. In de Grondexploitatiewet vallen deze bestedingen onder 3 kostenbegrippen, en in de Omgevingswet, voor zover die nu bekend is, ook onder 3 kostenbegrippen die niet geheel overeenkomen met die van de Grondexploitatiewet:

• a.

  ‘Bovenwijkse voorzieningen’ (formeel: ‘bijdrage aan de grondexploitatie’2): maatregelen zoals gedefinieerd in de kostensoortenlijst Bro 6.2.3, 6.2.4 en 6.2.5, die niet alleen voor het specifieke exploitatiegebied betekenis hebben, maar ook voor andere nieuwe exploitatiegebieden en mogelijk voor de bestaande stad. De term ‘voorziening’ wordt omschreven in art. 6.2.5 Bro, en betreft fysieke ingrepen/activiteiten/werken, zoals wegen, riolering, parkeerplaatsen, etc. Daarnaast gaat het ook om de kosten die nodig zijn om de voorzieningen aan te leggen, b.v. sloop en saneringskosten, ambtelijke kosten, e.d. Maar de kostensoortenlijst sluit wel bouw- of exploitatiekosten uit, behoudens aan het openbaar vervoer of de ondergrondse infrastructuur gerelateerde technische gebouwen of gebouwde parkeervoorzieningen. Het equivalent van bovenwijkse voorzieningen in de Omgevingswet zijn de ‘aan het kostenverhaalgebied proportioneel toerekenbare kosten’3, die ook binnen de kostensoortenlijst moeten vallen. Een tot op zekere mate vergelijkbare kostensoortenlijst zal gelden onder de Omgevingswet.

• b.

  ‘Bovenplanse kosten’4: de mogelijkheid om tekorten en overschotten te verrekenen tussen verschillende exploitatiegebieden waartussen een ruimtelijke-functionele relatie bestaat. Bijvoorbeeld vrije markt woonlocaties betalen voor herstructurering van verpauperde woonlocaties en/of voor sociale woningen, nieuwe bedrijventerreinen betalen mee aan opwaardering oude bedrijventerreinen, e.d.. Deze kosten kunnen ook, maar hoeven niet per se onder de kostensoortenlijst te vallen. In de Omgevingswet komt dit begrip niet meer voor, maar wel een ander die de inhoud van bovenplanse kosten dekt (zie onder).

• c.

  ‘Financiële bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen’ (bijdrage r.o.)5: bestedingen met een ruimere reikwijdte, zoals maatschappelijk belangrijk functies waaronder natuur, recreatie, waterberging, infrastructuur en culturele voorzieningen. Deze kosten kunnen ook, maar hoeven niet per se, onder de kostensoortenlijst te vallen. In de Omgevingswet is een equivalent opgenomen onder de noemer ‘financiële bijdrage voor ontwikkelingen van een gebied’ (bijdrage o.g.)6.

• d.

  ‘Financiële bijdrage in omgevingsplan’: de Tweede Kamer introduceerde in oktober 2019, via een amendement op de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet, een nieuw instrument, namelijk een publiekrechtelijk afdwingbare ‘financiële bijdrage in omgevingsplan’7. Qua reikwijdte dekt het de ‘bovenplanse kosten’ en een belangrijk deel van de ‘bijdrage r.o.’/’bijdrage o.g.’.

Tussen al deze categorieën is er een zekere overlapping. Namelijk, er zijn vele bestedingen die onder meer van deze begrippen kunnen vallen. Uit de praktijk onder de Grondexploitatiewet (afd 6.4 Wro) blijkt bij voorbeeld dat er veel gemeenten zijn die kosten verhalen als bijdrage r.o. die eigenlijk ook als bijdrage grex zouden kunnen worden verhaald en viceversa8 .

Wijkgebonden kosten Kogerveldwijk

Ook staat niet altijd van te voren vast of kosten gebiedseigen of gebiedsoverstijgend zijn. Dat hangt af van de begrenzing van het exploitatiegebied. De Kogerveldwijk is een gebied met een duidelijke ruimtelijke-functionele samenhang. Daarom kan deze wijk in potentie onder één exploitatiegebied worden gebracht, waarmee de via deze nota WKKVW te verhalen kosten in potentie ‘gebiedseigen’ zijn. Maar dat hangt af van de verdere planontwikkeling. Namelijk, van de vraag of straks het kostenverhaal via anterieure overeenkomst of via exploitatieplan wordt geregeld, en of per locatie een apart bestemmingsplan wordt gemaakt. Het is dus vooralsnog niet mogelijk te bepalen of straks de KVW als een of meerdere exploitatiegebieden moet worden gezien. Vandaar dat in deze nota WKKVW de bestedingen ‘wijkgebonden’ worden genoemd.

Voorwaarden om kosten te verhalen via de verschillende sporen en instrumenten

Gemeenten zijn niet vrij om ongelimiteerd kosten door te berekenen aan particuliere grondexploitanten. De reikwijdte en omvang van de te verhalen kosten varieert per kostenverhaalspoor en –instrument. Eerst worden de verschillende sporen en instrumenten uiteengezet en vervolgens worden de nodige voorwaarden uiteengezet.

Kostenverhaalsporen en –instrumenten

• •

  Publiekrechtelijk spoor

Via dit spoor kunnen kosten worden verhaald zonder behoefte aan een anterieure overeenkomst. Dit zijn de publiekrechtelijke instrumenten:

• •

  Exploitatieplan (Wro);

• •

  Kostenverhaalsregels met tijdvak in omgevingsplan, omgevingsvergunning of projectbesluit (Ow);

• •

  Kostenverhaalsregels zonder tijdvak in omgevingsplan (Ow);

• •

  Afdwingbare financiële bijdrage in omgevingsplan (Ow).

• •

  Privaatrechtelijk spoor

Door middel van een anterieure overeenkomst (Wro en Ow) kan, naast een bijdrage aan de kosten die verhaalbaar zijn via het publiekrechtelijk spoor, tevens een extra ‘bijdrage r.o.’ (Wro) of ‘bijdrage o.g.’ (Ow) worden afgesproken.

Voorwaarden: kostensoortenlijst & relatie tussen wijkgebonden bestedingen en betalende exploitatiegebied waarin het bouwplan zich bevindt

Via exploitatieplannen (Wro) en kostenverhaalsregels (met en zonder tijdvak, Ow) kunnen aan particuliere grondexploitanten alleen die bestedingen worden doorberekend die voldoen aan de kostensoortenlijst9. Ook moeten deze bestedingen voldoen aan de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (p/t/p)10:

• •

  Profijt: het exploitatiegebied moet voordeel hebben van de besteding;

• •

  Toerekenbaarheid: het exploitatiegebied geeft (mede) aanleiding om de begrote besteding te realiseren (causaliteit);

• •

  Proportionaliteit: indien meerdere exploitatiegebieden voordeel hebben van de besteding, moeten de kosten van deze besteding naar evenredigheid worden verdeeld.

Via anterieure overeenkomsten en via de nieuwe publiekrechtelijke afdwingbare financiële bijdrage in omgevingsplan (recent toegevoegd aan de Omgevingswet via amendement in de Tweede Kamer), kunnen bestedingen worden doorberekend die voldoen aan mildere criteria: kosten mogen ook buiten de kostensoortenlijst vallen en er volstaat wanneer sprake is van tenminste een ruimtelijke-functionele samenhang.

Voorwaarden: begrenzing contractsvrijheid

Voor anterieure overeenkomsten geldt dat de contractsvrijheid van de gemeente beperkt wordt door zowel de algemene beginselen van behoorlijk bestuur alsmede de op basis van het burgerlijk wetboek geldende redelijkheid en billijkheid. Een gemeente moet gelet hierop bij het aangaan van een overeenkomst zorgvuldig de betrokken belangen wegen en mag haar bevoegdheid niet gebruiken voor een ander doel dan zij is toegekend (betaalplanologie is niet toegestaan). Bij het sluiten van een anterieure overeenkomst is immers sprake van een zekere afhankelijkheid van de tegenpartij van de gemeente: zonder vaststelling van de planologische maatregel krijgt zij niet de mogelijkheid haar grond te bebouwen. De gemeente mag van deze situatie geen gebruik maken door een onredelijk hoge financiële bijdrage te vragen.

Voorwaarde: onderhoudskosten mogen niet worden verhaald

In de kamerbehandeling van de Grondexploitatiewet is een duidelijke grens getrokken: financiële bijdragen voor gebruik of beheer (dus instandhoudings-, onderhoud- en exploitatiekosten) mogen niet worden verhaald, via welk spoor of instrument dan ook11. Verondersteld wordt dat dit ook gaat gelden onder de Ow.

Voorwaarde: baatafroming niet toegestaan

Uit de parlementaire behandeling van de Grondexploitatiewet blijkt dat baatafroming niet is toegestaan, waarmee bedoeld wordt dat de verkregen bijdragen dienen te zijn gebaseerd op concrete kosten die de gemeente maakt en niet het afromen van een stijging van de waarde van het onroerende goed van de eigenaar12. Verondersteld wordt dat dit ook gaat gelden onder de Ow.

De verschillende voorwaarden per spoor en instrument worden schematisch weergegeven in onderstaande tabel:

Naast deze inhoudelijke voorwaarden, zijn er ook een aantal vormeisen (zie volgende paragraaf).

Vormeisen: nodige beleidsmatige onderbouwing wijkgebonden bestedingen

Uit vorige paragraaf is gebleken wat de grenzen zijn van het kostenverhaal, en aan welke eisen moet worden voldaan per kostenverhaalspoor en -instrument. De vraag nu is wat en wanneer gemeenten moeten vastleggen om de geschetste kostenverhaalmogelijkheden te mogen benutten.

Vormeisen: wat

Vooruitlopend op de beoordeling van concrete bouwinitiatieven dienen gemeenten een aantal zaken (‘beleidsmatige onderbouwing’) vast te leggen in een beleidskader. Hiervoor zijn enkele redenen:

• a.

  Zoals gezegd, de verkregen bijdragen moeten gebaseerd zijn op concrete kosten die de gemeente maakt en niet het afromen van een stijging van de waarde van het onroerende goed van de eigenaar (‘baatafroming’). Logischerwijs, om baatafroming uit te sluiten dient de gemeente de volgende zaken duidelijk te maken13:

  • 1.

    Doelbestemming: waarvoor wordt het geld ingezet?

  • 2.

    Toedeling: hoe wordt de bijdrage berekend en toebedeeld aan elke grondexploitant?

  • 3.

    Uitvoerbaarheid: in hoeverre zijn de bestedingsvoornemens realistisch?

  • 4.

    Afrekening achteraf: achteraf moeten gemeenten verantwoording afleggen over de besteding van de bijdragen, zodat gewaarborgd wordt dat deze besteed zijn aan de infrastructuur en voorzieningen waarvoor ze gevraagd zijn en dus geen sprake is geweest van baatafroming.

• b.

  Aan de eis van een zorgvuldige belangenafweging wordt deels toegekomen door vooruitlopend op de beoordeling van concrete bouwinitiatieven bovenstaande zaken 1 t/m 4 vast te stellen. Verder zal de gemeente gedurende de beoordeling van concrete bouwinitiatieven alle belangen zorgvuldig moeten betrekken in haar onderzoek naar de ruimtelijke inpasbaarheid. Ook zal de gemeente dan geen misbruik kunnen maken van haar bevoegdheden.

• c.

  De stelling in deze nota dat baatafroming van tevoren dient te worden uitgesloten in vastgesteld beleid en achteraf verantwoord worden leunt tevens op de nieuwe regeling publiekrechtelijke afdwingbare financiële bijdrage. Hier wordt meerdere malen gesteld dat voordat het bouwinitiatief zich voordoet, duidelijk moet zijn dat de bijdrage naar noodzakelijke kosten moeten gaan en niet naar andere (beleids)doelen. Ook wordt er gesteld dat het omgevingsplan waar de bijdrage wordt opgenomen erin moet voorzien dat periodiek publieke verantwoording wordt afgelegd over de besteding14.

• d.

  Voor de bijdrage r.o./bijdrage o.g. moet een structuurvisie (Wro), of omgevingsvisie of programma (Ow) van tevoren een ‘basis’ bieden15. Uit de kamerbehandeling Wro kan worden geconcludeerd dat het gaat om de ‘functionele of ruimtelijke samenhang’ op een hoger schaalniveau tussen het betalende exploitatiegebied en de besteding16. Hieruit kan geconcludeerd worden tenminste het volgende moet worden vastgelegd: (1) de voorgenomen bestedingen in verband met de beoogde ruimtelijke ontwikkeling; (2) de betalende exploitatiegebieden en (3) de samenhang tussen beide. De Omgevingswet lijkt hierop aan te sluiten, behalve dat de samenhang niet in een structuurvisie, maar in een omgevingsvisie of programma moet worden opgenomen.

Vormeisen: wanneer en waar

Vaak zijn bovenstaande zaken (vooral 1) reeds vastgelegd in de Ruimtelijke Structuurvisie Zaanstad 2020 (RSV) en het Gebiedsperspectief Kogerveldwijk. Verder kiest Zaanstad ervoor om via het Addendum RSV en via onderhavige nota WKKVW een zo compleet en uitvoerig mogelijk beleidsonderbouwing vast te leggen. Dat wil zeggen dat in zowel de nota als het Addendum de ruimtelijke-functionele samenhang van alle bestedingen wordt opgenomen, niet alleen van een deel daarvan. Hiermee wordt ook maximale duidelijkheid en transparantie vooraf gecreëerd. Hiermee wordt een solide basis gecreëerd om wijkgebonden kosten in de Kogerveldwijk te verhalen via de verschillende kostenverhaalsporen en -instrumenten.

Verder, gemeenten mogen bijdragen vragen in natura (de exploitant realiseert zelf de infrastructuur), in de vorm van betaling aan de gemeente t.b.v. een specifieke besteding, of in de vorm van een storting in een gemeentelijke fonds bestemd voor meerdere infrastructuur. Zaanstad kiest ervoor om te werken met een fonds (bestemmingsreserve) en regelmatig verantwoording afleggen over de bestedingen uit deze fonds (zie hoofdstuk 4 over de financiën).

Vormeisen: concrete vertaling in Zaanstad

Zaanstad legt vooraf de doelbestemming, toedeling en de uitvoerbaarheid van de wijkgebonden bestedingen in de Kogerveldwijk vast, en ook nog de samenhang tussen de bestedingen en de betalende exploitatiegebieden. Onderhavige nota WKKVW werkt dit als volgt uit:

Alle onderbouwingen zijn opgenomen in onderhavige nota WKKVW:

• 5.

  Hoofdstuk 3: soort 5 (aanwijzingen bestedingen uit fonds).

• 6.

  Bijlage 2: soort 1 (locatie en kenschetsing bestedingen), soort 2 (ruimtelijke en functionele relatie tussen bestedingen en exploitatiegebieden), soort 3 (reden algemeen belang), soort 4 (welke exploitatiegebieden moeten bijdragen), soort 5 (raming kosten en uitvoeringsplanning bestedingen) en soort 6 (uitvoerbaarheid).

• 7.

  Bijlage 3: soort 1 (kenschetsing betalende exploitatiegebieden).

• 8.

  Bijlagen 4 en 5: soort 4 (kostentoedeling tussen exploitatiegebieden).

Verder worden onderbouwingen 1-3 opgenomen in het Addendum RSV, en straks in de Omgevingsvisie Zaanstad.

Achteraf verantwoordt Zaanstad in het openbaar waar de verkregen bijdragen aan besteed zijn, zodat duidelijk is dat ze besteed zijn aan de infrastructuur en voorzieningen waarvoor ze gevraagd zijn. Hiermee wordt baatafroming uitgesloten

BIJLAGE 2: Wijkgebonden bestedingen in Kogerveldwijk

Zaanstad verhaalt op particuliere grondexploitanten in de Kogerveldwijk (vrije markt programmaonderdelen) kosten van ‘grijze’ investeringsvoornemens (parkeren, wegen, fietspaden, openbare ruimte) die de hele Kogerveldwijk dienen. De gemeente verhaalt trouwens alleen dat percentage van de bestedingsvoornemens dat met zekerheid zal worden gedaan. Andere bestedingen (bijvoorbeeld in maatschappelijke voorzieningen en sociale woningen) worden vooralsnog niet verhaald, maar dat kan bij een volgende actualisering alsnog toegevoegd worden als daartoe aanleiding is.

Deze bestedingen dienen de hele Kogerveldwijk en worden dus verhaald via deze nota WKKVW op bouwplannen over de hele KVW (wijkgebonden bestedingen). Daarnaast zijn er bestedingen die de hele stad dienen (gebiedsoverstijgende bestedingen). Deze worden niet verhaald via onderhavige nota WKKVW maar via de nota Gebiedsoverstijgende kosten Zaanstad (GKZ).

De gemeente investeert met zekerheid € 21,9 mln om allerlei infrastructuur en voorzieningen in geheel KVW te verbeteren. Deze bestedingen zijn relevant voor de hele wijk. Soms zijn ze ook van dienst voor de rest van de stad en soms alleen voor de KVW. De kosten die van dienst zijn voor de hele stad (€8,3 mln) worden verhaald over de hele stad via de nota GKZ. De kosten die van dienst zijn voor KVW (€13,6 mln) worden op deze wijk verhaald via onderhavige nota WKKVW. Deze bestedingen zullen met zekerheid worden gedaan omdat ze noodzakelijk zijn om de geplande nieuwbouw te realiseren, en voorzichtigheidshalve is er reeds 10% van de totale bestedingsvoornemens erin verdisconteerd. Deze € 13,6 mln betreffen dus 90% van de voorgenomen bestedingen. Op deze wijze wordt geborgd dat alleen bijdragen worden gevraagd voor bestedingen die uiteindelijk gerealiseerd worden, en wordt uitgesloten dat gestorte middelen voor andere doelen besteed worden dan waarvoor zij gevraagd zijn.

Van deze € 13,6 mln gaat de gemeente, deels uit eigen middelen, deels met de subsidie Woningbouwimpuls, het aandeel van de bestaande wijk (inclusief reeds gecontracteerde plannen) en het aandeel van sociale huurwoningen voor haar rekening nemen (€ 10,2 mln, 75,2%). De resterende € 3,4 mln (24,8%) brengt ze in rekening op zowel gemeentelijke als particuliere nog niet gecontracteerde nieuwbouwplannen in de KVW (vrije markt programmaonderdelen). Dit is namelijk het aandeel nieuwbouw vrije markt (nog niet gecontracteerde plannen) ten opzichte van de bestaande bebouwing (incl reeds gecontracteerde plannen) en de verwachte nieuwe sociale woningen in deze wijk. Deze kosten zullen proportioneel worden toegerekend naar rato van het aantal m2 bvo van het specifieke bouwplan. Alle bijdragen zullen worden gestort in de Bestemmingsreserve Wijkgebonden Bestedingen Kogerveldwijk die gebruikt wordt ter dekking van onderstaande bestedingen in de tabel.

Overzicht zekere wijkgebonden bestedingen in de Kogerveldwijk.

BIJLAGE 3: De te ontwikkelen locaties in de Kogerveldwijk

In deze bijlage 3 wordt het totale nieuwbouwprogramma in beeld gebracht dat naar de huidige inzichten potentieel gerealiseerd kan worden in alle toekomstige bouwlocaties in de Kogerveldwijk in de periode tot 2030. Het gaat om het vrije markt programmaonderdeel van nog niet gecontracteede plannen. Bouwplannen in de hele KVW dienen een bijdrage te leveren aan de kosten van de wijkgebonden bestedingen. Dit staat los van een t.b.v. de hele stad gevraagde bijdrage aan gebiedsoverstijgende kosten via de nota GKZ, en uiteraard van een bijdrage aan de planspecifieke kosten (plankosten, aansluiting op openbare infrastructuur, tegemoetkoming in planschade, e.d.).

Dit nieuwbouw programma is gebaseerd op een inschatting van alle mogelijke potentiële ontwikkelingen (vrije markt programmaonderdelen) welke plaats kunnen vinden op grond van zowel de gemeente (gemeentelijke grondexploitanten), als particulieren, beleggers, bedrijven, projectontwikkelaars, woningcorporaties en andere stichtingen (particuliere grondexploitanten) in de Kogerveldwijk. In onderstaande tabel staat het totaal geschatte nieuwbouwprogramma.

Geschat nieuwbouwprogramma (aantal vrije markt nieuwbouwwoningen en -woonequivalenten en oppervlakte) in de potentieel te ontwikkelen locaties in de Kogerveldwijk, in de periode tot 2030.

BIJLAGE 4: Toedeling en omslagmethode bestedingen (uitgangspunten)

Toedeling bestedingen: aandeel bestaande wijk en nieuwbouw

Het is lastig om het aandeel van de bestedingen te berekenen dat voor rekening zou moeten komen voor de bestaande KVW. Dat komt omdat vele bestedingen noodzakelijk zijn vooral vanwege de nieuwbouwplannen, en minder vanwege het verbeteren van het voorzieningenniveau in de bestaande wijk. Maar omdat de bestaande wijk ook hiervan profiteert gaat de gemeente dit deel voor haar rekening nemen. Ook neemt de gemeente het aandeel van de sociale huurwoningen, die vrijgesteld zijn van bijdragen, voor haar rekening. Al met al neemt de gemeente, deels uit eigen middelen, deels met de subsidie Woningbouwimpuls, het aandeel voor haar rekening van de bestaande woningen, van de woningen die nog gaan komen in de reeds gecontracteerde plannen, en van de sociale huurwoningen in de nog niet gecontracteerde plannen (75,2%, € 10,2 miljoen). Uiteindelijk blijven er € 3,4 miljoen (24,8%) aan bestedingen over die worden verhaald op het vrije markt programma van alle nieuwbouwplannen waarmee nog niet is gecontracteerd in KVW, zowel de gemeentelijke als de private plannen. Het deel van gemeentelijke plannen komt ook voor rekening van de gemeente.

Principes omslagmethode:

Vrijstelling bijdrage bij minder dan 5 woningen

Bij een kleiner aantal dan 5 woningen wordt de bijdrage aan de wijkgebonden bestedingen vrijgesteld.

Intensief ruimtegebruik leidt tot een hogere bijdrage

De bijdrage wordt bepaald aan de hand van het aantal te realiseren vierkante meters bruto vloeroppervlakte (b.v.o.). Naar mate een bouwplan een hogere dichtheid realiseert zal de bijdrage aldus hoger zijn.

Toedeling bestedingen: tarief

De hierboven toegelichte aandeel bestaande wijk/nieuwbouw en principes omslagmethode, samen met de in eerdere bijlagen toegelichte bestedingen (bijlage 2) en nieuwbouwprogramma (bijlage 3) leiden tot het volgende tarief. Hieruit resulteert een bijdrage per m2 bvo. Dit staat nogmaals los van een t.b.v. de hele stad gevraagde bijdrage aan gebiedsoverstijgende kosten (via de nota GKZ), en uiteraard van een bijdrage aan de planspecifieke kosten (plankosten, aansluiting op openbare infrastructuur, tegemoetkoming in planschade, e.d.).

Op deze bijdrage kan de gemeente een korting toepassen op basis van macro-aftopping: hierdoor kan de gemeente de hoogte van de bijdrage verlagen wanneer de economische uitvoerbaarheid van het bouwplan onder druk komt te staan en de gemeente bereid is de verlaagde bijdrage te compenseren uit eigen middelen.

BTW is niet verschuldigd. Voor de aanleg van openbare infrastructuur in het openbaar gebied, die (1) bij de gemeente in eigendom zijn/blijven/komen, (2) waarvoor de gemeente een factuur ontvangt met btw en (3) de gemeente de feitelijke gebruiker is van de dienst of de levering waarover btw in rekening is gebracht, kan de gemeente in het algemeen de btw compenseren. Dit betekent dat de gemeente deze btw feitelijk niet als kostenpost (administratief) hoeft te dragen en in beginsel geen btw hoeft door te rekenen als deze vergoeding aan zelfrealisatoren in rekening wordt gebracht. De gemeente handelt in dit kader niet als btw-ondernemer, maar als overheid en verhaalt kosten bij derden. Heffing van btw blijft dus achterwege.

BIJLAGE 5: Toedeling en omslagmethode bestedingen (gedetailleerde, stapsgewijze uitwerking)

De bijdrage wordt berekend op basis van de volgende stappen:

• 1.

  Is er sprake van een ‘planologische maatregel’?

In de eerste plaats moet nagegaan worden of het door de grondexploitant gewenste initiatief moet worden ingepast middels een ‘planologische maatregel’. Onder de Wro is er sprake van ‘planologische maatregel’ wanneer initiatieven middels een of meerdere van de volgende procedures ingepast worden:

• a.

  nieuw bestemmingsplan u.h.v. art. 3.1, lid 1 Wro (straks nieuw omgevingsplan onder de Omgevingswet);

• b.

  wijzigingsplan u.h.v. art. 3.6, lid 1, onder a Wro.

• c.

  buitenplanse afwijkingen u.h.v. artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2 Wabo (‘kruimelgeval’);

• d.

  buitenplanse afwijkingen u.h.v. …., onder 3 Wabo (‘A3’);

Onder de Omgevingswet zullen, behalve het wijzigingsplan, alle andere procedures aanleiding blijven vormen tot verplicht kostenverhaal. De huidige buitenplanse afwijkmogelijkheden zullen onder de Omgevingswet overgaan in een enige buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Als er geen sprake is van planologische maatregel, dan is de nota WKKVW niet van toepassing. Is er wel sprake van planologische maatregel, dan dient nagegaan te worden of er tevens sprake is van een ‘bouwplan’.

• 2.

  Is er sprake van een ‘bouwplan’?

Onder de Wet ruimtelijke ordening: In de tweede plaats dient nagegaan te worden of het door een particuliere grondexploitant gewenst initiatief ook als bouwplan volgens het besluit ruimtelijke ordening (Bro) kan worden gedefinieerd. Volgens artikel 6.2.1 Bro is er sprake van een bouwplan wanneer sprake is van:

• a.

  De bouw van een of meer woningen;

• b.

  De bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

• c.

  De uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m² bruto-vloeroppervlakte of met een of meer woningen;

• d.

  De verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• e.

  De verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt;

• f.

  De bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m² bruto-vloeroppervlakte.

Onder de Omgevingswet: In art. 8.13 van het Omgevingsbesluit is een vernieuwde definitie opgenomen van ‘bouwplan’, onder de term ‘activiteiten’:

• a.

  de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie;

• b.

  de bouw van een of meer hoofdgebouwen, anders dan gebouwen met een woonfunctie;

• c.

  de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie;

• d.

  de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte;

• e.

  de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien gebouwen met een woonfunctie betreft; of

• f.

  de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.

In februari 2020 heeft de minister aan de Tweede Kamer beloofd om een ruimere invulling aan te geven zodat o.a. de herbestemming van recreatiewoningen naar permanente bewoning ook daaronder gaat vallen17. T.z.t. zullen daarom de definitieve versies van de Omgevingswet en Omgevingsbesluit moeten worden getoetst.

Als er geen sprake is van aangewezen ‘bouwplan’ of ‘activiteit’, dan is deze nota WKKVW niet van toepassing. Is er wel sprake van kostenverhaalplicht (omdat er zowel sprake is van ‘planologische maatregel’ als van aangewezen ‘bouwplan’ of ‘activiteit’), dan worden de volgende stappen genomen.

• 3.

  Is er sprake van vrijstelling vanwege openbare en maatschappelijke niet commerciële infrastructuur?

Wanneer sprake is van maatschappelijke niet commerciële infrastructuur (zowel nutsvoorzieningen als onderwijs, gezondheid, welzijn, sport en andere maatschappelijk relevante, niet commerciële infrastructuur), dan wordt de bijdrage die hoort bij deze infrastructuur vrijgesteld (overige programmaonderdelen worden echter niet vrijgesteld).

• 4.

  Is er sprake van vrijstelling vanwege de bouw van sociale huurwoningen?

Sociale huurwoningen krijgen een vrijstelling van de betaling van de bijdrage. Deze vrijstelling betreft alleen de sociale huurwoningen in eigendom van en geëxploiteerd door een toegelaten instelling. Sociale huurwoningen zijn woningen met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor vijf en twintig (25) jaar na ingebruikname is verzekerd. Overige programmaonderdelen (andere woningen, bedrijfsruimte, kantoor, winkelruimte, etc) worden niet vrijgesteld. Aan deze vrijstelling wordt ook een voorwaarde verbonden, namelijk dat de bijdrage bij de verkoop van de sociale huurwoning in de vrije sector alsnog aan de gemeente verschuldigd is.

• 5.

  Hoe wordt de bijdrage aan wijkgebonden bestedingen berekend?

Wanneer uit eerdere stappen blijkt dat sprake is van een wettelijke plicht tot kostenverhaal (stappen 1 en 2), dan komt het bouwprogramma dat geen gesubsidieerde openbare en maatschappelijke niet commerciële infrastructuur betreft (stap 3) en niet wordt vrijgesteld vanwege de bouw van sociale huurwoningen (stap 4) in aanmerking voor een bijdrage. De bijdrage is proportioneel aan het aantal m2 bruto vloeroppervlakte (bvo) van het bouwplan:

• a.

  Er wordt allereerst gekeken hoeveel m² bvo wenst de initiatiefnemer te bouwen;

• b.

  Er wordt gekeken naar het aantal te bouwen woningen. Bij minder dan 5 woningen wordt de bijdrage vrijgesteld voor het woonprogramma;

• c.

  Het aantal m² bvo wordt vermenigvuldigd met het in bijlage 4 vastgestelde tarief: € 23,23,- t.b.v. Wijkgebonden bestedingen KVW.

Zie een aantal voorbeeldberekeningen in bijlage 6.

• 6.

  Korting bijdrage vanwege ‘macroaftopping’

Om te voorkomen dat de gemeente een zodanig hoge bijdrage vraagt dat het plan hiermee financieel onhaalbaar wordt, kan de gemeente besluiten tot het toepassen van de voor het publiekrechtelijke spoor geldende principe van macro-aftopping. Dit houdt in dat als de gemeente hiermee instemt, de initiatiefnemer financieel openheid van zaken geeft zodat de gemeente kan nagaan wat het feitelijk opbrengstpotentieel is van het door de initiatiefnemer gewenst bouwplan. Hierbij is de gemeente niet gehouden aan de in de Grondexploitatiewet en straks onder de Omgevingswet voor de opstelling van het Exploitatieplan (straks onder de Omgevingswet ‘Kostenverhaalregels’) voorgeschreven uitgangspunten m.b.t. bijvoorbeeld de inbrengwaarde van grond. De definitieve bijdrage kan niet hoger zijn dan het verschil tussen de kosten en de opbrengsten van het bouwplan. Hiermee wordt voorkomen dat het plan financieel onhaalbaar wordt. Macroaftopping is nogmaals een mogelijkheid die de gemeente heeft een geen wettelijke eis wanneer de gemeente het privaatrechtelijke spoor volgt.

• 7.

  Anterieure overeenkomst

Als onderdeel van het onderzoek naar de ruimtelijke inpasbaarheid en economische uitvoerbaarheid van het bouwplan wordt met de initiatiefnemer gesproken over hoe de bijdrage, samen met andere kosten van de grondexploitatie, verzekerd kunnen worden in een anterieure overeenkomst.

BIJLAGE 6: Voorbeelden berekening bijdrage

Hieronder volgen enkele illustratieve voorbeelden van hoe de bijdragen worden berekend.

Voorbeeldberekening A: bouwplan 30 woningen en 1.000 m2 bvo kantoor

Initiatiefnemer A wenst 3.150 m² bvo woningen (30 eenheden) en 1.000 m² bvo kantoorruimte te realiseren op zijn grond. Dit resulteert in totaal 4.150 m2 bvo.

• •

  Initiatiefnemer A zal worden gevraagd een bijdrage te storten in de Bestemmingsreserve Wijkgebonden Bestedingen KVW: 4.150 m2 bvo x € 23,23 = € 96.405,-

Voorbeeldberekening B: bouwplan 3 woningen

Initiatiefnemer B wenst 315 m² bvo woningen (3 eenheden) te realiseren op zijn grond.

• •

  Initiatiefnemer B wordt vrijgesteld van de bijdrage aan wijkgebonden bestedingen omdat het minder dan 5 woningen betreft.

Voorbeeldberekening C: bouwplan 30 sociale huurwoningen en 1.000 m2 bvo kantoor

Initiatiefnemer C wenst 3.150 m² bvo woningen (30 eenheden) en 1.000 m² bvo kantoorruimte te realiseren. Dit resulteert in totaal 4.150 m2 bvo. De woningen zullen in eigendom komen van een corporatie, die het vervolgens voor minimaal 25 jaar als sociale huurwoning gaat exploiteren.

• •

  Initiatiefnemer C wordt vrijgesteld van de bijdrage aan wijkgebonden bestedingen voor het programmaonderdeel sociale huurwoningen.

• •

  Initiatiefnemer C wordt gevraagd een bijdrage te storten in de Bestemmingsreserve Wijkgebonden Bestedingen KVW: 1.000 m2 bvo x € 23,23 = € 23.230,-