Beleidsregel van de gemeenteraad van de gemeente Zoeterwoude houdende regels omtrent sociale woningbouw Beleidsregel sociale woningbouw

Aanleiding

In 2010 heeft de raad het ‘Beleidskader bijdragen bij ontwikkeling ikv sociale woningbouw’ vastgesteld. Het doel van het beleidskader is dat 35% sociale woningbouw wordt ontwikkeld bij nieuwbouwprojecten dan wel bij herontwikkeling van locaties.

In het beleidskader is vastgelegd dat bij nieuwbouwplannen van drie of meer woningen 35% sociale woningbouw wordt gerealiseerd. Als blijkt dat sociale woningbouw in het kader van de ruimtelijke ontwikkeling niet mogelijk of niet wenselijk is, dan kan het college (bij hoge uitzondering) besluiten om daar van af te wijken. Indien wordt besloten om af te wijken van de 35%, dan dient de ontwikkelaar dat financieel te compenseren à € 25.000,-- per niet gerealiseerde woning in de sociale sector. Iedere woningbouwontwikkeling draagt zo bij aan sociale woningbouw. Deze bijdrage komt ten gunste van de reserve Volkshuisvesting en wordt aangewend ten behoeve van sociale woningbouw in Zoeterwoude. Ontwikkelaars die meer dan 35% sociale woningbouw ontwikkelen kunnen op grond van het beleidskader uit deze reserve een subsidie van € 25.000 per extra te realiseren sociale woning ontvangen.

Op basis van (wettelijke) ontwikkelingen en ervaringen vraagt het beleidskader op enkele onderdelen aanpassing.

• 1.

  De definitie van een sociale koopwoning was gebaseerd op de koopprijsgrens zoals omschreven in de Wet bevordering eigen woningbezit. Deze definitie heeft inmiddels geen formele betekenis meer, waardoor wij geen grondslag meer hebben voor een sociale koopprijsgrens. Hieronder volgt een voorstel voor een andere koopprijsgrens.

• 2.

  Er is, op basis van ervaringen, behoefte om het subsidiëren van sociale woningbouw boven de 35% aan te passen. Wij hebben daar nieuwe uitgangspunten voor opgesteld.

Deze beleidsregel vervangt het eerdergenoemde beleidskader van 25 november 2010 en regelt de voorwaarde van 35% sociale woningbouw bij onder andere nieuwbouwprojecten. De subsidieregeling is uitgewerkt in een nieuwe “Subsidieverordening sociale woningbouw gemeente Zoeterwoude”.

Inleiding

In november 2015 heeft de gemeenteraad de “Woonvisie Zoeterwoude 2025” vastgesteld. Met de woonvisie zet de gemeente onder andere in op een gevarieerde bevolkingssamenstelling. Een gevarieerde bevolkingssamenstelling is mede wenselijk voor leefbare en vitale kernen. Om de toenemende vergrijzing het hoofd te bieden zetten we in op het aantrekken en behoud van jongeren en jonge gezinnen. De mogelijkheden voor behoud van starters zijn beperkt.

Met de introductie van de passendheidsnorm per 1 januari 2016 wordt een groter beroep gedaan op (het goedkopere deel van) de sociale huurvoorraad. Ook de vraag naar goedkope koopwoningen neemt de komende jaren verder toe. Starters hebben volgens het woningmarktonderzoek vooral behoefte aan koopwoningen tot € 180.000.

Wij zetten daarom in op meer aanbod voor starters en voldoende betaalbaar woningaanbod voor mensen met een laag inkomen, zowel in de huur- als in de koopsector.

Het gaat hier dan vooral om huishoudens met de laagste inkomens (minder dan € 36.165, prijspeil 1 januari 2017), maar deels ook om de laagste middeninkomens (tot ca. € 40.349, prijspeil 1 januari 2017).

Met deze beleidsregel willen wij dan de sociale woningbouw, zowel huur als koop stimuleren. Dat biedt kansen voor het binden van jongeren aan de gemeente. Met de woonvisie wordt (wederom) vastgehouden aan 35% sociale woningbouw bij nieuwbouwprojecten. De beleidsregel heeft tot doel dat elk woningbouwproject in de gemeente Zoeterwoude bijdraagt aan de voorraad sociale woningbouw. Bouwplannen zullen aan deze beleidsregel getoetst worden.

Wet ruimtelijke ordening

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) geeft gemeenten een handvat om woningbouw onder andere naar sociale woningbouw te categoriseren. De Wro geeft de mogelijkheid om vrijwillige bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen, ook als deze niet voldoen aan de criteria voor bovenwijkse voorzieningen, af te spreken in een overeenkomst. Het percentage sociale woningbouw dient daarom bij aanvang van een project privaatrechtelijk te worden afgesproken met de projectontwikkelaar en te worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst.

Ten behoeve van de uniformiteit bij de uitwerking van dit beleid heeft het college van burgemeester en wethouders behoefte aan een beleidslijn die de spelregels aangeeft, de uniformiteit waarborgt en duidelijkheid biedt voor de ontwikkelaar. Met deze beleidsregel wordt daar aan tegemoet gekomen.

Koopprijsgrens

Voor sociale koop gold in het verleden de koopprijsgrens voor de huisvestingsvergunningen. Dit was laatstelijk € 177.975,-- op basis van de jaarlijks door de minister vastgestelde normen in het kader van de Wet bevordering eigen woningbezit. Door middel van de huisvestingsvergunningen kon worden gestuurd op voorrang voor lage inkomens bij het verwerven van goedkope woningen. Dit is met de invoering van de nieuwe Huisvestingswet per 1 januari 2015 vervallen. Deze definitie heeft dus geen formele betekenis meer. Sociale huur is dus een vastomlijnd wettelijk begrip, voor sociale koop is dat niet (meer) het geval.

De koopprijsgrens werd gehanteerd om te kunnen bepalen of nieuwbouw woningen onder sociale koop vielen. Ook hanteerden wij deze grens voor het bepalen van de subsidie voor sociale koopwoningen.

Met inachtneming van de notitie Sociale Woningbouw wordt de gemeentelijke koopprijsgrens in 2017 bepaald op € 180.000.

35% Sociale woningbouw

Op grond van het bovenstaande stelt de gemeente Zoeterwoude als voorwaarde bij nieuwbouwplannen dan wel herontwikkeling van locaties dat 35% van de woningen worden gerealiseerd in de sociale sector. Deze voorwaarde is van toepassing op (particuliere) ontwikkelingen van drie of meer woningen.

Onder bouwen in de sociale sector wordt verstaan:

• ·

  Sociale huurwoningen met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor ten minste tien jaar na ingebruikname is verzekerd.

• ·

  Sociale koopwoningen met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 180.000 (prijspeil 2017), waarbij de instandhouding voor een tijdvak van ten minste tien jaar is verzekerd.

De compensatieregeling

Als de initiatiefnemer goed onderbouwd kan motiveren waarom niet kan worden voldaan aan deze beleidsregel of dat 35% sociale woningbouw in het kader van de ruimtelijke ontwikkeling ter plaatse niet mogelijk of niet gewenst is, dan kunnen burgemeester en wethouders in bijzonder gevallen (bij hoge uitzondering) afwijken van deze beleidsregel.

Indien burgemeester en wethouders daartoe besluiten, dan dient de 35% sociale woningbouw fysiek of financieel gecompenseerd te worden.

Fysieke compensatie

Fysieke compensatie gaat altijd voor financiële compensatie. De beleidsregel heeft tenslotte bouw in de sociale sector als doel. Voor zover dat in de macht ligt van de initiatiefnemer moet het contingent sociale woningen elders in de gemeente worden gebouwd.

Financiële compensatie

Als fysieke compensatie niet mogelijk blijkt, dan dient de 35% sociale woningbouw financieel aan de gemeente gecompenseerd te worden. Die bestaat uit een bijdrage aan de reserve Volkshuisvesting. Deze reserve worden aangewend ten behoeve van sociale woningbouw in Zoeterwoude.

Het compensatiebedrag is een tegemoetkoming in de onrendabele top van een sociale huurwoning. Deze hebben wij in 2017 bepaald op € 25.000, exclusief btw.

Anterieure overeenkomst

De nakoming van deze beleidsregel sociale woningbouw zal worden gewaarborgd middels vastlegging in de anterieure overeenkomst.

Indexering

Op de koopprijsgrens en het maximale subsidiebedrag wordt met ingang van 1 januari 2018 jaarlijks door het college een indexering toegepast (2017=100), gebaseerd op de ‘Nieuwbouwwoningen; inputprijsindex bouwkosten’ .De indexering kan jaarlijks namens het college ambtelijk worden toegepast.

Uitvoeringsregel

Het college is bevoegd om de subsidie per sociale woning op basis van de “subsidieverordening sociale woningbouw Zoeterwoude” aan te wenden ten laste van de reserve Volkshuisvesting.