Landgoederen

Paragraaf 2.1 Omschrijving landgoed

Op de eerste plaats rijst de vraag wat een landgoed is. Een landgoed is een functionele eenheid, bestaande uit bos of natuur al dan niet met agrarische gronden, waarbij bos- en landbouw onderdeel uit kunnen maken van de bedrijfsvoering. Verder is een landgoed voor een groot gedeelte voor het publiek toegankelijk en bevinden zich op het landgoed enkele woningen met allure en uitstraling.

Het woord 'landgoed' roept bij velen het beeld op van reeds bestaande landgoederen. Veelal gaat het daarbij om grote landhuizen in een bosrijke omgeving. Landgoederen ontstonden meestal in de periferie van historische steden. De vraag is of dit beeld voldoende houvast biedt voor de ontwikkeling van landgoederen in het Land van Heusden en Altena. Immers, bos is een natuurtype dat in het Land van Heusden en Altena, behoudens enkele kleinere bosschages, gebiedsvreemd is. Dit neemt niet weg dat er ook in deze regio mogelijkheden kunnen zijn voor de ontwikkeling van landgoederen, waarbij ingrepen in het landschap en in de natuur op een passende, gebiedseigen, wijze plaatsvinden. 

Paragraaf 2.2 Meerwaarde landgoederen

De ontwikkeling van landgoederen in de regio kan een bijdrage leveren aan de verbetering van de kwaliteiten van natuur en landschap in onze gemeente. Met nadruk dient gesteld te worden dat landgoederen hieraan een bijdrage kunnen leveren. Gelet op het feit dat er in het Land van Heusden en Altena sprake is van specifieke landschappelijke kwaliteiten (openheid, waternatuur, grienden), dient bij de inrichting van een landgoed nadrukkelijk rekening te worden gehouden met de gebiedseigen kenmerken van de regio.

Paragraaf 2.3 Positie beleid landgoederen

Volgens Gedeputeerde Staten geeft een gemeentelijke structuurvisie plus of een landschapsbeleidsplan mogelijk inzicht in de voorkeurslocaties van nieuwe landgoederen. In de Structuurvisie Plus Land van Heusden en Altena wordt aangegeven dat voor landgoedvorming in deze regio in een op te stellen regionaal Landschapsontwikkelingsplan een kader wordt uitgewerkt.Op dit moment wordt er in de regio nog geen actie ondernomen ten aanzien van een regionaal Landschapsontwikkelingsplan. Tevens is het niet de verwachting dat een dergelijk plan op korte termijn beschikbaar is.

De afgelopen tijd zijn bij onze gemeente reeds enkele initiatieven voor de ontwikkeling van landgoederen ontvangen. Nu het provinciale beleidskader beschikbaar is, is het niet reëel om met de beoordeling van deze initiatieven te wachten tot een regionaal Landschapsontwikkelingsplan voorhanden is. Verder bevatten de Structuurvisie Plus, de provinciale notitie en het Gebiedsplan Wijde Biesbosch voldoende aanknopingspunten om een locatiebeleid voor landgoederen vast te stellen en de ingediende verzoeken te beoordelen. Eén en ander heeft geleid tot voorliggende beleidsnota. 

Paragraaf 3.1 Streekplan

Het Streekplan 2002 van de provincie Noord-Brabant streeft naar zuinig ruimtegebruik en in het verlengde daarvan het tegengaan van verstening en in het bijzonder van nieuwe burgerwoningen in het buitengebied. Om de ruimtelijke kwaliteit te bevorderen kan het gewenst zijn om af te wijken van dit principe. Op basis van het principe 'rood voor groen' staat het streekplan stedelijke c.q. woonfuncties (rood) toe in ruil voor aanmerkelijke verbetering van de (groene) kwaliteiten van het buitengebied. Eén van de rood-voor-groen mogelijkheden heeft betrekking op nieuwe landgoederen.Hierbij gaat het om een beperkt aantal wooneenheden in het buitengebied in ruil voor een aanzienlijke hoeveelheid nieuw groen c.q. natuur waarbij een kwaliteitsimpuls het uitgangspunt is. Het rood en het groen vormen samen het nieuwe landgoed. Deze vorm van ontwikkelingsplanologie heeft als doel om stapsgewijs nieuwe natuur toe te voegen met een maatschappelijke meerwaarde op de juiste locatie. Om de ontwikkeling van landgoederen mogelijk te maken, is het noodzakelijk dat het stringente beleid ten aanzien van burgerwoningen in het buitengebied wordt versoepeld. 

Paragraaf 3.2 Provinciale notitie

De notitie "Rood voor groen, nieuwe landgoederen in Brabant" vormt de nadere uitwerking voor het 'rood voor groen' beleid met betrekking tot nieuwe landgoederen in Brabant, zoals dat al in het Streekplan is opgenomen, en die als bijlage bij deze nota is gevoegd. Deze notitie is op 2 november 2004 door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant vastgesteld en dient te worden gevolgd.

Meerwaarde landgoedBij de aanleg van een nieuw landgoed in Brabant dient er in ieder geval sprake te zijn van een meerwaarde voor:– natuur en ecologieEr dient sprake te zijn van de aanleg van een nieuw bos- en/of natuurgebied met aandacht voor waternatuur. Nieuwe natuur sluit aan de op de karakteristieken en kwaliteiten ter plaatse en vormt een bijdrage aan de te ontwikkelen groenstructuur.– recreatieEen nieuw landgoed past binnen de recreatieve structuur in de regio en sluit aan bij de toeristisch-recreatieve voorzieningen waar behoefte aan is. De openbaarheid van wegen en paden op het landgoed is verzekerd.– cultuurhistorie en landschapDe inrichting en het ontwerp van zowel de nieuwe bebouwing als de nieuwe groenelementen moet afgestemd zijn op het omringende landschap, de cultuurhistorie, de bodemgesteldheid en de waterhuishouding van het gebied.– beeldkwaliteitEen landgoed dient een esthetische meerwaarde te hebben en daarom is beeldkwaliteit van groot belang.– nieuwe bebouwingBij nieuwe landgoederen is sprake van nieuwe bebouwing in de vorm van woningen binnen een beperkt bouwblok, gescheiden van het gedeelte dat toegankelijk is voor het publiek.

Locatie-eisen landgoedDe notitie maakt een onderscheid tussen de situering van een nieuw landgoed en de inrichting van een nieuw landgoed. Ten eerste wordt ingegaan op de criteria voor de situering van een landgoed.

De navolgende criteria worden onderscheiden:– in nabijheid van bebouwde kom of verblijfsrecreatieEen nieuw landgoed, gelet op de recreatieve uitloopfunctie daarvan, grenst bij voorkeur aan of is gelegen in de directe nabijheid van bebouwde kommen. Tevens is het mogelijk om een landgoed aansluitend op een grootschalig park voor verblijfsrecreatie te realiseren. Bij voorkeur vormt de nieuwe woon bebouwing een afronding van de bebouwde kom.– overgangszone stedelijk gebied en natuurIdealiter is het landgoed gelegen in een overgangszone tussen het stedelijk gebied en nabijgelegen natuur. Het landgoed kan op deze manier fungeren als uitloopgebied voor het stedelijk gebied en als buffer voor de al aanwezige natuur.– zones StreekplanHet streekplan verdeelt het gebied in zones voor wat betreft natuur en agrarisch gebied. De notitie bepaalt dat landgoederen in bepaalde zones (GHS-Iandbouw, AHS-Iandschap, AHS-Iandbouw langs ecologische verbindingszones) wel en in bepaalde zones (GHS-natuur en de landbouwontwikkelingsgebieden) niet mogelijk zijn.

In zijn algemeenheid wordt gesteld dat een gemeentelijke structuurvisie plus of een landschapsbeleidsplan mogelijk inzicht geeft in de voorkeurslocaties van nieuwe landgoederen. De notitie stelt ook dat in gebieden die niet voldoen aan de geformuleerde uitgangspunten ten aanzien van de locatie van landgoederen, landgoederen in principe inpasbaar zijn. Het is in die gevallen zoeken naar een balans tussen de positieve en negatieve effecten van de ontwikkeling van een landgoed. Maatwerk biedt in deze situaties uitkomst.Inrichtingseisen landgoedVoor wat betreft de inrichting van een landgoed is een inrichtingstoets opgesteld. Deze heeft onder andere betrekking op de minimale omvang van aan te leggen natuur, het aantal woningen dat gebouwd mag worden en de mate van openstelling voor het publiek. De inrichtingseisen zijn gedetailleerd door Gedeputeerde Staten beschreven. Zij maken een onderscheid in landgoederen met een oppervlak tussen 10 en 15 hectaren en landgoederen die groter zijn dan 15 hectaren.

Landgoederen 10-15 hectarenDe belangrijkste criteria voor landgoederen met een omvang van 10 - 15 hectaren zijn de volgende:• Een landgoed heeft een minimale omvang van 10 hectaren, waarbij tenminste 7,5 hectare nieuwe natuur wordt aangelegd en de bestaande natuur- en landschapswaarden worden versterkt en ontwikkeld.• Het aantal woningen op het landgoed mag maximaal 3 zijn. In beginsel mag een woning een inhoud hebben van maximaal 1500 m3.• De bebouwing past in de ruimtelijke structuur ter plaatse en is geconcentreerd binnen één compact bouwblok en vormt één ruimtelijke eenheid. Nieuwbouw en verbouw vinden plaats op een bestaand agrarisch bouwblok.

Landgoederen groter dan 15 hectarenDe belangrijkste criteria voor landgoederen met een omvang van meer dan 15 hectaren zijn de volgende:• Een landgoed heeft een minimale omvang van 15 hectaren, waarbij ten minste 7,5 hectare nieuwe natuur wordt aangelegd en de bestaande natuur- en landschapswaarden worden versterkt en ontwikkeld.• Bij aanleg van minimaal 7,5 hectaren nieuwe natuur is het toegestaan 3 wooneenheden te realiseren. Elke 2,5 hectare extra nieuwe natuur levert één extra wooneenheid op, met de beperking dat er maximaal één wooneenheid per 5 hectaren nieuw landgoed gerealiseerd kan worden. In beginsel wordt een maximum van 8 wooneenheden per landgoed aangehouden. Initiatieven die qua oppervlakte landgoed en oppervlakte nieuwe natuur meer dan 8 woningen opleveren, verdienen een aparte afweging.• Bij voorkeur vindt nieuwe bebouwing plaats op een bestaand of voormalig agrarisch bouwblok, dit is echter geen vereiste. Realisatie van 3 tot 4 wooneenheden vindt plaats binnen één compact bouwblok en vormt één ruimtelijke eenheid. Bij 5 of meer woningen kan sprake zijn van 2 twee compacte bouwblokken.

AlgemeenVoor elke ontwikkeling van een landgoed, ongeacht de omvang, gelden kort samengevat de volgende eisen:• De nieuwe woningen komen niet ten laste van het gemeentelijk woningbouwprogramma. Er is sprake van een ruime openstelling voor publiek.• Bestaande of voorziene agrarische bedrijvigheid in de directe omgeving mag niet in de ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt.• Aanwezige, overtollige, agrarisch bedrijfsgebouwen moeten worden gesloopt, tenzij het cultuurhistorisch waardevolle bebouwing betreft.• Kansen voor het bereiken van waterdoelen zijn optimaal benut.• Een goede landschappelijke en architectonische inpassing van het nieuwe landgoed is gewaarborgd door bijvoorbeeld een beeldkwaliteitplan. • De duurzaamheid van het landgoed dient gewaarborgd te zijn. Zo dient de instandhouding van het landgoed op lange termijn gewaarborgd te zijn

Paragraaf 3.3 Gebiedsplan Wijde Biesbosch

Het Gebiedsplan Wijde Biesbosch onderkent de meerwaarde van de ontwikkeling van landgoederen. Volgens dit plan zijn gebieden waarvoor een meervoudige doelstelling geldt, bij uitstek geschikt voor ontwikkeling van een landgoed. Dit zijn gebieden waar bijvoorbeeld verbetering van de waterkwaliteit of -kwantiteit en/of versterking van cultuurhistorische waarden aan de orde is.

Er dient aandacht besteed te worden aan het inrichtingsplan Netwerk natuurgebieden Land van Heusden en Altena, waarbij onder andere ingegaan wordt op verschillende ecologische verbindingen en stapstenen langs watergangen.

De gebieden waar landbouw het primaat heeft zijn volgens het Gebiedsplan minder geschikt vanwege het negatieve effect op de landbouwstructuur en het prijsopdrijvende effect op de grond. 

Paragraaf 3.4 Structuurvisie Plus land van Heusden en Altena

Vorig jaar hebben de gemeenteraden en het bestuur van het Hoogheemraadschap Alm en Biesbosch de Structuurvisie Plus Land van Heusden en Altena vastgesteld. Eén van de doelstellingen van deze visie is vernieuwing van het landelijk gebied. Daarbij wordt voorzien dat in het oostelijk deel van het Land van Heusden en Altena natuur, landschap, cultuurhistorie, water en recreatie verweven raken in de agrarische hoofdfunctie. In het westen zal meer sprake zijn van een scheiding tussen agrarisch grondgebruik enerzijds en natuur en recreatie anderzijds. De scheiding tussen het oostelijk en westelijk deel van het gebied is daarbij gelegd op de oude zeedijk, die loopt van Werkendam, via Nieuwendijk, naar Hank.

In verband met de doelstelling om het landelijk gebied te vernieuwen worden in de Structuurvisie als suggestie gebieden aangeduid, die mogelijkheden hebben voor de versterking van de landschappelijke waarden en/of voor de realisatie van waterberging.

Volgens de structuurvisie kan de ontwikkeling van landgoederen een bijdrage leveren aan de versterking van de kwaliteiten van natuur, landschap en de kernen. Daarom kunnen nieuwe landgoederen een bijdrage leveren aan de vernieuwing van het landelijk gebied. Afstemming op de doelen van de structuurvisie en de specifieke ruimtelijke kenmerken en randvoorwaarden en op landelijke en provinciale uitgangspunten is daarbij een vereiste. 

Paragraaf 4.1 Voorkeursgebieden

Om een zekere mate van rechtszekerheid te krijgen is het wenselijk om een gebied waar op basis van de beleidsuitgangspunten de aanleg van landgoederen in eerste instantie tot de mogelijkheden behoort (de zogenaamde voorkeursgebieden), vast te leggen op een kaart. Nadrukkelijk moet daarbij gesteld worden dat initiatieven voor de realisatie van landgoederen die in de voorkeursgebieden liggen, niet per definitie doorgang zullen vinden. Het voorkeursgebied geeft het gebied aan waar een landgoed in eerste instantie afweegbaar is.

Of ook daadwerkelijk medewerking wordt verleend aan de ontwikkeling van een landgoed binnen het voorkeursgebied zal afhangen van de uitkomsten van een concrete locatie- en inrichtingstoets. Ofwel, ondanks dat een locatie in een voorkeursgebied ligt, betekent nog niet dat een ontwikkeling van een landgoed altijd aanvaardbaar is. De aanvaarbaarheid van een nieuw landgoed zal afhangen van zowel een gerichte locatie - als een gerichte inrichtingstoets. Het is dus goed mogelijk dat een landgoed om locatietechnische redenen wordt afgewezen, ondanks dat de betreffende locatie in het voorkeursgebied ligt. Daarnaast zal elk initiatief duidelijk aanwijsbare meerwaarden moeten hebben voor het gebied ten aanzien van natuur, landschap, cultuurhistorie en/of recreatie. 

Paragraaf 4.2 Aanwijzing voorkeursgebied

Aan de hand van de ingrediënten van de in hoofdstuk 3 genoemde beleidsuitgangspunten is een kaart gemaakt met daarop de voorkeurslocatie ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwe landgoederen.

Deze kaart toont het voorkeursgebied van de drie gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem. In dit grijs gekleurde voorkeursgebied is het in de Gemeente Aalburg gelegen voorkeursgebied extra omlijnd, omdat deze beleidsnota alleen als zodanig in de Gemeente Aalburg is vastgesteld. De nota is echter wel grotendeels gezamenlijk tot stand gekomen en belangrijker nog, een landgoed, dat wordt gerealiseerd in de gemeente Aalburg, dient in harmonie te zijn met het totale voorkeursgebied en de ook buiten de gemeente gelegen aantrekkelijke (natuur-)gebieden.

Voor het voorkeursgebied zijn de volgende aspecten met name van belang:• Het voorkeursgebied in het Land van Heusden en Altena is gelegen tussen de bebouwde kommen en bestaande natuurgebieden. Daarbij is nadrukkelijk gekeken of het mogelijk is om daadwerkelijk fysieke verbindingen te maken tussen natuur en/of stedelijk gebied, bijvoorbeeld in de vorm van een fiets/wandelpad of een watergang. In dit verband vormt de Rijksweg A27 een duidelijke fysieke barrière.• De keuze voor het voorgestelde voorkeursgebied is mede ingegeven door het feit dat de betreffende gebieden aanknopingspunten bieden voor de ontwikkelingen op het gebied van cultuurhistorie (Nieuwe Hollandse Waterlinie) en (regionale) waterberging. De ambities uit het Gebiedsplan Wijde Biesbosch hebben daarbij nadrukkelijk een rol gespeeld

Als deze aspecten voor het Land van Heusden en Altena met elkaar in verband worden gebracht, dan dient tot de conclusie gekomen te worden dat landgoederenvorming kans van slagen heeft c.q. passend is in het gebied dat een verbinding kan krijgen met de natuurgebieden de Zevenbansche Boezem, het Uitwijksche Veld, het Pompveld en de Kornsche Boezem. In deze gebieden spelen natuur, cultuurhistorie en water een belangrijke (toekomstige) rol. Dit gebied wordt dan ook aangewezen als voorkeursgebied en is weergegeven op de bij deze nota behorende kaart (zie bijlage).

Bestudering van de genoemde kaart leert dat er in eerste instantie mogelijkheden zijn voor de ontwikkeling van landgoederen in het hart van deze gezamenlijke regio. De kansen voor de ontwikkeling van de landgoederen in de westelijke en oostelijke flank van het gebied worden minder groot geacht.

In het westelijk deel van het Land van Heusden en Altena ligt de Biesbosch. Dit gebied ligt relatief ver van de bebouwde kom. Om deze reden lijkt dit gebied minder geschikt voor realisering van een landgoed. Immers, een nieuw landgoed ligt bij voorkeur nabij de bebouwde kom. Een ander aspect wat hierbij een rol speelt is het feit dat de Biesbosch moeilijk toegankelijk is.

Het oostelijk deel van het Land van Heusden en Altena wordt begrensd door de rivier de Afgedamde Maas en het Heusdens Kanaal. Bovendien stroomt ten zuiden van de Gemeente Aalburg ook de Bergse Maas. Tegen de grens van dit oostelijk en zuidelijk gebied zijn de dorpen te vinden. Deze hebben op toeristisch en landschappelijk gebied voldoende ontwikkelings-mogelijkheden. Het Oostelijk gebied heeft al een goede cultuurhistorie. Hier is sprake van een typisch rivierenlandschap met (oude) lintbebouwing op kronkelige dijken 

Paragraaf 4.3 Aanwijzing voorkeursgebied Gemeente Aalburg

Als gevolg van het uitwerkingsplan ‘’Wijde Biesbosch’’ is voor dit gebied, wat voornamelijk in de Gemeente Aalburg ligt, al op een kaart aangegeven dat het de wens is om een recreatief lint te vormen, dat het zuidelijk gebied tegen de Bergse Maas (en het Oude Maasje) verbindt via een schakeling van landschapelementen met het noordelijker gelegen gebied van de gemeente Aalburg, het Pompveld.

Zowel het Oude Maasje in het zuiden en het Pompveld in het noorden van de gemeente Aalburg zijn aangewezen als ecologische verbindingszone in het Gebiedsplan Wijde Biesbosch (GHS Natuur). Deze zijn niet met elkaar verbonden.

Het westelijk gebied van de gemeente Aalburg wordt als voorkeurslocatie voor landgoederen aangemerkt. De landschappelijke schakel tussen het zuidelijk gebied en de zeer aantrekkelijke natuurparel ‘het Pompveld’ kan dan tot stand gebracht worden.

Juist hier ligt dus voor de Gemeente Aalburg de kans om met een landgoed een verbinding te vormen tussen het zuidelijk gedeelte van het Aalburgs voorkeursgebied naar het noordelijk gedeelte. Zo worden de zuidelijke dorpen, te weten Drongelen, Eethen en Meeuwen met Babyloniënbroek en het Pompveld verbonden. Vanuit het Pompveld kunnen recreanten de natuurgebieden als bijvoorbeeld het Uitwijkse Veld bereiken. In het uitwerkingsplan ‘Wijde Biesbosch’’ is dit project beschreven als het verlijmen van de oost-west structuren met een noord-zuiddoorsnijding (verbinding). De wens is om een wandel- en/of fietsroute te ontwikkelen, die begint bij het Oude Maasje bij Drongelen. Op diverse plaatsen kunnen zo waardevolle natuur- en landschapselementen aan de route gekoppeld worden om uiteindelijk uit te komen bij de Boven Merwede bij Werkendam. Een landschap kan de schakel zijn om in ons voorkeursgebied te bereiken dat men van het aantrekkelijke riviergebied naar bijvoorbeeld Babyloniënbroek of het Pompveld trekt en zo verder via de noordelijke natuur- en landschapselementen in de buurgemeenten Woudrichem en Werkendam. 

Paragraaf 6.1 Inspraak Waterschap Rivierenland

Op 19 januari 2006 is een zienswijze ontvangen van het waterschap Rivierenland, inhoudende het volgende:1. neem in overweging om bij de functie natuur ook specifiek waternatuur te betrekken (bijvoorbeeld waterrijke terreinen met veel oevers, open water en nat-droogzones). Het kan gebeuren dat bij natuur alleen aan landnatuur wordt gedacht en waternatuur wordt vergeten. Deze waternatuurgebieden passen geologisch en cultuurhistorisch goed in het gebied er is een waterbergingsmogelijkheid. Het zoekgebied heeft namelijk overlap met het zoekgebied voor regionale waterberging (Normenstudie, NBW21).2. Aan het gebiedsplan Wijde Biesbosch zijn diverse uitwerkingsplannen gekoppeld, waaronder inrichtingsplan Netwerk natuurgebieden Land van Heusden en Altena. Gezien de waterthema’s hierin wordt verzocht om een verwijzing naar dit plan in de nota op te nemen.3. de Landschapsecologische Structuurkaart, opgesteld door de provincie Noord-Brabant, kan een nadere onderbouwing leveren voor de beoordeling van landgoederen.

Beantwoording:ad 1. er is onder paragraaf 3.2. bij Meerwaarde landgoed onder het kopje natuur en ecologie na nieuw bos- en/of natuurgebied ‘met aandacht voor waternatuur’ toegevoegd. Opgemerkt wordt dat de tekst van de provinciale notitie Rood voor groen, nieuwe landgoederen in Brabant uitgebreider is en dient te worden gevolgd en dat de gemeentelijke notitie onder paragraaf 3.2 een samenvatting weergeeft.ad 2. er is onder paragraaf 3.3. Gebiedsplan Wijde Biesbosch de volgende zin toegevoegd: ‘Er dient aandacht besteed te worden aan het inrichtingsplan Netwerk natuurgebieden Land van Heusden en Altena, waarbij onder andere ingegaan wordt op verschillende ecologische verbindingen en stapstenen langs watergangen.’ad 3. in de gemeentelijke nota landgoederen wordt geen verwijzing naar de Landschapsecologische Structuurkaart opgenomen, omdat een dergelijke verwijzing niet is opgenomen in de provinciale notitie ‘rood voor groen beleid met betrekking tot nieuwe landgoederen in Brabant. Het beoordelen van een landgoedplan is maatwerk, waarbij getracht wordt alle factoren die van belang zijn om een kwalitatief goed landgoed te verkrijgen mee te nemen. Ook niet expliciet genoemde facetten worden hier waarin mogelijk meegenomen.

ConclusieDe zienswijze van het waterschap geeft op punt 1 en 2 dus wel aanleiding tot het aanvullen van de beleidsnota, maar niet op punt 3. Naar ons oordeel heeft de inspraakprocedure op een juiste wijze plaatsgevonden.