Beleidsregel kamerverhuur Helmond 2014

Besluit

• 1.

  Vast te stellen “Beleidsregel kamerverhuur Helmond 2014”.

• 2.

  Intrekken “Nadere regels kamerverhuur Helmond 2009”.

1. Inleiding

Op 26 juni 2014 is door de Regioraad van het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven de RegionaleHuisvestingsverordening 2014 vastgesteld. In deze verordening is voor de gemeente Helmond eenvergunningenstelsel voor kamerverhuur, oftewel de omzetting van zelfstandige woonruimte in

onzelfstandige woonruimte, opgenomen.

In Helmond is er behoefte aan onzelfstandige woonruimten. Burgemeester en wethouders vanHelmond willen dit in beginsel toestaan, zolang de leefbaarheid in de omgeving of het belang van devolkshuisvesting zich daartegen niet verzet.

Kamerverhuur zorgt voor een wijziging van de samenstelling van de bestaande woonruimtevoorraaden kan een negatieve invloed hebben op de leefbaarheid en de sociale cohesie in de betreffendeomgeving. Kamerverhuur gaat gepaard met een hogere mutatiesnelheid dan het geval is bij bewoningvan een zelfstandige woonruimte. De sociale banden en betrokkenheid met de omgeving en elkaarzijn doorgaans minder sterk. Soms is er overlast in de vorm van geluidhinder, overbewoning,

parkeerhinder en de staat van het onderhoudsniveau van hetkamerverhuurpand of de tuin.

Bij de beoordeling van een aanvraag voor een omzettingsvergunning wordt een integrale afweginggemaakt tussen de belangen van de bewoners in de directe omgeving en het belang dat gediend ismet de aanvraag.

Deze beleidsregel vormt een nadere uitwerking van het vergunningenstelsel voor omzetting(kamerverhuur) dat is opgenomen in de “Regionale huisvestingsverordening 2014” hoofdstuk 7.

2. Juridisch kader

2.1 Huisvestingswet

De omzettingsvergunning is gebaseerd op artikel 30 van de Huisvestingswet. In deze wet is bepaalddat het verboden is een woonruimte die behoort tot een in de huisvestingsverordening daartoe met hetoog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie en diegelegen is in een in de huisvestingsverordeningaangewezen wijk, zonder vergunning vanburgemeester en wethouders van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.

Onder zelfstandige woonruimte wordt verstaan een woonruimte welke een eigen toegang heeft enwelke door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijkevoorzieningen buiten die woonruimte.

Onder een onzelfstandige woonruimte wordt verstaan een woonruimte welke geen eigen toegangheeft en welke niet door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit daarbij afhankelijk is vanwezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte.

In artikel 31 van de Huisvestingswet is bepaald dat een omzettingsvergunning wordt verleend tenzijhet belang van het behoud of de samenstelling van de woningvoorraad groter is dan het belang dat is

gediend met de onttrekking aan de bestemming tot bewoning en het belang van het behoud of desamenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriftenvoldoende kan worden gediend.

2.2 Regionale Huisvestingsverordening 2014

In de “Regionale Huisvestingsverordening 2014” zijn de gronden tot weigering van deomzettingsvergunning opgenomen. Een omzettingsvergunning wordt verleend op grond van de

belangenafweging als bedoeld in artikel 31 van de Huisvestingswet. Het belang van de aanvrager isom na de omzetting de onzelfstandige woonruimte(n) te verhuren. Het volkshuisvestelijke belang

bestaat uit het nastreven en het behouden van een evenwichtige samenstelling van dewoonruimtevoorraad.

Bij de belangenafweging in het kader van de beslissing op een aanvraag om verlening van eenomzettingsvergunning moet volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van deRaad van State ook de leefbaarheid in de omgeving van de desbetreffende woonruimte worden

betrokken. De Huisvestingswet beoogt mede de leefbaarheid te beschermen door regulering van desamenstelling van de woonruimtevoorraad, om zo negatieve effecten op de omgeving door het op eenbepaalde wijze bewonen van een woning te beperken. Het college beoordeelt daarom bij eenaanvraag voor een omzettingsvergunning of door verlening van de vergunning een ontoelaatbareinbreuk op het geordend woon- en leefmilieu ontstaat. Indien vaststaat of redelijkerwijs moet wordenaangenomen dat verlening van de vergunning leidt tot een ontoelaatbare inbreuk op het geordendwoon- en leefmilieu, wordt de aanvraag geweigerd.

3 Beleid

Spreiding kamerverhuurpanden

Een concentratie aan kamerverhuurpanden heeft effect op de leefbaarheid. Uit ervaring is geblekendat een concentratie leidt tot onwenselijke situaties, waaronder leefbaarheidsproblemen en gebrekaan rechtszekerheid bij burgers omtrent hun leefomgeving.

Het college hanteert een spreidingsbeleid voor kamerverhuurpanden met als doel een evenwichtigeverdeling van de woonruimtevoorraad en het voorkomen van een concentratie vankamerverhuurpanden. Door een spreiding voor kamerverhuurpanden te waarborgen worden de lasten

die gepaard gaan met kamerverhuur verdeeld over de hele stad.

Het spreidingsbeleid houdt in dat een ontoelaatbare inbreuk op het geordend woon- en leefmilieu inde omgeving van het gebouw waarop de aanvraag om een omzettingsvergunning betrekking heeft inelk geval aanwezig wordt geacht indien:

• a.

  meer dan 10% van de tot bewoning bestemde gebouwen in de betreffende straat met dezelfde postcode worden gebruikt voor kamerverhuur; of

• b.

  indien binnen een straal van 100 meter, getrokken vanaf de hoofdingang van het pand waarvoor de vergunning is aangevraagd, al een gebouw geheel of gedeeltelijk wordt gebruikt voor kamerverhuur.

De vergunning wordt geweigerd indien niet wordt voldaan aan dit spreidingsbeleid. Door dit spreidingsbeleid wordt enerzijds ruimte geboden voor het exploiteren van kamerverhuur inHelmond, maar wordt anderzijds de invloedsfeer van kamerverhuurpanden op de omgeving zoveel

mogelijk afgevlakt.

Parkeren

Een ontoelaatbare inbreuk op het geordend woon- en leefmilieu is ook aanwezig indien de aanvragervan een omzettingsvergunning niet voldoet aan de norm voor het aantal parkeerplaatsen dat op grondvan de “Beleidsregel parkeernormen Helmond 2007” vereist is voor de functie kamergewijze verhuur.

De vergunning wordt, indien niet wordt voldaan aan de parkeernorm, geweigerd.

Woningomzetting kan gevolgen hebben voor de parkeerbalans in de omgeving. Er mag geenonevenredige grote negatieve invloed op de parkeerbalans in de omgeving ontstaan. Daarom zal bijiedere aanvraag worden bekeken of er voldoende parkeerruimte aanwezig is. Indien er niet voldoendeparkeerplaatsen aanwezig zijn, wordt bij de toetsing van de aanvraag beoordeelt of het vereiste aantalparkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd kan worden. Dit kan door de aanvrager wordenaangetoond door het aanleveren van een (bouwkundige) tekening op schaal 1:100 waarop deparkeervakken staan aangegeven met een aanduiding van lengte, breedte en indien van toepassingde hoogte, welke voldoen aan de daarvoor vastgestelde maten. Indien het gaat om een gehuurdterrein, dient de aanvrager eveneens een huurovereenkomst voor de duur van minimaal een jaar aante leveren.

Is het realiseren van het vereiste aantal parkeerplaatsen niet mogelijk op eigen terrein dan eventueelbestaat nog de optie van afkopen van openbare parkeerplaatsen. Hierbij overlegt de aanvrager eenakkoordverklaring voor het dragen van de kosten voor de aanleg van openbare parkeervakken.

Of het afkopen van parkeerplaatsen in de openbare ruimte al dan niet mogelijk is, hangt onder meer afvan de (on)mogelijkheden op locatie en de regeling van het college omtrent het afkopen van openbareparkeervakken. Immers, met het afkopen wordt het parkeerprobleem niet direct opgelost maar neemthet college de plicht tot het aanleggen van de extra parkeerplaatsen over. Inzet van deafkoopregeling heeft alleen zin als aanleg van de extra parkeerplaatsen door het college in deopenbare ruimte binnen een redelijke termijn en op een redelijke afstand van het kamerverhuurpandmogelijk is.

Tegengaan overbewoning

Overbewoning leidt doorgaans tot leefbaarheidsproblemen in een straat of wijk. De uitstraling van eenpand, de parkeerdruk in de omgeving en de geluidsintensiteit vanuit een pand zijn onder meerafhankelijk van het aantal personen dat in een pand woont. Bij de vergunningsaanvraag wordt

beoordeeld of het aantal personen waarvoor een omzettingsvergunning wordt aangevraagdgeoorloofd is, gelet op de opgenomen maatvoering van de ruimten in het beoogde pand en deoppervlakte waarover een kamerhuurder minimaal moet kunnen beschikken volgens het geldende

Bouwbesluit. Hiermee ziet het college er op toe dat de woon- enleefomgeving niet onevenredig onderdruk komt te staan als gevolg overbewoning.

Overige omstandigheden

Verder kunnen zich nog andere omstandigheden voordoen op grond waarvan redelijkerwijs moetworden aangenomen dat verlening van de omzettingsvergunning zal leiden tot een ontoelaatbareinbreuk op het geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het gebouw waarop de aanvraagbetrekking heeft. Bijvoorbeeld in het geval van zodanig structurele en zware overlast, dat kan wordengesproken van een ernstige verstoring van het woon- en leefmilieu. Het zou hier kunnen gaan om een

illegaal kamerverhuurpand waarbij reeds een structureel klachtenpatroon aanwezig is. Of hiervansprake is wordt van geval tot geval bekeken. Dit zal kunnen leiden tot een weigering van degevraagde omzettingsvergunning. De vergunning kan ook verleend worden, waarbij voorwaardenen/of voorschriften aan de omzettingsvergunning worden verbonden ter voorkoming van een ernstigeverstoring van het woon- en leefmilieu. Het college controleert vervolgens op naleving van dievoorwaarden en voorschriften en behoudt zich de bevoegdheid voor om de vergunning alsnog in tetrekken als blijkt dat het in stand laten van de vergunning zal leiden tot een verstoring van deopenbare orde, veiligheid of gezondheid dan wel tot een verstoring van het geordend woon- enleefmilieu in de omgeving van het gebouw waarop de vergunning betrekking heeft.

4. Eisen/toestemmingen op grond van andere wet- en regelgeving

Naast de eisen voor kamerverhuur die voortvloeien uit de Huisvestingswet en de “Regionalehuisvestingsverordening 2014” kunnen ook op grond van andere wetten of regels eisen gelden oftoestemmingen vereist zijn, zoals een toestemming op grond van de Wet algemene bepalingen

omgevingsrecht (hierna: Wabo) indien er verbouwingen plaatsvinden die voor het bouwenvergunningplichtig zijn of indien het bestemmingsplan deze vorm van bewoning niet rechtstreekstoelaat op de beoogde locatie.

Het Bouwbesluit 2012 bevat technische voorschriften vanuit het oogpunt van gezondheid,(brand)veiligheid, bruikbaarheid en stelt in bepaalde gevallen specifiek voor kamergewijze verhuuraanvullende voorschriften als het gaat om brandveiligheid. Een melding brandveilig gebruik is vereist

als zich in de woning vijf of meer wooneenheden bevinden.

De eigenaar/verhuurder is verantwoordelijk voor het naleven van die voorschriften. Vanzelfsprekendhebben ook de kamerhuurders een eigen verantwoordelijkheid bij het brandveilig gebruiken van dewoning. Het komt bij kamerverhuur regelmatig voor dat een vluchtroute wordt geblokkeerd doorfietsen, bierkratten, oud papier, meubels of vuilniszakken. Soms wordt elektrische bedradingondeugdelijk gewijzigd of aangebracht, met kans op kortsluiting. De eigenaar/ verhuurder en dehuurders zijn er gezamenlijk verantwoordelijk voor dat een kamerverhuurpand ook veilig wordtgebruikt. Het college ziet er op toe dat de wettelijke voorschriften worden nageleefd.

5. Algemene bepalingen en inwerkingtreding

• 1.

  Deze beleidsregel wordt minimaal eens per twee jaar geëvalueerd en zo nodig op onderdelen herzien.

• 2.

  Deze beleidsregel treedt in werking op de eerste dag na datum van bekendmaking.