Nota Grondzaken 2022

1 Inleiding

In deze nota grondzaken 2022 is het beleid opgenomen voor de gronduitgifte voor woningbouw en bedrijfsgrond, de grondprijzen, pacht, groen- en reststroken, zakelijke rechten, jacht- en visrechten en onrechtmatig grondgebruik. Deze nota grondzaken 2022 is een herziening van de nota grondzaken die in februari 2021 door het college van burgemeester en wethouders is vastgesteld. Naar aanleiding van een recente uitspraak van de Hoge Raad is een paragraaf over gronduitgifte toegevoegd. Daarnaast zijn de grondprijzen voor 2022 geactualiseerd en zijn voor verschillende onderwerpen kleine dan wel tekstuele wijzigingen aangebracht.

In deze nota grondzaken komt de algemene beleidslijn voor bovengenoemde onderwerpen aan de orde. Indien noodzakelijk kan het college van burgemeester en wethouders gemotiveerd besluiten hier van af te wijken.

2 Gronduitgifte

De gemeente geeft gronden uit voor verschillende doelstellingen, zoals onder andere woningbouw, bedrijven, pacht en groen- en reststroken. Tot voor kort was de gemeente vrij om gronden 1-op-1 te verkopen, te verhuren en uit te geven met een recht van opstal of erfpacht aan een partij naar keuze. Met de uitspraak van de Hoge Raad van 26 november 2021 is een einde gekomen aan deze praktijk. Op basis van de uitspraak kan een overheidslichaam namelijk niet langer onroerende zaken (gebouwd of ongebouwd) exclusief aan één partij aanbieden zonder dit vooraf kenbaar te maken.

Gevolgen uitspraak Hoge Raad

De Hoge Raad heeft bepaald dat een overheidslichaam dat een onroerende zaak wil verkopengelegenheid moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak, indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. Dit houdt in dat het overheidslichaam de koper moet selecteren aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Op deze manier worden op basis van het gelijkheidsbeginsel gelijke kansen geboden. Een overheidslichaam moet met dit beginsel rekening houden bij de beslissing met wie en onder welke voorwaarden het een overeenkomst sluit tot verkoop van een onroerende zaak. Op dit punt verschilt de positie van een overheidslichaam met die van een private partij.

Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, om gelijke kansen te creëren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot (i) de beschikbaarheid van de onroerende zaak, (ii) de selectieprocedure, (iii) het tijdschema en (iv) de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig, voorafgaand aan de selectieprocedure, duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op een zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.

Een overheidslichaam kan afzien van een selectieprocedure als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval is er geen strijd met het gelijkheidsbeginsel en is 1-op-1 verkoop wel toegestaan. Dan dient het overheidslichaam een voornemen tot verkoop op een dusdanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen. Ook moet het overheidslichaam in dat geval motiveren waarom er naar zijn oordeel slechts één gegadigde in aanmerking komt

Gronduitgifte in algemene zin

Gelet op de algemene formulering van de uitspraak moet er rekening mee worden gehouden dat de gevolgen van de uitspraak ook van belang zijn voor andere vormen van gronduitgifte, zoals erfpacht- en opstalrechten, huur, ruil, pacht en andere (aan de ontwikkeling en realisatie van) vastgoed gerelateerde overeenkomsten zoals publiek-private samenwerkingsovereenkomsten waarin dergelijke rechten worden vergeven. De precieze reikwijdte van het arrest zal zich uiteindelijk moeten uitkristalliseren in de jurisprudentie.

Conclusie

Deze recente uitspraak heeft gevolgen voor het gemeentelijke uitgiftebeleid. De gemeente zal zich bij iedere voorgenomen uitgifte van gemeentegrond goed moeten afvragen of er meerdere gegadigden kunnen zijn. Als dat het geval is, dan moet er een openbare selectieprocedure worden georganiseerd.

De verkoop van woningbouwkavels aan particulieren en de verpachting van de liberale pachtgronden verlopen via een loting, hiervoor ligt de uitgifteprocedure al uitgewerkt vast. De wijze van uitgifte van andere gronden wordt momenteel tegen het licht gehouden. Hiervoor wordt het beleid vervolgens nog verder uitgewerkt.

3. Woningbouw

De gemeente Meierijstad wil een aantrekkelijke gemeente zijn om in te wonen en wil voorzien in de woonbehoefte. Om dit te bereiken voert de gemeente Meierijstad situationeel grondbeleid. Dit betekent dat de gemeente enerzijds met faciliterend grondbeleid medewerking verleent aan woningbouwplannen van marktpartijen en anderzijds met actief grondbeleid zelf stuurt op de ontwikkeling van woningen en de uitgifte van gronden hiervoor.

Bij actief grondbeleid geeft de gemeente Meierijstad kavels bouwgrond uit aan particulieren die zelf een woning willen bouwen of aan een projectontwikkelaar, woningbouwcorporatie of belegger die de (huur)woningen projectmatig realiseert. De verkoopprocedure aan dergelijke partijen wordt naar aanleiding van de recente uitspraak van de Hoge Raad, zoals in paragraaf 2 beschreven, tegen het licht gehouden en verder uitgewerkt. In het verkoopproces van woningbouwkavels aan particulieren komen onderstaande stappen aan de orde.

Toewijzing bouwgrond

Wanneer de gemeente beschikt over woningbouwkavels die verkocht gaan worden, wordt iedereen (dat wil zeggen: alle natuurlijke personen) in de gelegenheid gesteld om in aanmerking te komen voor een kavel. Het wordt gepubliceerd op de gemeentepagina van de plaatselijke weekbladen en op de gemeentelijke website.

In de publicatie wordt uitgelegd welke bouwkavels worden uitgegeven, de oppervlakte en grondprijs van de kavels en de reactietermijn. Na afloop van de reactietermijn wordt geïnventariseerd hoeveel inschrijvingen er zijn en of deze door natuurlijke personen zijn gedaan Indien er één gegadigde voor een kavel is, krijgt deze gegadigde de mogelijkheid een optie te nemen op de kavel. Indien er meerdere gegadigden voor een kavel zijn, zal er een loting plaatsvinden. Om deel te kunnen nemen aan een loting kan de gemeente inschrijfgeld vragen. De winnende gegadigde wordt na de loting in de gelegenheid gesteld om een optie te nemen op de betreffende kavel.

Mocht loting in een specifiek geval of project niet de meest geschikte methode voor uitgifte zijn, dan kan het college van burgemeester en wethouders besluiten een van de twee onderstaande methodes toe te passen:

• •

  Onder de gegadigden vindt een veiling per opbod plaats. Alle gegadigden voor de betreffende kavel worden uitgenodigd voor de veiling en kunnen dan een bod uitbrengen. Het minimale bod wat voor de kavel kan worden uitgebracht, is de vooraf bepaalde grondprijs. De hoogst biedende kandidaat krijgt de koopovereenkomst aangeboden.

• •

  De gegadigden wordt gevraagd een schriftelijk bod uit te brengen (met als minimum de vooraf bepaalde grondprijs), waarbij de gegadigde die het hoogste bod uitbrengt de koopovereenkomst aangeboden krijgt.

Optie

Gegadigden die in aanmerking komen voor de bouwkavel van hun voorkeur, krijgen de gelegenheid om een optie op de bouwkavel te nemen. In de periode van optie dient een gegadigde (verder optienemer) de keuze te maken of hij/zij al dan niet tot aankoop van de kavel wil overgaan. Ook zal de optienemer de financiële haalbaarheid en de bouwmogelijkheden in deze optieperiode onderzoeken.

Aan de optienemer wordt een optieovereenkomst aangeboden, waarin onder andere vastligt welke kavel het betreft, wat de oppervlakte is, dat de optietermijn zes maanden is en dat de kosten voor het nemen van een optie € 500,- bedragen. Na het aanbieden van de optieovereenkomst moet de getekende optieovereenkomst binnen twee weken worden geretourneerd.

Als de optienemer de kavel wil aankopen, dan wordt het bedrag van € 500 verrekend met de koopsom. Als de optienemer de kavel niet wenst te kopen, dan komen de kosten voor rekening van de optienemer, vervalt de optie en komt de kavel vrij uitgeefbaar terug bij de gemeente.

De optietermijn van zes maanden kan eenmalig met twee maanden worden verlengd. De kosten hiervoor bedragen € 250 en worden bij eventuele aankoop niet verrekend met de koopsom.

Indien het een bouwkavel betreft voor de bouw van een twee-onder-een-kap woning dan gaat de optietermijn van zes maanden in, nadat beide kavels in optie zijn gegeven.

Koopovereenkomst

Als een optienemer heeft aangegeven tot aankoop van de bouwkavel over te willen gaan, biedt de gemeente een koopovereenkomst aan. In de koopovereenkomst wordt vastgelegd op welk perceel de koop betrekking heeft, wat de oppervlakte van het perceel en de bijbehorende koopsom is. De aangeboden koopovereenkomst moet binnen twee weken na verzending getekend retour zijn ontvangen door de gemeente.

De koper is, vanaf zes maanden na het verstrekken van de optie tot het moment van juridische levering, over de koopsom een rentevergoeding ter hoogte van de wettelijke rente voor consumententransacties verschuldigd. Dit geldt ook wanneer de optietermijn met twee maanden wordt verlengd en wanneer de optienemer vóór het aflopen van de optietermijn al een koopovereenkomst heeft gesloten.

Juridische levering

Binnen twee maanden na afloop van de optietermijn moet de transportakte bij een door de koper te kiezen notaris passeren, dit is de juridische levering van de bouwgrond. De juridische levering kan met vier maanden worden uitgesteld als de koper voor het verkrijgen van zijn hypotheek een omgevingsvergunning dient te hebben. Het niet verkrijgen van een hypotheek is een ontbindende voorwaarde voor de koper. De termijn voor de ontbindende voorwaarde is twee maanden na het aflopen van de optieovereenkomst.

Bij het passeren van de transportakte moet de betaling van de koopsom, rechten, kosten en belastingen plaatsvinden.

Aanvraag omgevingsvergunning

Binnen tien maanden na het verstrekken van de optieovereenkomst moet de koper een voor vergunning vatbare aanvraag voor een omgevingsvergunning hebben ingediend.

In tijd ziet het proces van optieverstrekking tot het kopen van een regulier bouwkavel er als volgt uit:

Als de optietermijn van zes maanden met twee maanden wordt verlengd ziet het tijdpad er als volgt uit:

Geen optie, maar meteen koopovereenkomst

Het is niet verplicht om een optie op een kavel te nemen, het is ook mogelijk om de kavel meteen te kopen en direct een koopovereenkomst te sluiten. De termijnen voor het betalen van rente en voor de juridische levering zijn dan gelijk aan de termijnen indien wel een optie wordt genomen. Dit maakt dat er geen juridische en financiële nadelen zijn verbonden aan het sluiten van een koopovereenkomst zonder dat een optie hieraan vooraf gaat.Het te doorlopen proces ziet er in dit geval als volgt uit:

Algemene voorwaarden

Het verkoopproces en de regels die daarbij horen, zijn vastgelegd in de algemene verkoopvoorwaarden woningbouwkavels. De algemene verkoopvoorwaarden maken onderdeel uit van de koopovereenkomst. Deze algemene voorwaarden staan in bijlage 1 bij deze nota.

4 Bedrijven

Binnen de gemeente Meierijstad liggen verschillende bedrijventerreinen. Op een aantal van deze terreinen beschikt de gemeente nog over bouwgronden. Deze gronden zijn primair bedoeld om huisvesting te bieden aan lokale bedrijven die een onderneming willen starten of lokale bedrijven waarvan de huidige locatie niet meer voldoet aan de bedrijfsvoering of toekomstige bedrijfsontwikkeling. Daarnaast vervult de gemeente Meierijstad een regionale werkgelegenheidsfunctie. Daarom kunnen op de beschikbare gronden ook bedrijven worden gevestigd vanuit de regio, maar ook van ver daarbuiten.

Toewijzingscriteria Noordoost-Brabant

De gemeenten in de regio Noordoost-Brabant zijn een aantal toewijzingscriteria overeengekomen welke betrekking hebben op de uitgifte van bouwgrond op bedrijventerreinen. Deze criteria zijn opgenomen in het document “Kiezen voor kwaliteit en ruimte voor investeringen” met als subtitel “Regionaal afsprakenkader bedrijventerreinen regio Noordoost-Brabant 2016-2025”. In dit document worden voor de uitgifte van bouwgrond twee uitgangspunten geformuleerd:

Uitgangspunt 1: bij ieder verzoek tot uitbreiding of nieuwvestiging van een bedrijf op een bestaand of nieuw bedrijventerrein moet aan het regionaal gronduitgifteprotocol worden getoetst. De stappen van het regionaal uitgifteprotocol zijn als volgt:

Stap 1: Het bedrijf onderbouwt zijn uitbreidings- of nieuwvestigingsbehoefte en toont aan dat het bedrijf deze behoefte niet op de huidige locatie kan verwezenlijken. Wanneer blijkt dat een bedrijf een voor de gemeente onderbouwd ruimtelijk of functioneel knelpunt heeft, of veroorzaakt, dat niet op de huidige locatie op te lossen is, volgt stap 2.

Stap 2: Het bedrijf wordt gevraagd zijn activiteiten en huisvestingseisen nader te preciseren. De gemeente bekijkt of er geschikte locaties op de bestaande bedrijventerreinenmarkt voorhanden zijn. De initiatiefnemer dient ook zelf te onderzoeken en aan te tonen of en zo ja welke mogelijkheden aanwezig zijn voor vestiging van zijn bedrijf op bestaande locaties. Indien blijkt dat het betreffende bedrijf zich op een bestaande bedrijfslocatie kan vestigen, is de doelstelling van de gemeente bereikt en kan de uitgifteprocedure eindigen. Indien geen geschikte locatie beschikbaar is, gaat het bedrijf door naar stap 3.

Stap 3: De gemeente gaat met het bedrijf onderzoeken of de nieuwvestiging op een bedrijventerrein mogelijk is. Centrale doelstelling is de schaarse beschikbare ruimte op nieuwe bedrijventerreinen binnen de gemeente zo goed mogelijk te verdelen.

Uitgangspunt 2: de verzoeken van bedrijven met een ruimtevraag groter dan 1 hectare worden in

regionaal verband behandeld. Dit betekent dat tijdens de voormelde stap 3 in een breder,

regionaal verband wordt bekeken welke gronden beschikbaar zijn en het beste bij de behoefte

van het bedrijf passen. Hierbij worden ook de lokale binding en de locatievoorkeur van het bedrijf

meegenomen. Hieruit volgt een regionale propositie met daarin opgenomen de beschikbare

bouwgronden. Op basis van deze propositie kan een bedrijf zelf de keuze maken of en zo ja

welke gronden uit de propositie interessant zijn voor een vervolg. De vervolggesprekken zullen

dan plaatsvinden met de gemeente waarin de betreffende gronden zijn gelegen.

Uitgifte van bedrijfsgronden

Naar aanleiding van de uitspraak van de Hoge Raad, zoals opgenomen in paragraaf 2 van deze nota, wordt de procedure van uitgifte van bedrijfsgronden tegen het licht gehouden en verder uitgewerkt.

5 Grondprijzen

Zoals in de voorgaande paragrafen uiteengezet, verkoopt de gemeente Meierijstad kavels voor de realisatie van woningbouw en bedrijventerreinen. Het uitgangspunt voor de te hanteren grondprijs van de kavels is dat de uitgifte plaatsvindt onder marktconforme voorwaarden. Het hanteren van een marktconforme grondprijs is om diverse redenen van belang. Op basis van de Europese staatssteunregels zijn gemeenten verplicht om gronden tegen een marktconforme prijs te verkopen. Indien de gemeente de grond verkoopt voor minder dan de marktwaarde kan de gemeente beticht worden van ongeoorloofde staatssteun. Daarnaast zijn de opbrengsten door grondverkoop van grote invloed op het financieel resultaat van het grondbedrijf. In de veranderlijke markt is het van belang de grondprijzen regelmatig te actualiseren. Verder past het hanteren van marktconforme grondprijzen bij de eisen die de Grondexploitatiewet stelt.

Systematiek bepalen marktconforme grondprijs

Om tot een onafhankelijke en rechtmatige opbouw van de grondprijzen te komen, is een taxatiecommissie gevraagd om de waarde te bepalen. De taxatiecommissie bestaat uit drie gespecialiseerde externe adviesbureaus, die gezamenlijk een prijsadvies hebben uitgebracht. De taxatiecommissie heeft de grondprijzen op basis van een combinatie van de comparatieve en de residuele methode berekend. Bij de comparatieve methode wordt gekeken naar gerealiseerde transacties en gehanteerde grondprijzen van vergelijkbare gronden. Bij de residuele berekening wordt de waarde van de grond bepaald door een VON-prijs (marktwaarde) te verminderen met de bijbehorende bouw- en bijkomende kosten (stichtingskosten).

De taxatiecommissie heeft analyses voor de woningmarkt en de bedrijventerreinen in Meierijstad opgesteld. Vervolgens zijn enerzijds de prijsniveaus en VON-prijzen van woningen en bedrijfspanden geanalyseerd en anderzijds de stichtingskosten berekend.

Met behulp van de residuele grondwaardemethode (VON-prijs minus stichtingskosten) leidt dit vervolgens tot de actuele en marktconforme grondwaarde.

Grondprijs woningbouw

Om de grondprijs voor de verschillende woningtypen te bepalen is de residuele grondprijsmethode toegepast. Alleen bij vrijstaande woningen is de comparatieve methode toegepast, omdat het afwerkingsniveau, de constructie en de vorm van de kavel en de woning bij vrijstaande woningen dusdanig van elkaar kunnen verschillen, dat een residuele berekening (gebaseerd op een ‘standaard’ woningtype) een vertekend beeld kan geven

De grondprijzen voor woningbouw in Schijndel, Sint-Oedenrode en Veghel zijn overwegend gebaseerd op de residuele grondprijsmethode. Voor de andere kernen in Meierijstad waren te weinig referenties beschikbaar om gevalideerd residueel door te rekenen. Vandaar dat de prijzen voor deze overige kernen tot stand zijn gekomen door het hanteren van een afslag op de prijzen van Schijndel, Sint-Oedenrode en Veghel. De afslag is gebaseerd op de grootte van de kern, de ligging, de aanwezige voorzieningen en de afstand tot bepaalde voorzieningen.

Bovenstaande systematiek leidt tot verschillende grondprijzen per kern en per type woning. Met de differentiatie in prijzen per kern en per type woning wordt zoveel als mogelijk de marktconforme waarde benaderd. De grondwaarde is het hoogst in de grootste kernen (Schijndel, Sint-Oedenrode, Veghel). De opbrengstpotentie van nieuwbouwwoningen (dus de VON-prijzen) in de grote kernen is groter dan in de kleinere kernen. De stichtingskosten zijn in de gehele gemeente gelijk. Dit resulteert in een lagere residuele grondwaarde voor de kleinere kernen.

Wat betreft sociale woningbouw zijn in 2018 prestatieafspraken tussen de gemeente en woningcorporaties gemaakt. Onderdeel van deze prestatieafspraken zijn de gemeentelijke grondprijzen voor grondgebonden woningen. In januari 2020 zijn afspraken gemaakt over de grondprijs voor gestapelde sociale huurwoningen.

Deze prijzen voor sociale woningbouw en de bijbehorende voorwaarden zijn te vinden in bijlage 3 bij deze notGrondprijs bedrijfsgrond.

De grondprijzen voor bedrijventerreinen zijn bepaald met behulp van de comparatieve en de residuele grondprijsmethode. Dit leidt tot verschillende grondprijzen per bedrijventerrein. Omdat de bouwkavels op een bedrijventerrein kunnen verschillen wordt een bandbreedte per bedrijventerrein gehanteerd. De uiteindelijke grondprijs die in de koopovereenkomst wordt opgenomen is afhankelijk van de ligging, gebruiksmogelijkheden, vorm en belendingen van de kavel.

Grondprijs maatschappelijke doeleinden

Voor maatschappelijke doeleinden wordt onderscheid gemaakt in maatschappelijke doeleinden met commerciële functie en zonder commerciële functie.

Bij maatschappelijke doeleinden met een commerciële functie moet worden gedacht aan bijvoorbeeld een huisartsenpraktijk, fitnesscentrum of kinderdagverblijf of functies die hiermee te vergelijken zijn. De grondprijs voor deze categorie wordt bepaald op basis van de residuele methode. Voor 2022 is de residueel bepaalde grondprijs van 2021 geïndexeerd met de consumentenprijsindex van 2021.

Maatschappelijke doeleinden zonder commerciële functie zijn onder andere een bibliotheek, school of wijkcentrum. De grondprijs voor deze functies wordt bepaald aan de hand van de comparatieve methode. Voor 2022 is de comparatief bepaalde grondprijs van 2021 geïndexeerd met de consumentenprijsindex van 2021.

Voor zeer grote kavels (bijvoorbeeld sportvelden of recreatieterreinen en dergelijke) kan een reductie op de grondprijs gelden. Deze reductie bedraagt (vaak) een percentage van de basisgrondprijs en varieert -afhankelijk van de grootte van het perceel- van 50% tot 75%.

Bij maatschappelijke voorzieningen wordt gewerkt met een prijs per vierkante meter kaveloppervlak. Indien echter de floor space index – de verhouding tussen het aantal vierkante meter bebouwing inclusief verdiepingen en het totale aantal meters plangebied – hoger is dan één, zal er per vierkante meter brutovloeroppervlak gerekend worden.

Jaarlijkse vaststelling grondprijzen

De grondprijzen worden jaarlijks door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld. Het college stelt de grondprijs voor alle kernen vast, ook al zijn er in bepaalde kernen geen uitgeefbare kavels. Hiermee wordt transparantie in de systematiek gegeven en daarnaast worden de grondprijzen ook gebruikt als basis voor de bepaling van de prijs voor o.a. de groen- en reststroken. Alle grondprijzen staan vermeld in bijlage 3 bij deze nota.

6 Pacht

De gemeente Meierijstad heeft ongeveer 216 hectare agrarische grond in eigendom die wordt verpacht. De gemeente heeft deze agrarische grond voor verschillende doelen in eigendom. Deels gaat het om gronden die met actieve grondpolitiek zijn verworven om te ontwikkelen naar bijvoorbeeld woningbouwkavels of bedrijventerrein. Daarnaast is ook het doel om de gronden te kunnen inzetten als ruil- of compensatiegrond. Het is dus van belang om agrarische gronden in eigendom te hebben en te houden en deze door middel van pacht op een goede manier te beheren.

Theoretisch kader

Pachtwetgeving

De pachtwetgeving lag oorspronkelijk vast in de Pachtwet, maar vanaf 2007 is het vastgelegd in titel 7.5 van het Burgerlijk Wetboek. Op basis van deze wetgeving is er sprake van pacht wanneer een grondeigenaar percelen land in gebruik geeft voor de uitoefening van de bedrijfsmatige landbouw en de gebruiker hiervoor een tegenprestatie moet voldoen. Onder landbouw wordt onder andere verstaan akkerbouw, veehouderij, pluimveehouderij en tuinbouw (daaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen).

In de pachtwetgeving wordt onderscheid gemaakt in twee hoofdvormen van pacht: reguliere en geliberaliseerde pacht.

Reguliere pacht

Bij reguliere pachtovereenkomsten geldt een termijn van minimaal zes jaar. Deze pachtovereenkomsten worden telkens van rechtswege voor zes jaar verlengd (continuatierecht). De prijzen voor reguliere pacht worden bepaald in het jaarlijks vast te stellen Pachtnormenbesluit, waarmee de maximale prijs voor reguliere pacht wettelijk wordt bepaald. De reguliere pachtovereenkomsten moeten ter goedkeuring aan de Grondkamer worden voorgelegd, die als taak heeft te toetsen of de overeenkomst voldoet aan de wetgeving.

Nadelen van reguliere pacht zijn dat er veel dwingendrechtelijke bepalingen van toepassing zijn die met name de rechten van de pachter beschermen en dat de overeenkomst eindeloos door kan lopen. Deze pachtovereenkomsten gaan namelijk van rechtswege over bij familiaire agrarische opvolging en zijn alleen opzegbaar als het agrarische bedrijf wordt beëindigd of onder bijzondere voorwaarden, maar dan met volledige schadeloosstelling.

Geliberaliseerde pacht

Bij geliberaliseerde pacht kunnen partijen een overeenkomst aangaan voor de duur van maximaal zes jaar. Deze overeenkomst eindigt aan het einde van de looptijd zonder dat opzegging nodig is. De grond komt na afloop van de overeengekomen termijn vrij, waarna de grondeigenaar kan bepalen of de grond opnieuw wordt verpacht en zo ja, op welke wijze en aan wie.

De grondeigenaar mag de prijs bepalen, er is geen wettelijk vastgestelde prijs van toepassing. De gemeente is verplicht een marktconforme pachtprijs te hanteren, onder andere om te voorkomen dat wordt gehandeld in strijd met de Wet Markt en Overheid.

De beschermingsbepalingen van reguliere pacht, zoals het continuatierecht en de toets door de Grondkamer, zijn niet van toepassing op geliberaliseerde pacht. Overeenkomsten voor gronden groter dan één hectare moeten wel ter toetsing aan de Grondkamer worden gestuurd.

De gemeente kan voor de uitgifte van geliberaliseerde pachtgronden verschillende methoden hanteren:

• •

  Hoogste inschrijving: de agrariër die de hoogste prijs biedt, mag de grond pachten;

• •

  Op volgorde van inschrijving: de agrariër die het eerste op een perceel inschrijft, mag pachten;

• •

  Toewijzing door gemeente, bijvoorbeeld op basis van ligging van het bedrijf;

• •

  Loting: elke agrariër mag voorkeurspercelen aangeven en door middel van loten wordt bepaald wie welk perceel mag pachten;

• •

  Puntensysteem: de gemeente stelt (beleidsmatige) voorwaarden op en kent op basis hiervan punten toe aan de inschrijvingen.

Mogelijk nieuwe pachtwetgeving op komst

In maart 2019 heeft de minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit aangegeven bezig te zijn met een herziening van het pachtstelsel. Hierin zal langlopende pacht de norm worden, omdat dit de positie van (jonge) boeren zal versterken en de bodemkwaliteit zal bevorderen. Mogelijk komt er op termijn dus nieuwe pachtwetgeving die invloed kan hebben op het pachtbeleid.

Pachtbeleid Meierijstad

Vorm van pacht

In Meierijstad wordt circa 28 hectare regulier verpacht en circa 188 hectare geliberaliseerd.

Zoals hierboven uiteengezet biedt geliberaliseerde pacht de meeste flexibiliteit, de gemeente bepaalt onder andere de duur van de overeenkomst, de prijs en op welke manier de grond wordt uitgegeven. Vanwege de voordelen van geliberaliseerde pacht (en de beschreven nadelen van reguliere pacht) worden al jaren alleen nog geliberaliseerde pachtovereenkomsten gesloten en geen reguliere pachtovereenkomsten meer. Er wordt voorgesteld om dit voort te zetten.

Duur van de overeenkomst

Bij geliberaliseerde pacht kunnen partijen een overeenkomst aangaan voor de duur van maximaal zes jaar. Er wordt voorgesteld om niet te kiezen voor deze maximale termijn, maar om overeenkomsten te sluiten met de duur van één jaar en indien mogelijk en wenselijk, met een termijn van drie aaneengesloten jaren. Door in de basis de duur van één jaar te hanteren, wordt de flexibiliteit gecreëerd om na afloop van de overeenkomst de grond bijvoorbeeld voor een ander doel in te zetten indien dit gewenst is. Indien dit niet aan de orde is, kan het contract tweemaal met een jaar verlengd worden, om hiermee het duurzaam gebruik van de grond te stimuleren. De praktijk wijst namelijk uit dat hoe langer een agrariër de grond mag gebruiken, des te duurzamer met de grond wordt omgegaan.

De termijn van maximaal drie aaneengesloten jaren biedt voldoende flexibiliteit om gemeentelijk beleid wat de komende jaren nog zal worden uitgewerkt (bijvoorbeeld op het gebied van biodiversiteit of duurzaamheid), mee te nemen in een herziening van het pachtbeleid en door te vertalen in de pachtovereenkomsten.

Prijs

Voor reguliere pacht wordt de prijs jaarlijks bij wet vastgesteld in het Pachtnormenbesluit.

Bij geliberaliseerde pacht kan worden gekozen voor een vastgestelde prijs of de hoogst geboden prijs. Voordeel van de hoogst geboden pachtprijs is dat de inkomsten voor de gemeente hoger zullen zijn. Nadeel hierbij is dat degene met de grootste financiële draagkracht de grootste kans heeft om een perceel te pachten. Daarnaast worden hiermee wellicht bepaalde sectoren binnen de landbouw bevoordeeld. In sommige sectoren is het rendement van het gebruik van de grond namelijk hoger, wat het betalen van een hogere pachtprijs mogelijk maakt. Om agrariërs financieel gelijke kansen te bieden, is gekozen te werken met een vastgestelde prijs en deze jaarlijks vast te stellen bij vaststelling van alle grondprijzen (bij jaarlijkse herziening van de Nota grondzaken).

Wat betreft de hoogte van de prijs wordt opgemerkt dat de gemeente een marktconforme prijs moet en wil hanteren. Naast de wettelijke verplichting hiervoor, is het wenselijk om een redelijk rendement uit onze agrarische eigendommen te halen. Er is gekozen om de marktconforme pachtprijs comparatief te bepalen, wat betekent dat de prijs tot stand komt door vergelijking met de prijzen die omliggende gemeenten hanteren.

Bij enkele percelen is sprake van bijzondere beperkingen, zoals een voorgeschreven gebruik als grasland, een verbod op het aanbrengen van meststoffen, een specifieke kavelvorm of bodemkwaliteit of een verplichting tot het behoud van een ingerichte akkerrand. Afhankelijk van de beperking kan dit effect hebben op de pachtprijs voor de betreffende gronden.

Wijze van uitgifte

De verschillende methoden van uitgifte zijn overwogen:

• •

  Uitgifte bij hoogste inschrijving geeft het voordeel dat het hoogste rendement voor de gemeente wordt verkregen, maar het nadeel dat dit geen gelijke kansen voor alle agrariërs biedt;

• •

  Op volgorde van inschrijving heeft als nadeel dat de agrariër zelden het door hem gewenste perceel krijgt en dat het administratief bewerkelijk is;

• •

  Toewijzing door de gemeente brengt een subjectieve weging door de gemeente met zich mee en daarmee geen gelijke kansen voor de pachter, dit is niet wenselijk;

• •

  Bij loting krijgen alle agrariërs de gelijke kans om het perceel van de eerste voorkeur te kunnen gaan pachten;

• •

  Puntensysteem: het pachtbeleid van Meierijstad stelt beleidsmatig nog weinig voorwaarden waaraan agrariërs moeten voldoen, waardoor een puntensysteem (nog) geen passende methode is.

• •

  Er is gekozen voor het hanteren van een loting. Dit is een objectieve methode waarbij alle agrariërs gelijke kansen krijgen om het door hen gewenste perceel te kunnen pachten.

Doelgroep en inschrijfvoorwaarden

Voorwaarde om mee te kunnen doen aan de loting is een inschrijving voor een agrarisch bedrijf bij de Kamer van Koophandel. Er worden verder geen voorwaarden aan de plaats van vestiging van het agrarisch bedrijf gesteld, om strijdigheid met het Europees non-discriminatiebeginsel te voorkomen.

Duurzaamheid, biodiversiteit en bodemkwaliteit in pachtbeleid

De onderwerpen duurzaamheid, biodiversiteit en bodemkwaliteit hangen samen met het beheer van agrarische grond. Wanneer grond duurzaam wordt beheerd, verbetert dit de bodemkwaliteit en de biodiversiteit. Dit alles past bij de ambities van Meierijstad. Het beleid voor deze onderwerpen is op dit moment alleen nog niet dusdanig concreet uitgewerkt, dat dit al kan worden meegenomen in dit pachtbeleid en de pachtovereenkomsten. Het beleid voor duurzaamheid, biodiversiteit en bodemkwaliteit wordt verder uitgewerkt. Door te kiezen voor een korte duur van de pachtovereenkomsten, zoals hierboven beschreven, kunnen deze onderwerpen als ze zijn uitgewerkt snel worden opgenomen in het pachtbeleid en worden vertaald in de pachtovereenkomsten.

Conclusie

Op basis van het bovenstaande is er voor gekozen om de agrarische gronden liberaal te verpachten voor de duur van één jaar, met een maximum van drie aaneengesloten jaren, hierbij een vaste prijs te hanteren en de gronden door middel van loting uit te geven aan agrarische bedrijven die een inschrijving bij de Kamer van Koophandel hebben.

De reeds bestaande reguliere pachtovereenkomsten worden van rechtswege verlengd en hierbij wordt de prijs uit het Pachtnormenbesluit gehanteerd.

7 Groen- en reststroken en overige gronden

De gemeente Meierijstad heeft gronden in eigendom die een functie in het kader van openbaar groen of verkeer hebben. De gemeente voert het beheer en onderhoud van deze gronden uit. De meeste van deze gronden hebben een duidelijke functie, zoals plantsoenen, parken, parkeerplaatsen, wegen of waterpartijen. Er zijn ook groen- of reststroken of overige gronden waar een duidelijke functie ontbreekt of waarbij het geen probleem vormt om de grond niet meer als openbaar gebied te gebruiken. Inwoners, bedrijven of andere partijen in Meierijstad kunnen verzoeken om deze stroken grond aan te kopen. Na toetsing van de verzoeken blijkt of de grond al dan niet verkocht kan worden. Gronden die niet verkocht kunnen worden, kunnen mogelijk worden verhuurd. Dit is afhankelijk van de beperkingen die de grond of omgeving met zich meebrengt. Naast verkoop en verhuur is adoptie ook een manier om afspraken te maken over gemeentegrond. De drie categorieën worden hieronder verder toegelicht.

Adoptie openbaar groen

Wanneer blijkt dat de grond een openbare functie moet blijven behouden, is verkoop of verhuur niet aan de orde. In sommige gevallen is het dan wel mogelijk dat met inwoners afspraken worden gemaakt over het beheer en onderhoud van openbaar groen. Er is in dat geval een mogelijkheid tot groenadoptie, waarbij inwoners vrijwillig het onderhoud van een groenstrook op zich nemen. De openbare functie van de strook blijft behouden en de strook blijft eigendom van de gemeente. Een voordeel voor de adoptant hiervan kan zijn dat hij het onderhoud intensiever kan uitvoeren.

Werkatelier Openbaar Gebied is een beleidsnotitie over de adoptie van openbaar groen aan het voorbereiden.

Verkoop en verhuur

Voor de uitgifte van groen- en reststroken en overige gronden worden twee vormen gehanteerd, verkoop en verhuur. De hoofdregel is dat, indien er een mogelijkheid is om de grond te verkopen, deze wordt verkocht. Een groen- of reststrook zal alleen worden verhuurd als de openbare functie van de strook kan vervallen, maar het vanwege een of meerdere redenen niet mogelijk of wenselijk is om het eigendom over te dragen.

Toetsingscriteria verkoop en verhuur

Om een juiste en uniforme afweging te maken welke gronden wel en welke gronden niet verkocht of verhuurd kunnen worden, is het van belang om generieke toetsingscriteria te hanteren. Bij verkoop en verhuur van een groen- of reststrook of van overige gronden wordt getoetst aan de volgende criteria:

• 1.

  De strook moet grenzen aan het eigendom van de verzoeker;

• 2.

  Er zijn geen kabels, leidingen, rioleringen of zakelijke rechten in of op de strook aanwezig;

• 3.

  De strook grond mag geen functie hebben in het kader van:

• 4.

  groen, parkeren, infrastructuur, bereikbaarheid, speelveld/speelvoorzieningen, stedenbouw, water, ecologie, flora en fauna, archeologie of cultuurhistorie;

• 5.

  De strook mag geen onderdeel uit (gaan) maken van toekomstige (planologische) ontwikkelingen;

• 6.

  Verkoop van de strook mag geen nadelige gevolgen voor onderhoud van de omgeving opleveren;

• 7.

  Er wordt beoordeeld of er meerdere gegadigden kunnen zijn voor het aankopen van de strook. Indien dat het geval is,wordt de voorgenomen verkoop kenbaar gemaakt zodat eventuele andere gegadigden zich kunnen melden en in aanmerking kunnen komen voor de verkoop indien zij voldoen aan de criteria. Dit geheel wordt dan afgewogen.

Indien aan alle bovenstaande criteria wordt voldaan, kan de grond worden verkocht. Mocht aan één of meerdere criteria niet worden voldaan, dan kan overwogen worden of verhuur een mogelijkheid is.

Prijs verkoop groen- en reststroken bij een woning

Bij het bepalen van de systematiek voor de grondprijs voor de groen- en reststroken bij een woning is een aantal elementen meegewogen:

• •

  de actuele bouwgrondprijzen;

• •

  het feit dat het geen vrij in te richten kavel is, maar een toevoeging aan een bestaande situatie;

• •

  de hoogte van de prijs is afhankelijk van de mate van waardetoevoeging aan het bestaande perceel. Hoe verder de te verkopen strook grond van de woning gelegen is, hoe lager de waardetoevoeging en hoe lager de verkoopprijs.

In onderstaande figuur wordt weergegeven hoe de prijs van een groen- of reststrook bij een woning wordt berekend.

Uitgangspunten bij voorgaande figuur zijn:

• •

  prijzen zijn kosten koper;

• •

  als basis dient de normatieve grondprijs per m² (exclusief BTW) voor het betreffende type woning in de desbetreffende kern van Meierijstad;

• •

  definitie hoofdgebouw: een gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

Afwijkingen op prijsbepaling voor groen- en reststrook bij een woning

In onderstaande gevallen wordt de prijs van de te verkopen strook niet bepaald met toepassing van bovenstaand figuur, maar wordt de volle bouwgrondprijs in rekening gebracht:

• •

  bij een strook grond die wordt verkocht in een wijk die nog in ontwikkeling is;

• •

  als er door de verkoop van grond een volledige bouwkavel ontstaat, waardoor er geen sprake meer is van een groen- en reststrook.

Prijs verkoop groen- en reststrook bij een andere functie dan een woning

Indien de te verkopen grond niet is aan te merken als een groen- en reststrook bij een woning, maar als een groen- en reststrook grenzend aan bijvoorbeeld een bedrijf, maatschappelijke instelling of andere organisatie / functie, dan wordt 50% van de normatieve grondprijs per m² (exclusief BTW) van die betreffende functie gerekend.

Prijs verkoop overige gronden

Mocht er sprake zijn van een dermate specifieke situatie of strook grond, die daardoor niet is aan te merken als een groen- en reststrook, dan kan de prijs door middel van maatwerk worden bepaald. Hiervoor kan worden gekozen vanwege bijvoorbeeld de oppervlakte of de voorgenomen gebruiksfunctie. Indien de waarde door een externe taxateur wordt bepaald, zijn de kosten hiervan voor rekening van de koper.

Verhuur

Indien niet wordt voldaan aan de eerdergenoemde criteria voor verkoop van een groen- of reststrook, kan worden bekeken of de strook kan worden verhuurd. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij grond die in de toekomst nodig is voor herinrichting van de openbare ruimte of een strook grond waar kabels en leidingen in liggen. Er kunnen ook andere gronden worden verhuurd, die niet zijn aan te merken als groen- of reststroken.

Bij verhuur van grond gelden in principe de volgende uitgangspunten:

• •

  de duur van een huurovereenkomst is voor onbepaalde tijd en er geldt een opzegtermijn van 3 maanden;

• •

  de huurprijs per jaar wordt berekend zoals bepaald in bijlage 3 bij deze nota;

• •

  de huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd conform de consumentenprijsindex;

• •

  de minimale huurprijs bedraagt € 25 per jaar;

• •

  als de huurprijs lager ligt dan € 50 per jaar, dan wordt eenmaal per vijf jaar gefactureerd. Ligt de jaarlijkse huurprijs hoger, dan heeft de huurder de keuze om jaarlijks dan wel voor een langere periode vooruit te betalen;

• •

  er vindt geen teruggave plaats indien de huur binnen deze vijf jaar wordt beëindigd.

Maatwerk

Het is mogelijk om maatwerk toe te passen en hiervoor weloverwogen af te wijken van hetgeen hierboven is bepaald ten aanzien van verkoop en verhuur.

Bouwmogelijkheden en bestemmingsplan

Groen- en reststroken die worden verkocht hebben veelal de bestemming groen of verkeersdoeleinden. Deze bestemmingen kennen geen bouwmogelijkheden. Kopers zullen, als ze de aangekochte strook grond willen bebouwen, een aanvraag omgevingsvergunning moeten indienen. Als de verkochte groen- en reststroken bij het woonperceel worden betrokken, worden ze bij de herziening van het bestemmingsplan bestemd als woondoeleinden.

Bestaande overeenkomsten

In de voormalige gemeenten Schijndel, Sint-Oedenrode en Veghel zijn allerlei verschillende overeenkomsten met betrekking tot het verhuren en het in gebruik geven van grond gesloten. Deze overeenkomsten variëren inhoudelijk: ze hebben onder andere verschillende looptijden, kennen meestal geen einddatum of kennen lage prijzen. Deze overeenkomsten worden momenteel geïnventariseerd. Nadat

de inventarisatie is afgerond, is een beter totaalbeeld beschikbaar en kan bekeken worden hoe met de bestaande overeenkomsten kan of moet worden omgegaan.

Bij verlenging van een bestaande overeenkomst is het mogelijk dat de in deze nota opgenomen methode voor het bepalen van de prijs een groot verschil oplevert met de prijs uit de eerder gesloten overeenkomst. Dit komt omdat het veelal overeenkomsten zijn die (tientallen) jaren geleden gesloten zijn tegen destijds geldende tarieven, terwijl de nieuwe methodiek uitgaat van een marktconforme prijs. Om in deze gevallen te zorgen voor een geleidelijke prijsverhoging, zal de nieuwe prijs met maatwerk worden vastgesteld door het bedrag uit de oorspronkelijke overeenkomst te indexeren met de consumentenprijsindex.

8 Zakelijke rechten

In de gemeente Meierijstad worden verschillende zakelijke rechten gevestigd. Een zakelijk recht is een recht dat rust op een zaak of een ander goed. Een kenmerk van een zakelijk recht is dat het zaaksgevolg heeft, dit betekent dat het recht op de zaak blijft rusten ongeacht in wiens handen de zaak zich bevindt.

Op basis van de uitspraak van de Hoge Raad van 26 november 2021, zoals uiteengezet in paragraaf 2, wordt de manier van uitgifte van grond met zakelijke rechten nog tegen het licht gehouden en verder uitgewerkt.

Recht van opstal

Een regelmatig voorkomend zakelijk recht is het recht van opstal. Dit is een recht om in, op of boven de grond van de gemeente bouwwerken, kabels en leidingen of beplanting in eigendom te hebben. Een recht van opstal zorgt ervoor dat de gemeente niet door natrekking eigenaar wordt van het opstal van een ander. Voor het vestigen van het recht van opstal is een notariële akte en inschrijving in de openbare registers vereist. De bevoegdheden van de opstalhouder tot het gebruiken, aanbrengen of wegnemen van bouwwerken en beplantingen kunnen in de akte worden geregeld. Daarnaast kan in de akte worden vastgelegd dat de opstalhouder verplicht is om jaarlijks een vergoeding – retributie – aan de gemeente als eigenaar te betalen.

Het recht van opstal kan voor allerlei verschillende doelen en functies worden gevestigd, er zijn dan ook verschillende voorwaarden en tarieven van toepassing. De voorwaarden worden daarom per voorkomend geval bepaald. De tarieven voor retributies worden berekend zoals weergegeven in bijlage 3 bij deze nota en worden jaarlijks geïndexeerd conform de consumentenprijsindex.

Erfpacht

Erfpacht is een zakelijk recht waarbij de gemeente het eigendom behoudt en de erfpachter in beginsel het volle genot van de grond heeft en ook het recht om er een bouwwerk op te realiseren. Het recht van erfpacht kent verschillende verschijningsvormen. Zo zijn er bijvoorbeeld tijdelijke erfpacht (vaak 30 tot 50 jaren) en voortdurende/eeuwigdurende erfpacht bekend. Voor de uitgifte in erfpacht is een notariële akte en inschrijving in de openbare registers vereist. Daarnaast kan in de akte worden vastgelegd dat de erfpachthouder verplicht is om jaarlijks een vergoeding – canon – aan de gemeente als eigenaar te betalen.

Uitgifte in erfpacht komt onder andere voor bij sportterreinen. Verder zijn er enkele specifieke gevallen waarbij gekozen kan worden voor langdurige zekerheid. Aangezien erfpacht niet zo vaak voorkomt, zijn geen algemene uitgangspunten opgesteld, maar worden de voorwaarden per geval bepaald. De canon wordt berekend zoals weergegeven in bijlage 3 bij deze nota en wordt jaarlijks geïndexeerd conform de consumentenprijsindex.

Voorpootrecht

Voorpootrecht is een zakelijk recht wat iemand het recht geeft om op gemeentegrond bomen te planten en te rooien. Meestal rust dit recht op de berm van een weg die langs het perceel (eigendom) van de rechthebbende van het voorpootrecht ligt. Het voorpootrecht maakt al sinds geruime tijd geen onderdeel meer uit van de wetgeving. In het verleden gevestigde voorpootrechten gelden echter nog wel, ze zijn

(meestal) notarieel vastgelegd. In Meierijstad is goed in beeld waar het voorpootrecht van toepassing is. Af en toe komen er verzoeken om het voorpootrecht door te halen of het komt aan de orde bij de herinrichting van een weg. Per verzoek of project wordt bekeken hoe het wordt afgewikkeld.

9 Jacht- en visrechten

De gemeente Meierijstad is eigenaar van gronden waar op gejaagd mag worden en van wateren waar in gevist mag worden. Om het gebruik van deze gemeentelijke eigendommen te regelen worden overeenkomsten gesloten.

Jachtrechten

De gemeente heeft gronden in eigendom waarop gejaagd mag worden. Er zijn verschillende vormen van jacht:

• •

  jacht, uitgevoerd door jachthouders op basis van een jachthuurovereenkomst(en) in een geopend jachtseizoen voor 5 aangewezen diersoorten, waarvoor het verplichte lidmaatschap van de lokale wildbeheereenheid een voorwaarde is;

• •

  beheer, uitgevoerd door faunabeheereenheden en de wildbeheereenheden, op basis van een planmatige en langdurige aanpak waarmee de omvang van populaties van diersoorten wordt beperkt als dat nodig is vanwege de ernst of omvang van de schade of de bedreiging van een publiek belang – zoals de volksgezondheid of verkeersveiligheid, dit ook op basis van de toestemming grondgebruiker;

• •

  schadebestrijding, in principe uitgevoerd door grondgebruikers of namens hen, op basis van toestemming van de grondeigenaar ingeval van maatregelen die een grondgebruiker mag nemen tegen dieren die schade aan zijn eigendommen veroorzaken.

De gemeente Meierijstad sluit overeenkomsten met wildbeheereenheden of jachtcombinaties waar in wordt bepaald welke vormen van jacht op welke percelen in Meierijstad zijn toegestaan. Voor jacht en beheer worden de specifieke percelen in de overeenkomst benoemd. Voor schadebestrijding wordt een algemene bepaling opgenomen zodat, na toestemming van de gemeente, overal waar noodzakelijk aan schadebestrijding kan worden gedaan. Deze schadebestrijding kan aan de orde zijn bij gevoelige gebieden, zoals sportvelden of wandelgebieden.

Tevens wordt een jaarlijks te betalen tarief in de overeenkomst opgenomen. De tarieven staan vermeld op bijlage 3 bij deze nota.

Visrechten

De gemeente Meierijstad is eigenaar van wateren waarin gevist mag worden. Hengelsportverenigingen hebben de mogelijkheid om in deze wateren te vissen, hiervoor zijn overeenkomsten gesloten. De meeste overeenkomsten, nog gesloten door de voormalige gemeenten, lopen af en daarom zijn deze overeenkomsten geharmoniseerd naar een nieuwe standaardovereenkomst. In de overeenkomst zijn onder andere bepalingen opgenomen over het gebruik, het onderhoud en het jaarlijks te betalen tarief. Om het tarief te bepalen, is gekeken naar de tarieven van de drie voormalige gemeenten en de tarieven die door omliggende gemeenten worden gehanteerd. De tarieven staan vermeld in bijlage 3 bij deze nota.

10 Onrechtmatig grondgebruik

Op diverse locaties in de gemeente Meierijstad wordt zonder recht of titel (onrechtmatig) gebruik gemaakt van gemeentegrond. Vaak speelt dergelijk gebruik in het buitengebied, waarbij de gebruiker een gedempte sloot en/of berm bij de particuliere tuin betrekt. Maar ook in de bebouwde kom worden gemeente-eigendommen onrechtmatig in gebruik genomen.

Het onrechtmatig gebruik van gemeentegrond is in geen geval acceptabel. Enerzijds vanuit het principe dat men nu eenmaal niet andermans grond behoort toe te eigenen. Anderzijds vanuit praktische redeneringen, zoals de beperking om te kunnen beschikken over onze eigen grond, de eventuele aantasting van het landschappelijk gebied, de eventuele aantasting van de verkeersveiligheid, de eventuele aantasting van de werking van de waterhuishouding en de (juridische) gevolgen van het niet optreden tegen onrechtmatig gebruik van gemeentegrond. Optreden tegen dit gebruik is dan ook zeker gewenst.

Een mogelijk juridisch gevolg is dat de gemeente na verloop van tijd mogelijk geen gebruik meer kan maken van haar recht om de grond terug te vorderen. Er is dan sprake van verjaring van een rechtsvordering. De verjaring heeft tot gevolg dat degene die de grond gebruikt (formeel de bezitter) de grond ook in eigendom krijgt. De gemeente verliest dan haar eigendom. Dit betekent overigens niet dat de overdracht van eigendom door verjaring gemakkelijk te bewerkstelligen is voor een grondgebruiker. In veel gevallen beroept een grondgebruiker zich tevergeefs op verjaring. Ook kan de inbezitneming als een onrechtmatige daad worden benaderd.

Dit neemt niet weg dat optreden tegen onrechtmatig gebruik van gemeentegrond van belang is. Als de gemeente het gebruik jarenlang gedoogt, zal de discussie over eventuele verjaring eerder aan de orde zijn dan wanneer de gemeente hiertegen optreedt.

Voor Meierijstad wordt over het onrechtmatig grondgebruik nog beleid ontwikkeld.

11 Kostenverhaal

In de Nota grondbeleid, die door de gemeenteraad is vastgesteld, zijn de kaders voor het toepassen van kostenverhaal vastgelegd. In juli 2019 heeft het college van burgemeester en wethouders de concrete vertaalslag hiervan naar een interne werkwijze vastgesteld. Door deze werkwijze toe te voegen aan deze nota grondzaken wordt de uitvoeringsgerichte beleidsinhoud van het vakgebied grondzaken gebundeld in één beleidsnota.

Voor het ontwikkelen van locaties maakt de gemeente kosten, bijvoorbeeld voor de aanleg van de openbare voorzieningen (wegen, groen, verlichting enz.) en de voorbereiding van het bestemmingsplan. Om ervoor te zorgen dat deze kosten niet voor rekening van de gemeente komen, maar voor degene die initiatiefnemer is van de te ontwikkelen locatie, verhaalt de gemeente deze kosten op die partij. Dit gebeurt via de uitgifte van bouwgrond (bij actief grondbeleid) of via een anterieure overeenkomst of exploitatieplan (faciliterend grondbeleid).

Bij kostenverhaal is onderscheid te maken tussen gebiedseigen en gebiedsoverstijgende kosten. Gebiedseigen kosten zijn kosten die worden gemaakt voor de te ontwikkelen locatie zelf. Gebiedsoverstijgende kosten zijn kosten die zijn toe te rekenen aan meerdere ontwikkellocaties.

Gebiedseigen kosten

Gebiedseigen kosten zijn de kosten die worden gemaakt voor nieuwe bouwplannen in het exploitatiegebied. Deze kosten zijn volledig toerekenbaar aan het nieuwe bouwplan. In het Besluit ruimtelijke ordening is vastgelegd welke soorten gebiedseigen kosten voor kostenverhaal in aanmerking komen. Tot deze kosten behoren bijvoorbeeld alle kosten om het exploitatiegebied bouwrijp te maken, kosten voor de inrichting van de openbare ruimte, de plan- en procedurekosten en de ambtelijke uren.

De verschillende soorten kosten worden op basis van de door de gemeente te maken kosten verhaald. Wat betreft het verhalen van de ambtelijke uren wordt het volgende opgemerkt. Om gemeenten een richtlijn te bieden welke en hoeveel ambtelijke uren maximaal in rekening mogen worden gebracht, is de wettelijke regeling ‘Regeling plankosten exploitatieplan’ vastgesteld. Voor de toepassing van deze wettelijke regeling is een rekentool ontwikkeld waarmee de te verhalen ambtelijke uren per project kunnen worden berekend.

In de Regeling plankosten exploitatieplan (verder: regeling) is voor kleine bouwplannen een maximaal te verhalen bedrag aan plankosten vastgesteld. Dit geldt onder andere voor de bouw van één woning. Voor bouwplannen met meerdere woningen is het maximaal te verhalen bedrag aan plankosten dus niet gemaximeerd.

De regeling (en de rekentool) gaat uit van de fictie dat de gemeente het plan ontwikkelt en dus alle kosten maakt. In het geval dat de initiatiefnemer zelf werkzaamheden verricht en hiervoor kosten maakt, is in de wettelijke regeling bepaald dat het resultaat van de rekentool moet worden verminderd met een correctiefactor van maximaal:

• •

  60% voor de kosten voor het maken van het bestemmingsplan;

• •

  80% voor de te maken civiele en cultuurtechnische werken;

• •

  90% voor de overige producten.

In Meierijstad wordt als volgt invulling gegeven aan bovenstaande wettelijke bepalingen:

• •

  Voor plannen met één of twee woningen wordt gewerkt met een vast bedrag. Bouwplannen voor één en twee woningen zijn relatief eenvoudig en vragen een beperkte ambtelijke inzet. Vandaar dat bij een bouwplan met één woning wordt gewerkt met een vast bedrag, waarbij is aangesloten enerzijds bij het maximale bedrag aan plankosten voor één woning zoals opgenomen in de regeling en anderzijds bij het bedrag uit legesverordening voor een buitenplanse afwijking. Voor een tweede woning moeten aanvullende toetsingswerkzaamheden worden uitgevoerd waardoor het vaste bedrag hoger is.

• •

  Vanaf drie woningen worden plannen complexer. Dit vraagt meer integrale afwegingen, onder andere op het gebied van stedenbouw en mogelijke aanpassingen of toevoeging van het openbaar gebied. Voor deze plannen geldt een minimaal bedrag, wat toeneemt naarmate de complexiteit van een project toeneemt. Voor de berekening van het bedrag aan ambtelijke uren wordt toepassing gegeven aan de regeling door de projectspecifieke kenmerken in te voeren en de correctiefactor met maatwerk te bepalen.

• •

  Bij andere aangewezen bouwplannen dan woningbouwplannen wordt maatwerk toegepast waarbij de regeling als uitgangspunt wordt gehanteerd en waar als minimum bedrag het bedrag van één woning geldt.

De vaste bedragen die worden gehanteerd staan vermeld in bijlage 3 bij deze nota. Deze bedragen worden jaarlijks geïndexeerd conform de inflatiedoelstellingen van de Europese Centrale Bank.

Gebiedsoverstijgende kosten

Gebiedsoverstijgende kosten zijn kosten die zijn toe te rekenen aan meerdere ontwikkellocaties en eventueel aan bestaand gebied. Dit type kosten behoort dus niet toe aan één plan, maar dit zijn kosten van investeringen waarvan meerdere plangebieden profijt hebben en die dus aan meerdere gebieden toerekenbaar zijn. Het zijn bijvoorbeeld kosten voor infrastructurele maatregelen zoals een rotonde waarvan twee plangebieden profijt hebben.

De gebiedsoverstijgende kosten waarvoor geen structuurvisie is vereist, worden voor zover als mogelijk per ontwikkeling verhaald. Het gaat hierbij om de kosten voor bovenwijkse voorzieningen, waarvan meerdere plangebieden profijt hebben, zoals wegen en groenvoorzieningen.

Omgevingswet en Aanvullingswet grondeigendom

In het kader van de Omgevingswet ligt de nieuwe wetgeving over grondeigendom en kostenverhaal vast in de Aanvullingswet grondeigendom. Komend jaar zal de nieuwe wetgeving worden vertaald naar het kostenverhaal in Meierijstad.

12 Vergoeding deskundigenadvies

De gemeente kan voor met name grotere projecten als woningbouw en bedrijventerreinen diverse onroerende zaken verwerven. Daarbij wordt de gemeente vertegenwoordigd door ter zake deskundige ambtenaren of laat de gemeente zich vertegenwoordigen door een ter zake deskundige (taxateur, makelaar of rentmeester). De wederpartij wiens onroerende zaak moet worden verworven bezit in de meeste gevallen niet die deskundigheid en heeft de behoefte zich door een deskundige te laten bijstaan. Op basis van jurisprudentie is het gebruikelijk dat aan de wederpartij een vergoeding wordt toegekend voor de in redelijkheid gemaakte kosten van deskundige bijstand, omdat de bijstand heeft bijgedragen aan het bereikte akkoord.

Het berekenen van een percentage van de koopsom van de gemaakte kosten (de courtage) brengt met zich mee dat de deskundigenvergoeding niet in alle gevallen in redelijke verhouding staat tot de tijdsbesteding van de deskundige. In die gevallen ontstaat een onderhandelingssituatie over de hoogte van de courtage. Door substantieel verschil van inzicht over de redelijkheid van de courtage kan ongewenste druk op het slagen van de totale verwerving komen te staan.

Ten aanzien van de vergoeding van de deskundigenkosten zal in alle gevallen worden gekeken of het uitkeren van een vergoeding in het betreffende geval redelijk is. Daarna wordt gekeken of de vergoeding redelijk is in verhouding tot de geleverde inspanning/prestatie.

Het uitgangspunt inzake de vergoeding van de deskundigenkosten wordt in beginsel als volgt vastgesteld:

Bij een schadeloosstelling:

• •

  tot € 250.000,- bedraagt de vergoeding 2% met een minimum van € 1.000,-;

• •

  van € 250.000,- tot € 500.000,- bedraagt de vergoeding 1,75% met een minimum van € 5.000,-;

• •

  van € 500.000,- tot € 750.000,- bedraagt de vergoeding 1,5% met een minimum van € 8.750,-;

• •

  boven € 750.000,- bedraagt de vergoeding 1,2% met een minimum van € 11.250,- en met een maximum van

• •

  € 22.500,-.

Bovengenoemde bedragen zijn inclusief BTW.

De wederpartij en diens deskundigen worden in het begin van het onderhandelingstraject geïnformeerd. Bovendien geldt te allen tijde dat partijen van bovengenoemd model kunnen afwijken als daartoe in redelijkheid aanleiding bestaat. Een voorwaarde voor de vergoeding van de deskundigenkosten is dat partijen uiteindelijk overeenstemming hebben bereikt over de aankoop van de onroerende zaak of zaken.

Aldus vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders op 8 februari 2022

De secretaris,

Drs. M.G.C. Wilms-Wils RA,

De burgemeester,

Ir. C.H.C. van Rooij