Huisvestingsverordening Almere 2015

Ondertekening

Huisvestingsverordening Almere 2015

Bijlage I Uitwerking voorrangsregels gelabelde woningen als bedoeld in artikel 9 derde lid

Deze bijlage bevat de criteria en voorwaarden waaronder eigenaars van woonruimte, vallend onder de werking van deze Verordening, woonruimte kunnen labelen voor specifieke doelgroepen onder de woningzoekenden. Daarnaast wordt geregeld onder welke voorwaarden een woningzoekende met voorrang voor een gelabelde woning in aanmerking kan komen en in welke rangorde de toewijzing plaatsvindt.

1.Woonruimten met zorg in de nabijheid, bedoeld artikel 9, tweede lid onder a.

Criteria en voorwaarden voor labeling

Er is 24-uurs oproepbare zorg binnen een straal van 200 meter.

Voorwaarden om met voorrang voor deze woonruimte in aanmerking te komen

De woningzoekende beschikt over een geldig indicatiebesluit met zorgzwaartepakket 1, 2, 3 of 4.

Toewijzing en volgordecriteria

Woningzoekenden zoeken zelf in het aanbod. De rangorde van woningzoekenden die hun interesse voor de woning kenbaar hebben gemaakt, wordt opgemaakt op basis van de datum op het indicatiebesluit.

2. Woonruimten met WMO-aanpassingen, bedoeld artikel 9, tweede lid onder b

a. Rolstoelgeschikte woonruimten

Criteria en voorwaarden voor labeling

• -

  De woning of het wooncomplex is toegankelijk met een rolstoel, bijvoorbeeld door middel van een elektrische deuropener op voordeur van het complex.

• -

  De woning is gelijkvloers of te bereiken met een lift.

• -

  De doorgangen zijn voldoende breed: buitendeuren 80/90 cm, hal/gang minimaal 1,10 m breed met op één punt mogelijkheid voor een draaicirkel van 1,50 m, andere deuren minimaal 90 cm.

• -

  Er is een toilet in de natte cel.

• -

  De natte cel heeft een vloer op afschot, de minimale oppervlakte van de natte cel is 6 m2.

• -

  De slaapkamer heeft een oppervlakte van minimaal 10 tot 12 m2 en is in de breedte minimaal 2,5 meter. Deze maten zijn van toepassing indien de slaapkamer door één rolstoelgebruiker wordt gebruikt (alleenstaande of kind). Voor een echtpaar, waarvan een persoon een rolstoel gebruikt is een oppervlakte van 15 m2 noodzakelijk en een minimale breedte van 3,90 m.

• -

  Indien de woning uit meerdere verdiepingen bestaat moeten de verdiepingen toegankelijk zijn met een woonhuislift, plateaulift of zweeflift.

Voorwaarden om met voorrang voor deze woonruimte in aanmerking te komen

De woningzoekende beschikt over een geldig WMO-indicatiebesluit met in het programma van eisen ‘rolstoeltoe- en doorgankelijke woning’.

Toewijzing en volgordecriteria

Woningzoekenden zoeken zelf in het aanbod. De rangorde van woningzoekenden die hun interesse voor de woning kenbaar hebben gemaakt, wordt opgemaakt op basis van de datum op het WMO-indicatiebesluit.

b.Woonruimten met WMO-aanpassingen anders dan voor rolstoelgeschiktheid

Criteria en voorwaarden voor labeling

De woning wordt gelabeld als woning met WMO-voorzieningen:

• a.

  indien het om grotere woningaanpassingen gaat, waarbij de waarde van de aanpassingen minimaal € 2.000 bedraagt,

• b.

  of indien in de woning meerdere kleine woningaanpassingen aanwezig zijn waarvan de gezamenlijke waarde meer dan € 2.000 bedraagt.

Onder ‘waarde van de aanpassingen’ wordt verstaan de waarde van de voorziening zelf tezamen met de totale kosten van realiseren of plaatsen van de voorziening, e.e.a. overeenkomstig opgave van burgemeester en wethouders.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de onder a. en b. genoemde bedragen periodiek aan te passen.

Voorwaarden om met voorrang voor deze woonruimte in aanmerking te komen

De woningzoekende beschikt over een geldig WMO-indicatiebesluit met passend Programma van Eisen.

Toewijzing en volgordecriteria

Woningzoekenden zoeken zelf in het woningaanbod met een WMO-label. De rangorde van woningzoekenden die hun interesse voor de woning kenbaar hebben gemaakt, wordt opgemaakt op basis van inschrijfduur.

In de woningadvertentie worden de aanwezige voorzieningen benoemd, zodat de woningzoekende weet waar hij op reageert. Indien het een nultredenwoning betreft wordt dit in de advertentie aangegeven.

3.Woonruimten bestemd voor 55-plussers, bedoeld artikel 9, tweede lid onder c

Criteria en voorwaarden voor labeling

Het label heeft betrekking op de sociale kenmerken van de woning en het complex. Senioren wordt ‘een woonomgeving met gelijkgestemden’ aangeboden. Het kan gaan om gelijkvloerse woningen of eengezinswoningen waarbij alle essentiële woonfuncties zich op de begane grond bevinden.

Woningen die aan deze criteria voldoen maar die ook rolstoeltoegankelijk en rolstoeldoorgankelijk zijn worden niet als seniorenwoning gelabeld, maar als rolstoeltoe- en doorgankelijke woning of indien dat van toepassing is wonen met zorg in de nabijheid.

Voorwaarden om met voorrang voor deze woonruimte in aanmerking te komen

Woningzoekenden van 55 jaar en ouder.

Toewijzing en volgordecriteria

De woningen worden verdeeld via inschrijfduur.

4.Woonruimten bestemd voor jongeren, bedoeld artikel 9, tweede lid onder d

Criteria en voorwaarden voor labeling

De woonruimte heeft een huur beneden kwaliteitskortingsgrens.

Voorwaarden om met voorrang voor deze woonruimte in aanmerking te komen

Huishoudens zonder kinderen waarvan alle leden jonger zijn dan 23 jaar.

Toewijzing en volgordecriteria

De woningen worden verdeeld via loting of inschrijfduur, afhankelijk van het segment waarin de woning wordt aangeboden.

5.Woonruimten bestemd voor studenten, bedoeld artikel 9, tweede lid onder e

Criteria en voorwaarden voor labeling

Woonruimte bestemd voor studenten wordt door of namens burgemeester en wethouders na overleg met de eigenaar van de woning aangewezen

Voorwaarden om met voorrang voor deze woonruimte in aanmerking te komen

Woningzoekenden die studeren aan een instelling voor MBO, HBO of universiteit.

Toewijzing en volgordecriteria

Hierop is artikel 20 van toepassing

Huisvestingsverordening Almere 2015

Bijlage II Uitwerking urgentieregels

I. Uitwerking urgentieregels als bedoeld in artikel 11, derde lid en artikel 12, tweede lid.

1. Wettelijk aangewezen categorieën (artikel 11 tweede lid onder a)

Artikel 12, derde lid, van de Wet wijst de volgende categorieën aan:

• a.

  woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten,

• b.

  woningzoekenden die mantelzorg als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 verlenen of ontvangen,

Woningzoekenden bedoeld onder a. dienen bij de aanvraag om urgentie het verblijf in de opvangvoorziening aan te tonen met een rechtsgeldig ondertekende verklaring van directie van de opvangvoorziening.

Woningzoekenden bedoeld onder b. dienen bij de aanvraag om urgentie aan te tonen dat een woning in Almere voor mantelzorger of -ontvanger de enige manier is om te zorgen dat mantelzorgontvanger zelfstandig kan (blijven) wonen. De mantelzorger moet geregistreerd zijn bij de Vrijwilligers en Mantelzorg Centrale Almere. Om voor voorrang op deze grond in aanmerking te komen dient voorts aan de volgende voorwaarden te zijn voldaan:

• i.

  Burgemeester en wethouders, eventueel op advies van een medisch specialist, bepalen de zorgvraag en stellen vast dat in de zorgvraag kan worden voorzien met mantelzorg.

• ii.

  De woningzoekende mantelzorger of –ontvanger heeft in de huidige woonsituatie geen huurschulden en geen overlast veroorzaakt.

• iii.

  De reisafstand tussen het huidige woonadres van de mantelzorgverlener en dat van de mantelzorgontvanger is meer dan vijf kilometer en wordt na verhuizing minder dan vijf kilometer.

• iv.

  Er is sprake van langdurige zorg, dat wil zeggen dat de mantelzorg noodzakelijk is over minimaal vier dagen per week en naar verwachting nog enkele jaren moet worden verstrekt.

• v.

  Per mantelzorgsituatie wordt één urgentie afgegeven.

2. Acute noodsituatie (artikel 11 tweede lid onder b)

Onder een acute noodsituatie als bedoeld in artikel 11 tweede lid onder b wordt verstaan de situatie waarin de zelfstandige woning van woningzoekende door een calamiteit zoals brand, ernstige waterschade of explosie ongeschikt is geraakt voor bewoning. Om voor voorrang op deze grond in aanmerking te komen dient aan de volgende voorwaarden te zijn voldaan:

• d.

  de woning is naar het oordeel van burgemeester en wethouders onbewoonbaar;

• e.

  het herstel van de woning duurt naar het oordeel van burgemeester en wethouders langer dan vier maanden;

• f.

  de hoofdbewoner woont legaal in de ongeschikt geraakte woning;

• g.

  de calamiteit is niet met opzet veroorzaakt door de woningzoekende.

Indien de woonruimte volgens burgemeester en wethouders binnen vier maanden weer bewoonbaar kan zijn, zal het huishouden van de hoofdbewoner worden bemiddeld naar tijdelijke woonruimte en keert het huishouden na de herstelwerkzaamheden terug naar de eigen woning. Een urgentieverklaring wordt dan niet verleend.

3.Medische en/of sociale redenen (artikel 11 tweede lid onder c)

Aan het criterium genoemd in artikel 11 tweede lid onder c wordt voldaan indien op grond van medische en/of sociale omstandigheden sprake is van een levensontwrichtende situatie die alleen kan worden opgelost met (andere) zelfstandige woonruimte op zeer korte termijn. De woningzoekende dient zelf zijn levensontwrichtende woonsituatie aan te tonen en te zorgen voor bewijsmateriaal.

Tot een levensontwrichtende situatie worden uitsluitend gerekend:

• a.

  ernstige medische redenen, waarbij vereist is dat

• - het medisch probleem langdurig is en

• - de situatie dermate ontwrichtend is dat deze alleen kan worden opgelost met een woning op korte termijn (maximaal 3 tot 4 maanden).

• De woningzoekende dient door het overleggen van verklaringen van een arts en/of medisch specialist aan te tonen dat hij voldoet aan voornoemde criteria om in aanmerking te komen voor een medische urgentie.

  De GGD (of een vergelijkbare door burgemeester en wethouders aan te wijzen onafhankelijke instelling) toetst of de woningzoekende in aanmerking komt voor een medische urgentie en adviseert de urgentiecommissie. Indien de woningzoekende reeds op een van de in artikel 11, vierde lid, genoemde gronden niet voor een urgentieverklaring in aanmerking komt, kan onverminderd het bepaalde in artikel 27 voornoemde toetsing achterwege blijven.

• b.

  dakloos met minderjarige kinderen door:

  • i.

    echtscheiding of beëindiging van samenwoning, waarbij aan de volgende eisen moet zijn voldaan:

  • - aangetoond is dat in de procedure door de partner met de zorg over de kinderen het recht is geclaimd om in de huidige woning te blijven,

  • - aangetoond is dat de claim op de woning niet is toegekend,

  • - de woningzoekende heeft de zorg over de kinderen en de kinderen staan bij deze partner in de Basisregistratie Personen geregistreerd,

  • - de samenwoning bestond minimaal twee jaar en

  • - er is sprake van een rechtstreekse relatie tussen verbreking van de relatie en de dreigende dakloosheid met minderjarige kinderen.

  • In geval van echtscheiding en ontbinding van een geregistreerd partnerschap in de Basisregistratie Personen is een echtscheidingsvonnis of vergelijkbaar bewijs vereist waaruit blijkt dat de rechter heeft afgeweken van het verzoek tot toewijzing van de woning aan de partij die de zorg van de kinderen op zich neemt.

  • In geval van ontbinding van het notarieel vastgelegd samenlevingscontract en verbreking van de samenwoning is een vonnis of vergelijkbaar bewijs vereist waaruit blijkt dat het niet gelukt is om de woning o.g.v. het huurrecht op naam te krijgen van de partij die de zorg van de kinderen op zich neemt.

  • In geval van gedeeld gezag over minderjarige kinderen kan slechts aan één van de ouders een urgentie worden verleend, namelijk aan de ouder waar de kinderen hun hoofdverblijf hebben.

  • ii

    gedwongen verkoop van een eigen woning in Almere, aan te tonen door middel van een schriftelijke verklaring van de bank of hypotheekverstrekker. De gedwongen verkoop is niet het gevolg van verwijtbaar (betaal)gedrag van de woningzoekende.

• c.

  te hoge woonlasten van de woningzoekende. Hierbij gelden de volgende voorwaarden:

  • -

    de woningzoekende woont zelfstandig en de woning staat op zijn naam;

  • -

    de woningzoekende ontvangt een woonkostentoeslag van burgemeester en wethouders van Almere onder de voorwaarde om te zien naar goedkope woonruimte met verhuisverplichting;

  • -

    de woonkosten zijn hoger dan de huurprijsgrens;

  • -

    de slechte inkomenssituatie in relatie tot de woonlasten is blijvend en financieel ontwrichtend.

• d.

  Geweld of bedreiging, van dien aard dat de woningzoekende niet in de oorspronkelijke woning kan of kon blijven. Het geweld of de bedreiging heeft zich korter dan drie maanden geleden voorgedaan. De woningzoekende dient het geweld of de bedreiging zelf aan te tonen met relevante bewijsstukken. Dat kunnen bewijsstukken zijn van diverse instanties. Een aangifte bij de politie kan de aanvraag ondersteunen, maar is niet in alle gevallen voldoende bewijs dat sprake is van een levensontwrichtende situatie.

4.Woonruimte nodig na verblijf in een instelling voor opvang als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, een psychiatrische instelling of een erkende hulp- of dienstverleningsinstelling

• Aan het criterium genoemd in artikel 11 tweede lid onder d wordt voldaan indien de woningzoekende verblijft in een instelling voor opvang als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, een psychiatrische instelling of een erkende hulp- of dienstverleningsinstelling en toe is aan zelfstandig wonen, al dan niet met begeleiding. De woningzoekende kan in aanmerking komen voor eenmalige bemiddeling naar passende woonruimte, mits overtuigend wordt onderbouwd dat hij/zij niet zelf kan zoeken. Instellingen waarvan cliënten in aanmerking kunnen komen voor een urgentieverklaring, moeten aan alle volgende voorwaarden voldoen:

• -

  De instelling heeft een binding met Almere: de instelling heeft Almere als werkgebied.

• -

  Het aanbieden van woonruimte maakt integraal onderdeel uit van de begeleiding van de instelling.

• -

  De instelling heeft onder meer tot doel te bevorderen dat cliënten zelfstandig wonen, zo nodig met (tijdelijke of structurele) begeleiding.

Voor het aanvragen van urgentie op grond van artikel 11 tweede lid sub d gelden de volgende eisen:

• -

  De woningzoekende dient te verblijven in een instelling die voldoet aan de hierboven genoemde voorwaarden

• -

  De woningzoekende vraagt zelf de urgentieverklaring aan en kan daarin zonodig worden begeleid door de instelling

• -

  De woningzoekende dient in de urgentieaanvraag aan te geven dat het een aanvraag op grond van artikel 11, lid 2, sub c van de Huisvestingsverordening 2015 betreft.

• -

  De woningzoekende dient zelf relevante bewijsstukken aan te leveren dat hij/zij toe is aan zelfstandig wonen en plaats zal maken voor een nieuwe cliënt.

• -

  De aanvraag dient in ieder geval te worden ondersteund door een brief van de instelling.

• -

  Uitgegaan wordt van de situatie dat de woningzoekende bij urgentverklaring zelf een woning gaat zoeken.

• -

  De woningzoekende kan in de urgentieaanvraag aangeven dat hij/zij in aanmerking wil komen voor eenmalige bemiddeling. In dat geval dient dit verzoek door woningzoekende te worden voorzien van een motivatie. In de ondersteunende brief van de instelling dient dit verzoek te worden onderschreven.

• -

  Bij de toekenning van een urgentieverklaring worden de woningzoekende en de instelling daarover geïnformeerd. Indien het een urgentieverklaring voor eenmalige bemiddeling betreft als hiervoor bedoeld, wordt ook de aangewezen verhuurder daarover geïnformeerd.

• -

  Voor de woningzoekende die een urgentieverklaring heeft gekregen, zijn drie soorten huurcontracten mogelijk: op naam van de cliënt, op naam van de instelling met de mogelijkheid het contract na één jaar op naam van de cliënt te zetten of structureel op naam van de instelling.

5. Woonruimte nodig vanwege sloop of ingrijpende renovatie van de woonruimte ( artikel 11 tweede lid onder e)

Aan het criterium genoemd in artikel 11 tweede lid onder e wordt voldaan indien het huishouden van de hoofdbewoner van een in Almere gelegen woonruimte als bedoeld in artikel 2 deze woonruimte moet verlaten vanwege sloop of ingrijpende renovatie van de woonruimte of vanwege herstructurering van het gebied waarin de woonruimte is gelegen.

6. O verlastsituaties of calamiteiten (a rtikel 11 tweede lid onder f )

De behoefte aan woonruimte wordt dringend noodzakelijk geacht ingeval van calamiteiten, crisisopvang, overlast en betalingsproblemen die slechts kunnen worden opgelost met het aanbieden van een passende woning elders. Jaarlijks kunnen verhuurders maximaal 3% van de vrijkomende woningen voor het oplossen van deze problematiek aanwenden. De huishoudens worden eenmalig en zonder tussenkomst van de urgentiecommissie bemiddeld naar een passende woning.

7. Nazorg ex-gedetineerden (artikel 11 tweede lid onder g )

Burgemeester en wethouders kunnen een urgentieverklaring verlenen aan ex-gedetineerden die voor de eerste maal na detentie zelfstandige woonruimte zoeken en via het coördinatiepunt nazorg ex-gedetineerden in het Veiligheidshuis Almere aan burgemeester en wethouders worden voorgedragen. Zij worden eenmalig en zonder tussenkomst van de urgentiecommissie bemiddeld naar een passende woning.

8. Vergunninghouders als bedoeld in artikel 28 van de Wet (artikel 11 tweede lid onder h)

Vergunninghouders die op grond van de gemeentelijke taakstelling in Almere moeten worden gehuisvest en voor wie niet op andere wijze in de huisvesting kan worden voorzien dan door middel van woonruimte als bedoeld in deze verordening, worden eenmalig zonder tussenkomst van de urgentiecommissie bemiddeld naar een woning. Desgevraagd overleggen zij hun verblijfsvergunning.

II. Uitwerking passendheidscriteria als bedoeld in artikel 16

De woningzoekende met een urgentieverklaring komt binnen het beschikbare aanbod met voorrang in aanmerking voor een passende woning.

Passendheid

Om te bepalen of een woonruimte passend is, worden onderstaande regels toegepast:

Het aantal kamers van de woonruimte is als volgt gerelateerd aan de omvang van het huishouden:

*ouder(s) of daaraan, gelet op de zorg voor de kind(eren) gelijk te stellen perso(o)n(en)

In afwijking van het bovenstaande kan een huishouden een extra kamer toegewezen krijgen, als één of meer kinderen in de middelbare schoolleeftijd zijn, om te voorkomen dat ouders en kinderen van ongelijk geslacht een kamer moeten delen.

Woningzoekenden met een zoekprofiel van 1, 2 of 3 kamers krijgen uitsluitend urgentie voor een appartement.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om, gerelateerd aan persoonlijke omstandigheden van de woningzoekende:

• -

  bepaalde wijken of buurten als zoekgebied uit te sluiten;

• -

  van het kamertal uit bovenstaande tabel af te wijken.

Burgemeester en wethouders zijn daarnaast bevoegd om voor categorieën van woningzoekenden tijdelijk van het kamertal af te wijken indien het (beperkte) aanbod van woonruimte met een bepaald kamertal daartoe aanleiding geeft en passend toewijzen daardoor te zeer wordt belemmerd (bijvoorbeeld in de situatie dat het aanbod van één- of tweekamerwoningen te beperkt is gelet op het aantal alleenstaande woningzoekenden).

Eenmalig aanbod

Voor onderstaande groepen van urgent woningzoekenden geldt dat zij niet zelf in het woningaanbod zoeken maar een éénmalig aanbod van passende woonruimte krijgen en dat urgentieverlening zonder tussenkomst van de urgentiecommissie geschiedt:

• -

  vergunninghouders als bedoeld in artikel 28 juncto artikel 1, eerste lid onder g, van de Wet (houders van een verblijfsvergunning),

• -

  woningzoekenden die verblijven in een instelling als beschreven onder I sub 4 van deze Bijlage, en overtuigend hebben onderbouwd dat zij niet zelf kunnen zoeken,

• -

  personen die in het kader van de onder I sub 6 van deze Bijlage bedoelde overlast- en calamiteitenregeling moeten worden geherhuisvest,

• -

  ex-gedetineerden als bedoeld onder I sub 7 van deze Bijlage.

Huisvestingsverordening Almere 2015

Bijlage III Uitwerking regels voor bouw- en woongroepen als bedoeld in artikel 21

Deze bijlage beschrijft de voorwaarden waaronder en de manier waarop bij bouw- en woongroepen kan worden afgeweken van de reguliere toewijzingsregels van de Huisvestingsverordening.

Definities

In deze bijlage wordt verstaan onder:

• -

  Zelfbouwproject: project van een bouwgroep voor de ontwikkeling van ten minste drie woonruimten als bedoeld in artikel 2 van deze Verordening

• -

  Zelfbeheerproject: project van een woongroep voor het bewonen en beheren van een complex van ten minste drie woonruimten als bedoeld in artikel 2 van deze Verordening

• -

  Woonruimteverdeler: de instantie (met website en verdeelsysteem) die het woningaanbod openbaar maakt waarop woningzoekenden kunnen reageren.

1. Algemene uitgangspunten

Voor het mogen afwijken van de Huisvestingsverordening moet een bouw- of woongroep erkend zijn door burgemeester en wethouders. Een schriftelijke aanvraag om te worden erkend, kan worden ingediend bij burgemeester en wethouders.

Initiatiefnemers van bouw- en woongroepen die zelf deel uitmaken van de groep, kunnen bij de aanvraag voor erkenning ook vragen of zij zelf voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komen. Diegenen die bij de aanvraag kunnen aantonen dat zij aan de voorwaarden voor een huisvestingsvergunning voldoen, zullen in de erkenningsverklaring met naam en toenaam worden genoemd, zodat zij, zodra het project gereed is, een huisvestingsvergunning kunnen krijgen.

Initiatiefnemers van bouw- en woongroepen die zelf geen deel uitmaken van de groep (zoals corporaties of andere ontwikkelaars) kunnen alleen voor de eerste toewijzing worden erkend. Zodra het initiatief door een bouw- of woongroep is overgenomen, moet deze groep zelf erkenning aanvragen voor volgende toewijzingen.

Lege woningen in een project van een bouw- of woongroep moeten worden aangeboden via de Woonruimteverdeler als ‘woning in bouwgroep’ of ‘woning in woongroep’.

Woningzoekenden die in aanmerking willen komen voor een woning in het project van een bouw- of woongroep, moeten ingeschreven zijn bij de Woonruimteverdeler en voldoen aan de voorwaarden voor een huisvestingsvergunning.

Wanneer een lege woning in het project van een bouw- of woongroep via de Woonruimteverdeler is aangeboden, kan de bouw- of woongroep een kandidaat kiezen uit de eerste twintig belangstellenden die op grond van de rangordebepaling van artikel 18 of artikel 19 van de Verordening in het woonruimteverdeelsysteem in aanmerking komen.

2.Aanvraag en erkenning

Het verzoek om als bouw- of woongroep erkend te worden, moet schriftelijk te worden ingediend bij burgemeester en wethouders.

Alleen bouw- en woongroepen zelf kunnen erkend worden voor zowel de eerste toewijzing als volgende toewijzingen. Andere initiatiefnemers kunnen alleen erkend worden voor de eerste toewijzing. De erkenning houdt in de toestemming om voor vrijkomende woonruimte uit de eerste twintig kandidaten een kandidaat te selecteren volgens de criteria die de woongroep wil stellen. Deze criteria moeten objectief zijn en niet in strijd met de wet en de goede zeden. De erkenning vermeldt de selectiecriteria van de woongroep.

De beslissing van burgemeester en wethouders inclusief de achterliggende argumentatie wordt schriftelijk kenbaar gemaakt aan de aanvrager, zowel bij een positieve als bij een negatieve beslissing.

Burgemeester en wethouders kunnen een maximum stellen aan de grootte van het project cq het aantal woningen waarbij afgeweken mag worden van de Huisvestingsverordening.

Toelichting: Uit diverse onderzoeken is gebleken dat groepsprojecten met circa 30 woningen een goede kans van slagen hebben op een duurzaam groepsverband, omdat de groep dan niet te groot (anoniem) en niet te klein (kwetsbaar) is.

Burgemeester en wethouders beslissen binnen zes weken na ontvangst van de aanvraag een besluit. Deze termijn kan eenmalig met vier weken worden verlengd.

Indien burgemeester en wethouders de erkenning hebben verleend, wordt dat inclusief de achterliggende argumentatie meegedeeld op de website van de Woonruimteverdeler.

3.Criteria

Om als bouwgroep erkend te worden, moet bij de aanvraag worden aangetoond dat de toekomstige bewoners veel invloed zullen hebben op het ontwikkelproces van de woningen en bijzonder veel tijd en energie zullen stoppen in het ontwikkeltraject.

Om als woongroep erkend te worden, moet bij de aanvraag worden aangetoond dat de bewoners meer met elkaar zullen delen dan het enkele feit dat zij elkaars buren (willen) zijn. Dat kunnen fysieke elementen zijn, zoals gemeenschappelijke ruimten, maar ook sociale elementen, zoals onderlinge zorgtaken.

Zowel bij bouwgroepen als bij woongroepen moet worden aangetoond dat inspraak in de toewijzing noodzakelijk is voor het succes van het project.

4.Overgangsregeling

Bestaande bouw- en woongroepen hebben een half jaar na inwerkingtreding van deze verordening de tijd om erkenning aan te vragen en, als zij een wachtlijst hebben, deze bij de aanvraag tot erkenning te voegen.

Wanneer Burgemeester en Wethouders een groep erkend hebben, zorgen zij dat de groep en, als zij een wachtlijst hebben, deze wachtlijst bij de Woonruimteverdeler bekend wordt.

Woningzoekenden die bij bouw- en woongroepen op een wachtlijst staan, hebben een half jaar na inwerkingtreding van deze verordening de tijd om zich bij de Woonruimteverdeler in te schrijven. Indien in een bouw- of woongroep woonruimte vrijkomt, hebben woningzoekenden die op de erkende wachtlijst staan en ingeschreven zijn bij de Woonruimteverdeler, voorrang. Wanneer meerdere leden van de wachtlijst op de woning reageren, gaat het lid dat het hoogst op de wachtlijst staat voor.

Huisvestingsverordening Almere 2015 – Toelichting

Algemeen

Uitgangspunten Huisvestingswet 2014

De Huisvestingswet 2014 (hierna: Wet) biedt gemeenten het (uitputtende) instrumentarium in te grijpen in de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Gebruikmaken van dit instrumentarium – door een huisvestingsverordening vast te stellen – is niet vanzelfsprekend en dient periodiek onderbouwd en getoetst te worden.

Het instrumentarium bestaat uit het vaststellen van een Huisvestingsverordening, die regels bevat met betrekking tot het in gebruik geven en nemen van goedkope woonruimte en/of het wijzigen van de samenstelling van de woningvoorraad. Het is niet meer mogelijk om in plaats van een verordening dergelijke regels af te spreken met corporaties (in een convenant). Zodoende wordt de democratische legitimiteit vergroot en de transparantie, openheid en rechtsbescherming voor woningzoekenden bevorderd.

Het uitgangspunt van de Wet is de vrijheid van vestiging. Iedereen die rechtmatig in Nederland verblijft, heeft het recht om zich vrijelijk te verplaatsen en te vestigen. Dit grondrecht kan alleen worden beperkt indien noodzakelijk voor het algemeen belang in een democratische samenleving. Dat belang kan volgens de Wet gelegen zijn in het tegengaan van de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Als hier aantoonbaar sprake van is – en als het instrumentarium van de Wet geschikt en proportioneel is om die effecten te bestrijden – kunnen gemeenten verdelingsregels stellen. De schaarste kan betrekking hebben op schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen of schaarste aan woonruimte voor de huidige inwoners van een gemeente.

Het bestaan van schaarste op zich is onvoldoende reden om van de Wet gebruik te maken: er moet tevens sprake zijn van verdringing van kwetsbare groepen, als gevolg van die schaarste. Teneinde de rechten van woningzoekenden niet onnodig te beperkten, dient ingrijpen beperkt te blijven tot die delen van de woningmarkt waar de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste zich voordoen. Sturing in de woonruimteverdeling beperkt zich tot de goedkope woonruimtevoorraad die bestemd is voor verhuur. De vaste huurprijsgrens is vervallen; gemeente wijst zelf de schaarse, goedkope voorraad aan en maakt deze daarmee vergunningplichtig. Bemoeienis van de gemeente met de verdeling van woonruimte boven de in de verordening genoemde prijsgrens is uitgesloten.

De huisvestingsvergunning

Het is verboden de in de verordening aangewezen woonruimte zonder huisvestingsvergunning in gebruik te nemen of te geven. Woonruimteverdeling op basis van de Wet gebeurt dus aan de hand van een vergunningensysteem. Burgemeester en wethouders kunnen de bevoegdheid om vergunningen te verlenen mandateren aan verhuurders, bijvoorbeeld de (samenwerkende) corporaties.

Inwerkingtreding Wet, overgangsrecht, tijdelijk karakter verordening en overleg

De Wet is in werking getreden op 1 januari 2015 en bevat overgangsrecht voor bestaande huisvestingsverordeningen; deze vervallen op 1 juli 2015.

Huisvestingsverordening in Almere noodzakelijk

Inleiding

Per 1 januari 2015 is de nieuwe Huisvestingswet 2014 van kracht geworden. De nieuwe wet eist van gemeenten die regels willen stellen aan de woonruimteverdeling, dat zij aantonen dat er sprake is van schaarste aan goedkope huurwoningen. De gemeente moet aantonen dát er schaarste is, in welke gebieden dat zo is, bij welke woningen en bij welke doelgroepen. Ook moet de gemeente beschrijven hoe zij met haar huisvestingsverordening denkt de negatieve effecten van de schaarste te bestrijden. Tenslotte mag de gemeente slechts voor vier jaar een huisvestingsverordening vaststellen en moet zij laten weten wat zij in die vier jaar doet om het schaarsteprobleem op te lossen.

In deze notitie wordt in de eerste plaats ingegaan op de schaarste in Almere als gevolg van de afnemende aanwezigheid en beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen. Daarbij is met name gebruik gemaakt van het OTB-onderzoek ‘Betaalbaarheid en beschikbaarheid sociale huurwoningen in Almere’ dd 12 juli 2013 en de kwartaalrapportages van Woningnet. Ten tweede wordt beschreven hoe Almere met de huisvestingsverordening beoogt de negatieve effecten van de schaarste te verkleinen. Tenslotte worden de maatregelen opgesomd die de gemeente treft om het schaarsteprobleem aan te pakken.

Aanwezigheid betaalbare en bereikbare woningen in Almere

In Almere zijn steeds minder betaalbare huurwoningen aanwezig. Terwijl het aantal betaalbare huurwoningen afneemt, groeit de primaire doelgroep, de groep die op de betaalbare voorraad is aangewezen. Zie de rode cijfers in onderstaande tabel.

De tabel laat ook zien dat de primaire doelgroep steeds meer woont in woningen die feitelijk te duur voor hen zijn (bereikbare huur, vrije sector huur en duurdere koop). Zie de blauwe cijfers.

Tenslotte toont de tabel dat de (veel kleinere) secundaire doelgroep ook steeds vaker terecht komt in duurdere woningen (vrije sector huur en duurdere koop). Zie de groene cijfers.

Voor de definities, zie onder de tabel.

Bron: OTB onderzoek pagina 7 en 8

Definities

• -

  Betaalbare huur: tot 2e aftoppingsgrens huurtoeslag (€ 596,75, prijspeil 2014)

• -

  Bereikbare huur: tussen 2e aftoppingsgrens en huurtoeslaggrens (€ 596,75 - € 699,48, prijspeil 2014)

• -

  Bereikbare koop: tot € 150.500 (prijspeil 2011)

• -

  Vrije sector huur: vanaf huurtoeslaggrens (vanaf € 699,48, prijspeil 2014)

• -

  Duurdere koop: vanaf € 150.500 (prijspeil 2011)

• -

  Primaire doelgroep: inkomen tot inkomensgrenzen huurtoeslag (€ 21.600 voor eenpersoonshuishoudens, € 29.325 voor meerpersoonshuishoudens, € 29.400 voor meerpersoonsouderenhuishoudens, prijspeil 2014)

• -

  Secundaire doelgroep: inkomen tussen inkomensgrenzen huurtoeslag en inkomensgrens EU (bovengenoemde grenzen tot € 34.678, prijspeil 2014)

• -

  Doelgroep: inkomen tot inkomensgrens EU (€ 34.678)

Meer huurwoningen nodig onder de 2e aftoppingsgrens

Dat de doelgroep verschuift naar duurdere huurwoningen komt door het huurbeleid van de verhuurders. Zowel bij zittende als bij nieuwe huurders, wordt de huur opgetrokken, vaak tot boven de 2e aftoppingsgrens. Soms wordt de huur ook niet meer afgegrendeld op de huurtoeslaggrens, zodat de woning terecht komt in de vrije sector. Dit terwijl uit Nibud-adviesprijzen voor huur blijkt dat huren boven de 2e aftoppingsgrens voor huishoudens in de primaire doelgroep niet betaalbaar zijn. Zij houden na aftrek van de huurlasten niet genoeg over om van te leven. Er zouden meer huurwoningen onder de 2e aftoppingsgrens moeten blijven.

Meer betaalbare en bereikbare huurwoningen nodig

De groei van de woningvoorraad tussen 2006 en 2012 via nieuwbouw heeft grotendeels plaats gevonden in de koopsector. Bij gebrek aan alternatieven is daar een flink deel van de doelgroep komen te wonen.

Op basis van Nibud-adviesprijzen voor koop kan gesteld worden dat de maximale hypotheek voor de doelgroep tussen € 77.000 (voor de onderkant van de primaire doelgroep) en € 147.000 (voor de bovenkant van de secundaire doelgroep) ligt, allebei prijspeil 2013. Dat impliceert dat veel huishoudens uit de doelgroep in koopwoningen, na aftrek van de hypotheeklasten, niet genoeg over houden om van te leven. Er hadden betaalbare en bereikbare huurwoningen voor hen moeten zijn.

Aanwezigheid betaalbare en bereikbare woningen in de vijf stadsdelen

De trend die geldt voor de gemeente Almere als geheel, is in alle vijf stadsdelen zichtbaar. In alle stadsdelen wonen huishoudens die tot de doelgroep behoren steeds minder in betaalbare huurwoningen en steeds meer in duurdere huur- en koopwoningen.

Bron: OTB onderzoek pagina 14

De voorraad betaalbare en bereikbare huurwoningen staat voornamelijk in Almere Stad, Almere Haven en Almere Buiten.

Beschikbaarheid betaalbare en bereikbare corporatiewoningen in Almere

Er zijn niet alleen steeds minder betaalbare huurwoningen aanwezig, ze komen ook steeds minder beschikbaar. Zie de rode cijfers in onderstaande tabel. In 2013 lijkt de dalende trend ten einde. De daling werd veroorzaakt door de beperkte nieuwbouw van sociale huurwoningen, de lage mutatiegraad in de sociale huursector, het huurbeleid van de corporaties en de verkoop van leegkomende sociale huurwoningen. Behalve de daling van het aantal betaalbare en bereikbare huurwoningen dat beschikbaar komt, is ook hier de verschuiving te zien van betaalbaar (90% in 2008 en 25% in 2013) naar bereikbaar (10% in 2003 en 75% in 2013).

Aantal corporatiewoningen dat voor verhuur beschikbaar komt naar prijsklasse

Bron: Kwartaalrapportage WoningNet, 4e kwartaal 2014, inclusief jaaroverzicht, kengetallen aanbod

Er stonden in 2014 48.000 woningzoekenden bij Woningnet ingeschreven. Dat zijn er 4.500 meer dan het jaar daarvoor. Daarvan waren 8.320 woningzoekenden actief naar woonruimte op zoek. In dat jaar kwamen slechts 1.171 woningen beschikbaar. Slechts 14% van de actief woningzoekenden heeft dus maar een woning weten te bemachtigen.

Beschikbaarheid betaalbare en bereikbare corporatiewoningen in de vijf stadsdelen

Als in de kwartaalrapportages van Woningnet gekeken wordt naar de verdeling van het vrijkomende aanbod over de stadsdelen, kan geconcludeerd worden dat de meeste huurwoningen beschikbaar komen in Almere Stad. Daarna volgen Almere Haven en Almere Buiten. In Almere Poort komen relatief weinig huurwoningen beschikbaar.

61% Van de actief woningzoekenden uit Almere woont in Almere Stad. 70% Van hen zoekt een andere woning in het eigen stadsdeel.

26% Van de actief woningzoekenden komt uit Almere Buiten, waarvan 38% in het eigen stadsdeel zoekt en 52% in Almere Stad.

13% Van de actief woningzoekenden komt uit Almere Haven, waarvan 46% in het eigen stadsdeel zoekt en 41% in Almere Stad.

Beschikbaarheid betaalbare en bereikbare corporatiewoningen naar woningtype en doelgroep

Als gekeken wordt naar de woningtypes die jaarlijks beschikbaar komen, kan geconcludeerd worden dat al jaren lang ruim 30% van de aangeboden huurwoningen uit grondgebonden woningen bestaat en ruim 60% uit flats.

Als de reacties naast deze percentages geplaatst worden, kan geconcludeerd worden dat het aantal reacties in de loop der jaren toeneemt, zowel bij grondgebonden woningen als bij flats. De aantallen reacties zijn hoger dan gemiddeld bij grotere woningen (eengezinswoningen met 4 of meer kamers en flats met 4 kamers). De schaarste is dus in zijn algemeenheid toegenomen en in het bijzonder bij grotere woningen.

Het aantal reacties bij woningen zonder label is hoger dan het gemiddelde. Bij woningen met label is het aantal reacties lager dan het gemiddelde. De schaarste is dus het grootst bij ‘gewone’ woningen zonder label.

Betaalbare en bereikbare particuliere huurwoningen

De drie corporaties die samenwerken met Woningnet zijn verreweg de grootste aanbieders van betaalbare en bereikbare huurwoningen in Almere: 19.955 op 1 januari 2015. Daarnaast zijn in Almere de corporaties Woonzorg Nederland en Habion actief met 430 betaalbare en bereikbare huurwoningen.

Almere telt een twintigtal particuliere verhuurders. De particuliere verhuurders hebben naar schatting 1.135 betaalbare en bereikbare huurwoningen in eigendom en beheer (ten opzichte van 20.385 corporatiewoningen). Vesteda is met 650 betaalbare en bereikbare woningen de grootste particuliere speler (In een gesprek met Vesteda op 24 februari vertelde Vesteda dat zij inmiddels nog maar 500 (i.p.v. 650) woningen in het niet geliberaliseerde segment heeft. In de afgelopen jaren is het bereikbare deel dus met bijna een kwart afgenomen. Als dat voor alle particuliere huurwoningen in Almere geldt, telt die voorraad nog circa 875 bereikbare woningen. Als daarvan jaarlijks 8% vrijkomt, komen jaarlijks 70 bereikbare huurwoningen vrij, die weer gedeeltelijk geliberaliseerd zullen worden.)

Negatieve effecten van de schaarste

Negatieve effecten van de schaarste zijn:

• -

  dat huishoudens die urgent naar een betaalbare of bereikbare huurwoning op zoek zijn, op straat komen te staan;

• -

  dat huishoudens die in financiële problemen komen, op straat komen te staan;

• -

  Uit het OTB-onderzoek blijkt dat de huurachterstanden bij de corporaties in de afgelopen jaren zijn gestegen. Dat geldt zowel voor het aantal huurders met achterstand als de hoogte van de huurachterstand per huurder.

• -

  dat huishoudens die op straat komen te staan in de maatschappelijke opvang terecht komen;

• -

  Dat brengt hoge maatschappelijke kosten met zich mee.

• -

  dat de maatschappelijke opvang overvol of verstopt raakt, omdat niet kan worden uitgestroomd naar betaalbare of bereikbare woningen;

• -

  Overvolle opvangvoorzieningen leiden tot onaanvaardbare leefomstandigheden. Verstopte voorzieningen leidt tot dakloosheid of overbewoning.

• -

  dat huishoudens te klein blijven wonen en bij elkaar gaan inwonen, zodat overbewoning ontstaat.

• -

  Dat werkt belemmerend voor de ontplooiing van de gezinsleden en kan overlast veroorzaken.

• -

  dat huishoudens elkaar verdringen op de woningmarkt, omdat teveel huishoudens moeten vissen uit dezelfde kleine vijver.

Beoogde effecten van de huisvestingsverordening

De gemeente Almere beoogt de volgende negatieve effecten van de schaarste met de huisvestingsverordening te bestrijden:

• -

  huishoudens die urgent naar betaalbare of bereikbare huurwoningen op zoek zijn, krijgen voorrang op niet-urgenten; dat is nodig, omdat de wachttijden van ‘gewone’ woningzoekenden maatschappelijk onverantwoord lang zijn voor urgenten;

• -

  huishoudens die voor huurtoeslag in aanmerking komen (primaire doelgroep) krijgen voorrang bij de toewijzing van betaalbare huurwoningen; ‘gewone’ huishoudens krijgen voorrang bij woningen met een huur tot de 2e aftoppingsgrens; huishoudens zonder kinderen waarvan alle leden jonger zijn dan 23 jaar krijgen voorrang bij woningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens;

• -

  deze regels zijn nodig, omdat die voorraad slinkt en bij duurdere huurwoningen de betaalbaarheid voor de primaire doelgroep onder druk staat; de weinige betaalbare huurwoningen die beschikbaar komen, moeten zoveel mogelijk toekomen aan de primaire doelgroep.

• -

  grotere huishoudens krijgen voorrang bij grotere huurwoningen; 4-kamerwoningen worden bij voorrang toegewezen aan huishoudens van 2 of meer personen; 5- of meerkamerwoningen worden bij voorrang toegewezen aan huishoudens van 5 of meer personen; deze regels zijn nodig omdat grotere woningen minder vaak vrij komen en meer dan gemiddeld gewild zijn; de weinige grotere woningen die beschikbaar komen, moeten zoveel mogelijk toekomen aan grotere huishoudens.

Daarnaast worden woningen gelabeld om te bevorderen dat woningen met bijzondere kenmerken toekomen aan de doelgroepen waarvoor ze bedoeld zijn, zoals zorgbehoevende ouderen, lichamelijk gehandicapten, ouderen met mobiliteitsproblemen, jongeren en studenten.

De vrijkomende woningen worden voor de helft verdeeld onder ingeschreven woningzoekenden die aan de voorwaarden voldoen en voor de helft verloot. Om mee te kunnen loten, hoeven kandidaten niet ingeschreven te zijn. Ze moeten wel aan de voorwaarden voldoen.

Omdat de wachttijden voor ingeschrevenen zo lang zijn en starters met een korte inschrijfduur daarvan per definitie de dupe zijn, wordt de helft van de woningen verloot. Dat geeft starters een gelijke kans aan mensen die langer zijn ingeschreven.

De urgentieregeling is er als vangnet voor extreme huisvestingsnood.

Maatregelen die de gemeente treft om het schaarsteprobleem aan te pakken

De gemeente twijfelt of het schaarsteprobleem in vier jaar zodanig opgelost zal zijn en dat dan geen woonruimteverdelingsregels meer nodig zijn. Wel doet zij er alles aan wat in haar vermogen ligt om het schaarsteprobleem aan te pakken.

Ten eerste is ze met de corporaties in gesprek over:

• -

  de bouw van 1000 sociale huurwoningen in deze collegeperiode;

• -

  verruiming van het aanbod onder de 2e aftoppingsgrens en de kwaliteitskortingsgrens;

• -

  bereik van evenwicht tussen vraag en aanbod in het betaalbare en bereikbare segment.

Daarnaast ontwikkelt de gemeente een plan om 200 zogenaamde Goedhuur-woningen ontwikkeld te krijgen buiten de corporaties om, met huren onder de tweede aftoppingsgrens.

Artikelsgewijze toelichting

Artikel 1. Begripsbepalingen

Deze begripsbepalingen spreken voor zich. Het aantal begripsbepalingen is beperkt aangezien de Wet (in artikel 1) al een aantal definities kent die ook bindend zijn voor deze verordening. In de begripsbepalingen wordt dan naar de wettelijke definitie verwezen. Voor de overzichtelijkheid zijn de belangrijkste wettelijke definities hieronder weergegeven:

b. economische binding en economisch gebonden: artikel 14, derde lid, van de Wet bepaalt dat voor de toepassing van artikel 14, eerste en tweede lid, een woningzoekende economisch gebonden is aan de woningmarktregio, de gemeente of de kern indien hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen.

c. huishoudinkomen : gezamenlijke verzamelinkomens als bedoeld in artikel 2.3 van de Wet op de inkomstenbelasting 2001 van de woningzoekende van een huisvestingsvergunning voor een bij huisvestingsverordening aangewezen woonruimte, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, met dien verstande dat in het eerste lid van dat artikel voor «belanghebbende» telkens wordt gelezen «woningzoekende»;

f. maatschappelijke binding en maatschappelijk gebonden: artikel 14, derde lid, van de Wet bepaalt dat voor de toepassing van artikel 14, eerste en tweede lid, een woningzoekende maatschappelijk gebonden is aan de woningmarktregio, de gemeente of de kern indien hij: 1°. een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen, of 2°. ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest van die woningmarktregio, die gemeente of die kern.

k. woningmarktregio : gebied dat vanuit het oogpunt van het functioneren van de woningmarkt als een geheel kan worden beschouwd;

m. woonruimte : besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden.

In Bijlage II (Uitwerking urgentieregels) van de verordening wordt gesproken van mantelzorg als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015. In die bepaling wordt ‘mantelzorg’ als volgt gedefinieerd:hulp ten behoeve van zelfredzaamheid, participatie, beschermd wonen opvang, jeugdhulp, het opvoeden en opgroeien van jeugdigen en zorg en overige diensten als bedoeld in de Zorgverzekeringswet, die rechtstreeks voortvloeit uit een tussen personen bestaande sociale relatie en niet wordt verleend in het kader van een hulpverlenend beroep.

Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte

Woonruimteverdelingsregels mogen op grond van de Huisvestingswet 2014 enkel worden gesteld voor goedkope huurwoningen. Het wordt aan de gemeente overgelaten wat zij onder goedkope huurwoningen verstaat en daarmee welk deel van de goedkope huurwoningvoorraad vergunningplichtig is. De vaste huurprijsgrens zoals die was opgenomen in de vorige Huisvestingswet is vervallen.

Artikel 7 van de Huisvestingswet 2014 bepaalt dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening categorieën goedkope woonruimte kan aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend.

In artikel 2 is er in het eerste lid voor gekozen aansluiting te zoeken bij de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. Hiervoor is gekozen omdat in Almere de schaarste aan huurwoningen zich specifiek in het segment onder de huurtoeslaggrens voordoet. Woonruimten met een huur boven de huurprijsgrens kunnen zonder huisvestingsvergunning worden gehuurd of verhuurd. Omdat de schaarste aan goedkope huurwoningen zich in geheel Almere voordoet, is de vergunningplicht van toepassing op de hele gemeente.

Woonruimten waarvan de eigenaar maximaal drie woningen in Almere verhuurt, zijn uitgezonderd van de vergunningplicht. Op deze manier is het mogelijk voor bijvoorbeeld ouders van studerende kinderen, een woning te kopen en die aan hen te verhuren. De Verordening is ook niet van toepassing op onzelfstandige woonruimten, zoals studentenkamers of kamers in verzorgingstehuizen. Ook is de Verordening niet van toepassing op standplaatsen voor woonwagens, woonwagens, ligplaatsen voor woonschepen en woonschepen. De omvang van deze categorieën woonruimte is dermate beperkt dat regulering van de woonruimteverdeling een te verwaarlozen bijdrage zou leveren aan het terugdringen van de schaarste aan goedkope huurwoningen.

Artikel 3. Wie komen in aanmerking

Deze bepaling is in de eerste plaats een uitwerking van artikel 9 van de Wet waarin dwingend is bepaald dat als de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan artikel 7 van de Wet, hij in de huisvestingsverordening de criteria vastlegt voor de verlening van huisvestingsvergunningen. De gemeenteraad is vrij in het vaststellen van die criteria. Deze bepaling is in de tweede plaats een uitwerking van artikel 10, eerste lid, van de Wet waarin in het belang van de transparantie van het huisvestingsvergunningstelsel is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening vastlegt welke categorieën woningzoekenden in aanmerking komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. In artikel 3 is bepaald dat huurwoningen waarop deze Verordening betrekking heeft alleen betrokken kunnen worden door woningzoekenden met een huishoudinkomen tot het bedrag genoemd in artikel 4, eerste lid, van de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang, jaarlijks aan te passen overeenkomstig artikel 4, vijfde lid, van de Tijdelijke regeling. Per 1 januari 2015 ligt deze grens op € 34.678. In afwijking hiervan is de bovengrens voor urgent woningzoekenden gesteld op € 46.000.

Woningzoekenden die niet aan de criteria van artikel 10, tweede lid, van de Wet dan wel aan dit artikel 3 voldoen, komen in geen geval in aanmerking voor een huisvestingsvergunning.

Toelichting bij de eerste wijziging van de verordening

Artikel 3 is gewijzigd met het oog op het vervallen van de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang (Tijdelijke Regeling DAEB). De Huisvestingsverordening Almere 2015 rept in artikel 3 over de Tijdelijke Regeling DAEB, met de inkomensgrens van € 34.911. Deze regeling is echter op 1 juli jl. vervangen door het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, uitgewerkt in de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Besluit en Regeling zijn gebaseerd op artikel 48 van de Woningwet. De tijdelijke regeling zelf is ingetrokken. De nieuwe regeling handhaaft de inkomensgrens van € 34.911, maar voegt daar tijdelijk een hogere inkomensgrens (€ 38.950) aan toe voor maximaal 10% van de toewijzingen van corporaties.

Artikel 4. Register van woningzoekenden

Deze bepaling is gegrond op artikel 4, eerste lid, onder a, van de Wet. Het hanteren van eenzelfde inschrijfsysteem door de betrokken verhuurders bevordert de transparantie en vermindert de administratieve lasten voor de burger. In artikel 27, tweede lid, is een overgangsregeling opgenomen voor inschrijvingen onder het regime van de Huisvestingsverordening Almere 2012.

Artikel 5. Inschrijfduursegment en lotingssegment

Vrijkomende woonruimten worden na leegmelding om en om verdeeld over het lotingssegment en het inschrijfduursegment. De eerste vrijkomende woonruimte wordt verdeeld via het lotingssegment, de daarop volgende woonruimte via het inschrijfduursegment, et cetera. De helft van de vrijkomende woonruimten valt dus in het lotingssegment, de andere helft in het inschrijfduursegment. Daarbij wordt geen onderscheid gemaakt naar kenmerken van de woonruimte zoals type, prijs et cetera.

Woningzoekenden kunnen in beide segmenten zoeken. Voor het lotingssegment hoeft men zich niet in te schrijven in het register van woningzoekenden.

Huishoudens in het bezit van een urgentieverklaring als bedoeld in artikel 11 kunnen reageren op woningen in beide segmenten. Zij hebben dan voorrang boven huishoudens zonder urgentieverklaring.

De regeling van de onderlinge rangorde tussen de verschillende voorrangscategorieën is voor het inschrijfduursegment opgenomen in de artikelen 17 en 18 en voor het lotingssegment opgenomen in artikel 19. De rangorde van woningzoekenden voor een woonruimte in het inschrijfduursegment wordt bepaald op basis van inschrijfduur, nadat achtereenvolgens de voorrangsregels van de artikelen 11 (urgentie) en 9 (passendheid) zijn toegepast (de voorrang voor economisch en maatschappelijk gebondenen bedoeld in artikel 10, eerste lid, geldt alleen in het lotingssegment).

De rangorde van woningzoekenden voor een woonruimte in het lotingssegment wordt bepaald op basis van loting, nadat achtereenvolgens de voorrangsregels van de artikelen 11, 10, eerste lid, en 9 zijn toegepast.

Toelichting bij de tweede wijziging van de verordening

Bij de tweede wijziging van de verordening zijn enkele bepalingen aangepast om ook voor het lotingsegment betaalde inschrijving verplicht te maken en niet langer alleen voor het inschrijfduursegment. Deze wijzigingen treden in werking op 1 januari 2018.

Het betreft artikel 4, tweede lid, en artikel 5 tweede lid. Daarnaast is van artikel 5 het toenmalige derde lid komen te vervallen, dat bepaalde dat in het lotingssegment zowel woningzoekenden voor woonruimte in aanmerking kunnen komen die zijn ingeschreven als woningzoekenden die dat niet zijn.

Artikel 6. Aanvraag huisvestingsvergunning

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 5 van de Wet. Daarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening regels stelt over de wijze van aanvragen van vergunningen en de gegevens die door de woningzoekende worden verstrekt bij de aanvraag van een vergunning. De onder a genoemde gegevens met betrekking tot leeftijd, nationaliteit en, indien van toepassing, verblijfstitel zijn noodzakelijk in verband met de wettelijke eisen van artikel 10, tweede lid, van de Wet. Zie hierover nader de toelichting onder artikel 3.

In artikel 18 van de Wet zijn intrekkingsgronden voor de huisvestingvergunning opgenomen. Zo kan de vergunning worden ingetrokken als de vergunninghouder de in die vergunning vermelde woonruimte niet binnen de door burgemeester en wethouders bij de verlening gestelde termijn in gebruik heeft genomen (zie het derde lid, onder d) of als de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens (zie het tweede lid) waarvan deze wist of moest vermoeden dat deze onjuist of onvolledig waren. Deze intrekkingsgronden gelden rechtstreeks op grond van de Wet en zijn in de verordening niet herhaald.

Het derde lid is opgenomen omdat teveel huurders de afgelopen jaren zijn geplaatst in woningen met een huur boven de € 610. Die woningen zijn – uitzonderingen daargelaten - te duur voor huurders met aanspraak op huurtoeslag. Uit een oogpunt van preventieve schuldhulpverlening zou de huurder – voordat hij of zij een huurcontract tekent - concreet behoren te worden geïnformeerd over het beschikbare budget en de feitelijke kosten van het huren van een woning.

De corporatie als professionele organisatie is daartoe geëquipeerd en kan door middel van het vroegtijdige verschaffen van concrete informatie een bijdrage leveren aan het voorkomen van problematische schulden die het gevolg zijn van de schaarste aan betaalbare huurwoningen.

Artikel 7. Gegevens op de huisvestingsvergunning

In dit artikel is vervat welke gegevens op de huisvestingsvergunning worden vermeld. Het tweede lid beoogt zeker te stellen dat het hele huishouden de woning daadwerkelijk betrekt als de omvang van het huishouden doorslaggevend is geweest om de huisvestingsvergunning met voorrang te verstrekken.

Artikel 8. Bekendmaking aanbod van woonruimte

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 20 van de Wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad regels kan stellen over de wijze van bekendmaking van de beschikbaarheid van vergunningplichtige woonruimte. Transparantie in het woningaanbod draagt voor woningzoekenden bij aan het gericht vinden van voor hen beschikbare woonruimte (Kamerstukken II 2009/10, 32 271, nr. 3, blz. 51.

Artikel 9. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde prijs of grootte en bij gelabelde woningen

Deze bepaling, die is uitgewerkt in Bijlage I, is een uitwerking van artikel 11 van de Wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte in verband met de aard, grootte of prijs van die woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan een daarbij aangewezen gedeelte van de overeenkomstig artikel 10, eerste lid, van de Wet (artikel 3 van de verordening) aangewezen categorieën woningzoekenden.

Teveel huurders zijn de afgelopen jaren geplaatst in woningen met een huur boven de € 610. Diewoningen zijn – uitzonderingen daargelaten - te duur voor huurders met aanspraak op huurtoeslag. Hetaanbod huurwoningen met een prijs onder de € 618 (2e aftoppingsgrens) is - ook na het vastleggen vannieuwe prestatieafspraken - nog schaarser dan het totaal aan sociale huurwoningen met een prijs tot €710.Artikel 9, eerste lid onder a tot en met d, bevordert dat goedkope woonruimte terecht komt bij de woningzoekenden voor wie de desbetreffende woningen qua inkomen en omvang van het huishouden bestemd zijn.

In lid 2 is geregeld dat woonruimten die van een ‘label’ zijn voorzien met voorrang worden toegewezen aan de genoemde groepen woningzoekenden. Omdat woonruimten met specifieke kenmerken schaars zijn, worden deze voorbehouden aan bepaalde doelgroepen. De labeling van woningen is de gezamenlijke verantwoordelijkheid van gemeente en verhuurders. Dit vormt onderwerp van nader overleg.

Toelichting bij de eerste wijziging van de verordening

Het eerste lid van artikel 9 is gewijzigd. Deze bepaling sloot woningzoekenden uit van woningen onder de tweede aftoppingsgrens indien zij gezien hun inkomen geen recht hebben op huurtoeslag. De bepaling sloot daarnaast woningzoekenden uit indien zij een huishouden zonder kinderen hebben waarvan alle leden jonger zijn dan 23 jaar en geen recht hebben op huurtoeslag. Door deze uitsluitingsbepaling worden met name één- en tweepersoonshuishoudens met een inkomen (net) boven de inkomensgrens voor huurtoeslag gedupeerd. In het nieuwe artikel 9, eerste lid, worden deze groepen niet langer uitgesloten, maar moeten zij wel woningzoekenden met recht op huurtoeslag voor laten gaan.

Artikel 10. Voorrang bij economische of maatschappelijke binding

Het eerste lid van deze bepaling is een uitwerking van artikel 14 van de Wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraadin de huisvestingsverordening kan bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voor ten hoogste 50 procent van een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte, voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio. Aan deze mogelijkheid is invulling gegeven door de woningen die o.g.v. artikel 5 zijn ingedeeld in het lotingssegment met voorrang toe te wijzen aan woningzoekenden met de genoemde binding aan de woningmarktregio.

Een woningzoekende is economisch gebonden aan het in de verordening aangewezen gebied als hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in dit gebied te vestigen; en hij is maatschappelijk gebonden als hij een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dat gebied te vestigen, of ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest (artikel 14, derde lid, van de Wet).

Deze voorrangsregel kan er bijvoorbeeld toe leiden dat als er meer dan één gegadigde is voor een bepaalde woonruimte, degene die economisch of maatschappelijk gebonden is aan de woningmarktregio als eerste in aanmerking komt voor de aangeboden woonruimte.

Het tweede lid regelt dat woonruimten die zijn ingedeeld in het inschrijfduursegment in bepaalde aangewezen wijken of delen daarvan met voorrang kunnen worden toegewezen aan ingezetenen of voormalig ingezetenen van het desbetreffende focusgebied.

Toelichting bij de tweede wijziging van de verordening

Bij de tweede wijziging van de Verordening is de zgn. Voordeelregeling, opgenomen in het tweede lid, vervangen door de regeling ‘Bouwen voor de buurt’. Hiermee wordt aangesloten bij de veranderde wetgeving en tegemoet komen aan de behoeften van wijkbewoners. De regeling is beperkt tot nieuwbouwcomplexen binnen het bestaand gebied en tegelijkertijd uitgebreid naar meerdere delen van de stad.

Veel nieuwbouwprojecten komen voort uit een specifieke vraag vanuit wijkbewoners en het is dan logisch om deze bewoners doorstroommogelijkheden naar deze woningen te bieden. De doelgroep kan per nieuwbouwproject verschillen. Bijvoorbeeld een ouder echtpaar dat de eengezinswoning wil verlaten voor een nieuwbouwappartement of een jongere die uit huis wil maar wel in de buurt wil blijven wonen. De oude voordeelregeling is daarvoor geografisch beperkend (alleen focusgebieden) en in reikwijdte te groot. Het hele focusgebied heeft voorrang, terwijl dat niet altijd nuttig en noodzakelijk zal zijn. Om te voorkomen dat er bij de nieuwe voordeelregeling sprake is van willekeur zijn er een aantal criteria waaraan voldaan moet worden:

- doorstroom of een wooncarrière zijn in het aangewezen gebied beperkt mogelijk;

- overeenstemming met de woningbouwcorporaties die in het gebied actief zijn.

Het college besluit per locatie of de voordeelregeling wordt toegepast en zal altijd de raad vooraf informeren als de regeling wordt toegepast.

Artikel 11. Voorrang bij urgentie

In de huisvestingsverordening kan overeenkomstig artikel 12 van de Wet worden bepaald dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden waarvoor de voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is.

In het tweede lid van artikel 11 zijn de criteria vastgelegd volgens welke woningzoekenden voor een urgentieverklaring in aanmerking komen. Op grond van artikel 12, derde lid, van de Wet behoren houders van een verblijfsvergunning, personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen verblijven, en woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen in ieder geval tot de urgent woningzoekenden. Deze groepen kunnen dus niet van indeling in een urgentiecategorie worden uitgesloten. Dit geldt voor alle gemeenten, dat wil zeggen dat een woningzoekende die valt onder deze verplichte urgentiecategorieën in elke gemeente met urgentie moet worden behandeld.( Kamerstukken II 2009/10, 32 271, nr. 3, blz. 47).

Omwille van de leesbaarheid is de detaillering van de urgentieregeling opgenomen in bijlage II bij de Verordening.

Het vierde lid regelt aan welke vereisten de woningzoekende moet voldoen om voor een urgentieverklaring in aanmerking te komen.

Toelichting bij de eerste wijziging van de verordening

De Huisvestingsverordening Almere 2015 rept in artikel 11, lid 2 onder d, en bijlage II paragraaf I onder 4 over AWBZ-erkende instellingen, terwijl die als zodanig niet meer bestaan. Het gaat met ingang van 1 januari jl. om door de gemeente erkende instellingen voor maatschappelijke opvang in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning, Wet Langdurige Zorg, Jeugdwet en Zorgverzekeringswet. Artikel 11, lid 2 onder d, en bijlage II paragraaf I onder 4 zijn dienovereenkomstig aangepast.

Toelichting bij de tweede wijziging van de verordening

Vrije toewijzingsruimte

In artikel 11, tweede lid aanhef en onder f, is bepaald dat sprake is van urgentie ingeval van overlastsituaties of calamiteiten die slechts kunnen worden opgelost met het aanbieden van een passende woning elders. Bij de tweede wijziging van de verordening zijn is hieraan toegevoegd: crisisopvang en betalingsproblemen.

Daarnaast is in bijlage II paragraaf I onder 6 de vrije toewijzingsruimte van corporaties uit te breiden van 1% naar 3%. Corporaties hebben de bevoegdheid om in geval van calamiteiten, crisisopvang, overlast en betalingsproblemen een passende woning elders aan te bieden. Jaarlijks kunnen verhuurders maximaal het genoemde percentage van de vrijkomende woningen voor het oplossen van deze problematiek aanwenden. De huishoudens worden eenmalig en zonder tussenkomst van de urgentiecommissie bemiddeld naar een passende woning. Het gaat dan bijvoorbeeld om ernstige burenruzies of huurders die een ernstige huurachterstand hebben opgelopen en waarbij urgentie geen optie (meer) is. Met 1% konden de corporaties circa 15 huishoudens op jaarbasis aan (vervangende) woonruimte helpen. Hierdoor bleven veel huishoudens met grote problemen in hun woning zitten, met als gevolg dat financiële en maatschappelijke problematiek verergerde en/of overlast toenam.

Om deze reden is de vrije ruimte van corporaties verruimd naar 3%, zodat corporaties tot circa 45 huishoudens op jaarbasis op deze wijze flexibel kunnen huisvesten.

Urgentiecategorie vergunninghouders

Bij de tweede wijziging van de Verordening is artikel 11, tweede lid, onder sub h uitgebreid met de urgentiecategorie die voorheen in de Huisvestingswet 2014 was opgenomen: vergunninghouders (vergunninghouders als bedoeld in artikel 28 van de Huisvestingswet 2014). In de Huisvestingwet is de verplichte urgentiecategorie voor vergunninghouders in 2016 vervallen. Om aan de door het Rijk opgelegde taakstelling voor de huisvesting van vergunninghouders te kunnen blijven voldoen, is het handhaven van urgentie voor bepaalde groepen vergunninghouders noodzakelijk. Daartoe is de urgentieregeling in de verordening aangevuld. Deze urgentie wordt alleen verleend indien niet op een andere wijze in de huisvesting kan worden voorzien. Concreet betekent dit dat met name aan meerpersoonshuishoudens en aan nareizigers en hun familie urgentie wordt verleend. Voor alleenstaanden is er de mogelijkheid om hen buiten de Verordening om, onzelfstandig, kamergewijs te huisvesten in vrije sector huurwoningen.

Artikel 12. Verzoek om een urgentieverklaring

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 13 van de Wet, waarin is bepaald dat burgemeester en wethouders beslissen over de indeling van woningzoekenden in de urgentiecategorieën (= urgentieverklaring). Hierbij is expliciet bepaald dat burgemeester en wethouders deze bevoegdheid kunnen mandateren. Voorts is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening regels stelt over de wijze waarop woningzoekenden kunnen verzoeken om een urgentieverklaring. De motivering, bedoeld in het eerste lid, onder e, kan bijvoorbeeld omvatten: de aard van de persoonlijke problematiek, de relatie van deze problematiek met de huidige woonsituatie en de argumentatie op grond waarvan verhuizing op korte termijn absoluut noodzakelijk is. Met het hier genoemde begrip urgentiecategorie wordt gedoeld op de gronden waarop urgentie verleend kan worden bedoeld in artikel 11, tweede lid.

Artikel 13. Urgentiecommissie

Voor het beoordelen van urgentieaanvragen – met de in het eerste lid genoemde uitzonderingen - wordt een urgentiecommissie ingesteld, samengesteld als in deze bepaling geregeld. De urgentiecommissie kan zich op haar beurt laten adviseren. Dit doet zich met name voor bij een verzoek om een urgentieverklaring op medische gronden, in welk geval een medisch adviseur wordt ingeschakeld.

Artikel 14. Urgentieverklaring

Bij het verlenen van een urgentieverklaring wordt in de beschikking vermeld voor welk type woning de urgentie geldt. Het zoekprofiel is daarmee van groot belang. De verlening van een urgentieverklaring is immers uitsluitend bedoeld om de specifieke woonnoodsituatie van de aanvrager op te lossen. Hiermee geeft dit artikel uitdrukking aan de onwenselijkheid om met behulp van een toegekende urgentieverklaring ‘promotie’ te maken in de wooncarrière van de aanvrager.

Woningzoekenden met een urgentieverklaring moeten, behoudens uitzonderingen zoals beschreven in bijlage II, zelf zoeken naar een passende woning, op basis van hun zoekprofiel. De passendheidscriteria bij urgentie zijn beschreven in artikel 16 en uitgewerkt in bijlage II, paragraaf II.

Artikel 15. Verval van rechtswege, intrekking en wijziging urgentieverklaring

Als een woningzoekende bijvoorbeeld langer dan zes maanden geen gebruik heeft gemaakt van de urgentieverklaring vervalt deze. Indien de woning wordt geweigerd kan de urgentieverklaring worden ingetrokken indien de aangeboden woning passend is en ook verder voldoet aan het zoekprofiel.

Artikel 16 Passendheid bij urgentie

Urgent woningzoekenden komen slechts met voorrang in aanmerking voor een woning die past in het zoekprofiel. Het tweede lid regelt dat urgenten met schulden slechts met voorrang in aanmerking komen voor woningen onder tweede aftoppingsgrens. Lid 3 bepaalt dat bij gelabelde woningen urgenten voorrang krijgen indien zij tevens over de vereiste leeftijd of indicatie beschikken.

Toelichting bij de tweede wijziging van de verordening

Bij de tweede wijziging van de Verordening is de uitwerking van de passendheidscriteria in bijlage II, paragraaf II zodanig aangepast dat het college bevoegd is tijdelijk af te wijken van de passendheidscriteria voor wat betreft het aantal kamers. Urgenten krijgen een standaard zoekprofiel mee, waarin een maximaal aantal kamers wordt vastgesteld. Als de persoonlijke omstandigheden hierom vragen kon dit in specifieke gevallen al worden aangepast. De wijziging maakt het mogelijk deze aanpassing ook generiek in te zetten, om flexibel te kunnen inspelen op veranderingen in de sociale huurmarkt.

Artikel 17 tot en met 19c. Rangorde van toewijzing

Deze bepalingen regelen de rangorde van de vergunningverlening indien meerdere woningzoekenden in aanmerking komen voor een vrijkomende woonruimte die in het inschrijfduursegment en het lotingsegment is ingedeeld. Deze rangorde is in hoofdzaak gewijzigd om het inkomenscriterium hoger in de rangordening te plaatsen.

In het kort is deze rangorde als volgt:

I Woningen in het inschrijfduursegment

Ia woningen met huren t/m de 2e aftoppingsgrens

Ib woningen met huren boven de 2e aftoppingsgrens

II Woningen in het lotingssegment

IIa woningen met huren t/m de 2e aftoppingsgrens

IIb woningen met huren boven de 2e aftoppingsgrens

Ia Woningen in het inschrijfduursegment met huren t/m de 2e aftoppingsgrens

Indien er gegadigden zijn met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag

• 1.

  Voorrang voor huishoudens met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag: bij woningen met een huur t/m 2e aftoppingsgrens voorrang voor huishoudens met recht op huurtoeslag, en bij woningen met een huur t/m kwaliteitskortingsgrens voorrang voor huishoudens met recht op huurtoeslag zonder kinderen waarvan elk lid jonger is dan 23 jaar.

• 2.

  Bij meerdere gegadigden met recht op huurtoeslag en indien het een woning betreft die is aangewezen voor de voordeelregeling, voorrang aan een woningzoekende die al 6 jaar woont of 6 jaar gewoond heeft in het betreffende focusgebied.

• 3.

  Bij meerdere gegadigden met recht op huurtoeslag én meerdere gegadigden op basis van 2. of indien het geen woning in de voordeelregeling is, voorrang voor urgenten.

  • a.

    Bij meerdere urgenten voorrang voor de urgent met de langste urgentieduur.

  • b.

    Bij meerdere urgenten met dezelfde urgentieduur, voorrang voor het huishouden met de langste inschrijfduur.

• 4.

  Bij meerdere gegadigden met recht op huurtoeslag én meerdere gegadigden op grond van 2. of indien het geen woning in de voordeelregeling is, en indien er geen urgenten belangstelling hebben voor de woning, voorrang voor huishoudens van wie de omvang van het huishouden passend is gelet op het aantal kamers (bij woningen met 4 kamers voorrang voor 2 of meer persoons huishoudens; bij 5 of meer kamers voorrang voor 5 of meer persoons huishoudens).

• 5.

  Bij meerdere gegadigden met recht op huurtoeslag én geen of meerdere kandidaten op grond van 2, 3 en/of 4, voorrang voor het huishouden met de langste inschrijfduur.

Indien er geen gegadigden zijn met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag

• 1.

  Bij geen gegadigden met recht op huurtoeslag en indien het een woning betreft die is aangewezen voor de voordeelregeling, voorrang aan een woningzoekende die al 6 jaar woont of 6 jaar gewoond heeft in het betreffende focusgebied.

• 2.

  Bij meerdere gegadigden zonder recht op huurtoeslag én meerdere gegadigden op basis van 6. of indien het geen woning in de voordeelregeling is, voorrang voor urgenten.

  • a.

    Bij meerdere urgenten voorrang voor de urgent met de langste urgentieduur.

  • b.

    Bij meerdere urgenten met dezelfde urgentieduur, voorrang voor het huishouden met de langste inschrijfduur.

• 3.

  Bij meerdere gegadigden zonder recht op huurtoeslag én meerdere gegadigden op grond van 6. of indien het geen woning in de voordeelregeling is, en indien er geen urgenten belangstelling hebben voor de woning, voorrang voor huishoudens van wie de omvang van het huishouden passend is gelet op het aantal kamers (bij woningen met 4 kamers voorrang voor 2 of meer persoons huishoudens; bij 5 of meer kamers voorrang voor 5 of meer persoons huishoudens).

• 4.

  Bij meerdere gegadigden zonder recht op huurtoeslag én geen of meerdere kandidaten op grond van 6, 7 en/of 8, voorrang voor het huishouden met de langste inschrijfduur.

Ib Woningen in het inschrijfduursegment met huren boven de 2e aftoppingsgrens

• 1.

  Indien het een woning betreft die is aangewezen voor de voordeelregeling, voorrang aan een woningzoekende die al 6 jaar woont of 6 jaar gewoond heeft in het betreffende focusgebied.

• 2.

  Bij meerdere gegadigden op basis van 1. of indien het geen woning in de voordeelregeling is, voorrang voor urgenten.

  • a.

    Bij meerdere urgenten voorrang voor de urgent met de langste urgentieduur.

  • b.

    Bij meerdere urgenten met dezelfde urgentieduur, voorrang voor het huishouden met de langste inschrijfduur.

• 3.

  Bij meerdere gegadigden op grond van 1. of indien het geen woning in de voordeelregeling is, en indien er geen urgenten belangstelling hebben voor de woning, voorrang voor huishoudens van wie de omvang van het huishouden passend is gelet op het aantal kamers (bij woningen met 4 kamers voorrang voor 2 of meer persoons huishoudens; bij 5 of meer kamers voorrang voor 5 of meer persoons huishoudens).

• 4.

  Bij meerdere kandidaten op grond van 1, 2 en/of 3, voorrang voor het huishouden met de langste inschrijfduur.

IIa Woningen in het lotingssegment met huren t/m de 2e aftoppingsgrens:

Indien er gegadigden zijn met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag

• 1.

  Voorrang voor huishoudens met economische of maatschappelijke binding aan de regio Almere.

• 2.

  Bij meerdere gegadigden met binding, voorrang voor huishoudens met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag: bij woningen met een huur t/m 2e aftoppingsgrens voorrang voor huishoudens met recht op huurtoeslag, en bij woningen met een huur t/m kwaliteitskortingsgrens voorrang voor huishoudens met recht op huurtoeslag zonder kinderen waarvan elk lid jonger is dan 23 jaar.

• 3.

  Bij meerdere gegadigden met binding en recht op huurtoeslag, voorrang voor urgenten.

• • a.

    Bij meerdere urgenten voorrang voor de urgent met de langste urgentieduur.

  • b.

    Bij meerdere urgenten met dezelfde urgentieduur, en bij een woning met 4 of meer kamers, voorrang voor huishoudens die een sociale huurwoning in Almere achterlaten (doorstromers), bij geen doorstromers of bij een woning met minder dan 4 kamers, loting.

• 4.

  Bij meerdere gegadigden met binding en recht op huurtoeslag, en er zijn geen urgenten, voorrang voor huishoudens van wie de omvang van het huishouden passend is gelet op het aantal kamers (bij woningen met 4 kamers voorrang voor 2 of meer persoons huishoudens; bij 5 of meer kamers voorrang voor 5 of meer persoons huishoudens).

• 5.

  Bij geen of meerdere gegadigden met binding en recht op huurtoeslag én passende huishoudengrootte, voorrang aan woningzoekenden die een sociale huurwoning (onder de maximale huurtoeslaggrens) in Almere achter laten (doorstromers).

• 6.

  Bij meerdere gegadigden met binding en recht op huurtoeslag én geen of meerdere kandidaten op grond van 3, 4 en/of 5, loting.

• 7.

  Bij het ontbreken van kandidaten met binding gelden dezelfde voorrangsregels, maar dan zonder binding, als bij 2 t/m 6 voor huurders met recht op huurtoeslag

Indien er geen gegadigden zijn met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag

• 1.

  Bij geen gegadigden met recht op huurtoeslag en meerdere gegadigden met binding, voorrang voor urgenten zonder recht op huurtoeslag.

  • a.

    Bij meerdere urgenten voorrang voor de urgent met de langste urgentieduur.

  • b.

    Bij meerdere urgenten met dezelfde urgentieduur, en bij een woning met 4 of meer kamers, voorrang voor huishoudens die een sociale huurwoning in Almere achterlaten (doorstromers), bij geen doorstromers of bij een woning met minder dan 4 kamers, loting.

• 2.

  Bij meerdere gegadigden met binding zonder recht op huurtoeslag, en er zijn geen urgenten, voorrang voor huishoudens van wie de omvang van het huishouden passend is gelet op het aantal kamers (bij woningen met 4 kamers voorrang voor 2 of meer persoons huishoudens; bij 5 of meer kamers voorrang voor 5 of meer persoons huishoudens).

• 3.

  Bij meerdere gegadigden met binding zonder recht op huurtoeslag én passende huishoudengrootte (geldt alleen bij woonruimte met 4 of meer kamers): voorrang aan woningzoekenden die een sociale huurwoning (onder de maximale huurtoeslaggrens) in Almere achter laten (doorstromers).

• 4.

  Bij meerdere gegadigden met binding zonder recht op huurtoeslag én geen of meerdere kandidaten op grond van 8 t/m 10, loting.

• 5.

  Bij het ontbreken van kandidaten met binding gelden dezelfde voorrangsregels, maar dan zonder binding, als bij 8 t/m 11 voor huishoudens zonder recht op huurtoeslag.

IIb Woningen in het lotingssegment met huren boven de 2e aftoppingsgrens:

• 1.

  Bij meerdere gegadigden met binding, voorrang voor urgenten.

  • a.

    Bij meerdere urgenten voorrang voor de urgent met de langste urgentieduur.

  • b.

    Bij meerdere urgenten met dezelfde urgentieduur, en bij een woning met 4 of meer kamers, voorrang voor huishoudens die een sociale huurwoning in Almere achterlaten (doorstromers), bij geen of meerdere doorstromers of bij een woning met minder dan 4 kamers, loting.

• 2.

  Bij meerdere gegadigden met binding, en indien er geen urgenten belangstelling hebben voor de woning, voorrang voor huishoudens van wie de omvang van het huishouden passend is gelet op het aantal kamers (bij woningen met 4 kamers voorrang voor 2 of meer persoons huishoudens; bij 5 of meer kamers voorrang voor 5 of meer persoons huishoudens).

• 3.

  Bij meerdere gegadigden met binding én passende huishoudengrootte (geldt alleen bij woonruimte met 4 of meer kamers), voorrang aan woningzoekenden die een sociale huurwoning (onder de maximale huurtoeslaggrens) in Almere achter laten (doorstromers).

• 4.

  Bij meerdere gegadigden met binding én geen of meerdere kandidaten op grond van 2 en 3, loting.

• 5.

  Bij het ontbreken van kandidaten met binding gelden dezelfde voorrangsregels, maar dan zonder binding als bij 1 t/m 4.

Artikel 20 Rangorde van toewijzing studentenwoningen

Deze bepaling regelt de rangorde van de vergunningverlening indien meerdere woningzoekenden in aanmerking komen voor een studentenwoning. Als eerste komen in aanmerking studenten aan HBO of universiteit in Almere studeren, in volgorde van inschrijfduur. Vervolgens komen in aanmerking studenten die ingezetene zijn van Almere, in volgorde van inschrijfduur. Daarna komen in aanmerking leerlingen aan een MBO in Almere, eveneens in volgorde van inschrijfduur.

Artikel 21. Bouwgroepen en woongroepen

Dit artikel regelt de voorrang voor deelnemers van bouw- en woongroepen. In Bijlage III is de regeling uitgewerkt. De gemeente stimuleert dat inwoners zelf (mede) bepalen hoe zij willen wonen. Dat gebeurt o.a. via bouw- en woongroepen. Bewoners realiseren daarbij gezamenlijk (al dan niet met hulp van een ontwikkelende partij) een woningbouwproject. De tijd, geld en moeite die mensen in het project steken verschaft de deelnemers een voorrangspositie bij de woningtoewijzing. Voor woonruimten die gerealiseerd zijn door een bouwgroep, of woonruimten die onderdeel zijn van een woongroep kan het college toestemming geven om af te wijken van de reguliere toewijzingsregels van deze verordening. De bouw- of woongroep kan een huishouden voor een huisvestingsvergunning voordragen die behoort tot een van de eerste 20 kandidaten die in aanmerking komen voor de leegkomende woonruimte.

Toelichting bij de tweede wijziging van de verordening

Artikel 21a. Woningen met zorgbestemming

Artikel 21a is bij de tweede wijziging van de verordening opgenomen. Dit artikel zorgt ervoor dat woningen met een zorgbestemming die via een zorginstelling worden verhuurd, met voorrang buiten Woningnet om mogen worden verhuurd. Deze zorginstellingen houden een eigen wachtlijst met potentiële bewoners bij.

Woningen met een zorgbestemming zijn vaak bedoeld voor een erg specifieke doelgroep en toewijzing via Woningnet zou ertoe kunnen leiden dat een zorgwoning wordt verhuurd aan iemand met een niet-passend zorgprofiel.

Directe toewijzing aan zorgdoelgroepen is alleen mogelijk voor zorginstellingen die door de gemeente zijn erkend. Tevens moeten de huurders net als ieder ander een huisvestingsvergunning hebben.

Artikel 22. Woningruil

Dit artikel geeft aan hoe om te gaan met het verlenen van huisvestingsvergunningen bij woningruil, ook in geval op de woning een label rust.

Artikelen 23 tot en met 26. Omzettingsvergunning

Eengezinswoningen zijn niet gebouwd voor kamerverhuur. De intensieve bewoning van een eengezinswoning door kamerhuurders zorgt geregeld voor woonoverlast in woonwijken.Het college heeft toegezegd om in het najaar te komen met een analyse van de verschillendeoplossingen voor de problemen die het gevolg zijn van ongebreidelde kamerverhuur in woonwijken. Hetcollege focust op een paraplu-bestemmingsplan voor kamerverhuur en wil dat instrument tegen het licht van de omzettingsvergunning houden.

Almere kent flexibele bestemmingsplannen met veel ruimte. Almere kent geen bestemmingsplannen dieniet gedetailleerd vastleggen in welke straat hoeveel kamerverhuurbedrijven zich mogen vestigen.Voor het vaststellen van een bestemmingsplan is het doorlopen van een langdurig en met allerhandewaarborgen omkleed traject te doorlopen. In de tijd tussen ideevorming en de vaststelling van eenparaplu bestemmingsplan verdampt veel water uit het Weerwater.

In de gereedschapskist van de Huisvestingswet zit het instrument van de omzettingsvergunning. Met dievergunning kan de gemeente Almere de komst van kamerverhuurbedrijven in woonwijken reguleren.

De invoering van de omzettingvergunning betekent niet dat kamerverhuur onmogelijk wordt, wel dat deontwikkeling van het aantal kamerverhuurbedrijven in woonwijken verantwoord kan plaatsvinden.

Door die vergunning nu in de gereedschapskist van dehuisvestingsverordening op te nemen, maar nogniet in werking te laten treden, geeft de raad het college de ruimte om in het najaar met een doordachtepakket maatregelen te komen. Mocht dan blijken dat de omzettingsvergunning als precisie instrumentnodig is, dan kan dat gereedschap - sneller dan een bestemmingsplan vastgesteld kan worden – wordeningezet om de leefbaarheid van woonwijken te beschermen.

Toelichting bij de tweede wijziging van de verordening

De artikelen 23 tot en met 26 waren nog niet in werking getreden. In verband met het voornemen kamerverhuur te reguleren via een paraplu-bestemmingsplan zijn deze bepalingen bij de tweede wijziging van de verordening vervallen, evenals van artikel 31, het oorspronkelijke tweede lid, dat regelde dat die bepalingen op een nader door de raad te bepalen tijdstip in werking zouden treden.

Artikel 27. Hardheidsclausule

De aard en de strekking van de hardheidsclausule zijn zodanig dat deze slechts met uiterste terughoudendheid kan worden toegepast. Er moet sprake zijn van uitzonderlijke omstandigheden die bij het vaststellen van de verordening niet zijn voorzien en gelet op het doel van de verordening redelijkerwijs toch een grond voor de verlening van een urgentieverklaring zouden kunnen zijn. Bij de toetsing van de bijzondere gevallen dient ook beoordeeld te worden of het college in eerdere, vergelijkbare situaties heeft besloten tot toepassing van de hardheidsclausule.

Artikel 28. Experimenten

Dit artikel regelt dat ruimte bestaat om in het belang van de volkshuisvesting experimenten te starten waarbij voor een beperkte tijd kan worden afgeweken van deze verordening. Dit kan bijvoorbeeld nodig zijn omdat de wens bestaat om gedurende een bepaalde termijn met een andere wijze van toewijzing te experimenteren.

Artikel 29. Bestuurlijke boete

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 35 van de Wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van het verbod bedoeld in onder meer artikel 8 van de Wet (zonder vergunning woonruimte in gebruik nemen of geven).

Naast het bepalen dat de bestuurlijke boete kan worden opgelegd, bepaalt de raad in de verordening ook de hoogte van de boete die voor verschillende overtredingen kan worden opgelegd. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het daadwerkelijk opleggen van een bestuurlijke boete.

De Wet geeft alleen bestuursrechtelijke handhavingsmogelijkheden. Het gewone strafrecht geldt daarnaast bij overtreding van de bepalingen in het Wetboek van Strafrecht (bijvoorbeeld in geval van valsheid in geschrifte of bedreiging).

Artikel 30. Intrekking oude verordening en overgangsrecht In artikel 51, tweede lid, van de Wet is geregeld dat de verordening op grond van de (oude) Huisvestingswet zes maanden na de inwerkingtreding van de Huisvestingswet 2014 vervalt. In het derde en vierde lid van artikel 51 is overgangsrecht opgenomen voor al verleende vergunningen. Deze vergunningen worden gelijkgesteld met de vergunningen op grond van de Huisvestingswet 2014. Ook lopende bezwaarschriften vallen onder deze overgangsregeling, omdat bezwaarschriften altijd betrekking hebben op vergunningen of het weigeren of intrekken van vergunningen. In artikel 51, vijfde lid, van de Wet is geregeld dat aanvragen die zijn ingediend op grond van de verordening op grond van de (oude) Huisvestingswet, worden afgehandeld krachtens de daarop gebaseerde (oude) verordening. In het tweede lid is aanvullend overgangsrecht opgenomen voor bestaande inschrijvingen als woningzoekenden onder de oude verordening (Huisvestingsverordening Almere 2012). Deze inschrijvingen worden ingevolge het tweede lid beschouwd als inschrijvingen gedaan onder deze verordening met behoud van de opgebouwde inschrijfduur. Het derde lid bevat eenzelfde regeling voor urgentieverklaringen.

Artikel 31. Inwerkingtreding en citeertitel

Bepaald is dat de verordening vervalt op 1 juli 2019. De Huisvestingswet 2014 bepaalt nl. dat de gemeenteraad een huisvestingsverordening mag vaststellen voor maximaal 4 jaar. Wil de gemeenteraad daarna opnieuw een huisvestingsverordening vaststellen, dan moet opnieuw de noodzaak daartoe worden aangetoond, zoals beschreven in het hoofdstuk Algemeen van deze toelichting. De artikelen 23 e.v. over de omzettingsvergunning treden niet op 1 juli 2015 in werking maar op een door de gemeenteraad te bepalen tijdstip. Zie de toelichting bij deze bepalingen.