Woonvisie De Ronde Venen

Voorwoord

Voor u ligt de nieuwe Woonvisie van gemeente De Ronde Venen. Het zal niemand verwonderen dat deze ‘doorstroming’ in haar titel draagt. Doorstroming is waar het aan ontbreekt op de woningmarkt, die hard is geraakt door de financiële crisis. Ontwikkelaars, overheden, woningcorporaties: allemaal staan zij onder financiële druk nu blijkt dat de bomen niet meer tot in de hemel reiken. Strengere regels voor hypotheken en voor toewijzingen in de huursector hebben ook hun weerslag. Dit brengt ons in een nieuwe realiteit.

In deze nieuwe realiteit is het niet meer vanzelfsprekend dat elke woning wordt verkocht. De winst hiervan is een versnelling van de trend van een aanbod- naar vraaggestuurde markt: meer zeggenschap en keuze voor de woonconsument. Om afzet te genereren, is goed luisteren naar woningzoekenden randvoorwaarde nummer één geworden. Dit is voor partijen even schakelen, maar biedt juist ook kansen: door woningzoekenden eerder te binden is er meer zekerheid op realisatie.

Een veranderende markt leidt tot een andere rolverdeling tussen partijen. De gemeente gaat meer een regisserende en faciliterende rol op zich nemen. Dit betekent op de eerste plaats een aansprekende visie neerleggen en ruimte bieden aan andere partijen om zelf actie te ondernemen. Het betekent ook partijen bij elkaar brengen en beter samenwerken: alleen dan kunnen er letterlijk nog woningen van de grond komen. De tijd dat partijen alles tot achter de komma voorkauwen en afspraken op de letter naleven is voorbij. Flexibiliteit is de nieuwe norm.

Partijen bij elkaar brengen en samenwerken is ook de manier waarop deze Woonvisie tot stand is gekomen. In samenspraak met lokale partijen als makelaars, belangenverenigingen, ondernemers en de woningcorporatie is deze visie op papier gekomen, met een aanzet tot maatregelen die we samen met deze partijen willen uitwerken en oppakken. Maatregelen die lokaal effect hebben en vormgegeven kunnen worden, want we realiseren ons goed dat de woningmarkt vooral wordt bepaald door (inter)nationale ontwikkelingen.

Terug naar doorstroming. Iedereen is het er over eens dat daar energie in gestoken moet worden. Die doorstroming bereiken we met een gezondere woningmarkt: lokale knelpunten moeten daarin worden aangepakt. Allereerst kiezen we voor kwaliteit. Alle nieuw te bouwen woningen moeten top zijn: een toevoeging op wat we al hebben en afgestemd op woonwensen van woningzoekenden. Dit is in het belang van de volkshuisvesting en van ieders financieel belang: zo houden we de markt gezond. Ten tweede kan de bestaande woningvoorraad beter aansluiten bij woonwensen door verbeteringen aan te brengen. Ten derde willen we mensen mogelijkheden laten zien. Ouderen die door willen stromen naar een gelijkvloerse woning. Maar ook regionale woningzoekenden die we willen wijzen op de kwaliteiten van wonen in De Ronde Venen. Want we hebben een gunstige uitgangspositie: een veilige, kindvriendelijke omgeving vlakbij de grote steden, met een actief verenigingsleven en vooral: in een schitterende landelijke omgeving in het Groene Hart. Door met elkaar zowel onze bewoners als nieuwe inwoners te binden aan onze gemeente blijven we een vitale gemeenschap. En daar doen we het voor.

David Moolenburgh

Wethouder Ruimtelijke Ordening

1-Context, proces, leeswijzer

Context

Dit is de Woonvisie voor de nieuwe gemeente De Ronde Venen. De visie volgt de Woonvisies van de voormalige gemeenten Abcoude (2009) en De Ronde Venen (2005) op. De Woonvisie biedt input voor de gemeentelijke structuurvisie, die aangeeft welk toekomstbeeld de gemeente nastreeft. Hierbij gaat het niet alleen over wonen, maar ook over landschap, bedrijvigheid, recreatie en mobiliteit.

Met de Woonvisie bepaalt de gemeente haar visie, ambitie en maatregelen op het gebied van wonen in De Ronde Venen voor de periode tot en met 2020. Ook geeft de gemeente aan hoe zij haar rol ziet, wat zij van andere partijen verwacht en op welke wijze zij met deze partijen wil samenwerken aan wonen in De Ronde Venen.

Proces

De Woonvisie is opgesteld in samenspraak met bewonersorganisaties, het maatschappelijke middenveld en woonprofessionals als de woningcorporatie, makelaars, banken en zorginstellingen.

Op 30 mei 2012 zijn deze partijen samengekomen op een stakeholdersbijeenkomst.

Tijdens een raadsinformatieavond op 6 juni 2012 zijn raadsleden geïnformeerd over het proces en de denkrichting van de Woonvisie. Op 2 oktober 2012 is de concept Woonvisie in de commissie Ruimtelijke Zaken besproken. Het college legt de Woonvisie in januari 2013 ter besluitvorming voor aan de raad.

In 2011 is samen met woningcorporatie Westhoek Wonen (nu GroenWest) een woonwensenonderzoek gehouden om de woonwensen van de inwoners in De Ronde Venen in kaart te brengen. Op basis hiervan is een kwantitatieve woningbehoefte door adviesbureau Rigo bepaald. Woonwensen en woningbehoefte vormen belangrijke bouwstenen voor de Woonvisie.

Leeswijzer

Deze Woonvisie laat zich lezen als een verhaal op hoofdlijnen: in beknopte teksten worden een ‘gedroomd’ toekomstbeeld, de uitgangssituatie, bevolkingsontwikkeling, woningbehoefte en visie met elkaar verbonden. Ter bevordering van de leesbaarheid zijn analyses en onderbouwing opgenomen in de Verdieping, waar in de Woonvisie naar wordt verwezen. Waar mogelijk is informatie op kernniveau gebruikt; soms zijn de kernen Amstelhoek, Baambrugge, De Hoef en Waverveen samengevat onder de noemer ‘kleine kernen’.

In de Leesmap zijn achtergrondartikelen en de uitkomsten van het woonwensenonderzoek uit 2011 plus de bepaling van de kwantitatieve woningbehoefte opgenomen.

2-Samenvatting

Doel: een vitale gemeente

De Ronde Venen wil een vitale gemeente blijven: een bevolking die op peil blijft, met een gezonde samenstelling van jong en oud. Een gemeente waar het goed wonen, werken en verblijven is.

Voorwaarde: iedereen kan hier prettig wonen

Om iedereen prettig te laten wonen, willen we woningen en woonomgeving zo goed mogelijk aan laten sluiten op de woonwensen en woningbehoefte van de inwoners.

Landelijk veranderende woningmarkt; lokaal mismatch tussen vraag en aanbod

Onder meer door de financiële problemen op de woningmarkt is de doorstroming en bouwproductie stilgevallen. De woningmarkt is veranderd van een aanbod- naar vraaggestuurde markt. Veel maatregelen zullen landelijk moeten worden genomen. Lokaal kunnen we ook maatregelen nemen gericht op de lokale omstandigheden.

De woningvoorraad in De Ronde Venen sluit onvoldoende aan bij de woonwensen van de inwoners, blijkt onder meer uit het woningbehoefteonderzoek uit 2011. Mede hierdoor is er een gebrek aan doorstroming. De drie belangrijkste oorzaken hiervoor zijn:

• 1.

  een eenzijdige woningvoorraad. Er staan veel eengezinswoningen in kindvriendelijke wijken. De behoefte hiernaar blijft groot, maar er is meer behoefte aan andere woningtypen en woonomgevingen die er nu nog te weinig zijn;

• 2.

  vergrijzing. Door de vergrijzing neemt de behoefte aan gelijkvloerse woningen en wonen met zorg toe. Bij geen geschikt woningaanbod blijven senioren in hun huidige woning zitten, die geschikt zijn voor gezinnen, of wijken uit naar een andere gemeente;

• 3.

  vastzittende woningmarkt. Er zijn veel voor jongeren geschikte woningen, maar deze komen te weinig vrij. Jongeren blijven thuis wonen of verhuizen naar een andere gemeente. Tegelijkertijd vestigen zich steeds minder mensen in de De Ronde Venen.

Als we niets doen komt de vitaliteit onder druk te staan

Als we onvoldoende zorgen voor geschikte woningen, worden we minder aantrekkelijk als woongemeente. Hierdoor loopt het inwoneraantal terug en neemt de vergrijzing toe.

Visie: bouwen voor doorstroming

Bouwen van nieuwe woonmilieus: waar mogelijk wonen in verbinding met landschap en gelijkvloerse woningen in de centra. Hierdoor verhuizen mensen binnen de gemeente, stromen senioren door en komen goedkopere woningen vrij.

Meer doorstroming door:

• 1

  Focus op kwaliteit bij nieuwbouw. Nieuwe woonmilieus: enerzijds wonen in het landschap, anderzijds gelijkvloerse woningen in huur-/koopsegment, voornamelijk in de centra. Voorwaarden: woningen zijn een aanvulling op bestaande voorraad, energiezuinig, flexibiliteit (levensloopbestendig), vroegtijdig betrekken van de woonconsument.

• 2

  Bestaande voorraad beter benutten. Door verkoop huurwoningen, renovatie/woningverbetering, andere woonruimteverdeling.

• 3

  Vermarkting. Bestaande woningvoorraad plus nieuwbouwplannen kunnen niet alleen afgezet worden bij eigen bevolking. Vermarkting is nodig om goede doorstroming te houden. De focus hierbij moet liggen op de onderscheidende kwaliteit van de gemeente, die een gunstige uitgangspositie biedt.

Deze Woonvisie richt zich op de kwaliteit van wonen in de gemeente. Naast woningen zelf zijn voorzieningen zoals winkels, scholen en zorgvoorzieningen belangrijke voorwaarden voor de kwaliteit van wonen in De Ronde Venen. Dat geldt ook voor de bereikbaarheid per auto en met het Openbaar Vervoer.

3-Toekomstbeeld

Een luchtspiegeling: De Ronde Venen in 2020, een aantrekkelijke, vitale woongemeente

In 2020 is De Ronde Venen als poort van het Groene Hart in trek als woongemeente voor woningzoekenden in de noordvleugel van de Randstad. Dit komt mede door de ontwikkeling van Marickenzijde als wijk met relatief betaalbare vrijstaande woningen, waar de bewoners zelf mee hebben bepaald hoe hun huis er uit ziet. Een kwalitatieve toevoeging aan de woningen die er in de gemeente al zijn, wat voor de meeste nieuwbouwprojecten geldt. De drijvende waterwoningen aan de Vinkeveense plassen zijn een mooi voorbeeld van het verbinden van lokale kwaliteiten aan wonen. “ En die dorpse sfeer, die mis je toch wel in Almere, dat kun je niet maken ” , zegt Gerard, een vijftiger wiens kinderen net het huis uit zijn.

Ook het vermarkten van de gemeente in samenwerking met makelaars, ontwikkelaars en de banken, werpt haar vruchten af. Na de wijken in Abcoude hebben regionale woningzoekenden de afgelopen jaren de wijken van Mijdrecht en Wilnis herontdekt. De oudere bewoners die hun huis aan hen hebben verkocht, zijn doorgestroomd naar gelijkvloerse woningen in de centra van Mijdrecht, Abcoude en Vinkeveen. Sportieve, meer vitale ouderen hebben gekozen voor een gelijkvloerse woning in Marickenzijde, dichtbij wandel- en fietsroutes en het zwembad. Ondernemers hebben het winkelaanbod en de horeca in de centra verder uitgebreid, wat de centra maar ook de wijken er omheen tot een aantrekkelijke woonomgeving maakt.

Onder andere in Westerheul IV zijn betaalbare woningen voor jongeren gebouwd. Maar ook in de bestaande voorraad zijn betaalbare woningen beschikbaar gekomen, zoals voormalige eengezins - huurwoningen van GroenWest die aan jonge gezinnen zijn verkocht. “ We waren eerst noodgedwong - en in Uithoorn aan het zoeken, maar zijn blij dat we nu toch dichterbij o nze ouders kunnen blijven wonen”, vertelt Nienke, een jonge moeder van 28, opgetogen. Jongeren die nog studeren en toch thuis willen blijven wonen, kunnen dat een stuk makkelijker nu het openbaar vervoer naar Amsterdam en Utrecht is verbeterd.

De wachttijd voor huurwoningen is teruggelopen. Een deel van de huurwoningen van GroenWest wordt verloot in plaats van via de wachtlijst aangeboden, zodat mensen die echt dringend een woning nodig hebben sneller kans maken. Veel woningen van GroenWest zijn gerenoveerd en verbruiken een stuk minder energie. Dat geldt ook voor veel particuliere woningen: de gemeente heeft eigenaren begeleid bij het vinden van energiebesparingen. In Abcoude is een kleinschalig zorgcomplex gerealiseerd, omringd door gelijkvloers e woningen geschikt voor zorg. “ Zo kan ik toch samen met mijn vrouw, die Alzheimer heeft, in Abcoude blijven wonen” , zegt Jaap, een kwieke man van 86 jaar.

In sommige wijken zijn woonerven omgetoverd tot hofjes, waar betrokken bewoners zelf zeggenschap hebben over een onderhoudsbudget: zelf doen of uitbesteden. Ook zijn er woningen in de particuliere huursector toegevoegd, met een voor die sector betaalbare prijs. Hierdoor is het gat tussen huur en koop verkleind, zodat middeninkomens maar ook senioren een geschikte huurwoning hebben kunnen vinden. (Opgesteld naar aanleiding van de stakeholdersbijeenkomst op 30 mei 2012).

4-De Ronde Venen in 2012: landelijk wonen in een dorpse sfeer

We zijn nog niet in 2020. Nu, in 2012, is wonen in De Ronde Venen landelijk wonen in een dorpse sfeer, in het Groene Hart onder de rook van Amsterdam. Naast woningen in het hogere segment in Abcoude en aan de linten, kenmerkt het woningaanbod zich vooral door eengezinswoningen in het middensegment.1 Er wonen veel gezinnen: 40% van de huishoudens in de gemeente bestaat uit samenwonenden met kinderen. Dit aandeel ligt het hoogst in Abcoude, Wilnis en Mijdrecht, terwijl in de kleine kernen het aandeel ouderen gemiddeld hoger ligt.

Het inkomen van de doorsnee inwoner uit De Ronde Venen ligt ruim boven het landelijke gemiddelde.2 De ligging van de kernen ten opzichte van de grote steden is gunstig. Vooral Abcoude is geliefd bij vestigers, terwijl er in Mijdrecht en Wilnis relatief minder mensen van buiten komen wonen.3 Het omliggende landschap is de belangrijkste reden voor mensen om in de gemeente te komen wonen. Andere kwaliteiten zijn het water, de gunstige ligging ten opzichte van Amsterdam, Utrecht en Schiphol, de dorpse sfeer en de kindvriendelijke woonomgeving.4 Hiermee heeft De Ronde Venen een gunstige uitgangspositie om verder te bouwen aan een aantrekkelijke woongemeente voor verschillende doelgroepen.

[1] zie Verdieping: Wonen in De Ronde Venen

[2] zie Verdieping: Bevolking

[3] zie Verdieping: Bevolking

[4] zie Verdieping: Push- en pullfactoren

4.1-Doelstelling

De Ronde Venen wil graag een vitale gemeente blijven, met een gezonde bevolkingssamenstelling. Een aantrekkelijke woonomgeving die aansluit bij de woningbehoefte is hiervoor een belangrijke voorwaarde.

Sterk: gunstige ligging, landschap, bovengemiddeld inkomen.

Zwak: veel eengezinswoningen, sommige kernen minder vestigers van buiten de gemeente.

5-Een veranderende woningmarkt

5.1-Hoe de markt was: veel kapitaal, grote projecten, lange doorlooptijd

De woningmarkt in Nederland heeft de afgelopen twintig jaar in het teken gestaan van stijgende huizenprijzen, grootschalige ontwikkelingen en het maken van winsten op grondprijzen. Projectontwikkelaars floreerden dankzij beschikbaarheid van kapitaal, waardoor zij grondposities konden innemen. Woningcorporaties verzelfstandigden en breidden hun activiteiten uit, waarmee zij risicodragende partijen werden. Huishoudens kregen steeds grotere hypotheken van de banken. De gemeente was naast bewaker van het algemene, publieke belang ook marktspeler.5 Door actief grondbeleid te voeren, konden grondopbrengsten worden opgestreken, om andere gemeentelijke kosten mee te betalen. Er was een te sterke focus op nieuwe ontwikkelingen, met weinig aandacht voor de huidige woningvoorraad en het totaalbeeld van ontwikkelingen in de gemeente, laat staan de regio. Plannen hadden vaak een horizon van tien tot twintig jaar, met te weinig flexibiliteit en ruimte voor initiatieven voor onderop. Ontwikkelaars en corporaties bepaalden het aanbod, wat vooral op VINEX-locaties leidde tot grootschalige, monotone ontwikkelingen.6

[5] Zie Leesmap: Handreiking stedelijke herprogrammering woningbouw, Nicis/G32, 2011

[6] Zie Leesmap: Handreiking stedelijke herprogrammering woningbouw, Nicis/G32, 2011

5.2-Korte termijn: minder middelen

Sinds de bankencrisis van 2008 zijn de financiële mogelijkheden van alle partijen teruggelopen. Dalende huizenprijzen, minder verhuizingen,stilvallende woningbouwprojecten en verliezen op grondposities zijn het gevolg. Banken lenen minder geld uit, terwijl middeninkomens door nieuwe regels niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Woningcorporaties worden geconfronteerd met heffingen van de Rijksoverheid, onder meer om mee te betalen aan de huurtoeslag. Overheden, marktpartijen en consumenten hebben minder financiële armslag dan voorheen en dat zal nog even zo blijven.7 Vanaf 2013 geldt de hypotheekrenteaftrek alleen nog voor hypotheken met een jaarlijkse aflossing. Onder andere de Rabobank en ING verwachten dat de huizenprijzen de komende jaren nog tien tot vijftien procent zullen dalen. Door al deze ontwikkelingen is de woningmarkt voor een groot deel stilgevallen: er is nog nauwelijks doorstroming.

[7] zie Leesmap: Gebiedsontwikkeling in een nieuwe realiteit: wat nu te doen? TU Delft, 2011

5.3-Lange termijn: veranderende markt

Een proces wat door de vastlopende woningmarkt is versterkt, is de beweging van de woningmarkt van een aanbod- naar vraaggestuurde markt: de woningzoekende bepaalt het aanbod. Woonconsumenten eisen zeggenschap en keuzevrijheid in ontwikkeling en beheer van hun woning en woonomgeving. Doelgroepen worden steeds veelzijdiger, sfeer en beleving van de woning en woonomgeving wordt belangrijker. Met de vergrijzing van Nederland worden senioren een steeds belangrijkere doelgroep op de woningmarkt.8 Na een periode van grootschalige uitbreidingen (VINEX) wordt kleinschaligheid, geborgenheid en persoonlijkheid de nieuwe norm. Duurzaamheid is van keuze tot noodzaak verworden, mede met het oog op betaalbaarheid vanwege de stijgende energielasten. Door de vraaggestuurde markt ontstaat er meer regionale concurrentie en zullen er grotere prijsverschillen tussen plaatsen ontstaan.

[8] zie Leesmap: ‘meer ruimte voor zilveren generatie’, ‘Tussen de jeugd of veilig achter de geraniums’

5.4-Een nieuwe woningmarkt met nieuwe kansen

Door de veranderende markt en economisch lastige tijden is er aan de oude manier van gebiedsontwikkeling en woningbouwprogrammering een einde gekomen. Partijen herbezinnen zich op hun rol en ambitie. Vanuit een nieuwe realiteitszin moet gekeken worden hoe in de veranderende markt, in een andere rolverdeling kansen gepakt kunnen worden. Marktpartijen zullen beter moeten gaan luisteren naar de wensen van de woonconsument. Zij zijn hiertoe ook genoodzaakt om afzet te genereren. Er is meer flexibiliteit in plannen nodig om tussentijdse aanpassingen te kunnen doen en kleinere deelplannen te realiseren die makkelijker verkoopbaar zijn. De gemeente ziet haar rol verschuiven van een organiserende en financierende naar een sturende en regisserende partij.9 In de hoofdstukken rolverdeling tussen partijen en uitvoeringsprogramma wordt deze rol nader toegelicht.

[9] zie Leesmap:’gemeenten met sterke regierol hebben toekomstperspectief’

5.5-Invloed gemeente beperkt

Het speelveld van de woningmarkt wordt voor een groot deel bepaald door macro-economische factoren: consumentenvertrouwen, marktpartijen en rijksmaatregelen.10 De hypotheekrenteaftrek en huursubsidie zijn medebepalend voor de bestedingsruimte van huishoudens. Banken en toezichthouders bepalen hoeveel geld aan bedrijven en huishoudens wordt uitgeleend. Ontwikkelaars en bouwbedrijven zijn de partijen die woningen bouwen.

Het regeerakkoord van het kabinet Rutte II bouwt de hyptoheekrenteaftrek geleidelijk af. Nieuwe hypotheken moeten annuïtair of lineair worden afgelost om aanspraak te doen op de hypotheekrenteaftrek. In de huursector wordt het toezicht op de corporaties versterkt. Corporaties moeten terug naar hun kerntaak: sociale huurwoningen beheren en ontwikkelen. Zij krijgen de ruimte om de huren, bovenop de inflatie te verhogen, vooral voor inkomens boven de € 43.000. Tegelijkertijd moeten de corporaties via een verhuurdersheffing mee gaan betalen aan de huurtoeslag. Het is nog onduidelijk wat het effect van deze maatregelen zal zijn. Het is mede daarom van belang om op lokaal niveau genoeg ruimte te houden om beleid en maatregelen bij te sturen.

In landelijk en provinciaal beleid is ook vastgelegd waar wel en niet gebouwd mag worden. Deze overheden leggen ook nieuwe ambities neer: zo wordt in de gebiedsagenda voor Noordwest-Nederland een woningbouwopgave van 100.000 woningen in het gebied tussen Amsterdam en Utrecht geschetst. Vooralsnog is deze opgave nog niet zo concreet dat dit een rol speelt in de periode tot en met 2020.

De invloed die de gemeente en andere lokale partijen op de woningmarkt hebben, is daarmee op voorhand beperkt. De gemeente en andere lokale partijen kunnen veel negatieve effecten van de situatie op de woningmarkt hooguit beperken, maar de oorzaken ervan niet aanpakken. Op lokaal niveau zijn er omstandigheden, waar we als gemeente en lokale partijen wél wat aan kunnen doen, waaronder de samenstelling van de woningvoorraad, het voorzieningenniveau en de woonruimteverdeling.

[10] zie Leesmap: Nota Wonen 2012, gemeente ’s Hertogenbosch: Speelveld en rolverdeling op de woningmarkt

5.6-Effecten in De Ronde Venen

Ook in De Ronde Venen is de doorstroming op de woningmarkt verder teruggelopen. Huizen staan langer te koop; de gemiddelde verkooptijd ligt hoger dan in omliggende gemeenten. In De Ronde Venen zijn de woningprijzen in de afgelopen decennia hard gestegen tot een bovengemiddeld prijsniveau, terwijl de prijzen sinds 2008 minder hard zijn gedaald dan het landelijke gemiddelde. Ondanks lager dan het regionaal gemiddelde, zijn wacht- en zoektijden in de huursector lang doordat het aantal vrijkomende woningen afneemt. Nieuwe inkomensregels in de corporatiesector gelden ook in De Ronde Venen. In het midden van de woningmarkt is weinig te kiezen: vrije sectorhuur is te duur en beperkt aanwezig, kopen is te duur gezien de beperkte leencapaciteit. Mensen met een middeninkomen die al huren, blijven dus zitten. In De Ronde Venen is het aantal middeninkomens en hogere inkomens in een sociale huurwoning bovengemiddeld, net als in de meeste suburbane, landelijke gemeenten in de Randstad.12 Dit onderstreept dat er sprake is van een groot gat tussen huur en koop in De Ronde Venen. Hierdoor zijn de effecten van de landelijke ontwikkelingen op de woningmarkt groot.

[11] zie Verdieping: Woningmarkt De Ronde Venen

[12] zie Verdieping: Woningmarkt De Ronde Venen

5.7-Beleid afgelopen jaren: perspectief voor starters, doorstroming beperkt

De afgelopen jaren is in de voormalige gemeente De Ronde Venen veel aandacht geweest voor starters op de woningmarkt. In 2008 is een raadswerkgroep Bouwen voor Starters ingesteld, waaruit verschillende maatregelen zijn voortgekomen die de afgelopen jaren zijn geïmplementeerd. In het woningbouwprogramma voor Westerheul IV is een aanzienlijk deel betaalbare woningen opgenomen in zowel de huur- als koopsector. Door GroenWest zijn huurwoningen met Koopgarant verkocht aan onder meer starters. Tien procent van de huurwoningen is als jongerenwoning gelabeld. In de afgelopen jaren is meer dan de helft van de vrijgekomen huurwoningen aan jongeren tot 35 jaar verhuurd, wat boven het regionale gemiddelde ligt. De doorstroming van zittende huurders naar andere huurwoningen blijft juist ver achter bij het regionale gemiddelde.

5.8-Huidige woningbouwprojecten

Door de stilgevallen markt zijn nieuwbouwprojecten moeilijker uitvoerbaar. Veel woningbouwprojecten zijn al jaren geleden opgestart, toen de woningmarkt er nog anders uit zag. Dit geldt ook voor de gemeentelijke woningbouwprojecten. De gemeente heeft in het voorjaar van 2012 keuzes moeten maken welke projecten wel doorgaan en welke voorlopig niet. Dit is mede gedaan om het financiële risico van de gemeente zo veel mogelijk te beperken. Bij de projecten die doorgaan, liggen er al afspraken met ontwikkelaars over het woningbouwprogramma. Deze Woonvisie heeft geen invloed op de bestaande programma’s, voor zover gemeente en ontwikkelaars vasthouden aan de betreffende afspraken. Wel blijven de gemeente en ontwikkelaars voortdurend met elkaar in gesprek om de marktsituatie te monitoren en nieuwe inzichten te delen. Bij een mogelijke herprogrammering of andere opzet vormt de Woonvisie het eerste uitgangspunt.

5.9 Visie

Deze Woonvisie geeft aan waar de grootste behoefte aan is, gezien de lokale omstandigheden als de bevolkingsontwikkeling, de woonwensen en de bestaande woningvoorraad in onze gemeente. Deze omstandigheden worden op de volgende pagina’s geschetst. Daarmee laat deze visie zien waar de grootste kansen op realisatie liggen, voor zowel gemeentelijke als particuliere initiatieven, mits er wordt ingespeeld op landelijke trends en een nieuwe rolverdeling.

Deze visie biedt ook maatregelen om op de korte termijn de doorstroming te bevorderen. Met deze visie wordt bewust gekozen voor een toekomstbestendige woningvoorraad, gelet op woonwensen, duurzaamheid en woningmarkt. Met oog voor de woningen en wijken die er al zijn, oog voor andere woningbouwinitiatieven naast de gemeentelijke projecten en oog voor de positie van de gemeente op de regionale woningmarkt.

Veel oorzaken van de slechte doorstroming op de woningmarkt liggen op landelijk niveau, die ook landelijk opgelost moeten worden. Daarnaast zijn er lokale omstandigheden die we lokaal wél kunnen oppakken. De Woonvisie geeft aan waar de woningbehoefte ligt en daarmee waar de kansen op realisatie het grootste zijn.

6-Bevolkingsontwikkeling: minder vestigers, meer vergrijzing

Tabel 1: bevolkingsprognose t/m 2020 (bron:CBS)

Figuur 1 vestiging vertrek en migratiesaldo De Ronde Venen 2002-2009

In De Ronde Venen wonen op dit moment relatief veel 45- tot 65-jarigen en veel gezinnen met kinderen. Veel van deze inwoners zijn in de jaren zeventig en tachtig in de gemeente komen wonen, toen er veel woningen zijn gebouwd. De komende jaren zal de gemeente volgens de prognoses harder vergrijzen dan het landelijke gemiddelde en omliggende gemeenten. Het aandeel jongeren is de afgelopen jaren teruggelopen, mede doordat jongeren verhuisd zijn naar buiten de gemeente, maar vooral omdat er minder gezinnen zijn komen wonen. Er zijn in de afgelopen jaren minder mensen in de gemeente komen wonen dan er zijn vertrokken. In Abcoude is het aantal vestigers door de jaren heen wel gelijk gebleven, terwijl het aantal in de voormalige gemeente De Ronde Venen verder is teruggelopen. In voormalig Abcoude en De Ronde Venen is naar verhouding even veel gebouwd in de afgelopen jaren; dat biedt dus geen verklaring voor het verschil in vestigers.13 Nieuwbouw is geen garantie gebleken voor een gelijkblijvend inwoneraantal. Er is meer nodig om De Ronde Venen een aantrekkelijke woongemeente te maken. Door de verwachte vergrijzing verschuift de woning- en voorzieningenbehoefte en komt de vitaliteit van de gemeente onder druk te staan. Anderzijds kan vergrijzing ook een kans bieden, gezien het hogere gemiddelde inkomen van de vergrijzende inwoner en de groeimarkt die deze groep woningzoekenden vormen. Binnen De Ronde Venen vergrijzen de kleine kernen het hardste, terwijl Abcoude en Wilnis een hoger aandeel gezinnen met kinderen hebben.

Het bewonersaantal van de gemeente is de afgelopen jaren gelijk gebleven door een geboorteoverschot. Dit overschot loopt echter geleidelijk terug, waardoor in combinatie met het migratiepatroon van de afgelopen jaren, bevolkingskrimp een reëel risico vormt. Het CBS voorspelt een krimp van de bevolking in 2020 van ruim duizend inwoners. Door de vergrijzing en het langer zelfstandig wonen van ouderen neemt het aantal huishoudens nog toe met duizend huishoudens.14 Wil De Ronde Venen het inwonertal op peil houden dan staat de gemeente gezien deze ontwikkelingen voor de uitdaging om mensen beter te binden. Aan de ene kant de eigen inwoners, die vertrekken bij geen geschikt aanbod. Naast jongeren zijn dit ook gezinnen en ouderen die willen doorstromen naar een andere woning, zo blijkt uit het woonwensenonderzoek. Aan de andere kant de regionale woningzoekenden, die hier minder vaak komen wonen.

De gemeente vergrijst bovengemiddeld. Steeds minder mensen verhuizen naar De Ronde Venen. Hierdoor dreigt krimp en hoge vergrijzing. Uitdaging is om zowel huidige als nieuwe bewoners te binden aan de gemeente.

[13] zie Verdieping: bevolking

[14] zie Verdieping: bevolking

7-Woningbehoefte: 1.150 woningen tot en met 2020

In 2011 heeft de gemeente samen met woningcorporatie GroenWest (voorheen Westhoek Wonen) een woonwensenonderzoek gehouden.15 Op basis hiervan is door adviesbureau Rigo een woningbehoefte tot en met 2020 bepaald.16 Uitgaande van de geschetste bevolkingsontwikkeling zijn er 750 extra woningen nodig tot en met 2020. Wanneer er meer vestigers kunnen worden aangetrokken, loopt de behoefte op tot 1.150 woningen. De maximale woningbehoefte tot en met 2020 komt uit op 1.500 woningen. De gemeente ziet een aantal van 1.150 woningen als realistische ambitie. Dit komt overeen met de verwachtingen van verschillende marktpartijen die zijn geraadpleegd. De gemeente heeft in het voorjaar haar projectenportefeuille geprioriteerd. Kijkend naar het woningbouwprogramma in de gemeente, ligt het aanbod hoger dan de woningbehoefte: 1.450 woningen. Worden de ‘zachte’ particuliere projecten17 niet meegerekend, ligt het aantal woningen dat tot en met 2020 gebouwd gaat worden op circa 1.200 woningen. Duidelijk is dat de omvang van het huidige programma de eigen woningbehoefte overstijgt: vestigers zullen aangetrokken moeten worden om projecten te realiseren. Gezien de positie van de verschillende kernen op de woningmarkt en de omvang van de projecten, zullen de extra inspanningen in Abcoude het kleinst en in Wilnis het grootst zijn.

Figuur 2. fasering woningbouwprogramma De Ronde Venen t/m 2020

[15] zie Leesmap: eerste uitkomsten woonwensenonderzoek

[16] zieLeesmap: memo ‘verdieping woonwensenonderzoek’

[17] projecten die zich nog in een vroegtijdig stadium bevinden zonder concrete plannen

8-Woonwensen: meer gelijkvloers, huurwoningen, rust en ruimte

Naast deze kwantitatieve behoefte is door adviesbureau Rigo geconstateerd dat er vooral een kwalitatieve behoefte is: de woningvoorraad sluit onvoldoende aan bij de woonwensen van de inwoners. Dit komt mede door de relatief eenzijdige woningvoorraad en de behoefte aan gelijkvloerse woningen. Daarnaast is er een grotere behoefte aan huurwoningen dan er nu in de huidige voorraad aanwezig zijn, en naar een woonomgeving die rust en ruimte biedt.

8.1-Door vergrijzing behoefte aan gelijkvloerse (huur)woningen

De woningvoorraad in De Ronde Venen bestaat vooral uit rij- en hoekwoningen in kindvriendelijke buurten. De behoefte aan deze woningen blijft groot, maar de vraag naar andere type woningen is groter dan het huidige aanbod. Rigo constateert dat er een overschot aan eengezinskoopwoningen dreigt.18 Gezien de huidige en gewenste woningtypen van woningzoekenden bestaat dit overschot vooral uit rijwoningen. De behoefte aan huurwoningen is groter dan het aanbod. Op de korte termijn wordt dit mede veroorzaakt door de crisis. Op de langere termijn is er meer behoefte aan huurwoningen door de vergrijzing. Senioren vragen om meer gelijkvloerse (huur)-woningen met meer comfort. Dit blijkt uit de behoefte aan appartementen, bungalow-/patiowoningen en wonen met zorg. Een deel van de groep oudere woningzoekenden geeft de voorkeur aan wonen dichtbij voorzieningen, in de centra van de dorpen. Vooral mensen die in Mijdrecht willen wonen, kiezen voor het centrum.19 Een groot deel van deze doelgroep zal, gezien de inkomenspositie, niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, waardoor de behoefte aan woningen in de vrije sectorhuur toeneemt. Ook middeninkomens die willen huren zijn grotendeels op de vrije sectorhuur aangewezen.

Figuur 3. huidige en gewenste woning verhuisgeneigden

[18] zie Verdieping: Woonwensen en woningbehoefte

[19] zie verdieping: Woonwensen en woningbehoefte

8.2-Woningzoekenden willen meer rust en ruimte

Veel woningzoekenden zijn op zoek naar een woonomgeving met rust en ruimte. Vaak zijn dit gezinnen die wat ruimer willen gaan wonen en een grotere tuin willen. Meer dan dertig procent van de inwoners die willen verhuizen, gaan buiten de gemeente zoeken bij geen geschikt aanbod. Deze groep geeft nog vaker dan gemiddeld aan op zoek te zijn naar rust en ruimte.20 De huidige wijken bieden dat, naar mening van deze woningzoekenden, onvoldoende.

Veel bestaande wijken en woningen sluiten aan bij de woonwensen van jongeren, maar zijn gezien de huidige prijzen en leencapaciteit te duur of niet beschikbaar door gebrek aan doorstroming. Dat laatste geldt ook voor de huurwoningen. Jongeren zoeken vooral een rij-/hoekwoning of twee-onder-één-kapwoning op een locatie buiten het centrum of aan de rand van het dorp. Het liefst willen zij kopen, maar gezien hun inkomenspositie zal een deel van hen eerst moeten kiezen voor huur. Door de dalende huizenprijzen komen wel steeds meer woningen binnen het bereik van jongeren.

Voor jonge gezinnen van buiten de gemeente zouden de bestaande wijken ook aantrekkelijk kunnen zijn. Zij weten De Ronde Venen echter maar beperkt te vinden. Dit is mogelijk een verklaring voor het teruglopende aantal vestigers en de lange verkooptijden in De Ronde Venen.21 Andere verklaringen hiervoor zijn mogelijk de beperkte bereikbaarheid met openbaar vervoer, dat door veel inwoners als minpunt wordt genoemd, maar ook het ontbreken van bepaalde voorzieningen als een middelbare school met gymnasium of een groot park met kinderboerderij. Deze laatste punten maken duidelijk dat een keuze om ergens te (gaan) wonen niet ophoudt bij de voordeur of achtertuin. Naast het bieden van geschikte woningen moet de gemeente ook kritisch kijken naar het voorzieningenniveau: dat is minstens zo bepalend bij het zoeken naar een nieuwe woning en woonomgeving.

[20] zie Verdieping: Woonwensen en woningbehoefte

[21] zie Verdieping: woningmarkt De Ronde Venen

8.3-Conclusie: inspelen op behoefte aan andere woonmilieus

De woningbehoefte in De Ronde Venen is vooral kwalitatief van aard: veel mensen die nu in een rij- of hoekwoning wonen, willen een andere woning en woonomgeving. Dit zijn vooral ouderen en gezinnen. Zij wonen juist in de woningen die geschikt zijn voor jongeren en jonge gezinnen. Bij het bouwen van de 1.150 woningen die er nodig zijn tot en met 2020, is het noodzaak woningen en woonomgevingen te realiseren die een toevoeging zijn op de bestaande voorraad. Gebeurt dit niet, dan blijven mensen in hun huidige woning wonen of vertrekken zij naar een andere gemeente.

Wanneer er overschotten in bepaalde segmenten ontstaan worden er minder woningen verkocht, waardoor ook eigenaren van bestaande woningen in de problemen raken. Op de langere termijn sluit de woningvoorraad nog minder goed aan bij de manier waarop onze inwoners willen wonen. Naast een belang om iedereen zo goed mogelijk te laten wonen, is er dus een economisch belang om vooral woningen toe te voegen die een aanvulling zijn op de bestaande voorraad.

Tot en met 2020 zijn er 750 tot 1.150 woningen nodig. De woningbehoefte vraagt vooral om een kwaliteitsslag: woningen en woonmilieus bouwen die een aanvulling zijn op de bestaande voorraad, gelijkvloerse woningen in onder meer het centrum van Mijdrecht, woonmilieus die rust en ruimte bieden aan de randen van het dorp. Het segment met rij- en hoekwoningen is kwetsbaar.

9-Opgave op kernniveau

9.1-Kwantitatieve opgave

De kwantitatieve opgave van 750 tot 1.150 woningen kan vertaald worden naar de verschillende kernen. Hiervoor zijn er in het woningbehoefteonderzoek drie indicatieve prognoses gemaakt voor de bevolkingsontwikkeling.22 Voor bepaling van de minimale uitbreidingsopgave van 750 woningen is uitgegaan van de prognose die voornamelijk uitgaat van de eigen behoefte. Ook wordt de opgave per kern in deze prognose mede bepaald door waar er gebouwd gaat worden, waarbij de totale behoefte ‘verdeeld’ wordt over de kernen. Wilnis kent daarin de grootste uitbreidingsopgave, Abcoude de kleinste. De grote opgave voor Wilnis komt vooral doordat daar de meeste woningbouw is voorzien. Baambrugge, Amstelhoek, De Hoef en Waverveen hebben volgens deze prognose geen uitbreidingsopgave.

Op basis van andere prognoses wijzigt de behoefte naar kern, wat is meegenomen in de verdeling van een realistische opgave van 1.150 woningen. Een belangrijke aanname hierbij is dat de gemeente inzet op het aantrekken van vestigers, waarbij in de verdeling over de kernen rekening is gehouden met de migratietrend van de afgelopen jaren. Tabel 2 geeft de woningbehoefte weer in zowel de minimale als realistische opgave, afgezet tegen het woningbouwprogramma. De verschillen per kern worden vervolgens toegelicht.

[22] zie Leesmap: memo ‘verdieping Woonwensenonderzoek’

Tabel 2. uitbreidingsopgave naar kern in minimale en realistische opgave

Mijdrecht, Vinkeveen: grotere behoefte bij realistische opgave

Mijdrecht zou in de realistische opgave een grotere groei hebben. Er zijn de afgelopen jaren meer mensen in Mijdrecht komen wonen dan er zijn vertrokken. Dit laatste gaat ook op voor Vinkeveen. Op basis hiervan zou de behoefte in Mijdrecht en Vinkeveen realistisch naar boven bijgesteld kunnen worden.

Abcoude: gunstige positie op regionale woningmarkt biedt kansen

De nieuwbouw in Abcoude is de afgelopen jaren achtergebleven bij eerdere aannames. Dit heeft een negatief effect op de gehanteerde prognose. Wordt deze achterstand de komende jaren ingelopen, dan valt de behoefte voor Abcoude circa honderd woningen hoger uit. Abcoude is van alle kernen het sterkst verbonden met de regionale woningmarkt. In Abcoude liggen hierdoor op voorhand de meeste kansen om de regionale woningzoekende aan te spreken. In de realistische opgave valt de woningbehoefte voor Abcoude dan ook een stuk hoger uit.

Wilnis: extra inspanningen nodig

Voor Wilnis geldt dat in het verleden meer mensen vertrokken zijn dan dat zich er gevestigd hebben. In de realistische opgave is de woningbehoefte voor Wilnis daarom naar beneden bijgesteld. Gezien de planvoorraad betekent dat in Wilnis grotere inspanningen dan gemiddeld geleverd moeten worden om afzet te realiseren en inwoners te behouden.

In onderstaande figuren is weergegeven hoe de verhouding tussen behoefte en aanbod verdeeld zijn over de verschillende kernen in beide opgavenscenario’s.

figuur 4: behoefte en aanbod per kern, minimale opgave

figuur 5: behoefte en aanbod per kern, realistische opgave

9.2-Kwalitatieve opgave

Mijdrecht: grotere behoefte aan eengezinskoopwoningen, uitbreiding huurappartementen

Uit het woningbehoefteonderzoek blijkt een behoefte aan eengezinskoopwoningen, terwijl er een overschot aan eengezinshuurwoningen wordt geconstateerd. Ook is er een uitbreidingsbehoefte wat betreft gelijkvloerse woningen, zowel voor koop maar met name voor huur. De behoefte aan huurwoningen komt grotendeels van de leeftijdsgroepen boven de 55 jaar, terwijl de kopersvraag bij vooral de eengezinswoningen van leeftijdsgroepen tot 45 jaar komt. De interesse in Koopgarant is in Mijdrecht ook het hoogst. Dit biedt mogelijk kansen voor Koopgarant bij verkoop van bestaande eengezinshuurwoningen. Ook zijn de middeninkomens (€ 33.000 - € 45.000) het meest vertegenwoordigd in Mijdrecht, een doelgroep waarvoor Koopgarant perspectief biedt. In Mijdrecht krijgt het centrum de grootste voorkeur van alle kernen als gewenste locatie van bewoners.

Vinkeveen en Wilnis: overschot koopwoningen, tekort huurwoningen

In de komende jaren ontstaat in Vinkeveen een tekort aan huurwoningen, waarbij de behoefte zich vooral op appartementen/gelijkvloerse woningen richt. Vinkeveen kent nu een relatief hoog aandeel koopwoningen, terwijl de behoefte aan huur en koop in Vinkveen min of meer gelijk is. De woningbouwprojecten Westerheul en Mariaoord voorzien voor een groot deel in deze behoefte.

Wilnis heeft relatief meer huurwoningen dan Vinkeveen, terwijl hier de voorkeur voor koop sterker is. Die voorkeur ligt bij hogere prijsklassen en bij woningen met een groter oppervlakte. In Wilnis is er geen tekort aan huurwoningen: er zal eerder een verschuiving in de huurvoorraad van eengezinswoningen naar gelijkvloerse woningen/appartementen nodig zijn.

Abcoude: minder sterke vraag appartementen, behoefte in hogere prijsklassen

In Abcoude is een minder sterke vraag naar appartementen. De vraag naar duurdere huurwoningen is sterker dan in de andere kernen. De behoefte ligt echter voornamelijk bij de hogere prijsklassen in de koopsector, in lijn van de verwachting gezien de huidige woonsituatie. Tegelijkertijd is er in Abcoude een beperkt aanbod van woningen onder de € 250.000. Wat betreft de locatie gaat de voorkeur van Abcoudenaren vaker uit naar de rand van het dorp

Baambrugge, Amstelhoek, De Hoef, Waverveen: vooral kwalitatieve opgave

In de vier kleinere kernen is volgens de herverdelingsvariant geen uitbreidingsopgave te verwachten tot en met 2020, maar wel een verschuiving van koop naar huur. Uit het woonwensenonderzoek blijkt dat de voorkeur voor huur echter lager is dan in de grotere kernen, net als de voorkeur voor appartementen. Wel worden als belangrijkste verhuisreden gezondheidsredenen aangegeven, en dat de huidige woning te groot is. Hier ligt in de komende jaren vooral een kwalitatieve opgave. In Amstelhoek en Baambrugge is er gezien de positie op de regionale woningmarkt wel ruimte voor ontwikkelingen.

9.3-Conclusie

Behoefte per kern verschillend, afhankelijk van aantrekken vestigers

De woningbehoefte per kern verschilt zowel in aantallen als in woningtype en woonomgeving. De bevolkingssamenstelling, woonomgeving en positie op de woningmarkt spelen hierbij een grote rol. Door de hogere vergrijzing is de behoefte aan gelijkvloerse woningen in Vinkveen en Mijdrecht groter dan in Abcoude en Wilnis; door de aanwezigheid van voorzieningen is het centrum van Mijdrecht een gewilde plek om te wonen voor ouderen. Abcoude, en in zekere zin ook Vinkeveen hebben de grootste aantrekkingskracht op de regionale woningmarkt; in mindere mate geldt dit ook voor Baambrugge en Amstelhoek. Voor Wilnis geldt juist dat er extra inspanningen nodig zijn om mensen te binden en aan te trekken. In de Visie wordt omschreven waar de gemeente op wil inzetten: meer doorstroming, door het bieden van kwaliteit, het benutten van de bestaande voorraad en het vermarkten van De Ronde Venen als aantrekkelijke woongemeente.

10-Visie: doorstroming

Om de vitaliteit van de gemeente te behouden, zal er meer doorstroming op de woningmarkt moeten ontstaan. Zoals gezegd is dit voor een groot deel afhankelijk van ontwikkelingen op landelijk niveau, zoals beperking van de hypotheekrenteaftrek, regels in de huursector en de effecten op de koop- en huurprijzen hiervan. Aan de andere kant zien we lokale factoren die een rol spelen: minder vestigers, een mismatch tussen vraag en aanbod, door onder meer een groot gat tussen huur en koop en veel eengezinswoningen in kindvriendelijke buurten. De woningvoorraad sluit onvoldoende aan op de woonwensen van onze inwoners én die van regionale woningzoekenden. Op deze factoren kunnen we lokaal wél invloed uitoefenen. Daarnaast kunnen we maatregelen nemen om de effecten van landelijke ontwikkelingen op de woningmarkt te dempen. Doen we dit niet, dan lopen we het risico minder aantrekkelijk te worden als woongemeente. Hierdoor verliezen we inwoners en trekken we minder mensen aan.

De visie en de daarmee samenhangende maatregelen laten zich samenvatten tot de drie speerunten kwaliteit, benutting en vermarkten. Kwaliteit door te bouwen wat we op dit moment nog weinig hebben; benutting van de bestaande woningvoorraad; vermarkten om onze positie op de regionale woningmarkt te versterken. Deze drie speerpunten worden verderop toegelicht.

Bij de uitvoering van deze maatregelen staan de volgende uitgangspunten centraal:

• -

  Vraag bepaalt aanbod: de woningbehoefte is leidend. 1.150 woningen tot en met 2020 is het uitgangspunt.

• -

  Bestaande afspraken en woningbouwprogramma’s worden gerespecteerd. Bij herprogrammering en nieuwe initiatieven dient de Woonvisie als uitgangspunt, waarbij de volgende punten centraal staan:

• 1.

  Toevoegen van nieuwe woonmilieus: Rust en Ruimte en Voorzieningen om de hoek. Bij Rust en Ruimte wordt ingespeeld op de kwaliteiten van het landschap en het water; Voorzieningen om de hoek richt zich op het bieden van gelijkvloerse woningen in de centra van Mijdrecht, Vinkeveen en Abcoude. De ontwikkeling van woningen vergroot tevens het draagvlak voor voorzieningen en daarmee de kwaliteit van de centra.

• 2.

  In eerste instantie bouwen voor ouderen en voor doorstromers die een iets grotere woning willen. Dit heeft het grootste effect op doorstroming in de hele woningvoorraad.

• 3.

  In mindere mate bouwen voor jongeren, aangezien er in de bestaande voorraad al veel geschikte woningen beschikbaar zijn. Hiervan afwijken wanneer het gaat om particulier opdrachtgeverschap.

• 4.

  Op uitleglocaties betekent dit het bouwen van twee-onder-één kap en vrijstaande woningen, bungalow/patiowoningen en in beperkte mate rij-/hoekwoningen, zowel koop als huur.

• 5.

  Ruimtelijk wordt de verbinding met het landschap gezocht, wat zichtbaar, beleefbaar en het liefst toegankelijk is. Kleinschalige structuren vormen het uitgangspunt, een monotoon beeld wordt zo veel mogelijk voorkomen.

• 6.

  Op inbreidingslocaties in centra patiowoningen/appartementen met lift bouwen in het betaalbare/middeldure segment, zowel koop als huur. De ruimtelijke inpassing is maatwerk. Uitgangspunt vormt het versterken van kwaliteiten in de bestaande stedebouwkundige structuur.

• 7.

  We bouwen ook voor vestigers, dit betekent zo min mogelijk belemmerende maatregelen bij toewijzing van woningen, behalve bij sociale huur- en koopwoningen en woningen voor ouderen (gelijkvloers, wonen en zorg).

• 8.

  Woningen dienen een toevoeging te zijn op de bestaande voorraad; de effecten van afzet op de markt worden nauwgezet gevolgd. Wat prijsklasse betreft, dient de nadruk te liggen op woningen tot € 250.000 en boven de € 350.000; in de tussenliggende prijsklasse is er voldoende aanbod in de bestaande voorraad.

• 9.

  Bij monitoring is er aandacht voor rij-/hoekwoningen in de prijsklasse tussen de € 200.000 en € 300.000. De kernen Wilnis en Mijdrecht verdienen hierbij bijzondere aandacht.

• 10.

  De gemeente heeft een positieve grondhouding ten aanzien van particulier opdrachtgeverschap. Waar wij kansen zien brengen wij partijen samen om de mogelijkheden voor particulier opdrachtgeverschap te onderzoeken.

• -.

  In de bestaande huurvoorraad zijn ingrepen gericht op het verduurzamen en beter toegankelijk maken van woningen.

• -.

  De benodigde omvang van de huurvoorraad hangt af van de mate waarin scheefwonen tegengegaan kan worden (waarbij scheefwoners worden gedefinieerd als huishouden met een inkomen boven € 43.000).

• -.

  Een beperkt deel van de voorraad sociale huurwoningen wordt verkocht, eventueel met Maatschappelijk Gebonden Eigendom en onder voorwaarden. Doel is om meer doorstroming in de bestaande voorraad te bereiken.

• -.

  Als randvoorwaarden bij nieuwbouw gelden energiebesparende maatregelen, levensloopbestendigheid/flexibiliteit bij indeling en zeggenschap van woonconsument.

• -.

  Per woningbouwontwikkeling wordt geen vaste verdeling van segmenten of eigendomsverhouding gehanteerd. Dit is maatwerk wat wordt bepaald op basis van de lokale samenstelling van de woningvoorraad en woningbehoefte. Primaire aandachtspunt hierbij is de invulling van de behoefte aan sociale woningbouw. Hierbij zal per project worden vastgesteld welk percentage sociale woningbouw gewenst is.Indien nodig wordt door de ontwikkelaar/initiatiefnemer in samenwerking met de gemeente een aanvullend woningbehoefteonderzoek gehouden.

11-Rolverdeling tussen partijen

11.1Gemeente: regisseren, onderzoeken, stimuleren

Kaders stellen en regisseren

De rol van de gemeente is op de eerste plaats kadersteller en regisseur. Dit begint met het ontwikkelen van een visie, een stip op de horizon, die is afgestemd met stakeholders. Deze Woonvisie geeft aan wat de grootste uitdagingen zijn en waar kansen voor ontwikkeling liggen. Vanuit deze visie treedt de gemeente kaderstellend op, met oog voor bestaande afspraken. Onderdelen hiervan zijn een woningbouwprogramma op hoofdlijnen, aangevuld met een publiek programma van eisen. Zo stelt de gemeente eisen ten aanzien van duurzaamheid, levensloopbestendigheid en het betrekken van de eindgebruiker.

Onderzoeken, monitoren

Op de tweede plaats heeft de gemeente een rol wat betreft monitoring, onderzoek en advies. Deze rol wordt ingezet om een bijdrage te kunnen leveren aan een beter functionerende markt. Wij bieden inzicht in de ontwikkelingen in de gemeente, waar mogelijk met lokale partners. Een voorbeeld hiervan is het woonwensenonderzoek wat in 2011 samen met woningcorporatie GroenWest is gehouden. Wij delen deze kennis met partijen op de woningmarkt en dagen hen uit daarop te reageren.

Stimuleren en faciliteren

Op de derde plaats heeft de gemeente een stimulerende en faciliterende rol. Binnen de gestelde kaders heeft de gemeente een proactieve houding naar haalbare initiatieven. Burgers, woningcorporaties en ontwikkelaars krijgen ruimte om binnen hun eigen rol verantwoordelijkheden te nemen. Dit betekent ook dat we als gemeente soms zaken wat meer loslaten: in plaats van het maken van gedetailleerde (beeldkwaliteits)plannen, sturen we meer op hoofdlijnen, om zo flexibiliteit en aanpassingsvermogen in plannen en gebiedsontwikkelingen in te bouwen. Dit biedt ruimte voor partijen om gezamenlijk tot een ontwikkeling te komen, die beter aansluit bij de eindgebruiker en daardoor ook eerder gerealiseerd kan worden.

De gemeente wil bewoners faciliteren en stimuleren bij het verhuizen naar een andere woning en het verduurzamen van hun woning. De gemeente biedt inzicht in de mogelijkheden die er zijn, om zo bewoners te verleiden te verhuizen of aanpassingen te doen. Bij deze rol hoort ook het bij elkaar brengen van partijen bij het vermarkten van De Ronde Venen als aantrekkelijke woongemeente.

Grondbeleid: heroriënteren positie gemeente

In het verleden heeft de gemeente door actief grondbeleid te voeren grotere risico’s genomen. De gemeente gaat haar grondbeleid heroverwegen, wat tot uitdrukking komt in een nieuwe Nota grondbeleid. Hierin ligt de nadruk op het verkleinen van risico’s door een faciliterend grondbeleid te voeren, wat eveneens aansluit bij een veranderende woningmarkt en rolverdeling tussen partijen.

11.2-Woonconsumenten

Woonconsumenten eisen meer keuzevrijheid en betrokkenheid op. De woningmarkt verandert mede door het economische tij van een aanbod- naar vraaggestuurde markt, waarin de consument steeds centraler staat. Kwaliteit is de doorslaggevende factor. Door het huidige overaanbod en de beperkte vraag is een goede prijs/kwaliteitverhouding cruciaal om de woonconsument te verleiden. Bij nieuwbouw en renovatie wil de woonconsument vaker zeggenschap in te maken keuzes. Particulier opdrachtgeverschap biedt veel keuzevrijheid, maar ook zeggenschap over de indeling, modules of afwerkingsniveau geven de woonconsument meer invloed. Wij verwachten van zowel ontwikkelende als renoverende partijen dat zij de woonconsument met hun woonwensen vroegtijdig betrekken in hun ontwikkelingen. Wij bieden hierbij onze kennis over de lokale woningmarkt en lokale omstandigheden aan, om in een vroegtijdig stadium gezamenlijk na te denken over welke ontwikkeling kansrijk is.

11.3-Woningcorporaties: kwalitatieve, betaalbare woningen

Woningcorporaties zijn de maatschappelijke partners van gemeenten om te kunnen voorzien in betaalbare woningen en leefbare buurten en dorpen. In De Ronde Venen zijn vrijwel alle sociale huurwoningen in het bezit van woningcorporatie GroenWest. Taken van en toezicht op de woningcorporaties worden nader vastgelegd in de herziene Woningwet, welke naar verwachting op 1 januari 2014 in werking treedt.

Woningcorporaties voorzien in voldoende kwalitatieve, betaalbare huurwoningen voor de lagere inkomens. Woningcorporaties spannen zich binnen de landelijke gestelde kaders in om ook de middeninkomens te huisvesten: op de eerste plaats in de huursector, maar ook in de koopsector door verkoop van bestaande huurwoningen. De middeninkomens vallen in de huidige markt ‘tussen wal en schip’; geen geld om te kopen, te veel verdienend om te mogen huren.

De gemeente ziet ouderen ook als belangrijke doelgroep voor de woningcorporaties. Dit wordt versterkt door de landelijke wijziging van de AWBZ, waarmee wonen en zorg worden gescheiden. Corporaties hebben ook een rol in het overdragen van kennis aan zorginstellingen, die huurcontracten op zullen moeten gaan stellen voor hun bewoners. Corporaties, gemeenten en zorginstellingen zullen intensiever moeten samenwerken om te voorzien in huisvesting en zorg van oudere doelgroepen. Ook voor de huisvesting van andere kwetsbare groepen, waaronder urgent woningzoekenden en asielzoekers, blijft de woningcorporatie de aangewezen partij.

Wij verwachten dat woningcorporaties blijven investeren in de leefbaarheid van wijken en buurten, door onder meer een actieve rol te vervullen in het wijkgericht werken. Wij zien een actieve rol voor de corporaties in het faciliteren en stimuleren van bewoners om te verhuizen. Ook verwachten wij van de corporaties dat zij draagvlak creëren onder haar huurders voor het nemen van energiebesparende maatregelen. Duurzaamheid en toegankelijkheid zijn belangrijke randvoorwaarden bij zowel nieuwbouw als renovatie, gelet op de ontwikkeling van de woonlasten en de vergrijzing.

Wij verwachten dat vormen van Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) onderdeel uit blijven maken van de instrumenten die GroenWest inzet om betaalbare koopwoningen mogelijk te maken.

Wij realiseren ons goed dat door landelijke heffingen de middelen van de woningcorporaties onder druk staan. Wij denken dat de omschreven verwachtingen aansluiten bij de investeringscapaciteit. Gemeente en corporaties volgen de effecten van de heffingen

11.4-Ontwikkelaars, bouwers, architecten: maken van nieuwe markt

Deze partijen spelen een belangrijke rol bij de uitvoering van het woonbeleid; zij bouwen en ontwerpen uiteindelijk de woningen, niet de gemeente. De expertise van deze partijen is van groot belang voor het zoeken naar oplossingen om de woningmarkt weer op gang te krijgen en het tot uitvoering brengen van de lopende projecten.

Wij verwachten dat deze partijen woonproducten ontwikkelen die aansluiten bij de woonwensen en financiële mogelijkheden van de woonconsumenten. Het kennen van de wensen van de woonconsument is hierbij essentieel. Het mee laten denken van de woonconsument in het ontwerp en flexibiliteit in het ontwerp horen hierbij, net als het meedenken over alternatieve vormen van financiering.24 Ten slotte verwachten wij van deze partijen een actieve vermarkting van hun ontwikkeling én De Ronde Venen als aantrekkelijke woonplaats.

Ook voor ontwikkelaars gelden de randvoorwaarden duurzaamheid en toegankelijkheid. De vergrijzing vraagt om aanpasbare en flexibele woningen die levensloopgeschikt zijn.

[24] Handreiking stedelijke herprogrammering woningbouw, Nicis/G32, 2011

11.5-Makelaars

Makelaars hebben veel kennis van de lokale woningmarkt: woonwensen, woningaanbod, de mismatch tussen vraag en aanbod, ontwikkeling van transactieprijzen en factoren die de doorslag geven voor woningzoekenden om wél of niet te verhuizen.

Wij verwachten van makelaars dat zij deze kennis aanwenden om samen met andere partijen na te denken over manieren om de woningmarkt in beweging te krijgen. Ook verwachten wij dat makelaars gezamenlijk nadenken over het vermarkten van de gemeente als aantrekkelijke woonplaats, al dan niet samen met gemeente en andere partijen.

11.6-Banken

Wij verwachten dat banken, binnen de landelijke kaders waarin zij werken, zoeken naar gunstige financieringsvormen voor woonconsumenten. Vooral de hypotheekverstrekking aan starters is hier een aandachtspunt.

12-Uitvoeringsprogramma

Het uitvoeringsprogramma geeft aan op welke wijze de gemeente per speerpunt uitvoering wil geven aan de Woonvisie. De uitwerking zal nog nader vormgegeven worden in samenwerking met andere partijen.

12.1-Bouwen voor kwaliteit

De gemeente stuurt op de totale omvang van het woningbouwprogramma en de randvoorwaarden die aan nieuwe woningen worden gesteld. De gemeente vervult een stimulerende rol bij het delen van kennis en bij de promotie van wonen in De Ronde Venen.

Woningbouwprogramma algemeen

De woningbehoefte is leidend voor de omvang van het woningbouwprogramma. De gemeente waakt hiermee voor een overschot aan woningaanbod op de markt. Tot en met 2020 bestaat de woningbehoefte uit 1.150 woningen. De gemeente heeft in het voorjaar van 2011 haar projectenportefeuille geprioriteerd en zo haar eigen woningbouwprogramma teruggebracht. Daarnaast zijn er nog particuliere initiatieven, waarvan 250 woningen in aanbouw of in een vergevorderd stadium zijn. De gemeente hanteert de woningbehoefte van 1.150 woningen als kaderstellend en stelt deze bij, wanneer economische of maatschappelijke ontwikkelingen hiertoe aanleiding bieden.

Bij nieuwe woningbouwprojecten maakt de gemeente een scherpe afweging op basis van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte.

Lopende gemeentelijke projecten

Binnen de gemeentelijke projecten liggen de woningbouwprogramma’s vast en zijn er (bindende) afspraken met ontwikkelaars. De gemeente blijft voortdurend in gesprek met ontwikkelaars over de situatie op de woningmarkt en nieuwe inzichten daarin. Wanneer herprogrammering aan de orde is, dient de Woonvisie als uitgangspunt. Van ontwikkelaars verwachten wij een actieve vermarkting van hun ontwikkeling en De Ronde Venen als aantrekkelijke woonplaats. De gemeente wil hier een stimulerende rol vervullen door te participeren in de vermarkting.

Ten aanzien van duurzaamheid gaat de gemeente uit van een norm die tien procent boven de wettelijk vereiste norm ligt. Op gebied van toegankelijkheid is levensloopbestendig bouwen de norm, waarbij WoonKeur als toetsingskader dient. Wij verwachten dat ontwikkelaars waar mogelijk woonconsumenten betrekken bij te maken keuzes in de ontwikkeling van woningen.

Lopende particuliere initiatieven

Voor de ambitie om te bouwen voor ouderen is de gemeente in grote mate afhankelijk van particuliere initiatieven. Een groot deel van de ouderen is op zoek naar een gelijkvloerse woning in het centrum. De gemeente heeft hier geen grond, terwijl er op dit moment verschillende initiatieven van particulieren in de centra van vooral Mijdrecht en Abcoude zijn. De gemeente verwacht van deze initiatiefnemers dat zij in een vroegtijdig stadium in gesprek gaan met woningzoekenden en woningen ontwikkelen die aansluiten bij woonwensen en financiële mogelijkheden. Aandachtspunt hierbij is het voorzien in de behoefte aan huurwoningen voor ouderen, aangezien veel initiatieven bestaan uit koopwoningen. Niet alleen vanuit ouderen, maar ook vanuit andere leeftijdsgroepen met een middeninkomen (€ 34.000 tot € 45.000) is er behoefte aan woningen in de vrije sectorhuur.

Waar het gaat om initiatieven van woningcorporatie GroenWest, verwacht de gemeente dat de woningcorporatie ook woningen ontwikkelt voor de middeninkomens. In Mijdrecht is de groep met een middeninkomen relatief het grootst.

De gemeente vervult een kaderstellende rol door eisen te stellen op het gebied van duurzaamheid en toegankelijkheid. Daarnaast vervult de gemeente een stimulerende rol door haar kennis over de woningmarkt te delen en hierover met ontwikkelaars in gesprek te gaan.

Wonen en zorg

De gemeente staat in beginsel positief tegenover initiatieven die wonen en zorg aan elkaar verbinden. Er is behoefte naar kleinschalige vormen van (zelfstandig) wonen en zorg, die in de toekomst groter zal worden met de vergrijzing en extramuralisering van de zorg. In de actualisatie van het uitvoeringsprogramma Wonen Welzijn Zorg is de behoefte aan wonen en zorg verder uitgewerkt. Ook zal er in het kader van dit uitvoeringsprogramma een convenant afgesloten worden met de zorgsector.

12.2-Aanpassingen bestaande voorraad

De bestaande woningvoorraad kan beter benut worden om in de woningbehoefte te voorzien. Deels met aanpassingen aan woningen, deels met maatregelen die doorstroming bevorderen. De gemeente maakt samen met GroenWest nieuwe prestatieafspraken, waarin maatregelen worden opgenomen. De gemeente stimuleert en faciliteert doorstroming en aanpassingen aan particuliere woningen door bestaande, en te onderzoeken maatregelen, waaronder voorlichting, het instellen van een verhuisadviseur en het verstrekken van startersleningen.

Verkoop eengezinshuurwoningen

Uit het woningbehoefteonderzoek blijkt een overschot aan eengezinshuurwoningen in vooral Mijdrecht. Het ligt voor de hand om vooral hier woningen te verkopen, aangezien ook in Mijdrecht relatief de meeste mensen met een middeninkomen wonen. De gemeente wil afspraken met woningcorporatie GroenWest maken over het aantal te verkopen woningen en mogelijke randvoorwaarden die bij verkoop gesteld worden. Als randvoorwaarden valt te denken aan regels over de toewijzing van de koopwoningen en de besteding van de opbrengsten bij verkoop.

Transformatie eengezinswoningen naar gelijkvloerse woningen

Een deel van de eengezinshuurwoningen dient aangepast te worden aan de vergrijzende bevolking.

Hierbij gaat het om het verbeteren van de toegankelijkheid en in beperkte mate om vervanging van eengezinswoningen door meergezinswoningen. Bij aanpassing vormen de criteria van WoonKeur het toetsingskader. Zowel aanpassing, maar vooral transformatie naar meergezinswoningen liggen voor de hand bij woningen met (zorg)voorzieningen in de nabijheid.

Verduurzaming

Ten aanzien van betaalbaarheid van wonen zijn de stijgende energielasten het belangrijkste aandachtspunt. Door de woningvoorraad duurzamer te maken, kunnen de woonlasten worden beperkt. Met GroenWest worden afspraken gemaakt over de verduurzaming van de sociale huurwoningen.

Daarnaast willen we particuliere eigenaren stimuleren om duurzaamheidsmaatregelen te nemen. De gemeente heeft hierbij een faciliterende rol door mee te denken over de mogelijkheden en te wijzen op bestaande subsidieregelingen. Een voorbeeld hiervan is het evenement ‘Samen voor Duurzaam’ dat op 24 november 2012 heeft plaatsgevonden, en het startsein was voor het project ‘lokale koplopers’, waarbij de gemeente kennisdeling tussen particuliere eigenaren faciliteert.

Verhuisstimulering

De gemeente wil vooral ouderen stimuleren om door te stromen naar een andere woning, zodat er op meerdere plaatsen in de verhuisketen woningen vrijkomen. Veel ouderen wonen met plezier in hun eengezinswoning en willen daar ook blijven wonen. Andere ouderen vinden hun huidige woning te groot, willen huren in plaats van woningeigenaar te zijn of zoeken vanwege de gezondheid (van hun partner) een andere woning, zo blijkt uit het woonwensenonderzoek. Naast nieuwbouw en aanpassingen in de bestaande voorraad, wil de gemeente daarom met een stimuleringsprogramma de laatstgenoemde ouderen verleiden door te stromen, zowel in de huur- als in de koopsector. Net als andere woningzoekenden, zijn ouderen zich niet bewust van welke verhuismogelijkheden zij hebben. Een verhuisadviseur kan ouderen meer inzicht bieden in hun mogelijkheden, toegespitst op hun persoonlijke situatie. Hiermee zijn in andere gemeenten al positieve ervaringen opgedaan. De kosten die hieraan verbonden zijn, worden bespaard doordat de gemeente minder wordt aangesproken aanpassingen in bestaande woningen te doen, waartoe zij via de WMO verplicht wordt. Naast de verhuisadviseur kunnen ouderen eventueel met een verhuispremie gestimuleerd worden te verhuizen. De gemeente wil met GroenWest en andere partijen de mogelijkheden voor deze maatregelen onderzoeken en verder uitwerken.

Aanpassen regels woningtoewijzing

De gemeente wil samen met GroenWest de afspraken over woningtoewijzing evalueren en herijken. Mogelijk kan een deel van vrijkomende woningen verloot worden in plaats van het werken met een wachtlijst, zodat mensen die echt dringend een woning nodig hebben, geholpen kunnen worden. Hiervoor zullen op de eerste plaats de minder populaire woningen in aanmerking komen. Op deze manier worden de rechten van woningzoekenden die wachttijd hebben opgebouwd gerespecteerd. Iemand die al in een huurwoning woont en door wil stromen naar een andere huurwoning, zal eerder op zoek zijn naar een grotere, meer comfortabele, of op een betere locatie gesitueerde huurwoning. Het op een andere manier toewijzen van de minst populaire huurwoningen heeft dan geen effect op de wachttijd van deze woningzoekende. In andere gemeenten is met deze maatregel al ervaring opgedaan. Ook zal onderzocht worden in hoeverre woonduur als te hanteren criterium mogelijk is bij herijking van de woningtoewijzing.

Ook wil de gemeente afspraken in het kader van Lokaal Maatwerk herzien. De huidige afspraken hebben niet het gewenste effect op doorstroming in de woningvoorraad. De gemeente maakt hierover afspraken met GroenWest, die worden opgenomen in nieuwe prestatieafspraken.

Starterslening

De gemeente heeft een fonds voor het verstrekken van startersleningen bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Het fonds is opgezet als revolving fund, waarbij aflossingen van bestaande leningen weer gebruikt worden voor nieuwe leningen. Jaarlijks kunnen hiermee ongeveer zes à zeven startersleningen worden verstrekt. Bij een aantrekkende woningmarkt kan dit aantal oplopen (bij verkoop wordt het gehele geleende bedrag teruggestort). Op dit moment is de omvang van de aflossingen beperkt, waardoor het fonds niet optimaal als revolving fund functioneert. Het is van belang om te bezien hoe zo rechtvaardig mogelijk met de beperkte middelen omgegaan kan worden.

12.3-Vermarkting

Samen met andere partijen wil de gemeente nadenken over de vermarkting van De Ronde Venen als aantrekkelijke woongemeente. Hierbij gaat het niet alleen over de nieuwbouwprojecten, maar ook over de bestaande voorraad. Belanghebbende partijen zijn ontwikkelaars, makelaars en banken. De rol van de gemeente hierin is het beschikbaar stellen van kennis en het bij elkaar brengen van partijen. De gemeente ziet als eerste stap hierin dan ook het opzetten van een periodiek overleg met marktpartijen over de woningmarkt. Vervolgstappen kunnen zijn:

• -

  bepalen van kwaliteiten van wonen in De Ronde Venen;

• -

  afbakenen van doelgroepen voor wie wonen in De Ronde Venen aantrekkelijk is;

• -

  onderzoek naar woonwensen van deze doelgroepen;

• -

  strategie voor vermarkting opzetten die kwaliteiten in beeld brengt en daarmee inspeelt op woonwensen van deze doelgroepen.