Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Delft houdende regels omtrent huisvesting Nieuwe Huisvestingsverordening Delft 2015

Ondertekening

Bijlage I

Begripsomschrijvingen als bedoeld in artikel 17 (woningtypen)

• a.

  eengezinswoning: woonruimte met minimaal twee woonlagen zonder woonruimte er boven, met een tuin en met een voordeur aan de straat;

• b.

  benedenwoning: gelijkvloerse woonruimte met de voordeur aan de straat;

• c.

  bovenwoning: woonruimte op de eerste en/of tweede, tevens bovenste woonlaag en niet gelegen in een flatgebouw;

• d.

  portiekwoning: gelijkvloerse woonruimte met de voordeur in een portiek, gelegen in een gebouw met maximaal vier woonlagen;

• e.

  flat zonder lift: gelijkvloerse woonruimte aan een galerij in een gebouw met maximaal vier woonlagen.

• f.

  flat met lift: gelijkvloerse woonruimte aan een galerij, portiek of corridor in een gebouw met meerdere woonlagen en een lift;

• g.

  benedenmaisonnette: woonruimte met eigen toegang op de begane grond en bestaande uit minimaal twee door een inwendige trap verbonden woonlagen, waarvan één op de begane grond;

• h.

  bovenmaisonnette: woonruimte met een eigen toegang en bestaande uit minimaal twee door een inwendige trap verbonden woonlagen, waarvan geen op de begane grond;

• i.

  HAT-eenheid (Huisvesting voor alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens): kleine woonruimte met 1 of 2 kamers, meestal met een keukenblok in de (woon)kamer en dikwijls gebouwd in speciaal voor deze woongroep ontworpen panden of in bestaande aangepaste gebouwen; een zelfstandige HAT-eenheid heeft een eigen voordeur, keuken, douche en wc; een onzelfstandige HAT-eenheid deelt deze voorzieningen met andere HAT-eenheden.

  Woningen naar mate van toegankelijkheid

  • j.

    Gelijkvloerse woning (*)

  • 1.

    Gelijkvloerse woning op de begane grond of bereikbaar via een lift.

  • 2.

    Bereikbaar zonder treden.

  • 3.

    Drempels zijn terug te brengen tot maximaal 2 cm.

  • k.

    Rollatorwoning (**)

  • 1.

    Drempels maximaal 2 cm.

  • 2.

    Breedte van toegangspaden, gangen etc. naar de woning is minimaal 1.20 m.

  met een maximale helling van 1:12 (geldt tot 25 cm hoogteverschil).

  • 3.

    Toegangsdeuren van het gebouw en liftdeuren openen automatisch.

  • 4.

    Vrije doorgang van de complexdeur, tussendeuren en de voordeur is minimaal 85 cm.

  • 5.

    De doorgang van deuren in de woning is minimaal 0,75 m.

  • 6.

    De lift meet inwendig minimaal 1,05 x 1,35 m. en heeft een leuning.

• • l.

    Rolstoelwoning (***)

  • 1.

    Bedieningselementen bevinden zich tussen 0,90 en 1,20 m. boven de vloer

  en 0,50 m. horizontaal uit een inwendige hoek.

  • 2.

    Alle binnendeuren hebben een vrije doorgang van meer dan 0,85 m.

  • 3.

    Alle gangen zijn breder dan 1,10 m.

  • 4.

    De lift meet inwendig minimaal 1,05 x 2,05 m. en heeft een leuning.

  • 5.

    Opstelruimte voor en achter de deur minimaal 0,90 bij 1.10 cm.

  • 6.

    De vrije opstelruimte naast de voordeur is minimaal 0,35 cm.

  • 7.

    Toegankelijke badkamer zonder douchebak, met toilet, douchevloer en wastafel. Minimale maat: 2,15 bij 2,15 m. of 1,70 bij 2,70 m.

  • 8.

    De draaicirkel in de keuken is 1,50 m. en de afstand tussen de wand achter het aanrecht en de tegenoverliggende wand is minimaal 1,80 m.

  • m.

    Extra ruime rolstoelwoning (****)

  • 1.

    De afmeting van de hoofdslaapkamer is minimaal 15 m2 en de breedte is minimaal 3,0 m.

  • 2.

    De afmeting van de woonkamer is minimaal 24 m2, bij een minimale breedte van 3,0 m.

Bijlage II

Format mantelzorgverklaring voor urgentieverklaring als bedoeld in artikel 32 lid 2c

In de mantelzorgverklaring van het Wmo-loket wordt ten minste ten aanzien van de volgende onderwerpen een uitspraak gedaan:

• ·

  er sprake is van een ondersteuningsvraag zoals bedoeld in artikel 1, onder bb;

• ·

  er sprake is van een mantelzorgrelatie als bedoeld in artikel 1, onder z;

• ·

  de mantelzorger besteedt minimaal 8 uur in de week, gedurende minimaal drie aaneengesloten maanden, aan het bieden van mantelzorg aan de andere indiener;

• ·

  er sprake is van een langdurige ondersteuningsvraag, waarbij de verwachting bestaat dat de mantelzorgrelatie gedurende minimaal drie maanden na de verklaring in stand blijft;

• ·

  een verhuizing als oplossing kan worden aangemerkt als goedkoopst compenserende voorziening.

Bijlage III

Categorieën gebouwen als bedoeld in artikel 38 (splitsing)

Alle gebouwen , bevattende woonruimte onder huurprijsgrens.

Bijlage IV

Categorieën woonruimten als bedoeld in artikel 53

Alle gebouwen bevattende woonruimten met uitzondering van

• ▪

  utiliteitsgebouwen;

• ▪

  de sociale huurwoningvoorraad;

• ▪

  nieuwbouw;

• ▪

  gereguleerde studentenhuisvestingspanden in beheer bij toegelaten instellingen;

• ▪

  hospita’s, waarbij sprake is van één hoofdhuurder of eigenaar/bewoner (voor meer dan 50% eigenaar) die maximaal 2 kamers aan in totaal maximaal 2 personen verhuurt; en

• ▪

  woongroepen, waarbij sprake is van een groep van twee of meer meerderjarige personen die de bedoeling hebben om bestendig, voor onbepaalde tijd, een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan.

Bijlage V

Bestuurlijke boetes als bedoeld in artikel 55, vijfde lid

Toelichting

Recidive

Van recidive is sprake indien binnen vijf jaar na beëindiging van een overtreding van een bepaald artikel opnieuw dezelfde overtreding van hetzelfde artikel wordt begaan.

Onderscheid niet-bedrijfsmatige exploitatie en bedrijfsmatige exploitatie

Van een bedrijfsmatige exploitatie is in de volgende gevallen sprake:

• 1.

  De overtreder verhuurt aantoonbaar meerdere woonruimten. Uit de omvang van de exploitatie blijkt het bedrijfsmatige aspect. Iemand die zich bedrijfsmatig bezig houdt met exploitatie behoort de regelgeving te kennen.

• 2.

  De overtreder houdt zich beroepsmatig bezig met regelgeving omtrent huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder.

• 3.

  Uit de omvang van onzelfstandige bewoning kan ook een bedrijfsmatig karakter van de exploitatie blijken: bij meer dan vier personen, kan dit aangemerkt worden als kamerverhuur in de zin van het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken. De exploitant dient bij een exploitatie van die omvang ook te zorgen voor een brandveilig gebruik en op de hoogte te zijn van de overige regelgeving.

• 4.

  Onttrekking van woonruimte is enkel bedrijfsmatig indien dit vanuit commercieel oogpunt plaatsvindt. Onttrekking in het kader van het voeren van een bedrijf (opslag supermarkt, meelsilo voor een bakkerij, of een logiesfunctie), maar ook het in gebruik hebben van woonruimte met een hennepkwekerij, is als een onttrekking vanuit commercieel oogpunt te beschouwen.

• 5.

  Samenvoeging van een woonruimte is niet bedrijfsmatig, tenzij de overtreder zich beroepsmatig bezig houdt met huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit e aard van het bedrijf of beroep van de overtreder.

Algemene toelichting

De Huisvestingswet 2014, die op 1 januari 2015 in werking is getreden, bepaalt dat gemeenten, indien zij daarvoor kiezen, per 1 juli 2015 een nieuwe huisvestingsverordening moeten vaststellen ter vervanging van hun bestaande huisvestingsverordening. Bestaande verordeningen vervallen op die datum van rechtswege. De nieuwe huisvestingsverordening moet voldoen aan de nieuwe Huisvestingswet 2014 (2014, stb. 248). De gemeente heeft daarom, in samenwerking en afstemming met de acht andere voormalige Haaglanden-gemeenten, een nieuwe lokale Huisvestingsverordening opgesteld, de Nieuwe Huisvestingsverordening Delft 2015 die de huidige regionaal afgestemde lokale huisvestingsverordening moet vervangen.

De nieuwe huisvestingsverordening is aangepast conform de nieuwe Huisvestingswet 2014. De belangrijkste wijzigingen zijn samengevat:

• ·

  Het in te zetten instrumentarium beperkt zich tot alle goedkope huurwoningen (huur tot liberalisatiegrens, € 710,68 per 2015). Dus zowel woningen van woningcorporaties als particulieren;

• ·

  De lokale schaarste is aangetoond en rechtvaardigt dat het verdelingsinstrument huisvestingsverordening wordt ingezet om het schaarse deel van de woningvoorraad te verdelen;

• ·

  Het maximum huishoudinkomen voor het huren van een woonruimte met een huur tot de huurprijsgrens wordt gesteld op 1,5 maal het norminkomen voor meerpersoonshuishoudens volgens artikel 14 van de Wet op de huurtoeslag. Het norminkomen is € 29.800 (prijspeil 2015);

• ·

  Alle artikelen over de koopsector zijn verwijderd;

• ·

  Leeftijd mag niet meer als criterium worden gehanteerd;

• ·

  De standplaatsen voor woonwagens vallen niet meer onder de definitie van woonruimte, woonwagens zijn ‘normale’ woonruimte die onder de reguliere woonruimteverdeling vallen;

• ·

  In het kader van de deregulering is een aantal uitvoeringsregels vervangen door uitgangspunten. De uitvoerende partijen werken een regionaal uniforme uitvoeringspraktijk uit op basis van de gegeven uitgangspunten, onder toezicht van de publiekrechtelijke verantwoordelijke overheid;

• ·

  Een aantal artikelen is vereenvoudigd;

• ·

  Een aantal artikelen is transparanter gemaakt;

• ·

  De regionale schaarste is aangetoond en rechtvaardigt dat 50% van het vrijkomend aanbod wordt toegewezen aan regionale woningzoekenden;

• ·

  Eventueel lokaal maatwerk mag wettelijk bestaan uit maximaal de helft van de regionale toewijzingen. Per gemeente dus maximaal 25% van alle toewijzingen. Hiervoor zijn nadere regels gesteld op basis van melding vooraf en verantwoording achteraf. Dit moet worden onderbouwd op niveau van gemeente, kern of wijk;

• ·

  Er is voor gekozen de grens voor het lokaal maatwerk te stellen op 25%. Burgemeester en wethouders kunnen hiervoor nadere regels opstellen, in afstemming met de andere regiogemeenten en op basis van verantwoording achteraf aan de andere gemeenten. Dit biedt de gemeente meer ruimte om te sturen op de lokale knelpunten.

• ·

  De volgordebepaling bij woningtoewijzing is aangepast aan de vereisten in de wet: 1. Statushouders en andere groepen waarvoor een wettelijke taakstelling geldt; 2. urgenten; 3. Herhuisvesters; 4. lokaal maatwerk; 5. gewone woningzoekenden;

• ·

  Ten aanzien van bepalingen over de veranderingen in samenstelling van de woningvoorraad (hoofdstuk 5 van de verordening) zijn nagenoeg geen veranderingen geweest, omdat hier de verordening al passend was bij de nieuwe wet. Wel zijn alle artikelen en verwijzingen naar compensatie in de verordening vervallen, omdat dit van de Huisvestingswet 2014 niet meer mag. Het gaat met name om het oude artikel 49;

• ·

  Een splitsingsvergunning is vereist voor gebouwen met woonruimte met een huur onder de liberalisatiegrens (€ 710,68, prijspeil 2015);

• ·

  Een woningonttrekkingsvergunning blijft vereist voor alle woonruimte in Delft, bij onttrekking, samenvoeging en omzetting van woonruimte.

• ·

  De wettelijke beperking tot de huursector geldt niet voor de splitsings- en woningonttrekkingsvergunningen;

Belangrijkste bepalingen en uitgangspunten Huisvestingswet 2014

Schaarste: De wetgever stelt aan lokale sturing een flink aantal voorwaarden. De gemeenteraad zal enerzijds moeten aantonen dat er schaarste is en anderzijds dat de inzet van het instrumentarium van de Huisvestingswet 2014 in de concrete situatie geschikt en proportioneel is om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van die schaarste te bestrijden. Schaarste kan alleen betreffen: schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen en schaarste aan goedkope huurwoningen voor de huidige inwoners van een gemeente.

Leefbaarheid: Het is niet toegestaan om in het kader van woonruimteverdeling eisen te stellen aan wonin­g­zoekenden met het oog op de bevordering van de leefbaarheid.

Werkingsduur: De nieuwe Huisvestingswet 2014 beperkt ook de werkingsduur van een Huisvestingsverordening tot ten hoogste vier jaar. Deze termijn hangt onder meer samen met het feit dat woonruimteverdeling alleen de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste mitigeert, maar niet de schaarste zelf wegwerkt. De inzet van een Huisvestingsverordening moet ingebed zijn in een bredere beleidsvisie, waarin gestreefd wordt naar een structurele oplossing.

Categorieën goedkope woonruimte: De regels kunnen ook alleen worden opgesteld voor goedkope huurwoningen, van particuliere verhuurders en / of woningcorporaties, die zijn aangewezen als schaarse woonruimte. De wetgever geeft eveneens aan dat het niet is toegestaan om buiten de Huisvestingsverordening andere of aanvullende afspraken te maken over de verdeling van woningen. Prestatieafspraken tussen gemeenten en woningcorporaties kunnen wel worden gemaakt, maar mogen geen elementen bevatten op het gebied van woonruimteverdeling, maar bijv. wel over wat men als schaars of groepen in de knel opvat. Ook de beschikbaarheid van woningen is bij uitstek een onderwerp van prestatieafspraken, mede in het licht van Herzieningswet toegelaten instellingen volks­huis­vesting die voor vaststelling voorligt aan de Eerste Kamer.

Huisvestingsvergunning: Overeenkomstig de nieuwe Huisvestingswet 2014 dient de gemeenteraad de goedkope woonruimte aan te wijzen waarvoor een huisvestingsvergunning moet worden verleend. Uitsluitend dat deel waar de schaarste betrekking op heeft kan als vergunningsplichtig worden aangewezen.

Urgentieregeling: De Huisvestingswet 2014 biedt net als voorheen de mogelijkheid om een urgentieregeling in te stellen. De wetgever heeft bepaald dat tenminste drie categorieën woningzoekenden moeten worden opgenomen in een urgentieregeling. Het gaat hierbij om:

• a.

  woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang voor personen die hun woning hebben moeten verlaten in verband met relationele problemen of geweld;

• b.

  vergunninghouders;

• c..

  woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen.

Maatschappelijke en economische binding: Bij de woningtoewijzing kan voorrang worden gegeven aan personen met een maatschappelijke of economische binding. Als er geen beperkingen zijn die voortvloeien uit de Wet ruimte­lijke ordening, waarbij er slechts geringe of geen uitbreidingsmogelijkheden zijn, kan maximaal de helft van de aangewezen categorieën woonruimte met voorrang worden toegewezen aan regionaal gebondenen en maximaal de helft daarvan aan lokaal gebondenen. Echter bij het huisvesten van woningzoekenden die verblijven in een voor­ziening voor tijdelijke opvang voor personen die hun woning hebben moeten verlaten in verband met rela­tione­le problemen of geweld en bij vergunninghouders mogen deze bindingsvoorwaarden niet gesteld worden. Het geven van voorrang aan woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding mag niet tot gevolg hebben dat er geen reële huisvestingsmogelijkheden meer zijn voor woningzoekenden zonder binding. Daarnaast heeft de wetgever gedefinieerd wat onder economische en maatschappelijke binding mag worden verstaan, alsmede wat er niet onder mag worden verstaan.

Wijzigingen in de woonruimtevoorraad: Ook bij wijzigingen in de woonruimtevoorraad is nadrukkelijker de koppe­ling met schaarste gemaakt. Leefbaarheid mag wel een afgeleide, secundaire overweging zijn bij het al dan niet verlenen van een vergunning (bijv. wanneer het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaard­bare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand). Nieuw is dat de ver­gunningsplicht niet van toepassing is bij het samenvoegen van woonruimte indien de eigenaar dit doet ten behoeve van eigen bewoning of bij onttrekken van woonruimte voor gebruik van die woonruimte als kantoor of praktijk­ruimte door de eigenaar. Nieuw is ook dat op grond van de gewijzigde Rotterdamwet (Wet uitbreiding Wet bijzon­dere maatregelen grootstedelijke problematiek 9 april 2014) een vergunning tot woningvorming aan de Huisves­tings­­wet 2014 is toegevoegd.

Bibob-onderzoek: Eveneens wordt het mogelijk vanaf de inwerkingtreding van de Huisvestingswet 2014 een Bibob-onderzoek in te stellen bij het verlenen van een vergunning om op het gebied van kamerverhuur te kunnen voor­komen dat criminele ondernemers daarmee anderen duperen.

Onderbouwing schaarste

Om de nieuwe verordening te mogen vaststellen zal moeten worden aangetoond dat binnen de lokale en regionale woningvoorraad sprake is van schaarste. Hieronder wordt aangetoond dat sprake is van schaarste in de sociale huurvoorraad van woningen met een huur tot de liberalisatiegrens (€ 710,68). Een doelmatige, rechtvaardige en evenwichtige verdeling van de woningvoorraad staat hiermee onder druk en overheidsingrijpen is daarmee vereist. Dit is in het bijzonder het geval voor mensen die een urgente huisvestingsbehoefte hebben. Daarnaast zien we dat specifieke groepen woningzoekenden om bijzondere aandacht vragen in de woonruimtebemiddeling; denk bijvoorbeeld aan personen die uit een instelling weer in een zelfstandige woning gaan wonen.

De gemeente Delft heeft vrijheid van vestiging van woningzoekenden en een open regionale woningmarkt hoog in het vaandel staan. Niettemin legitimeren de aanwezigheid van groepen in de knel en de aanwezigheid van specifieke groepen woningzoekenden dat er door de gemeente Delft en de andere gemeenten in de regio Haaglanden tijdelijk wordt (bij-)gestuurd. Dit alles met het besef dat de meer structurele oplossing van het vraagstuk in de ontwikkeling van de woningvoorraad (zowel kwantitatief als kwalitatief) in brede zin ligt en niet in de verdeling er van. Met het oog op het voorgaande is het tevens gelegitimeerd om via een vergunningstelsel voor splitsing, onttrekking, samenvoeging en omzetting grip te houden op aanpassingen of wijzigingen in de gehele woningvoorraad.

De verordening is hét geëigende instrument om te dienen als kader voor zowel sturingsinstrumentarium als het vergunningstelsel. Met de verordening kan geborgd worden dat het aanbieden en toewijzen van woningen op een evenwichtige, rechtvaardige en op een transparante wijze gebeurt en dat wijzigingen in de woningvoorraad weloverwogen plaatsvinden. Doordat de verordening een publiekrechtelijke basis kent en bestuurlijk wordt vastgesteld, is bovendien geborgd dat de bepalingen omtrent het sturingsinstrumentarium alsmede het vergunningstelsel democratisch gelegitimeerd zijn.

Lokale schaarste

De nieuwe Huisvestingswet 2014 verplicht de gemeente om aan te tonen dat er sprake is van schaarste in de woningvoorraad, voordat het instrument huisvestingsverordening in het schaars bevonden deel van de woningvoorraad mag worden ingezet.

De lokale vraag naar sociale huurwoningen overstijgt het aanbod ruim. De volgende ontwikkelingen en feiten tonen dit aan:

• ·

  Sinds het uitbreken van de economische crisis in 2008 is het gemiddelde inkomen van Nederlandse huishoudens aanzienlijk gedaald. In Delft is dit niet anders. Het is aannemelijk dat het inkomensniveau gedurende langere tijd niet meer het niveau van vóór de crisis zal halen;

• ·

  Verkoop van sociale huurwoningen door toegelaten instellingen, stijgende huurprijzen en een slinkende investeringscapaciteit van de woningcorporaties zet de sociale huursector lokaal in de toekomst onder druk. In het maximale scenario kan de sociale huurvoorraad op termijn met ongeveer 4.000woningen afnemen in Delft.

• ·

  In Delft zijn ongeveer 22.600 zelfstandige huurwoningen van de vier lokale woningcorporaties. Ongeveer 20.900 daarvan hebben een huur onder de liberalisatiegrens en zijn dus bereikbaar voor de huishoudens met een inkomen onder de € 34.678.

• ·

  In Delft zijn ongeveer 5.400 huishoudens actief op zoek naar een woning. Zij reageren op het vrijkomend aanbod.

• ·

  Jaarlijks komt ongeveer 6% van de 20.900 gereguleerde woningen vrij. Dit betekent ongeveer 1.250 woningen per jaar.

• ·

  Het aantal reacties op de aangeboden woningen lag in 2014 op gemiddeld bijna 100 reacties per woning in Delft.

• ·

  De instroom van arbeids-, asiel- , studie- en kennismigranten in Nederland is onevenredig naar de provincie Zuid-Holland en (onder meer de gemeente) Delft. De provincie heeft in een brief (PZH-2015-5150513829 dd. 17 maart 2015) aangegeven wat de verwachte effecten van deze immigratie op de voorspelde woningbehoefte is. In de afgelopen jaren blijkt de feitelijke instroom groter te zijn dan verondersteld ten tijde van het opstellen van de Visie Ruimte en Mobiliteit. Voor Delft betekent het een extra migratiesaldo (2012-2014) van 483 meer dan verwacht. Voor de regio als totaliteit prognotiseert de provincie een stijging van de vraag (extra inwoners) door deze migratie van ca. 4.000 ten opzichte van de eerdere provinciale raming. Deze extra-groei verhoogt de vraag naar met name sociale woningen, vooral in de steden.

Uit bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er duidelijk sprake is van schaarste op de Delftse woningmarkt in het sociale huursegment. Deze schaarste zal in de toekomst ook niet toenemen, eerder zal Delft tot de hogedrukgebieden behoren vanwege de toestroom van de asiel-, studie- en kennismigranten zoals de provincie becijfert.

De inzet van het verdelingsinstrument huisvestingsverordening is daarmee gelegitimeerd. De BTIV2015-proof gemaakte Delftse woonvisie, de Uitvoeringsagenda, de Wonen/Zorg-agenda, de prestatieafspraken en de nieuwe verordening vormen een eenheid in het realiseren van de doelen voor de Delftse woningmarkt.

Regionale schaarste

De Huisvestingswet 2014 stelt dat gemeenten binnen de regio hun huisvestingsverordeningen op elkaar afstemmen. De provincie Zuid-Holland stelt daarbij ook dat de schaarste regionaal moet worden aangetoond. In de Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) uit 2014 stelt de provincie tevens dat er sprake moet zijn van een voldoende aanbod van sociale woningbouw. De huisvestingsverordening is een instrument om schaarste te verdelen. Gemeenten moeten maatregelen nemen, gedurende de vier jaar dat de verordening geldig is, om de schaarste te beperken en als het kan te doen verdwijnen. De negen voormalige Haaglanden gemeenten doen dit door het maken van prestatieafspraken met de corporaties, op regionaal niveau en per gemeente. De gemeentelijke woonvisies en de VRM bieden de basis voor deze prestatieafspraken. De nieuwe huisvestingsverordening, de prestatieafspraken en de gemeentelijke en provinciale woonvisie vormen gezamenlijk de basis voor de aanpak van de schaarste en om te zorgen voor voldoende aanbod aan sociale woningbouw.

In de (vroegere) regio Haaglanden is een schaarste aan goedkope huurwoningen (huur tot € 710,68). De huisvestingsvergunningplicht in de verordening geldt daarom voor sociale huurwoningen tot € 710,68. Het is binnen dat deel van de regionale voorraad dat zich de onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen voordoen.

De samenwerkende gemeenten hebben er voor gekozen het schaarstebegrip voor de hele regio te definiëren. Op gemeentelijke niveau zou het wel mogelijk kunnen zijn dat sommige categorieën woonruimte met een huur onder de liberalisatiegrens minder schaars zijn dan andere, maar nog steeds schaars. Dit kan echter per gemeente verschillen. Dit zou er toe kunnen leiden dat sommige groepen huishoudens in de ene gemeente van de regio wel in aanmerking komen voor een bepaalde categorie woonruimte en in een andere gemeente niet. Dit is tegenstrijdig aan het principe van een ongedeelde woningmarktregio, die toegankelijk is voor alle huishoudens uit de doelgroep, uit alle gemeenten. Om de woningmarktregio zo open en toegankelijk te houden voor de doelgroep is er daarom voor gekozen om het schaarste begrip niet verder te definiëren. Ook hier speelt het samenhangende stelsel van Prestatieafspraken én Huisvestingsverordening: in de lokale prestatieafspraken kunnen we heel nauwkeurig met het early warning systeem zien welke groepen mogelijk in de knel komen en daarop dynamisch (en op microniveau) (bij-)sturen. Het is een systeem van macro naar micro, immers andersom zou tot nadelige waterbed-effecten of verdringingseffecten in de regio gaan leiden.

De vraag in de regio naar sociale huurwoningen overschrijdt het aanbod ieder jaar in ruime mate. Enkele feiten van de huidige situatie onderbouwen dit:

• ·

  In de regio staan bijna 160.000 zelfstandige huurwoningen van de woningcorporaties. Ongeveer 10.000 daarvan hebben een huur van boven de liberalisatiegrens. Er zijn dus ongeveer 150.000 woningen van de woningcorporaties bereikbaar voor de huishoudens met een inkomen van onder de € 34.678.

• ·

  In regio Haaglanden staan bijna 115.000 huishoudens ingeschreven voor een sociale huurwoning. Daarvan zijn ruim 52.000 huishoudens actief woningzoekende (zij reageren op vrijkomend aanbod).

• ·

  Jaarlijks komt ongeveer 7% á 8% van de 150.000 gereguleerde woningen vrij. Dit betekent tussen de 10.000 en 12.000 woningen per jaar.

• ·

  Het aantal reacties op aangeboden woningen lag in het eerste half jaar van 2014 op gemiddeld 120 reactie per woning, hetgeen kan worden gekenmerkt als een woningmarktsituatie waarin sprake is van schaarste. Tevens is de druk zo groot dat zonder nadere regels verdringing zou plaatsvinden in vrijwel alle deelsegmenten binnen het sociale segment.

Een blik in de (nabije) toekomst leert ons dat de situatie niet op korte termijn verbetert:

• ·

  In het onderzoek WoON2012 zijn woonwensen geïnventariseerd. Deze woonwensen zijn met de regionale huishoudensprognoses gecombineerd. Dit leidt tot een indicatie van de schaarste per type woning. Op basis van de woonwensen zal de schaarste in de huursector in de regio zich in alle segmenten voordoen, maar vooral ontstaan bij de eengezinswoningen, met name de goedkopere.

• ·

  Ook inkomensgegevens en woonsituatie van inwoners van de regio (op basis van regionaal inkomensonderzoek –RIO- van het CBS) zijn geanalyseerd, in combinatie met de huishoudensprognose. Op basis van een beperkte welvaartsgroei en een gelijkblijvende scheefheid kan een indicatie worden gegeven van de benodigde huurvoorraad. Hieruit blijkt dat de voorraad huurwoningen (van woningcorporaties met circa 9.000 en van andere verhuurders met circa 8.000) in de regio netto (dus nieuwbouw minus onttrekkingen door sloop of verkoop) moet toenemen tot in ieder geval 2024 met 17.000 woningen en dat dus de schaarste zal toenemen indien dit niet wordt gerealiseerd.

• ·

  De al eerder genoemde instroom van arbeids-, asiel- , studie- en kennismigranten waarvan de provincie geraamd heeft dat dit leidt tot een extra druk van 4.000 huishoudens.

• ·

  In het kader van de regionale prestatieafspraken werkt de gemeente aan het verminderen van de schaarste door toevoeging van sociale huurwoningen, dan wel door het verminderen van scheefheid.

De verordening als onderdeel van een samenhangend stelsel

De verordening staat niet op zichzelf maar maakt nadrukkelijk onderdeel uit van een breder stelsel. Hieronder wordt per onderdeel van dat stelsel een toelichting gegeven op de inhoud en functie.

Woonvisie

De basis voor de gemeentelijke invulling van zowel de verordening als de prestatieafspraken met de woningcorporaties ligt in de lokale woonvisie en de provinciale visie op Ruimte en Mobiliteit. Hierin wordt uitgestippeld wat het woonbeleid is voor de langere termijn en wordt benoemd of en waar het knelt op de woningmarkt, welke groepen effecten van schaarste ondervinden en hoe de gemeente wil sturen op het verminderen van de schaarste. Daarbij worden uitspraken gedaan over de gewenste ontwikkeling in de beschikbaarheid van de sociale voorraad, als basis voor nadere prestatieafspraken.

Prestatieafspraken

In de prestatieafspraken worden tussen de gemeenten en de woningcorporaties afspraken gemaakt over de uitvoering van het woonbeleid. Dit gebeurt zowel op lokaal als op regionaal niveau. De prestatieafspraken zijn daarmee dé plek waar gemeente en woningcorporatie(s) met elkaar vaststellen wie er specifiek tot de doelgroep van het woonbeleid behoort, welke groepen door schaarste in de knel komen en welke inspanningen gemeente en woningcorporatie(s) leveren om dit aan te pakken. De prestatieafspraken gaan onder meer over huurprijsbeleid en woningvoorraadontwikkeling, factoren die sterk bepalend zijn voor het ontstaan van schaarste.

Dit is ook precies de reden waarom rijk en provincie veel waarde hechten aan de congruentie tussen de huisvestingsverordening en de prestatieafspraken: het ondersteunt de gedachte van een brede en samenhangende inzet van de instrumentenkoffer voor het oplossen van de schaarsteproblematiek.

Prestatieafspraken of convenanten over woonruimtebemiddeling en woonruimteverdeling zijn niet meer toegestaan in de nieuwe Huisvestingswet 2014. Als een gemeente hierop wil sturen kan dit uitsluitend via een verordening. Door in de prestatieafspraken met de woningcorporaties wel op te nemen welke doelgroepen centraal staan in het woonbeleid en welke groepen door schaarste in de knel komen, ontstaat er voor zowel de gemeente als de woningcorporaties een duidelijk gemeenschappelijk handelingskader.

Verordening

De verordening bevat uitsluitend een set regels en bepalingen, te weten:

• ·

  Algemene regels ten aanzien van woonruimteverdeling en verlening huisvestingsvergunning;

• ·

  Voorrangsregels bij woonruimtebemiddeling / verlening huisvestingsvergunning, inclusief regionale urgentieregeling;

• ·

  Bepalingen t.a.v. wijzigingen in de voorraad (splitsing, samenvoeging, onttrekking, enz.);

• ·

  Bepalingen t.a.v. monitoring.

De huisvestingsverordening is dus een uitvoeringsinstrument voor het verdelen van de jaarlijks vrijkomende, schaarse, sociale huurwoningen. In de prestatieafspraken staat het (beleidsmatig) kader.

De huisvestingsverordening stelt gemeenten in staat om ter bestrijding van specifieke gevolgen van schaarste voorrangsregels in te zetten. Het kan daarbij gaan om voorrangsregels gelet op de aard, grootte en prijs van woonruimte, maar in ieder geval om voorrangsregels voor urgent woningzoekenden. De huisvestingsverordening stelt gemeenten daarnaast in staat ter bestrijding van de gevolgen van schaarste ook een vergunningstelsel voor wijzigingen in de voorraad in te zetten (dat wil zeggen voor splitsing, samenvoeging en onttrekking van woningen).

Inschrijving

Woningzoekenden moeten zich inschrijven om te kunnen reageren op een aangeboden woning. Na betaling van het inschrijfgeld kunnen woningzoekenden reageren en inschrijvingsduur opbouwen. Verhuurders houden hiertoe een inschrijfregister aan. In dit register zijn urgentieverklaringen en ook herstructureringsverklaringen aangetekend. De uitvoering van inschrijving is de verantwoordelijkheid van de verhuurders. Zij stellen hiertoe, in afstemming met de gemeenten waar zij werkzaam zijn, een protocol op.

Er wordt in het systeem voor woningzoekenden geen onderscheid gemaakt tussen starters en doorstromers. Woningzoekenden worden op inschrijvingsduur, en bij doorstromers inclusief woonduur, geselecteerd. Deze keuze beoogt dat zoekactiviteit wordt beloond. Starters bouwen inschrijvingsduur op vanaf het moment van inschrijving. Doorstromers krijgen maximaal 5 jaar woonduur opgeteld bij hun inschrijvingsduur. Jaarlijks vindt een aanschrijving plaats om het bestand van woningzoekenden te schonen.

Passendheidscriteria

a.Verhouding huur-inkomen

Uitgangspunt in het systeem van woonruimteverdeling is dat de woningzoekende zo min mogelijk wordt beperkt in zijn woonkeuze. Woningzoekenden die, gelet op hun inkomen, in het bijzonder zijn aangewezen op woonruimten met een verhoudingsgewijs lage prijs, mogen echter niet in de knel komen. Anders dan bij de vorige verordening kan dit nu niet geborgd worden in afzonderlijke overeenkomsten met de woningcorporaties, maar moet dit een plek krijgen in de verordening. In artikel 11 en 12 van de Huisvestingsverordening zijn daarom uitgangspunten geformuleerd ten aanzien van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte en het beperken van de afhankelijkheid van huurtoeslag.

b.Verhouding grootte huishouden en grootte van de woning

Ook hier is het uitgangspunt om zo veel mogelijk keuzevrijheid te bieden voor de woningzoekenden. Het is dus zaak om uitsluitend om reden van schaarste en evenwichtige verdeling van de vrijkomende woningen label-eisen te formuleren bij verhuur van woningen. Om overbewoning tegen te gaan is in het Bouwbesluit 2012 bepaald dat de gebruiksoppervlakte voor één persoon tenminste 12 m² moet bedragen. Voor de grootste woningen, met een woonoppervlak van minimaal 80 m², wordt, vanwege de schaarste aan grote (eengezins-)woningen, voorgesteld dat deze woningen met voorrang bij grotere huishoudens terecht komen. Daarom wordt voorgesteld dat zij worden toegewezen aan huishoudens met minimaal drie leden.

Lokaal maatwerk

In het woonruimteverdeelsysteem is het opnemen van lokale voorrangsregels mogelijk, zij het wezenlijk anders dan tot 2015 onder de vervallen huisvestingswet mogelijk was. Het gaat om lokale knelpunten waar sprake is van schaarste en verdringing, maar niet om leefbaarheidsaspecten.

De gemeenten benutten de ruimte binnen de Huisvestingswet 2014 voor lokaal maatwerk. Daarbij hebben zij in onderling overleg een aantal categorieën woningzoekenden bepaald waar lokaal maatwerk op van toepassing is. In eerste instantie zijn dat doorstromers uit bestaande uiterst schaarse huurwoningen. Daarnaast zijn er op lokaal niveau specifieke vraagstukken die vragen om lokaal maatwerk. In Delft wordt aan de volgende categorieën gedacht:

• ·

  Bevordering beschikbaarheid grote woningen en toewijzing aan grote huishoudens;

• ·

  Bevordering van langer zelfstandig wonen van Delftse senioren met een indicatie in daartoe passende woningen;

• ·

  Bevorderen Delftse binding van woningzoekenden in complexen;

• ·

  Bevorderen binden kenniswerkers.

Koopwoningen

Volgens de nieuwe Huisvestingswet 2014 mag een huisvestingsverordening geen regels voor woonruimteverdeling en toewijzing meer bevatten met betrekking tot koopwoningen. In de nieuwe huisvestingsverordening worden daarom alleen nog regels gesteld ten aanzien van koopwoningen met betrekking tot de voorraad, dat wil zeggen voor splitsings- en onttrekkingsvergunningen.

Doorstroming bij echtscheiding

In de oude verordening bestaat de mogelijkheid bij echtscheiding, wanneer de andere partner blijft wonen in de huidige woning, om als doorstromer te reageren op vrijkomend aanbod (waarbij er dus geen vrijkomende woning wordt achtergelaten). Hierdoor kan de uithuizende partner in deze situatie gemakkelijker een andere woning vinden. In de NHV wordt deze mogelijkheid ingeperkt tot uithuizende partners met minderjarige kinderen. Voor hen is het vanwege de grootte van het huishouden en de sociale situatie voor de kinderen noodzakelijk om als doorstromer te kunnen blijven reageren op vrijkomende woningen. Gezien het teruglopende jaarlijkse aanbod aan vrijkomende woningen en de grote omvang van de groep doorstromers op basis van echtscheiding is er voor gekozen om uithuizende partners zonder kinderen geen doorstroomstatus meer te geven. Zij zullen net als andere starters moeten reageren op vrijkomend aanbod en daarnaast inschrijfduur moeten opbouwen.

Klachtencommissie

In de verordening wordt de mogelijkheid opgenomen om een klachtencommissie in te stellen, door de gemeente, dan wel dit te laten doen door de woningcorporaties, voor klachten aangaande de woonruimteverdeling. De gemeenten en woningcorporaties streven ernaar om één gezamenlijke klachtencommissie in te stellen voor de regio. Daarnaast blijft het mogelijk voor bewoners om bezwaar en/of beroep in te dienen bij de gemeentelijke bezwaarcommissie, naar aanleiding van besluiten die op basis van de verordening genomen zijn, bijvoorbeeld over urgenties. Het betreft hier besluiten van een overheidsorgaan, waartegen bezwaar moet kunnen worden gemaakt. Dit kan niet via de klachtencommissie worden geregeld, maar moet via de eigen commissie bezwaar- en beroep van de gemeente.

Urgenties

De mogelijkheid om urgentie aan te vragen om met voorrang een woning te kunnen vinden wordt uitgebreid met de zogenaamde mantelzorgurgentie. Onder bepaalde voorwaarden kunnen bewoners die mantelzorg geven of mantelzorg ontvangen een urgentie aanvragen, waarmee zij met voorrang een woning kunnen huren in de buurt van de mantelzorger, dan wel degene die de mantelzorg ontvangt. Een nadere toelichting hierop is te vinden in bijlage II van deze verordening.

Bepalingen ten aanzien van de woningvoorraad

De artikelen omtrent splitsing en woningonttrekking zijn nauwelijks veranderd ten opzichte van de huidige verordening. Wel zijn de artikelen met betrekking op compensatie geschrapt. Deze mogelijkheid is geschrapt uit de Huisvestingswet 2014 en daarmee niet meer wettelijk toegestaan. In de bijlage IV en V is opgenomen op welke delen van de woningvoorraad de regels in de NHV van toepassing zijn. Een splitsingsvergunning is alleen benodigd voor gebouwen, bevattende woonruimte onder huurprijsgrens. De woningonttrekkingsregels zijn van toepassing op alle woonruimte in Delft. Dit laatste is gedaan omdat op basis van deze regels ook illegale hennepteelt in de gemeente te bestrijden en de gemeente de aanpak hiervan mogelijk te kunnen maken in de gehele woningvoorraad.

Artikelsgewijze toelichting

Hoofdstuk 1: Algemene bepalingen

Artikel 1

In artikel 1 is een aantal begrippen die in de huisvestingsverordening voorkomen nader omschreven. Hoewel in het nieuwe systeem van woonruimteverdeling geen onderscheid wordt gemaakt tussen doorstromer en starter, blijven deze begrippen bij het monitoren van ontwikkelingen van belang. Deze begrippen zijn daarom in de Huisvestingsverordening opgenomen.

De definitie onder d. (doorstromer):

Doorstromer is iedereen die een zelfstandige woonruimte achterlaat in Nederland. Voor de verdeling van woonruimte geldt “inschrijvingsduur” als volgordecriterium. Voor starters geldt dat zij inschrijvingsduur opbouwen vanaf het moment van inschrijving. Voor doorstromers wordt bij eerste inschrijving als woningzoekende maximaal 5 jaar opgebouwde woonduur meegeteld als extra inschrijvingsduur.

Ook woningzoekenden na echtscheiding of na het verbreken van een andere duurzame samenlevingsvorm worden als doorstromer aangemerkt, mits zij zorgdragen voor een minderjarig kind(eren) of co-ouderschap hebben. Voor doorstromers is met een langere inschrijvingsduur de kans op het verkrijgen van andere woonruimte groter.

Om in aanmerking te komen voor extra inschrijvingsduur moet bij eerste inschrijving als woningzoekende de beëindiging van de duurzame gemeenschappelijke huishouding met documenten worden aangetoond, inclusief de zorg / co-ouderschap over en inwoning van een minderjarig kind. In geval van echtscheiding of scheiding van tafel en bed of beëindiging van geregistreerd partnerschap kunnen dit schriftelijke stukken van de juridische procedure zijn. In overige gevallen kunnen bijvoorbeeld als bewijsstukken dienen:

• -

  via een notaris verkregen document inzake beëindiging van een samenlevingscontract,

• -

  een bewijs van inschrijving op een ander (tijdelijk) adres,

• -

  een bewijs van beëindiging van een gezamenlijke verzekering,

• -

  een testament, waarin de partner is geschrapt als begunstigde,

• -

  een bewijs van beëindiging van een en/of spaar- of betaalrekening,

• -

  een bewijs van beëindiging van een gezamenlijk krediet(-faciliteit).

De definitie onder r (inkomen):

Voor het begrip inkomen wordt aangesloten bij de definitie die Europa gebruikt bij de hantering van de Europanorm voor woonruimteverdeling. Het hierin gehanteerde inkomensbegrip is nagenoeg hetzelfde als in de Wet Awir, op de inkomens van de kinderen na. De woningcorporaties gebruiken ook deze definitie bij het verhuren van sociale huurwoningen. Hiermee heeft het publiekrechtelijke inkomensbegrip dezelfde grondslag als de woningcorporaties voor het gehele huursegment.

De definitie onder w (leegstaan)

Deze bepaling is in overeenstemming met de tekst in de leegstandswet, waar de crisis- en herstelwet ook naar verwijst.

Ten aanzien van definities onder y, z, aa en bb (mantelzorg en ondersteuning):

De definitie van mantelzorg, verzorger en ontvanger, zijn herleid van de nationale definities die de Nationale Raad voor de Volksgezondheid hanteert. Deze definities zijn van belang voor het bepalen van de voorrangsverlening aan categorieën mantelzorgverleners en –ontvangers, conform artikel 32 lid 2 onder c.

Ten aanzien van de definitie onder mm. (toetsingscommissie):

Overeenkomstig artikel 35, vierde lid beslissen burgemeester en wethouders slechts op de aanvraag om een urgentieverklaring nadat de (lokale) toetsingscommissie ter zake een advies heeft uitgebracht. Deze toetsingscommissie wordt conform artikel 1, sub mm ingesteld door burgemeester en wethouders. De uitvoering van artikel 32 en de toepassing van de - conform artikel 32, zesde lid - vastgestelde uitvoeringsregels moeten onafhankelijk worden uitgevoerd. Er mag ook geen twijfel bestaan over de onafhankelijkheid van de toetsingscommissie. Burgemeester en wethouders dienen de nodige aandacht te besteden aan de onafhankelijkheid en samenstelling van de toetsingscommissie. Daartoe kunnen burgemeester en wethouders in een reglement criteria stellen om deze onafhankelijkheid te waarborgen.

Artikel 3

Burgemeester en wethouders kunnen in het kader van stadsvernieuwing, herstructurering of wijkverbetering, gebieden aanwijzen met het doel de daarin gelegen woonruimte vrij van bewoning te maken, zodat er sloop en/of verbetering plaats kan vinden. In het belang van de bewoners en uit bestuurlijke zorgvuldigheid kan dan aan deze bewoners een voorrangspositie toegekend worden bij toewijzing van woonruimte: de herstructureringsvoorrang. Ook kunnen in een sociaal plan afspraken worden vastgelegd over terugkeer naar de nieuwe dan wel verbeterde woonruimte in het betreffende gebied.

Hoofdstuk 2: verdeling van woonruimte

Artikel 4

In het eerste lid is overeenkomstig de Huisvestingswet 2014 de reikwijdte van hoofdstuk 2 beperkt tot woonruimte met een huurprijs beneden de huurprijsgrens. Bewust is gekozen voor alle woningen, omdat de schaarste dermate omvangrijk is dat kwantitatief alle woningen noodzakelijk zijn. Dit laat onverlet dat er woningen zijn die minder goed verhuren via de algemeen gangbare werkwijze, maar door andere wijze van aanbieden wel verhuurd worden.

In het tweede lid zijn woonruimten opgenomen waarop hoofdstuk 2 van de verordening niet van toepassing is. Dit betreft onzelfstandige woonruimten, standplaatsen of woonwagens en ligplaatsen. Daarnaast geldt dit niet voor woningen die toegelaten instellingen verhuren aan studenten, want:

• ·

  De woningmarkt voor studenten is wezenlijk anders dan de reguliere woningmarkt. De woonruimte is tijdelijk, want zodra een huurder niet meer ingeschreven staat aan een onderwijsinstelling, moet hij het huurcontract opzeggen. Dit wordt jaarlijks gecontroleerd.

• ·

  Bij studentenhuisvesting is er geen sprake van een regionale markt. Het is meer gekoppeld aan het werkingsgebied van de onderwijsinstelling.

• ·

  Het aanwijzen van complexen waar het campuscontract van toepassing is, gebeurt met instemming van de gemeente.

Ook de voor woonruimte die valt onder de Leegstandwet gelden aparte regels, daarom is deze categorie woonruimte ook opgenomen in het tweede lid van dit artikel.

Artikel 5

Voor het in gebruik nemen van woonruimte met een huurprijs beneden de huurprijsgrens is een huisvestingsvergunning vereist. In principe geldt dit ook voor huur en verhuur van woonruimte die bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw.

Burgemeester en wethouders kunnen de eigenaar van woonruimte een vergunning verlenen voor het aangaan van een overeenkomst voor tijdelijke verhuur indien onder andere:

• a.

  van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij de leegstaande woonruimte op een andere wijze dan door het aangaan van een of meer huurovereenkomsten, dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting en

• b.

  aantoont dat de vernieuwbouw van ingrijpende aard zal zijn en voorts dat de afbraak of de vernieuwbouw binnen een redelijke termijn zal plaatsvinden.

Aangezien burgemeester en wethouders en wethouders door het verlenen van een vergunning voor tijdelijke verhuur op de hoogte zijn van het handelen van de eigenaar, kan de afgifte van een huisvestingsvergunning achterwege blijven.

Artikel 10

In artikel 10, eerste lid, onder a. tot en met d., worden de voorwaarden aangegeven op basis waarvan burgemeester en wethouders de huisvestingsvergunning verlenen. In het zesde lid wordt in afwijking van deze voorwaarden de vergunning verleend als de betreffende woonruimte al 13 weken vruchteloos is aangeboden door de eigenaar. Deze afwijking dient genuanceerd te worden, in die zin dat de voorwaarden onder a. (de aanvrager is 18 jaar of ouder) en onder d. (de leden van het huishouden bezitten de Nederlandse nationaliteit of een geldige verblijfstitel) altijd gesteld dienen te worden. Het is beleidsmatig niet wenselijk afwijking hiervan toe te staan.

Artikel 11 en 12

Volgens de nieuwe Huisvestingswet 2014 is het uitgangspunt ‘keuzevrijheid voor de woningzoekende vergroten’ en mag er alleen gestuurd worden via een verordening als er sprake is van schaarste en onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste. Sturing op woonruimteverdeling blijft noodzakelijk en wenselijk in verband met schaarste in de open woningmarkt in de voormalige regio Haaglanden. Dit wordt ondersteund door de jaarrapportages over woonruimteverdeling.

Verhouding huurprijs-inkomen

In artikel 11 is bepaald dat het inkomen van het huishouden in redelijke verhouding moet staan tot de huurprijs. Voor de bepaling of het inkomen in redelijke verhouding staat tot de huurprijs, staat de inkomensgrens in het tweede lid van dit artikel. Het inkomen van de huurprijsgrens wordt geïndexeerd overeenkomstig de indexeringsmethode van de doelgroepgrens in de Wet op de huurtoeslag. Voor de woningcorporaties geldt de Europaregel (90% toewijzen aan woningzoekenden met een maximum inkomen van 34.678 euro, normbedrag 2014) en de aanvullende huur-inkomenstabel die zij, na overleg met burgemeester en wethouders, conform artikel 12 mogen opstellen. Voor deze tabel geldt een aantal voorwaarden, zoals beperking afhankelijkheid huurtoeslag, regionaal uniforme aanpak, transparantie en afstemming met de gemeente. De SVH maakt gebruik van deze mogelijkheid en hanteert eigen tabellen die de SVH publiceert uit het oogpunt van transparantie en duidelijkheid.

Overigens gelden algemene criteria niet alleen voor woningcorporaties, maar ook voor particuliere eigenaren van woonruimte. De aanvullende tabellen op grond van artikel 12 gelden wel alleen voor woningcorporaties.

Maximum inkomen

Als gevolg van de nieuwe Huisvestingwet 2014 mag de gemeente alleen nog een maximum grens stellen aan het inkomen waarmee huishoudens in aanmerking kunnen komen voor een sociale huurwoning. Het huishoudinkomen moet daarbij in redelijke verhouding staan tot de huurprijs van de woonruimte. In artikel 11 wordt deze grens gesteld op 1,5 maal het inkomen dat iemand maximaal mag hebben om recht te hebben op huurtoeslag. In 2014 was deze grens 1,5 x € 29.800 is € 44.700,-. Door deze grens te stellen op € 44.700,- wordt ruimte gegeven aan de lage middeninkomens. Hierdoor kunnen huishoudens met een inkomen tussen € 34.678 en € 44.700,- ook in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Wettelijk mogen woningcorporaties 10% van de woningen met een huur onder de liberalisatiegrens (€ 710,68, prijspeil 2015) verhuren aan huishoudens met een inkomen boven € 34.678. De verordening geeft hier op deze wijze ruimte voor. Zo kunnen huishoudens met een relatief hoger inkomen, maar met bijvoorbeeld twee of meer kinderen, ook in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Deze groep is qua budget vooral aangewezen op de sociale huurvoorraad en vindt moeilijk een woning in de vrije sector of op de koopmarkt. De bovengrens voor de lage middeninkomens is in het voorstel voor de NHV verlaagt van € 50.000 naar eerder genoemde € 44.700,-. Huishoudens in de hogere inkomensgroep kunnen net iets makkelijker een woning vinden op de koopmarkt en door de schaarste in de sociale huurvoorraad is het noodzakelijk de toegang tot die voorraad te beperken tot die inkomensgroepen die het echt nodig hebben.

Verhouding grootte huishouden-grootte woning

Net als ten aanzien van prijsstelling geldt ook dat naar grootte de meest schaarse woningen gestuurd worden. De omvang en samenstelling van het huishouden moet passend zijn bij de grootte van de woonruimte. Om overbewoning (een te groot aantal personen gelet op de gebruiks- dan wel gebruiksoppervlakte van de woning) op het moment van verlenen van de huisvestingsvergunning tegen te gaan is in het Bouwbesluit bepaald dat de gebruiksoppervlakte voor 1 persoon tenminste 12 m² moet bedragen.

In artikel 8, tweede lid, onder a, ad 5°, van de Woningwet is bepaald dat gemeenteraden in hun Bouwverordening voorschriften kunnen vastleggen omtrent het aantal personen dat in een woning mag wonen om overbevolking van woningen te voorkomen. Lokale omstandigheden kunnen voor een gemeenteraad aanleiding vormen tot het opnemen van een afwijkende normstelling in zijn bouwverordening. Wanneer in strijd met de bouwverordening wordt gehandeld kunnen burgemeester en wethouders handhavend optreden. Dit maakt het ook mogelijk voor verhuurders om met instemming van burgemeester en wethouders in bijzondere situaties af te wijken van de normstelling en afspraken te maken over bijvoorbeeld het (al dan niet tijdelijk) huisvesten van grote gezinnen.

In verband met het oplossen van knelpunten van schaarste blijft het stellen van ruimtelijke passendheidseisen nodig, maar alleen voor de grote woningen vanaf 80 m2. Het is niet wenselijk dat hier 1- of 2-persoonshuishoudens in gaan wonen. Als voorwaarde wordt gesteld dat in deze woningen minimaal 3 personen gaan wonen. Hiermee wordt de aandacht voor en slaagkansen van gezinnen groter. Met gebruiksoppervlakte wordt bedoeld: het totaal van de oppervlakten van vertrekken, zoals gedefinieerd in het Woning Waardering Stelsel. Vertrekken: woonkamer, keuken, badkamer/doucheruimte, slaapkamer(s), zolderkamer indien bereikbaar via vaste trap en met ruimte mate van daglichtaanwezigheid. Overige ruimtes: kelder, bijkeuken, wasruimte, bergruimte/schuur, ingebouwde kasten groter dan 2m², garage, zolder niet zijnde vertrek, en verkeersruimten worden niet meegeteld.

Voor de passendheid naar grootte kan in beginsel geen maximum gesteld worden, tenzij dit zou leiden tot overbewoning op basis van de norm van 12 m2 per lid van het huishouden, dan wel in situaties waarin een woning weinig kamers heeft.

Verhouding geschiktheid woning en (zorg)indicatie huishouden

Een derde vorm van passendheid (artikel 11, lid 4) is dat de meest toegankelijke woningen met voorrang terecht komen bij mensen met een indicatie voor zorg vanuit de Wet Langdurige Zorg (Centraal Indicatieorgaan Zorg) of voor specifieke ondersteuning vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning, voor zover de aangepaste woonsituatie een bijdrage levert aan deze ondersteuning. Het sterrensysteem is hierbij aan de ‘woningkant’ de gestelde norm, zie voor toelichting hierop Bijlage I.

Leeftijd was in de oude verordening een belangrijk criterium in relatie tot de toegankelijkheid van een woning. Omdat volgens de nieuwe Huisvestingswet 2014 leeftijd niet meer is toegestaan als criterium moet nu een andere manier gevonden worden om de schaarse toegankelijke woningen toe te kunnen wijzen aan hen die ze het hardst nodig hebben. Er is voor gekozen om de functiebeperking van de kandidaat als uitgangspunt te nemen voor de toewijzing. Deze functiebeperking moet in redelijke verhouding staan tot de toegankelijkheid van de woning. De nadere uitwerking van dit artikel wordt overgelaten aan de woningcorporaties, na overleg met het college.

Artikel 13

Om in aanmerking te komen voor woonruimte van een woningcorporatie moet de belanghebbende 18 jaar of ouder zijn om zich te kunnen laten inschrijven als woningzoekende. Ook minderjarige tienermoeders kunnen zich inschrijven, zodat zij inschrijvingsduur kunnen opbouwen waarmee zij een grotere kans hebben om woonruimte toegewezen te krijgen zodra zij 18 jaar zijn en in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning.

Lid 6

Voor het beëindigen van de inschrijving (en het opnieuw opbouwen van inschrijfduur) is de verhuisdatum leidend, dat wil zeggen de inschrijving in de Basisregistratie Personen (BRP) op het nieuwe woonadres. Bij de jaarlijkse herinschrijving is wijziging van het adres kenbaar. Deze bepaling geldt niet alleen voor verhuizing naar een woning van een sociale verhuurder, maar ook bij verhuizing naar een woning van een particuliere verhuurder.

Op grond van dit lid wordt een inschrijving doorgehaald wanneer een woningzoekende een woning heeft aanvaard. Aangezien inschrijving als woningzoekende slechts aan de orde is bij woonruimte van woningcorporaties zal een inschrijving kunnen worden doorgehaald bij aanvaarding van een door één van de bij de SVH aangesloten woningcorporaties aangeboden woning. Indien ingeschreven woningzoekenden echter een woning in de particuliere sector gaan huren is het mogelijk dat zij hun inschrijving voor een woningcorporatiewoning handhaven en daarmee hun inschrijfduur behouden. Hierdoor komen huurders die een woningcorporatiewoning accepteren in een nadeliger positie te verkeren. Voor het beëindigen van de inschrijving (en het opnieuw opbouwen van inschrijfduur) is de verhuisdatum leidend. De verhuisdatum wordt vastgesteld aan de hand van de inschrijving op het nieuwe woonadres in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens.

Lid 7

Bepaalde categorieën woningzoekenden kunnen hun inschrijvingsduur behouden bij het aanvaarden van een aangeboden woning en inschrijving op het nieuwe woonadres in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens.

De mogelijkheid om de inschrijvingsduur te behouden is ook van belang voor bewoners die wegens herstructurering hun woning moeten verlaten. Dit zal in het sociaal plan bij herstructurering geregeld moeten worden.

Woningzoekenden die andere woonruimte accepteren op basis van een tijdelijke huurovereenkomst (categorie onder b) of niet over zelfstandige woonruimte beschikken (categorie onder c), moeten voor het behoud van hun inschrijving zelf het initiatief nemen en daarbij aantonen dat er sprake is van tijdelijke huur of van onzelfstandige woonruimte. Met deze regeling is mogelijk dat personen in echtscheiding hun inschrijvingsduur behouden, wanneer ze tijdelijk bij vrienden/familie opvang vinden.

Artikel 17

Woningcorporaties dienen het vrijkomende aanbod op een voor alle woningzoekenden geschikte wijze te publiceren. Het vrijkomende aanbod kan via diverse interactieve media en de website www.woonnet-haaglanden.nl worden gepubliceerd. Van belang is dat de wijze waarop het aanbod wordt gepubliceerd, is afgestemd op de categorieën woningzoekenden waarvoor het aanbod is bedoeld. Niet iedereen beschikt bijvoorbeeld over internet en ouderen kunnen lang niet altijd met interactieve media omgaan of hebben daar hulp bij nodig.

Artikel 19

Het huidige criterium bij toewijzing van woonruimte is inschrijvingsduur. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen starters en doorstromers. Voor starters wordt alleen de inschrijvingsduur gehanteerd en voor doorstromers geldt dat de inschrijvingsduur plus het woonduur op moment van inschrijving met max. 5 jaar.

Artikel 20

Het uitgangspunt bij de bestrijding van knelpunten in de woonruimteverdeling blijft: ‘Generiek oplossen waar mogelijk en lokaal oplossen indien noodzakelijk’. Voor het oplossen van lokale knelpunten kunnen gemeenten besluiten om in overleg met de woningcorporaties toe te staan dat woningcorporaties gemotiveerd maximaal 25 % gericht lokaal toewijzen.

Bij de onderbouwing geldt dat gemeenten het vooraf aan elkaar melden, en achteraf verantwoorden, zodat de 25% niet wordt overschreden en ook daadwerkelijk sprake is van schaarste en verdringing. Hiervan moet vooraf een realistische inschatting gemaakt moeten worden, op basis van beschikbare regiorapportages.

Artikel 21

In dit artikel wordt de rangorde bepaald bij toewijzing aangegeven, indien meerdere woningzoekenden reageren op het aanbod. De verwijzingen in het artikel en de groepen waarvoor urgentie mogelijk is, zijn aangepast aan de nieuwe Huisvestingswet 2014. De rangorde is als volgt:

• a.

  Statushouders en andere groepen van rijkswege aangemerkt;

• b.

  Sociale / medische urgenten / urgenten met een woonkostentoeslag (financiële urgentie) / mantelzorgurgenten;

• c.

  Herstructureringsurgenten;

• d.

  Lokaal maatwerk als bedoeld in artikel 20;

• e.

  Overige woningzoekenden, waarbij geldt dat de langste inschrijvingsduur (starter) of langste inschrijfduur + max 5 jaar woonduur (doorstromer), voorgaat.

Sub b en c

In deze rangorde gaan woningzoekenden met sociaal/medische/mantelzorg urgentieverklaring voor op alle andere woningzoekenden omdat sprake is van een noodsituatie die binnen drie maanden moet worden opgelost. Herstructureringskandidaten hebben de gelegenheid om binnen twaalf maanden andere woonruimte te zoeken. Bovendien kunnen in een sociaal plan afspraken worden vastgelegd over herhuisvesting van herstructureringskandidaten in het geherstructureerde gebied. Afhankelijk van de gemaakte afspraken in een sociaal plan kan van de volgordecriteria bij toewijzing van woonruimte worden afgeweken. Indien in een herstructureringsgebied nieuwe woningen worden gebouwd waarvoor meerdere herstructureringskandidaten uit eenzelfde aangrenzend actiegebied belangstelling hebben, is een derde criterium nodig om de rangorde te bepalen bij urgentieverklaringen met een gelijke vervaldatum.

Sub d

Deze bepaling heeft als doel om specifieke maatregelen te regelen onder andere met het oog op:

• §

  Lokale knelpunten in het woonruimteverdelingsysteem op te lossen en

• §

  Meer dynamiek op de woningmarkt tot stand te brengen

Deze bepalingen stimuleren tot investeringen in (ver)nieuwbouw. Gemeenten zien zich voor het dilemma geplaatst dat zij investeringen doen voor de lokale bevolking en de eigen woningzoekenden daar dan ook baat bij moeten hebben.

Met deze wijziging wordt duidelijker dat alleen (lokaal) voorrang wordt verleend indien de achter te laten woning voor verhuur beschikbaar komt. Woningzoekenden die een woning achterlaten omdat ze gaan scheiden, maar waarvan de partner en eventuele kinderen in de achtergelaten woning blijven wonen, krijgen geen voorrang.

Sub e

In het woonruimteverdelingsysteem wordt de inschrijvingsduur (voor starter) en inschrijvingsduur en max. 5 jaar woonduur (voor doorstromer) als volgordecriterium gebruikt. Ingeval een woningzoekende gebruik maakt van een urgentieverklaring om in aanmerking te komen voor een aangeboden woonruimte, dan is de datum waarop de termijn van de urgentieverklaring eindigt, bepalend voor de volgorde.

Artikel 22

Zowel door Burgemeester en Wethouders als door een toegelaten instelling kan in zwaarwegende gevallen, met hoge urgentie, een voordracht voor verhuur worden gedaan. Mits in goed overleg en uiterst terughoudend toegepast.

Hierbij gaat het ook om vooraf te bepalen categorieën woningzoekenden, waarbij gedacht kan worden aan mensen die vanuit een instelling geplaatst worden in de wijk, huisvesting van ex-gedetineerden etc.

Het doel van de verordening is om de schaarse, vrijkomende voorraad zo transparant mogelijk en op rechtvaardige wijze toe te wijzen aan woningzoekenden. De regels in de verordening zorgen gezamenlijk voor een rechtvaardig toewijzingsmodel en via Woonnet Haaglanden worden deze woningen aangeboden. Dit zorgt voor transparantie. In een aantal situaties is het mogelijk en noodzakelijk om af te kunnen wijken van dit zogenaamde aanbodmodel. Er kan sprake zijn van een zodanige noodsituatie dat woningen direct via een directiebesluit van de woningcorporaties of op aanwijzing van het college van Burgemeester en Wethouders moeten worden toegewezen. Dit wordt geregeld in artikel 22. Daarnaast geeft artikel 22 de woningcorporaties de ruimte om af te wijken, onder voorwaarden, van het in de NHVO vastgelegde aanbodmodel. Dit doen zij wanneer zij op basis van de verhuurresultaten via het vastgelegde model denken betere en rechtvaardige verhuurresultaten te bereiken via een alternatief model. Op die manier wordt geregeld dat woningcorporaties ook woningen kunnen aanbieden in vormen als ‘Direct te huur’ of via loting of woningruil. Dit artikel biedt de ruimte om in beperkte mate andere volgordecriteria (bepalingen) te kiezen. Dat kan nodig zijn in situaties waar de reguliere verhuurmethoden (aanbodmodel) niet tot een voldoende aantal potentiële kandidaten leidt. Hierbij kunnen we ook denken aan 1-kamerwoningen en inzet daarvan voor specifieke noodsituaties.

Ook specifieke zorgwoningen worden via artikel 22 toegewezen. Het gaat dan onder andere over toewijzingen aan stichtingen en zorg- en welzijnsinstellingen.

Ook inzet van toewijzingsmethoden om zeer schaarse woningen vrij te krijgen voor meer passende huishoudens kan eveneens via artikel 22. Met name met deze ‘voorstroom’maatregelen kunnen lokale woningzoekenden een extra steuntje in de rug krijgen. Daarmee kunnen toewijzingen conform dit artikel toegerekend worden aan Lokaal Maatwerk. Die situaties zullen handmatig bijgehouden moeten worden, zodat zicht blijft bestaan op de maximum 25% lokaal maatwerk.

Deze methoden voldoen aan de volgende voorwaarden:

• a.

  De bepalingen ontnemen woningzoekenden niet de mogelijkheid om op te huur aangeboden woonruimte te reageren;

• b.

  De bepalingen dienen uitsluitend aan de hand van objectieve en rechtmatige criteria de volgorde te bepalen;

• c.

  De bepalingen zijn transparant;

• d.

  De bepalingen worden vooraf afgestemd met de gemeente en worden terughoudend gehanteerd.

Artikel 23

Alle toegewezen woningen worden verantwoord, ook woningen die niet gepubliceerd zijn.

Artikel 24

Tegen beschikkingen als (weigering van) inschrijving, (weigering van) toewijzing of (weigering van) urgentieverklaring staat bezwaar open conform de Algemene Wet Bestuursrecht.

Voor klachten samenhangend met de woonruimteverdeling moet het mogelijk zijn die in te dienen bij een onafhankelijke klachtencommissie.

Burgemeester en wethouders kunnen een klachtencommissie instellen en dit eventueel mandateren naar de woningcorporaties. De commissie staat open voor klachten over toepassing en uitvoering van de regels voor woonruimteverdeling en de diverse protocollen. Woningcorporaties rapporteren jaarlijks over ingediende klachten.

Voorbeelden van bezwaar (beschikkingen)

• -

  Weigering inschrijving

• -

  Weigering huisvestingsvergunning

• -

  Geen urgentieverklaring

Voorbeelden van klachten:

• -

  Verkeerd toepassen volgordecriteria

• -

  Onterechte toepassing bemiddeling / hardheidsclausule

• -

  Foutieve inschrijving

• -

  Etc.

Hoofdstuk 3: inschrijving standplaatszoekenden

Het regionale register gaat over in 9 lokale registers met elk dezelfde standplaatszoekenden. Na 1-1-2017 moeten ingeschrevenen zelf initiatief nemen om op een lokale lijst te komen. Elke gemeente zal de standplaatszoekenden daarover voor die tijd aanschrijven.

Artikel 25 tot en met 31

Tot de opheffing van Stadsgewest Haaglanden hanteerden de gemeenten een regionaal register van belangstellenden voor standplaatsen, bijgehouden door het stadsgewest. In verband met de opheffing van het stadsgewest is besloten om het regionale register om te vormen tot lokale registers; deze worden beheerd door de individuele gemeenten. In de Huisvestingswet 2014 is de verdeling van standplaatsen geschrapt door aanpassing van het begrip ‘woonruimte’. Woonwagens worden wel beschouwd als woonruimte. Door het voormalige register van standplaatszoekenden om te zetten in een register van woonwagenzoekenden behouden ingeschreven belangstellenden voor standplaatsen c.q. woonwagens hun rechten. Nieuwe belangstellenden kunnen zich in meerdere lokale registers inschrijven en moeten voor elk register afzonderlijk voldoen aan de voorwaarden, zoals betaling van inschrijfgeld.

Hoofdstuk 4: Voorrangsverklaring

Artikel 32

Binnen het woonruimteverdelingsysteem wordt gestreefd naar een beperking van voorrangsposities tot woningzoekenden die in een dusdanige situatie verkeren dat zij op korte termijn (3 maanden) andere passende woonruimte behoeven en die niet tijdig op eigen kracht kunnen krijgen of op andere wijze hun noodsituatie kunnen oplossen. Een voorrangspositie dient in principe alleen gericht te zijn op de oplossing van de noodsituatie en niet op het anderszins maken van een stap in de wooncarrière. Artikel 32 bevat derhalve de mogelijkheden om:

• -

  op grond van een individuele beoordeling de noodzaak van een voorrangspositie te bepalen,

• -

  de voorrangspositie te beperken tot categorieën woonruimte waarmee enkel de noodsituatie kan worden opgelost, en

• -

  een strikte beperking van verlengingsmogelijkheden tot die situaties waarin de woningzoekende gezien het woningaanbod zijn voorrangspositie niet heeft kunnen benutten.

De op grond van artikel 32 verleende voorrangsposities zijn geldig in de gehele regio Haaglanden.

Lid 1

De mogelijkheid van het aanvragen van een urgentieverklaring en de leeftijd waarop een huisvestingsvergunning kan worden verleend.

De mogelijkheid om zich als woningzoekende in te schrijven als de aanvrager nog geen 18 jaar is, is uitsluitend bedoeld om deze categorieën personen enigszins een voorsprong te geven bij het reguliere zoekgedrag, zodra zij 18 jaar zijn. Zie ook de toelichting bij artikel 13, derde lid.

Voor het aanvragen van een urgentieverklaring moet sprake zijn van een noodsituatie en de woningzoekende moet binnen het reguliere systeem geen mogelijkheid hebben om deze situatie binnen drie maanden zelf op te lossen.

Lid 2

Sociale en/of medische omstandigheden en / of vergemakkelijken van de mantelzorgrelatie kunnen aanleiding zijn om voor een voorrangspositie in aanmerking te komen. Het gaat daarbij om de situatie die op het moment van de beoordeling van de aanvraag voor een voorrangspositie actueel is. Van anticipatie op een toekomstige situatie kan alleen sprake zijn indien vaststaat dat medische omstandigheid van de aanvrager zich dusdanig zal ontwikkelen dat deze op korte termijn zeker zal leiden tot een voorrangspositie. Het advies van de met de medische indicering belaste instantie dient daarover helderheid te verstrekken. Bij de anticipatie op een situatie die op korte termijn gaat ontstaan gaat het er om dat wordt voorkomen dat op korte termijn een nieuwe medische keuring zal moeten plaats vinden.

Het apart opnemen van deze categorie zou betekenen dat een andere adviesinstantie dan de toetsingscommissie bepalend is voor een voorrangspositie bij de toewijzing van woonruimte. In de verordening is in artikel 35, vierde lid, bepaald dat de toetsingscommissie adviseert ter zake van het verlenen van voorrangspositie. In artikel 35, vijfde lid, is vastgelegd dat het advies van de instantie die indiceert voor de noodopvang zal worden betrokken bij het advies van de toetsingscommissie. In het advies van die instantie moet dan wel worden aangeven of de noodopvang moet leiden tot andere woonruimte of tot andere oplossingen. Overigens zullen de instanties die adviseren over de noodopvang worden betrokken bij het afstemmingsoverleg met de lokale toetsingscommissies. Ook ten aanzien van een huishouden met kinderen beneden de leeftijd 18 jaar, waarvan een of meer gezinsleden in het buitenland moet(en) verblijven omdat de huidige woning te klein is om deze te laten overkomen geldt dat er alleen sprake kan zijn van een voorrangspositie indien de sociale en/of medische omstandigheden daartoe aanleiding geven. Er is dus geen sprake van het automatisch verlenen van voorrang.

Een woonkostentoeslag wordt verstrekt voor drie maanden. Voor zover het vervallen van een woonkostentoeslag niet wordt gecompenseerd door een (hogere) huurtoeslag dienen gemeenten betrokkenen in staat te stellen te verhuizen naar woonruimte die qua woonlasten beter past bij het inkomen. In verband daarmee worden woningzoekenden met een woonkostentoeslag die qua bedrag hoger is dan het maximaal toegestane bedrag van de huurtoeslag in aanmerking gebracht voor een voorrangspositie. Indien van de voorrangspositie geen gebruik wordt gemaakt kan de woonkostentoeslag wel worden ingetrokken.

Een derde categorie voorrangskandidaten betreft mensen die structureel mantelzorg ontvangen of verlenen. Hun onderlinge afhankelijkheid noodzaakt tot het nabij elkaar wonen. Indien een van beide, of ontvanger of verlener, een woning nabij de ander kan krijgen, verdient hij voorrang. Hiermee wordt namelijk de last van de mantelzorgverlener verlicht, en kan de gemeente een economisch voordeliger oplossing vinden voor de zorgvraag. Nabijheid is een rekkelijk begrip dat wordt beoordeeld door de urgentiecommissie, op basis van een advies van het WMO-loket. Als richting voor nabijheid kunnen we denken aan een afstand van 10 minuten lopen of fietsen.

Lid 4

Aan herstructurerings-/stadsvernieuwingskandidaten, dat wil zeggen woningzoekenden die met toestemming van de eigenaar woonachtig zijn in woonruimte die gelegen is in een actiegebied en die binnen een termijn van 24 maanden moeten worden ontruimd vanwege de voorgenomen sloop of ingrijpende verbetering, wordt een voorrangspositie verleend, althans voor zover zij niet anderszins tijdig andere woonruimte kunnen verkrijgen. Ten aanzien van de herstructureringskandidaten is er sprake van een bijzondere verantwoordelijkheid van de betreffende gemeenten en verhuurder(s). Het belang van hen bij een goede voortgang van het proces is dusdanig, dat verwacht mag worden zij zich in zullen spannen om de herhuisvesting tijdig te laten plaats vinden, zowel voor wat betreft de in hun eigen gemeente te herhuisvesten kandidaten als de in andere gemeenten te herhuisvesten kandidaten. Veel te herhuisvesten woningzoekenden zullen echter in de eigen buurt, wijk of stad gehuisvest willen worden.

Over het aantal in enig jaar aan herstructureringskandidaten te verstrekken voorrangsposities moet overleg tussen de gemeenten plaatsvinden. Ten behoeve daarvan dienen gemeenten een overzicht te verstrekken van hun stadsvernieuwingsactiviteiten en het aantal daarbij betrokken herstructureringskandidaten. Indien uit de prognose blijkt het aantal herstructureringskandidaten waarvoor een beroep zal worden gedaan op de diverse gemeenten te groot is of in geval uit rapportages blijkt dat er sprake is van een overstijging van de prognose van de elders te huisvesten herstructureringskandidaten of van een onevenwichtig aandeel daarin van individuele gemeenten, zullen gemeenten onderling afspraken moeten maken inzake het maximale aantal per gemeente te huisvesten stadsvernieuwingskandidaten met voorrangspositie. Hiervoor kan artikel 32, zesde lid, worden gebruikt.

De combinatie van de begripsbepalingen ‘inwoning’ en ‘herstructureringskandidaat’ maakt dat onder inwonenden alleen inwonenden vallen die als zodanig een zelfstandig huishouden voeren. Inwonende kinderen die geen zelfstandig huishouden voeren, komen derhalve niet in aanmerking voor een afzonderlijke voorrangspositie.

Alleen in uitzonderlijke situaties kan gebruik worden gemaakt van de hardheidsclausule.

Lid 5

Een voorrangspositie is niet bedoeld voor het maken van een stap in de wooncarrière. In de urgentieverklaring wordt derhalve een zoekprofiel opgenomen waaruit blijkt voor welke woningcategorieën de urgentieverklaring wel of niet kan worden benut. Het soort en het aantal aangewezen of uitgezonderde categorieën moet dusdanig zijn dat er, in samenhang met de specifieke eisen, een gerede kans is dat de woningzoekende zijn voorrangspositie ook daadwerkelijk binnen 3 maanden kan benutten. In hoeverre daarmee de regionale of de (sub)lokale markt als maatstaf wordt gehanteerd hangt af van de eventuele sociale noodzaak dat de betreffende woningzoekende in een bepaald territoir zou moeten wonen.

Artikel 33

De voorrangspositie geldt in principe voor een termijn van drie maanden vanaf moment van toekenning. Alleen voor stadsvernieuwingskandidaten geldt een termijn van twaalf maanden. Deze langere termijn voor stadsvernieuwingskandidaten zou er toe kunnen leiden dat andere woningzoekenden met een voorrangspositie in een zeer nadelige positie worden gebracht, terwijl zij juist in een voorrangspositie zijn gebracht in verband met een noodsituatie. In verband daarmee is in artikel 21, tweede lid, ten aanzien van onderlinge volgorde van woningzoekenden onder c bepaald dat degene wiens voorrangspositie het eerste eindigt de meeste voorrang heeft.

De woningzoekende die een voorrangspositie heeft kan binnen de voorrangsmaanden een woningaanbieding weigeren. Vervalt de urgentieverklaring van rechtswege dan zijn daarmee de kansen van de woningzoekende om met voorrang geholpen te worden verkeken. Indien daarna verlenging van de urgentieverklaring wordt gevraagd, dan zullen eerdere weigeringen bij de beoordeling worden betrokken. Wanneer woningen geweigerd zijn die passend zijn conform de passendheidscriteria van de verordening en voldoen aan het eventuele advies van de toetsingscommissie als bedoeld in artikel 35, vierde lid, omtrent de (medisch noodzakelijke fysieke) bereikbaarheid van de woningen, dan zal de urgentieverklaring niet worden verlengd.

De verlenging van de urgentieverklaring dient aangevraagd te worden binnen twee weken nadat deze is verlopen. Een daarna aangevraagde verlenging wordt beschouwd als een nieuwe aanvraag.

Uitgangspunt bij het toekennen van de urgentieverklaring is dat er sprake is van een zodanig ernstige woonsituatie dat binnen drie maanden andere passende woonruimte beschikbaar dient te komen. Om die reden zal degene met een verlengde voorrangspositie voor moeten gaan op degene die een eerste voorrangspositie heeft. Dit betekent dat er een koppeling wordt gemaakt tussen een eerste en een verlengde voorrangstermijn.

Een advies van de lokale toetsingscommissie is niet alleen nodig bij de verlening van een urgentieverklaring, maar is ook wenselijk bij de verlenging van de urgentieverklaring.

Om aanvragen van een urgentieverklaring op uniforme wijze te beoordelen en onrechtmatigheden als gevolg van verschillen van interpretatie van de huisvestingsverordening te voorkomen kunnen burgemeester en wethouders nadere regels stellen.

Artikel 34

De voorrangspositie dient in principe te worden aangevraagd bij burgemeester en wethouders van de gemeente waarin de aanvrager woont. Weliswaar wordt op grond van artikel 32, eerste lid, alleen aan ingezetenen een voorrangspositie verstrekt, maar woningzoekenden van elders moeten wel de mogelijkheid hebben om een voorrangspositie aan te vragen, met name ook omdat hun noodsituatie alleen binnen één of meer gemeenten van het voormalige stadsgewest kan worden opgelost. In het tweede lid is bepaald dat woningzoekenden van elders een urgentieverklaring dienen aan te vragen bij burgemeester en wethouders van één van de gemeenten.

Artikel 35

In het vierde lid is bepaald dat burgemeester en wethouders slechts kunnen beslissen op een aanvraag voor een voorrangspositie nadat de toetsingscommissie een advies heeft uitgebracht. Er zal in de gemeente een toetsingscommissie moeten worden ingesteld.

Lid 3

Burgemeester en wethouders kunnen hun bevoegdheid als bedoeld in het eerste en tweede lid mandateren aan een toetsingscommissie. In dat geval blijft het vierde lid buiten toepassing.

Lid 6

Dat de verleende urgentieverklaring ook geldig is in de andere bij naam genoemde gemeenten van het voormalige Stadsgewest Haaglanden, wordt vermeld in de urgentieverklaring.

Artikel 36

Artikel 6:16 van de Algemene wet bestuursrecht stelt dat het indienen van een bezwaar of beroep de werking van het besluit waartegen het is gericht niet schorst tenzij bij of krachtens wettelijk voorschrift anders is bepaald. In artikel 36 is bepaald dat het indienen van een bezwaar het besluit waartegen het is gericht wel schorst. Indien een woningzoekende bezwaar maakt tegen het zoekprofiel bij de afgegeven urgentieverklaring op sociale en/of medische gronden, zal het bezwaarschrift in het algemeen niet behandeld zijn vóórdat de voorrangstermijn van 3 maanden is verstreken. Door te bepalen dat het indienen van een bezwaar tegen besluiten over aanvragen voor een urgentieverklaring op medische en/of sociale gronden wordt de uitvoering van een besluit, i.c. het toekennen van een urgentieverklaring die drie maanden geldig is, geschorst tot de beslissing over het primaire besluit. De schorsende werking geldt nadrukkelijk niet bij bezwaar tegen toegekende urgentieverklaringen op grond van herstructurering waarbij een urgentieverklaring wordt verkregen die 12 maanden geldig is.

Artikel 37

Lid 1

Bij gewijzigde omstandigheden kunnen burgemeester en wethouders de urgentieverklaring wijzigen. De gewijzigde omstandigheden kunnen zowel de situatie van de woningzoekende als de woningmarktsituatie betreffen. Dit laatste is met name van belang indien het in de verklaring opgenomen zoekprofiel het niet mogelijk maakt om binnen drie maanden andere passende woonruimte te verkrijgen. In artikel 35 is reeds bepaald dat ook bij verlenging van een voorrangspositie de aangegeven woonruimte kan worden gewijzigd.

Hoofdstuk 5: wijziging samenstelling van de woonruimtevoorraad

Bij wijziging in samenstelling van de voorraad is het belangrijk onderscheid te maken tussen splitsingsvergunningen en splitsingsakte. Bij splitsingsvergunning (rechtspersonenrecht) gaat het om de toestemming die nodig is om een woning te kunnen opdelen.

Bij de splitsingsakte (vastgoedrecht) is sprake van een "notariële akte met een nauwkeurige omschrijving van te splitsen erfpacht of appartementsrecht, zoals het appartementsgebouw, de omschrijving van de afzonderlijke appartementen en de onderdelen van het Modelreglement waarvan wordt afgeweken. Bij de Splitsingsakte hoort de splitsingstekening, met daarop exact de grenzen tussen de verschillende appartementen onderling en die van de gemeenschappelijke ruimten." Voor splitsing van enkel een appartementsrecht is derhalve geen splitsingsvergunning nodig. Indien dit vergezeld gaat van splitsing van een woning, is dit wel noodzakelijk.

Artikel 41

Dit artikel bevat bepalingen die betrekking hebben op de verschillende afwijzingsgronden, genoemd in het Huisvestingsbesluit, namelijk de samenstelling van de woonruimtevoorraad, belemmering van de stadsvernieuwing en bepalingen uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud.

De toepassing van het eerste tot en met het vierde lid vergt een zorgvuldige afweging van belangen. Teneinde deze afweging te kunnen maken dient de aanvrager voldoende informatie te verstrekken bij het indienen van de aanvraag.

Artikel 42

Dit artikel bevat de mogelijkheid om, op grond van dreigende belemmering van de stadsvernieuwing, een aanvraag om splitsingsvergunning aan te houden indien voor het gebied waarin het gebouw waarop de aanvraag om splitsingsvergunning betrekking heeft, is gelegen, reeds een voorbereidingsbesluit als bedoeld in artikel 21, van de Wet ruimtelijke ordening van kracht is.

Artikel 45

De Huisvestingswet 2014 biedt de mogelijkheid om voor alle woningen bij onttrekking, samenvoeging en/of omzetting een vergunningplicht in te stellen. Onder het verbod om woonruimte ‘aan de bestemming te onttrekken’ (zie artikel 21 van de Huisvestingswet 2014) zonder de daartoe vereiste vergunning valt zowel slopen als elk gebruik voor een ander doel dan (zelfstandige) bewoning. Omdat de vergunningplicht alleen geldt indien de onttrekking tot gevolg heeft dat die woonruimte niet langer geschikt is voor de bewoning door een huishouden van dezelfde omvang als waarvoor deze zonder zodanige onttrekking geschikt is, kan niet elke geringe onttrekking van een gedeelte van een woonruimte gebonden worden aan een vergunning.

In de praktijk zal per geval moeten worden vastgesteld of al dan niet sprake is van onttrekken in de zin van artikel 21 van de Huisvestingswet 2014. Als vuistregel kan gehanteerd worden dat geen vergunning nodig zal zijn voor zover de te onttrekken woonruimte minder dan 20% bedraagt van de gebruiksoppervlakte van de oorspronkelijk gebouwde woonruimte. Dit percentage kan uiteraard nog iets hoger liggen als het een zeer groot pand betreft. Voorwaarde hierbij is dat de woonfunctie niet wordt aangetast, d.w.z. dat de eigen opgang en wezenlijke voorzieningen van de woning gehandhaafd moeten worden. Door te spreken over permanente bewoning is, ingeval van het niet houden van het hoofdverblijf in de onderhavige woonruimte, een onttrekkingsvergunning vereist. Hiermee is het mogelijk om het gebruik van woonruimte als tweede woning te reguleren.

Eveneens is een vergunning verplicht indien de woonruimte feitelijk anders gebruikt wordt dan voor zelfstandige bewoning (bijvoorbeeld onzelfstandige bewoning), ook al is de woning bouwkundig nog geschikt voor zelfstandige bewoning. Op die manier kan onder andere ook kamer- of beddenverhuur in woningen die in beginsel geschikt zijn voor zelfstandige bewoning worden gereguleerd.

Artikel 46, lid 2

Indien de woning langer dan 1 jaar in het bezit is van de huidige eigenaar dan moet voor het bepalen van de onder sub c. bedoelde koopprijs een taxatie worden overgelegd van een beëdigd taxateur. Is de huidige eigenaar korter dan een jaar eigenaar, dan kan volstaan worden met het overleggen van een kopie van de koopakte.

Artikel 47

In het derde en vierde lid wordt de mogelijkheid geboden om aanvullende informatie in te winnen, waarmee de belangenafweging beter kan plaatsvinden.

Artikel 48, lid 4

Bij de hier genoemde voorwaarden en voorschriften kan gedacht worden aan de voorwaarde van tijdelijkheid bij omzetting in onzelfstandige woonruimte of onttrekking voor een tijdelijke praktijkruimte van een huisarts.

Weigeren mag alleen indien het belang van de gemeente groter is dan het belang van de eigenaar van woonruimte (en dus niet even groot) én door de eigenaar van woonruimte niet kan worden voldaan aan de gestelde voorwaarden en voorschriften. De gemeenteraad stelt in de Huisvestingsverordening de voorwaarden die burgemeester en wethouders aan een vergunning mogen verbinden.

Artikel 44, lid 1

Onder a. wordt met het toevoegen van andere, vervangende woonruimte aan de woningvoorraad bedoeld: woonruimte die buiten alle reeds vastgelegde nieuwbouwplannen om, extra aan het bestand wordt toegevoegd ter compensatie van de door onttrekking verloren gegane woonruimte.

Artikel 50, lid 1

Bij toekenning van een tijdelijke onttrekking (maximale periode van 5 jaar) moeten de noodzaak en de tijdelijkheid door de aanvrager concreet worden aangetoond.

Artikel 51

Permanente bewoning van daartoe aangewezen woonruimte houdt in dat de huurder of eigenaar er permanent hoofdverblijf houdt, hetgeen blijkt uit een inschrijving in het bevolkingsregister. Indien niet aan dit vereiste wordt voldaan, is een onttrekkingsvergunning noodzakelijk.

Wanneer blijkt dat de huurder of eigenaar de woonruimte niet permanent of bijvoorbeeld minder dan 180 dagen in een aaneengesloten periode van 360 dagen bewoont, vervalt het recht op inschrijving in het bevolkingsregister. In deze situatie is een onttrekkingsvergunning vereist, tenzij kan worden aangetoond dat er wel sprake is van permanente bewoning. Wanneer die niet afdoende kan worden aangetoond, kunnen burgemeester en wethouders, behalve het opleggen van een boete, de woonruimte doen verzegelen. Deze verzegeling wordt opgeheven als de woonruimte wordt verkocht of verhuurd aan iemand die de woonruimte wel als permanent hoofdverblijf gaat gebruiken, de eigenaar/gebruiker er alsnog permanent gaat wonen, of indien er alsnog een vergunning wordt verleend.

Hoofdstuk 6: overige bepalingen

Artikel 53

Verslaglegging is voorzien vóór 1 april van elk jaar. Daarmee loopt de verslaglegging vooruit op het bod dat woningcorporaties op basis van de Herzieningswet jaarlijks vóór 1 juli doen. Door 1 april als datum te kiezen, krijgen gemeenten de gelegenheid om tijdig te anticiperen op het bod en te kunnen bepalen wat in redelijkheid de bijdrage van woningcorporaties moet zijn.

Artikel 55

derde lid: Recidive

De bestuurlijke boete is hoger indien binnen vijf jaar opnieuw dezelfde overtreding wordt begaan. Na een eerste overtreding wordt de overtreder immers geacht te weten dat overtreding van het bepaalde artikel beboet kan worden.

Er kan niet tweemaal een boete worden opgelegd voor hetzelfde feit, maar wel indien hetzelfde feit zich tweemaal voordoet. Wanneer is sprake van “opnieuw dezelfde overtreding”?

• 1.

  De eerste overtreding moet beëindigd zijn, wanneer het gaat om dezelfde woonruimte. Wordt bij dezelfde woonruimte opnieuw dezelfde overtreding begaan, nadat er sprake is geweest van een beëindiging van de eerste overtreding, dan geldt dit als “opnieuw dezelfde overtreding”.

• 2.

  Wordt eenzelfde overtreding begaan met betrekking tot een andere woonruimte, dan is sprake van “opnieuw dezelfde overtreding”. Een overtreder overtreedt immers tweemaal hetzelfde artikel en de daarin beschermde norm.

• 3.

  Van “opnieuw dezelfde overtreding” is sprake indien het een overtreding betreft van hetzelfde artikel.

Termijn van vijf jaar: De bestuurlijke boete kan niet worden losgezien van het bestuurlijke traject dat naast de boete zelf gevoerd wordt. Voor lichtere overtredingen gelden lange begunstigingstermijnen om de overtredingen te beëindigen. Wanneer er bezwaar- en beroepsprocedures worden gevoerd dan wordt de begunstigingstermijn opgeschort tot zes weken na beslissing op bezwaar/ beroep. Een termijn van vijf jaar voorkomt dat procedures volgen, enkel en alleen om de beëindiging van de overtreding zolang mogelijk op te schorten, lonend wordt. Een boete kan immers niet twee keer voor hetzelfde feit worden opgelegd. De overtreding moet beëindigd zijn geweest om een hogere boete op te kunnen leggen.

De termijn van vijf jaar sluit aan bij de verjaringstermijn voor het opleggen van een bestuurlijke boete en de bewaartermijn van (justitiële) gegevens over overtredingen.

vierde lid

Van een bedrijfsmatige exploitatie is in de volgende gevallen sprake:

• 1.

  De overtreder verhuurt aantoonbaar meerdere woonruimten. Uit de omvang van de exploitatie blijkt het bedrijfsmatige aspect. Iemand die zich bedrijfsmatig bezig houdt met exploitatie behoort de regelgeving te kennen.

• 2.

  De overtreder houdt zich beroepsmatig bezig met regelgeving omtrent huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder.

• 3.

  Uit de omvang van onzelfstandige bewoning kan ook een bedrijfsmatig karakter van de exploitatie blijken: bij meer dan vier personen, kan dit aangemerkt worden als kamerverhuur in de zin van het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken. De exploitant dient bij een exploitatie van die omvang ook te zorgen voor een brandveilig gebruik en op de hoogte te zijn van de overige regelgeving.

• 4.

  Onttrekking van woonruimte is enkel bedrijfsmatig indien dit vanuit commercieel oogpunt plaatsvindt. Onttrekking in het kader van het voeren van een bedrijf (opslag supermarkt, meelsilo voor een bakkerij, of een logiesfunctie), maar ook het in gebruik hebben van woonruimte met een hennepkwekerij, is als een onttrekking vanuit commercieel oogpunt te beschouwen.

• 5.

  Samenvoeging van een woonruimte is niet bedrijfsmatig, tenzij de overtreder zich beroepsmatig bezig houdt met huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder.

vijfde lid

Ingevolge artikel 5:46, tweede lid, van de Awb moet de hoogte van de bestuurlijke boete worden afgestemd op de mate van verwijtbaarheid, de ernst van de gedraging en de persoonlijke omstandigheden van de betrokkene.

De maximaal op te leggen boete is vastgelegd in artikel 35 van de Huisvestingswet 2014. Differentiatie in de hoogte van de bestuurlijke boete is ter wille van de overzichtelijkheid in een tabel aangegeven, die als Bijlage V is opgenomen. Bij wijziging van de bedragen in artikel 35 van de Huisvestingswet 2014 kan deze tabel overeenkomstig worden aangepast door de gemeente.

De gemeenteraad is bevoegd de hoogte van de boetes vast te stellen binnen de door de Huisvestingswet 2014 aangegeven maximale bedragen.

Artikel 59

Mandatering is mogelijk van bevoegdheden aan de verhuurders, dan gaat het om verlenen en intrekken van huisvestingsvergunning. Daarnaast biedt dit artikel de mogelijkheid om diverse taken aan de woningcorporatie te delegeren, met name ten aanzien van de uitvoering van de verordening.

Artikel 63

De inwerkingtredingsdatum van deze verordening is 1 juli 2015.