Convenant Woonruimteverdeling Holland Rijnland 2009

Artikel 1 Begripsbepalingen

In dit convenant wordt verstaan onder:

• a.

  aanbodmedium:een door of in opdracht van de verhuurders uitgegeven medium waarin vrijkomende woonruimten worden aangeboden;

• b.

  aandachtsgroepen:woningzoekenden die behoren tot één van de doelgroepenwaarvoor krachtens het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH) specifieke doelstellingen en/of prestatieafspraken gelden;

• c.

  beleidscommissie:de adviescommissie als bedoeld in artikel 3 van het ConvenantWoonruimteverdeling Holland Rijnland 2009 en die adviseert over het woonruimteverdelingsbeleid en -overeenkomstig het bepaalde in genoemd convenant - voorstellen te doen over bijstellingen van dat beleid;

• d.

  bezwaarschriftencommissie:de commissie die ingevolge de verordening is belast metde advisering inzake bezwaarschriften als bedoeld in de Algemene wet bestuursrecht;

• e.

  corporatie:toegelaten instelling die ingevolge artikel 70, eerste lid, van de Woningwet(Stb 1991, 439) sociale huurwoningen exploiteert;

• f.

  DagelijksBestuur:het dagelijks bestuur van het samenwerkingsorgaan HollandRijnland;

• g.

  deelnemendeverhuurders:verhuurders die woonruimten aanbieden via Woonzicht.nl;

• h.

  directekoppeling:toewijzing van woningen die zijn gereserveerd ter invulling van een bijzondere taakstelling (bijzondere aandachtsgroepen), een bedrijfsbelang, woningruil ofstudentenhuisvesting;

• i.

  huishouden:een alleenstaande, dan wel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen gaan voeren;

• j.

  huisvestingsvergunning:een vergunning als bedoeld in artikel 7, eerste lid, van deHuisvestingswet;

• k.

  huurprijs:de prijs die bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte, uitgedrukt in een bedrag per maand;

• I.

  huurprijsgrens:maximale huurprijs waarboven men niet meer in aanmerking komt voor huurtoeslag zoals omschreven in artikel 13, lid 1, sub a van de Wet op de huurtoeslag;

• m.

  inschrijftijd:de periode dat men op grond van de verordening is ingeschreven alswoningzoekende in de regio;

• n.

  inschrijfwaarde:het totaal van de inschrijftijd en de woonwaarde, uitgedrukt in dagen;

• o.

  koopprijsgrens:maximale koopsom genoemd in de wet bevordering eigenwoningbezit (BEW) artikel 41lid 1sub a jaarlijks bepaald door het MVROM van woonruimte waarvoor een huisvestingsvergunning is vereist;

• p.

  maximalewoonwaarde:de jaarlijks door het Dagelijks Bestuur vastgestelde maximale woonwaarde voor woonruimten boven de sociale huur- en koopprijsgrens uitgedrukt in inschrijftijd;

• q.

  regioHolland Rijnland:het gebied bestaande uit het grondgebied van de gemeenten Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude;

• r.

  stadsvernieuwingsurgente:de persoon die in het bezit is van een stadsvernieuwings­urgentieverklaring in de zin van de verordening;

• s.

  stadsvernieuwingsurgentieverklaring:een op grond van de verordening afgegeven verklaring waarbij de woningzoekende gedurende een in de verklaring genoemde periode onder de daarin gestelde voorwaarden, voorrang krijgt bij de toewijzing van woonruimte;

• t.

  student:de persoon die als dagstudent staat ingeschreven bij een instelling voorvervolgonderwijs (MBO, HBO of Universiteit);

• u.

  urgente:de persoon die in het bezit is van een urgentieverklaring in de zin van de verordening;

• v.

  urgentiecommissie:de commissie als bedoeld in artikel 17 van de verordening, die isbelast met de beoordeling van aanvragen om urgentie en de vaststelling van urgentie;

• w.

  VerenigingvanWoningcorporatiesHollandRijnland:rechtspersoon, die de in de regio Holland Rijnland werkzame toegelaten instellingen vertegenwoordigt, verder aan te halen als de VWHR;

• x.

  Verordening:de Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2009 alsmede deHuisvestingsverordeningen van de gemeenten Noordwijk en Noordwijkerhout;

• y.

  woningzoekende:het huishouden dat in het register als bedoeld in artikel 3 van de verordening is ingeschreven respectievelijk ingeschreven wil worden;

• z.

  woonruimte:een ruimte met een eigen toegang, en die door een huishouden kan worden bewoond zonder dat die afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte. Hiertoe behoren conform de Huisvestingswet ook standplaatsen voor woonwagens;

• aa.

  woonwaarde:de uitkomst van de door het Dagelijks Bestuur vastgesteldewaardebepaling van een woning uitgedrukt in de voor die woning benodigde inschrijftijd;

Artikel 6 Aanbieding van woonruimte

• 1.

  De deelnemende verhuurders bieden de daarvoor in aanmerking vrijkomende woonruimte aan via een door of in opdracht van de VWHR uitgegeven medium.

• 2.

  Een advertentie voor vrijkomende woonruimte bevat in elk geval:

  • a.

    voor welke groep woningzoekende de woonruimte is bestemd;

  • b.

    aan welke vereisten de woningzoekende moet voldoen;

  • c.

    de huurprijs, het type, de grootte en de overig van belang zijnde kenmerken van de woonruimte;

  • d.

    op welke wijze en binnen welke termijn op de advertentie moet worden gereageerd.

• 3.

  De toewijzing van aangeboden woonruimte geschiedt als omschreven in artikel 15 van de Verordening in beginsel op basis van de inschrijfwaarde die een woningzoekende heeft opgebouwd.

• 4.

  Toetsing aan de passendheids- en bindingseisen vindt eerst plaats nadat het DagelijksBestuur daartoe heeft besloten, na advies van de beleidscommissie (artikel 4 lid 1 sub d van het convenant).

• 5.

  Woonruimte kan na weigering voor een tweede maal geadverteerd worden. Hierbij kunnen ruimere toewijzingscriteria worden gesteld. Jaarlijks wordt door de verhuurders verantwoording afgelegd over hun verhuringen en de toepassing van de toewijzingscriteria aan de Beleidscommissie en het Dagelijks Bestuur.

• 6.

  Woonruimte die geschikt is, en door de verhuurder (namens het Dagelijks Bestuur), bestemd zijn voor specifieke doelgroepen, wordt door de verhuurders aangeboden met vermelding van doelgroepencriteria.

• 7.

  Verhuurders kunnen, net als gemeenten, het Dagelijks Bestuur vragen om voor bepaalde (complexen van) woonruimten lokale bindingseisen of voor (groepen van) woning­ zoekenden aanvullende en/of afwijkende toewijzingsregels te mogen stellen. Als zo'n verzoek wordt gedaan, raadplegen de verhuurder en de gemeente elkaar vooraf. De beleidscommissie toetst dit verzoek in elk geval aan de criteria voor specifieke toewijzing (artikel 14 van de Verordening) en adviseert vervolgens het Dagelijks Bestuur. Jaarlijks wordt door de verhuurders aan de beleidscommissie en het Dagelijks Bestuur verantwoording afgelegd over al hun verhuringen en de toepassing van de afwijkende criteria.

  Bij (afwijkende) toewijzingsregels staat voorop dat de open woningmarkt zo min mogelijk geweld wordt aangedaan. Als er bijvoorbeeld specifieke toewijzing wordt gevraagd op basis van beheercriteria, dan zullen de verhuurders de selectie van dergelijke complexen en buurten op elkaar afstemmen en het aantal waarvoor beheercriteria geldt, beperken.

• 8.

  Verhuurders kunnen in bijzondere gevallen woonruimte toewijzen aan woningzoekenden wier specifieke situatie vraagt om een snelle oplossing op maat. Bij deze vrije beleidsruimte gaat het bijvoorbeeld om toewijzingen in verband met beheerproblemen. Per kalenderjaar gaat het om maximaal twee procent van de vrijgekomen woningen. De verhuurders leggen jaarlijks achteraf verantwoording aan de beleidscommissie die het Dagelijks Bestuur vervolgens adviseert over het quotum voor deze vrije beleidsruimte voor bijzondere gevallen in het volgende jaar;

• 9.

  Als een toewijzing tot stand komt, moeten deelnemende verhuurders zelf de huisvestingsvergunning uitreiken aan de huurder of koper.

Artikel 7 Rangordebepaling en toewijzing

• 1.

  Bij de toewijzing van woonruimte die door de verhuurders wordt aangeboden, geldt de rangordebepaling zoals in artikel 15 van de Verordening.

• 2.

  Indien een eerder huurovereenkomst met de kandidaat-huurder is of dreigt te worden ontbonden, omdat deze zich niet als een goed huurder gedragen heeft, kunnen de verhuurders aanvullende voorwaarden stellen alvorens tot verhuring over te gaan. De VWHR legt deze mogelijke aanvullende voorwaarden schriftelijk vast als beleidsregels.

• 3.

  Als een nieuw gebouwde koopwoning beneden de koopprijsgrens niet volgens de rangordebepaling kan worden verkocht wat blijkt uit vruchteloze aanbieding, dan mag de verkopende partij de woning buiten deze rangordebepalingen aanbieden.

• 4.

  De toewijzingsresultaten worden bekend gemaakt in het aanbodmedium. Daarbij wordttenminste vermeld het aantal reacties op de woning, de inschrijfwaarde van de woningzoekende die de woning toegewezen heeft gekregen en het aantal woningen dat door directe koppeling of door (stadsvernieuwings)urgenties is toegewezen, alsmede de wijze waarop over de toewijzingsresultaten beklag kan worden gedaan en bij wie.

Artikel 9 Beleid en verantwoording

• 1.

  Partijen zijn gezamenlijk en ieder voor zich verantwoordelijk voor het leveren van informatie die een bijdrage kan leveren aan de evaluatie van het woonruimteverdeelbeleid:

  • a.

    De VWHR levert maandelijks gegevens uit het systeem die nodig zijn om de woningmarkt te monitoren, en verspreidt deze onder de deelnemende verhuurders, de huurdersorganisaties en het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland.

• b.

  De VWHR levert bovendien aan de beleidscommissie ieder halfjaar een toelichting op de onder a genoemde cijfers.

• c.

  Holland Rijnland verspreidt maandelijks de gegevens onder de regiogemeenten. d. Holland Rijnland levert de jaarverslagen van de urgentiecommissie en debezwaarschriftencommissie jaarlijks voor 1juli aan de beleidscommissie.

• e.

  Holland Rijnland levert aan de beleidscommissie informatie over aanpassingen van het beleid betreffende urgentieverlening, als dit aan de orde is.

• f.

  De VWHR zorgt voor verspreiding van informatie over beleidsaanpassingen aan dedeelnemende verhuurders.

• g.

  Holland Rijnland en de VWHR leveren halfjaarlijks informatie aan de beleidscommissie over behandelde klachten betreffende respectievelijk het woonruimteverdeelbeleid en de uitvoering daarvan.

  • 2.

    De VWHR draagt er zorg voor dat de deelnemende verhuurders zich houden aan het bepaalde in dit convenant.

  • 3.

    Holland Rijnland draagt er zorg voor dat de regiogemeenten zich houden aan het bepaaldein dit convenant.

Artikel 11 Geschillen

• 1.

  Geschillen tussen convenantpartijen, waaronder begrepen geschillen die slechts door één der partijen als zodanig worden aangemerkt, omtrent de uitvoering van deze overeenkomst, worden door partijen schriftelijk voorgelegd aan een geschillencommissie.

• 2.

  De geschillencommissie bestaat uit drie leden. Een lid wordt benoemd op voorspraak vande VWHR, een lid op voorspraak van het Dagelijks Bestuur en een derde lid op voorspraak van de beide eerder benoemde leden.

• 3.

  De leden van de commissie stellen zelf een reglement van orde vast.

• 4.

  De geschillencommissie doet binnen een termijn van ten hoogste drie maanden na ontvangst van de stukken schriftelijk uitspraak.

• 5.

  De uitspraak van de commissie geldt als bindend naar elk van de partijen. Tegen de uitspraak van de geschillencommissie is geen hoger beroep mogelijk.

• 6.

  Een partij zal de bedoelde procedure niet in gang zetten voordat zij de andere partij daarvan tevoren schriftelijk in kennis heeft gesteld en het geschil aan de orde is geweest in de beleidscommissie.

Artikel 13 Looptijd en beëindiging

• 1.

  Dit convenant gaat met terugwerkende kracht in op 1januari 2009 en geldt voor onbepaalde tijd.

• 2.

  Partijen zullen de werking van dit convenant na twee jaar evalueren en waar nodig aanpassen aan de resultaten van deze evaluatie.

• 3.

  Wijziging van dit convenant is te allen tijde mogelijk indien partijen daaroverovereenstemming hebben bereikt. Indien landelijke wet- of regelgeving of regionale afspraken daartoe aanleiding geven, zal dit convenant tussentijds worden aangepast.

• 4.

  De VWHR verplicht zich bij het voornemen van wijzigingen of opzegging van het Convenant eerst te overleggen met de huurdersorganisaties, overeenkomstig het BBSH en de Wet Overleg Huurders Verhuurders

• 5.

  Onverminderd de mogelijkheid van ontbinding van de overeenkomst op grond van een tekortkoming in de nakoming te verlangen, is opzegging van de overeenkomst mogelijk indien voortzetting van de overeenkomst zich niet verdraagt met bij of krachtens wet dwingend aan partijen op te dragen of opgedragen taken en bevoegdheden op het terrein van de woonruimteverdeling of met regionale afspraken op het terrein van de woonruimteverdeling.

• 6.

  Faillissement en surseance van betaling zijn in elk geval grond voor ontbinding.

• 7.

  Opzegging van dit convenant is mogelijk met een opzegtermijn van zes maanden.

• 8.

  Partijen zullen na een opzegging in overleg treden over de naar regels van redelijkheid en billijkheid door de partij die heeft opgezegd aan de andere partij te betalen vergoeding voor de gevolgen van deze opzegging.

Artikel 14 Overmacht

• 1.

  Partijen zijn over en weer niet aansprakelijk voor tekortkomingen in de nakoming van deze overeenkomst die als gevolg van de wet of in het maatschappelijk verkeer geldende opvattingen als overmacht worden aangemerkt.

• 2.

  Onder overmacht wordt in ieder geval niet verstaan: onvoldoende beschikbaarheid van voldoende gekwalificeerd personeel, ziekte van personeel, stakingen, verlate aanlevering of ongeschiktheid van materialen of van de programmatuur, voor zover deze omstandigheden zich voordoen aan de zijde dan wel door toedoen van de partij die niet nakomt c.q. tekortschiet.

• 3.

  Voorts wordt niet onder overmacht begrepen het niet-nakomen dan wel tekortschietenvan door de opdrachtnemers ingeschakelde derden, en/of liquiditeit- c.q. solvabiliteitsproblemen aan de zijde van de opdrachtnemer of de door hem ingeschakelde derden.

Artikel 15 Restbepaling

• 1.

  In de gevallen, die betrekking hebben op de uitvoering van dit convenant, maar waarin dit convenant niet voorziet, adviseert de Beleidscommissie aan de convenantpartijen.

• 2.

  Dit convenant kan worden aangehaald als 'Convenant Woonruimteverdeling HollandRijnland 2009'.