Opgeruimd staat netjes; beleidsregel ter bevordering van sloop overtollige gebouwen in het buitengebied

1. Aanleiding

De gemeente Sint Anthonis wil het karakteristieke karakter van haar buitengebied behouden en waar mogelijk versterken. Hiervoor wil de gemeente een actief ontsteningsbeleid voeren. Het verwijderen van verouderde (bouwvallige) gebouwen wordt daarbij aangemoedigd.

Het huidige gemeentelijke ruimtelijke beleid kan in twee situaties voor eigenaren een belemmering vormen om oude gebouwen te slopen:

Functiewijzigingen

In de eerste situatie gaat het om verzoeken om bestemmingsplanwijziging waarbij de functie van een perceel verandert. Denk hierbij bijvoorbeeld aan verzoeken om de wijziging van een agrarische bestemming in een woonbestemming. Aan dergelijke bestemmingswijzigingen wordt de voorwaarde gekoppeld dat overtollige bebouwing dient te worden gesloopt.

Vervolgens mag, afhankelijk van de m² die worden gesloopt, op basis van de vigerende sloopbonusregeling tot maximaal 500 m² aan bijbehorende bouwwerken worden behouden of worden teruggebouwd. Juist het vereiste dat bebouwing op het moment van de bestemmingswijziging en bepaling van het aantal te behouden m² / terug te bouwen m² fysiek aanwezig moet zijn, doet eigenaren er toe besluiten om oude agrarische opstallen niet eerder te slopen. Weg is immers weg. En wat weg is telt niet meer mee bij de bepaling van het aantal terug te bouwen vierkante meters aan bijbehorende bouwwerken.

Woonbestemming met agrarische opstallen

In de tweede situatie gaat het om eigenaren met een perceel waarop de bestemming Wonen van toepassing is en waarbij op het erf nog veel oude agrarische bedrijfsgebouwen aanwezig zijn. Als er op een dergelijke locatie (nog) geen concrete nieuwbouwplannen zijn, is het voor de eigenaar op dit moment onverstandig om de oude opstallen te slopen. De eigenaar verspeelt hiermee de rechten om een schuur in de toekomst (deels dan wel geheel) te mogen herbouwen. Met als gevolg dat de verouderde (bouwvallige) gebouwen blijven staan in het buitengebied. Want ook hier geldt weer: weg is weg.

Om deze redenen heeft de gemeenteraad van Sint Anthonis het college van B&W middels een motie (november 2015) verzocht om te onderzoeken of het mogelijk is om een regeling te maken waarbij eigenaren in het buitengebied de mogelijkheid krijgen om de hoeveelheid bebouwing op hun erf door de gemeente officieel te laten registreren, om daarmee hun bouwrechten voor de toekomst te waarborgen.

2. Doel

Ontstening in het buitengebied realiseren door eigenaren van verouderde (bouwvallige) gebouwen te stimuleren om deze gebouwen te slopen. Bijkomend voordeel is dat hiermee ook een bijdrage wordt geleverd aan de afname van risicovolle asbestdaken in het buitengebied.

3. Leeswijzer

Om te komen tot een bruikbare regeling wordt eerst ingegaan op een vergelijkbare regeling van een andere gemeente. Vervolgens wordt aandacht besteed aan de zogenaamde “nulmeting”. Deze vormt de basis voor onze regeling die aansluitend wordt toegelicht. Afsluitend worden enkele algemene aandachtspunten genoemd. In de bijlagen zijn o.a. een begrippenlijst opgenomen en wordt de regeling aan de hand van veel voorkomende voorbeelden uitgelegd.

4. Regeling gemeente Putten

De gemeente Putten heeft in september 2015 een beleidsnota vastgesteld om sloop van overtollige bebouwing te stimuleren. In deze nota worden vergelijkbare situaties genoemd, waarvoor het gemeentelijke beleid van Putten een belemmering vormt om oude gebouwen te slopen. De gemeente Putten neemt deze belemmering weg door eigenaren van een agrarisch bestemmingsvlak in de gelegenheid te stellen om de hoeveelheid bebouwing (gebouwen) op hun erf door de gemeente officieel te laten registreren. Als de eigenaar, na bestemmingswijziging, in de toekomst een functieverandering wil of een nieuwe schuur wil bouwen, kan hij terugvallen op de door de gemeente vastgestelde hoeveelheid bebouwing.

De registratie van bebouwing in de zogenaamde “Staat van bebouwing” wordt door deze gemeente op een door de eigenaar gewenst moment uitgevoerd. Hiervoor worden legeskosten (ca. 300 euro) in rekening gebracht. Op deze manier ontstaat een nulmeting van de op dat moment op het perceel aanwezige bebouwing. Tevens toetst deze gemeente of sprake is van legale bebouwing en brengt zij de gebruiksduur tot op dat moment in beeld.

Daarnaast kunnen eigenaren van een perceel met een woonbestemming of eigenaren van een perceel met een agrarische bestemming waar een functiewijziging naar wonen wordt doorgevoerd, de legaal ontstane bebouwing voorafgaand aan sloop door de gemeente laten registreren in een “sloopregistratiebank”. Deze kan dan laterna worden ingezet voor meer oppervlakte aan bijgebouwen of worden doorverkocht aan derden.

De regeling van de gemeente Putten is als basis gebruikt voor de formulering van onze regeling. Op onderdelen wijkt onze regeling af van die van de gemeente Putten. Het belangrijkste verschil is dat onze regeling uitgaat van een kaart die wordt gebruikt als “nulmeting” ten behoeve van de bepaling van de uitgangssituatie. Op deze manier hoeft onze gemeente niet voor iedere eigenaar, die dat wenst, de hoeveelheid gebouwen die aanwezig zijn officieel te registeren en te onderzoeken of sprake is van legale gebouwen. Dit bespaart zowel de gemeente als een eigenaar kosten.

De gemeente Putten houdt positieve ervaringen over aan het werken met haar regeling. Momenteel zijn er zelfs ontwikkelingen die interregionale verhandeling van sloopmeters mogelijk maakt.

5. Nulmeting

De nulmeting bestaat uit een kaart (dwg-bestand) die alle bebouwing in onze gemeente weergeeft per 01-10-2016. Deze kaart is tot stand gekomen op basis van de Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG). De nulmeting vormt de basis voor onderhavige regeling. Deze kaart biedt een totaalbeeld van alle bebouwing. Onder bebouwing vallen gebouwen, maar ook overige voorzieningen zoals mestsilo’s, sleufsilo’s e.d. die per 1 oktober 2016 aanwezig zijn binnen de gemeentegrenzen. Zie bijlage 4 voor een geprinte versie van deze kaart. Het gaat hierbij zowel om legale als illegale bebouwing. Om bij twijfelgevallen te bepalen of sprake is van een gebouw of een ander bouwwerk kan ook gebruik worden gemaakt van de luchtfoto’s die zijn gemaakt in februari – maart 2016.

6. “Opgeruimd staat netjes”

De regeling “Opgeruimd staat netjes” biedt eigenaren de mogelijkheid om oude agrarische bedrijfsgebouwen per direct te slopen en pas op een later moment gebruik te maken van de mogelijkheden om voor die sloop iets terug te bouwen of om de terug te bouwen vierkante meters te verhandelen. Bij toepassing van de regeling worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

In te brengen vierkante meters t.b.v. sloopbonus of verhandeling:

Om te bepalen welke al dan niet reeds gesloopte m² aan gebouwen kunnen worden ingebracht, wordt gebruik gemaakt van de m² aan gebouwen die aanwezig waren op het moment van de “nulmeting” (per 01-10-2016).

Overige voorzieningen (sleufsilo’s, mestbassins e.d.) kunnen niet worden ingebracht.

Alleen legale gebouwen kunnen worden ingebracht.

Indien er na de nulmeting nieuwe legale gebouwen zijn toegevoegd, dan geldt de nieuwe totale oppervlakte aan gebouwen.

Binnen een termijn van 10 jaar na gereedmelding van de sloop dient een eigenaar de gesloopte m² te verhandelen dan wel in te brengen in de sloopbonusregeling.

Terug te bouwen vierkante meters (sloopbonus):

Terugbouw is mogelijk op locaties die reeds beschikken over een woonbestemming of op locaties die worden gewijzigd naar een woonbestemming.

Terugbouw is niet mogelijk op locaties waar de agrarische bestemming nog geldend is.

Het aantal m² aan bijbehorende bouwwerken dat kan worden teruggebouwd wordt bepaald op basis van de “in te brengen vierkante meters” en het sloopbonusbeleid dat geldt op

het moment van de aanvraag om omgevingsvergunning.

Het sloopbonusbeleid dat geldt per 1-10-2016 biedt mogelijkheden om onder voorwaarden tot maximaal 500 m² aan bijbehorende bouwwerken terug te bouwen binnen een woonbestemming na sloop van overtollige bebouw ing. Dit is 350 m² meer dan het vigerende bestemmingsplan toestaat.

Verhandeling van vierkante meters:

Verhandeling van een deel van de gesloopte m² gebouwen is mogelijk op locaties

die reeds beschikken over een woonbestemming of die worden gewijzigd naar een woonbestemming.

Verhandeling is niet mogelijk op locaties waar de agrarische bestemming nog actief blijft en gesloopt wordt.

Verhandeling is alleen mogelijk ten gunste van percelen met een woonbestemming die zijn gelegen binnen deze gemeente.

De te verhandelen m² mogen aan meerdere eigenaren worden verkocht.

Om te bepalen hoeveel m² verhandeld kan worden, worden de m² die op grond van de geldende bestemmingsplanregeling zijn toegestaan op de slooplocatie binnen een woonbestemming in mindering gebracht op de maximaal terug te bouwen m² die op grond van de geldende sloopbonusregeling zijn toegestaan.

Op basis van de regelingen die gelden per 1-10-2016 kan maximaal 350 m² verhandeld worden.

De verhandelde m² op locatie X zullen door de gemeente worden geregistreerd. Hiermee wordt vastgelegd dat op deze locatie geen gebruik meer kan worden gemaakt van de mogelijkheid om nog extra m² aan bijbehorende bouwwerken terug te bouwen. Deze rechten, die voortkomen uit de sloop, zijn immers verkocht aan een ander.

7. Algemene aandachtspunten:

Zekerheid:

Een eigenaar van een perceel met een woonbestemming en veel overtollige agrarische bedrijfsgebouwen kan er voor kiezen om, tegelijkertijd met het melden van de sloop van de overtollige agrarische bedrijfsgebouwen, een aanvraag om omgevingsvergunning in te dienen. Hiermee kan binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan voor het buitengebied worden afgeweken van de reguliere bouwregels om, in ruil voor de sloop van de overtollige agrarische bedrijfsgebouwen, een grotere oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken terug te bouwen dan het bestemmingsplan rechtstreeks toelaat. Dit biedt een eigenaar direct duidelijkheid en zekerheid over de terug te bouwen m² aan bijbehorende bouwwerken. Dergelijke omgevingsvergunningen worden daarnaast periodiek verzameld en doorvertaald in een veegbestemmingsplan. Op die manier ligt de grotere oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken die binnen een woonbestemmingsvlak is toegestaan ook planologisch vast.

Verhandeling van de terug te bouwen m² die in een dergelijke omgevingsvergunning zijn vastgelegd is mogelijk. Daarbij wordt de omgevingsvergunning op locatie X ingetrokken en kan deze op locatie Y weer worden verleend.

Aan een eigenaar van een perceel met een agrarische bestemming, die reeds wil slopen, maar de agrarische bestemming nog niet wil omzetten in Wonen, kan geen

omgevingsvergunning worden verleend voor de terugbouw van meer m² aan bijbehorende bouwwerken. Hiervoor is eerst een bestemmingswijziging naar Wonen noodzakelijk. De reeds gesloopte bedrijfsgebouwen kunnen uiteraard te zijner tijd wel worden ingebracht t.b.v. verhandeling of sloopbonus tegen de dan geldende regeling. Verwacht wordt dat de huidige sloopbonusregeling, die is vastgelegd in het recent vastgestelde bestemmingsplan voor het buitengebied (7 juli 2016), voor langere tijd van toepassing blijft.

Beleidswijzigingen hogere overheden:

-Beleidswijzigingen van een hogere overheid (bijvoorbeeld de provincie) kan beperkingen opleggen aan de werking van deze regeling. De gemeente is hiervoor niet aansprakelijk te stellen.

Aanpassing sloopbonusregeling:

Voor een goede werking van deze regeling wordt voorgesteld de binnenplanse sloopbonusregeling zoals opgenomen in het d.d. 7 juli 2016 vastgestelde BP “Partiele herziening BP Buitengebied Sint Anthonis 2013” (zie bijlage 3 voor volledige regeling) in een veegplan als volgt aan te passen:

Lid e: Uitsluitend legaal gebouwde en nog bestaande bijbehorende bouwwerken komen in aanmerking voor deze regeling. Bijbehorende bouwwerken die op het moment van indienen van een verzoek reeds gesloopt zijn, worden niet meegenomen;

8. Bijlagen

Bijlage 1: Begrippenlijst;

Bijlage 2: Voorbeelden;

Bijlage 3: Sloopbonusregeling, zoals opgenomen in het d.d. 7 juli 2016 vastgestelde BP “Partiele herziening BP Buitengebied Sint Anthonis 2013”;

Bijlage 4: Kaart nulmeting o.b.v. BAG d.d. 01-10-2016.

Bijlage 2 Voorbeelden

Klik hier voor Bijlage 2