Regeling vervallen per 04-10-2019

Huisvestingsverordening Texel 2018

Geldend van 01-04-2018 t/m 03-10-2019

Intitulé

Huisvestingsverordening Texel 2018

De raad van de gemeente Texel:

gelezen het advies van burgemeester en wethouders van ;

gehoord de raadscommissie van;

Gelet op

gelet op de artikelen 4, eerste lid, aanhef en onder a, 5, 7, 9, 10, 11a, 11b, 14, 17en 35 van de Huisvestingswet 2014;

Overwegende

  • ·

    dat op Texel sprake is van woningnood;

  • ·

    dat dit specifiek betrekking heeft op het goedkopere segment sociale huurwoningen;

  • ·

    dat er met Stichting Woontij gewerkt wordt aan een toevoeging van 100 extra, tijdelijke, goedkope huurwoningen aan de oostzijde van Den Burg: ‘Buurtskap De Tuunen’;

  • ·

    dat dit nieuwe buurtschap als kenmerk heeft dat er een grotere sociale binding zal zijn dan in een normale woonwijk, o.a. door het delen van voorzieningen en de buitenruimte;

  • ·

    dat het belangrijk is dat de inwoners van Texel, of woningzoekenden met een maatschappelijke en/of economische binding aan Texel, die al lang op een woning wachten nu met voorrang aan de beurt zijn om een woning te huren;

  • ·

    zodat de bouw van deze 100 extra woningen een substantiële bijdrage levert aan het wegwerken van de wachtlijst van Stichting Woontij en de woningnood onder de lokale bevolking;

Besluit

Vast te stellen de

Huisvestingsverordening Texel 2018

Hoofstuk 1. Algemene bepalingen

Artikel 1. Begripsbepalingen

In deze verordening wordt verstaan onder:

Mantelzorg

Hulp als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015

Wet

Huisvestingswet 2014

Woningcorporatie

Toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet die feitelijk werkzaam is in de gemeente

Woningmarktregio

Het grondgebied van de gemeente Texel

Woningzoekende

Huishouden dat in het systeem van Stichting Woontij is ingeschreven

Hoofdstuk 2. De huisvestingsvergunning

Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte

De volgende categorieën goedkope woonruimte mogen enkel voor bewoning in gebruik worden genomen of gegeven als daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend:

woonruimten in eigendom van woningcorporatie Stichting Woontij met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, lid 1, sub a van de Wet op de huurtoeslag, die gelegen zijn in ‘Buurtskap De Tuunen’ in Den Burg (zoals weergegeven op bijlage 1).

Artikel 3. Criteria voor verlening huisvestingsvergunning

Onverminderd het bepaalde in artikel 10, tweede lid, van de wet, komen voor een huisvestingsvergunning in aanmerking:

a.woningzoekenden met een inkomen lager dan de inkomensgrens die volgt uit de Woningwet 2015;

b. meerderjarige woningzoekenden.

Artikel 4. Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning

  • 1. Een aanvraag om een huisvestingsvergunning wordt ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier.

  • 2. Bij de aanvraag om een huisvestingsvergunning worden de volgende gegevens verstrekt:

    • a.

      naam, adres, woonplaats, geboortedatum, nationaliteit en, indien van toepassing, de verblijfstitel van de aanvrager;

    • b.

      omvang van het huishouden dat de nieuwe woonruimte gaat betrekken;

    • c.

      huishoudinkomen (IBRI = inkomensverklaring van de Belastingdienst of vastgestelde aanslag van de Belastingdienst);

    • d.

      beoogde datum van het betrekken van de woonruimte;

    • e.

      indien van toepassing, een afschrift van de indicatie voor een woonruimte met een specifieke voorziening.

  • 3. De huisvestingsvergunning vermeldt in ieder geval:

    • a.

      een aanduiding van de woonruimte waarop de vergunning betrekking heeft;

    • b.

      aan wie de vergunning is verleend;

    • c.

      het aantal personen dat de woonruimte in gebruik neemt.

Artikel 5. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard, grootte of prijs

  • 1. Woonruimte kan door de verhuurder aangemerkt worden als:

    • a.

      woonruimte met een huurprijs tot de 1e aftoppingsgrens;

    • b.

      woonruimte met een maximale huurprijs tot de maximale huurprijsgrens voor huurtoeslag;

    • c.

      woonruimte die is aangepast/ingericht voor woningzoekenden met een specifieke zorg- of woonbegeleidingsbehoefte.

  • 2. Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor woonruimte die is aangemerkt als:

    • a.

      woningen die vallen onder lid a en b worden verhuurd aan woningzoekenden met een inkomen dat voldoet aan de passendheidsregels;

    • b.

      Woningen die vallen onder lid 1c worden verhuurd aan woningzoekenden met een zorgindicatie.

Artikel 6. Voorrang bij economische of maatschappelijke binding

De in artikel 2 aangewezen categorieën woonruimte worden met voorrang toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente Texel.

Artikel 7. Vruchteloze aanbieding

  • 1. In overeenstemming met artikel 17 van de wet wordt in afwijking van het in artikel 12 bepaalde de huisvestingsvergunning verleend als de woonruimte door de eigenaar overeenkomstig de in het tweede en derde lid weergegeven procedure gedurende 1 maand vruchteloos is aangeboden aan de woningzoekenden die ingevolge artikel 6 voor die woonruimte in aanmerking komen.

  • 2. De eigenaar moet de woonruimte in de in het vorige lid genoemde termijn ten minste eenmaalovereenkomstig artikel 6 hebben aangeboden.

  • 3. De in het eerste lid genoemde termijn begint te lopen op de datum van de eerste publicatie overeenkomstig artikel 6.

  • 4. Als de eigenaar aan burgemeester en wethouders aannemelijk kan maken dat hij de woonruimte op andere, gelijkwaardige wijze vruchteloos heeft aangeboden aan de in het eerste lid genoemde woningzoekende, wordt eveneens toepassing gegeven aan het in het eerste lid bepaalde.

Hoofdstuk 3. Slotbepalingen

Artikel 8. Hardheidsclausule

  • 1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, in gevallen waarin het toepassen van deze verordening tot een naar hun oordeel bijzondere hardheid leidt, af te wijken van deze verordening.

  • 2. Het bepaalde in het eerste lid wordt toegepast binnen de doelstelling van deze verordening.

Artikel 9 Inwerkingtreding en citeertitel

  • 1. Deze verordening treedt in werking op 1 april 2018 en vervalt op 31 maart 2022.

  • 2. Deze verordening wordt aangehaald als: Huisvestingsverordening Texel 2018.

Bijlage 2 Toelichting

Algemeen

Uitgangspunten Huisvestingswet 2014

De Huisvestingswet 2014 (hierna: wet) biedt gemeenten het (uitputtende) instrumentarium in te grijpen in de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Gebruikmaken van dit instrumentarium – door een Huisvestingsverordening vast te stellen – is niet vanzelfsprekend en dient periodiek onderbouwd en getoetst te worden.

Het instrumentarium bestaat uit het vaststellen van een Huisvestingsverordening, die regels bevat met betrekking tot het in gebruik geven en nemen van goedkope woonruimte en/of het wijzigen van de samenstelling van de woningvoorraad.

Het uitgangspunt van de wet is de vrijheid van vestiging. Iedereen die rechtmatig in Nederland verblijft, heeft het recht om zich vrijelijk te verplaatsen en te vestigen. Dit grondrecht kan alleen worden beperkt indien noodzakelijk voor het algemeen belang in een democratische samenleving. Dat belang kan volgens de wet gelegen zijn in het tegengaan van de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Als hier aantoonbaar sprake van is – en als het instrumentarium van de wet geschikt en proportioneel is om die effecten te bestrijden – kunnen gemeenten verdelingsregels stellen. De schaarste kan betrekking hebben op schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen of schaarste aan woonruimte voor de huidige inwoners van een gemeente.

Het bestaan van schaarste op zich is onvoldoende reden om van de wet gebruik te maken: er moet tevens sprake zijn van verdringing van kwetsbare groepen, als gevolg van die schaarste. Teneinde de rechten van woningzoekenden niet onnodig te beperkten, dient ingrijpen beperkt te blijven tot die delen van de woningmarkt waar de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste zich voordoen.

Sturing in de woonruimteverdeling beperkt zich tot de goedkope woonruimtevoorraad die bestemd is voor verhuur. De vaste huurprijsgrens is vervallen; gemeente wijst zelf de schaarse, goedkope voorraad aan en maakt deze daarmee vergunningplichtig. Bemoeienis van de gemeente met de verdeling van woonruimte boven de in de verordening genoemde prijsgrens is uitgesloten.

De huisvestingsvergunning

Het is verboden de in de verordening aangewezen woonruimte zonder huisvestingsvergunning in gebruik te nemen of te geven. Woonruimteverdeling op basis van de wet gebeurt dus aan de hand van een vergunningensysteem. Burgemeester en wethouders kunnen de bevoegdheid om vergunningen te verlenen mandateren aan verhuurders. Op Texel wordt dit gemandateerd aan Stichting Woontij. Op die manier krijgt de woningzoekende maar met 1 instantie te maken en worden geen onnodige administratieve lasten toegevoegd door deze huisvestingsvergunning.

Het aantal ingeschreven woningzoekenden bij Stichting Woontij loopt op. Er is dus meer vraag naar sociale huurwoningen. In 2013 waren er 1099 mensen ingeschreven, nu (januari 2018) zijn dat er al 1389. 398 daarvan zijn actief op zoek naar een (andere) woning. Dat betekent dat ze reageren op de woningen die te huur komen.

De gemiddelde wachttijd loopt ook op. In 2013 was de gemiddelde wachttijd voor een woning 2,7 jaar, nu is dat 4,3 jaar. Voor eengezinswoningen ligt de wachttijd nog aanzienlijk hoger: gemiddeld 6,6 jaar. Voor een eengezinswoning in Den Burg moet men zelfs 7,9 jaar wachten.

Voor Texel zijn dit onacceptabel lange wachttijden. Als je op Texel werkt is het erg lastig om ergens anders te wonen, in verband met de eilandpositie. Als je bijvoorbeeld in de zorg of in de horeca werkt, matchen de werktijden niet met de vaartijden van de boot.

Deze cijfers laten zien dat de nood hoog is. Om de wachttijd voor de lokale bevolking (met maatschappelijke en/of economische binding) naar beneden te brengen, wordt nu een bijzonder project ontwikkeld: Buurtskap De Tuunen. Hier komen 100 extra, flexibele sociale huurwoningen. In een groen, Texels, landschap. Met een bijzondere sociale structuur. In de nieuwe wijk wordt bijvoorbeeld de buitenruimte gedeeld en samen onderhouden.

Het is daarom belangrijk dat deze woonwijk ook echt een deel van de woningnood op Texel oplost, voor de lokale bevolking die al zo lang wacht op een geschikte woning. Voor mensen met een economische en of maatschappelijke binding aan Texel.

De regio waar dit project invloed op heeft is daarmee ook afgebakend tot Texel.

In de regionale afspraken met Den Helder Schagen en Hollands Kroon, staat deze status aparte ook. Het toevoegen van deze woningen voor de lokale bevolking heeft geen gevolgen voor de woningmarkt in de overige 3 gemeentes van de Kop van Noord-Holland.

Artikelsgewijs

In deze artikelsgewijze toelichting worden enkel die bepalingen die nadere toelichting behoeven behandeld.

Artikel 1. Begripsbepalingen

Het aantal definities van artikel 1 is beperkt aangezien de wet (in artikel 1) al een flink aantal definities kent die ook bindend zijn voor deze verordening. Voor de duidelijkheid zijn een aantal belangrijke wettelijke definities hieronder weergegeven:

a.Huishoudinkomen

Gezamenlijke verzamelinkomens als bedoeld in artikel 2.3 van de Wet op de inkomstenbelasting 2001 van de aanvragers van een huisvestingsvergunning voor een bij huisvestingsverordening aangewezen woonruimte, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, met dien verstande dat in het eerste lid van dat artikel voor «belanghebbende» telkens wordt gelezen «aanvrager»

b.Huisvestingsvergunning

Vergunning als bedoeld in artikel 8, eerste lid

e.Taakstelling

Aantal in opvangcentra of op gemeentelijke opvangplaatsen verkerende vergunninghouders in wier huisvesting per gemeente per kalenderhalfjaar dient te worden voorzien

f.Toegelaten instelling

Instelling als bedoeld in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting

h.Woningmarktregio

Gebied dat vanuit het oogpunt van het functioneren van de woningmarkt als een geheel kan worden beschouwd

i.Woonruimte

Besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden. Onder woonruimten vallen in beginsel ook woonschepen en woonwagens. Omdat deze in de regel in eigendom van de bewoners zijn, vallen ze veelal niet onder bereik van de huisvestingsvergunning. Ligplaatsen voor woonschepen en standplaatsen voor woonwagens worden in de regel wel verhuurd, maar deze vallen niet onder de definitie van woonruimte

j.Economische binding

Binding conform artikel 14 lid 3 sub a van de wet: een woningzoekende is economisch gebonden aan de gemeente Texel indien hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in de gemeente Texel te vestigen

Op Texel wordt dit zo uitgelegd dat er minimaal sprake moet zijn van een jaarcontract waarmee het bijstandsniveau aan inkomen wordt verdiend, zodat iemand economisch onafhankelijk is door werk/inkomen op Texel.

k.Maatschappelijke binding

Binding conform artikel 14 lid 3 sub b van de wet: een woningzoekende is maatschappelijk gebonden aan Texel indien hij een redelijk met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in de gemeente Texel te vestigen, of ten minste 6 jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar tenminste 6 jaar onafgebroken ingezetene is geweest van de gemeente Texel.

Een woningzoekende die op Texel woont, maar nog geen 6 jaar, valt niet automatisch onder de maatschappelijke binding. Daarvoor moet je, op grond van het tweede deel van de wettelijke begripsbepaling, ten minste 6 jaar hier wonen. Toch zal er in de regel wel snel sprake zijn van een maatschappelijke binding als iemand hier woont, zeker als hij/zij lid is van een of meer verenigingen of hier familie heeft wonen (dus: een sociale achtergrond heeft op Texel).

Op Texel wordt dit ‘redelijke belang’ zo uitgelegd dat iemand die 3 jaar op Texel woont (ingeschreven in de basisadministratie van de gemeente Texel), in ieder geval geacht wordt dit belang te hebben. En ook jongeren, die vóór hun studie op Texel woonden, en na hun studie willen terugkeren, worden geacht dit belang te hebben.

Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 7 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening categorieën goedkope woonruimtekan aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend.

In het eerste lid is aangegeven dat voor woningen met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens (als bedoeld in artikel 13, lid 1, sub a van de Wet op de huurtoeslag) de huisvestingsvergunning verplicht is. Dit betreft woningen met een huur beneden de €710,68 (prijspeil 2018).

En voor welke gebiedsdelen van de gemeente de huisvestingsvergunning geldt: Buurtskap De Tuunen in Den Burg (zie kaart in bijlage 1). Hiermee wordt de werking van de verordening beperkt tot dat specifieke deel van de woningmarkt waarop de schaarste en verdringing zich voordoen.

Woonruimten met een huur boven deze huurprijsgrens en/of gelegen buiten het aangewezen gebied kunnen zonder huisvestingsvergunning worden gehuurd of verhuurd.

Artikel 3. Criteria voor verlening huisvestingsvergunning

Deze bepaling is in de eerste plaats een uitwerking van artikel 9 van de wet waarin dwingend is bepaald dat als de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan artikel 7 van de wet, hij in de huisvestingsverordening de criteria vastlegt voor de verlening van huisvestingsvergunningen. De gemeenteraad is vrij in het vaststellen van die criteria. Deze bepaling is in de tweede plaats een uitwerking van artikel 10, eerste lid, van de wet waarin in het belang van de transparantie van het huisvestingsvergunningstelsel is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening vastlegt welke categorieën woningzoekenden in aanmerking komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning.

De genoemde inkomensgrens is (naar prijspeil van 2018) €36.798. Van de woningen van Woontij moet 90% naar deze inkomensgroep worden toegewezen. 10% mag naar een inkomensgroep met een hoger inkomen tot maximaal €41.056.

In het tweede lid van artikel 10 van de wet is bepaald dat voor een huisvestingsvergunning slechts in aanmerking komen woningzoekenden die de Nederlandse nationaliteit bezitten of op grond van een wettelijke bepaling als Nederlander worden behandeld, of vreemdeling zijn en rechtmatig verblijf in Nederland hebben als bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met e en l, van de Vreemdelingenwet 2000.

Woningzoekenden die niet aan de criteria voldoen komen in geen geval in aanmerking voor een huisvestingsvergunning.

Artikel 4. Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 5 van de wet. Daarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening regels stelt over de wijze van aanvragen van vergunningen en de gegevens die door de aanvrager worden verstrekt bij de aanvraag van een vergunning. De onder a genoemde gegevens met betrekking tot adres, woonplaats, geboortedatum en, indien van toepassing, verblijfstitel zijn noodzakelijk in verband met de wettelijke eisen van artikel 10, tweede lid, van de wet.

In artikel 18 van de wet zijn intrekkingsgronden voor de huisvestingvergunning opgenomen.

Zo kan de vergunning worden ingetrokken als de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens (zie het tweede lid) waarvan deze wist of moest vermoeden dat deze onjuist of onvolledig waren. Deze intrekkingsgronden gelden rechtstreeks op grond van de wet en zijn in de verordening niet herhaald.

Artikel 5. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard, grootte of prijs

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 11 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte in verband met de aard, grootte of prijs van die woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan een daarbij aangewezen gedeelte van de overeenkomstig artikel 10, eerste lid, van de wet (artikel 3 van de verordening) aangewezen categorieën woningzoekenden.

In het eerste lid zijn ‘labels’ aangemerkt die Stichting Woontij bij het aanbieden van woonruimte op deze woonruimte kunnen plakken. Als zij hiervoor kiezen, dan geldt de bij het ‘label’ behorende voorrangsregel uit het tweede lid.

Het eerste label is ‘woonruimte met een huurprijs tot de 1e aftoppingsgrens’. Dat is €597,30 (prijspeil 2018).

Het tweede label is ‘woonruimte met een maximale huurprijs tot de maximale huurprijsgrens voor huurtoeslag’. Dat is €640,00 (prijspeil 2018).

Ook de bijzondere woonvormen voor ‘Novalis’ en ‘Tante Jans’ vallen onder het vereiste van een huisvestingsvergunning, waarbij de maatschappelijke en/of economische bindingseis geldt. Dit is gedaan om te zorgen dat Texelaars die deze zorgvraag hebben met voorrang in aanmerking komen voor deze woningen.

Artikel 6. Voorrang bij economische of maatschappelijke binding

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 14 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraadin de huisvestingsverordening kan bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio, de gemeente of een tot de gemeente behorende kern voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte. Een woningzoekende is economisch gebonden aan het in de verordening aangewezen gebied (in dit geval de gehele gemeente Texel) als hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in dit gebied te vestigen; en hij is maatschappelijk gebonden als hij een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dat gebied te vestigen, of ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest (artikel 14, derde lid, van de wet). Deze voorrangsregel kan bijvoorbeeld ertoe leiden dat als er meer dan een gegadigde is voor een bepaalde woonruimte, degene die economisch of maatschappelijk gebonden is aan het in de verordening aangewezen deel van de gemeente als eerste in aanmerking komt voor de aangeboden woonruimte.

Op Texel:

Alle sociale huurwoningen van Woontij in Buurtskap De Tuunen vallen onder deze regel. Voor anderen blijven er voldoende mogelijkheden zich te vestigen elders op Texel. Deze 100 extra woningen in de goedkopere klasse zijn echt bedoeld om een substantieel deel van de langdurig woningzoekenden nu eindelijk een goede passende plek te geven.

Als een woningzoekende al enige tijd woont op Texel heeft hij sowieso een maatschappelijke binding in die zin dat het dan logisch is dat hij een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich hier te vestigen. Dit wordt geacht in ieder geval zo te zijn als de woningzoekende 3 jaar op Texel woont. Of heeft gewoond, zoals bijvoorbeeld terugkerende studenten.

Ook mensen die op Texel werken en hier (nog) geen woning hebben kunnen vinden, komen in aanmerking voor een huisvestingsvergunning voor deze woningen.

De nieuwe woningen komen op deze manier dus zeker terecht bij Texelaars dan wel mensen met een economische of maatschappelijke binding op Texel die hier nog geen woning hebben kunnen vinden.

Hiervoor is gekozen omdat het belangrijk is dat deze bijzondere woningen, een oplossing bieden voor het probleem van de enorm oplopende wachtlijst bij de lokale woningzoekenden.

Artikel 7. Vruchteloze aanbieding

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 17 van de wet, waarin wordt bepaald dat als woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding te lang stilzitten, hun aanspraak op voorrang verdwijnt. In het eerste lid is de termijn gesteld op een maand, waarna de huisvestingsvergunning aan een andere gegadigde (zonder economische of maatschappelijke binding) moet worden verstrekt, mits de betreffende woonruimte binnen die termijn deugdelijk en tegen een realistische prijs is aangeboden.

Ondertekening

Vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 14 maart 2018,
De griffier, De voorzitter,
M. de Porto M.C. Uitdehaag

Bijlage 1 Kaartbeeld

afbeelding binnen de regeling